Diese Hausarbeit hat die Immobilienbewertung eines Mehrfamilienhauses zum Thema.
Aus dem Inhalt:
- Grundstücksbeschreibung;
- Wertermittlung;
- Baubeschreibung;
- Grundsätze der Verkerhswertermittlung;
- Ertragswertverfahren.
Inhaltsverzeichnis
1 Allgemeine Angaben
1.1 Grundstück
1.2 Eigentümer
1.3 Auftraggeber
1.4 Zweck der Wertermittlung
1.5 Wertermittlungsstichtag
1.6 Tag der Ortsbesichtigung
1.7 Bewertungsunterlagen
2 Grundstücksbeschreibung
2.1 Grundbuch- und Katasterangaben
2.2 Rechte und Belastungen, Baulasten
2.3 Derzeitige Nutzung
2.4 Mietverhältnisse
2.5 Lage
2.6 Erschließungszustand
3 Baubeschreibung
3.1 Art, Zweckbestimmung und Baujahr der Baulichkeit
3.2 Rohbau
3.3 Ausbau
3.4 Außenanlagen
4 Grundsätze der Verkehrswertermittlung
4.1 Verkehrswertdefinition
4.2 Rechtsgrundlagen
4.3 Wahl des Wertermittlungsverfahrens
5 Ertragswertverfahren
5.1 Grundstücksreinertrag
5.2 Gebäudereinertrag
5.3 Gebäudeertragswert
5.4 Ertragswert
5.5 Zusammenfassung
Zielsetzung & Themen
Diese Arbeit hat zum Ziel, den Verkehrswert (Marktwert) eines Mehrfamilienhauses in Hamburg Barmbek-Nord zum Stichtag 29. Februar 2015 zu ermitteln. Basierend auf dem Liegenschaftskataster und einer Außenbesichtigung wird eine fundierte Bewertung durchgeführt, um den wahrscheinlichsten Kaufpreis unter Anwendung des Ertragswertverfahrens zu bestimmen.
- Methodische Grundlagen der Verkehrswertermittlung gemäß BauGB und ImmoWertV
- Detaillierte Standortanalyse (Makro- und Mikrolage) von Hamburg Barmbek-Nord
- Strukturelle und bauliche Zustandsbeschreibung des Bewertungsobjektes
- Anwendung des Ertragswertverfahrens zur Ermittlung des Grundstücks- und Gebäudereinertrags
Auszug aus dem Buch
4.1 Verkehrswertdefinition
Nach § 194 BauGB wird der Verkehrswert (Marktwert) „durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf dem sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.“
Ziel jeder Verkehrswertermittlung ist es, einen möglichst marktkonformen Wert des Grundstücks (d.h. den wahrscheinlichsten Kaufpreis im nächsten Verkaufsfall) zu bestimmen.
Für die Ermittlung des Verkehrswerts von bebauten Grundstücken bilden das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren oder mehrere dieser Verfahren (§ 8 Abs. 1 Satz 1 ImmoWertV) die Grundlage. Die drei Wertermittlungsverfahren sind grundsätzlich gleichrangig. Das jeweils anzuwendende Verfahren ist nach Lage des Einzelfalls unter Berücksichtigung der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr bestehenden Gepflogenheiten und den sonstigen Umständen des Einzelfalls, insbesondere der zur Verfügung stehenden Daten, auszuwählen. Werden mehrere der genannten Verfahren herangezogen, ist der Verkehrswert aus den jeweiligen Ergebnissen, entsprechend ihres Gewichtes und ihrer Aussagefähigkeit zu würdigen und angemessen zu berücksichtigen. Auch die Wahl des oder der Verfahren ist zu begründen (§ 8 Abs. 1 Satz 2 ImmoWertV).
Zusammenfassung der Kapitel
1 Allgemeine Angaben: Dieses Kapitel liefert die Rahmendaten des Bewertungsobjekts, einschließlich der Objektdetails, des Auftraggebers und der verwendeten Unterlagen für die Wertermittlung.
2 Grundstücksbeschreibung: Hier erfolgt eine detaillierte Beschreibung des Grundstücks, inklusive der derzeitigen Nutzung, der Mietverhältnisse sowie der Standortanalyse in Bezug auf Makro- und Mikrolage.
3 Baubeschreibung: Dieser Abschnitt erläutert die baulichen Merkmale, den Zustand des Gebäudes sowie die Außenanlagen basierend auf einer Außenbesichtigung.
4 Grundsätze der Verkehrswertermittlung: Es werden die rechtlichen Definitionen des Verkehrswerts erläutert und die Begründung für die Wahl des Ertragswertverfahrens als primäre Methode dargelegt.
5 Ertragswertverfahren: In diesem Hauptteil wird die konkrete Wertermittlung durch die Berechnung von Grundstücks- und Gebäudereinerträgen bis hin zum finalen Verkehrswert durchgeführt.
Schlüsselwörter
Immobilienbewertung, Verkehrswert, Ertragswertverfahren, Marktwert, Immobilienmanagement, Barmbek-Nord, Liegenschaftszinssatz, Grundstücksbewertung, Bodenrichtwert, Immobilienmarkt, Mehrfamilienhaus, Nettokaltmiete, Baugesetzbuch, ImmoWertV, Wertermittlung.
Häufig gestellte Fragen
Worum geht es in dieser Arbeit grundsätzlich?
Die Hausarbeit befasst sich mit der Erstellung eines Kurzgutachtens zur Bewertung eines Mehrfamilienhauses in Hamburg Barmbek-Nord zum Zwecke der Verkehrswertermittlung.
Was sind die zentralen Themenfelder?
Die zentralen Themenfelder umfassen die Standort- und Objektanalyse, die rechtlichen Rahmenbedingungen der Immobilienbewertung sowie die quantitative Anwendung des Ertragswertverfahrens.
Was ist das primäre Ziel der Arbeit?
Das primäre Ziel ist die Ermittlung des Verkehrswerts (Marktwerts) des Mehrfamilienhauses zum Stichtag 29. Februar 2015 unter Anwendung standardisierter Wertermittlungsmethoden.
Welche wissenschaftliche Methode wird verwendet?
Die Arbeit nutzt das Ertragswertverfahren gemäß §§ 17-20 ImmoWertV, da das Bewertungsobjekt als vorrangig ertragsorientiertes Renditeobjekt eingestuft wird.
Was wird im Hauptteil behandelt?
Im Hauptteil werden neben der detaillierten Grundstücks- und Baubeschreibung die einzelnen Berechnungsschritte zur Ermittlung des Ertragswerts, inklusive Mietaufstellung und Bodenwertverzinsung, dargestellt.
Welche Schlüsselwörter charakterisieren die Arbeit?
Die Arbeit ist durch Begriffe wie Verkehrswert, Ertragswertverfahren, Barmbek-Nord, Immobilienbewertung und Liegenschaftszinssatz charakterisiert.
Warum wurde für dieses Objekt das Ertragswertverfahren gewählt?
Aufgrund der Nutzung als Mehrfamilienhaus mit 21 Wohneinheiten und einer Gewerbeeinheit steht die zu erzielende Rendite im Vordergrund, weshalb das Ertragswertverfahren als marktgerechteste Methode gewählt wurde.
Wie wurde mit der fehlenden Innenbesichtigung umgegangen?
Der Verfasser stützt die Baubeschreibung auf Erkenntnisse aus Auskünften des Auftraggebers sowie auf die von außen erkennbaren Merkmale des Gebäudes.
Wie wurde der Liegenschaftszinssatz für die Berechnung bestimmt?
Der Liegenschaftszinssatz wurde mit 3,5 % festgesetzt, basierend auf dem Immobilienmarktbericht Hamburg von 2014, welcher einen Korridor von 3,4 % bis 3,7 % ausweist.
Welchen Einfluss hat der Mietbeginn auf die Wertermittlung?
Die Analyse der Mieterliste zeigt, dass die Miethöhe stark mit dem Mietbeginn korreliert, weshalb für die Wertermittlung eine nachhaltig erzielbare Miete unter Berücksichtigung des Mietenspiegels 2013 angesetzt wurde.
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- Ansh Gurditta (Author), 2016, Immobilienbewertung eines Mehrfamilienhauses, Munich, GRIN Verlag, https://www.grin.com/document/355909
