Die Bedeutung der Investitionsrechnung in der Immobilienwirtschaft. Dynamisches Investitionsrechenverfahren. Interne Zinsfußmethode


Hausarbeit (Hauptseminar), 2017
19 Seiten, Note: 1
Anonym

Leseprobe

Inhaltsverzeichnis

1 Aufgabenstellung

2 Einführung

3 Grundlagen zur Immobilieninvestition
3.1 Attraktivität, Ziele und Risiken von Immobilienanlagen
3.2 Direkte und indirekte Investitionen
3.3 Assetklassen
3.4 Investorengruppen

4 Investitionsstrategien

5 Investitionsprozess
5.1 Investitionsrechnungen
5.2 Investitionsrechenverfahren als Entscheidungsgrundlage (ex ante Betrachtung)
5.3 Investitionsrechenverfahren als Kontrollfunktion (ex post Betrachtung)
5.4 Statische und dynamische Investitionsrechenverfahren
5.5 Unterschied zwischen statischen und dynamischen Rechenverfahren
5.6 Eingangsgrößen bei Investitionsrechenverfahren der Immobilienwirtschaft

6 Rechnung am Beispiel der internen Zinsfußmethode (IRR)
6.1 Ermittlung der Daten für ein Rechenbeispiel
6.2 Berechnung des internen Zinsfußes mittels Excel
6.3 Aussagefähigkeit des internen Zinsfußes

7 Fazit

8 Literaturverzeichnis

Abbildungsverzeichnis

Abbildung 1- Assetklassen

Abbildung 2 - Investitionsrechenverfahren

Abbildung 3 - Barwertberechnung

Abbildung 4 - Kapitaleinsatz

Abbildung 5 - Berechnung interner Zinsfuß

1 Aufgabenstellung

Die Bedeutung der Investitionsrechnung in der Immobilienwirtschaft, erklärt durch ein beispielhaftes dynamisches Investitionsrechenverfahren.

Die Daten für die Beispielrechnung können selbst gewählt werden. Vorgegeben sind nur:

- Büroimmobilie
- Alternativanlagezinssatz 5%
- Investitionsvolumen 10 Mio. Euro
- Laufzeit der Investition bis zum Verkauf: sechs Jahre
- Keine Fremdfinanzierung
- Selbst gewählter lfd. Einnahmen- und Ausgaben-Ansatz erläutern.
- Ggf. interne Rendite bestimmen.

2 Einführung

Ziel der Hausarbeit ist es, die Bedeutung der Investitionsrechnung in der Immobilienwirtschaft an einem beispielhaften Investitionsrechenverfahren zu erläutern.

Zur Einordnung der Investitionsrechnung in den Investitionsprozess einer Immobilieninvestition werden in Kapitel 3 die Grundlagen zum Immobilienmarkt vermittelt.

In Kapitel 4 werden die wichtigsten Investitionsstrategien kurz erläutert. Diese Strategien liegen dem folgenden Investitionsprozess (Kapitel 5) und der Ausrichtung des Investors zugrunde. Innerhalb des Investitionsprozesses wird die Investitionsrechnung und die Unterscheidung zwischen statischen und dynamischen Investitionsrechenverfahren erarbeitet.

Die Beispielrechnung folgt als Abschluss in Kapitel 6.

3 Grundlagen zur Immobilieninvestition

Immobilieninvestitionen richten sich auf den Immobilienmarkt. An diesem Markt werden Eigentumsrechte an realen Vermögensgegenständen gekauft und verkauft. Reale Vermögensgegenstände sind in diesem Sinn Grundstücke und die darauf errichteten Gebäude. Kommt es auf diesem Markt zu einem Geschäftsabschluss zwischen dem Eigentümer und einem Investor, so werden die Eigentumsrechte an dem Grundstück gegen Entrichtung des Kaufpreises übertragen. Der Erwerber kann das Grundstück und die darauf befindlichen Gebäude nutzen, vermieten, beleihen oder veräußern.[1]

Weiterhin lassen sich Immobilieninvestitionen aus unternehmerischer Sicht in Erweiterungs- und Bestandsinvestitionen aufteilen. Zu den Erweiterungsinvestitionen werden der Neubau und der Zukauf gezählt. Bei den Bestandsinvestitionen spricht man von Instandhaltungs-, Instandsetzungs- und Modernisierungsinvestitionen.[2]

3.1 Attraktivität, Ziele und Risiken von Immobilienanlagen

Vom Ursprung her sind Immobilieninvestitionen mit einem eher langfristigen Anlagehorizont anzusehen. Durch langfristig vermietete Objekte in stabilen Lagen (Wirtschaftsmetropolen) kann man in der Regel mit stetigen Erträgen aus den Mieteinnahmen rechnen. Immobilieninvestitionen sind damit eine relativ sichere Anlageform.[3]

Immobilieninvestoren verfolgen mit einer Immobilieninvestition unterschiedliche Ziele. Zu den übergeordneten Zielen gehören jedoch das Ertragsziel und das Sicherheitsziel. Was durch die beiden oben beschriebenen Punkte bereits erläutert wurde.

Risiken der Immobilienanlagen entstehen neben anderen Risiken durch das Vermietungsrisiko und durch überhitzte Marktphasen in denen sich der Marktwert einer Immobilie von den zu erzielenden Mieten abkoppelt. Dadurch sinken die Renditen und die Gefahr einer Marktbereinigung steigt.

3.2 Direkte und indirekte Investitionen

Ein Investor hat grundsätzlich die Wahl zwischen einer direkten Anlage in Immobilien und der indirekten Anlage.

Mit dem direkten Kauf einer oder mehrerer Immobilien erwirbt der Käufer (natürliche oder juristische Person) das rechtliche und wirtschaftliche Eigentum mit allen Rechten und Pflichten. Somit erlangt der Käufer die uneingeschränkte Kontrolle über die Immobilie. Einnahmen oder Wertsteigerungen, die durch die Immobilie erzielt werden, kann der Investor für sich vereinnahmen.[4]

Die indirekte Anlage in Immobilien erfolgt über einen professionellen Marktteilnehmer. Der Investor stellt diesem sein Kapital, in dem er Fonds- oder Unternehmensanteile erwirbt, zur Verfügung. Über die gehaltenen Anteile wird der Investor am Geschäftserfolg des Unternehmens beteiligt.

Typische Anlagevehikel für indirekte Investitionen sind offene und geschlossene Immobilienfonds und Immobilien Aktiengesellschaften. Indirekte Investments in Immobilien sind fungibler (schneller verkäuflich) und pflegeleichter als direkte Investments.[5]

3.3 Assetklassen

Der Immobilienmarkt kann in drei übergeordnete Assetklassen eingeteilt werden. Zu diesen gehören die Wohnimmobilien, Gewerbeimmobilien und Immobilien des öffentlichen Sektors. In der folgenden Tabelle sind die Assetklassen mit ihren jeweiligen Bestandteilen aufgeführt.

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abbildung 1- Assetklassen

Grundsätzlich besteht in allen Assetklassen die Möglichkeit sich direkt oder indirekt zu engagieren. So gibt es viele Spezialfonds, die ein indirektes Investment in z.B. Logistikimmobilien zulassen.

3.4 Investorengruppen

Die am Markt aktiven Gruppen unterscheiden sich in erster Linie zwischen privaten und institutionellen Investoren. Wobei neben diesen beiden Hauptgruppen auch die öffentliche Hand und Kirchen als Investoren aktiv werden können.

Private Investoren investieren ihr eigenes Kapital und nutzen die Immobilieninvestitionen größtenteils zum Vermögensaufbau. Der Kauf einer Immobilie zum Eigennutz stellt keine Investition dar.

Institutionelle Investoren in Form von Kapitalsammelstellen, akkumulieren das Kapital verschiedener Anleger und investieren es in unterschiedliche Anlagemärkte. Zu den institutionellen Investoren gehören Immobilienaktiengesellschaften, offene und geschlossene Immobilienfonds, REIT´s und Versicherungsgesellschaften.[6]

4 Investitionsstrategien

Wie alle Investitionen unterliegen auch Investitionen in Immobilien Chancen und Risiken. Der allgemeinen Ansicht nach steigt die Rendite einer Investition mit zunehmendem Risiko, oder es gibt für ein geringes Risiko auch nur eine geringe Rendite.

Innerhalb von Immobilieninvestitionen lassen sich demnach, Assetklassen übergreifend, die Investitionen in fünf „Risiko-Rendite -Kombinationen“ unterteilen.[7]

1. Core

Die Core- Strategie zeichnet sich durch ein geringes Risiko aus und erwirtschaftet daher auch ein im Vergleich zu anderen Strategien eine geringe Rendite. Üblich sind 2-5 %. (Rendite ist an dieser Stelle das Verhältnis zwischen Gewinn aus den Mieten zum eingesetzten Kapital)

Die Investition in Core-Objekte ist als langfristiges Investments zu sehen und zielt auf einen stabilen Cashflow ab. Dieser wird durch eine A-Lage und sehr geringe Leerstandsraten erreicht.

2. Core-Plus

Die Core-Plus-Strategie ist vom Grundsatz mit der Core-Strategie zu vergleichen, nur trägt diese ein marginal höheres Risiko und erwirtschaftet damit eine geringfügig höhere Rendite. Das höhere Risiko kann z.B. mit höheren Leerstandsraten erklärt werden.

3. Value Added

Neben dem Cashflow aus Mieteinnahmen liegt der Fokus bei dieser Strategie auch auf Wertzuwächsen durch gezielte Sanierungsmaßnahmen oder aktives Vermietungsmanagement. Die Lage ist bei den Value-Added-Objekten schlechter als bei den Core-Strategien. Die Objekte befinden sich in der Regel in B-Lagen. Zudem ist die Investitionsdauer auf kürzere Zeit angelegt. Zielrenditen in Form eines Total Return (Cashflow aus Mieteinnahmen + Gewinn aus Verkaufserlös im Verhältnis zum eingesetzten Kapital) liegen bei 9-15 %.

4. Opportunistische Strategie

Bei der opportunistischen Strategie werden Immobilien erworben, die sich noch in der Entwicklungsphase befinden oder um Immobilien die ein erhöhten Instandhaltungsrückstau aufweisen. Der Fokus bei dieser Strategie liegt neben einem optimierbaren Cashflow auf den Wertzuwächsen durch wertsteigernde Sanierung des Objekts.

5. Projektentwicklung

Projektentwicklungen zeichnen sich durch ein hohes Risiko aus, aber auch durch hohe Rendite-Chancen. Die Rendite bei der Projektentwicklung ergibt sich aus der Differenz zwischen den Gesamtinvestitionskosten (Herstellungskosten) und dem Verkaufserlös, auch Trading Profit genannt. Die Ziele für den Trading Profit liegen bei 15 % und höher.[8]

5 Investitionsprozess

Grundlage einer Investition, unabhängig von welchem Marktteilnehmer diese ausgeführt wird, ist immer eine zugrundeliegende Investitionsstrategie. Die aus der Investitionsstrategie entwickelte Anlagestrategie gibt die Zielallokation sowie die Parameter des Investitionsobjektes vor.[9]

Dabei unterscheidet man die in Kapitel 4 beschriebenen Investitionsstrategien, in Verbindung mit einer Assetklasse sowie einer Ausrichtung auf einen direkten oder indirekten Erwerb.

Neben dieser grundsätzlichen strategischen Entscheidung, stellt eine fundierte und fortlaufende quantitative und qualitative Markanalyse einen elementaren Punkt des Investitionsprozesses dar. Dabei geht es um Beobachtungen des aktuellen Marktgeschehens, Angebot- und Nachfrage, neue Trends, technischer Fortschritt und auch die Beobachtung von Kauf- und Mietpreisen.

Sofern sich am Markt eine Möglichkeit zur strategiekonformen Akquisition bietet, kommt es im Rahmen der Investition zu einer Ankaufsprüfung (Vorprüfung). Diese Vorprüfung besteht sowohl aus qualitativen als auch quantitativen Bestandteilen. Qualitative Bestandteile betreffen in diesem Sinn die typischen Standortfaktoren als auch die spezifischen Anforderungen, die die jeweilige Assetklasse innehaben muss. Wichtige Kriterien bei Büroimmobilien sind z.B. die Fläche, flexible Grundrisse, die Energieeffizienz, die Nachhaltigkeit und die Drittverwendbarkeit. Darüber hinaus wird die Beschaffenheit der Objekte begutachtet.

Die Vorprüfung kann auch mit einer „kleineren“ Sorgfältigkeitsprüfung (Due Diligence/Pre Due Diligence) verglichen werden. Bei einer Due Diligence werden alle wirtschaftlichen, technischen, rechtlichen und steuerlichen Rahmenbedingungen einer Investition überprüft.

Ein besonderes Augenmerk wird bei der Vorprüfung auf die Wirtschaftlichkeitsberechnung gelegt. Grundsätzlich beinhaltet jede Strategie auch eine, für jede Assetklasse, individuelle Renditevorgabe. Bei der Renditevorgabe handelt es sich nicht um eine am Markt festgelegte Rendite, vielmehr wird diese von jedem Investor individuell festgelegt. Je nach Investitionsstrategie werden die Wirtschaftlichkeitsberechnungen (Investitionsrechnungen) dabei auf einen Horizont von 5 – 10 Jahren ausgerichtet. Inhaltlich werden in dieser Prüfung alle prognostizierten Einnahmen und Ausgaben, unter Berücksichtigung des Kaufpreises, des Zielobjekts gegenübergestellt.

Die Wirtschaftlichkeit ist dabei ein K.O. Kriterium. Selbst wenn alle anderen Anforderungen einer Immobilieninvestition eingehalten wurden, wird eine Investition mit mangelnder Wirtschaftlichkeit nicht durchgeführt. Um die zuvor genannten Renditevorgaben entsprechend berechnen zu können, bedient sich nicht nur die Immobilienwirtschaft an Investitionsrechenverfahren.

5.1 Investitionsrechnungen

Das Ziel von Investitionsrechnungen ist eine Vergleichbarkeit und Bewertung von unterschiedlichen Investitionen oder Investitionsvorhaben herzustellen. In diesem Sinn sind Investitionsrechenverfahren methodische Hilfsmittel zur quantitativen Beurteilung von Investitionen. Dabei werden nicht nur Immobilieninvestitionen untereinander vergleichbar, vielmehr können Immobilieninvestitionen auch mit anderen Finanzinvestitionen verglichen werden, die eine ähnliche Struktur aus Investition, Cashflow und Liquidationserlös darstellen.

Weiterhin ist eine fundierte Investitionsrechnung Grundlage für einen Kreditvergabeprozess sowie für die Akquirierung von Investoren. (Sofern Gelder von Investoren benötigt werden) Die Investitionsrechnung liefert in diesem Zusammenhang Informationen über die wirtschaftliche Durchführbarkeit und Vorteilhaftigkeit einer Investition.[10]

Dabei muss der Einsatz von Investitionsrechenverfahren grundsätzlich zwischen einer „ex post-Betrachtung“ (danach) und einer „ex ante – Betrachtung“ (vorher) unterschieden werden.

5.2 Investitionsrechenverfahren als Entscheidungsgrundlage (ex ante Betrachtung)

Die „ex ante – Betrachtung“ ist eine Berechnung aufgrund von Schätzungen und Prognosen und gleicht in gewisser Weise einem Wunschdenken. Auch wenn viele Parameter vertraglich vereinbart sind, kann es während der Investitionsdauer zu Abweichungen kommen. Die „ex ante – Betrachtung“ ist somit eine vom Markt akzeptierte Form, Investitionsmöglichkeiten auf Basis von Prognosen und Schätzungen vergleichbar und bewertbar zu machen.

Investitionsrechenverfahren sind also Methoden, um eine im Rahmen der Möglichkeiten, möglichst genaue Prognose über den Erfolg oder Misserfolg einer Investition vorhersagen zu können.[11]

Das Risiko zur Fehleinschätzung liegt darin begründet, das Ein- oder Auszahlungen sowohl dem Grunde nach, als auch der Höhe nach variabel bleiben und so zu einer nicht korrekten Wertermittlung führen.

5.3 Investitionsrechenverfahren als Kontrollfunktion (ex post Betrachtung)

Neben der Entscheidungsgrundlage auf Planungsebene einer Investition, bietet die Investitionsrechnung auch die Möglichkeit eine bereits durchgeführte Investition zu kontrollieren. So besteht die Möglichkeit mit einer typischen Soll-IST-Analyse Abweichungen sichtbar zu machen.

Die „ex post- Betrachtung“ ist die Betrachtung der realen Werte, so wie sie tatsächlich angefallen sind.

5.4 Statische und dynamische Investitionsrechenverfahren

Grundlegend wird bei Investitionsrechenverfahren zwischen statischen und dynamischen Rechenverfahren unterschieden. Die dynamischen Verfahren können dabei noch einmal in barwertorientierte und endwertorientierte Verfahren unterteilt werden. Zu den endwertorientieren Verfahren gehört der vollständige Finanzplan (voFi), der nur aus Gründen der Vollständigkeit genannt wird. Der weitere Fokus liegt auf den barwertorientierten dynamischen Investitionsrechenverfahren gegenüber den statischen Investitionsrechenverfahren.

[...]


[1] Vgl. Kofner, Seite 67, 2010

[2] Vgl. Kofner, Seite 67, 2010

[3] Vgl. Walbröhl, Seite 94, 2012

[4] Vgl. Rottke, Seite 838, 2011

[5] Vgl. Rebitzer, Seite 22, 2016

[6] Vgl. Rottke, Seite 184, 2011

[7] Vgl. Rottke, Seite 841, 2011

[8] Vgl. Rottke, Seite 843, 2011

[9] Vgl. Birkert-Müller, Seite 144, 2012

[10] Vgl. Rottke, Seite 859, 2011

[11] Vgl. Hellerforth, Seite 9, 2008

Ende der Leseprobe aus 19 Seiten

Details

Titel
Die Bedeutung der Investitionsrechnung in der Immobilienwirtschaft. Dynamisches Investitionsrechenverfahren. Interne Zinsfußmethode
Hochschule
Hochschule für Technik und Wirtschaft Berlin
Veranstaltung
Immobilienwirtschaft
Note
1
Jahr
2017
Seiten
19
Katalognummer
V364648
ISBN (eBook)
9783668445819
ISBN (Buch)
9783668445826
Dateigröße
584 KB
Sprache
Deutsch
Schlagworte
Investition, Dynamische Investitionsrechung, Immobilien
Arbeit zitieren
Anonym, 2017, Die Bedeutung der Investitionsrechnung in der Immobilienwirtschaft. Dynamisches Investitionsrechenverfahren. Interne Zinsfußmethode, München, GRIN Verlag, https://www.grin.com/document/364648

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