Das Mietrechtsnovellierungsgesetz (MietNovG) ist das Ergebnis des im Koalitionsvertrag festgehaltenen Bestrebens von CDU, CSU und SPD, gutes und bezahlbares Wohnen für alle sozialen Schichten innerhalb der Bundesrepublik Deutschland zu schaffen. Das Gesetz trat am. Juni 2016 in Kraft und nimmt Änderungen am bisherigen Mietrecht vor. Eingeführt wurden mit dem Novellierungsgesetz die sog. Mietpreisbremse und das Bestellerprinzip. In Deutschland führen die hohe Nachfrage nach Wohnraum und die Knappheit an preiswerten Wohnungen in Ballungsräumen - vor allem für Geringverdiener - zu Problemen.
Um diese Problematik zu lösen, beschloss die Regierung, den Ländern für die Dauer von fünf Jahren die Möglichkeit einzuräumen, auf Wohnungsmärkten, die nachweislich angespannt sind, die Mieten bei Neuvermietungen auf eine maximale Anhebung von zehn Prozent der vorangegangene Miete zu beschränken. Das Bestellerprinzip hingegen soll dauerhaft bestehen bleiben und reformiert das Wohnungsvermittlungsgesetz dahingehend, dass der Auftraggeber, also derjenige, der den Wohnungsvermittler beauftragt, diesen auch zu bezahlen hat.Bislang wurden in Gebieten mit niedrigen Wohnungsangebot dem Mieter die Kosten für die Vermittlung einer Wohnung auferlegt, unabhängig davon, wer den Wohnungsvermittler beauftragt. In Gebieten mit einem Angebotsüberhang, beauftragten und bezahlten oftmals der Vermieter, den Vermittler. Angebot und Nachfrage regelten den Wohnungsmarkt.
2015 stand der Referentenentwurf für das MietNovG und Mieter- und Vermieterverbände sowie der Immobilienverband Deutschland (IVD) und der Deutsche Anwaltsverein (DAV) bekamen die Gelegenheit Stellungen zum Entwurf zu beziehen. Insbesondere die Möglichkeit, dass eine Mietendeckelung einen Rückgang von Investitionen auf dem Immobilienmarkt hervorruft und somit die Wohnungsknappheit noch erhöhen könnte, war ein starkes Negativargument der Reformgegner. Darüber hinaus könnten die Mietpreisbremse und das Bestellerprinzip verfassungswidrig sein und nicht geeignet, die Wohnungsknappheit zu bekämpfen, wenn es denn, so wie von der Politik propagiert, eine bundesweite Wohnungsknappheit gibt.
Diese Arbeit soll zum einen die wesentlichen Neuerungen des Mietrechtsnovellierungsgesetzes aus 2015 aufzeigen und zum anderen seine tatsächliche Wirkung auf Märkte, die von Wohnungsknappheit gezeichnet sind, beurteilen. Weiter soll ein Ausblick auf das zweite Mietrechtsnovellierungsgesetz gegeben werden.
Inhaltsverzeichnis
- Abkürzungsverzeichnis
- Einleitung
- 1. Die Immobilienwirtschaft
- 1.1. Kosten für Wohnraum
- 1.2. Definition von Wohnraum und Quadratmeter
- 1.3. Mietpreiswucher und unangemessen hohe Miete
- 1.4. Mieterhöhungen auf Verlangen
- 1.5. Mieterhöhungen durch vertragliche Vereinbarung
- 1.6. Mietpreisspiegel und Vergleichsmieten
- 1.7. Angespannte Wohnungsmärkte
- 1.8. Entstehung von Wohnungsknappheit
- 2. Das Mietrechtsnovellierungsgesetz – die Mietpreisbremse
- 2.1. Inhalt
- 2.2. Staffel- und Indexmieten nach dem Mietrechtsnovellierungsgesetz
- 2.3. Wirkung der Mietpreisbremse
- 2.3.1. Wirkung auf dem Wohnungsmarkt
- 2.3.2. Wirkung auf die Wohnungseigentümer
- 3. Vermittlung von Wohnimmobilien
- 3.1. Der Wohnungsmakler
- 3.2. Der Maklervertrag
- 3.3. Das Entstehen eines Courtageanspruchs und dessen Höhe
- 4. Das Mietrechtsnovellierungsgesetz - Das Bestellerprinzip
- 5. Stellungnahmen zum Referenten- bzw. Gesetzesentwurf
- 5.1 Stellungnahme des Deutschen Anwaltvereins
- 5.2 Stellungnahme von Haus&Grund
- 6. Verfassungswidrigkeit des Gesetzes
- 6.1. Die Berufsfreiheit als Prüfungsmaßstab
- 6.1.1. Verhältnismäßigkeit des Eingriffs
- 6.1.2. Auswirkungen auf Vermieterseite
- 6.1.3. Verantwortlichkeiten von Maklern und Regierung
- 6.2. Eigentumsgrundrecht
- 6.3. Allgemeiner Gleichheitssatz
- 6.4. Urteil des Bundesverfassungsgerichts
- 6.1. Die Berufsfreiheit als Prüfungsmaßstab
- 7. Mietpreisbremse und Bestellerprinzip nach Einführung des MietNoVG
- 8. Novellierungsgesetz - II. Teil
- 8.1. Wohnfläche: Ist-Zustand soll maßgeblich werden
- 8.2. Mietspiegel: Maßgeblichkeit der letzten acht Jahre
- 8.3. Modernisierungsumlage nur noch acht Prozent
- 8.4. Schonfristzahlung als Heilungsmöglichkeit für eine ordentliche Kündigung
- 8.5. Stellung der Verbände
- Fazit
- Literaturverzeichnis
- Internetquellenverzeichnis
- Abbildungs- und Tabellenverzeichnis
Zielsetzung und Themenschwerpunkte
Die vorliegende Arbeit untersucht das Mietrechtsnovellierungsgesetz (MietNovG) und dessen Einfluss auf den Wohnungsmarkt in Ballungsräumen. Das Gesetz zielt darauf ab, die Wohnungsknappheit und die damit verbundenen hohen Mietpreise zu bekämpfen und bezahlbares Wohnen für alle zu ermöglichen. Dazu werden die Mietpreisbremse und das Bestellerprinzip als zentrale Elemente des Gesetzes beleuchtet.
- Die Mietpreisbremse als staatliches Mittel zur Regulierung des Wohnungsmarktes in Ballungsräumen
- Die Auswirkungen der Mietpreisbremse auf den Wohnungsmarkt und die beteiligten Akteure (Mieter, Vermieter, Makler)
- Das Bestellerprinzip und seine Auswirkungen auf die Vermittlung von Wohnimmobilien
- Verfassungsrechtliche Aspekte des MietNovG und dessen Vereinbarkeit mit der Berufsfreiheit, dem Eigentumsgrundrecht und dem allgemeinen Gleichheitssatz
- Die Wirksamkeit des MietNovG in der Praxis und dessen Folgen für die zukünftige Entwicklung des Wohnungsmarktes
Zusammenfassung der Kapitel
Die Einleitung führt in das Thema des Mietrechtsnovellierungsgesetzes ein und erläutert die Problematik angespannter Wohnungsmärkte in Ballungsräumen. Sie stellt die Ziele des Gesetzes und die wichtigsten Themenschwerpunkte vor.
Kapitel 1 beleuchtet die Immobilienwirtschaft und ihre Bedeutung für den Wohnungsmarkt. Hier werden unter anderem die Kosten für Wohnraum, die Definition von Wohnraum, Mietpreiswucher, Mieterhöhungen und der Mietpreisspiegel behandelt.
Kapitel 2 fokussiert sich auf das Mietrechtsnovellierungsgesetz, insbesondere auf die Mietpreisbremse. Der Inhalt des Gesetzes, seine Wirkung auf den Wohnungsmarkt und die Auswirkungen auf die Wohnungseigentümer werden analysiert.
Kapitel 3 befasst sich mit der Vermittlung von Wohnimmobilien und den dabei involvierten Akteuren. Der Schwerpunkt liegt auf der Rolle des Wohnungsmaklers, dem Maklervertrag und dem Entstehen eines Courtageanspruchs.
Kapitel 4 untersucht das Bestellerprinzip als ein weiteres Kernelement des Mietrechtsnovellierungsgesetzes.
Kapitel 5 beleuchtet die Stellungnahmen verschiedener Verbände zum Referentenentwurf des Gesetzes. Die Argumente von Seiten des Deutschen Anwaltvereins und von Haus&Grund werden gegenübergestellt.
Kapitel 6 analysiert die Verfassungswidrigkeit des Gesetzes unter verschiedenen Gesichtspunkten. Hier werden die Berufsfreiheit, das Eigentumsgrundrecht und der allgemeine Gleichheitssatz als Prüfungsmaßstäbe herangezogen.
Kapitel 7 befasst sich mit den Auswirkungen der Mietpreisbremse und des Bestellerprinzips nach der Einführung des MietNovG.
Kapitel 8 beleuchtet die im zweiten Teil des Novellierungsgesetzes beschlossenen Änderungen, darunter die Neudefinition von Wohnfläche, die Berücksichtigung der letzten acht Jahre beim Mietspiegel und die Reduzierung der Modernisierungsumlage.
Schlüsselwörter
Mietrechtsnovellierungsgesetz, Mietpreisbremse, Bestellerprinzip, Wohnungsmärkte, Ballungsräume, Mietpreiswucher, Wohnungsknappheit, Berufsfreiheit, Eigentumsgrundrecht, Allgemeiner Gleichheitssatz, Vermittlung von Wohnimmobilien, Wohnungsmakler, Maklervertrag, Courtageanspruch, Verfassungswidrigkeit.
- Arbeit zitieren
- Lea Gorsitzke (Autor:in), 2016, Das Mietrechtsnovellierungsgesetz als staatliches Mittel zur Regulierung angespannter Wohnungsmärkte in Ballungsräumen, München, GRIN Verlag, https://www.grin.com/document/372481
