Das Mietrechtsnovellierungsgesetz als staatliches Mittel zur Regulierung angespannter Wohnungsmärkte in Ballungsräumen

Inhaltsverzeichnis

Abkürzungsverzeichnis Einleitung

1. Die Immobilienwirtschaft
1.1. Kosten für Wohnraum
1.2. Definition von Wohnraum und Quadratmeter
1.3. Mietpreiswucher und unangemessen hohe Miete
1.4. Mieterhöhungen auf Verlangen
1.5. Mieterhöhungen durch vertragliche Vereinbarung !
1.6. Mietpreisspiegel und Vergleichsmieten "
1.7. Angespannte Wohnungsmärkte
1.8. Entstehung von Wohnungsknappheit

2. Das Mietrechtsnovellierungsgesetz - die Mietpreisbremse "
2.1. Inhalt #
2.2. Staffel- und Indexmieten nach dem Mietrechtsnovellierungsgesetz $
2.3. Wirkung der Mietpreisbremse $
2.3.1. Wirkung auf dem Wohnungsmarkt
2.3.2. Wirkung auf die Wohnungseigentümer

3. Vermittlung von Wohnimmobilien
3.1. Der Wohnungsmakler
3.2. Der Maklervertrag
3.3. Das Entstehen eines Courtageanspruchs und dessen Höhe

4. Das Mietrechtsnovellierungsgesetz - Das Bestellerprinzip

5. Stellungnahmen zum Referenten- bzw. Gesetzesentwurf "
5.1 Stellungnahme des Deutschen Anwaltvereins "
5.2 Stellungnahme von Haus&Grund $

6. Verfassungswidrigkeit des Gesetzes
6.1.1. Verhältnismäßigkeit des Eingriffs
6.1.2. Auswirkungen auf Vermieterseite
6.1.3. Verantwortlichkeiten von Maklern und Regierung
6.2. Eigentumsgrundrecht
6.3. Allgemeiner Gleichheitssatz
6.4. Urteil des Bundesverfassungsgerichts !

7. Mietpreisbremse und Bestellerprinzip nach Einführung des MietNoVG "

8. Novellierungsgesetz - II. Teil
8.1. Wohnfläche: Ist-Zustand soll maßgeblich werden
8.2. Mietspiegel: Maßgeblichkeit der letzten acht Jahre
8.3. Modernisierungsumlage nur noch acht Prozent
8.4. Schonfristzahlung als Heilungsmöglichkeit für eine ordentliche Kündigung
8.5. Stellung der Verbände

Fazit

Literaturverzeichnis

Internetquellenverzeichnis

Abbildungs- und Tabellenverzeichnis

Abkürzungsverzeichnis

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Einleitung

Das Mietrechtsnovellierungsgesetz (MietNovG) ist das Ergebnis des im Koalitionsver- trag festgehaltenen Bestrebens von CDU, CSU und SPD, gutes und bezahlbares Wohnen für alle sozialen Schichten innerhalb der Bundesrepublik Deutschland zu schaffen. Das Gesetz trat am 1. Juni 2016 in Kraft und nimmt Änderungen am bisherigen Mietrecht vor. Eingeführt wurden mit dem Novellierungsgesetz die sog. Mietpreisbremse und das Be- stellerprinzip.¹ In Deutschland führen die hohe Nachfrage nach Wohnraum und die Knappheit an preiswerten Wohnungen in Ballungsräumen - vor allem für Geringverdie- ner - zu Problemen.²

Um diese Problematik zu lösen, beschloss die Regierung, den Ländern für die Dauer von fünf Jahren die Möglichkeit einzuräumen, auf Wohnungsmärkten, die nachweislich an- gespannt sind, die Mieten bei Neuvermietungen auf eine maximale Anhebung von zehn Prozent der vorangegangene Miete zu beschränken. Das Bestellerprinzip hingegen soll dauerhaft bestehen bleiben und reformiert das Wohnungsvermittlungsgesetz dahinge- hend, dass der Auftraggeber, also derjenige, der den Wohnungsvermittler beauftragt, die- sen auch zu bezahlen hat.³ Bislang wurden in Gebieten mit niedrigen Wohnungsangebot dem Mieter die Kosten für die Vermittlung einer Wohnung auferlegt, unabhängig davon, wer den Wohnungsvermittler beauftragt. In Gebieten mit einem Angebotsüberhang, be- auftragten und bezahlten oftmals der Vermieter, den Vermittler. Angebot und Nachfrage regelten den Wohnungsmarkt.⁴

2015 stand der Referentenentwurf für das MietNovG und Mieter- und Vermieterverbände sowie der Immobilienverband Deutschland (IVD) und der Deutsche Anwaltsverein (DAV) bekamen die Gelegenheit Stellungen zum Entwurf zu beziehen. Insbesondere die Möglichkeit, dass eine Mietendeckelung einen Rückgang von Investitionen auf dem Im- mobilienmarkt hervorruft und somit die Wohnungsknappheit noch erhöhen könnte, war ein starkes Negativargument der Reformgegner.⁵ Darüber hinaus könnten die Mietpreis- bremse und das Bestellerprinzip verfassungswidrig sein und nicht geeignet, die Wohnungsknappheit zu bekämpfen, wenn es denn, so wie von der Politik propagiert, eine bundesweite Wohnungsknappheit gibt.⁶

Diese Arbeit soll zum einen die wesentlichen Neuerungen des Mietrechtsnovellierungsgesetzes aus 2015 aufzeigen und zum anderen seine tatsächliche Wirkung auf Märkte, die von Wohnungsknappheit gezeichnet sind, beurteilen. Weiter soll ein Ausblick auf das zweite Mietrechtsnovellierungsgesetz gegeben werden. Ein Entwurf wurde im Frühjahr 2016 veröffentlicht und könnte Ende 2016 Inkrafttreten.⁷

1. Die Immobilienwirtschaft

Der Begriff der Immobilienwirtschaft bezeichnet den funktionellen und institutionellen abgegrenzten Teilbereich einer Volkswirtschaft, der sich mit den Immobilienbeständen und deren Veränderungen sowie mit der Bewirtschaftung und Nutzung von Immobilien beschäftigt. Dabei weisen Immobilien besondere Charakteristika auf. Sie sind standort- gebunden, haben eine lange Lebensdauer und sie sind wertbeständig und beleihbar.⁸ Im Folgenden werden die wesentlichen Grundbegriffe der Immobilienwirtschaft erläutert.

1.1. Kosten für Wohnraum

Die Kosten für Wohnraum im Mietrecht entstehen durch die Gebrauchsüberlassung der Mietsache vom Vermieter an den Mieter. Vermieter können eine oder mehrere private oder gewerbliche Personen sein. Der Vermieter hat das Eigentum an der Mietsache im Sinne der §§ 873 ff. BGB. Er stellt dem Mieter für die Dauer der Mietzeit sein Eigentum zur Nutzung zur Verfügung. Mieter können ebenfalls private oder gewerbliche Personen sein - sie unterscheiden sich im Wesentlichen durch die vertraglichen Vorschriften im Mietvertrag. Der private Mieter gilt vor dem Gesetz als besonders schützenswert, daher ist das Mietrecht für Wohnraumimmobilien deutlich strenger als im gewerblichen Miet- recht.⁹ Während der Dauer der Mietzeit hat der Mieter die Mietsache im vertragsgemäßen Zustand zu belassen, die Lasten der Wohnung zu zahlen und dem Vermieter für diese Zeit eine Miete zu entrichten, im Sinne der §§ 535 ff. BGB.

Je nach vertraglicher Vereinbarung kommen für die Bezeichnung der Grundmiete unter- schiedliche Begriffe in Frage. Bei der Nettomiete werden Betriebs- und Heizkosten voll- ständig ausgegliedert. Unter Bruttowarmmiete versteht man die Nettomiete zzgl. der Be- triebs- und Heizkosten. In der Bruttokaltmiete sind die Nettomiete und die Betriebskos- ten, nicht aber die Heizkosten enthalten und in der sog. Teilinklusivmiete, die in der Pra- xis kaum Anwendung findet, sind die Betriebskosten nur zum Teil enthalten. Der Rest wird separat, einmal im Jahr abgerechnet. Die vertraglich vereinbarte Miete ist im Regel- fall als monatliches Entgelt spätestens am dritten Werktag des Monats zu zahlen.¹⁰

Die Betriebs- und Heizkosten sind die in § 535 Abs. 2 BGB genannten Lasten, die der Mieter zu tragen hat. Betriebskosten sind Kosten, die durch den Gebrauch der Immobilie entstehen, wie z.B. Kosten der Wasserversorgung oder Kosten für einen Gärtner. Die auf den Mieter umlegbaren Kosten sind in § 2 Abs. 1-17 BetrKV aufgelistet. Die Heizkosten können durch einen Zähler, der den individuellen Verbrauch aufzeichnet, berechnet werden. Gibt es einen solchen Zähler nicht, besteht die Möglichkeit bei Mehrfamilienhäusern, entweder 50 Prozent, aber maximal 70 Prozent nach erfasstem Gesamtverbrauch zu berechnen und den Rest der Kosten nach der Höhe der Wohnfläche auf die einzelnen Wohnungen zu verteilen, § 7 Abs. 1 HeizkostenV.

1.2. Definition von Wohnraum und Quadratmeter

Als vermietbar gilt eine Wohnung dann, wenn sie einzelne oder zusammenliegende Räume aufweist, die nach außen abschließbar sind und die die Führung eines Haushaltes ermöglichen. So muss die Wohnung eine Küche bzw. Kochnische, eine Wasserversor- gung, einen Ausguss und eine Toilette aufweisen. Ferner muss die Wohnung beheizbar sein und einen eigenen Wohnungseingang haben.¹¹ Die Kaltmiete errechnet sich in Ab- hängigkeit von der Anzahl der Quadratmeter der Wohnung und wird in Euro pro Quad- ratmeter angegeben. Die Anzahl der Quadratmeter ist wichtig für die Berechnung des Mietspiegels, zur Abrechnung der Betriebskosten und zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete. Der frei finanzierte Wohnraum unterliegt keinen gesetzlichen Vor- schriften, die einen Zwang zur Anwendung der Zweiten Berechnungsverordnung (II. BV) vorschreiben, es sei denn, die Parteien haben dies vertraglich vereinbart. Ist nichts ver- einbart, so wird im Zweifel geprüft, wie die örtlichen Gepflogenheiten sind und ob sich hieraus eine Berechnungsgrundlage ermitteln lässt. Ist dies nicht der Fall, so gelten die Vorschriften, die im geförderten Wohnraum zwingend sind. Die Verordnung zur Berech- nung der Wohnfläche ist durch die in § 2 Wohnflächenverordnung (WoFlV) enthaltene Ermächtigungsgrundlage erlassen worden. Sie gilt daher nur im Anwendungsbereich des WoFlV. Alternativ kann sie nach §§ 43, 44 II. BV berechnet werden. Alles, was bis zum 31. Dezember 2003 auf diese Weise berechnet wurde, bleibt unberührt, mit Einführung der WoFlV, wurden die §§ 43, 44 II. BV aufgehoben. Dies hat vor allem Folgen für die Anrechnung von Balkonen, Loggien, Dachgärten und gedeckten Freisitzen. Diese dürfen unabhängig von ihrer Ausrichtung und Nutzbarkeit bis zur Hälfte angerechnet werden.¹² Wird die Grundfläche nach dem Wohnraumförderungsgesetz berechnet, so sind alle die in § 2 WoFlV genannten, anrechenbaren Grundflächen zu berücksichtigen: Alle Räume, die ausschließlich zur Wohnung gehören, nicht diejenigen, die der gemeinschaftlichen Nutzung dienen, auch nicht Wintergärten, Loggien etc. In Kombination mit den §§ 3, 4 WoFlV wird festgelegt, wie im Detail die Berechnung vorzunehmen ist. Die Grundfläche ist nach den lichten Maßen zwischen den Bauteilen gem. § 3 Abs. 1 WoFlV zu berechnen, also von Wand zu Wand exklusive der Wandtiefe. Im Gegensatz zur II. BV werden in § 4 WoFlV die anrechenbaren Quadratmeter eingeschränkt. Geht es um Schrägen innerhalb der Wohnung, dürfen Räume mit einer lichten Höhe von weniger als zwei Metern, aber mehr als einem Meter nur zur Hälfte angerechnet werden, § 4 Abs. 2 WoFlV. Ein we- sentlicher Unterschied zur II. BV ist die mögliche Spanne bei der Anrechenbarkeit von Balkonen oder Loggien etc. Abhängig von Lage und Nutzbarkeit dieser Elemente kann die Anzahl der Quadratmeter von einem Viertel bis hin zur Hälfte variieren. Bei einem Südbalkon mit einer schönen Aussicht würde man die Hälfte der gemessenen Quadrat- meter ansetzen.¹³

1.3. Mietpreiswucher und unangemessen hohe Miete

Die Wohnungsmiete wird im Mietvertrag festgehalten und umfasst i.d.R. die sog. Kalt- miete und die Betriebskosten. Beides kann aber auch in einem Betrag festgehalten wer- den, wobei der Vermieter dann keinen Anspruch auf eine Nachzahlung von eventuell entstandenen Mehrkosten durch erhöhte Nebenkosten hat. Der Mieter ist nur zur Zahlung von Betriebskosten verpflichtet, wenn dies ausdrücklich im Mietvertrag festgehalten ist, § 556 Abs. 1 BGB. Ferner reicht es nicht aus, nur einen pauschalen Betrag anzugeben.

Die Positionen der Betriebskosten sind einzeln auszuweisen: Umlagefähig sind alle Kosten, die in der II. BV aufgelistet sind.¹⁴

Die Höhe der Kaltmiete unterliegt der freien Vereinbarung der Parteien, allerdings ist sie nach oben hin gedeckelt. Wird vertraglich nichts Bestimmtes festgelegt, ist die ortsübli- che Vergleichsmiete zu zahlen.¹⁵ Beschränkt wird die Miete, wenn sie als unangemessen hoch einzustufen ist, es sich um ein sittenwidriges Rechtsgeschäft oder um Mietpreiswu- cher handelt, nach den Vorgaben des § 138 BGB und des § 5 Wirtschaftsstrafgesetz (WiStG). Als unangemessen hoch gilt eine Miete dann, wenn der Vermieter infolge der Ausnutzung eines geringen Angebotes an vergleichbaren Wohnungen, das übliche Ent- gelt für Wohnungen mit ähnlichen Kriterien wie Art, Größe und Ausstattung, inklusive der Nebenkosten, um mehr als 20 Prozent übersteigt.¹⁶ Die Festlegung einer unangemes- sen hohen Miete stellt eine Ordnungswidrigkeit im Sinne des § 5 WiStG dar. Übersteigt die Gesamtmiete die ortsübliche Vergleichsmiete um mehr als 50 Prozent, spricht man von Mietpreiswucher.¹⁷

1.4. Mieterhöhungen auf Verlangen

Die Möglichkeit einer Mieterhöhung bei Wohnraummietverträgen auf Verlangen des Vermieters ist in den §§ 558-561 BGB geregelt. Keine Anwendung finden diese Vor- schriften bei preisgebundenen Sozialwohnungen, sondern nur bei freifinanziertem Wohn- raum. Preisgebundene Wohnungen sind solche, die bei der Erstellung, durch öffentliche Fördergelder des Staates subventioniert worden sind. Sie unterliegen der Preis und Bele- gungsbindung, was bedeutet sowohl die Nettomieten, als auch die Belegung der Woh- nungen, werden durch das jeweilige Wohnungsamt der Städte geregelt. Weitere Ausnah- men sind Wohnräume, die nur zur vorübergehenden Gebrauchsüberlassung gedacht sind, Wohnraum, der teilweise vom Vermieter mitgenutzt wird sowie Wohnraum, der durch den Vermieter möbliert worden ist, sofern die Gebrauchsüberlassung nicht dauerhaft ist.¹⁸ § 558 Abs. 1 BGB besagt, dass der Vermieter die Miete bis zur ortsüblichen Vergleichs- miete anheben darf, sofern diese seit 15 Monaten unverändert geblieben ist. Danach muss die Miete bis zur nächsten Anhebung mindestens ein Jahr unverändert bleiben. Dem Mie- ter ist ein begründetes Erhöhungsverlangen in Textform zuzustellen. Zur Begründung kann der Vermieter einen Mietspiegel, eine Auskunft aus einer Mieterdatenbank, ein Gut- achten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen oder drei Mieten von Vergleichswohnungen anführen, § 558a Abs. 1 und 2 BGB. Der Mieter muss dem Erhö- hungsverlangen zustimmen. Erteilt er diese Zustimmung, so ist die erhöhte Miete mit Beginn des dritten Kalendermonats nach Erhalt der Erklärung zu zahlen, § 558b BGB. In dieser Zeit hat der Mieter die Möglichkeit, das Erhöhungsverlangen zu prüfen und ggf. abzulehnen. Für die Zustimmung besteht keine Formvorschrift. Ein Stillschweigen über die Frist hinaus, gilt nicht als Zustimmung, ebenso nicht eine einmalige Zahlung der er- höhten Miete. Lehnt der Mieter die Erhöhung ab, so muss der Vermieter diese auf dem prozessualen Weg einklagen.¹⁹

Insgesamt darf die Miete sich in einem Zeitraum von drei Jahren nicht um mehr als 20 Prozent erhöhen, auch dann nicht, wenn die ortsübliche Vergleichsmiete eine höhere Miete zulassen würde. Diese Deckelung wird als „Kappungsgrenze“ bezeichnet. Durch das MietNovG besteht nun zudem die Möglichkeit, in Gebieten mit einem angespannten Wohnungsmarkt, die Kappungsgrenze auf 15 Prozent zu senken.²⁰ Eine weitere Möglich- keit zur Durchsetzung einer Mieterhöhung sind Modernisierungsarbeiten, nach § 559 BGB. Eine Modernisierung liegt immer dann vor, wenn die Maßnahmen den Wert der Immobilie steigern oder Einsparungen bei Energie oder Wasser bewirken. Elf Prozent der Kosten der Modernisierungsmaßnahmen können dem Nettomiete auf die jährliche Miete aufgeschlagen werden.²¹

1.5. Mieterhöhungen durch vertragliche Vereinbarung

Eine Besonderheit im deutschen Mietrecht ist die Möglichkeit, im Mietvertrag Vereinbarungen zwischen Mietern und Vermietern zu treffen, welche eine automatische Erhöhung der Miete zur Folge haben.

Die Umsatzmiete findet ausschließlich Anwendung in der Gewerbevermietung. Dabei wird die Höhe des Mietzinses an den Umsatz des Geschäftes, meist Lokalläden oder Ge- schäfte des Einzelhandels, gekoppelt. Die Höhe des abzugebenden Prozentsatzes wird in den meisten Fällen vertraglich festgehalten, ebenso eine Mindest- oder Höchstmiete. Da- mit wird das Ausfallrisiko des Vermieters begrenzt, wenn die Umsätze fallen sollten. Auf der anderen Seite wird auch der Mieter vor unbegrenzten Abgaben geschützt, wenn der Umsatz stark ansteigt. In der Praxis hat sich durchgesetzt, dass die Umsatzmiete prozentual vom Nettoumsatz errechnet wird.²²

Die Staffel- und Indexmieten finden auch bei Wohnimmobilien zur privaten Nutzung Anwendung. Die Staffelmiete ist ein Mittel, welches dem Vermieter erleichtert, eine Mieterhöhung durchsetzen, indem bereits bei Vertragsabschluss eine Staffelmiete vereinbart wird. Der Staffelmietvertrag kann befristet oder unbefristet vereinbart werden. Zwingend notwendig ist es jedoch, dass zwischen den einzelnen Mieterhöhungen mindestens ein Zeitraum von einem Jahr liegt. Ebenso müssen der Zeitpunkt und die Erhöhung der Miete schriftlich festgehalten werden. Nicht ausreichend ist eine prozentuale Angabe der Erhöhung.²³ Das Kündigungsrecht des Mieters bei einem Staffelmietvertrag kann für höchstens vier Jahre ausgesetzt werden, § 557a Abs. 3 BGB.

Neben der Staffelmiete gibt es auch die Möglichkeit, dass Mieter und Vermieter einen Indexmietvertrag abschießen. Die Vertragsparteien vereinbaren dabei schriftlich, dass die Miete durch den vom Statistischen Bundesamt ermittelten Preisindex für die Lebenshal- tung aller privaten Haushalte in Deutschland bestimmt wird. Steigt der Index, so hat der Vermieter durch eine Erklärung in Textform die Möglichkeit, die Miete und den gestie- genen Prozentsatz zu erhöhen. Die neue Miete ist dann ab Zugang der Erklärung am über- nächsten Monat fällig.²⁴

Eine Mieterhöhung nach § 558 BGB ist weder beim Staffelmietvertrag noch beim Indexmietvertrag zulässig. Veränderungen, die durch einen Anstieg der Betriebskosten nach § 560 BGB hervorgerufen werden sowie eine Erhöhung der Nettomiete nach einer Modernisierung nach § 559 BGB sind zulässig, sofern der Vermieter die Gründe der Modernisierung nicht zu vertreten hat.²⁵

1.6. Mietpreisspiegel und Vergleichsmieten

Grundlage zur Berechnung der Nettokaltmiete für freifinanzierten Wohnraum kann zum einen ein einfacher oder qualifizierter Mietpreisspiegel sein oder eine Berechnung mit Hilfe von mind. drei aktuellen Vergleichsmieten. Da die Betriebs- und Heizkosten keine festen Variablen sind, hat sich die Nettokaltmiete, in der Praxis, als Berechnungsgröße durchgesetzt.²⁶ Beim Mietpreisspiegel oder kurz „Mietspiegel“ wird zwischen dem einfachen Mietspie- gel gem. § 558c BGB und dem qualifizierten Mietspiegel gem. § 558d BGB unterschie- den.

Beim einfachen Mietspiegel handelt es sich um eine Übersicht über die ortsübliche Ver- gleichsmiete, die gemeinsam von Gemeinden, Mietern und Vermietern erstellt und aner- kannt worden ist.²⁷ Es liegt bei der Gemeinde selbst, für welches Gebiet der Mietspiegel aufgestellt wird und gelten soll. So ist es möglich, Teile von Gemeinden, eine einzelne Gemeinde oder mehrere Gemeinden in den Mietspiegel mit aufzunehmen, § 558c Abs. 2 BGB. Nach § 558c Abs. 3 BGB soll der Mietspiegel alle zwei Jahre aktualisiert werden - eine Pflicht dazu besteht jedoch nicht. Ein einfacher Mietspiegel findet sich auf Vermark- tungsportalen wie bspw. „www.Immobilienscout24.de“, „www.Immonet.de“ oder „www.Immowelt.de“. Unter der Rubrik „Markt und Preise“ können sowohl ganze Städte, als auch einzelne Stadtteile betrachtet werden. Das Portal errechnet durch veröffentlichte Inserate, also aktuelle Mietangebote, einen Durchschnittsmietpreis pro Quadratmeter.²⁸ Im Gegensatz hierzu unterliegt der qualifizierte Mietspiegel wissenschaftlichen Metho- den und wird, wenn seine Berechnung von Städten in Auftrag gegeben wurde, meist auf den jeweiligen städtischen Internetseiten veröffentlicht. Für den Mietspiegel der Stadt Essen, ist bspw. der „Arbeitskreis Mietspiegel“ verantwortlich. Er setzt sich zusammen aus dem Amt für Stadterneuerung und Bodenmanagement, dem Gutachterausschuss für Grundstückswerte der Stadt Essen, diversen Mietverbänden, wie bspw. dem Deutschen Mieterbund und Vermieterverbänden wie Haus & Grund Essen und dem Ring Deutscher Makler.²⁹ Das GEWOS Institut für Stadt-, Regional- und Wohnforschung GmbH hat die Auswertung der Daten im Auftrag der Stadt Essen übernommen. Grundlage des Miet- spiegels ist dabei eine Befragung von Mietern und Vermietern aus dem Jahre 2015. Hierzu wurden die Daten von 5.600 Wohnungen aufgenommen und ausgewertet. Aus den Ergebnissen erstellte der Arbeitskreis Mietspiegel den aktuellen Mietspiegel für die Stadt Essen, welcher am 01. März 2016 in Kraft getreten ist.³⁰

Die Nettokaltmiete auf Grundlage eines qualifizierten Mietspiegels setzt sich, wie Abbil- dung 1 darstellt, aus den Komponenten der Abbildungen zwei bis vier zusammen. Sie zeigen die verschiedenen Einflusskriterien, die letztlich den Wert der Nettokaltmiete be- stimmen. Der Basiswert (Abbildung 2) bestimmt den aus der Studie berechneten Wert des Baujahres. Je neuer das Gebäude, desto höher ist der anzusetzende Preis pro Quad- ratmeter. Der Wert der Wohnlage (Abbildung 3) steigt, bzw. fällt, abhängig davon ob eine Wohnlage gut oder schlecht klassifiziert ist. Dabei ist die Lageklasse eins, die schlechteste und fünf die beste Lageklasse (Abbildung 4). Informationen, welche Wohn- lage, welcher Lageklasse angehört, erhält man ebenfalls auf der Internetseite der Stadt. Auch die Art und Ausstattung der Wohnung zzgl. der Energetik (Abbildung 5) werden mit eingerechnet. Je hochwertiger die Ausstattung und energetischen Voraussetzungen, desto höher ist der einzuberechnende Wert, welcher in Summe schließlich zur Nettokalt- miete führt.

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abbildung 1: Zusammensetzung der Nettokaltmiete

Quelle: Stadt Essen - Der Oberbürgermeister -Amt für Stadterneuerung und Bo-

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abbildung 2: Der Basiswert

Quelle: Stadt Essen - Der Oberbürgermeister -Amt für Stadterneuerung und Bo- denmanagement (2016): S. 6

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abbildung 3: Die Wohnlage

Quelle: Stadt Essen - Der Oberbürgermeister -Amt für Stadterneuerung und Bo-

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abbildung 4: Einfluss der Wohnfläche

Quelle: Stadt Essen - Der Oberbürgermeister -Amt für Stadterneuerung und Bo- denmanagement (2016): S. 8

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abbildung 5: Einfluss von Art und Ausstattung der Wohnung inkl. Energetik

Quelle: Stadt Essen - Der Oberbürgermeister -Amt für Stadterneuerung und Bo- denmanagement (2016): S. 9

Der Basiswert wird mit 100 multipliziert. Dem Ergebnis hinzuaddiert wird die ermittelte Punktzahl der Wohnlage (siehe auch dazu Abbildung 3), die Punktzahl, die sich anhand der Wohnfläche ergibt (siehe hierzu Abbildung 4) sowie die Punktzahl, die sich durch die Art und Ausstattung ergibt (siehe Abbildung 5). Dieses Ergebnis teilt man durch 100 und man erhält die Wohnungskaltmiete pro Quadratmeter.

Beispiel:

Die Beispielwohnung hat 110 Quadratmeter Wohnfläche, drei Räume, liegt in einer sehr guten Lage, stammt aus dem Baujahr 1968, liegt in einem Mehrfamilienhaus in der ersten Etage, ein Raum ist größer als 40 Quadratmeter, es gibt eine Etagenheizung. Die Woh- nung wurde 2010 energetisch saniert (Fenster und Dämmung), vorhanden sind eine Ein- bauküche, Parkettboden, ein modernes, helles Badezimmer und die Wohnung verfügt über zwei Balkone.

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

[...]

---

¹ o.V., https://www.bundesregierung.de/Content/DE/_Anlagen/2013/2013-12-17-koalitionsver- trag.pdf?Blob=publicationFile, 03. Juni 2016.

² Abramenko, Die Mietpreisbremse, Rdn. 2.

³ Abramenko, Die Mietpreisbremse, S.5.

⁴ o.V., http://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Downloads/DE/Bibliothek/Gesetzesmaterialien/ 18_wp/MietNovG/stellung_dav_refe.pdf?__blob=publicationFile, 18. Juli 2016

⁵ Abramenko, Die Mietpreisbremse, S. 5.

⁶ o.V., http://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Downloads/DE/Bibliothek/Gesetzesmaterialien/ 18_wp/MietNovG/stellung_dav_refe.pdf?__blob=publicationFile, 18. Juli 2016

⁷ o.V, https://www.haufe.de/immobilien/wirtschaft-politik/naechstes-mietrechtsaenderungsgesetz-kommt _84342_313218.html, 15. Juli 2016.

⁸ Ru ß ig, http://immobilientutor.de/download/Die volkswirtschaftliche Bedeutung der Immobilienwirt- schaft.pdf, 15. Juni 2016

⁹ Bethge, Im Prinzip für das Bestellerprinzip, S.931.

¹⁰ Siebenkotten, Das Mieterlexikon, S. 335.

¹¹ Schmidt, http://wirtschaftslexikon.gabler.de/Archiv/16193/wohnung-v9.html, 03. Juni 2016.

¹² St ü rzer/Koch, Vermieterlexikon, S. 972.

¹³ Siebenkotten, Das Mieterlexikon, S. 620.

¹⁴ St ü rzer/Koch, Vermieterlexikon, S. 152.

¹⁵ St ü rzer/Koch, Vermieterlexikon, S. 669.

¹⁶ Siebenkotten, Das Mieterlexikon, S. 391.

¹⁷ Siebenkotten, Das Mieterlexikon, S. 292.

¹⁸ St ü rzer/Koch, Vermieterlexikon, S. 673.

¹⁹ Nick, Mietrecht, S. 105.

²⁰ Siebenkotten, Das Mieterlexikon, S. 348,349.

²¹ St ü rzer/Koch, Vermieterlexikon, S. 701.

²² o.V., http://lexikon.immobilien-fachwissen.de/index.php?UID=118310409&ATOZ=U&KEYWORDID =5794, 20. Juni 2016.

²³ Merrson, Vermieterleitfaden, Rnd. 146.

²⁴ Mersson, Vermieterleitfaden, Rnd. 154.

²⁵ Mersson, Vermieterleitfaden, Rnd. 155.

²⁶ Siebenkotten, Das Mieterlexikon, S. 473.

²⁷ St ü rzer/Koch, Vermieterlexikon, S. 687.

²⁸ o.V., https://www.immobilienscout24.de/immobilienbewertung/ratgeber/mietpreise-und- kaufpreise/mietspiegel/mietspiegel-essen.html, 30. Juni 2016.

²⁹ o.V., https://media.essen.de/media/wwwessende/aemter/68/essen_mietspiegel_2016.pdf, 01. Juli 2016.

³⁰ o.V., https://media.essen.de/media/wwwessende/aemter/68/essen_mietspiegel_2016.pdf, 01. Juli 2016.