Das Mietrechtsnovellierungsgesetz (MietNovG) ist das Ergebnis des im Koalitionsvertrag festgehaltenen Bestrebens von CDU, CSU und SPD, gutes und bezahlbares Wohnen für alle sozialen Schichten innerhalb der Bundesrepublik Deutschland zu schaffen. Das Gesetz trat am. Juni 2016 in Kraft und nimmt Änderungen am bisherigen Mietrecht vor. Eingeführt wurden mit dem Novellierungsgesetz die sog. Mietpreisbremse und das Bestellerprinzip. In Deutschland führen die hohe Nachfrage nach Wohnraum und die Knappheit an preiswerten Wohnungen in Ballungsräumen - vor allem für Geringverdiener - zu Problemen.
Um diese Problematik zu lösen, beschloss die Regierung, den Ländern für die Dauer von fünf Jahren die Möglichkeit einzuräumen, auf Wohnungsmärkten, die nachweislich angespannt sind, die Mieten bei Neuvermietungen auf eine maximale Anhebung von zehn Prozent der vorangegangene Miete zu beschränken. Das Bestellerprinzip hingegen soll dauerhaft bestehen bleiben und reformiert das Wohnungsvermittlungsgesetz dahingehend, dass der Auftraggeber, also derjenige, der den Wohnungsvermittler beauftragt, diesen auch zu bezahlen hat.Bislang wurden in Gebieten mit niedrigen Wohnungsangebot dem Mieter die Kosten für die Vermittlung einer Wohnung auferlegt, unabhängig davon, wer den Wohnungsvermittler beauftragt. In Gebieten mit einem Angebotsüberhang, beauftragten und bezahlten oftmals der Vermieter, den Vermittler. Angebot und Nachfrage regelten den Wohnungsmarkt.
2015 stand der Referentenentwurf für das MietNovG und Mieter- und Vermieterverbände sowie der Immobilienverband Deutschland (IVD) und der Deutsche Anwaltsverein (DAV) bekamen die Gelegenheit Stellungen zum Entwurf zu beziehen. Insbesondere die Möglichkeit, dass eine Mietendeckelung einen Rückgang von Investitionen auf dem Immobilienmarkt hervorruft und somit die Wohnungsknappheit noch erhöhen könnte, war ein starkes Negativargument der Reformgegner. Darüber hinaus könnten die Mietpreisbremse und das Bestellerprinzip verfassungswidrig sein und nicht geeignet, die Wohnungsknappheit zu bekämpfen, wenn es denn, so wie von der Politik propagiert, eine bundesweite Wohnungsknappheit gibt.
Diese Arbeit soll zum einen die wesentlichen Neuerungen des Mietrechtsnovellierungsgesetzes aus 2015 aufzeigen und zum anderen seine tatsächliche Wirkung auf Märkte, die von Wohnungsknappheit gezeichnet sind, beurteilen. Weiter soll ein Ausblick auf das zweite Mietrechtsnovellierungsgesetz gegeben werden.
Inhaltsverzeichnis
Einleitung
1. Die Immobilienwirtschaft
1.1. Kosten für Wohnraum
1.2. Definition von Wohnraum und Quadratmeter
1.3. Mietpreiswucher und unangemessen hohe Miete
1.4. Mieterhöhungen auf Verlangen
1.5. Mieterhöhungen durch vertragliche Vereinbarung
1.6. Mietpreisspiegel und Vergleichsmieten
1.7. Angespannte Wohnungsmärkte
1.8. Entstehung von Wohnungsknappheit
2. Das Mietrechtsnovellierungsgesetz – die Mietpreisbremse
2.1. Inhalt
2.2. Staffel- und Indexmieten nach dem Mietrechtsnovellierungsgesetz
2.3. Wirkung der Mietpreisbremse
2.3.1. Wirkung auf dem Wohnungsmarkt
2.3.2. Wirkung auf die Wohnungseigentümer
3. Vermittlung von Wohnimmobilien
3.1. Der Wohnungsmakler
3.2. Der Maklervertrag
3.3. Das Entstehen eines Courtageanspruchs und dessen Höhe
4. Das Mietrechtsnovellierungsgesetz – Das Bestellerprinzip
5. Stellungnahmen zum Referenten- bzw. Gesetzesentwurf
5.1 Stellungnahme des Deutschen Anwaltvereins
5.2 Stellungnahme von Haus&Grund
6. Verfassungswidrigkeit des Gesetzes
6.1. Die Berufsfreiheit als Prüfungsmaßstab
6.1.1. Verhältnismäßigkeit des Eingriffs
6.1.2. Auswirkungen auf Vermieterseite
6.1.3. Verantwortlichkeiten von Maklern und Regierung
6.2. Eigentumsgrundrecht
6.3. Allgemeiner Gleichheitssatz
6.4. Urteil des Bundesverfassungsgerichts
7. Mietpreisbremse und Bestellerprinzip nach Einführung des MietNoVG
8. Novellierungsgesetz - II. Teil
8.1. Wohnfläche: Ist-Zustand soll maßgeblich werden
8.2. Mietspiegel: Maßgeblichkeit der letzten acht Jahre
8.3. Modernisierungsumlage nur noch acht Prozent
8.4. Schonfristzahlung als Heilungsmöglichkeit für eine ordentliche Kündigung
8.5. Stellung der Verbände
Fazit
Zielsetzung & Themen
Die Bachelor-Thesis untersucht die Auswirkungen des Mietrechtsnovellierungsgesetzes (MietNovG) von 2015, insbesondere der Einführung der Mietpreisbremse und des Bestellerprinzips, auf den deutschen Wohnungsmarkt. Das Ziel ist es zu analysieren, ob diese staatlichen Regulierungsmaßnahmen geeignet sind, die Wohnungsknappheit in Ballungsräumen wirksam zu bekämpfen oder ob sie vielmehr den Markt negativ beeinflussen und verfassungsrechtliche Probleme aufwerfen.
- Regulierung der Immobilienwirtschaft und Mietpreisbremse
- Einführung und Wirkung des Bestellerprinzips bei der Wohnungsvermittlung
- Verfassungsrechtliche Bewertung der Gesetzesänderungen (u.a. Berufsfreiheit, Eigentumsschutz)
- Stellungnahmen von Verbänden wie dem Deutschen Anwaltverein (DAV) und Haus&Grund
- Kritische Analyse des 2. Mietrechtsnovellierungsgesetzes
Auszug aus dem Buch
1.8. Entstehung von Wohnungsknappheit
„Der aktuelle Wohnungsengpass in den prosperierenden Städten und Regionen ist aus einer Gemengelage verschiedener Ursachen und Auslöser entstanden. Öffentliche Handlungsdefizite, strukturelle Veränderungen auf dem Wohnungsmarkt und die Auswirkungen der globalen Finanzmarktkrise haben die Verhältnisse auf den örtlichen Wohnungsmärkten in den vergangenen Jahren zunehmend unübersichtlich werden lassen.“42
Der Begriff der Wohnungsnot wird dem derzeit herrschenden Problem jedoch nicht gerecht. Eine Wohnungsnot im tatsächlichen Sinne bestand in Deutschland bspw. nach dem Zweiten Weltkrieg, als die Wohnungsbestände soweit zerstört waren, dass die Menschen in Kellern oder unter Brücken Schutz suchen mussten. Staatliche Wohnungsbauförderungen sorgten damals für eine schnelle Beseitigung der Wohnungsnot. 2013 hingegen lag die Anzahl an leerstehenden und vermietbaren Wohnungen bei 700.000, mit der Tendenz nach oben. So kann man nicht von einer allgemeinen Wohnungsnot sprechen, sondern muss regional unterscheiden. Während in manchen Regionen jede zehnte Wohnung leer steht, ist in anderen Regionen eine Fluktuation praktisch nicht vorhanden. Es herrscht also eine punktuelle Wohnungsknappheit, die wiederum zu steigenden Mieten führt.43
Nicht allein der Mangel an Wohnungen führt jedoch zu steigenden Mietpreisen, sondern auch die Preis-/Kostenschere, die für den Vermieter immer mehr an Bedeutung gewinnt. So steigen die Preise zwar im Gesamten, beim Vermieter oftmals jedoch zulasten seiner Rendite. „Diese Kosten sind in Deutschland im Jahr 2013 um 7,5 Prozent gegenüber dem Jahr 2010 gestiegen. Betrachtet man die Entwicklung seit 2005, so ist das Bild noch eindrucksvoller: Die allgemeine Verbraucherpreissteigerung liegt bei 14,3 Prozent, die Baukostenentwicklung bei 22,4 Prozent und die Mietsteigerung bei nur 8,3 Prozent. Der Vergleich zwischen Baukostenentwicklung und Mietentwicklung zeigt, dass sich für Vermieter eher eine Preis-/Kostenschere aufgetan hat, als dass die von ihnen erzielten Preise real gestiegen wären. Für den Zeitraum seit 2005 stellen sich die Zahlen wie in Abbildung 6 aufgezeigt dar.“44
Zusammenfassung der Kapitel
Einleitung: Vorstellung des Mietrechtsnovellierungsgesetzes und dessen politischer Hintergrund sowie Zielsetzung der Untersuchung.
1. Die Immobilienwirtschaft: Definition grundlegender Begriffe wie Mietkosten, Wohnraum und die Entstehung von Wohnungsknappheit sowie Erläuterung der Mietspiegelthematik.
2. Das Mietrechtsnovellierungsgesetz – die Mietpreisbremse: Darstellung des gesetzlichen Inhalts, der Anwendbarkeit bei Staffel- und Indexmieten sowie die Analyse der Auswirkungen auf den Wohnungsmarkt und Wohnungseigentümer.
3. Vermittlung von Wohnimmobilien: Analyse der Rolle des Wohnungsmaklers, der verschiedenen Maklervertragsarten und der Voraussetzungen für einen Courtageanspruch.
4. Das Mietrechtsnovellierungsgesetz – Das Bestellerprinzip: Erläuterung der Einführung des Bestellerprinzips bei der Wohnungsvermittlung und dessen Abgrenzung zur Mietpreisbremse.
5. Stellungnahmen zum Referenten- bzw. Gesetzesentwurf: Zusammenfassung der kritischen Positionen von Interessenverbänden wie dem Deutschen Anwaltverein (DAV) und Haus&Grund.
6. Verfassungswidrigkeit des Gesetzes: Rechtliche Prüfung der Konformität der neuen Regelungen mit dem Grundgesetz, insbesondere in Bezug auf Berufsfreiheit und Eigentumsschutz.
7. Mietpreisbremse und Bestellerprinzip nach Einführung des MietNoVG: Erste Erfahrungen ein Jahr nach Einführung und kritische Betrachtung der Wirksamkeit.
8. Novellierungsgesetz - II. Teil: Ausblick auf geplante Verschärfungen, Änderungen bei Wohnflächenberechnungen und die Einbeziehung der letzten acht Jahre in Mietspiegel.
Fazit: Zusammenfassende Beurteilung, dass das Gesetz die gesteckten Ziele bisher nicht erreicht hat und eine punktuelle Verschärfung der Wohnungsknappheit festzustellen ist.
Schlüsselwörter
Mietrechtsnovellierungsgesetz, Mietpreisbremse, Bestellerprinzip, Immobilienwirtschaft, Wohnungsknappheit, Wohnungsvermittlung, Maklercourtage, Mietspiegel, Verfassungsrecht, Berufsfreiheit, Eigentumsschutz, Mietrecht, Wohnungsmarkt, Rendite, Referentenentwurf
Häufig gestellte Fragen
Worum geht es in dieser Arbeit grundsätzlich?
Die Arbeit analysiert die Auswirkungen und die Eignung des Mietrechtsnovellierungsgesetzes von 2015 zur Regulierung des deutschen Wohnungsmarktes.
Was sind die zentralen Themenfelder der Thesis?
Die zentralen Themen umfassen die Mietpreisbremse, die Umsetzung des Bestellerprinzips bei der Maklervermittlung und die verfassungsrechtliche Bewertung dieser staatlichen Eingriffe.
Was ist das primäre Ziel oder die Forschungsfrage?
Das Ziel ist es zu beurteilen, ob die neuen gesetzlichen Regelungen effektiv zur Entspannung angespannter Wohnungsmärkte beitragen oder ob sie das Ziel verfehlen und neue Probleme schaffen.
Welche wissenschaftliche Methode verwendet die Autorin?
Die Arbeit nutzt eine rechts- und wirtschaftswissenschaftliche Analyse unter Einbeziehung von Gesetzesentwürfen, Stellungnahmen von Verbänden, Fachliteratur und statistischen Daten zur Marktentwicklung.
Was wird im Hauptteil der Arbeit behandelt?
Im Hauptteil werden die gesetzlichen Grundlagen der Mietpreisbremse, die Mechanismen der Immobilienvermittlung und die kritischen Stellungnahmen von Anwalts- und Eigentümerverbänden sowie die verfassungsrechtlichen Bedenken erörtert.
Welche Schlüsselwörter charakterisieren die Arbeit am besten?
Die zentralen Schlagworte sind Mietpreisbremse, Bestellerprinzip, Wohnungsknappheit, Mietrechtsnovellierungsgesetz und Berufsfreiheit.
Wie wirkt sich die Mietpreisbremse nach Ansicht der Autorin konkret auf Vermieter aus?
Die Autorin argumentiert, dass Vermieter durch steigende Kosten und die Kappung der Mieteinnahmen eine sinkende Rendite hinnehmen müssen, was Investitionen in den Wohnungsbau unattraktiver machen kann.
Warum wird die Verfassungsmäßigkeit des Bestellerprinzips in der Thesis infrage gestellt?
Die Verfassungsmäßigkeit wird insbesondere aufgrund der Einschränkung der Berufsfreiheit (Art. 12 GG) und des Eigentumsschutzes (Art. 14 GG) für Immobilienmakler kritisch hinterfragt, da diese nun in ihrer beruflichen Existenzgrundlage bedroht sein könnten.
- Arbeit zitieren
- Lea Gorsitzke (Autor:in), 2016, Das Mietrechtsnovellierungsgesetz als staatliches Mittel zur Regulierung angespannter Wohnungsmärkte in Ballungsräumen, München, GRIN Verlag, https://www.grin.com/document/372481
