Kann die Blockchain die Immobilienwirtschaft revolutionieren?

Inhaltsverzeichnis

1. Einleitung

2. Funktionsweise der Blockchain-Technologie und Smart Contracts
2.1 Technische Hintergründe
2.2 Arten der Blockchain
2.3 Smart Contracts

3. Chancen für die Immobilienwirtschaft

4. Risiken für die Immobilienwirtschaft

5. Blockchain Geschäftsmodell

6. Fazit

7. Literaturverzeichnis

8. Internetverzeichnis

9. Interview - Friedemann Brenneis

1. Einleitung

Als im Jahr 1941 der Erfinder Konrad Ernst Otto Zuse den Z3, einen der ersten Computer erfand, war nicht abzuschätzen, welches Potential diese Technologie der Menschheit bie- ten könnte. Disruptive Technologien wie der Computer verändern Prozesse. Wenn heute, im Informationszeitalter, von Disruption und innovativen Technologien gesprochen wird, findet sich seit dem Jahr 2008 ein neuer Begriff in den Archiven sämtlicher Fachzeit- schriften wieder. Die Blockchain, die Technologie hinter Bitcoin, gewinnt seit der Fi- nanzkrise 2008, die das Vertrauen gegenüber Banken und Intermediären erschütterte, an Bekanntheit und scheint Probleme zu lösen, dessen Lösungen undenkbar gewesen sind. Eine Welt ohne Intermediäre schafft Vertrauen und Sicherheit. Doch was wird die Tech- nologie zukünftig tatsächlich verändern?

Die ersten Use-Cases und Start-Ups nutzen bereits die Blockchain und möchten damit die Ersten an einem Markt sein, der eine große Aufmerksamkeit erfährt. Doch was steckt hinter der Technologie und wie kann eine der größten Wirtschaftszeige, die Immobilienwirtschaft von diesem Trend profitieren. In zahlreichen Fachzeitschriften finden sich Artikel über den Nutzen der Blockchain und die damit verbunde Revolution der Branche, doch das technische Verständnis bei den Akteuren der Immobilienwirtschaft scheint hinsichtlich der Immobilienwirtschaft noch begrenzt.

Die Grundlage der wissenschaftlichen Arbeit bildete eine umfangreiche Recherche der Themenbereiche Blockchain, Digitalisierung in der Immobilienwirtschaft und der Be- trachtung von Blockchain basierten Use-Cases. Es wurde in Vorbereitung ein Interview mit dem, in der Kryptoszene bekannten, Blogautor Friedemann Brenneis geführt, wodurch auch Expertenmeinungen zu den beschriebenen Sachverhalten vorzufinden sind.

Die wissenschaftliche Arbeit verfolgt das Ziel, den potentiellen Einfluss der Blockchain- Technologie auf die Immobilienwirtschaft zu untersuchen. Dabei werden die Chancen und die Risiken der Blockchain betrachtet und eine Einschätzung vorgenommen, ob die Technologie die Möglichkeit besitzt, die Immobilienwirtschaft zu revolutionieren. Im ersten Teil der Arbeit wird im Allgemeinen die Funktionsweise der Blockchain unter- sucht. Thematisiert werden hierbei die technischen Hintergründe, wodurch das grundle- gende technische Verständnis zur Technologie hergestellt wird, um anschließend die ver- schiedenen Arten der Blockchain zu untersuchen. In diesem Punkt wird hauptsächlich der private Blockchain Ansatz und der öffentliche Blockchain Ansatz vergleichend gegen- übergestellt. Die Konsortiale Blockchain, die als Hybridform verstanden wird, findet auf- grund von zahlreichen, nicht eindeutig definierten Kriterien keine Erwähnung. Im An- schluss werden die allgemeinen Vor- und Nachteile der Technologie benannt und mit Hilfe der technischen Hintergründe erläutert. Der Abschluss des ersten Teils, bildet die Betrachtung von Smart Contracts auf der Basis der Blockchain. Es wird die Funktions- weise, ebenso wie die Einsatzmöglichkeiten der Smart Contracts beschrieben.

Im zweiten Teil der Arbeit werden die Chancen und Risiken der Technologie in der Im- mobilienwirtschaft benannt und erläutert. Es werden aktuelle Projekte untersucht und Szenarien beschrieben, die den Einsatz der Blockchain sowohl unterstützen, als auch die Probleme konkret aufzeigen. Es wird eine differenzierte Betrachtung vorgenommen, in- wiefern der Einsatz in der öffentlichen Verwaltung, als auch in immobilienwirtschaftli- chen Unternehmen sinnvoll ist.

Im letzten Abschnitt wird anhand der zuvor gemachten Erkenntnisse ein Use-Case kon- struiert, der die Vorteile der Blockchain nutzt und einen traditionellen und doch innova- tiven Prozess ablösen kann. Es handelt sich dabei um ein fiktives Geschäftsmodell, das den Namen BlockRent trägt. Abschließend wird die Beantwortung der Problemfrage vor- genommen und die Bedeutung der Ergebnisse für die Theorie und Praxis eingeschätzt.

2. Funktionsweise der Blockchain-Technologie und Smart Contracts

2.1 Technische Hintergründe

Die Ursprünge der Blockchain-Technologie finden sich in den ersten Anwendungsversu- chen, die unter Einflussnahme kryptografischer Verfahrensweisen erstellt wurden. Die älteste und wohl derzeit bekannteste Anwendung findet sich in der Kryptowährung Bit- coin wieder. Mit der Veröffentlichung eines dezentralen Peer-to-Peer Zahlungsnetzwerks im Jahr 2008 beschrieb der Erfinder, der unter dem Pseudonym Satoshi Nakamoto be- kannt wurde¹, die Idee einer Ökonomie ohne Intermediäre, wie Banken bzw. Kreditinsti- tuten. Er beschrieb darüber hinaus die Funktionsweise der zur Grunde liegenden Block- chain-Technologie und die spezifischen Eigenschaften der besagten Kryptowährung. Zur besseren Einordnung ist es wichtig zu verstehen, dass es nicht die eine Blockchain gibt, sondern die Möglichkeit besteht, für jedes Projekt eine eigene Blockchain zu program- mieren. Allerdings bietet es sich an, auf eine bestehende öffentliche Blockchains zurückzugreifen. Die bekanntesten dürften wohl die Bitcoin-Blockchain und die EthereumBlockchain, des Erfinders Vitalik Buterin sein. Auf Letzterer ist es möglich, Anwendungen in Form von dezentralen Applikationen auf einer Blockchain abzubilden.

Die Blockchain-Technologie, auch Distributed Ledger Technology (DLT) genannt, wird allgemein als eine verteilte, dezentrale Datenbank verstanden. Die Dezentralität der Da- tenbank wird durch ein Netzwerk von verbundenen Recheneinheiten erreicht, die mitei- nander kommunizieren. Ein Peer-to-Peer-Netz, wie es die Blockchain-Technologie auf- weist, wird entgegen der bisherigen technischen Entwicklungen nicht durch eine zentrale Instanz überwacht bzw. gesteuert. In den meisten Fällen wird heutzutage die Datenhal- tung über eigene Systeme dargestellt. Die Daten werden meist auf einem oder auf meh- reren zentralen Servern verwaltet und von den einzelnen Arbeitsplätzen abgerufen. Wer- den darüber hinaus noch Daten zwischen den beteiligten Unternehmen ausgetauscht, die jeweils ein eigenes System unterhalten, so steigt das Risiko eines Systemausfalls. Die dezentrale Verteilung von Informationen findet in diesem Fall nicht statt. Die Folgen sind eine eingeschränkte Abwicklung laufender Geschäftsprozesse und eine damit verbundene Reduzierung der Wertschöpfung, wodurch Unternehmen erhebliche finanzielle Nachteile erfahren können. Die Blockchain-Technologie hingegen verteilt die Datensätze auf einer Vielzahl von Computern. Jeder Teilnehmer besitzt dieselben Informationen, die öffent- lich von jedem eingesehen werden können und somit auf ihre Richtigkeit überprüft wer- den. Die Einsicht ist öffentlich möglich, jedoch sind die Daten kryptografisch verschlüs- selt, wodurch die Beteiligten nicht namentlich genannt werden, sondern nur in Form eines individuellen, öffentlichen Schlüssels im Protokoll der Blockchain Erwähnung finden. Daher sind die Daten in der Blockchain nicht anonym, wie es in der Vergangenheit mit der Kryptowährung Bitcoin oft beschrieben wurde, sondern lediglich Pseudonym. Dies bedeutet, sofern eine Person oder Institution den öffentlichen Schlüssel eines Teilnehmers des Netzwerks in Erfahrung bringt, so kann jede Transaktion problemlos zurückverfolgt werden.

Die miteinander kommunizierenden Recheneinheiten können von Privatpersonen bis zu großen Unternehmen unterhalten werden und damit das Netzwerk unterstützen. Jedem Computer der sich am Blockchain-Prozess beteiligt, liegt eine aktuelle Version der Block- kette vor. Aufgrund der gleichen Machtanteile und der gleichen Rechte, kann die Daten- struktur nur gemeinschaftlich verändert werden. Allerding wird die Blockchain nicht durch jede getätigte Transaktion einzeln verändert, da es technisch nicht möglich ist, zeit- gleich allen Teilnehmern des Netzwerks jede Transaktion zugänglich zu machen. Begrün- det ist dies in der Verteilung der Informationen. Bei der Vielzahl von Recheneinheiten, die über die laufenden Transaktionen informiert werden müssen, ist dies mit einem nicht zu unterschätzenden Zeitaufwand verbunden. In der Zeit der Verteilung der Information besteht das Risiko, dass ein sogenanntes Double-Spending-Problem auftritt. Dies bedeu- tet, dass ein bestimmter Wert doppelt transferiert wird, auch wenn dieser Wert nicht vom Konto des Besitzers gedeckt war. Dieser Umstand ist mit Transaktionsgeschäften, die auf Vertrauen, Sicherheit und Richtigkeit basieren, nicht zu vereinbaren. Dieses Problem hat Satoshi Nakamoto auch bei der Kryptowährung Bitcoin erkannt und durch einen krypto- grafischen Prozess behoben. Diese Erkenntnis legte das Fundament für die darauffolgen- den Entwicklungen im Bereich der Blockchain. Um das genannte Double-Spending- Problem zu umgehen, durften die Transaktionen nicht einzeln durch das Netz bestätigt werden. Die Lösung bestand darin, dass die auflaufenden Transaktionen zwischengespei- chert werden, um anschließend in komprimierter und zusammengefasster Form als veri- fizierter Block der Blockkette hinzugefügt zu werden. Die Bestätigung und Verifizierung der Blöcke, in denen sich die Transaktionen des letzten Zeitintervalls befinden, erfolgt durch die Teilnehmer des Netzwerks. Anschließend wird der bestätigte Block und die dadurch erfolgte Veränderung der Blockkette von allen Teilnehmern übernommen. Die Veränderungen der Blockkette, durch das Hinzufügen neuer Blöcke, entspricht einer lau- fenden Fortschreibung der Blockchain, dessen Dokumentation der getätigten Verände- rungen sich im Protokoll wiederfinden. Bei der Kryptowährung Bitcoin beispielsweise wird die Blockchain durchschnittlich alle 11,28 Minuten fortgeschrieben ² bzw. der Blockkette wird in dem genannten Zeitintervall ein neuer Block hinzugefügt.

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abbildung 1: Aufbau einer Blockchain in Anlehnung an: Yevgeniy Brikman (2014)

Damit aus den einzelnen Blöcken auch eine Blockkette entsteht, ist es wichtig, die Blöcke miteinander zu verknüpfen. Aus diesem Grund, befinden sich in einem Block nicht aus- schließlich die Transaktionen des letzten Zeitintervalls, sondern auch ein kryptografischer Verweis auf den vorherigen Block. Da jeder Block diese Eigenschaft aufweist, entsteht die beabsichtigte Verkettung der Blöcke. Dementsprechend können keine nachträglichen Änderungen vorgenommen werden bzw. kann nicht manipulativ eingegriffen werden.

2.2 Arten der Blockchain

Nachdem der Aufbau und die zugrundeliegende Technologie der Blockchain thematisiert wurde, werden nachfolgend die verschiedenen Arten von Blockchain Ansätzen beschrie- ben. Es gibt zahlreiche Möglichkeiten eine Blockchain zu modellieren. Unterteilt werden die Blockketten in öffentliche und private. Darüber hinaus gibt es auch verschiede Hyb- ridformen, die sowohl Merkmale der öffentlichen und privaten Blockchain Ansätze mit- einander kombinieren.³ Beide Formen haben Vor- und Nachteile, die entsprechend dem Verwendungszweck eingeordnet werden müssen. Zunächst wird auf die Funktionsweise des Public-Blockchain-Ansatzes eingegangen, um anschließend das private Pendent vergleichend gegenüberzustellen.

Der Public-Blockchain Ansatz gewährt der Öffentlichkeit das Recht das Protokoll der Blockchain vollständig einzusehen und Transaktionen durchzuführen. Jedem Teilnehmer wird das Recht zugeordnet, Blöcke und damit eingehende Transaktionen zu verifizieren und im Netzwerk zu verteilen. Die Blockchain ist damit absolut dezentral und verfügt über keinen Intermediär. Alle Teilnehmer bzw. die Knotenpunkte des Netzwerkes haben das gleiche Recht und die gleiche Macht, Entscheidungen im Netzwerk zu treffen. Das bedeutet gleichermaßen, dass es nicht möglich ist, autoritär über die Teilnehmer hinweg Entscheidungen zu treffen. Der Vorteil besteht darin, dass dies einen hohen Grad an Ver- trauen im Netzwerk schafft. Es wird davon ausgegangen, dass die Teilnehmer des Netz- werkes nur das Beste wollen und Entscheidungen nach bestem Wissen und Gewissen getroffen werden. Die wohl bekanntesten Public-Blockchains bilden die Bitcoin-Block- chain und die Ethereum-Blockchain. Beide sind ausschließlich öffentlich und weisen da- mit die genannten Merkmale auf. Vorteile bieten öffentliche Blockketten in der erhöhten Sicherheit, da alle Knotenpunkte die Blöcke kontrollieren und die Einsicht in das Proto- koll zur Überprüfung der getätigten Transaktionen ermöglicht wird.⁴ Zudem bietet sich durch die Anwendung der Technologie ein erhöhtes Einsparpotenzial, da die Datenhal- tung entgegen heutiger Vorgehensweisen nicht zentral erfolgt, wodurch Teile der Auf- wendung im Bereich der technischen Ausstattung, der Lagerung und der eigenverant- wortlichen Sicherung der Anlagen entfallen. Nachteilig hingegen ist aktuell die einge- schränkte Skalierbarkeit einzelner öffentlicher Blockchains, das bedeutet, dass sich aktu- ell zu viele Transaktionen im Netzwerk befinden, wodurch es zu verlängerten Wartezei- ten bei der Bestätigung von Transaktionen und erhöhten Transaktionskosten kommt. Be- sonders die bekanntesten Ihrer Art, die Bitcoin-Blockchain, steht momentan vor dem Problem. Neue Lösungsansätze wie Segwit, Segwit2x und ähnliche technologische Inno- vationen sollen dieses Problem zeitnah beheben. ⁵ Darüber hinaus ist der Gedanke des Datenschutzes, der insbesondere in Deutschland zum Problem neuer Technologien ge- hört, präsent. Durch die fehlende Anonymität im Netzwerk, können Transaktionen mit- hilfe der öffentlichen Schlüssel überwacht werden. Es besteht zum aktuellen Zeitpunkt noch keine Reglementierung, wie die Datenhaltung in Blockchains zu erfolgen hat.

Entgegen dem Public-Blockchain-Ansatz steht der zentralisiertere Privat-Blockchain- Ansatz. Er weist eine zentrale Instanz auf, die die Bestätigung bzw. Verifizierung neuer Blöcke übernimmt. Als zentral können einzelne übergeordnete Recheneinheit oder vorher definierte Teilnehmer des Netzwerks gelten. Es ist in diesem Zusammenhang möglich, dass zwei Unternehmen eine gemeinsame Blockchain zur Abwicklung von Geschäften nutzen und nur die jeweiligen Recheneinheiten der Unternehmen neue Blöcke der Block- chain hinzufügen dürfen. Darüber hinaus kann bei der Modellierung der Blockchain fest- gelegt werden, welche Netzwerkteilnehmer berechtigt sind, das Protokoll bzw. die Da- tensätze der Blockkette zu lesen und für sich zu nutzen. Der Vorteil besteht im erhöhten Datenschutz gegenüber der öffentlichen Blockchain. Ein weiterer Vorteil, den die private Blockchain besitzt, liegt in den vereinfachten Änderungen der Regeln. Sollte es demnach zu Fehlern in der Programmierung gekommen sein, so können diese durch ein einfaches Update behoben werden. Es ist nicht nötig eine hohe Prozentzahl an Netzwerkteilneh- mern zu gewinnen, um Änderungen durchzusetzen. Das ist dadurch begründet, dass zwar alle vorher definierten Teilnehmer eine Leseberechtigung haben können, jedoch die zent- rale Instanz die Stimmgewalt über die Blockchain besitzt. Vorteilhaft ist darüber hinaus, dass die Transaktionskosten deutlich geringer ausfallen. Das hängt hauptsächlich damit zusammen, dass nur ein eingeschränkter Kreis an Teilnehmern, die offenen Transaktio- nen prüft, wodurch die Kosten der Verbreitung geringer ausfallen. Doch der einge- schränkte Teilnehmerkreis, der die offenen Transaktionen prüft und neue Blöcke der Blockchain hinzufügt, kann zugleich als ein erhöhtes Risiko betrachtet werden. Das Netz- werk macht sich dadurch Abhängig von einer zentralen Instanz, wodurch Manipulationen vereinfacht durchgeführt werden können. Entsprechende Updates der Blockchain können die ursprünglich aufgestellten Regeln entgegen der Interessen des Netzwerks verändern und gegebenenfalls fehlerhafte Transaktionen und Daten verifizieren.

Tabelle 1: Unterschiede zwischen ö ffentlicher und privater Blockchain

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

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¹ Vgl. Bitcoin.org (2017), 2. Abschnitt im Hauptframe (siehe Internetverzeichnis).

² Vgl. Blockchain Luxembourg S.A (2017) 1. Abschnitt im Hauptframe (siehe Internetverzeichnis).

³ Auf die Hybridformen wird aufgrund des Umfangs und den unzureichend definierten Kriterien nicht weiter eingegangen.

⁴ Vgl. Tapscott, Alex; Tapscott, Don (2016), S.24.

⁵ Auf die technischen Hintergründe zur Lösung der Skalierungsdebatte wird in diesem Bericht verzichtet.