Betrachtet man die historischen durchschnittlichen Renditen von deutschen Bundesanleihen, wird deutlich, dass diese bis zur Jahrtausendwende konstant auf einem Niveau über mindestens 3% lagen. Jedoch wurden ab diesem Zeitpunkt die Zinsen sukzessive bis hin zur Nullgrenze gesenkt, wodurch die Attraktivität von risikoarmen Anlageklassen, wie Renten oder Anleihen, durch verminderte Renditen gesunken ist.
Diese Tatsache sowie die hohe Volatilität der Aktienmärkte führten somit dazu, dass Kapitalanleger in vergangener Zeit vermehrt in neue Anlageklassen investieren mussten, um vergleichbare Renditen zu erwirtschaften. So schichteten zum Beispiel institutionelle Anleger ihr Vermögen immer mehr in Sachwerte wie Immobilien um.
Hierbei hat der deutsche Immobilienmarkt eine hohe Bedeutung und ist sowohl unter inländischen als auch ausländischen Anlegern sehr gefragt, da Deutschland als viertgrößte Volkswirtschaft und eine der drei größten Exportnationen eine stabile und gute wirtschaftliche Verfassung aufweist und der deutsche Immobilienmarkt zudem als sehr transparent angesehen wird. Im Mittelpunkt stehen hier vor allem Gewerbeimmobilien bzw. Büroimmobilien in den fünf Top-Lagen Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg und München.
Im Rahmen dieser Arbeit soll der Büroimmobilienmarkt für oben genannte Standorte einer Rendite-Risiko-Analyse unterzogen werden, um eine Orientierung für eine potenzielle zukünftige Entwicklung geben zu können.
Hierfür wird zunächst die Assetklasse Büroimmobilien definiert, der Aufbau des Immobilienmarktes erläutert und Investorentypen sowie deren Anlageziele aufgezeigt. Daraufhin werden mögliche Kennzahlen für die Ermittlung von Rendite und Risiko verbunden mit deren Einflussfaktoren näher betrachtet. Im weiteren Schritt sollen diese Kennzahlen schließlich auf die Standorte angewendet und diese zuletzt einem Vergleich unterzogen werden.
Inhaltsverzeichnis
1 Einführung ins Thema
2 Deutsche Büroimmobilien als Asset-Klasse
2.1 Typologisierung der Asset-Klasse Büroimmobilien
2.2 Struktur und Einflussfaktoren von Büroimmobilienmärkten
2.3 Investoren in Deutschland
2.3.1 Investorengruppen
2.3.2 Ziele und Strategien von Investoren
3 Theoretische Grundlagen der Rendite-Risiko-Analyse
3.1 Systematik der Vorgehensweise
3.2 Renditeanalyse
3.2.1 Einflussfaktoren
3.2.2 Netto-Cash-Flow-Rendite
3.2.3 Wertänderungsrendite
3.2.4 Totalrendite
3.2.5 Bildung des Erwartungswertes
3.3 Risikoanalyse
3.3.1 Mögliche Kennzahlen zur Risikobestimmung
3.3.2 Volatilität als Risikomaß
3.4 Sharpe-Ratio als Vergleichskennzahl
4 Ergebnisvergleich der Standorte
4.1 Anwendung der Kennzahlen auf die deutschen Standorte
4.2 Zusammenführung der Analyseergebnisse
5 Schlussbemerkung
Zielsetzung & Themen
Diese Arbeit verfolgt das Ziel, den Büroimmobilienmarkt in den fünf bedeutendsten deutschen Standorten Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg und München einer fundierten Rendite-Risiko-Analyse zu unterziehen, um eine Orientierung für potenzielle zukünftige Entwicklungen zu bieten.
- Definition der Assetklasse Büroimmobilien und Analyse des Marktgefüges
- Untersuchung der Investorentypen und ihrer spezifischen Anlageziele
- Methodische Betrachtung von Kennzahlen zur Rendite- und Risikobestimmung
- Empirische Anwendung der Kennzahlen auf die gewählten Top-5-Standorte
- Vergleichende Analyse und Interpretation der ermittelten Rendite-Risiko-Profile
Auszug aus dem Buch
3.3.2 Volatilität als Risikomaß
Wird Risiko als die mögliche Abweichung der erzielten Rendite von ihrem Erwartungswert definiert, eignen sich besonders die statistischen Maße der Varianz und Standardabweichung dazu, dieses Risiko zu quantifizieren. Durch diese Risikomaße wird die Streuung der historischen Renditen um den Mittelwert erfasst und auf deren Basis ein Wert für die durchschnittliche Abweichung ermittelt. So können einerseits historische Volatilitäten dargestellt werden, mithilfe derer andererseits Prognosen für eine künftige Entwicklung der Schwankungsbreite der Renditen getroffen werden können.
Die Varianz (σ²) wird errechnet, indem zunächst die Renditeabweichungen der einzelnen Perioden vom Mittelwert ins Quadrat gesetzt und anschließend die Summe der quadrierten Differenzen durch die Anzahl der Perioden des Betrachtungszeitraums dividiert werden. Die historische Varianz lässt sich folglich durch folgende Formel beschreiben: Formel 3.12: Varianz.
Durch das Quadrieren der Abweichungen werden negative Werte vermieden und höhere Differenzen werden bei der Ermittlung der Varianz stärker gewichtet. Soll hingegen die zukünftige Varianz berechnet werden, muss der Nenner geringfügig modifiziert werden, um einen sogenannten erwartungstreuen Schätzwert zu erhalten.
Zusammenfassung der Kapitel
1 Einführung ins Thema: Dieses Kapitel erläutert die zunehmende Bedeutung von Immobilien als Anlageklasse aufgrund des Zinsumfelds und umreißt die Forschungsfrage sowie das methodische Vorgehen der Arbeit.
2 Deutsche Büroimmobilien als Asset-Klasse: Hier werden die Merkmale von Büroimmobilien definiert, die Struktur des Marktes sowie die verschiedenen Akteure und deren unterschiedliche Anlageziele analysiert.
3 Theoretische Grundlagen der Rendite-Risiko-Analyse: Dieser Abschnitt legt die mathematischen und methodischen Fundamente für die Berechnung von Renditekennzahlen und Risikomaßen, inklusive der Sharpe-Ratio, dar.
4 Ergebnisvergleich der Standorte: In diesem Kernkapitel werden die erarbeiteten Kennzahlen auf die fünf A-Standorte angewendet und die resultierenden Daten aggregiert, um die Effizienz der Standorte zu vergleichen.
5 Schlussbemerkung: Die Arbeit schließt mit einer Synthese der Ergebnisse, einer Einordnung der Effizienz der untersuchten Städte und einem Ausblick auf die Relevanz für den deutschen Markt.
Schlüsselwörter
Büroimmobilien, Renditeanalyse, Risikoanalyse, Asset-Klasse, Totalrendite, Volatilität, Sharpe-Ratio, A-Standorte, Immobilienmarkt, Investoren, Kapitalanlage, Rendite-Risiko-Verhältnis, Marktanalyse, Gewerbeimmobilien.
Häufig gestellte Fragen
Worum geht es in dieser Arbeit grundsätzlich?
Die Arbeit beschäftigt sich mit der systematischen Untersuchung der Rendite-Risiko-Profile von Büroimmobilien in den fünf deutschen A-Standorten Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg und München.
Welche zentralen Themenfelder werden behandelt?
Zentrale Themen sind die Charakterisierung von Büroimmobilien als Asset-Klasse, die Analyse von Investorenstrategien sowie die mathematische Fundierung von Rendite- und Risikokennzahlen.
Was ist das primäre Ziel der Untersuchung?
Ziel ist es, die Effizienz der verschiedenen Standorte durch eine vergleichbare Kennzahl (Sharpe-Ratio) messbar zu machen und eine fundierte Einschätzung der Ertragskraft zu ermöglichen.
Welche wissenschaftliche Methode wird verwendet?
Es wird eine quantitative Analyse durchgeführt, die historische Daten (RIWIS-Datenbank) nutzt, um Erwartungswerte, Standardabweichungen und Sharpe-Ratios für die untersuchten Immobilienmärkte zu berechnen.
Was wird im Hauptteil behandelt?
Der Hauptteil gliedert sich in eine theoretische Einführung in Kennzahlen (wie Netto-Cash-Flow-Rendite, Totalrendite, Varianz) und eine umfangreiche empirische Standortanalyse der Top-5-Städte.
Welche Schlüsselwörter charakterisieren diese Arbeit?
Typische Begriffe sind Rendite-Risiko-Analyse, Immobilienrenditen, Volatilität, A-Standorte und Kapitalanlageeffizienz.
Wie unterscheidet sich die Renditeanalyse nach Standorten?
Die Analyse zeigt, dass jeder Standort durch individuelle historische Entwicklungen, wie etwa die Bedeutung des Finanzsektors in Frankfurt oder das Bevölkerungswachstum in München, unterschiedliche Rendite- und Risikostrukturen aufweist.
Warum ist die Sharpe-Ratio für diese Arbeit entscheidend?
Die Sharpe-Ratio ist entscheidend, da sie Rendite und Risiko ins Verhältnis setzt und somit einen direkten Vergleich der Effizienz zwischen Standorten mit unterschiedlichem Risiko-Niveau erlaubt.
- Arbeit zitieren
- Nicolas Riedel (Autor:in), 2016, Eine Rendite-Risiko-Analyse für bedeutende deutsche Büroimmobilienmärkte, München, GRIN Verlag, https://www.grin.com/document/378239
