Droht in deutschen Städten eine Immobilienblase? Vergleich mit dem Immobiliencrash 2007 in den USA

Abstract

Die derzeitige Zinspolitik und der Wohnungsmangel in deutschen Ballungszentren bewegen viele Menschen dazu, eine eigene Immobilie zu erwerben. Rund 46% der Deutschen besitzen aktuell ein Eigenheim, Tendenz steigend. Innerhalb der letzten Jahre sind die Immobilienpreise in deutschen Ballungszentren exorbitant in die Höhe gestiegen, was an die Immobilienblase der Vereinigten Staaten von Amerika 2007 erinnert. Dort wuchsen die Preise für Wohnraum innerhalb von zehn Jahren um teilweise über 200% an, woraufhin sie, nach allmählicher Leitzinserhöhung, innerhalb kürzester Zeit auf ein Rekordtief fielen. Deshalb stellt sich die Frage, ob sich auch in deutschen Ballungszentren derzeit eine Immobilienblase anbahnt und welche Gemeinsamkeiten bzw. Unterschiede es hierbei zu der Immobilienblase von den USA 2007 gibt.

Abkürzungsverzeichnis

ABS Asset-Backed-Securities

BFW Bundesverbandes Freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen

BIP Bruttoinlandsprodukt

BIZ Bank für Internationalen Zahlungsausgleich

EZB Europäische Zentralbank

Fed Amerikanische Notenbank, Federal Reserve System

FICO-Score Kreditscore, welcher von der Fair-Isaac-Corporation entwickelt wurde

Fitch Fitch Ratings

IWF Internationaler Währungsfonds

JLL Jones Lang LaSalle Incorporated

MBS Mortgage-Backed-Securities

Moody’s Moody’s Investors Service

S&P Standard and Poor’s

Schufa Schutzgemeinschaft für allgemeine Kreditsicherung

WKR Wohnimmobilienkreditrichtlinie

ZIA Zentraler Immobilien Ausschuss

Abbildungsverzeichnis

Abbildung 1: S&P/Case-Shiller Index (Stanzl, 2009, Abbildung 1).

Abbildung 2: Kreditvolumen 1996 - H1 2016 (eigene Darstellung nach Statista, 2016).

Abbildung 3: JLL Büroimmobilienuhr (Jones Lang LaSalle Inc., 2017, Q2 2016).

Abbildung 4: Mietentwicklung ausgewählter Großstädte und Deutschland im Vergleich (Stinauer, 2016, S.7).

Abbildung 5: Holzhütte Avondale (Lindl, 2009, Abbildung 1).

Abbildung 6: JLL Büroimmobilienuhr Q2 2015 (Jones Lang LaSalle Inc., 2017, Q2 2015).

Abbildung 7: Entwicklung der Kaufpreise (Jones Lang LaSalle Inc., 2016, S. 7).

Tabellenverzeichnis

Tabelle 1: Immobilienpreise der USA (Dahlhoff, 2014, S. 103).

Tabelle 2: Sparquote der privaten Haushalte in den USA von 1995 bis 2014 (Statista, 2017).

Tabelle 3: Bonitätsnoten der Ratingagenturen S&P, Moody's und Fitch (eigene Darstellung in Anlehnung an Franke & Hax, 2004, S. 412 / Reichling, Bietke & Henne, 2009, S. 62).

Tabelle 4: Entwicklung der Immobilienwerte (eigene Darstellung nach Reichel, 2016, Tabelle).

1 Einleitung

„Wir geben Ihrer Zukunft ein Zuhause“ (LBS, 2017, Abschnitt 3). Dieses Zitat dient als Werbeslogan der deutschen Landesbausparkasse LBS (LBS, 2017). Die Zinsen für Baufinanzierungen waren noch nie so günstig wie jetzt. Deshalb entschließen sich viele Menschen dazu, einen Kredit aufzunehmen, um eine eigene Immobilie zu erwerben oder ein Haus zu bauen. Auch die stetig steigenden Mieten in den Ballungszentren verleiten dazu, sich mit einem möglichen Immobilienerwerb auseinander zu setzen. In Deutschland besitzen derzeit rund 46% der Bevölkerung eine eigene Immobilie. Im Vergleich zu Europa (70%) oder den USA (64%) verfügt Deutschland folglich über weniger Eigenheimbesitzer (Fabricius, 2016). Doch der steigende Trend zum Eigenheim könnte auch den Traum der eigenen Immobilie wieder platzen lassen. Die erste Immobilienblase gab es bereits im siebten Jahrhundert vor Christus. Zu dieser Zeit herrschte König Midas von Phrygien, der für seinen Reichtum berühmt war. Als Gold und Silber knapp waren, vermehrte er sein Vermögen, indem er den Metallgehalt der Münzen reduzieren ließ und für eine „Geldflut“ sorgte. Dieser vermeintliche Wohlstand führte zu einem außerordentlichen Ansturm auf Landhäuser und Villen, wodurch die Preise überdimensional stiegen. Als der Münzbetrug aufflog, stürzten die Preise für Immobilien wieder ab, was dazu führte, dass die erste Immobilienblase platzte (Koschnitzke, 2017).

Auch in den Vereinigten Staaten bahnte sich über mehrere Jahre eine Immobilienblase an, die 2007 platzte. Die Preise für Wohnimmobilien stiegen innerhalb von 10 Jahren teilweise um über 200%. Als der damalige Notenbankchef Alan Greenspan den Leitzins im Juni 2003 auf das Rekordtief von 1,0% senkte, war die Kreditaufnahme in den USA so günstig wie noch nie. Dies bewirkte, dass der Immobilienerwerb zunehmend attraktiver erschien. Investoren spekulierten auf immer weiter steigende Preise, sodass sie Immobilien erwarben und nach kurzer Zeit gewinnbringend weiterveräußerten. Auch die Banken waren an hohen Gewinnen interessiert und vergaben Kredite, ohne die Bonität der Kreditnehmer hinreichend zu prüfen. Als die Immobilienblase platzte und zahlreiche Bürger ihre Kredite nicht mehr zurückzahlen konnten, wurden ihre Häuser, oft unter Wert, zwangsversteigert. Dieser Immobiliencrash endete aufgrund einiger Bankpleiten in der globalen Finanzkrise (Dahlhoff, 2014). Derzeit lassen sich einige Gemeinsamkeiten mit der Lage der Vereinigten Staaten von 2007 und dem aktuellen Stand am deutschen Immobilienmarkt beobachten. Die Immobilienfinanzierung ist sehr günstig, was zu einer steigenden Kreditnachfrage führt (Stocker, 2016a), zudem sind die Preise für Wohneigentum in Deutschland innerhalb der letzten Jahre exorbitant in die Höhe geschnellt. Dadurch erscheint eine Investition in den Immobilienmarkt als durchaus lukrativ (Drieschner, 2015). Gleichzeitig wirft die Niedrigzinspolitik kaum Erträge für Spareinlagen ab, was die Immobilie als Geldanlage zusätzlich attraktiv erscheinen lässt (Holtermann, 2017). 2007 konnte dies in den USA ebenfalls festgestellt werden, als sich dort allmählich eine Immobilienblase anbahnte. Nun stellt sich die Frage, ob sich auch in den deutschen Ballungszentren derzeit eine Immobilienblase anbahnt.

Die folgenden Kapitel versuchen, diese Frage zu beantworten. Hierbei wird die aktuelle Lage auf dem deutschen Immobilienmarkt mit der in den USA 2007 verglichen. Es folgen zunächst eine Begriffsklärung und bisherige Beispiele von Immobilienblasen in Deutschland und weltweit. Im dritten Kapitel werden mögliche Ursachen präsentiert, die zu einer Immobilienblase führen können. Daraufhin wird die Entstehung der Immobilienblase in den Vereinigten Staaten beschrieben. Es wird unter anderem auf das Subprime-Segment und die damaligen Kreditvergabestandards der Banken, sowie das amerikanische Spar- und Konsumverhalten eingegangen. Im fünften Kapitel folgen die Kriterien zur Kreditvergabe in Deutschland. Daraufhin gibt Kapitel sechs einen Überblick über Indikatoren, die für eine Immobilienblase in der Bundesrepublik sprechen. Weiterführend wird die derzeitige Lage des deutschen Immobilienmarktes thematisiert und schließlich mit den USA verglichen. Hierbei werden Gemeinsamkeiten und Unterschiede herausgearbeitet. Abschließend folgt ein Ausblick.

2 Immobilienblasen

2.1 Definition

Eine Immobilienblase zeichnet sich durch drei Merkmale aus:

Sie wird durch einen Kursverlauf des Immobilienpreises deutlich. Zuerst steigt der Preis stark an, was als Boom bekannt ist, woraufhin er danach stark abfällt, was als Platzen der Immobilienblase oder auch als Crash bezeichnet wird. Die Immobilienpreise fallen auf das normale bzw. sogar auch unter das gerechtfertigte Preisniveau. Hierbei hat auch das Verhalten der Marktteilnehmer, insbesondere deren Erwartungen über die zukünftige Marktstimmung und Entwicklung, Einfluss auf diesen Prozess.

Eine Immobilienblase stellt zudem eine Sonderform der Spekulationsblase dar. Makroökonomisch betrachtet bedeutet dies, dass bei Gütern der vorhandene Preis über dem inneren Wert des Gutes liegt. Ist ein Gut sehr gefragt, steigt der Preis an, bis er plötzlich zusammenbricht (Glebe, 2009).

Die Handlungsweisen der Marktteilnehmer geben Aufschluss darüber, ob sich eine Blase bildet. Entsprechend kann der Markt auf Spekulationen, sowie übertriebene Erwartungen untersucht werden, um irrationales Verhalten seitens der Anleger zu finden.

Ein weiteres Kennzeichen einer Immobilienblase stellt der Immobilienpreis dar. Bahnt sich eine Blase an, weicht der derzeitige Kaufpreis einer Immobilie fundamental von dem langfristigen durchschnittlichen Wert ab (Rombach, 2011).

Spekulationsblasen basieren auf dem Prinzip, dass Wertanlagen („Assets“) bei Aktien oder Häusern über eine längere Zeit hinweg im Preis kontinuierlich ansteigen. Daraufhin werden Spekulanten, die billig kaufen und teuer wieder verkaufen wollen, aktiv. Während sich die Blase weiter aufbläht, gelingt ihnen dieser Vorgang auch. Dies führt dazu, dass weitere Spekulanten angelockt werden, was die Spekulationsblase noch verstärkt, da durch das knapper werdende Angebot die Preise noch weiter steigen. Wenn der Höhepunkt der Blase erreicht ist, kommen kaum noch neue Spekulanten oder Investoren hinzu und die bisherigen Marktteilnehmer ziehen sich zurück, und die Preise beginnen zu fallen. Da viele Häuser durch Kredite finanziert werden, übt der Preisverfall Verkaufsdruck auf diese Spekulanten aus, da sie ihre Darlehen nach kurzer Zeit nicht mehr mit dem Erlös aus der Wertanlage zurückzahlen können. Sie verkaufen entsprechend ihre Ware bzw. Immobilien, woraus ein Überangebot entsteht, das in einem Preisrückgang resultiert. Daraufhin häufen sich die Verkäufe, was zu weiteren Preissenkungen und zu weiteren Verkäufen führt. Diese steigenden Verkäufe und Preissenkungen werden dann als das Platzen einer Immobilienblase bezeichnet (Klimonczyk, 2016).

2.2 Beispiele für Immobilienblasen

2.2.1 Deutschland

Wird die Entwicklung des Immobilienmarktes in Deutschland seit 1970 betrachtet, fällt auf, dass es mehrere Perioden mit starken Preisanstiegen gegeben hat. Diese sind auf die Einkommens- und Inflationserwartungen oder auf Änderungen der Finanzierungsbedingungen zurückzuführen. In der Zeit der Ölkrise im Zeitraum von 1976 bis 1981, die durch einen deutlichen Anstieg der Inflationsrate gekennzeichnet war, stiegen die realen Immobilienpreise um rund 3% pro Jahr. Aufgrund der Wiedervereinigung Deutschlands und attraktiven Abschreibungsbedingungen, welche massive Investitionen im ostdeutschen Immobilienmarkt nach sich zogen, konnten Preissteigerungen um jährlich 2,6% in den Jahren 1989 und 1994 verzeichnet werden. Auch der Ausbruch der Finanzkrise und der damit einhergehende weltweite Konjunktureinbruch führte zu einer Steigerung der Immobilienwerte im ersten Quartal 2008 (Goedeckemeyer, 2016).

2.2.2 Weltweit

In mehreren Ländern hat es bereits Immobilienblasen gegeben. In Japan z. B. explodierten die Immobilienpreise zwischen 1956 und 1986 um 5000% und die Immobilien in der Hauptstadt Tokio machten im Jahr 1990 zwei Drittel des Immobilienwertes der gesamten Welt aus (Sackmann, 2016). Doch befinden sich derzeit auch einige Länder in der Phase, in der sich eine Immobilienblase anbahnen könnte. Seit 2009 stiegen die Wohnpreise beispielsweise in London um rund 40%. Diese Blase könnte beim Austritt der Briten aus der Europäischen Union platzen, nachdem seit dem Volksentscheid das britische Pfund seinen niedrigsten Wert gegenüber dem Dollar seit 1985 erreicht hat, was internationale Investoren dazu bewegt, ihr Geld aus Großbritannien abzuziehen (Theurer, 2016). Auch Spanien erlebte 1997 einen stark wachsenden Wohnungsmarkt. Seit Beginn 2000 konnten hier durchschnittliche Preissteigerungen von ca. 200% vermerkt werden. Der Quadratmeterpreis für Wohnraum in der Hauptstadt Madrid stieg von 2.077 Euro auf 4.310 Euro (Müller & Reichel, 2007). Im Jahr 2012 besaßen 86% der Bevölkerung ein Eigenheim, wohingegen es in Deutschland nur 44% und in der Schweiz nur 35% waren. In Spanien verdreifachten sich die Immobilienpreise von 1985 bis 2006, während sie in Deutschland beispielsweise um 11% sanken. Aufgrund dessen wurde im Jahr 2006 mit dem Bau von knapp 800.000 Wohnungen begonnen, mehr als in Deutschland, Frankreich und Italien zusammen (Ingendaay, 2012). Die Steigerung des Leitzinses zu dieser Zeit und das kontinuierliche Wachstum der Immobilienpreise führte dazu, dass sich viele Spanier keinen Immobilienerwerb mehr leisten konnten (Müller & Reichel, 2007).

Durch die steigenden Kreditkosten konnten zudem die Bürger häufig ihre Tilgung nicht mehr aufbringen. Von Ende 2007 bis Mitte 2011 wurden in Spanien 350.000 Zwangsvollstreckungen ausgesprochen, 125.000 Familien mussten ihre Häuser verlassen. Dies führte dazu, dass die Häuserpreise in Spanien 2012 um 15% im Vergleich zum Vorjahreszeitraum fielen (Müller, 2011).

Wie bereits dargestellt gab es in der Geschichte bereits mehrere Immobilienblasen, die platzten und in einem Immobiliencrash mit zahlreichen Zwangsvollstreckungen endeten. Deshalb sollen nachfolgend die Ursachen einer Immobilienblase erläutert werden.

3 Theoretischer Referenzrahmen: Ursachen von Immobilienblasen

Eine Immobilienblase kann aufgrund diverser Ursachen entstehen. Die beiden häufigsten Möglichkeiten stellen dabei die kreditinduzierte, sowie die fiskalinduzierte Immobilienblase dar, die nachfolgend erläutert werden (Rombach, 2011).

3.1 Kreditinduzierte Immobilienblasen

Eine kreditinduzierte Immobilienblase entsteht aufgrund einer deutlichen Ausweitung des Angebots an Immobilienfinanzierungen. Werden zunehmend Kredite vergeben und erhalten auch Darlehensnehmer mit geringerer Bonität Kredite, führt dies zu einer steigenden Immobiliennachfrage, welche jedoch auf ein beschränktes Angebot trifft. Als Folge aus der steigenden Nachfrage erhöhen sich die Immobilienpreise. Dieses Szenario tritt ebenfalls auf, wenn die Kreditkosten, beispielsweise aufgrund des sinkenden Zinsniveaus, geringer werden. Unterbleibt dann beim Zusammentreffen derartiger Faktoren eine Intervention, entsteht eine Immobilienblase. Möglicherweise sind die positiven konjunkturellen Folgen der Steigerung der Immobilienpreise vom Markt gewünscht, denn die Bürger konsumieren mehr, weil sie z. B. von weiter steigenden Immobilienwerten ausgehen und sich dadurch reich fühlen. Fehlt dann bei zunehmender Kreditnachfrage eine entsprechende Gegenreaktion des Marktes, kann dies zu einer Immobilienblase beitragen. Diese Entwicklung führt zu einer Spirale, da die steigende Nachfrage höhere Preise rechtfertigt (Glebe, 2009).

3.2 Fiskalinduzierte Immobilienblasen

Ebenso können staatliche Eingriffe auf den Immobilienmarkt zu erheblichen Fehlentwicklungen beitragen. Hierzu zählen unter anderem spezielle steuerliche Anreize und staatliche Finanzierungsunterstützungen, da Kreditkosten sich steuerlich mindernd auswirken können. Sie können auch bei vermieteten Immobilien anteilig als Werbungskosten von den Mieteinkünften subtrahiert werden. Da der Bau einer Immobilie regelmäßig über einen längeren Zeitraum abgewickelt wird, wird die Fehlentwicklung des Immobilienmarktes des Öfteren erst zu spät erkannt. Aufgrund steuerlicher Anreize kann ein Bauboom erzeugt werden, wobei bis zur Fertigstellung der Gebäude mehrere Jahre vergehen können und bis dahin die Nachfrage zurückgehen kann. Daraus kann resultieren, dass der Wert derartiger Immobilien noch vor der Fertigstellung kollabiert, da sie auf eine geringere Nachfrage stoßen als bisher angenommen (Glebe, 2009).

3.3 Weitere Ursachen

Neben kredit- und fiskalbezogenen gibt es noch andere Ursachen einer Immobilienblase, z. B. Spekulation und Herdenverhalten. Wie bereits erwähnt, gehen die Privatpersonen und Investoren von einer weiteren Steigerung der Immobilienwerte aus, und werden zunehmend in den Immobilienmarkt investieren. Sie spekulieren dadurch auf höhere Gewinne bei Veräußerung, was zu weiteren Investitionen in den Immobilienmarkt führt. Nach einer gewissen Zeit werden die Immobilien zu höheren Preisen weiter veräußert, sodass der Verkäufer Gewinne verzeichnet. Die Menschen neigen dazu, bei steigenden Preisen zu kaufen und bei fallenden Preisen wieder zu verkaufen (Rombach, 2011).

Auch das Verhalten anderer kann die Marktteilnehmer beeinflussen. Wird vermehrt in ein bestimmtes Produkt investiert, neigen die Marktteilnehmer dazu, ebenfalls in dieses Produkt zu investieren bzw. es zu erwerben. Wird beobachtet, dass die Menschen zunehmend in Immobilien investieren, führt dies dazu, dass auch andere Anleger in den Markt einsteigen und eine Immobilie erwerben (Rombach, 2011). Dieses Verhalten wird im Asset-Management als Herdenverhalten bezeichnet und soll im folgenden Abschnitt am Beispiel des Immobilienmarktes genauer analysiert werden.

3.4 Animal Spirits

Auch den Animal Spirits, ebenso bekannt als Herdentriebe, kann bei der Entstehung einer Immobilienblase eine bedeutende Rolle zugesprochen werden. Unter dem Begriff Animal Spirits werden nach Keynes irrationale Elemente im Wirtschaftsgeschehen, wie zum Beispiel Herdenverhalten, unreflektierte Instinkte, als auch Emotionen verstanden, welche zu konjunkturellen Schwankungen beitragen können (Akerlof & Shiller, 2009).

Um eine wichtige Investitionsentscheidung zu treffen, müssen Menschen darauf vertrauen, dass sie das für die Investition benötigte Budget auch zur Verfügung haben. Die Wirtschaftstheorie hingegen sieht die Entscheidungsfindung als formalen Prozess an. Hierbei werden die Ergebnisse jeder Handlungsalternative genau betrachtet und daraufhin gegeneinander abgewogen. Auch die Eintrittswahrscheinlichkeit der Ergebnisse wird betrachtet und abschließend eine Entscheidung getroffen. Nun stellt sich jedoch die Frage, ob sich Menschen wirklich auf diese Art und Weise verhalten und in der beschriebenen Form Entscheidungen treffen, indem sie Eintrittswahrscheinlichkeiten abmessen und die Handlungsergebnisse vergleichen und sich daraufhin für eine Alternative entscheiden. Auch die Animal Spirits haben Einfluss auf ökonomische Entscheidungen. Nachfolgend sollen deren fünf verschiedenen Ausdrucksformen Vertrauen, Fairness, Korruption und unmoralisches Verhalten, Geldillusion, sowie Geschichten, in Bezug auf Immobilienerwerb und Immobilienblasen erläutert werden (Akerlof & Shiller, 2009).

3.4.1 Vertrauen

Menschen benötigen zur Entscheidungsfindung Vertrauen, z. B. in die Wirtschaft. Hierbei sind maßgeblich die Animal Spirits beteiligt. Ökonomen interpretieren den Begriff Vertrauen auf ihre eigene Weise. Sie gehen von rationalen Erwägungen aus: Die Menschen nutzen die verfügbaren Informationen, treffen rationale Vorhersagen mit entsprechend rationalen Entscheidungen. Doch bei dieser Ansicht wird vernachlässigt, dass die Menschen auch unvernünftig handeln können und sich von dem leiten lassen, woran sie glauben. Möglicherweise werden die Informationen dann nicht rational verarbeitet oder ihnen wird erst gar keine Beachtung geschenkt. Wird zum Beispiel eine Stadt von einem Hurrikan verwüstet, und keiner der betroffenen Bürger entschließt sich sein Haus neu aufzubauen, so ist es wahrscheinlich, dass sich auch kein anderer dazu entschließen wird. Denn die Bewohner wünschen soziale Kontakte, wie Nachbarn aber auch Infrastruktur, wie z. B. Supermärkte. Sind weder Nachbarn noch Einkaufsmöglichkeiten in der Umgebung vorhanden, werden sich die Bürger eine neue Gegend zum Leben suchen. Wird allerdings beobachtet, dass das Dorf von seinen Bürgern erneut aufgebaut wird, werden sich viele anschließen und auch ihre Häuser wieder errichten. Es besteht ein Gleichgewicht mit Vertrauen. Das heißt, ihr Instinkt sagt den Menschen, dass sie Erfolg haben werden. Insbesondere in wirtschaftlich starken Zeiten ist dies zu beobachten. Zuversichtliche Menschen investieren ihr Geld, sie vertrauen bei weitreichenden Investitionsentscheidungen darauf, dass sie ihre Finanzplanung hinreichend kalkuliert haben. Vertrauen hängt nicht allein von rationalen Vorhersagen ab, sondern wird maßgeblich von den Animal Spirits mitbestimmt (Akerlof & Shiller, 2009).

3.4.2 Fairness

Doch nicht nur Vertrauen, auch Fairness wird eine bedeutende Rolle bei der Entscheidungsfindung zugesprochen. Die Tauschtheorie, bei der Gegenstände auf Märkten getauscht werden, legt hierfür den Grundbaustein. Die soziologische Tauschtheorie stützt sich auf Konzepte, was fair und was unfair ist. Der Rahmen der Tauschvorgänge wird hier weiter gefasst, von Märkten über Betriebe bis hin zu Bekannten und Familie. Bei einer unfairen Transaktion wird die benachteiligte Person verärgert und deren Impulse fordern, dass Tauschgeschäfte fair gehandhabt werden. Menschen streben danach, fair zu handeln und sind gekränkt, wenn andere sie für unfair halten. Demnach ist Fairness ein wichtiger Einflussfaktor bei ökonomischen Entscheidungen. Denn er wirkt sich auf Vertrauen und auf die Fähigkeit zur effektiven Zusammenarbeit mit anderen aus (Akerlof & Shiller, 2009).

In Bezug auf die Immobilienkrise ist diese Eigenschaft ebenfalls wichtig. Denn die Menschen vertrauen u. a. darauf, dass der Immobilienmakler ihnen einen fairen Preis für eine Immobilie anbietet. Geht der potenzielle Käufer davon aus, dass ihm das Haus zu teuer angeboten wurde, fühlt er sich möglicherweise hintergangen, was dazu führt, dass er es nicht erwerben wird. Eventuell wird er sich daraufhin auch an einen anderen Makler wenden, da er das Vertrauen in ihn verloren hat und sich ungerecht behandelt fühlt (Akerlof & Shiller, 2009).

3.4.3 Korruption

Doch um die Funktionsweise der Wirtschaft und die Einflüsse der Animal Spirits auf den Wirtschaftsablauf verstehen zu können, müssen auch die negativen Einflussfaktoren betrachtet werden. Menschen neigen ebenso zu unsozialem Verhalten und aufgrund von Fehlfunktionen kann die Wirtschaft gestört werden. Konjunkturschwankungen können durch Einstellungsänderungen der Gesellschaft, Korruption oder Arglist mitbedingt sein. Hier kann die amerikanische Rezession von 2007 angeführt werden, die mit einem Korruptionsskandal verknüpft war. Bei Aktivitäten, die zu diesen Skandalen führen, werden elementare Prinzipien der Buchführung in Bezug auf legitime Wertansätze, verletzt (Akerlof & Shiller, 2009).

3.4.4 Geldillusion

Des Weiteren übt auch die Geldillusion Einfluss auf Entscheidungsfindungen aus. Werden Entscheidungen unter dem Einfluss von nominalen Dollar- oder Eurobeträgen getroffen, geschieht dies aufgrund der Geldillusion. Ökonomen zufolge handeln die Menschen rational, wenn sie ihren Entscheidungen nicht nominale Geldbeträge zugrunde legen, sondern das, was sie für diesen Betrag hätten kaufen oder verkaufen können. Entscheidungen werden nur von den relativen Kosten bzw. Preisen beeinflusst. Jedoch ging dieser Glaube in den frühen 1960er Jahren verloren, denn die Ökonomen vertraten die Meinung, es gebe einen Trade-off zwischen Inflation und Unterbeschäftigung. Die Menschen fordern dieser Theorie zufolge mehr Gehalt, wenn die Beschäftigung zunimmt und sich die Lage auf dem Arbeitsmarkt anspannt. Die Preise steigen, wenn sich die Wirtschaft dem Zustand der Vollbeschäftigung nähert. Die Arbeitgeber haben höhere Lohnkosten und die Nachfrage auf dem Gütermarkt steigt aufgrund des steigenden Einkommens der Arbeitnehmer. Für die Bevölkerung ist allein die Kaufkraft der Löhne entscheidend, also der Wert der Löhne im Verhältnis zu den Preisen. Deshalb unterliegen weder Käufer noch Verkäufer der Geldillusion, da nur der relative Preis eines Produktes für sie relevant ist. Demnach werden bei der Preissetzung auch die Inflationserwartungen miteinfließen. Dass die Wirtschaftssubjekte erkennen, was sich hinter dem Begriff Inflation verbirgt, zählt zu den wichtigsten Annahmen der modernen Makroökonomik. Da es jedoch schwierig erscheint, Arbeitsverträge oder auch Preise von Inflationseffekten zu bereinigen, spricht dies als Indiz für Geldillusion. Es kann festgestellt werden, dass die Funktionsweise der Wirtschaft von den Animal Spirits mitbestimmt wird (Akerlof & Shiller, 2009).

3.4.5 Geschichten

Eine weitere Ausdrucksform der Animal Spirits sind Geschichten. Die Sozialpsychologen Roger Schank und Robert Abelson gehen davon aus, dass der Mensch wichtige Fakten mit einer Geschichte verknüpft und diese im Gedächtnis abspeichert. Diese Fakten werden durch die Erinnerung an die Geschichte daraufhin vermittelt. Da menschliche Denkmuster auf Geschichten beruhen, wird das Verständnis für den Glauben an Zufälle erschwert, denn zufällige Ereignisse passen nicht in Geschichten (Schank & Abelson, 1977). Ökonomen wird vorgeworfen, sich unprofessionell zu verhalten, wenn sie ihre Analysen auf Geschichten aufbauen. Sie sollen sich an quantitative Fakten und an eine Theorie halten, die auf dem Konzept der Optimierung ökonomischer Variablen beruht. Da durch die Medien häufig Geschichten präsentiert werden, die die Menschen hören möchten, besteht eine Tendenz zur Überinterpretation. Der Wahrheitsgehalt der Geschichten wird in Frage gestellt, was dazu führt, dass ihnen oft nicht geglaubt wird. Diese Interpretationen können die Realität verändern, weil mit dem Gesagten etwas anderes verstanden wird, als der Sprecher eigentlich damit sagen wollte. Sogar die Märkte können beeinflusst werden, und zur Funktionsweise der Wirtschaft beitragen. Deshalb sollten die Geschichten, die im Hintergrund der Wirtschaft wirken, dahingehend analysiert werden (Akerlof & Shiller, 2009).

Die Animal Spirits können die Entscheidungen von Menschen beeinflussen. Wenn sie Vertrauen in die Wirtschaft haben und z. B. an einen wirtschaftlichen Aufschwung glauben, investieren viele ihr Vermögen in Immobilien. Sind sie weiterhin von steigenden Immobilienpreisen überzeugt, beeinflusst es möglicherweise auch die Entscheidungen anderer, sodass sie ebenfalls in den Immobilienmarkt investieren. Folglich verstärkt sich die Nachfrage nach Immobilien, wodurch die Preise am Markt steigen und eine Immobilienblase entstehen könnte (Akerlof & Shiller, 2009).

4 Entstehung der US-Immobilienkrise

Nachfolgend wird die Entwicklung der amerikanischen Immobilienkrise im Hinblick auf ihre Entstehung und ihren Abschwung detailliert beschrieben.

4.1 Die Entwicklung der Immobilienblase

Bei der Entstehung der Immobilienblase in den USA spielt die Entwicklung der Immobilienwerte eine bedeutende Rolle. Aufschluss darüber gibt der Case-Shiller Index. Die Case Shiller-Methodik sammelt Daten von Einfamilienhäusern, die weiter veräußert wurden, das heißt, es werden Wiederverkaufspreise erfasst. Sie werden monatlich berechnet und nach einer zeitlichen Verzögerung von zwei Monaten veröffentlicht. Daraus kann die Entwicklung der Immobilienwerte verfolgt werden (Bloss, Ernst, Häcker & Eil, 2009).

In Tabelle 1 werden die Indexpunkte des Standard and Poor’s (S&P) / Case-Shiller Index für Einfamilienhauspreise jeweils zum Jahresanfang dargestellt. Dieser beruht auf den Zahlen der 20 größten regionalen Immobilienmärkte der USA (Dahlhoff, 2014).

Es wird ersichtlich, dass sich die Hauspreise im Zeitraum von 2000 bis 2006 verdoppelt haben, was ein starkes Indiz einer Immobilienblase darstellt (Dahlhoff, 2014).

Tabelle 1: Immobilienpreise der USA (Dahlhoff, 2014, S. 103).

Alan Greenspan, der ehemalige US-Notenbankchef, wies 2005 darauf hin, dass sich der Immobilienboom gewiss abkühlen werde. Allerdings stiegen die Immobilienpreise in den US-Metropolen innerhalb eines Jahres um durchschnittlich 13,6 %. Dieser Zuwachs entsprach dem dreifachen Wachstum des amerikanischen Bruttoinlandsproduktes. Weit über 30% lag der Anstieg der Immobilienwerte in US-Metropolen wie Phoenix (47%), Fort Meyers (45%) oder auch Orlando (37%) (Pitzke, 2005).

Eine ähnliche Entwicklung war in New York erkennbar. Die New York Times listete zu dieser Zeit allein für Manhattan über 400 Häuser und Apartments zum Verkauf, welche eine mindestens siebenstellige Summe kosteten. Die teuerste Luxuswohnung in der Geschichte der Stadt wurde für 70 Millionen Dollar in der Fifth Avenue angeboten (Pitzke, 2005).

Folglich war das Problem hinsichtlich der steigenden Preise für Immobilien durchaus bekannt. Der US-Maklerverband National Association of Relators erwartete für das Jahr 2005 einen Rekordverkauf von 8,2 Millionen Immobilien, fast doppelt so viele, wie noch in 1995 (Pitzke, 2005). Auch außerhalb der USA befassten sich Analysten mit der erstaunlich guten Entwicklung des US-Immobilienmarktes. Die britische Großbank HSBC beispielsweise publizierte 2004 eine Studie, in der die Analysten eine Immobilienblase in den USA konstatierten und deren Platzen für Mitte 2005 prognostizierten (Vogt, 2004).

Als Ausgangspunkt für die Krise sieht eine Studie des Internationalen Währungsfonds (IWF) unter anderem die expansive Geldpolitik der US-Notenbank Fed. In den Vereinigten Staaten gibt es kein genaues Gegenstück zur Europäischen Zentralbank, deshalb gibt es seit 1914 zwölf regionale Federal Reserve Banks, die unter der einheitlichen Leitung des Gouverneurrats zum Federal Reserve System zusammengefasst sind. Die Kurzfassung für letzteres lautet Fed (Dahlhoff, 2014). Die Autoren der Studie des IWF stellten fest, dass sich in den Jahren 2000 bis 2006 das Volumen der neuen Hypothekarkredite in den USA auf 600 Milliarden Dollar verdreifacht hat. Hierbei handelt es sich um eine Kreditform, die durch eine Grundbucheintragung besichert wird. Innerhalb dieses Zeitrahmens stieg der Anteil riskanter Kredite von neun auf 20 Prozent (Pitzke, 2005), was ein Kreditvolumen von 625 Milliarden US-Dollar darstellt (Akerlof & Shiller, 2009).

Als im Frühjahr 2000 die Internetblase (Dot-Com Bubble) platzte, führte dies zu einem Platzen der Spekulationsblase auf den Aktienmärkten Anfang 2001 (Dahlhoff, 2014). Daraufhin investierten viele US-Bürger ihr Geldvermögen in den seit Jahren wachsenden Immobilienmarkt, da dieser als kaum volatil und krisenanfällig angesehen wurde (Lachmann, Haupt & Farmer, 2001). Bezugnehmend auf die Animal Spirits haben die Anleger das Vertrauen in z. B. Aktienmärkte und vor allen in die Zahlen der Buchhaltung vieler Aktiengesellschaften verloren und investierten daraufhin bevorzugt in Immobilien und wandten sich vom Aktienmarkt ab (Elsner, 2009). Demnach finden auch irrationale psychische Motive Berücksichtigung im Entscheidungsprozess. Das Vertrauen in die Entscheidungen von Freunden als auch in Aussagen von Wirtschaftszeitungen spielten eine bedeutende Rolle beim Immobilienerwerb. Die amerikanische Bevölkerung nahm zunehmend Kredite auf, um, wie die Nachbaren und Bekannte, eine eigene Immobilie zu erwerben. Sie vertrauten auf die Aussagen der Presse, dass die Immobilienpreise weiter steigen würden, aber auch auf die Entscheidungen bzw. Empfehlungen von Freunden, die bereits ein Eigenheim erworben hatten und mit diesem Beschluss zufrieden waren. Sie verließen sich auf vertraute Personen und hielten deren Entscheidung zum Immobilienerwerb für sinnvoll. Dieses Vertrauen beeinflusste sie, dass auch sie sich ein Eigenheim kauften (Akerlof & Shiller, 2009).

Die wirtschaftliche Lage verschlechterte sich in den USA, insbesondere aufgrund des Terroranschlages auf das World Trade Center am 11. September 2001. Dadurch wurde das Wirtschaftswachstum abgebremst. New York geht als Folge des Anschlages von Gesamtschäden in Höhe von 83 Milliarden Dollar bis zu 95 Milliarden Dollar aus. Die Arbeitslosenquote stieg von 3,9% auf 5,7%, da die Stadt 83.100 Arbeitsplätze verlor, was auf ausfallende Umsätze der betroffenen Unternehmen zurückzuführen war (Theveßen, 2012). Daraufhin wurde eine Politik des „billigen Geldes“ verfolgt und der Leitzins gesenkt, um die Wirtschaft wieder anzukurbeln. Dieser betrug im Jahr 2001 noch 6,5%, erreichte jedoch im Juni 2003 das Rekordtief von 1,0%. Dieser Prozentsatz lag deutlich unter der Inflationsrate, was eine Geldmengenausweitung um 20 % in den darauffolgenden zwei Jahren ermöglichte. Hierzu wird angeführt, dass in den Jahren 1994 bis 2004 die amerikanische Notenbank eine Verdoppelung der Geldmenge zugelassen hatte, während die Wirtschaft nur um 62% gewachsen war (Dahlhoff, 2014). Da diese Geldmengensteigerungen größer waren als das Wirtschaftswachstum, führte dies zu Preissteigerungen. Diese wiederum werden auf den Güter- und Dienstleistungsmärkten oder Finanz- und Immobilienmärkten sichtbar. Ist dies der Fall, wird von einer Spekulationsblase gesprochen (Voigt, 2004). Der US-Investmentbanker George Soros merkte hierzu an, dass, wenn die Kreditexpansion in Schwierigkeiten gerate, die zuständigen US-Institutionen jedes Mal Liquidität in die Wirtschaft fließen lässt, indem sie die Zinsen senkten (Stock, 2004).

Zudem fand die bereits oben erwähnte IWF-Studie heraus, dass die Banken die Bonität der Schuldner nicht hinreichend prüften, sondern viel eher ihre Kreditvergabekriterien von der Marktentwicklung abhängig machten. Sie lagerten gebündelte und verbriefte Kredite in speziell gegründeten Zweckgesellschaften, welche wiederum diese Kreditpakete an Investoren, wie beispielsweise andere Kreditinstitute, weiter veräußerten. Auf dieser Grundlage wurden die Bilanzen der Banken entlastet und es konnte weiteres Eigenkapital für zusätzliche Kredite genutzt werden. Aufgrund des niedrigen Leitzinses war es den Banken möglich, sich günstig zu refinanzieren, was wiederum dazu führte, dass sie Kredite mit geringen Konditionen ausgeben konnten. Zudem mussten Kreditnehmer zur Aufnahme eines Darlehens kaum mehr Eigenkapital vorweisen. Diese Bedingungen führten zu einer vermehrten Kreditvergabe, bei der auch vielen Geringverdienern Immobilienfinanzierungen ermöglicht wurden, welche die Darlehensraten jedoch bei genauerer Prüfung nicht tragen konnten (Stock, 2004).

Zudem wird in den USA bei Kreditvergabe häufig ein variabler Zinssatz vereinbart, der sich an die Marktgegebenheiten anpasst. Dies bedeutet, dass bei einem Anstieg des Marktzinses auch die Belastung der Kreditnehmer aufgrund des sich anpassenden Zinssatzes steigt. Im Jahr 2004 wurden circa 19% der Kredite mit variablem Zinssatz für die Finanzierung eines Eigenheims an Menschen ausgegeben, die über weniger als 5% Eigenkapital verfügten. Nur ein Jahr später lag die Zahl bei rund 57% (Lange, 2007). Da die Fed den Leitzins Ende Juni 2004 in kleinen Schritten wieder erhöhte, führte dies dazu, dass sich die Hypotheken mit einem vereinbarten variablen Zinssatz verteuerten. Den Höchststand von 5,25% erreichte der Leitzins im Frühjahr 2006 (Dahlhoff, 2014). Dadurch nahm die Anzahl an Kreditnehmerinsolvenzen deutlich zu, da diese der steigenden Zinslast nicht mehr nachkamen. Dieser Zustand hatte einen Zwangsverkauf von Häusern, meistens unter Wert, zur Folge, was den Beginn des Preisverfalls im amerikanischen Immobilienmarkt setzte (Lange, 2007).

Folglich entwickelte sich die Immobilienblase in den Vereinigten Staaten von Amerika über einen längeren Zeitraum hinweg schleichend. Die Finanzinstitute vergaben Kredite, ohne die Bonität der Schuldner hinreichend zu prüfen. Aber auch die Kreditnehmer wollten dem Trend der eigenen Immobilie folgen und beachteten des Öfteren nicht, dass sie sich möglicherweise eine Immobilienfinanzierung nicht leisten konnten. Die Erhöhung des Leitzinses ließ daraufhin die Immobilienblase in Amerika 2007 platzen, da viele Menschen die Kreditraten nicht weiterhin finanzieren konnten und dadurch ihre Häuser verloren (Dahlhoff, 2014).

4.2 Das Subprime-Segment

4.2.1 Definition und Entstehung

Dem Subprime-Segment wird in der Finanz- und Immobilienkrise von 2008/09 eine bedeutende Rolle als Mitauslöser zugesprochen. Die Bezeichnung „Subprime“ umfasst Hypothekenkredite, welche zur Finanzierung eines Eigenheimes an Kreditnehmer mit schlechter Bonität ausgegeben werden. Somit handelt es sich nicht um erstklassige „prime“- Kunden, sondern viel mehr um problematischere Kreditnehmer, bei denen die Ausfallwahrscheinlichkeit deutlich höher ist. Letzteres ist der Grund dafür, dass diesen auch höhere Zinsen abverlangt werden, was wiederum als „subprime“ bezeichnet wird. Die Subprime-Kredite werden unter anderem auch als ninja loans bezeichnet, was für no income, no job, no assets steht. Dies bedeutet, dass die Kreditnehmer weder über ein Einkommen, noch über Arbeit oder Vermögen verfügen (Dahlhoff, 2014). Bereits der amerikanische Präsident James Earl Carter verabschiedete 1977 während seiner Amtszeit den „Community Investment Act“, um Geringverdienern Kredite zu ermöglichen. Hierbei wurden die Banken aufgerufen, bei der Immobilienkreditvergabe insbesondere den einkommensschwachen Bevölkerungsgruppen entgegen zu kommen. Ziel war es, im Jahr 1992 rund 30% der Immobilienkredite an Geringverdiener zu vergeben (Dahlhoff, 2014).

Charakteristisch für Subprime-Kreditnehmer ist, wie oben durch den Begriff ninja loans impliziert, ihr geringes Einkommen. Des Öfteren sind sie bereits verschuldet und mit der Zins- und Tilgungszahlung in Rückstand geraten. Dennoch erhielten vor der Finanzkrise auch viele Geringverdiener, wie Reinigungskräfte oder Kellner nahezu problemlos Hauskredite von über einer halben Million US-Dollar (Sommer, 2012). Da der Prime-Bereich am Kreditmarkt weitgehend gesättigt war, erhofften sich die Kreditgeber und –vermittler ein hohes Ertragspotential durch diese neue Kundengruppe. Sie versprach rasantes Marktwachstum und kurzfristig außerordentliche Gewinne. Die Kreditinstitute beschönigten die Wahrscheinlichkeit, dass solche Kreditnehmer spätestens bei Erhöhung des Zinssatzes in Zahlungsschwierigkeiten geraten würden mit der Tatsache, dass ihnen immer noch ihre Immobilien blieben, die den Krediten als Sicherheit bestellt wurden. Die Kreditgeber sorgten hierbei für eine breite regionale Streuung der von ihnen ausgegebenen Kredite (Sommer, 2012).

Den Subprime-Kreditnehmern wurden vorwiegend „Teaser Rates“ angeboten. Dies bedeutet, dass sie in den ersten zwei Jahren den Kredit nicht tilgen und des Öfteren auch nicht dessen anfangs geringen Zins begleichen müssen (Francke & Rehkugler, 2012). Dieses Modell in Kombination mit den variablen Zinskonditionen der Hypothekendarlehen stellt in Zusammenhang mit den steigenden Zinssätzen eine enorme finanzielle Belastung seitens der Kreditnehmer dar. Denn die Kunden werden durch geringe Zinssätze zur Kreditaufnahme gelockt, welche sie bei Zinserhöhung nicht mehr tragen können bzw. vereinbaren eine tilgungsfreie Zeit, was dazu führt, dass sie erst später bemerken, dass sie sich die Ratenzahlung kaum leisten können (Sommer, 2012).

Da während des Immobilienbooms hauptsächlich Kredite an Subprime-Kunden vergeben wurden, die Großteils bei Zinserhöhung ihre Kreditlast nicht mehr tragen konnten, folgten zahlreiche Zwangsversteigerungen der Häuser. Da sich daraufhin die Nachfrage nach Wohneigentum immer weiter abschwächte und die am Markt angebotenen Immobilien kaum noch Käufer fanden, platzte die Immobilienblase in den USA 2007 (Dahlhoff, 2014).