Analyse eines Steuersparmodells. Wie effizient ist die Investition des Jahresüberschusses in Immobilien?

Inhaltsverzeichnis

Abbildungsverzeichnis

1. EINLEITUNG (PETERS, 2017) (FOCUS ONLINE. 2016)
1.1 Zielstellung
1.2 Methodische Vorgänge

2. ANLAGEFORMEN IN IMMOBILIEN
2.1 Direkte Investitionsformen
2.1.1 WOHNOBJEKTE
2.1.2 Gewerbeobjekte
2.2 Indirekte Investitionsformen
2.2.1 REIT - Real Estate Investment Trusts
2.2.2 Geschlossene und offene Immobilienfonds

3. RISIKEN EINER IMMOBILIEN INVESTITION
3.1 Risikobewertung durch Immobilien Due Diligence
3.1.1 Standort Risiko
3.1.2 Entwicklungsrisiko
3.1.3 Ertragsausfallrisiko
3.1.4 Rechtliche Risiken
3.2 Immobilienblasen
3.2.1 Entstehung von Immobilienblasen
3.2.2 Anlageverhalten von Marktteilnehmern und ihre Auswirkungen
3.2.3 Qualitative Signalevon Immobilienblasen

4. STEUERLICHE VORTEILE

5. FALLBEISPIEL AN EINEM FAHRBAHNMARKIERUNGSUNTERNEHMEN
5.1 Vorstellungdes Unternehmen
5.2 Fallbeispiel
5.2.1 Entscheidungskriterien für die Immobilie
5.2.2 Das Projekt
5.2.3 Die Steuerersparnis
5.2.4 Subventionierungen
5.2.5 Quantitative Übersicht zum Text

6. FAZIT

LITERATURVERZEICHNIS

Abbildungsverzeichnis

ABBILDUNG 1 IMMOBILIENZYKLUS

ABBILDUNG 2 GENERELLE ABSETZMÖGLICHKEITEN

ABBILDUNG 3 BEISPIEL EINES IMMOBILIENKAUFS

ABBILDUNG 4 SKIZZE DES GRUNDSTÜCKES

1 Einleitung „Grundbesitz kann nicht verloren gehen oder gestohlen werden, er lässt sich auch nicht wegtragen. Wird er mit angemessener Sorgfalt verwaltet, ist er die sicherste Kapitalanlage der Welt."1

Deutsche Übersetzung eines Zitats von Franklin D. Roosevelt (*30.011882, 112.08.1945, 32. Präsident der Vereinigten Staaten)

Bei dem schnellen Entwicklungswandel der heutigen Zeit wird es immer schwieriger, langfristig wirtschaftliche und vor der Inflation geschützte Kapitalanlagen zu finden. Da sich auch das allgemeine Kapitalmarktzinsniveau momentan auf einem extrem niedrigen Stand befindet, ist es nicht verwunderlich, dass sich Anleger immer mehr nach alternativen Investitionsmöglichkeiten umsehen. Dabei sind vor allem Sachwertinvestitionen wie Immobilien sehr gefragt, da diese Art der Vermögensanlage neben Anlagen in Geld und Wertpapieren eine weitere wichtige Form darstellt. Durch die Mobilität von Kapital und Produktion ergab sich in den letzten Jahren eine Internationalisierung der Immobilienmärkte. So ist immer häufiger zu beobachten, dass Anleger aus aller Welt auch in anderen Ländern als dem eigenen investieren.

1.1 Zielstellung

Immobilien als Kapitalanlage dienen in erster Linie der Rendite, welche sich in der Summe aus Mieteinnahmen und Wertentwicklung, abzüglich der Finanzierungs-, Renovierungs- bzw. Erstellungs- und Unterhaltungskosten, ergibt. Gerade in Deutschland konnte in den letzten Jahren ein stetig wachsender Preisanstieg verschiedenster Immobilienarten beobachtet werden.2 Hierbei ist auf der einen Seite zwischen bereits bestehenden und auf der anderen Seite neu zu erbauenden Immobilien zu unterscheiden als auch zwischen direkter und indirekter Investition. In den folgenden Kapiteln wird hierauf noch näher eingegangen.

Da Immobilien zusätzlich als eine steuerlich effiziente Anlageklasse gelten, ist es nur naheliegend, dass auch viele Unternehmen an Investitionen in solchen Kapitalanlagen interessiert sind. Diese wissenschaftliche Arbeit soll Möglichkeiten anhand exemplarisch dargestellter Beispiele aufzeigen, wie dieses Interesse als effizientes und langlebiges Vorhaben umzusetzen ist. Hierbei werden unter anderem die Risiken eines solch meist umfangreichen und teuren Investments abgewogen als auch Techniken zur Minimierung erläutert. Des Weitern sollen die steuerlichen Vorteile deutlich gemacht werden.

Im Fallbeispiel handelt es sich um ein Fahrbahnmakierungsunternehmen, welches auf der Suche nach einem effizienten Steuersparmodell ist. Ein weiterer ausschlaggebender Einflussfaktor für ein solches Steuersparmodell ist die Eigennutzbarkeit der Immobilie für das Unternehmen, welches seit der Gründung vor mehr als zehn Jahren ein stetiges geschäftliches Wachstum verzeichnen kann. Aus diesem Grund ist es an der Zeit, die Räumlichkeiten diesem Wachstum anzupassen und unter Umständen einen zusätzlichen zukünftigen Profit durch eine Gewerbefläche zu schaffen.

1.2 Methodische Vorgänge

Zu Beginn wird auf verschiedene Möglichkeiten und Risiken einer solchen Investition eingegangen, um dem Leser ein Grundverständnis für die Materie nahezubringen. Darauf aufbauend wird in den folgenden Kapiteln ein für das Fallbeispiel effizient nutzbares Steuersparmodell durch Investitionen des Jahresüberschusses in Immobilien verdeutlicht.

2Anlageformen in Immobilien ln der Wirtschaftswelt gibt es viele verschiedene Anlageformen, die sich unter anderem vor allem auch durch die jeweiligen Risiken unterscheiden. Für die Anleger ist dabei auch die Möglichkeit der Steuerersparnis neben der Rentabilität ein weiterer interessanter Faktor. Jedoch wird von Finanzexperten^[1] in Bezug auf eine Immobilieninvestition weitestgehend zum Kauf geraten, wenn sich das unbewegliche Vermögen auch ohne Steuerersparnis rechnet.

Des Weiteren sollte bei Investitionen durch Unternehmen bedacht werden, dass es sich bei dieser Art der Vermögensumschichtung um stille Reserven handelt, die das Investment auch vor Inflationen schützen können.^[2]

Besonders interessant sind Gegenden, bei denen die Kaufpreise zurückgehen, die Mieten aber steigen. Dieses Phänomen konnte im letzten Jahr beispielsweise in den Regionen Ungen, Lüdenscheid und Bielefeld beobachtet werden.^[3] In der Regel entwickeln sich allerdings die Mieten parallel zu den Kaufpreisen.

Dabei ist zunächst zwischen einem direkten und indirekten Investment zu differenzieren. Diese beiden Investitionsformen unterscheiden sich im Wesentlichen darin, dass bei der direkten Investition ein oder mehrere Objekte vom Anleger erworben oder erbaut werden. Bei der indirekten Investitionsform haben Anleger hingegen die Möglichkeit, durch offene oder geschlossene Immobilienfonds sowie durch die relativ junge indirekte Anlageform Real Estate Investment Trust (REIT) in die verschiedenen Objekte zu investieren. Da insbesondere beim direkten Investment zahlreiche Vorteile zu verzeichnen sind und neben dem Wert der Immobilie keine größeren Einflußfaktoren vorliegen, fokussiert diese Arbeit auf diese Investitionsmöglichkeit, wird jedoch auch die indirekte Anlageform lapidar erläutern.

Wie bereits in der Einleitung erwähnt, sollte sowohl bei Wohn- als auch Gewerbeimmobilien in Betracht gezogen werden, ob das investierende Unternehmen die Immobilie kauft oder besser selber baut. Da es inzwischen viele unterschiedliche staatliche Subventionsprogramme bei der Realisierung von Bauvorhaben gibt und zusätzlich individuell die Vorstellungen und Wünsche in die Planung miteinfließen können, stellt diese Möglichkeit ein immer attraktiveres Angebot dar.

2.1 Direkte Investitionsformen

2.1.1 Wohnobjekte

Die in den letzten Jahren deutlich zu verzeichnenden Preisanstiege von Immobilien sind Bestandteil von längst überfälligen Aufholprozessen der deutschen Wohnungsmärkte. Dabei sind neben der Lage und dem Zustand auch die Vermietbarkeit und die Ausstattung wichtige Entscheidungsfaktoren. Da strukturschwache Gebiete schnell zu Mietausfällen und somit zu Renditekillern werden können, ist die Lage ein ausschlaggebender Punkt. Somit wird nachvollziehbar, dass wirtschaftlich starke Großstädte und Universitätsstädte, bei denen eine erhebliche Verknappung des Wohnangebotes zu Preisanstiegen führt, ein deutlicher Vorteil ist. Auch Gegenden mit ruhiger, jedoch zentrumsnaher Lage und guter Infrastruktur können von Vorteil sein.

Zwischen 2005 und 2014 wuchs die Bevölkerung in 49 von 77 Großstädten um 1,1 Millionen Personen.6 Allein in Berlin waren es im Jahre 2015 rund 40.000 Menschen, die sich zum Schritt Umzug in eine neue Umgebung entschlossen haben.7 Dabei erhöhen gerade die Singlehaushalte den Bedarf und die Anforderungen an Wohnraum. Hierbei ist vor allem der Wohnraum mit einer Fläche von 60 bis 70 Quadratmetern gefragt und wird auch künftig weiter wachsen. Deshalb wird bei Wohnimmobilien vor allem eine Anlage in diesen Größenordnungen empfohlen. Ein weiterer Wettbewerbsvorteil betrifft den Wohnraum, welcher modern ausgestattet und somit ohne größeren Renovierungsaufwand oder energetischen Sanierungsbedarf bezugsfertig ist.

Für den Zeitraum von 2015 bis 2030 wird eine Erhöhung der Wohnflächennachfrage aller Haushalte um etwa 7 % auf 3,5 Mrd. m2 prognostiziert8. Im Jahr 2015 gab es über 41 Prozent

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

2.1.2 Gewerbeobjekte

Im Jahre 2014 wurden rund 42 Milliarden Euro In Gewerbelmmoblllen Investiert, was ¡m Vergleich zum Vorjahr einem Zuwachs von rund 30 Prozent entspricht.^{[4] [5]} Dabei Ist zu beobachten, dass vorzugsweise In großstädtische Gewerbelmmoblllen Investiert wird. Allerdings wurde In der Vergangenheit auch ein höheres Ausfall- und Wertschwankungsrisiko als bei Wohnobjekten verzeichnet.

Für das Unternehmen Fahrmark GmbH sind durch die Möglichkeit der Teileigennutzung und Erfahrung Im gewerblichen Segment nur Lagerhallen und Büroräume Interessant. Im Optimalfall sollten diese beiden Gewerberäume vereint unter einem Dach realisiert werden. Statistisch gesehen zählen Büroräume zur risikoärmsten Gewerbelmmobllle, da sie am vielseitigsten nutzbar sind.^[6] Bel Lagerhallen Ist Im Idealfall von einer Nutzfläche von 500 Quadratmetern die Rede, da sie so bei verhältnismäßig geringen Investitionskosten am vielseitigsten nutzbar Ist. Allerdings Ist auch hier der Standort maßgebend für etwaige zukünftig rentable Mieteinnahmen. Äußere Einflüsse bergen nur eine geringe bis gar keine Gefahr, welche sich schlimmstenfalls durch Erbauung einer Mülldeponie oder eines Flughafens In unmittelbarer Nähe erschließen würden. Jedoch muss berücksichtigt werden, dass es sich bei einem Leerstand der Räume Im Vergleich zu Wohnobjekten als wesentlich schwieriger erweist, einen neuen Mieter zu finden.

Durch vertraglich abgesicherte, langjährig zugesicherte Mieteinnahmen kann diese Anlageform somit auch als vorteilhafte und zusätzliche Einnahmequelle betrachtet werden. Dabei entsprechen solche Verträge normalerweise einer Norm, welche für einen Zeitraum von zehn Jahren und mehr festgelegt Ist. Der Eigentümer Ist somit auf der einen Seite weitestgehend abgesichert, für lange Zeiträume Mieteinnahmen verbuchen zu können, auf der anderen Seite besteht eine geringe Fluktuation, wodurch damit zusammenhängende Aufwendungen vermieden werden können.

2.2 Indirekte Investitionsformen

2.2.1 REIT Real Estate InvestmentTrusts

Real Estate Investment Trusts wurden erstmals bereits im Jahre I960 in den Vereinigten Staaten von Amerika geschaffen und sind Kapitalsammelstellen für Anleger im Immobiliensektor. In Deutschland ist diese Anlageform so wie in vielen anderen Ländern, welche dem amerikanischen Beispiel folgten, seit 2007 durch einen entsprechenden Gesetzesentwurf^[7] möglich und muss immer als Rechtsform einer Aktiengesellschaft geführt werden. Diese Aktiengesellschaft darf laut Gesetz nicht in Wohnimmobilien investieren und muss durch die Unternehmensart ihre Zahlen periodisch offenlegen, wodurch Anleger eine sehr hohe Transparenz genießen dürfen und etwaige Verluste nicht vertuscht werden können.

Das Hauptaugenmerk dieses Geschäftsmodells liegt dabei auf der Vermietung und Verpachtung des Bestandes. Es werden aber auch Gewinne durch Erwerb und Veräußerung von Gewerbeimmobilien erzielt.

Bereits mit geringen Anlagebeträgen können sich hierbei selbst Kleininvestoren am Immobilienmarkt beteiligen, da die Mindestbeteiligung einer Aktie des jeweiligen REIT­Unternehmens entspricht, welche in der Regel bei durchschnittlich 500,00 Euro liegt^[8]. Ansonsten fallen die üblichen Gebühren für den Handel mit Aktien an.

Unternehmen mit einem REIT-Status werden in der Wirtschaftswelt höher bewertet als „normale" Unternehmen, da sie der Markt als besonders steuereffizient und transparent betrachtet. Im Gegensatz zu Immobilienfonds belasten REITs die Anleger bei Investitionen nicht mit zusätzlichen Aufschlägen oder Aufgeldern, so genannten Ausgabeaufschlägen, sodass sich ein aktiver Handel beziehungsweise Kauf auf Verdacht durchaus lohnen kann. Des Weitern stehen sie dank ihrer Transparenz unter ständiger Beobachtung der Öffentlichkeit sowie einer börsentäglichen Untersuchung von Analysten, was das Investieren für Anleger umso attraktiver macht.

2.2.2 Geschlossene und offene Immobilienfonds

Immobilienfonds sind verschiedene Gesellschaftsformen, die das Kapital von Anlegern bündeln und meist in das Hauptaugenmerk des Geschäftsmodells, nämlich den An- und Verkauf von Immobilien, investieren. Diese langfristige Anlagemöglichkeit ist besonders interessant für Investoren, welche keine einzelnen Immobilien kaufen möchten. Jedoch sollte den Anlegern bewusst sein, dass von den Unternehmen sowohl bei geschlossenen als auch bei offenen Immobilienfonds normalerweise eine Mindestbeteiligung im vierstelligen Bereich vorausgesetzt wird.

[...]

^[1] Interview mit dem Steuerberater und Immobilieninvestor Thilo Peters am 20.01.2017

^[2] Interview mit dem Steuerberater und Immobilieninvestor Thilo Peters am 20.01.2017

^[3] Vgl. Focus Online am 11.01.2017

^[4] Vgl. http://www.bbsr.bund.de/BBSR/DE/WohnenImmobilien/Wohnungsmarktprognosen/Fachbeitraege/Pr ognose2030/Downloads/K3_Neubaubedarf_insgesamt_2020.jpg?__blob=publicationFile&v=l gesehen am 09.02.2017

^[5] (Marco) gesehen am 09.02.2017

^[6] Vgl. http://www.immoanleger.de/gewerbeimmobilie-kapitalanlage/ gesehen am 09.02.2017

^[7] Vgl. (Franke, 2016] gesehen am 09.02.2017

^[8] Vgl. (Exporo] gesehen am 10.02.2017