Hybride Hochhäuser. Besonderheiten und systematische Lösungsansätze in der Projektentwicklung

Inhaltsverzeichnis

I. Abbildungsverzeichnis

II. Tabellenverzeichnis

III. Abkürzungsverzeichnis

1 Einleitung
1.1 Problemstellung und Zielsetzung
1.2 Methodische Vorgehensweise
1.3 Gliederung und Abgrenzung

2 Begriffserklärung Hochhaus und hybride Nutzung
2.1 Definition Hochhaus
2.2 Definition der hybriden Nutzung

3 Technische Besonderheiten von Hochhäusern mit Büro- und Wohnnutzung
3.1 Baukonstruktion - Tragwerksystem
3.2 Baukonstruktion - Fassade
3.3 Baukonstruktion - Innenausbau und Mindestmaße
3.4 Sicherheitstechnik - Rettungswege und sonstige Anforderungen
3.5 Sicherheitstechnik - Technischer Brandschutz

4 Rechtliche Besonderheiten von Hochhäusern mit Büro- und Wohnnutzung
4.1 Öffentliches Baurecht und Baunutzungsverordnung
4.2 Gesetze für Wohnhochhäuser
4.3 Gesetze für Bürohochhäuser

5 Betriebswirtschaftliche Besonderheiten von Hochhäusern mit Büro- und Wohnnutzung
5.1 Marktsituation und Nachfrage
5.2 Kosten und Rentabilität

6 Gebäudebetriebliche Besonderheiten von Hochhäusern mit Büro- und Wohnnutzung
6.1 Haustechnik - Installationsschächte
6.2 Haustechnik - Beleuchtung und Belüftung
6.3 Haustechnik - Aufzüge
6.4 Qualitatives und funktionierendes Facility Management

7 Praxisbeispiele - Bürohochhaus, Wohnhochhaus, Hybridhochhaus
7.1 Bürohochhäuser Messe Turm, Commerzbank Tower, Tower 185, Trianon und Tanusturm Projektentwicklung von hybriden Hochhäusern Besonderheiten und systematische Lösungsansätze
7.2 Wohnhochhäuser Axis und Unicenter
7.3 Hybridhochhäuser Main Tower, Eurotheum und Skylight

8 Vergleich der Praxisbeispiele und theoretischen Ansätze und systematische Lösungsansätze für Hybridhochhäuser
8.1 Technische Besonderheiten von Hybridhochhäusern
8.1.1 Baukonstruktion - Tragwerksystem
8.1.2 Baukonstruktion - Fassade
8.1.3 Baukonstruktion - Innenausbau und Mindestmaße
8.1.4 Sicherheitstechnik - Rettungswege, technischer Brandschutz und sonstige Anforderungen
8.2 Rechtliche Besonderheiten von Hybridhochhäusern
8.2.1 Öffentliches Baurecht und Baunutzungsverordnung
8.2.2 Gesetze für hybride Hochhäuser mit Wohn- und Büronutzung
8.3 Betriebswirtschaftliche Besonderheiten von Hybridhochhäusern
8.3.1 Marktsituation und Nachfrage
8.3.2 Kosten und Rentabilität
8.4 Gebäudebetriebliche Besonderheiten von Hybridhochhäusern
8.4.1 Haustechnik - Installationsschächte
8.4.2 Haustechnik - Beleuchtung
8.4.3 Haustechnik - Belüftung
8.4.4 Haustechnik - Aufzüge
8.4.5 Qualitatives und funktionierendes Facility Management

9 Zusammenfassung und Ausblick

10 Literaturverzeichnis

IV. Anhang

I. Abbildungsverzeichnis

Abbildung 1: Gliederung der Bachelorthesis

Abbildung 2: Prognostizierte Veränderung der Wohnraumnachfrage in deutschen Großstädten von 2006 bis

Abbildung 3: Haustyp des Wohnens in Deutschland

II. Tabellenverzeichnis

Tabelle 1: Darstellung der geschätzten Büro- und Wohnhochhauskosten.

Tabelle 2: Praxisbeispiele Bürohochhäuser

Tabelle 3: Praxisbeispiele Wohnhochhäuser

Tabelle 4: Praxisbeispiele hybride Hochhäuser.

Tabelle 5: Darstellung der geschätzten Büro- und Wohnhochhauskosten mit Mittelwert

Tabelle 6: Vergleich tatsächlicher und geschätzter Baukosten der Praxisbeispiele

III. Abkürzungsverzeichnis

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

1 Einleitung

1.1 Problemstellung und Zielsetzung

ÄDer Hybrid ist in.“¹Hybridität beim wohl faszinierendsten und optisch beeindruckendsten Gebäudetyp, dessen modernder Bautyp seit Ende des 18. Jahrhunderts in Amerika seinen Ursprung fand: Dem Hochhaus.

Während einst die monofunktionale Hochhausbauweise, d.h. nur eine Nutzungsart im Hochhaus, für die Trennung von Wohn- und Büroraum sorgte und dies zu zahlreichen städtebaulichen Problemen, wie beispielsweise Verkehrsproblemen und die Auslöschung des nächtlichen Stadtlebens etc. führte, erhoffen sich die Developer durch die Mischnutzung im Hochhaus den gegenteiligen Effekt.

Beim multifunktionalen Hochhaus, bzw. hybriden Hochhaus werden zahlreiche Nutzungsarten, wie Wohnen, Arbeiten, Einzelhandel etc. miteinander kombiniert und tragen damit einen positiven Beitrag zur Öffentlichkeit bei. In Europa ist dieser Gebäudetyp, im Gegensatz zu China und Amerika, jedoch noch selten realisiert worden, allerdings werden aktuell in Deutschland immer mehr Hochhäuser mit Mischnutzung geplant und gebaut. Dabei wird vor allem in den meisten Fällen mindestens eine der beiden Hauptnutzungsarten Wohnen oder Arbeiten im Gebäudeinneren realisiert. Doch welche Besonderheiten und Problematiken können entstehen, wenn diese beiden Nutzungen in einem Gebäude gleichzeitig entwickelt werden und mit welchen Lösungsansätzen können diese Faktoren gelöst werden, damit sich Hybridhochhäuser zukünftig auch in Deutschland wirtschaftlich rentabel in den öffentlichen Lebens- und Stadtraum integrieren? Und wie werden sich die hybriden Hochhäuser zukünftig in Deutschland weiterentwickeln?

Ziel der Arbeit ist es zunächst die technischen, rechtlichen, betriebswirtschaftlichen und gebäudebetrieblichen Besonderheiten von Wohn- und Bürohochhäusern aufzuzeigen. An Hand der theoretischen Ansätze und dem Vergleich von Praxisbeispielen aus Büro-, Wohnund Hybridhochhäusern sollen die Problematiken aufgezeigt werden, wenn Wohnen und Arbeiten in einem Gebäude parallel realisiert werden und für diese mischgenutzten Hochhäuser systematische Lösungsansätze gefunden werden.

1.2 Methodische Vorgehensweise

Aufgrund zahlreich verfügbarer Literatur zu monofunktionalen Hochhäusern und den Nutzungsarten Wohnen und Arbeiten, werden die Besonderheiten von Wohn- und Bürohochhäusern durch Fachbücher und -zeitschriften, Dissertationen, Gesetzestexte etc. veranschaulicht. Die theoretischen Ansätze werden durch die Darstellung von realisierten Bauprojekten unterstrichen und ergänzt. Zum Thema Ähybrider Hochhäuser“ gibt es aufgrund der Aktualität des Themas bisher nur wenig veröffentlichte Literatur. Daher werden, mit Hilfe von wenn auch nur wenig realisierten Praxisbeispielen, die Besonderheiten und Fakten von den ausgewählten hybriden Hochhäusern veranschaulicht, dessen Daten meistens ebenfalls aus der Fachliteratur oder aus den jeweiligen Internetwebseiten stammen. Um die Vergleichbarkeit der Ergebnisse zu erhöhen und um offen gebliebene Fragen zu klären, die mit Hilfe der Literatur nicht oder nur zum Teil beantwortet werden können, wird an Hand der qualitativen Forschung, durch schriftliche Expertenbefragungen, ein objektives Meinungsbild erarbeitet und in die Arbeit eingebracht. Die Befragungsmethode ist so ausgelegt, dass in kürzerer Zeit möglichst viele Personen befragt und den Experten mehr Zeit zum Nachdenken gelassen werden kann. Befragt werden dabei Developer, Architekten, Bauleiter, Projektsteurer, Makler und jegliche Geschäftsführer, um qualitative Aussagen und Informationen aus jedem Themengebiet zu erhalten.

1.3 Gliederung und Abgrenzung

Um den Bautyp Hochhaus in Verbindung mit der hybriden Nutzung besser zu verstehen und da dies als Grundlage für den weiteren Teil der Arbeit wesentlich ist, werden im ersten Kapitel zunächst die Begriffe ÄHochhaus“ und Ähybride Nutzung“ definiert. Im anschließenden Hauptteil werden durch verfügbare Literatur die technischen, rechtlichen, betriebswirtschaftlichen und gebäudebetrieblichen Besonderheiten von Wohn- und Bürohochhäusern aufgezeigt. Weiterhin werden jegliche Informationen und Daten an Hand von Praxisbeispielen zu Wohn-, Büro- und Hybridhochhäusern konkretisiert. Die theoretischen Ansätze werden schließlich im Analyseteil mit den Praxisbeispielen abgeglichen und daraus systematische technische, rechtliche, betriebswirtschaftliche und gebäudebetriebliche Lösungsansätze für Hybridhochhäuser gebildet. Die wichtigsten gewonnenen Erkenntnisse werden im letzten Kapitel in einer Zusammenfassung wiederholt und ein Ausblick der Entwicklungsmöglichkeit von hybriden Hochhäusern gegeben.

Abbildung 1: Gliederung der Bachelorthesis²

In dieser Arbeit wird sich nur auf die beiden Hauptnutzungen Wohnen und Arbeiten fokussiert, da diese Nutzungen zurzeit am stärksten gefragt sind und auch in der Praxis schon mehrmals umgesetzt und auch in Zukunft, zum Beispiel in Frankfurt am Main, realisiert werden. Außerdem ist das Bauen in die Höhe sehr teuer, sodass nur opportune Nutzungen in Frage kommen, die auch eine entsprechende Rendite generieren. Diese Sichtweise ist ebenfalls aus der schriftlichen Expertenbefragung zu schlussfolgern.³

2 Begriffserklärung Hochhaus und hybride Nutzung

2.1 Definition Hochhaus

Die Musterbauordnung definiert Hochhäuser in Deutschland als Ä[…] Gebäude, bei denen der Fußboden mind. eines Aufenthaltsraumes mehr als 22 m über der festgelegten Geländeoberfläche liegt.“⁴

Diese Definition beruht auf dem brandschutztechnischen Aspekt, damit Feuerwehrleitern im Falle eines Brandes die maximale Höhe des Gebäudes erreichen können.⁵ Dennoch ist der Begriff des Hochhauses schwer festzulegen, da allgemein hohe Bauten als Hochhäuser bezeichnet werden und ob ein Gebäude als hoch empfunden wird, ist letztendlich von der umgebenden Bebauung abhängig.⁶ Hebt sich beispielsweise ein Gebäude durch seine Höhe stark von den anderen Bauten im jeweiligen Umgebungskreis ab, wird es eher als ein Hochhaus empfunden, als wenn sich gleich hohe Gebäude in dichter Nähe befinden.⁷ Aber auch die Gebäudeform und Nutzungsfunktion im Inneren können entscheidend sein, da beispielsweise der Eiffelturm in der Regel nicht als Hochhaus bezeichnet wird.

Hochhäuser gehören auf Grund ihrer besonderen Art und Nutzung zu Sonderbauten.⁸Ein Hochhaus mit Büro- bzw. Gewerbenutzung wird gewerblich genutzt und dient nicht der wohnungswirtschaftlichen Nutzung.⁹ Aber es bietet den Arbeitnehmern im jeweiligen Dienstleistungsbereich Arbeitsplätze, wobei die Räume sich beispielsweise in Großraum-, Gruppen-, Zellen-, Kombi- oder Einzelbüros unterscheiden können.

Bei Hochhäusern mit Wohnnutzung werden dagegen die unmittelbaren menschlichen Grundbedürfnisse des Wohnens umgesetzt.¹⁰ Dabei gibt es unterschiedliche Arten zu Wohnen, zum Beispiel in 1- oder 2-Familienhäusern, Eigentumswohnungen, Wohnanlagen etc..

2.2 Definition der hybriden Nutzung

In der Immobilienwirtschaft kann der Begriff Ähybride Nutzung“ bzw. ÄHybridität“ unterschiedliche Bedeutungen haben. In dieser Arbeit ist damit lediglich die Mischnutzung innerhalb eines Gebäudes gemeint.

Hybrid ist der Gegenbegriff zur monofunktionaler Nutzung und bedeutet Ä[…] mehrere Nutzungsarten in einem Gebäude zu vereinen.“¹¹Somit handelt es sich bei einem hybriden Gebäude um ein Objekt mit Mischnutzung, das mindestens zwei oder mehrere Funktionen, wie zum Beispiel Wohnen, Arbeiten, Freizeit, Dienstleistungen etc., innerhalb eines Gebäudes oder eines Gebäudekomplexes vereint.¹²

Aktuell befindet sich der Bau von hybriden Gebäuden noch am Anfang, was jedoch im Laufe des 21. Jahrhunderts weltweit weiter zunehmen wird, da die Attraktivität an der Vielfalt an Nutzungsmöglichkeiten innerhalb eines Gebäudes immer weiter zunimmt.¹³Durch hybride Häuser erhofft man sich neben mehr Lebendigkeit der Stadt auch eine Ä[…] Stadt der kurzen Wege […]“.¹⁴Zudem soll die Mischnutzung in Hochhäusern verhindern, Ä[…] dass die Wohnfunktion des Stadtzentrums nicht wegen der sich immer mehr verdichtenden Gewerbenutzung komplett abgedrängt wird.“¹⁵

3 Technische Besonderheiten von Hochhäusern mit Büro- und Wohnnutzung

Die Wahl der richtigen Tragwerksstruktur ist einerseits ein maßgeblicher Faktor für die Standsicherheit der Immobilie und bestimmt andererseits das Grad an Flexibilität innerhalb des Gebäudes. Außerdem muss jedes Gebäude, welches von Menschen genutzt wird, bestimmte Sicherheits- und Komfortansprüche berücksichtigen, welche mit Hilfe der technischen Anlagen erfüllt werden können. Vor allem beim anlagentechnischen Brandschutz von Hochhäusern ergeben sich besondere Herausforderungen, welche mit Hilfe der Sicherheitstechnik geregelt werden.

3.1 Baukonstruktion - Tragwerksystem

Die Tragwerkstruktur wird auch als Primärstruktur bezeichnet.¹⁶ Bei Hochhäusern unterscheidet man zwischen verschiedenen Tragwerksystemen, die entweder die Lasten direkt oder indirekt abtragen. Bezogen auf die jeweilige Hochhausnutzung eignen sich manche Tragwerksysteme besser als andere.

Nach Heisel erweist sich bei Büroimmobilien besonders die Stahlbetonskelettbauweise als optimal, weil diese Bauweise eine große Flexibilität in der Grundrissgestaltung bietet, indem Grundriss- und Fassadenstrukturen frei angeordnet werden können. Da das Gebäudeinnere aus nicht tragenden Wänden gebildet ist, lassen die leichten Trennwände immer wieder neue Raumstrukturen zu und durch die wenig vorhandenen vertikalen Bauteile im Grundriss werden die Funktionen weniger behindert. Außerdem ermöglicht die Skelettbauweise eine großflächige Belichtung durch Tageslicht. Aus Brandschutzgründen wird meistens in der Stahlbeton-, statt Holz- und Stahlbauweise gebaut.¹⁷

Bei Wohnimmobilien wird meistens die Skelett- oder Schottenbauweise verwendet. Genau wie bei der Büroimmobilie auch, ermöglicht die Skelettbauweise eine freie Grundrissgestaltung, jedoch müssen für die Wohnungstrennwände aufgrund des Schallschutzes besondere verstärkte Deckenbereiche entworfen werden.¹⁸ Bei Hochhäusern ist jedoch aufgrund der Lastabtragung statt der Schottenbauweise eher die Scheibenbauweise angebracht, weshalb nach Eisele und Kloft bei Wohnhochhäusern neben der Skelettbauweise auch das Scheibensystem häufig zum Einsatz kommt. Diese Bauweise unterscheidet sich in das Querscheiben- und Längsscheibensystem und trägt nicht nur Horizontalllasten, sondern alle Lasten ab. Zwar ist die Flexibilität durch das Querscheibensystemen eingeschränkt, jedoch tragen die kompakten Scheiben positiv zum Schallschutz bei. Das Längsscheibensystem dagegen lässt zwar eine freie Grundrissgestaltung zu, jedoch nicht in der Gestaltung der Fassade, da nur ein eingeschränktes Öffnungsmaß erlaubt ist.¹⁹

Zusammenfassend hat sich allgemein im Hochhausbau sowohl bei Büro- als auch bei Wohnhochhäusern die Stahl- und Betonskelettbaukonstruktion durchgesetzt.²⁰

3.2 Baukonstruktion - Fassade

Die Hochhausfassade unterscheidet sich von Grund auf nicht von Flachbauten, lediglich die Höhe der Immobilie und die Windstärke bilden die Besonderheiten der Hochhausfassade.²¹ Aktuell wird im modernen Hochhausbau meistens eine Fensterbandfassade, entweder als einschalige oder doppelschalige Konstruktion verwendet, jedoch kann die einschalige Fassade im Vergleich zur Doppelfassade einen Großteil der Leistungen nicht erfüllen, weshalb doppelschalige Fassaden meistens sinnvoller sind und auch oft im Hochhausbau angewendet werden.²² Somit erweist sich bei Büro- und Wohnhochhäusern die Doppelfassade als besonders nützlich, da diese durch den vorhandenen Zwischenraum vor allem Windstärken in den oberen Etagen sowie Außengeräuschen entgegenwirkt und eine natürliche Belüftung generiert werden kann.²³ Durch die natürliche Belüftung kann wiederum der Energieverbrauch reduziert werden.

Bezogen auf den Lebenszyklus ist die zweite Haut auch bei der Sanierung besonders praktisch, da sie einen Schutz gegen Witterungseinflüsse bietet und auch eine zeitgemäße Fassadengestaltung möglich ist.²⁴ Jedoch ist die Doppelfassade teurer als eine einschalige Fassade und nimmt deutlich mehr Platz an Mietfläche weg. Zudem ist der Brandschutz deutlich schlechter und der Wärmeschutz ist enorm von der Ausführung und dem öffenbaren Anteil der Außenfassade abhängig.²⁵

Es ist also erkennbar, dass es für beide Fassadentypen diverse Vor- und Nachteile gibt und kein allgemeiner Fassadentyp für Wohn- und Bürohochhäuser festgelegt werden kann.

3.3 Baukonstruktion - Innenausbau und Mindestmaße

Der Innenausbau wird als Sekundärstruktur bezeichnet und berücksichtigt den Boden-, Decken- und Wandaufbau, sowie Schall- und Brandschutzfragen, wobei die Flexibilität und die damit verbundenen Kosten nicht unberücksichtigt bleiben dürfen.²⁶

Da bei Büroimmobilien die flexible Nutzung von großer Bedeutung ist, sollte die technische Ausrüstung über Bodensteckdosen, Holraumböden oder Doppelböden arrangiert werden. Dies erhöht zudem die Flexibilität in der freien Grundrissgestaltung, um unterschiedliche Büroraumtypen zu realisieren.

Die unterschiedlichen Raummaße ergeben sich neben der Nutzungsart aus der Anzahl der Nutzer im Raum, den technischen Anforderungen, des Bewegungsfreiraums und den Erfordernissen des Wohlbefindens.²⁷

Da es sich bei der Büroimmobilie um eine Arbeitsstätte handelt, gilt die Arbeitsstättenverordnung. Nach dieser sollte ein Arbeitsraum mindestens 8 m² groß sein und je nach Büroraumtyp variieren die Raumwerte zwischen 8 - 15 m². Die lichte Raumhöhe ist dabei von der Grundflächengröße der Räume abhängig, jedoch sollte diese mindestens 2,50 m betragen und bei Großraumbüros am idealsten zwischen 2,80 m und 3,00 m liegen.²⁸ Aber auch Mindestmaße bei den Bewegungs- und Funktionsflächen müssen bei Büroimmobilien berücksichtigt werden. Geringe Raum- bzw. Geschosshöhen ermöglichen dabei die Einsparung an Investitions- und Betriebskosten und veranlassen die Umsetzung höherer Geschosse.

Außerdem muss berücksichtigt werden, dass Büroimmobilien im Gegensatz zu den Wohnimmobilien über deutlich mehr Zusatzräume, wie Empfang, Besprechungsräume, Archive und Lager etc. verfügen. Die dazugehörigen Richtlinien sind in den DIN-Normen und Arbeitsstättenrichtlinien genormt und dieser benötigte Platzbedarf muss frühzeitig in der Projektentwicklung berücksichtigt werden. Beim Wohnungsausbau dagegen ist darauf zu achten, dass sich Heizungs- und Sanitärinstallationen an nichttragenden Bauteilen befinden, um die freie Grundrissgestaltung im späteren Verlauf nicht zu behindern.²⁹

Im Gegensatz zu Büroimmobilien spielt vor allem der Schallschutz beim technischen Ausbau von Wohnimmobilien eine entscheidende Rolle, dessen Mindestwerte in den DIN-Normen geregelt sind. Nach Heisel sollte beim Wohnungsbau die Wohnung bei einem Einpersonenhaushalt mindestens 14 m², mit einer Breite von mindestens 3,50 m, groß sein.

Bei kleinen Einfamilienhäusern sollte die Fläche aus 30 % Nutzfläche bestehend zwischen 30 - 35 m² betragen.³⁰Je nach Wohnungsart gelten für die jeweiligen Räume weitere Mindestmaße. Bei Wohnungen müssen außerdem besondere Abstellräume, zum Beispiel für Fahrräder und Kinderwagen sowie Hausanschluss-, Wasch- und Trockenräume im Gebäudeinneren integriert sein.

Allgemein lässt sich schlussfolgern, dass bei Hochhäusern mit Büronutzung deutlich strengere und mehr Gesetze und Normen berücksichtigt werden müssen, als bei Wohnungen, wo es sich meistens um empfehlende Richtlinien handelt.

3.4 Sicherheitstechnik - Rettungswege und sonstige Anforderungen

Im Gegensatz zu Änormalen“ Immobilien, gelten bei Hochhäusern aufgrund der Höhe besondere Brandschutzregeln, die in den Hochhausrichtlinien der jeweiligen Bundesländer genormt sind.

Nach Heisel müssen in Hochhäusern mindestens zwei möglichst feuerbeständige, voneinander unabhängige Treppenräume so eingebaut sein, dass diese im Brandfall möglichst leicht und schnell zu erreichen sind und die Personen ins Freie evakuiert werden können. Anstatt von zwei Treppenräumen ist auch ein Sicherheitstreppenraum bei Hochhäusern bis maximal 60 m zulässig und ab höheren Gebäuden sind mindestens zwei Sicherheitstreppenräume nötig. Die Rettungswege müssen dabei eine lichte Breite von 1,20 m einhalten. Außerdem darf die Entfernung eines Ausganges in einen notwendigen Treppenraum oder ins Freie in nicht weniger als 35 m erreichbar sein.³¹

In den Treppenräumen müssen ferner von der Brandmeldeanlage automatisch ausgelöste Druckbelüftungseinrichtungen eingebaut sein, die das Eindringen von Rauch in die Rettungswege überwiegend verhindern sollen. Diese müssen auch bei geöffneten Türen einwandfrei funktionieren.³²

Wichtig ist auch, dass für die Feuerwehr notwendige Zufahrten, Eingänge und Treppenräume freigehalten werden und unmittelbar erreichbar sind. Auch für Bauteile und Materialien gelten erhöhte Brandschutzauflagen.³³Das heißt, die Bauteile sollten feuerbeständig sein und aus möglichst nicht brennbaren Baustoffen bestehen, um so die Ausbreitung des Feuers zu verzögern oder einzudämmen.

Bei Hochhäusern mit Büronutzungen kann, je nach Anzahl der Personen in einem Raum, die Versammlungsstättenverordnung gelten. Dies wird jedoch in Kapitel 4.3 nochmals genauer erläutert.

3.5 Sicherheitstechnik - Technischer Brandschutz

Nicht nur feuerbeständige Bauteile können die Brandausbreitung verhindern, sondern auch automatische Feuerlöscheinrichtungen. Nach Heisel müssen somit in jedem Sicherheitstreppenraum, in dessen Vorräumen und in den Vorräumen der Feuerwehraufzüge Wandhydranten angebracht sein, welche zur Not mit Hilfe der Druckerhöhungsanlage betrieben werden. Ab 60 m Höhe ist es maßgeblich das Gebäude mit automatischen Feuerlöschanlagen auszustatten, die in getrennten Schächten zwei Steigleitungen haben, damit im Notfall eine der beiden Steigleitungen gesichert ist. Hochhäuser müssen zudem Brandmeldeanlagen besitzen, die bei Rauch automatisch die Feuerwehrleitstelle und die Personen im Gebäude alarmieren. Bei Wohnungen dagegen reichen Rauchwarnmelder mit Netzstromversorgung aus. Außerdem ist der Verzicht auf die Sicherheitsbeleuchtung und Sicherheitsstromversorgung während eines Ausfalls undenkbar.³⁴

4 Rechtliche Besonderheiten von Hochhäusern mit Büro- und Wohnnutzung

Allgemein müssen bei der Planung und beim Bau von Hochhäusern bestimmte Gesetze und Richtlinien beachtet werden. Abhängig von der Nutzung sind die Bauten nur in bestimmten Gebieten zulässig und es gelten für Hochhäuser mit Wohn- und Büronutzung unterschiedliche Normen, wie beispielsweise das Wohnungseigentumsgesetz, die DIN-Normen, Arbeitsstättenrichtlinien, Versammlungsstättenverordnung etc..

Auch bezüglich der Grundflächen- und Geschossflächenzahl können beispielsweise durch die Baunutzungsverordnung bei Hochhäusern Ausnahmen genehmigt werden.

4.1 Öffentliches Baurecht und Baunutzungsverordnung

Das öffentliche Baurecht regelt während dem Objektbau den Bezug zwischen den privaten und öffentlich-rechtlichen Beteiligten und dient der Gemeinde zur Umsetzung ihrer städtebaulichen Entwürfe.³⁵Es regelt Ä[…] einmal wo und was gebaut werden darf, zum anderen wie etwas gebaut werden muss.“³⁶

Bezogen auf Hochhäuser entscheidet das Baurecht, wo ein Hochhaus mit welcher Nutzung gebaut werden darf und wo nicht. Zudem teilt es sich in das Bauplanungs- und Bauordnungsrecht. Das Bauplanungsrecht ist im Baugesetzbuch geregelt und umfasst alle planerischen Notwendigkeiten bezüglich der Bodennutzungsvorbereitung, wie beispielsweise den Flächennutzungs- und Bebauungsplan. Der Flächennutzungsplan gibt dabei eine Vorentscheidung über die zulässige Nutzungsart und das Bauordnungsrecht dagegen liegt bei der Gemeinde und regelt die Baudurchführung und Realisierung.³⁷ Die Normen hinsichtlich des Baus können bei Hochhäusern jedoch aufgrund von Sonderregeln abweichen, denn nach § 51 MBO gelten für Sonderbauten, sprich für Anlagen, die durch eine besondere Art und Nutzung geprägt sind, wie zum Beispiel Hochhäuser, Sonderbaurichtlinien.³⁸ Diese beinhalten beispielsweise die Muster-Versammlungsstättenverordnung und Muster-Hochhausrichtlinien, bei denen vor allem Grundlagen bezüglich der Bausicherheit beim Hochhausbau normiert sind.³⁹

Die Baunutzungsverordnung regelt die Vorschriften über die Bauflächen und Baugebiete. In welchem Baugebiet Wohn- und Bürohochhäuser rechtlich erlaubt sind, ist in § 1 BauNVO geregelt. So können Hochhäuser mit Wohnnutzung in Wohn- oder Mischgebieten realisiert werden und in Ausnahmesituationen auch in Kleinsiedlungs- und Kerngebieten. Bürohochhäuser werden dagegen häufig in Gewerbe-, Kern- und Mischgebieten gebaut. Außerdem bestimmt die Baunutzungsverordnung das zulässige Maß der baulichen Nutzung. Nach der aufgeführten Grundflächen- und Geschoßflächenzahl wäre demnach grundsätzlich keine Hochhausbebauung möglich. Es gibt jedoch Ausnahmeregelungen, wie zum Beispiel § 17 Abs. 2 BauNVO zeigt. Hier ist eine Überschreitung nur möglich, Ä[…] wenn die Überschreitung durch Umstände ausgeglichen ist oder durch Maßnahmen ausgeglichen wird, durch die sichergestellt ist, dass die allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse nicht beeinträchtigt werden und nachteilige Auswirkungen auf die Umwelt vermieden werden.“⁴⁰ Somit haben Hochhäuser ein besonderes Planungsrecht.

4.2 Gesetze für Wohnhochhäuser

Wie bereits erwähnt, gibt es bei Wohnimmobilien ein geringeres Maß an Gesetzen und Richtlinien als bei Büroimmobilien und meistens sind diese auch weniger streng festgelegt und gelten als Empfehlungsgrundlage, welche ein sicheres und komfortables Zusammenleben ermöglichen sollen.

Nach der Landesbauordnung soll jede Wohnung baulich in sich abgeschlossen sein und einen Zugang zur Außenwelt ermöglichen sowie über eine bestimmte Mindestausstattung verfügen.⁴¹Größengrenzen, Mindestmaße und Schallschutzbestimmungen werden durch weitere Gesetze, wie beispielsweise die DIN-Normen, Wohnraumförderungsbestimmungen und das Wohnungsbaugesetz genormt.

Bei Wohnhochhäusern spielt das Wohnungseigentumsgesetz eine große Rolle, weil hauptsächlich Eigentumswohnungen in Hochhäusern errichtet werden, da Mietswohnungen im Vergleich sehr teuer angeboten werden, weil die Nebenkosten hoch sind.⁴² Aus dem Grund würde sich auf Dauer eine Eigentumswohnung für den Nutzer wirtschaftlich mehr rentieren, als eine Mietswohnung.

Das Wohnungseigentumsgesetz gilt nur für Wohnimmobilien und regelt das Wohnungseigentum an Wohnungen und das Teileigentum an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen. Das Wohnungseigentum ist das Sondereigentum an einer Wohnung und dem damit verbundenen gemeinschaftlichen Eigentum.⁴³ Das Teileigentum dagegen ist das Eigentum an Räumen, die nicht zum Wohnen dienen und dem damit verbundenen gemeinschaftlichen Eigentum.⁴⁴ Das gemeinschaftliche Eigentum ist Ä[…] das Grundstück sowie die Teile, Anlagen und Einrichtungen des Gebäudes, die nicht im Sondereigentum oder im Eigentum eines Dritten stehen.“⁴⁵ Durch den Verkauf von Eigentumswohnungen können sich Eigentümergemeinschaften bilden, in der jeder Eigentümer nach § 13 WoEigG seine Nutzungsrechte gegenüber dem Sonder- und Gemeinschaftseigentum und Pflichten gegenüber der Gemeinschaft nach § 14 WoEigG durch ein Stimmrecht geltend machen kann. Durch das Stimmrecht der Wohnungseigentümer können beispielsweise bauliche Veränderungen, Reparaturen oder Modernisierungsmaßnahmen realisiert werden.

4.3 Gesetze für Bürohochhäuser

Dadurch, dass sich im Bürobereich eine größere Anzahl an Personen auf einer begrenzten Fläche befindet, sind hier deutlich mehr und strengere Gesetze und Normen zu berücksichtigen. Diese sind beispielsweise im Bürgerlichen Gesetzbuch, in den Arbeitsstättenrichtlinien und in der Versammlungsstättenverordnung zu finden. Weitere Vorschriften, beispielsweise zum Gebäudemanagement, zur Instandhaltung und zu Nutzungskosten sind in den DIN-Normen weiter aufgeführt.

Da es sich bei Immobilien mit Büronutzung um Arbeitsstätten handelt, gilt bei diesen die Arbeitsstättenverordnung, welche notwendige technische Regeln und Bestimmungen für Arbeitsplätze, Sozialräume sowie Wasch- und Sanitätsräume in Arbeitsstätten beinhaltet. Außerdem werden in Büroimmobilien oft große Versammlungsräume entworfen, sodass die Muster-Versammlungsstättenverordnung berücksichtigt werden muss. Die Versammlungsstättenverordnung gilt bei Versammlungsstätten mit mehr als 200 Plätzen⁴⁶und regelt unter anderem die Personenanzahl innerhalb eines Raumes, besondere Ansprüche an Bauteilen sowie rechtliche Maßnahmen zum Brandschutz etc.. Die Richtlinien zum Brandschutz sind dabei den Brandschutzregeln im Hochhaus ähnlich.

5 Betriebswirtschaftliche Besonderheiten von Hochhäusern mit Büro- und Wohnnutzung

Ob ein Hochhaus mit Wohn- oder Büronutzung in einem Ortsteil wirtschaftlich sinnvoll ist, ist stark abhängig von der Nachfrage bzw. der aktuellen und zukünftigen Marktsituation. Aber auch die Kosten, die in das Hochhaus investiert werden und die anschließenden Erträge, sind entscheidende Faktoren für die Effizienz, welche wiederum von weiteren Kriterien, wie beispielsweise der Lage abhängig ist.

5.1 Marktsituation und Nachfrage

Die Nachfrage nach Wohn- oder Büroraum wird vom Bedarf und dem Angebot der jeweiligen vorhandenen Nutzungsart bestimmt. Das Arbeiten im Hochhaus ist dabei im Gegensatz zum Wohnen in Hochbauten schon längere Zeit bekannt und gewöhnlich.

Bei erhöhter Büroflächennachfrage wird Büroraum dann in Hochhäusern realisiert, wenn die jeweilige vorhandene Fläche am Standort nicht ausreichend oder marktfähig ist; diese erhöhte Nachfrage ergibt sich einerseits aus einer geringen Leerstandsquote und geringen Büroneubautätigkeiten und langsam ansteigenden Mieten.⁴⁷

Aufgrund der Arbeitslosigkeitsreduzierung wird sich die Nachfrage nach Büroarbeitsplätzen jedoch im Laufe der Jahre verringern⁴⁸ und auch dadurch, dass die Arbeitnehmer heutzutage mehr von zu Hause aus arbeiten sowie die Archivierung von Daten meistens digital erfolgt, wird der Bedarf an Büroraum zusätzlich reduziert.⁴⁹ Dies kann unter anderem auf den Unternehmenstrend des ÄDesk Sharings“ zurückgeführt werden, da dort weniger Arbeitsplätze als Mitarbeiter vorhanden sind. Und auch die in den letzten Jahren starke Bürobautätigkeit, wird die Nachfrage nach Büroflächen weiter reduzieren, während die Wohnungsnachfrage gleichbleibend hoch ist.⁵⁰ Dies liegt einerseits an der Bevölkerungsentwicklung und andererseits daran, dass Wohnen zu den Grundbedürfnissen der Menschen zählt, weshalb kontinuierlich für Wohnraum gesorgt werden muss.

Nach Statista wird die Nachfrage nach Wohnraum in den 20 größten Städten in Deutschland im Zeitraum zwischen 2006 und 2025 um maximal 13 % ansteigen und in nur wenigen Städten, wie zum Beispiel in Duisburg und Magdeburg um maximal 6,2 % zurückgehen.⁵¹ Auch die befragten Immobilienmakler Herr Hoche, Frau Engel und Herr von Lippa bestätigen, dass abhängig von der Lage die aktuelle und zukünftige allgemeine Nachfrage nach Wohnflächen deutlich höher ist als nach Büroflächen.⁵²

Abbildung 2: Prognostizierte Veränderung der Wohnraumnachfrage in deutschen Großstädten von 2006 bis 2025⁵³

Auch in der Hochhausstadt Frankfurt wird die Nachfrage nach Wohnraum voraussichtlich um 3,1 % weiter ansteigen, allerdings wohnten 2012 die wenigsten Menschen in Deutschland davon in Hochhäusern.

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abbildung 3: Haustyp des Wohnens in Deutschland⁵⁴

Nach Czycholl liegt der Grund darin, dass Hochhäuser aufgrund ihrer Anonymität keinen guten Ruf in Deutschland haben. Aber auch die schlechten Erfahrungen aus der Nachkriegszeit, in der haufenweise Sozialwohnungen in Hochhäusern gebaut wurden, sind ein Grund für die Abneigung gegenüber Wohnhochhäusern. Diese Wahrnehmung ändert sich jedoch langsam und der Trend zum Wohnen im Hochhaus nimmt weiter zu, da dieser Bautyp heutzutage ein Luxuselement darstellt sowie auf alle Altersgruppen attraktiv wirkt, indem die vielfältigen Wohnungstypen auf die unterschiedlichen Bedürfnisse der Bewohner angepasst werden. Außerdem steigt die Attraktivität nach dem Leben in der Stadt und durch die vertikale Bauweise auf einer relativ kleinen Fläche, kann viel Wohnfläche realisiert werden.⁵⁵

Somit werden bis 2018 insgesamt ca. 9.770 Wohnungen in 79 Wohnhochhäusern gebaut, wovon 60 % Eigentumswohnungen sind.⁵⁶

Berücksichtigt werden muss jedoch auch, dass der Bau von Wohnungstürmen und das Wohnen darin dennoch sehr teuer sind. Ob und wer sich das letztendlich leistet, kann wiederum von der Lage und dem Umgebungsangebot, wie zum Beispiel Restaurants und Cafés, abhängig sein. Der Projektentwickler Herr Wentz ist der Meinung, dass die Bevölkerung in Europa eher in eine teure Wohnung in niedrigen Gebäuden investiert und Wohnhochhäuser somit ein ÄNischenprodukt“ bleiben.⁵⁷

Das Unternehmen Sition Property Marketing und OC&C Strategy Consultants hat im Jahr 2015 eine Befragung zur Einstellung von Wohnhochhäusern durchgeführt und dabei mehr als 2.000

Personen befragt. Zwar kann sich jeder Fünfte vorstellen in einem Wohnhochhaus zu leben, jedoch bevorzugen ca. 81% trotzdem das freistehende Einfamilienhaus. Die Ablehnung von Wohnhochhäusern liegt oft darin, dass diese das Stadtbild negativ beeinflussen würden und unpersönlich seien. Es ist festzustellen, dass die Offenheit des Gebäudes, die zentrale Lage in der Innenstadt und das öffentliche Angebot in den Erdgeschossen anziehend auf die Bevölkerung wirken.⁵⁸

5.2 Kosten und Rentabilität

Wichtige Faktoren, die die Wirtschaftlichkeit der Hochhäuser bezüglich der Kosten beeinflussen sind die externe Finanzierung, die Vorvermietung des Gebäudes, sowie Bau- und Investitionskosten.⁵⁹

Grundsätzlich sind Hochhäuser aufgrund der zusätzlichen Innenanlagen, Fundamente und besonderen Außenverkleidung ca. 30 % teurer als Flachbauten.⁶⁰Wichtig ist, dass die während der Hochhausentwicklung entstandenen Baukosten über die Jahre zurückerwirtschaftet werden. Experten sind sich zudem einig, dass das Risiko bei einem Hochhaus höher ist und auch das Betreiben und Planen des Hochhausbaus deutlich aufwendiger sind.⁶¹Neben den teuren Baukosten sind jedoch auch die Bodenwerte in zentraler Lage hoch und müssen demnach mit hohen Mieten ausgeglichen werden, damit sich der Hochhausbau als wirtschaftlich rentabel erweist.⁶²Die Wirtschaftlichkeit kann zu Beginn der Projektentwicklung nur grob prognostiziert werden.

Bei den Baukosten ist es schwer zu sagen, ob ein Büro- oder Wohnhochhaus teurer ist, da die Kosten von der Lage, Ausstattung und Anforderungen der Technischen Gebäudeausrüstung, den baulichen Qualitäten und weiteren Faktoren abhängen.⁶³ Herr Schöll, Geschäftsführer der KSP Jürgen Engel Architekten GmbH, ist der Meinung, dass beide Hochhaustypen im Schnitt gleich viel kosten.⁶⁴ Der Architekt Herr Schreiber dagegen vermutet, dass Wohnhochhäuser im Investment teurer sind, da diese in der Haustechnik komplexer und die Ausstattungsstandards höher sind.⁶⁵ Die restlichen befragten Experten sind sich jedoch einig, dass Bürohochhäuser teurer sein können.⁶⁶ Zwar sind bei einem Bürohochhaus die Ausbaukosten eventuell geringer als bei einem hochwertigen Wohnhochhaus, und derzeit werden Wohnhochhäuser eher für den hochpreisigen Eigentumsmarkt entworfen, jedoch muss bei Büros mit höheren Kosten bei der technischen Gebäudeausrüstung gerechnet werden.⁶⁷ Außerdem sollten Wohnhochhäuser nicht zu teuer sein, damit rentable Mieten einen großen Personenkreis ansprechen. Der Abteilungsleiter im Hochbau bei Fraport AG, Herr Engel, geht bei Bürohochhäusern von Kosten zwischen 1.400 €/m² bis 3.000 €/m² aus und bei Wohnhochhäusern von Preisen zwischen 1.000 €/m² bis 2.800 €/m².⁶⁸ Herr Scheu und Herr Wloka schätzen die Baukosten bei einem Bürohochhaus pro m² deutlich höher und zwar zwischen ca. 2.800 € bis 4.200 € und bei Wohnhochhäusern zwischen 2.500 € und 3.500 €.⁶⁹

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Tabelle 1: Darstellung der geschätzten Büro- und Wohnhochhauskosten Ob sich ein Hochhaus letztendlich als wirtschaftlich erweist, ist am Ende genau wie bei niedrig gebauten Gebäuden jedoch von der Rendite abhängig.

Zwar ist der allgemeine Bedarf nach Wohnungen größer als nach Büroflächen, jedoch bringen diese weniger Erträge ein, da die Miete bei Wohnungen im Schnitt nicht so hoch ist wie bei Büros. Dafür ist der Anteil an Leerstand bei Wohnflächen deutlich geringer als bei Büroflächen. Welche Nutzungsart mehr Rendite erzielt ist aber letzten Endes vom Standort und der dortigen Nachfrage abhängig und lässt sich nicht eindeutig beantworten. Trotz alledem führen Hochhäuser Ä[…] nur an zentralen Standorten mit hohem Preisniveau und einer ausreichenden Nachfrage […]“ zum Erfolg.⁷⁰

6 Gebäudebetriebliche Besonderheiten von Hochhäusern mit Büro- und Wohnnutzung

Mit Hilfe der Gebäudetechnik bzw. Haustechnik wird der Gebäudebetrieb gewährleistet sowie dauerhaft aufrecht gehalten. Diese beinhaltetet Maßnahmen zur energetischen und stofflichen Ver- und Entsorgung und ist ein maßgeblicher Faktor für ein energieeffizientes und nachhaltiges Gebäude. Wichtig ist, dass sich mit dem gebäudebetrieblichen Aspekt bereits in der Planungsphase befasst wird, um ungünstige Abläufe bzw. Ausfälle, Konflikte sowie zukünftige hohe Kosten zu vermeiden. Die Kosteneinteilungen sind der Kostengruppe 400 der DIN 276-1 ÄKosten im Hochbau“ zugeordnet. Auch die ordnungsgemäße Verwaltung der Immobilie, durch ein funktionierendes und qualitatives Facility Management, ist die Voraussetzung für einen intakten Gebäudebetrieb.

6.1 Haustechnik - Installationsschächte

Sowohl bei Büro- als auch Wohnhochhäusern müssen nach Heisel die Leitungen im Hochhaus in Installationsschächten angelegt werden. Dabei sollten Elektroleitungen und Brennstoffleitungen in separaten Schächten angeordnet sein. Wichtig ist auch, dass diese Installationsschächte entraucht und belüftet werden und aufgrund des Brandschutzes Revisionsöffnungen haben und abgeschottet sind.⁷¹

6.2 Haustechnik - Beleuchtung und Belüftung

Im Gegensatz zu Flachbauten ist die Ausstattung von Be- und Entlüftungssystemen mittels raumlufttechnischer Anlagen bei Hochhäusern äußerst notwendig. Grund dafür ist die Höhe, da ab zehn Geschoßhöhen eine natürliche Belüftung wegen der starken Windkraft kaum noch möglich ist.⁷² Nach den Hochhausrichtlinien müssen die Lüftungsanlagen so geregelt sein, dass kein kalter Rauch in andere Bereiche oder Treppenhäuser gelangen kann.⁷³ Ein Hochhaus ist unabhängig von der Nutzungsart ohne Lüftungssysteme undenkbar und die Personenanzahl im Raum entscheidet, wie stark der Raum belüftet werden muss. Je größer die Personenanzahl, desto stärker muss der Raum belüftet werden. Die Luftwechselrate gibt nach DIN1946 die Mindestluftmenge an und variiert je nach Raumnutzung.

Bei Büros spielt die natürliche Belüftung und Beleuchtung eine große Rolle. Anforderungen an die Beleuchtung sowie Mindesttemperaturen und Mindestöffnungsflächen bezüglich der Belüftung sind in den Arbeitsstättenrichtlinien und den DIN 5034 und DIN 5035 festgelegt. So sollte die Beleuchtung am Arbeitsplatz für ein ungestörtes Arbeitsklima mindestens 500 Lux betragen.⁷⁴Mit Hilfe neuster Gebäudetechnologien ist die natürliche Belüftung in vielen Bürohochhäusern heutzutage möglich. Da diese freie Lüftung jedoch nicht ausreicht, sind trotzdem mechanische Lüftungsanlagen erforderlich. Und auch der Blendschutz, vor allem bei Bildschirmarbeitsplätzen, darf nicht unberücksichtigt bleiben.⁷⁵

Im Wohnhochhaus muss die Belüftung aufgrund der Windverhältnisse ebenfalls geregelt sein. Die natürliche Belichtung ist oft aufgrund der niedrigen Gebäudetiefe nicht ausreichend, jedoch gibt es beim Wohnungsbau diesbezüglich keine Richtwerte. Lediglich die Verschattung, die durch Gebäude in der Umgebung negativ die natürliche Belichtung beeinflussen kann, muss berücksichtigt werden.⁷⁶ Die natürliche Belichtung (und auch die natürliche Belüftung) tragen trotzdem einen großen Teil zum Wohlfühlambiente und Komfort bei und sind bei Wohnungen besonders wichtig.

6.3 Haustechnik - Aufzüge

Unabhängig von der Nutzungsart, sind keine Aufzüge in einem Hochhaus undenkbar. Die Anzahl der Aufzüge Ä[…] ergibt sich aus den Anforderungen der LBO, aus der Zahl der transportierenden Personen sowie aus der Transportgeschwindigkeit.“⁷⁷ Die rechtlichen Anforderungen zu Aufzügen in Hochhäusern sind in den Hochhausrichtlinien geregelt. Nach § 7 MHHR sollte jedes Geschoss von zwei oder mehr Aufzügen angefahren werden und vor jeder Fahrschachttür sollte sich ein Vorraum befinden, wo auf das Verhalten bezüglich der Nutzung von Aufzügen im Brandfall hingewiesen wird.⁷⁸ Nach Neufert ist es sinnvoll, ab 25 Geschossen Aufzugsgruppen mit Umsteigetagen im Gebäude zu verwirklichen. Auch Feuerwehraufzüge sind nach den Hochhausrichtlinien bzw. der Landesbauordnung zwingend vorgeschrieben, welche jedes Geschoss anfahren müssen und von denen sich in 50 m Entfernung ein Aufenthaltsraum befinden sollte. Diese Vorräume, aus mindestens 6 m² Fläche, sollen verhindern, dass Rauch und Feuer in die Feuerwehraufzüge gelangen.⁷⁹

6.4 Qualitatives und funktionierendes Facility Management

Im Gegensatz zu niedrigeren Gebäuden kann der Gebäudebetrieb aufgrund des großen Flächenanteils in einem Hochhaus nicht mehr allein durch die Mieter geleistet werden, sondern sollte durch fachgerechte und qualifizierte Facility Manager und Verwalter koordiniert sein, die eine Arbeitserleichterung schaffen sollen.⁸⁰ Dabei soll die Hausordnung eingehalten und die Sicherheit der Nutzer berücksichtigt werden.⁸¹ Mit Hilfe der Facility Manager und Verwalter können im Hochhaus Hausmeistertätigkeiten, wie Instandhaltungsarbeiten, Reinigungen und sonstige Dienstleistungen professionell erledigt und eine zufriedenstellende Atmosphäre im Hochhaus geschaffen werden. Mit Hilfe eines funktionierenden Instandhaltungsmanagements soll einerseits das Qualitätsniveau gesichert, die Leistungsmerkmale der Immobilie gewährleistet und andererseits eine dauerhafte und uneingeschränkte Nutzung der Mietfläche generiert werden.⁸² Je nach Nutzungsart, unterscheiden sich die Art und der Umfang der Leistungen.⁸³

Im Bürobereich können beispielsweise Essenslieferdienste, Post und Kurier- und Bestelldienste organisiert werden, während im Wohnbereich durch einen 24-stündigen Doormanservice mit Frühstücks- und Chauffeurdiensten etc., exklusiven Wohnkomfort angeboten werden kann.⁸⁴

7 Praxisbeispiele - Bürohochhaus, Wohnhochhaus, Hybridhochhaus

Durch den Praxisbezug an Hand realisierter Büro-, Wohn- und Hybridhochhäuser in Deutschland, werden die oben genannten theoretischen Punkte inhaltlich hervorgehoben und ergänzt.

Der Großteil der Daten entstammt aus der jeweiligen Internetwebseite des Projektes. Wenige einzelne Informationen sind an Hand anderer Literatur vermerkt.

7.1 Bürohochhäuser Messe Turm, Commerzbank Tower, Tower 185, Trianon und Tanusturm

Aufgrund des Strukturwandels, der eine steigende Leistung im Dienstleistungssektor bewirkt hat und somit die Nachfrage nach Büroraum steigen ließ, sind Bürohochhäuser in Deutschland schon länger auf dem Markt.⁸⁵Vor allem in der Hochhausstadt Frankfurt am Main sind bereits mehrere bekannte Bürohochhäuser wie der Messe Turm und der Commerzbank Tower oder aber auch der Tower 185, Trianon und der Taunusturm realisiert worden. Diese Bauprojekte werden in dieser Arbeit als Praxisbeispiele veranschaulicht, da zu diesen zahlreiche Daten und Fakten veröffentlicht sind und der Messe Turm und Commerzbank Tower zudem zu den höchsten und bekanntesten Hochhäusern in Deutschland gehören.

[...]

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¹Wiederhold und Pipke 2016, S. 121

²Eigene Darstellung

³Vgl. Lamhart Fragenkatalog Anhang 4, S. 2; Scheu Fragenkatalog Anhang 5, S. 2; Schöll Fragenkatalog Anhang 8, S. 2; Seil Fragenkatalog Anhang 8, S. 2; Skerka Fragenkatalog Anhang 9, S. 2; Wloka Fragenkatalog Anhang 12, S. 2

⁴Heisel 2016, S. 540

⁵Vgl. Janser 2011, S. 35

⁶Vgl. Eisele und Kloft 2002, S. 11

⁷Vgl. Klasmann 2004, S. 10

⁸Vgl. Engel Fragenkatalog Anhang 2, S. 3

⁹Vgl. Sailer et al. 2010, S. 404

¹⁰Vgl. Neufert und Kister 2016, S. 289

¹¹Wiederhold und Pipke 2016, S. 121

¹²Vgl. Qu 2003, S. 24

¹³Vgl. Fischer 2004, S. 130

¹⁴Klasmann 2004, S. 109

¹⁵Qu 2003, S. 58

¹⁶Vgl. Gondring 2013, S. 291

¹⁷Vgl. Heisel 2016, S. 292

¹⁸Vgl. ebenda, S. 141

¹⁹Vgl. Eisele und Kloft 2002, S. 120f.

²⁰Vgl. Junker 2008, S. 118

²¹Vgl. Eisele und Kloft 2002, S. 147

²²Vgl. Wartzeck et al. 2015, S. 74

²³Vgl. Heisel 2016, S. 296

²⁴Vgl. Eisele und Kloft 2002, S. 160

²⁵Vgl. Haindl o.J.

²⁶Vgl. Gondring 2013, S. 291

²⁷Vgl. Blümm 2014

²⁸Vgl. Eberhardt und Klaubetz 2016, S. 234

²⁹Vgl. Heisel 2016, S. 141

³⁰Vgl. Heisel 2016, S. 146

³¹Vgl. ebenda, S. 543ff.

³²Vgl. Zentralinstitut für Raumplanung und Umweltforschung 1995, S. 173

³³Vgl. Engel Fragenkatalog Anhang 2, S. 3

³⁴Vgl. Heisel 2016, S. 550f.

³⁵Vgl. Eisele und Kloft 2002, S. 33

³⁶Klingsohr und Messerer 2002, S. 13

³⁷Vgl. Eisele und Kloft 2002, S. 34f.

³⁸Vgl. Engel Fragenkatalog Anhang 2, S. 3

³⁹Vgl. Boenke et al. 2012, S. 14

⁴⁰Baunutzungsverordnung, §17 Abs. 2

⁴¹Vgl. Landesbauordnung Rheinland-Pfalz, § 44

⁴²Vgl. Samet 2012, S. 113

⁴³Vgl. Wohnungseigentumsgesetz, §1 Abs. 2

⁴⁴Vgl. WoEigG, §1 Abs. 3

⁴⁵WoEigG, §1 Abs. 5

⁴⁶Vgl. Heisel 2016, S. 215

⁴⁷Vgl. Hilgenstock 2011, S. 126

⁴⁸Vgl. ebenda, S. 168

⁴⁹Vgl. Von Lippa Fragenkatalog Anhang 11, S. 2

⁵⁰Vgl. Qu 2003, S. 105

⁵¹Vgl. IW Köln 2016

⁵²Vgl. Engel Fragenkatalog Anhang 1, S. 2, Hoche Fragenkatalog Anhang 3, S. 2, Von Lippa Fragenkatalog Anhang 11, S. 2

⁵³Vgl. IW Köln 2016

⁵⁴Vgl. SOEP 2016

⁵⁵Vgl. Czycholl 2015

⁵⁶Vgl. BulwienGesa; Pandion (2016)

⁵⁷Vgl. Schulze 2015, S. 1

⁵⁸Vgl. Schulze 2015, S. 1

⁵⁹Vgl. Hilgenstock 2011, S. 164

⁶⁰Vgl. Weeber 1995, S. 139

⁶¹Vgl. Lang 2015, S.24

⁶²Vgl. Hilgenstock 2011, S.1

⁶³ Vgl. Engel Fragenkatalog Anhang 2, S. 3; Scheu Fragenkatalog Anhang 5, S. 3; Skerka Fragenkatalog Anhang 9, S. 4

⁶⁴Vgl. Schöll Fragenkatalog Anhang 6, S. 3

⁶⁵Vgl. Schreiber Fragenkatalog Anhang 7, S. 3

⁶⁶ Vgl. Engel Fragenkatalog Anhang 2, S. 4; Scheu Fragenkatalog Anhang 5, S. 3; Seil Fragenkatalog Anhang 8, S.3

⁶⁷Vgl. Schöll Fragenkatalog Anhang 6, S. 3; Skerka Fragenkatalog Anhang 9, S. 4

⁶⁸Vgl. Engel Fragenkatalog Anhang 2, S. 4

⁶⁹Vgl. Scheu Fragenkatalog Anhang 5, S. 3; Wloka Fragenkatalog Anhang 12, S. 3

⁷⁰Bühren 2015, S. 6

⁷¹Vgl. Heisel 2016, S. 552

⁷²Vgl. Zentralinstitut für Raumplanung und Umweltforschung 1995, S. 171

⁷³Vgl. Muster-Hochhaus-Richtlinie, §7.3

⁷⁴Vgl. Technische Regeln für Arbeitsstätten, A3.4

⁷⁵Vgl. Heisel 2016, S. 296

⁷⁶Vgl. Eichler und Gedgaudas 2006, S. 31

⁷⁷Heisel 2016, S. 286

⁷⁸Vgl. Muster-Hochhaus-Richtlinie, §7.1

⁷⁹Vgl. Neufert und Kister 2016, S. 497

⁸⁰Vgl. Eichler und Gedgaudas 2006, S. 39

⁸¹Vgl. Qu 2003, S. 106

⁸²Vgl. Blümm 2015

⁸³Vgl. Seil Fragenkatalog Anhang 8, S. 3

⁸⁴Vgl. Qu 2003, S. 106

⁸⁵Vgl. Hilgenstock 2011, S. 12