Hauptstadt Berlin. Folgen der Expansion im Luxussegment des Hotelmarktes am Beispiel des Four Seasons Berlin

Inhaltsverzeichnis

1. Einleitung

2. Destination Berlin

3. Luxussegment der Berliner Hotellerie und Gastronomie
3.1. Hotellerie
3.2. Gastronomie

4. Statistiken im Berliner Hotelmarkt
4.1. Gästezahlen
4.2. Übernachtungen
4.3. Kapazitätsauslastung
4.4. Durchschnittszimmerpreis

5. Four Seasons Berlin
5.1. Charakteristik
5.2. Begründung des Rückzugs aus Berlin
5.3. Neue Betreibergesellschaft Rezidor SAS

6. Expansion in anderen Hotelmärkten Deutschlands

7. Zusammenfassung

8. Quellenverzeichnis

1. Einleitung

Seit der Wiedervereinigung 1990 und vor allem in den letzten Jahren wächst der Hotelmarkt der Stadt immer mehr. Allein in den letzten drei Jahren haben sechs neue Häuser mit einer Hotelklassifizierung von fünf Sternen oder mit Fünf-Sternen-Plus eröffnet, bis 2006 werden noch drei weitere Hotels in diesem Segment eröffnen. In meiner Studienarbeit werde ich zeigen, dass trotz steigender Gäste- und Übernachtungszahlen (siehe Punkt 4) der Markt sehr angespannt ist, was nicht ohne Folgen bleibt: Im Sommer diesen Jahres musste das Hotel Four Seasons Berlin am Gendarmenmarkt seinen Standort aufgeben- ein beispielloses Ereignis in der langjährigen Geschichte dieser renommierten Hotelkette. Geringe Auslastung und geringe Durchschnittsraten resultierten in hohen Miet- und Pachtrückständen, schließlich sah sich das Haus nicht mehr in der Lage, am Markt zu verbleiben (siehe Punkt 5). Jetzt führt die Hotelkette Rezidor SAS die Hotelimmobilie unter der Luxusmarke Regent Hotel weiter, bisher weitgehend ohne große bauliche oder strukturelle Veränderungen.

In dieser Studienarbeit wird das Luxussegment des Berliner Hotelmarktes näher untersucht, also Häuser, die vom Deutschen Hotel – und Gaststättenverband DEHOGA mit fünf Sternen oder besser klassifiziert wurde. Zunächst wird die Destination Berlin und der Hotelmarkt im Luxussegment vorgestellt, dann dargestellt, welche Veränderungen dem Markt noch bevorstehen. Anhand einiger Statistiken wird gezeigt, wie sich die Besucher- und Übernachtungszahlen der Stadt entwickeln und dann näher auf Gründe und Folgen der Schließung des Four Seasons eingegangen. Abschließend erfolgt noch der Blick auf einen anderen Stadthotelmarkt, dem Münchens, und die Problematik der auch hier zu starken Expansion.

2. Destination Berlin

Mit dem Fall der Mauer, der Wiedervereinigung und der Wahl Berlins zur Hauptstadt Deutschlands hat die Metropole an der Spree eine hohe Aufwertung erfahren. Die ehemaligen Bonner Parlamentarier zogen in neue, in modernster Architektur gestaltete Gebäude; große, teilweise internationale Unternehmen errichteten Dependancen in der im Aufbruch begriffenen Stadt; Sanierung und Umbau ist auch immer noch an vielen Straßenecken zu sehen. Prominenteste Baustelle war Mitte der Neunziger Jahre sicherlich der Potsdamer Platz. Aus der Einöde im Niemandsland zwischen Ost und West entstand in wenigen Jahren ein pulsierendes Zentrum: Restaurants, Hotels, Shoppingcenter, eine Spielbank, ein Musicaltheater, Kinos und natürlich Bürozentren wurden hier errichtet.

Es wurde in allen Bereichen stark expandiert. Neben immer mehr Hotels und Gastronomie wurde das Kulturangebot stark erweitert; die Stadt unterhält drei Opern, unzählige Bühnen und Varietés. Jährlich wiederkehrende kulturelle Events sind die Internationalen Filmfestspiele „Berlinale“, der „Karneval der Kulturen“ und, bis vor einem Jahr noch, die „Love Parade“. Doch vor allem als Standort für Tagungen und Kongresse hat sich Berlin stark entwickelt. Europas größtes Kongresszentrum ist das Internationale Congress Centrum (ICC) Berlin, es bietet Platz für ca. 20.300 Teilnehmer in 80 Räumen. Regelmäßiges Highlight ist hier die Internationale Tourismusbörse ITB im März jeden Jahres. Weitere Veranstaltungsorte sind das Tempodrom (bis 3700 Personen), das Berliner Congress Center bcc (bis 2500 Personen), die Max- Schmeling- Halle (bis 11.950 Personen) oder das Velodrom (bis 12.000 Personen). Insgesamt haben im Jahr 2002 mehr als sechs Millionen Menschen an etwa 100.000 Veranstaltungen teilgenommen^[1].

Für den Tourismus sind diese rasanten Veränderungen hochinteressant. Die Hauptstadt ist heute Deutschlands beliebtestes Städtereiseziel und rangiert in Europa auf Platz Drei^[2]: Im Jahr 2003 fundamentieren diese Aussage 11,3 Millionen registrierte Übernachtungen, dazu sind noch die 68 Millionen Tagesausflügler und sieben Millionen Tagesgeschäftsreisende zu zählen^[3]. Der Hotelmarkt reagierte entsprechend und expandierte stark. Zur Zeit der Wende hatte Berlin eine Kapazität von ca. 29.000 Betten^[4], bis 2003 verdoppelte sich diese auf ca. 69.100^[5], 2004 zählte man schließlich mehr als 75.000 Hotelbetten. Bis 2006 wird die Kapazität auf ca. 80.000 anwachsen^[6].

3. Luxussegment der Berliner Hotellerie und Gastronomie

3.1. Hotellerie

Luxussegment heute

Nach DEHOGA- Qualifizierung hat Berlin inzwischen acht Häuser der Fünf- Sterne- Plus- und elf Häuser der fünf- Sterne- Kategorie aufzuweisen. Allein sechs aus diesem Teilbereich haben seit 2002 ihre Pforten geöffnet; in diesem Segment kann Berlin bis dato eine Kapazität von 5.725 Zimmern aufweisen^[7]. Auffallend ist die teilweise sehr geringe Distanz der Häuser zueinander: Im „alten Westen“ der Stadt, also am Kürfürstendamm und in der Budapester Straße, sind sechs Hotels dieses Segments mit insgesamt 2.007 Zimmern angesiedelt; am Potsdamer Platz befinden sich in unmittelbarer Nähe vier Häuser mit inzwischen 1.189 Zimmern. Rund um den Gendarmenmarkt und in der Friedrichstraße sind weitere fünf Häuser mit 1.326 Zimmern angesiedelt, und das Radisson SAS Dom Aquarée ist mit 427 Zimmern nicht weit von dort entfernt. Auch befindet sich das Hotel Adlon am Brandenburger Tor mit 375 Zimmern noch zwischen dem Gendarmenmarkt und Potsdamer Platz (siehe Tabelle 1).

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Tabelle 1: 5* und 5*+ Hotels in Berlin bis heute^[8]

Bereits jetzt scheint dieser Teil des Hotelmarkts im Angebot übersättigt zu sein, es entwickelt sich ein „nie dagewesener Verdrängungswettbewerb“^[9]. Trotzdem eröffnen bis zur Fußball- WM 2006 weitere Häuser im Luxussektor. Insgesamt wird die Bettenzahl in allen Sterneklassen noch auf 80.000 steigen, vermutet der Präsident des Berliner Hotel – und Gaststättenverbandes, Jean van Daalen^[10]. Auch der Geschäftsführer der Berlin Tourismus Marketing GmbH, Hanns Peter Nerger, rechnet mit dieser Zahl^[11].

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Tabelle 2: Neueröffnungen bis 2006^[12]

Neueröffnungen im Luxussegment

Bis 2006 werden insgesamt 6.302 Zimmer in Hotels mit fünf Sternen vorhanden sein. Mit 146 Zimmern wird das Grand Hotel de Rome der Sir Rocco Forte Group in der Nähe der Staatsoper im Frühjahr 2006 eröffnen, vorher wird die französische Gruppe Concorde am Kurfürstendamm ihr Domizil mit 311 Zimmern und die italienische Hotelgruppe Domina ihre Dependance am Hackeschen Markt bereits eingeweiht haben. Betrachtet man dann noch das rasch expandierende Vier- Sterne- Superior Segment der Stadt, stellt man fest, dass hier bis 2006 noch vier weitere Häuser ihre Pforten öffnen werden, nachdem dieses Jahr bereits ein Mövenpick Hotel mit 243 Zimmern und das Hotel Angleterre mit 156 Zimmern eröffneten^[13]. Insgesamt werden dann in Berlin im oberen Segment der Hotellandschaft 8112 Zimmer zur Verfügung stehen und es wird „nach London und Paris das beste europäische Hotelangebot“^[14] zu finden sein.

3.2. Gastronomie

Als gutes Kriterium für die Qualifizierung von Restaurants hat sich die Klassifizierung des „Guide Michelin“ erwiesen. Darin wird sehr gute Küche und Service mit Sternen ausgezeichnet, von drei möglichen ist einer bereits schwer zu erreichen. In Berlin wurden 2004 acht Restaurants mit je einem Michelin - Stern ausgezeichnet^[15]:

[...]

^[1] Vgl. Kongressstadt Berlin (BTM Text 2004), S.1f

^[2] Vgl. Der Hotelier (1/2004), S.80

^[3] Vgl. Destination Berlin (BTM Text 2004), S. 1

^[4] Vgl. www.manager-magazin.de (5.8.2004)

^[5] Vgl. Jahresstatistik 2003 (BTM Text 2004), S. 2

^[6] Vgl. www.manager-magazin.de (5.8.2004)

^[7] In der Recherche waren unterschiedliche Angaben die Kapazität betreffend zu finden: teilweise waren Zimmer, teilweise Betten gezählt worden. Genauer werde ich auf dieses Punkt unter 4.3. eingehen.

^[8] Der Hotelier (01/2004), S.80

^[9] Top Hotel (07/2004), S. 6

^[10] Vgl. Top Hotel (07/2004), S. 6

^[11] Vgl. www.manager-magazin.de (5.8.2004)

^[12] Der Hotelier (01/2004), S.80

^[13] Der Hotelier (01/2004), S. 80

^[14] Top Hotel (07/2004), S. 6

^[15] Vgl. Reise nach Berlin (BTM Text 2003), S. 1ff