Immobilienleasing. Theoretische Grundlagen, Umsetzung und Problemfelder bei der Bilanzierung von Immobilienleasing anhand des Vergleichs zwischen HGB und IAS

Inhaltsverzeichnis

1. Einführung
1.1 Einleitung
1.2 Begriffsbestimmung Leasing
1.2.1 Immobilienleasing
1.2.2 Abgrenzung Immobilienleasing – Miete

2. Allgemeine Grundlagen des Immobilienleasings
2.1 Vertragliche Grundlagen
2.1.1 Vertragsbeziehungen und –beteiligte
2.1.2 Erscheinungsformen von Leasingverträgen
2.1.2.1 Operatingleasing
2.1.2.2 Finanzierungsleasing
2.1.3 Leasingformen
2.1.3.1 Neubau-Leasing
2.1.3.2 Buy-and-lease
2.1.3.3 Sale-and-lease-back
2.1.4 Vertragstypen
2.1.4.1 Vollamortisationsverträge ("Full-Pay-Out-Verträge")
2.1.4.2 Teilamortisationsverträge ("Non-Pay-Out-Verträge")
2.1.4.3 Teilamortisationsverträge mit Mieterdarlehen
2.1.5 Beispiel einer Leasingratenberechnung
2.1.6 Dienstleistungsvarianz bei Leasingverhältnissen
2.2 Rechtliche Grundlagen
2.2.1 Zivilrecht/Handelsrecht
2.2.2 Steuerrecht
2.2.3 International Accounting Standards

3. Bilanzielle Behandlung von Immobilienleasinggeschäften
3.1 Bilanzierungspflicht von Leasinggeschäften
3.2 Ansatzvorschriften deutsches Recht
3.2.1 Das Kriterium des wirtschaftlichen Eigentums
3.2.2 Handelsrechtliche Zuordnung von Immobilienleasingobjekten
3.2.3 Steuerrechtliche Zuordnung von Immobilienleasingobjekten
3.2.3.1 Vollamortisationverträge
3.2.3.2 Teilamortisationverträge
3.3 Ansatzvorschriften IAS
3.4 Vergleich der Ansatzvorschriften zu Immobilienleasingobjekten nach deutschem Recht und nach IAS
3.5 Bilanzielle Darstellung und Bewertungsvorschriften deutsches Recht
3.5.1 Zuordnung des Immobilienleasingobjektes zum Leasinggeber
3.5.1.1 Bilanzierung beim Leasinggeber
3.5.1.2 Bilanzierung beim Leasingnehmer
3.5.2 Zuordnung des Immobilienleasingobjektes zum Leasingnehmer
3.5.2.1 Bilanzierung beim Leasingnehmer
3.5.2.2 Bilanzierung beim Leasinggeber
3.6 Bilanzielle Darstellung und Bewertungsvorschriften IAS
3.6.1 Zuordnung des Immobilienleasingobjektes zum Leasinggeber
3.6.1.1 Bilanzierung beim Leasinggeber
3.6.1.2 Bilanzierung beim Leasingnehmer
3.6.2 Zuordnung des Immobilienleasingobjektes zum Leasingnehmer
3.6.2.1 Bilanzierung beim Leasingnehmer
3.6.2.2 Bilanzierung beim Leasinggeber
3.7 Vergleich der bilanziellen Darstellung und Bewertungsvorschriften nach deutschem Recht und nach IAS
3.8 Informationsregeln und Angaben im Anhang
3.8.1 Deutsches Recht
3.8.2 IAS
3.9 Darstellung von Leasinggeschäften in der Kapitalflussrechnung
3.9.1 Zurechnung des Immobilienleasingobjektes zum Leasingnehmer
3.9.2 Zurechnung des Immobilienleasingobjektes zum Leasinggeber

4. Schlussbetrachtung
4.1 Kritische Würdigung
4.2 Ausblick

Literaturverzeichnis

Abbildungsverzeichnis

Abb. 1 Beispielhafte Verläufe der Leasingrate

Abb. 2 Konstellation I der Vertragsbeziehungen

Abb. 3 Konstellation II der Vertragsbeziehungen

Abb. 4 Konstellation III der Vertragsbeziehungen

Abb. 5 Buy-and-lease-Verfahren

Abb. 6 Kalkulation der Leasingraten

Abb. 7 Bilanzielle Behandlung des Leasinggeschäftes nach den BMF-Leasingerlassen

Abb. 8 Wesentliche Unterschiede in der bilanziellen Darstellung und Bewertung nach deutschem Recht und IAS

Abb. 9 Behandlung unbarer Transaktionen und Leasinggeschäfte im Vergleich

Tabellenverzeichnis

Tab. 1 Kennzeichen des Mobilien- und des Immobilienleasings

Tab. 2 Vergleich zwischen Operating- und Finanzierungsleasing

Tab. 3 Zurechnung des Leasingobjektes bei Vollamortisationsverträgen über unbewegliche Wirtschaftsgüter

Tab. 4 Zurechnung des Leasingobjektes bei Teilamortisationsverträgen über unbewegliche Wirtschaftsgüter

Tab. 5 Zurechnung des Leasingobjektes nach IAS 17

Tab. 6 Gemeinsamkeiten und Unterschiede bei der Zurechnung von (Immobilien-)Leasingobjekten nach deutschem Recht sowie IAS am Beispiel der Vollamortisationsverträge

Tab. 7 Verteilung Zins-/ Tilgungsanteile bei Anwendung der Barwertvergleichsmethode

Tab. 8 Verteilung Zins-/ Tilgungsanteile bei Anwendung der Zinsstaffelmethode 67/

Tab. 9 Verteilung Zins-/ Tilgungsanteile bei Teilamortisationsverträgen unter Anwendung der Zinsstaffelmethode

Tab. 10 Korrektur der Leasingraten bei Kostenübernahme-Vereinbarungen

Tab. 11 Verteilung Zins-/ Tilgungsanteile bei Anwendung der Barwertvergleichsmethode mit Berücksichtigung eines (nicht garantierten) Restwertes

Tab. 12 Anhangsangaben für den Leasingnehmer nach IAS

Tab. 13 Anhangsangaben für den Leasinggeber nach IAS

Abkürzungsverzeichnis

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

1. Einführung

1.1 Einleitung

Das Leasing und hier im Folgenden das Immobilienleasing als Alternative zum Immobilienkauf gehörte in den letzten Jahren zu den Wachstumsbranchen. Hervorgerufen durch die allgemeine Konjunkturschwäche und die sich verstärkende Zurückhaltung der Banken bei der Kreditvergabe - u. a. durch Basel II und den damit verbundenen verschärften Ratingerfordernissen - wurden in der jüngsten Vergangenheit zunehmend die Investitionsfähigkeit und -tätigkeit von Unternehmen mittels Kreditengagements beeinträchtigt. Besonders kleine und mittelständische Unternehmen sind hier existenziell betroffen. Ihnen ist durch den beschränkten Zugang zum Kapitalmarkt, der restriktiven Kreditvergabe durch die Banken und den damit verbundenen Schwierigkeiten der Kapitalbeschaffung und -verwendung eine effiziente Nutzung des Kapitals oft nur schwer möglich. Insofern erlangt die Form des (Immobilien-)Leasings als bedeutendes Finanzierungsinstrument mehr und mehr Beachtung. Sie hat sich seit Mitte der 70er Jahre - insbesondere im gewerblichen Bereich - zu einer allgemein bekannten und anerkannten Finanzierungsform entwickelt und sich als Alternative zu den bis dahin dominanten Finanzierungsinstrumenten Eigenkapital- bzw. Darlehensaufnahme durchgesetzt.^[1]

Die Finanzierungs- bzw. Investitionsalternative Leasing ebnet einerseits den Weg für ein effizientes Asset Management, d. h. Steuerung der Aktiva zur Optimierung des Kapitaleinsatzes, und eröffnet dem Unternehmen andererseits Möglichkeiten zur Mobilisierung ungenutzter Reserven.

Auch die zunehmende Internationalisierung der Geschäftstätigkeiten durch die Globalisierung oder dem Zusammenwachsen der Kapitalmärkte gibt dem Leasing weitere Wachstumsimpulse. Vor allem die so genannten Leasinggesellschaften werden zukünftig ihr Auslandsengagement verstärken, d. h. ihre Netzwerke international ausbauen, und damit die Leasingquote in Deutschland (derzeit ca. 20%) an das relativ hohe Niveau in den USA und England weiter annähern.^[2]

Leasinggeschäfte bzw. Immobilienleasinggeschäfte sind jedoch sehr komplex. Besonders in Bilanzierungsfragen besteht trotz zahlreich vorhandener Fachliteratur weiterhin zivilrechtlich als auch handels- und steuerrechtlich Ungewissheit. U. a. ist hier die Problematik der Entscheidung über die Zurechnung des Leasingobjektes zum Vermögen des Leasinggebers bzw. –nehmers zu nennen.

Ein weiterer Unsicherheitsfaktor bei der Bilanzierung von Leasinggeschäften im Hinblick auf die zunehmende Internationalisierung stellt die immer noch hohe Regelungsvarianz zwischen den Ländern dar, obwohl bereits eine Harmonisierung der Rechnungslegungsvorschriften in den Standards internationaler Rechnungslegung verfolgt wird.

Einerseits misst die Gesetzesänderung des HGB 1998, wonach börsennotierte Unternehmen einen Konzernabschluss mit befreiender Wirkung nach international anerkannten Rechnungslegungsvorschriften aufstellen dürfen (§ 292a Abs. 2 HGB), der Vereinheitlichung der internationalen Rechnungslegungsvorschriften sehr große Bedeutung zu. Andererseits ist die Entscheidung der EU-Kommission, durch Verordnung vom 19. Juli 2002, ausschließlich die International Accounting Standards (IAS) ab 2005 – in Ausnahmefällen ab 2007 – als verbindliches Regelwerk zur Erstellung konsolidierter Abschlüsse für kapitalmarktorientierte Unternehmen in der EU einzuführen, ebenfalls wesentlich für die zukünftige Fokussierung auf die internationale Bilanzierung.

Ziel dieser Arbeit ist es, Vorgehensweisen, Gemeinsamkeiten, Unterschiede und Probleme im Zusammenhang mit der Immobilienleasingbilanzierung nach dem deutschen Handels-/Steuerrecht und den internationalen Rechnungslegungsstandards auf der Grundlage der aktuellen Gesetzgebung und den Kriterien zur Aufstellung eines Einzelabschlusses aufzuzeigen.

Auf Themengebiete wie Forfaitierung, spezielle Leasingverhältnisse wie Herstellerleasing oder Sale-and-lease-back-Transaktionen (von der Begriffsklärung abgesehen), Besonderheiten beim Konzernabschluss, abweichenden Regelungen bei Erbbaurechten oder eventuell auftretenden Problemen bei der Vertragsdurchsetzung wird in dieser Arbeit zugunsten tiefer gehender Betrachtung der vorgenannten Gliederungspunkte nicht eingegangen. Ebenfalls außer Betracht bleiben betriebswirtschaftliche Vorteilhaftigkeitsuntersuchungen, wie z. B. der Alternativenvergleich Leasing oder Kreditkauf von Immobilien.

1.2 Begriffsbestimmung Leasing

Eine betriebswirtschaftliche Begriffsbestimmung des Leasings in Form einer allgemeingültigen einheitlichen Definition ist aufgrund der Vielzahl an Erscheinungsformen und Gestaltungsmöglichkeiten kaum möglich. Auch in juristischer Hinsicht findet sich im deutschen Recht keine tiefergehende und dennoch alle unterschiedlichen Leasingformen umschließende Legaldefinition.^[3]

Nähert man sich der Begriffsbestimmung zunächst auf rechtlicher Ebene an, werden Leasingverträge allgemein als zeitlich begrenzte Nutzungs- und Gebrauchsüberlassungsverträge mit grundsätzlicher Anlehnung an die Ausgestaltung von Miet- und Pachtverhältnissen interpretiert. Dementsprechend ist mit Leasing die periodisch entgeltliche Vermietung oder Verpachtung von Investitions- oder langlebigen Gütern, d. h. beweglichen oder unbeweglichen Gegenständen, die wirtschaftlich selbständig verwertbar und nutzbar sind, gemeint.

Auch der BFH konkretisiert in seinem Grundsatzurteil zur steuerlichen Behandlung von Leasingverträgen als wesentliches Merkmal für das Vorliegen von Leasing die „entgeltliche Gebrauchs- oder Nutzungsüberlassung von Wirtschaftsgütern“^[4]. Jedoch ist diese Erklärung nicht hinreichend, da dieses Merkmal ebenso bei normalen Miet- und Pachtverhältnissen greift.^[5]

Laut IAS 17 sind Leasingverhältnisse generell „Vereinbarungen, bei denen der Leasinggeber dem Leasingnehmer das Recht zur Nutzung eines Vermögenswertes für einen vereinbarten Zeitraum gegen Entgelt einräumt.“^[6], wobei auch hier keine eindeutige Abgrenzung zu Miet- und Pachtverhältnissen zu erkennen ist.

Aufgrund der Gestaltungsvielfalt weichen Leasingverträge dennoch in wesentlichen Punkten von Miet- und Pachtverhältnissen ab, worauf ich speziell in Kapitel 1.2.2 näher eingehen werde.

Aus betriebswirtschaftlicher bzw. finanzwirtschaftlicher Sicht handelt es sich beim Leasing um „Nutzungsüberlassung eines Investitionsobjektes gegen Entgelt durch einen außenstehenden Finanzier und Eigentümer mit der Wirkung, dass der Nutzer die Anschaffung des Investitionsobjektes nicht aus eigenen Mitteln direkt bezahlen muss.“^[7] Jahrmann deutet Leasing als „Überlassung von Realkapital“ und dementsprechend als „eine besondere Kreditart“. Die Leistung des Kapitaldienstes erfolgt insbesondere durch „Zahlung von regelmäßigen Leasingraten und durch die für einen späteren Zeitpunkt vertraglich vereinbarte Rückgabe des Leasingobjektes“.^[8] Und Gabele/Dannenberg/Kroll definieren das Leasing als „Vermietung von Anlagegegenständen durch Finanzierungsinstitute und andere Unternehmen, die das Vermietungsgeschäft gewerbsmäßig betreiben“.^[9]

Die Abgrenzung eines einheitlichen Leasingbegriffs als Oberbegriff ist sonach, wie zuvor dargestellt, nur schwer möglich, da unterschiedlichste Ausprägungen dieser Finanzierungsform – welche in dieser Arbeit weitgehend außen vor gelassen werden - wiederum eigens spezifizierte Begriffsdefinitionen erfordern.

1.2.1 Immobilienleasing

Grundsätzlich differenziert man zwei Kategorien des Leasings, das Mobilienleasing und/oder das Immobilienleasing, wobei die Unterscheidung von der Art des Investitionsobjektes abhängt. Immobilienleasing bezeichnet die Vermietung von Grundstücken, Gebäuden oder Betriebsanlagen, sofern diese an einen festen Standort gebunden – nicht mobil – sind.^[10] Charakteristisch bei dieser Form ist, dass keine Mitfinanzierung von Mobilien bzw. Betriebsvorrichtungen, also alles, was dem im Gebäude stattfindenden Betrieb dient, erfolgt. Es handelt sich zunächst um eine 100% objektbezogene Fremdfinanzierung mit dem Leasinggeber als rechtlicher Eigentümer und dem Leasingnehmer als Nutzer und Besitzer der Immobilie(n), die jedoch langfristig durch die Ausübung eines Ankaufsrechtes zu Eigentum beim Leasingnehmer führen kann.^[11]

Die wichtigsten Unterscheidungsmerkmale des Mobilien- und Immobilienleasings sind der Tab. 1 zu entnehmen.

Tab. 1: Kennzeichen des Mobilien- und Immobilienleasings

(Gabele/Dannenberg/Kroll (2001): Immobilien-Leasing, S. 2)

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Als Entgelt für die Nutzungs- und Gebrauchsüberlassung der Immobilie hat der Leasingnehmer dem Leasinggeber die so genannte Leasingrate, die sich aus einem Tilgungs- und Zinsanteil zusammensetzt, über eine festgelegte Vertragslaufzeit zu entrichten, wobei im Tilgungsanteil innerhalb der Leasingrate grundsätzlich die bei Übernahme des Objektes festgestellten Investitionskosten dargestellt sind, welche über die Laufzeit des Vertrages und etwaige Ausübung eines individuell zu vereinbarenden Ankaufs- oder Andienungsrechtes für das Objekt nach Vertragsende voll- oder teilamortisiert werden.^[12] Entsprechend den Anforderungen und Wünschen der Vertragsparteien wird die Leasingrate bezüglich der Tilgung der Gesamtinvestitionskosten entweder linear oder degressiv kalkuliert (Abb. 1).

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abb. 1: Beispielhafte Verläufe der Leasingrate

(Fink/Hintsch/Junga (1996): Immobilien-Leasing, S. 8)

Motive für ein Unternehmen, sich zugunsten des Immobilienleasings als Finanzierungsalternative zu entscheiden, können u. a. sein:

- Eigenkapital und Liquidität wird geschont;
- Kreditspielräume werden offen gehalten;
- Bilanzrelationen werden erhalten;
- Finanzierung über Leasing wirkt sich steueroptimierend aus;
- häufig Entlastung des eigenen Managements durch die Einbindung von externen Immobilien-Profis (in Gestalt des Leasinggebers).

Aufgrund dieser vorgenannten Vorteile hat sich das Immobilienleasing in den letzten Jahrzehnten zu einer allgemein anerkannten und vor allem für Großunternehmen angewandten Finanzierungsform entwickelt.^[13]

1.2.2 Abgrenzung Immobilienleasing – Miete

Eine zivilrechtliche Einordnung des Immobilienleasings mit einer klaren Abgrenzung zur konventionellen Miete ist nur schwer möglich, da Leasingverträge generell als Kern mehr oder weniger Elemente eines traditionellen Mietvertrages enthalten.^[14]

Demnach werden Leasingverträge häufig als atypische Mietverträge nach § 535 ff. BGB bezeichnet. Begründet wird dies u. a. mit dem Ziel bzw. Zweck eines solchen Vertrages, welches zunächst hauptsächlich in der Nutzungs- und Gebrauchsüberlassung eines Objektes besteht.^[15] Hervorgehoben sei ebenfalls, dass juristisches Eigentum, welches beim Leasinggeber verbleibt, und Besitz/Nutzung des Objektes durch den Leasingnehmer wie beim typischen Mietvertrag auch hier auseinander fallen. Ein weiteres Indiz für die Einordnung des Immobilienleasings zu den Gesetzmäßigkeiten des § 535 ff. BGB stellt die Zahlung des Leasingentgelts als vorerst reines Nutzungsentgelt, also nicht für den Erwerb der Sache, gemäß dem typischen Mietvertrag, dar.^[16]

Als atypisch zu den traditionellen Mietverträgen im Sinne des BGB ist die Festlegung des jeweiligen Entgelts zu bezeichnen. Während die Einigung auf einen Mietzins bei Verträgen mit gewerblichen und/oder kommunalen Kunden i. d. R. an spezifische so genannte Indexklauseln gekoppelt ist, beispielsweise dem Lebenshaltungskosten-Index oder fest vereinbarte Steigerungsraten (sprich: Staffelmietverträge) in Abhängigkeit von Angebot und Nachfrage, wird die Leasingrate auf Grundlage der gemeinsam zwischen dem Leasinggeber und –nehmer ermittelten Investitionskosten finanzmathematisch ermittelt. Insofern unterliegt dieselbe keinen vergleichbaren Indexklauseln oder Steigerungsrisiken und der Leasingnehmer hat somit eine höhere Sicherheit in Form der langfristigen Festschreibung der Zahlungen. Darüber hinaus hat der Leasingnehmer durch Mitbestimmung bei den Faktoren der Leasingfinanzierung, wie Wahl der Vertragsparteien, Zins- und Laufzeitfestlegung usw., wesentlichen Einfluss auf die Höhe der Eingangsleasingrate.^[17]

Unter dem so genannten Ankaufsrecht, welches bei Vertragsabschluss vereinbart werden kann, verbirgt sich das Recht, aber nicht die Pflicht, für den Leasingnehmer nach Laufzeitende zu festgelegten Bedingungen das Eigentum am Objekt zu erwerben.^[18] I. d. R. entspricht der festgelegte Kaufpreis - bei zugrunde gelegter linearer Abschreibung - dem steuerlichen Restbuchwertes nach Vertragsende. Auch außerordentliche Ankaufsrechtszeitpunkte können vertraglich zugesichert werden. Demzufolge genießt der Leasingnehmer im Gegensatz zur Miete den Vorteil, vom Wertzuwachs des Objektes zu profitieren und im umgedrehten Fall, sich dem Risiko eines Wertverfalls zu entziehen, indem es ihm freisteht, sein Ankaufsrecht auszuüben oder nicht.^[19]

Weitere Gründe, warum der Leasingnehmer faktisch dem Status des Eigentümers näher als dem des Mieter kommt, ist einerseits die generelle Unkündbarkeit des Vertrages während der Grundmietzeit sowie andererseits der Ausschluss der Gewährleistung des Leasinggebers, was de facto das Obliegen der Sach- und Preisgefahr beim Leasingnehmer bedeutet, d. h. die Erhaltung des zum vertragsmäßigen Gebrauch geeigneten Zustandes erfolgt grundsätzlich durch ihn.^[20]

Das breite Kontinuum der vertraglichen Ausgestaltungsmöglichkeiten im Gegensatz zur klassischen Miete bestätigt somit hinreichend die Atypisierung des Immobilienleasings.

Weitere ebenfalls diskutierte zivilrechtliche Klassifizierungen des Immobilienleasings, wie z. B. die Zuordnung zu den Raten-/Kaufverträgen gemäß § 433 BGB oder zu den Darlehen nach § 607 BGB etc., sollen hier keiner näheren Betrachtung unterliegen.

2. Allgemeine Grundlagen des Immobilienleasings

Inhalt dieses Abschnittes sind zum ersten die vertraglichen Grundlagen des Immobilienleasings, welche Basis für die Regelung der Beziehung zwischen dem Leasingnehmer und Leasinggeber sind unter Bezugnahme auf die Erscheinungsformen des Operating- und Finanzierungsleasing, der Darstellung der unterschiedlichen Leasingformen Neubau-Leasing, Buy-and-lease oder Sale-and-lease-back, sowie der Erläuterung der Voll- und/oder Teilamortisation als differierende Typen des Leasingvertrages.

Basis für die anschließende Erörterung der bilanziellen Behandlung des Immobilienleasings bilden die rechtlichen Grundlagen, differenziert nach deutschem Zivil- und Handels- bzw. Steuerrecht sowie den International Standards, im zweiten Teil dieses Abschnittes.

2.1 Vertragliche Grundlagen

2.1.1 Vertragsbeziehungen und –beteiligte

Aufgrund der speziellen Vertragskonstruktion des Immobilienleasings als Finanzierung einerseits und Nutzungs- bzw. Gebrauchsüberlassung andererseits, findet man hier Beziehungen vor, bei denen die Beteiligten Hersteller/Lieferant der Immobilie, Leasinggeber sowie Leasingnehmer untereinander rechtlich und wirtschaftlich direkt oder indirekt miteinander verbunden sind.^[21]

Damit sind grundsätzlich die Vertragsbeteiligten, Hersteller/Lieferant des Leasingobjektes, Leasinggeber und Leasingnehmer, ermittelt.

Folgende Vertragskonstellationen sind möglich:

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abb. 2: Konstellation I der Vertragsbeziehungen

(Kühn (1999): Immobilienleasing und Steuern, S. 27)

Bei der Vertragskonstellation I (Abb. 2), als indirektes Leasing zu bezeichnen, liegt eine Dreiecksbeziehung zwischen Leasinggeber, welcher produzentenunabhängig ist, Leasingnehmer und Hersteller/Lieferant vor. Dabei kauft der Leasinggeber das Objekt vom Hersteller/Lieferant und bezahlt dieses. Nachdem sodann ein Leasingvertrag zwischen Leasinggeber und Leasingnehmer zustande gekommen ist, erfolgt meistens die Lieferung des Objektes vom Hersteller direkt an den Nutzer, welcher dann wiederum die Leasingraten für das ihm überlassene Nutzungs- und Gebrauchsrecht an den Leasinggeber entrichtet.^[22]

Nach Vertragsende steht es ihm frei, das Leasingobjekt, die Immobilie, dem Leasinggeber wieder zurück zu führen oder sofern vereinbart, von Leasingverlängerungsoptionen bzw. Kaufoptionen Gebrauch zu machen.

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abb. 3: Konstellation der Vertragsbeziehungen II

(Kühn (1999): Immobilienleasing und Steuern, S. 28)

Bei der Vertragskonstellation II (Abb. 3), dem direkten Leasing, tritt der Hersteller/Lieferant des Objektes selbst als Leasinggeber auf. Die Leistungen wie Lieferung des Objektes, Abschluss des Leasingvertrages sowie die Entrichtung der Leasingrate erfolgt auf direktem Weg zwischen den Vertragsparteien, eliminiert somit die leasingtypische Dreiecksbeziehung dargestellt bei der Konstellation I.

In der Praxis überwiegt derzeit der Anteil des indirekten Leasings, dem so genannten herstellerunabhängigem Leasing, allerdings mit nur geringem Abstand zum direkten Herstellerleasing.

Als Leasinggeber sowohl bei Konstellation I als auch Konstellation II treten vorwiegend Leasinggesellschaften auf. Sie sorgen für die Herstellung/Beschaffung und Zur-Verfügung-Stellung des Objektes entsprechend den Vorstellungen, Wünschen und Bedürfnissen des Leasingnehmers.^[23]

Eine Besonderheit im Bereich des Immobilienleasings besteht zudem in der Konstellation III, auf die ein nicht unwesentlicher Teil der Leasingverträge entfällt. Merkmal hier ist die Zwischenschaltung einer so genannten Objektgesellschaft, welche eigens für einzelne Investitionsobjekte gegründet wird. Typischerweise tritt hier die Leasinggesellschaft als indirekter Leasinggeber und die zwischen Hersteller/Lieferant und Leasingnehmer stehende Objektgesellschaft als direkter Leasinggeber auf (Abb. 4). Letztere kann in verschiedenen rechtlichen Ausgestaltungen gegründet werden, wobei auch eine Beteiligung des Leasingnehmers denkbar ist. Sie übernimmt die Verantwortung, im Einvernehmen mit dem Leasingnehmer alle für die Investition erforderlichen Verträge, angefangen bei der Planung, der Beschaffung, dem Bau, bis hin zur Finanzierung und ggf. späteren Verkauf, abzuschließen. Von einer detaillierteren Betrachtung dieser Vertragskonstellation wird jedoch in den weiteren Ausführungen abgesehen.

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abb. 4: Konstellation der Vertragsbeziehungen III

2.1.2 Erscheinungsformen von Leasingverträgen

In der Literatur werden Leasingverträge häufig hinsichtlich ihrer Ausgestaltungsformen in Operating- und Finanzierungsleasing eingeteilt. Diese beiden Begrifflichkeiten sollen nachfolgend skizziert werden.

2.1.2.1 Operatingleasing

Der Leasingvertrag wird bei Vorliegen von Operatingleasing grundsätzlich im Vergleich zur betriebsgewöhnlichen Nutzungsdauer – bei Gebäuden durchschnittlich 25 Jahre – nur für kurze Dauer abgeschlossen oder der Vertrag ist bei Abschluss einer unbestimmten Nutzungsdauer von beiden Seiten jederzeit kurzfristig unter Einhaltung der vereinbarten Fristen kündbar. Es existiert also generell keine festgesetzte Grundmietzeit mit Kündigungsausschluss, so dass für den Leasingnehmer eine problemlose Trennung vom Objekt möglich ist. Als Folge daraus trägt der Leasinggeber das gesamte so genannte Investitionsrisiko, d. h. er kann nicht davon ausgehen, dass sich die Investitionskosten für das Objekt innerhalb der Dauer eines Leasingvertrages amortisieren, also die erwirtschafteten Einzahlungen in Form der Leasingraten die dafür erforderlichen Auszahlungen decken. Vielmehr muss er davon ausgehen, dass eine Amortisation erst nach mehreren aufeinander folgenden Vermietungen bzw. Leasingverhältnissen erreicht wird. Das wirtschaftliche Risiko und hier namentlich insbesondere die Gefahr der technischen Veralterung sowie das Objekt- bzw. Sachrisiko im engeren Sinne, d. h. hauptsächlich die Gefahr des zufälligen Untergangs, Diebstahls, Beschädigung oder technischer Defekte etc., verbleiben ebenfalls vorwiegend beim Leasinggeber. Aus diesem Grund sind Operatingleasingverträge oft mit einem Vertrag über laufende Service- und Wartungsleistungen durch den Leasinggeber verbunden.^[24]

Schuldrechtlich sind Operatingleasingverhältnisse damit Mietverträge i. S. d. §§ 535 ff. BGB und werden auch als solche, zivil- wie auch steuerrechtlich, behandelt.^[25]

Operatingleasing i. S. d. IAS 17 bezieht sich auf alle Leasingverhältnisse, die im Sinne einer Negativabgrenzung nicht die Kriterien bzw. Voraussetzungen für das Vorliegen eines „finance lease“ erfüllen, welche Gegenstand einer näheren Erklärung im direkt anschließenden Kapitel 2.1.2.2. sind.

Quintessenz dieser Negativabgrenzung: Es handelt es sich bei Leasinggeschäften dann um Operatingleasinggeschäfte, wenn die Risiken und Chancen verbunden mit dem Leasingobjekt während der Vertragslaufzeit beim Leasinggeber verbleiben.^[26]

Da das Operatingleasing im Immobilienbereich keine maßgebliche praktische Rolle spielt, beschränken sich die folgenden Ausführungen – zumindest was die deutsche Rechnungslegung angeht - in dieser Arbeit auf das Finanzierungsleasing.

2.1.2.2 Finanzierungsleasing

Verträge, die aus deutscher Sichtweise dem Finanzierungsleasing zugeordnet sind, werden über eine längere Zeitspanne abgeschlossen und sind für die so genannte Grundmietzeit, welche einen erheblichen Teil der betriebsgewöhnlichen Nutzungsdauer bzw. Abschreibungsdauer umfasst, i. d. R. in Höhe von 60 bis 90%, für beide Seiten unkündbar. Für neuere Immobilien (erbaut 1985 bis 2000) beispielsweise, sofern sie nicht Wohnzwecken dienen, beträgt der Abschreibungszeitraum üblicherweise 25 Jahre^[27], demnach wäre im Durchschnitt eine Vertragslaufzeit des Leasinggeschäftes von 15 bis 22,5 Jahre vereinbart.

Beim Finanzierungsleasing werden sämtliche Investitionskosten, sprich die Anschaffungs- oder Herstellungskosten sowie die Zins- und laufenden Verwaltungskosten, typischerweise durch das Nutzungsentgelt, einer etwaigen Anfangszahlung bzw. Endzahlung oder durch Ausübung eines Ankaufsrechtes durch den Leasingnehmer gedeckt. Der Leasinggeber kann sich somit der vollen Amortisation seiner Kosten durch einen einzigen Leasingvertrag sicher sein.^[28] Finanzmathematisch entspricht der Barwert der Einzahlungen durch den Leasingnehmer dementsprechend mindestens den zu leistenden Auszahlungen/Investitionskosten für das Objekt.^[29]

Entgegen dem Operatingleasing übernimmt der Leasingnehmer beim Finanzierungsleasing weitestgehend einerseits das wirtschaftliche Risiko, d. h. die Gefahr der technischen Veralterung, sowie andererseits das Objektrisiko i. e. S. So wird er u. a. verpflichtet, die Instandsetzungs- oder Instandhaltungskosten zu tragen bzw. verschiedene entsprechende Objektversicherungen abzuschließen. Das schließt häufig auch die öffentlichen Lasten, wie z. B. die Grundsteuer, mit ein. Dennoch bieten die Leasinggeber häufig ergänzende Service- und Wartungsleistungen an. Damit wird der oft vorhandenen größeren und professionelleren Erfahrung des Leasinggebers hinsichtlich dieses Bereiches oder den fehlenden Kapazitäten beim Leasingnehmer, finanziell oder personell etc., Rechnung getragen.^[30] Ferner trägt der Leasingnehmer die so genannte Preisgefahr, unter der man die Gefahr versteht, dass der Leasingnehmer auch im Fall zufälligem Untergangs oder zufälliger Verschlechterung der Sache/Objektes die vereinbarten Leasingraten bis zur vollständigen Amortisation zahlen muss.^[31]

Das Risiko des Wertverfalls der Immobilie im Zeitablauf bzw. das so genannte Verwertungsrisiko verbleibt ohne entsprechende Absprache nach wie vor beim Leasinggeber, selbst bei Vorliegen eines vereinbarten Ankaufsrechtes. Dieses begründet nämlich für den Leasingnehmer keine Pflicht zur Übernahme des Objektes nach Vertragsende. Er kann demzufolge aus einem Wertzuwachs der Immobilie profitieren, wogegen eine Wertminderung keine Gefahren für ihn birgt. Doch auch hier besteht die Möglichkeit der Übertragung des Risikos auf den Leasingnehmer. Das so genannte Andienungsrecht, zu vereinbaren bei Vertragsabschluss, räumt dem Leasinggeber das Recht ein, den Leasingnehmer nach Ablauf der Grundmietzeit zum Erwerb der Immobilie zu einem bereits bei Abschluss des Vertrages festgelegten Preis zu verpflichten.^[32]

Nach Auffassung des BGH ist das Finanzierungsleasing ebenfalls hauptsächlich nach den Bestimmungen über Mietverträge gemäß der §§ 535 ff. BGB zu behandeln.^[33]

Ein „finance lease“ laut IAS 17.8 liegt dann vor, wenn mindestens eines der folgenden Kriterien erfüllt ist:^[34]

- Dem Leasingnehmer werden nach Vertragsende die Eigentumsrechte am Leasingobjekt übertragen (transfer of ownership test).
- Es besteht eine so genannte günstige Kaufoption zugunsten des Leasingnehmers, d. h. dass der Preis zum Zeitpunkt der Ausübung der Option unterhalb des zu erwartenden Zeitwertes des Leasingobjektes liegt und daher die Ausübung als wahrscheinlich gilt (bargain purchase option test).
- Die Laufzeit des Leasingverhältnisses umfasst den überwiegenden Teil der betriebsgewöhnlichen Nutzungsdauer des Leasingobjektes (economic life time test)
- Zu Beginn des Leasingverhältnisses entspricht der Barwert der Mindestleasingzahlungen im Wesentlichen mindestens dem beizulegenden Zeitwert des Leasinggegenstandes (recovery of investment test).
- Das Leasingobjekt hat eine spezielle Beschaffenheit, so dass es ohne wesentliche Veränderungen vom Leasingnehmer genutzt werden kann (specialised nature – Spezialleasing).

Da diese Voraussetzungen jedoch nicht „ausschließliche Bedingungen“^[35] darstellen, führt IAS 17.9 weitere Indikatoren für das Vorliegen eines „finance lease“ auf:^[36]

- die Verlustübernahme des Leasingnehmers bei vorzeitiger Vertragsbeendigung durch ihn,
- eine Option des Leasingnehmers für eine zweite Leasingperiode zu wesentlich niedrigeren Kosten als marktüblich,
- Gewinne und Verluste aus Schwankungen des beizulegenden Zeitwertes gegenüber dem vertraglich vereinbarten Restwert trägt der Leasingnehmer.

Trifft keine der vorgenannten Voraussetzungen auf ein Leasinggeschäft zu, kann nach IAS davon ausgegangen werden, dass es sich um ein Operatingleasinggeschäft handelt.

Die grundlegenden Unterschiede des Operating- und Finanzierungsleasings sind in der nachstehenden Tabelle nochmals zusammengefasst.

Tab. 2: Vergleich zwischen Operating- und Finanzierungsleasing

(Gabele/Dannenberg/Kroll (2001): Immobilien-Leasing, S. 4)

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

2.1.3 Leasingformen

2.1.3.1 Neubau-Leasing

Bei diesem Leasingverfahren handelt es sich um die Errichtung eines neuen Gebäudes. Unabhängig davon, ob es sich um die Leasingvertragskonstellation I, II oder III handelt (siehe Abb. 2, 3 und 4) wird zunächst das Grundstück entweder vom Leasingnehmer selbst oder von einem Dritten erworben. Entsprechend den Anforderungen, Wünschen bzw. Vorgaben des Leasingnehmers errichtet bzw. lässt der Leasinggeber sodann das Objekt/Gebäude errichten. So ist es möglich, eine genaue Anpassung des Objektes an die betrieblichen Erfordernisse zu verwirklichen unter vorheriger gemeinsamer Festlegung der Errichtungskosten zwischen den Vertragsparteien.^[37]

Möglich ist auch, dass der Leasingnehmer im Rahmen eines Geschäftsbesorgungsvertrages das Objekt seinen Anforderungen gerecht werdend selbst erstellt. Die Übernahme der Bauplanung, Baudurchführung und –betreuung durch den Leasingnehmer wird meistens in einer Art Vergütung berücksichtigt, die sich nachfolgend auf die Höhe der Leasingrate niederschlagen kann, aber nicht muss, sondern auch völlig losgelöst von dieser als differenzierte Dienstleistung erfasst werden kann.^[38]

Beim Neubau-Leasing treten vorwiegend Leasinggesellschaften auf, welche die Immobilien mittels eigens gegründeter Baubetreuungsgesellschaften bzw. Objektgesellschaften errichten. Ein externes Unternehmen, d. h. ein unbeteiligter Dritter, der mit der Ausführung eines Projektes betraut wird, ist daher eher die Ausnahme.

2.1.3.2 Buy-and-lease

Buy-and-lease bezeichnet eine Leasingform, bei der ein bereits bestehendes bzw. fertig gestelltes Objekt/Gebäude von einem Dritten käuflich erworben und an den Leasingnehmer vermietet wird. Dabei hat der Leasingnehmer teilweise großen Einfluss auf die Kaufpreisverhandlungen bzw. werden von diesem geführt. Der Kaufvertrag über Grundstück und Gebäude kommt jedoch in jedem Fall zwischen Eigentümer und Leasinggeber zustande (siehe zur Verdeutlichung Abb. 5).

Anwendung findet diese Methode häufig in konjunkturschwachen Zeiten, in denen sich am Markt gebrauchter Immobilien aufgrund von einem Überangebot an Konkursobjekten niedrigere Anschaffungskosten erzielen lassen. Dies hat wiederum positive Auswirkungen auf die zukünftigen Leasingkonditionen. Als Problem kristallisiert sich hier allerdings häufig die Schwierigkeit heraus, genau das Objekt, welches den Erfordernissen des Leasingnehmers in vollem Umfang entspricht, auch zu finden.^[39]

Eine weitere Einsatzmöglichkeit des Buy-and-lease-Verfahrens findet sich oft im Zuge eines Generationenwechsels. Im klassischen Fall verkauft der Altunternehmer das betreffende Objekt an den zukünftigen Leasinggeber, der es dann wiederum an den Neuunternehmer zurück vermietet. Vorteil ist einerseits der Liquiditätszufluss beim Altunternehmer, die Absicherung der Weiterführung seines Geschäftes und andererseits die Liquiditätsschonung des Neuunternehmers. Eine Rolle könnten ebenfalls eventuelle Einsparungen bei der Erbschaftssteuer bzw. Schenkungssteuer spielen, insbesondere relevant für Nachfolgeregelungen innerhalb von Familienunternehmen.^[40]

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abb. 5: Buy-and-lease-Verfahren

(Fink/Hintsch/Junga (1996): Immobilien-Leasing, S. 38)

2.1.3.3 Sale-and-lease-back

Hintergrund dieses Leasingverfahrens ist eine strategische Unternehmensplanung, die zum einen auf bilanzpolitische Ziele abstellt und/oder darauf abzielt, bereits in Immobilien gebundene Mittel umzufinanzieren, um dadurch dem Unternehmen weitere liquide Mittel zuzuführen bzw. zusätzliche Liquiditätsspielräume zu schaffen.

Sale-and-lease-back bezeichnet dabei den Vorgang des Verkaufs des im Eigentum des Leasingnehmers stehenden jeweiligen Objektes an den Leasinggeber und die gleichzeitige Rückführung an den Leasingnehmer zur weiteren betrieblichen Nutzung mittels Leasingvertrages. Es erfolgt demzufolge eine Freisetzung des im Objekt gebundenen Kapitals einschließlich Auflösung etwaiger stiller Reserven, ohne auf den Gebrauch desselben verzichten zu müssen. Generell ist hier vertraglich ein Ankaufsrecht vereinbart, welches in diesem Fall eher ein „Rückkaufsrecht“ darstellt, so dass der Leasingnehmer sein Eigentum an der Immobilie lediglich zeitlich begrenzt – für die Laufzeit des Leasingvertrages, sofern nichts anderes vereinbart ist - abtritt.^[41]

Aufgrund der eingeschränkten Fungibilität, d. h. der Eigenschaft der Ersetzbarkeit des Objektes, stellt diese Leasingform erhöhte Anforderungen der Bonität an den Leasingnehmer. Unternehmen mit knapper Eigenkapital- bzw. Liquiditätsausstattung, gleichzeitig aber mit sehr guten Ertragsprognosen, bedienen sich gern dieser Vertragsvariante, wogegen bonitäts- bzw. ertragsschwache Unternehmen den Ansprüchen nicht gerecht werden. Insofern ist der Anteil des Sale-and-lease-back am gesamten Immobilienleasingmarkt eher rückläufig. Zu verweisen sei hier auf die schon in der Einleitung erwähnte derzeitige allgemeine Konjunkturschwäche sowie die zunehmenden Bonitäts-Ratingerfordernisse (z. B. durch Basel II), die die Umsetzung dieser Leasingform insbesondere für klein- und mittelständische Unternehmen erschweren.^[42]

Die Kaufpreisverhandlungen zwischen Leasinggeber und -nehmer werden unter der Berücksichtigung des Objektwertes bzw. aktuellen Verkehrswertes sowie der Prämisse, wie fremde Dritte untereinander handeln würden, geführt. Dabei verfolgt der Leasinggeber die Absicht, einen möglichst niedrigen Kaufpreis, der Leasingnehmer einen möglichst hohen Kaufpreis auszuhandeln, Risikovorsorge versus Verbesserung der Liquiditätssituation. Nicht zu vernachlässigen sind in diesem Zusammenhang ebenfalls die zukünftigen Leasingraten sowie die steuerlichen Auswirkungen, deren Höhe stark vom vereinbarten Kaufpreis abhängen, was wiederum zu einer Anpassung der vorgenannten differenzierten Preisvorstellungen führen kann. Eine Einigung wird daher oft durch aktuelle Schätzgutachten zum Objektwert erzielt.^[43]

Auch IAS 17 definiert das Sale-and-lease-back-Leasing. Demnach handelt es sich um Vereinbarungen, die dadurch gekennzeichnet sind, dass in einem ersten Schritt das rechtliche Eigentum an einem Vermögenswert im Rahmen eines Veräußerungsgeschäfts vom Verkäufer an den Erwerber übergeht und im zweiten Schritt der Verkäufer vom Erwerber im Rahmen einer Leasingvereinbarung ein Nutzungsrecht erwirbt. Der Erwerber wird damit Leasinggeber und der Verkäufer Leasingnehmer. Es liegen somit zwei zusammenhängende Verträge vor, der Kaufvertrag über den Vermögensgegenstand und der eigentliche Leasingvertrag.^[44]

2.1.4 Vertragstypen

2.1.4.1 Vollamortisationsverträge ("Full-Pay-Out-Verträge")

Hauptmerkmal von Vollamortisationsverträgen ist die vollständige Deckung aller aus einem Leasingverhältnis resultierenden Anschaffungs-, Herstellungs- bzw. Investitionskosten als auch der laufenden Zins- und Verwaltungskosten durch die Leasingraten und etwaiger Sonderzahlungen (Anfangs- und/oder Endzahlungen) während der Grundmietzeit. Es handelt sich hier selbstredend um eine volle Amortisation des Leasingobjektes, der Immobilie.^[45] Die Bestreitung des vollen Kapitaldienstes oder anders ausgedrückt die Tilgung des eventuell aufgenommenen Refinanzierungsdarlehens ist somit für den Leasinggeber mit Hilfe der vom Leasingnehmer entrichteten Nutzungsentgelte innerhalb des Refinanzierungszeitraums, welcher identisch mit der Grundmietzeit ist, jederzeit gesichert.^[46]

Man unterscheidet Verträge ohne jegliche Option bei Vertragsende, Verträge mit Kaufoption (Ankaufsrecht), Verträge mit Mietverlängerungsoption sowie kombinierte Verträge aus Kauf- und Mietverlängerungsoption.

Bei Verträgen ohne Option hat der Leasingnehmer die Pflicht, den Vermögensgegenstand nach Vertragsende dem Leasinggeber herauszugeben bzw. zur weiteren Verwertung, z. B. Verkauf oder Vermietung, zu überlassen.

Zur Wiederholung: Leasingverträge in Kombination mit einer Kaufoption, dem Ankaufsrecht, räumen dem Leasingnehmer das Recht ein, nach Ende der Grundmietzeit das jeweilige Objekt bzw. Immobilie zu einem bereits bei Vertragsabschluss festgelegten Preis zu erwerben, welcher üblicherweise dem steuerlichen Restbuchwert bzw. niedrigeren Zeitwert entspricht. War es vor Inkrafttreten des BMF-Immobilienleasingerlasses vom 21.03.1972 sogar möglich, Verträge mit einer quasi kostenlosen Kaufoption auszustatten, der so genannten „1-DM-Option“, ohne eine Zurechnung der Immobilie zum Leasinggeber zu gefährden, müssen sich die Optionspreise heute jedoch mindestens an den Untergrenzen dieses Erlasses, auch Vollamortisationserlass genannt, orientieren (siehe Kapitel 3.1.3.1).^[47]

Die dritte Differenzierung innerhalb der Vollamortisationsverträge, der Vertrag mit Mietverlängerungsoption, gibt dem Leasingnehmer die Wahl, nach Vertragsende ein Anschlussmietverhältnis zur weiteren Nutzung der Immobilie abzuschließen. Die dafür veranschlagten Nutzungsentgelte orientieren sich generell am Werteverzehr des Restbuchwertes, welche verglichen mit den Leasingraten während des eigentlichen Leasingvertrages davor demzufolge stark gemindert sind. Gesetzliche Untergrenzen gelten nach Vollamortisationserlass für unbewegliche Wirtschaftsgüter allerdings auch hier (siehe Kapitel 3.1.3.1).

Die kombinierte Variante eines Vertrages mit Kauf- und Mietverlängerungsoption bedarf aufgrund der vorhergehenden Ausführungen keiner näheren Erläuterungen.^[48]

Ein Beispiel für einen Vollamortisationsvertrag mit Kaufoption, Vertragsabschluss 01.01.1990:

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

^{[49][50][51][52]}

Aufgrund der Vollamortisationsbedingung zahlt der Leasingnehmer mittels Leasingraten + etwaiger Anfangs- oder Endzahlungen während der Grundmietzeit von 20 Jahren mindestens die Anschaffungskosten von Gebäude und Grundstück in Höhe von 28.000.000€ und soll dann - unter Einhaltung der Untergrenzen nach dem Vollamortisationserlass - nach Vertragsende bei Ausübung der Kaufoption immer noch 12.000.000€ als Kaufpreis, welcher in diesem Fall den steuerlichen Restbuchwert widerspiegelt, entrichten. Es ist nachvollziehbar, dass kaum ein Leasingnehmer dazu bereit wäre. Um diese Nachteilswirkungen zu umgehen bzw. zu reduzieren, wurden die beiden Modelle der Teilamortisationsverträge entworfen, die das Vollamortisationsmodell im Immobilienleasing heutzutage fast völlig an den Rand gedrängt haben.

2.1.4.2 Teilamortisationsverträge ("Non-Pay-Out-Verträge")

Wie der Begriff der Teilamortisation schon vermittelt und damit zu Vollamortisationsverhältnissen differiert, handelt es sich bei diesem Vertragstyp um Leasingverhältnisse, die nicht die vollständige Amortisation der Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten einschließlich aller Nebenkosten innerhalb der Grundmietzeit zum Inhalt haben. Demzufolge besteht nach Ablauf der Grundmietzeit ein noch nicht getilgter Restwert des Objektes – dieser darf nicht verwechselt werden mit dem bilanziellen Restbuchwert, der sich aus Anschaffungs- und Herstellungskosten abzüglich Abschreibungen ergibt, kann diesem aber entsprechen -, verknüpft zumeist mit einer entsprechenden Refinanzierungs-Restschuld des Leasinggebers. Maßgebend ist das Verhältnis der betriebsgewöhnlichen Nutzungsdauer bzw. Abschreibungsdauer und der Grundmietzeit. Je mehr sich diese angleichen, umso niedriger ist der noch auszugleichende Betrag.^[53]

Letztendlich führen jedoch unterschiedliche Möglichkeiten der Vertragsgestaltung von Teilamortisationsverträgen dennoch oft zu einer vollständigen Deckung der Investition.

In Verträgen mit Kauf- und/oder Mietverlängerungsoptionen wird die Verwertung des Leasinggegenstandes, des Immobilienobjektes, nach Ende der Grundmietzeit vereinbart und geregelt. Ein abschließender Eigentumsübergang vom Leasinggeber auf den Leasingnehmer ist somit nicht zwingend.

Um diesen jedoch bindend zu vereinbaren, bietet auch hier wieder das so genannte Andienungsrecht die Möglichkeit, den Kauf des Objektes durch den Leasingnehmer, wobei der Kaufpreis bereits im vorn herein festgelegt ist, zu gewährleisten. Für den Leasinggeber stellt sich diese Variante der Option der Kaufverpflichtung immer als besonders interessant dar, wenn eine anderweitige für ihn bessere Verwertung der Immobilie nicht zu erreichen ist, beispielsweise wenn der Marktwert unter dem des Restwertes liegt und letzterer als Kaufpreis festgelegt wurde. Somit überträgt er das Risiko einer Wertminderung des Objektes an den Leasingnehmer, wogegen er das einer Wertsteigerung ausschließlich für sich beanspruchen kann, schließlich hat der Leasinggeber die Entscheidungsgewalt, das Andienungsrecht auszuüben oder nicht. Als Orientierungsgröße wird meistens ebenso der bilanzielle Restbuchwert bzw. beizulegende Zeitwert herangezogen. Ein höherer Preis ist gleichfalls vereinbar, sofern etwa während der Grundmietzeit die jeweiligen Nutzungsentgelte, sprich die Leasingraten, niedrig gehalten werden (-sollen).^[54]

Verträge mit alleiniger Mietverlängerungsoption oder Verträge mit Andienungsrecht spielen in der Praxis eine eher untergeordnete Rolle, da sie dem Leasingnehmer eine Teilhabe an Wertsteigerungen der Immobilie versagen.

Darüber hinaus ist eine vertragliche Vereinbarung über die Beteiligung des Leasingnehmers an eventuellen Mehr- oder Mindererlösen bei Verwertung des Objektes nach der Grundmietzeit möglich, um eine vollständige Deckung der Kosten im Nachhinein durchzusetzen, welche jedoch für Immobilienleasingverträge eine Ausnahme darstellt und vielmehr bei Mobilienleasingverträgen zu finden ist.

Da Immobilienleasingverträge i. d. R. als Finanzierungsleasingvariante während der Grundmietzeit unkündbar sind, stellen Teilamortisationsverträge, die auf eine unbestimmte Mietdauer abgeschlossen und dementsprechend kündbar sind, ebenso eine Sonderform dar. Die Vertragsausformung bei dieser Variante ist dergestalt, dass der Leasingnehmer nach Ablauf von mindestens 40% der betriebsgewöhnlichen Nutzungsdauer berechtigt ist, den Vertrag vorzeitig zu kündigen. Allerdings muss er zum Ausgleich der zum Kündigungszeitpunkt nichtamortisierten Kosten eine Abschlusszahlung - in Höhe des Barwertes der noch ausstehenden Mietraten – leisten.^[55] Auch diese Vertragsvariante ist im Immobilienleasing aufgrund des zu hohen Objektverwertungsrisikos nicht üblich und wird größtenteils beim Mobilienleasing angewandt.

Bei allen Vertragsvarianten innerhalb des Teilamortisationsleasings müssen Leasingnehmer eine tadellose Bonität aufweisen. Hintergrund einerseits ist es, das sich durch die noch nicht erfolgte vollständige Amortisation innerhalb der Grundmietzeit ergebene Risiko eines Verwertungsverlustes – z. B. bei Konkurs des Leasingnehmers - abzuschwächen sowie andererseits die weitere Deckung/Tilgung des meist verbundenen Refinanzierungsdarlehens mittels des Optionserlöses bzw. Verwertungserlöses sicher zu stellen. Insofern ist außerdem auch eine ausreichende nachweisbare Fungibilität des Objektes vonnöten, damit es zu einem erfolgreichen Vertragsabschluss für beide Seiten kommt.^[56]

2.1.4.3 Teilamortisationsverträge mit Mieterdarlehen

Entworfen wurde diese Vertragsvariante, um die Vorteile von Vollamortisations- und Teilamortisationsverträgen miteinander zu vereinen bzw. Nachteile beider Formen weitgehend auszugrenzen.

Kernpunkt dieser Vertragsgestaltung ist die Zusammensetzung der Zahlungen des Leasingnehmers an den Leasingnehmer in zwei Komponenten, die Leasingraten auf Teilamortisationsbasis inklusive Tilgungs- und Zinsanteil und das so genannte Mieterdarlehen.

Wie bereits vorhergehend erläutert, besteht nach Vertragsende aufgrund der Teilamortisation eine Restschuld in Höhe des Restbuchwertes des Objektes. Um nun eine vollständige Deckung des Kapitaldienstes, sprich eine Vollamortisation, während der Grundmietzeit herbeizuführen, zahlt der Leasingnehmer über die Leasingrate hinaus periodische „Mietvorauszahlungen“, welche einem Darlehen in Höhe der nicht über die Leasingrate amortisierten Kosten entsprechen. Insofern kommt der Tilgungsverlauf sowie die finanzielle Belastung des Leasingnehmers weitgehend der eines Vollamortisationsvertrages gleich.

Das Mieterdarlehensmodell ist grundsätzlich in allen bereits erwähnten Vertragsvarianten, wie Kauf- und/oder Mietverlängerungsoption, Andienungsrecht etc., anwendbar. Auch hier ist die Ausgestaltung mit Kaufoption der am meisten praktizierte Fall. Dabei entsprechen die kumulierten Mieterdarlehenszahlungen genau der Höhe des Restbuchwertes und somit i. d. R. dem vereinbarten Optionspreis. Dies bedeutet, dass der Leasingnehmer bei Ausübung der Kaufoption keine weiteren Zahlungen zu entrichten hat, wogegen er bei Nichtausübung der Option sogar einen Rückerstattungsanspruch in Höhe des Gesamtbetrages der Mietvorauszahlungen hat.^[57]

[...]

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^[1] Vgl. Gabele/Dannenberg/Kroll (2001): Immobilien-Leasing, S. 1

^[2] Vgl. Städtler (2000): Leasingbeilage des Handelsblatts Nr. 77, S. B 4

^[3] Vgl. Kühn (1999): Immobilienleasing und Steuern, S. 1

^[4] BFH-Urteil vom 26.01.1970, S. 266

^[5] Vgl. BFH-Urteil vom 26.01.1970, S. 266

^[6] Lüdenbach/Hoffmann (2003): Haufe IAS-Kommentar, § 15, Rz 5

^[7] Zinke (1983): Mobilien-Leasing, S. 3

^[8] Jahrmann (1996): Finanzierung, S. 220

^[9] Gabele/Dannenberg/Kroll (2001): Immobilien-Leasing, S. 2

^[10] Vgl. Gabele/Dannenberg/Kroll (2001): Immobilien-Leasing, S. 5

^[11] Vgl. Fink/Hintsch/ Junga (1996): Immobilien-Leasing, S. 7

^[12] Vgl. Fink/Hintsch/ Junga (1996): Immobilien-Leasing, S. 7

^[13] Vgl. Gabele/Dannenberg/Kroll (2001): Immobilien-Leasing, S. 18

^[14] Vgl. Bitz/Niehoff (2002): Wirtschaftliche Analyse des Leasings, S. 1

^[15] Vgl. Flume (1991): Die Rechtsfigur des Finanzierungsleasing, S. 266

^[16] Vgl. Leippe (2002): Die Bilanzierung von Leasinggeschäften nach deutschem Handelsrecht und US-GAAP, S. 8

^[17] Vgl. Fink/Hintsch/ Junga (1996): Immobilien-Leasing, S. 10

^[18] Vgl. Schneider (1999): Finanzanalysen in der Investitions- und Finanzierungsberatung, S. 25

^[19] Vgl. Fink/Hintsch/ Junga (1996): Immobilien-Leasing, S. 11

^[20] Vgl. Schneider (1999): Finanzanalysen in der Investitions- und Finanzierungsberatung , S. 25-26

^[21] Vgl. Kühn (1999): Immobilienleasing und Steuern, S. 22

^[22] Vgl. Kühn (1999): Immobilienleasing und Steuern, S. 23

^[23] Vgl. Tacke (1996): in: Der Betrieb, Beilage 8, S. 6

^[24] Vgl. Bitz/Niehoff (2002): Wirtschaftliche Analyse des Leasings, S. 2

^[25] Vgl. Leippe (2002): Die Bilanzierung von Leasinggeschäften nach deutschem Handelsrecht und US-GAAP, S. 6-7

^[26] Vgl. Lüdenbach/Hoffmann (2003): Haufe IAS-Kommentar, § 15, Rz 10

^[27] Vgl. § 7, Abs. 4 und 5 EStG Für Gebäude erbaut ab 2001 beträgt die betriebsgewöhnliche Nutzungsdauer 33,33 Jahre

^[28] Vgl. BFH-Urteil vom 26.01.1970, S. 267

^[29] Vgl. Bitz/Niehoff (2002): Wirtschaftliche Analyse des Leasings, S. 2-3

^[30] Vgl. Kühn (1999): Immobilienleasing und Steuern, S. 33

^[31] Vgl. Leippe (2002): Die Bilanzierung von Leasinggeschäften nach deutschem Handelsrecht und US-GAAP, S. 11

^[32] Vgl. Leippe (2002): Die Bilanzierung von Leasinggeschäften nach deutschem Handelsrecht und US-GAAP, S. 7

^[33] Vgl. BGH vom 09.10.1985, S. 1448

^[34] Vgl. Vater (2002): Bilanzierung von Leasingverhältnissen nach IAS 17, 2094-2095;

vgl. Lüdenbach/Hoffmann (2003): Haufe IAS-Kommentar, § 15, Rz 15

^[35] Lüdenbach/Hoffmann (2003): Haufe IAS-Kommentar, § 15, Rz 16

^[36] Vgl. Vater (2002): Bilanzierung von Leasingverhältnissen nach IAS 17, 2094-2095;

vgl. Lüdenbach/Hoffmann (2003): Haufe IAS-Kommentar, § 15, Rz 16

^[37] Vgl. Fink/Hintsch/ Junga (1996): Immobilien-Leasing, S. 38

^[38] Vgl. Gabele/Dannenberg/Kroll (2001): Immobilien-Leasing, S. 76

^[39] Vgl. Gabele/Dannenberg/Kroll (2001): Immobilien-Leasing, S. 77

^[40] Vgl. Fink/Hintsch/ Junga (1996): Immobilien-Leasing, S. 39

^[41] Vgl. Fink/Hintsch/ Junga (1996): Immobilien-Leasing, S. 39-40

^[42] Vgl. Gabele/Dannenberg/Kroll (2001): Immobilien-Leasing, S. 78

^[43] Vgl. Gabele/Dannenberg/Kroll (2001): Immobilien-Leasing, S. 78

^[44] Lüdenbach/Hoffmann (2003): Haufe IAS-Kommentar, § 15, Rz 73, 74

^[45] Vgl. Bitz/Niehoff (2002): Wirtschaftliche Analyse des Leasings, S. 3

^[46] Vgl. Gabele/Dannenberg/Kroll (1998): Immobilien-Leasing, S. 26

^[47] Vgl. Gabele/Dannenberg/Kroll (1998): Immobilien-Leasing, S. 26

^[48] Vgl. Kühn (1999): Immobilienleasing und Steuern, S. 36-37

^[49] 20.000.000€ + 8.000.000€

^[50] 20.000.000€ / 25 Jahre

^[51] 20.000.000€ - (800.000€ * 20 Jahre)

^[52] 4.000.000€ + 8.000.000€

^[53] Vgl. Kühn (1999): Immobilienleasing und Steuern, S. 38

^[54] Vgl. Kühn (1999): Immobilienleasing und Steuern, S. 39-40

^[55] Vgl. Kühn (1999): Immobilienleasing und Steuern, S. 39

^[56] Vgl. Gabele/Dannenberg/Kroll (1998): Immobilien-Leasing, S. 39

^[57] Vgl. Kühn (1999): Immobilienleasing und Steuern, S. 42