Ein Erbbaurecht ist eine Sonderform des Grundstückseigentums und wird als grundstücksgleiches Recht angesehen, welches durch den Erbbauberechtigten veräußert, vererbt, belastet und beliehen werden kann. Das Erbbaurechtsgesetz regelt hierbei die gesetzlichen Bestimmungen und konkretisiert die Inhalte des BGB.
Die Beweggründe bei der Schaffung von Erbbaurechten sind meist soziale, sozial- und wohnungspolitische Aspekte. Verbreitet sind zudem Gründe zur Beeinflussung der Nutzungsmöglichkeit sowie Motive zur Verhinderung von Bodenspekulationen und zur Ertragserzielung beziehungsweise zum Kapitalerhalt.
Erbbaurechtsgeber können sowohl öffentliche Institutionen als auch private Personen und professionelle Unternehmen sein.
In Deutschland sind Erbbaurechte bei Immobilieninvestoren unbeliebt. Aus diesem Grund haben diese einen geringen Stellenwert. Neben einer mangelnden Erfahrung und Akzeptanz am Immobilienmarkt liegt dies an den bestehenden Besonderheiten und Einschränkungen bei Erwerb, Finanzierung, Verwaltung und Veräußerung.
Eine geringe Fungibilität, die vorhandene Unsicherheit und der nötige Mehraufwand bei An- und Verkauf sowie der Bestandsverwaltung sind zusätzlich zu der Komplexität ursächlich für die vorhandene Skepsis aufseiten der Investoren.
Ergänzt werden die Bedenken durch etwaige Schwierigkeiten bei der Finanzierung, mögliche Zustimmungsvorbehalte und Differenzen durch die verschiedenartigen Typen von Erbbaurechtsgebern. Ebenso kritisch sind zahlungs- und ertragsbasierte Risiken sowie Nachteile aufgrund der befristeten Laufzeit.
Vorteile bei der Investition in Erbbaurechte stellen vor allem die höhere Rendite, der geringere Kapitalbedarf und die steuerliche Absetzbarkeit der Erbbauzinsen dar. Positiv sind auch die grundsätzliche Unabhängigkeit von der Bodenwertentwicklung und der durch ein Erbbaurecht oftmals einzig mögliche Zugriff auf eine Immobilie.
Von großer Bedeutung für den Erfolg einer Erbbaurechtsinvestition ist die intensive Prüfung des Erbbaurechtsvertrages. Die Klärung von Zustimmungserfordernissen ist hierbei ebenso wichtig wie die Prüfung der vereinbarten Regelungen und Vereinbarungen sowie die Formulierungen und Konkretisierungen der Inhalte.
Darüber hinaus sind die dinglichen und schuldrechtlichen Vereinbarungen ebenso zu prüfen wie enthaltene Verpflichtungen, Vorkaufsrechte oder Berechnungsverfahren.
Inhaltsverzeichnis
1 Einführung
1.1 Zielsetzung der Arbeit
1.2 Relevanz des Themas
1.3 Aufbau der Arbeit
1.4 Begriffsbestimmungen und Abgrenzungen
1.4.1 Investition in Erbbaurechte
1.4.2 Gewerblich genutzte Grundstücke
1.4.3 Professionelle Immobilieninvestoren in Deutschland
2 Entstehung und Entwicklung des Erbbaurechts in Deutschland
3 Grundlagen und wesentliche Aspekte von Erbbaurechten
3.1 Erbbaurecht und Erbbaurechtsgesetz
3.1.1 Einführung in das Erbbaurecht
3.1.2 Arten von Erbbaurechten
3.1.3 Inhalte des Erbbaurechtsgesetzes
3.2 Grundbuch und Erbbaugrundbuch
3.3 Erbbaurechtsvertrag
3.3.1 Ausgestaltung und Inhalte des Erbbaurechtsvertrages
3.3.2 Das Erbbaurechtsgrundstück und dessen Bauwerke
3.3.3 Erbbauzins und Preisklausel
3.3.3.1 Der entgeltliche Erbbauzins
3.3.3.2 Der schuldrechtliche und dingliche Erbbauzins
3.3.3.3 Die Wertsicherung
3.3.4 Die Laufzeit
3.3.5 Vertragsmäßige und weitere Inhalte des Erbbaurechtsvertrages
3.3.5.1 Das Bauwerk
3.3.5.2 Versicherung und Wiederaufbau
3.3.5.3 Lasten und Abgaben
3.3.5.4 Heimfall
3.3.5.5 Vertragsstrafen
3.3.5.6 Erneuerungs-Vorrecht
3.3.5.7 Verkaufsverpflichtung
3.3.5.8 Zustimmungsvorbehalt
3.3.5.9 Entschädigung
3.3.5.10 Vorkaufsrecht
3.3.5.11 Verlängerungsrecht
3.4 Beendigung des Erbbaurechts
3.4.1 Beendigung durch Aufhebung
3.4.2 Beendigung durch Zeitablauf
4 Gründe für die Schaffung von Erbbaurechten und Arten von Erbbaurechtsgebern
4.1 Beweggründe für die Erschaffung von Erbbaurechten
4.1.1 Soziale und sozialpolitische Gründe
4.1.2 Instrument zur Schaffung von Wohnraum
4.1.3 Einflussmöglichkeit auf Nutzung und Bebauung
4.1.4 Instrument zur Verhinderung von Bodenspekulationen
4.1.5 Erzielung von langfristigen Einkünften zur Kapitalanlage und dauerhafter Grundbesitz- und Vermögenserhalt
4.1.6 Instrument zur Kapitalbeschaffung
4.2 Typische Erbbaurechtsgeber
5 Erbbaurechte als Investitionsmöglichkeit professioneller Investoren
5.1 Stellenwert des Erbbaurechts als Investitionsmöglichkeit
5.2 Bedenken und Hemmnisse bei Investitionen in Erbbaurechte
5.2.1 Geringe Fungibilität von Erbbaurechten
5.2.2 Unsicherheit und Komplexität durch rechtliche Besonderheiten
5.2.3 Mehraufwand im Immobilienbestandsmanagement
5.2.4 Mangelnde Erfahrung und Kompetenz der Marktteilnehmer
5.2.5 Schwierigkeiten bei der Finanzierung
5.2.6 Zustimmungsvorbehalt der Erbbaurechtsgeber
5.2.7 Risiko je nach Typisierung des Erbbaurechtsgebers
5.2.8 Risiko aus Ertragsschwankung
5.2.9 Nachteil durch befristete Laufzeit des Erbbaurechts
5.2.10 Fehlende Partizipation an Bodenwertsteigerungen
5.2.11 Erbbauberechtigter trägt das Inflationsrisiko
5.3 Vorhandene Vorzüge und Vorteile bei Investitionen in Erbbaurechte
5.3.1 Höhere Rendite durch größeres Risiko und geringere Nachfrage
5.3.2 Geringerer Kapitalbedarf durch Nicht-Erwerb des Bodens
5.3.3 Steuerlicher Vorteil durch Absetzbarkeit des Erbbauzinses
5.3.4 Unabhängigkeit von Wertentwicklung des Grund und Bodens
5.3.5 Einzig möglicher Zugriff auf attraktive Grundstücke
5.4 Kriterien und Ansätze für eine erfolgreiche Investition in Erbbaurechte
5.4.1 Detaillierte Prüfung der Inhalte des Erbbaurechtsvertrages
5.4.2 Klärung etwaiger Zustimmungserfordernisse
5.4.3 Berücksichtigung der vereinbarten Anpassungsregelung
5.4.4 Untersuchung der etwaigen Entschädigungsregelung
5.4.5 Prüfung der Vereinbarung auf Erneuerung und Verlängerung
5.4.6 Konkretisierung des Nutzungszwecks der Bauwerke
5.4.7 Abschluss eines dinglichen Erbbauzinses
5.4.8 Vereinbarung zur Wiederaufbaupflicht
5.4.9 Einräumung eines Vorkaufsrechts
5.4.10 Mögliche Erfolgskriterien für die Erlangung einer Finanzierung
5.4.11 Abschluss von schuldrechtlichen Vereinbarungen
5.4.12 Kontrolle des vertragsmäßigen Inhalts im Erbbaugrundbuch
5.4.13 Regelung zur Verkehrswertermittlung bei Heimfall
6 Zusammenfassung und Stellungnahme des Autors
6.1 Zusammenfassung
6.2 Stellungnahme des Autors
Zielsetzung & Themen
Das Hauptziel dieser Arbeit ist es, die Besonderheiten von Erbbaurechtsimmobilien zu analysieren und die Akzeptanz des Erbbaurechts als Investitionsobjekt bei professionellen Immobilieninvestoren in Deutschland aus Sicht des Erbbauberechtigten zu untersuchen. Dabei sollen bestehende Vorbehalte identifiziert und Faktoren für eine erfolgreiche Investition herausgearbeitet werden.
- Rechtliche Grundlagen und Besonderheiten des Erbbaurechtsgesetzes.
- Analyse der Beweggründe für die Schaffung von Erbbaurechten durch verschiedene Geber.
- Identifikation von Bedenken und Hemmnissen aus Investorensicht (u.a. Fungibilität, Finanzierung).
- Herausarbeitung von Vorteilen wie Renditechancen und steuerlicher Absetzbarkeit.
- Entwicklung von Kriterien für eine erfolgreiche Erbbaurechtsinvestition und Due Diligence.
Auszug aus dem Buch
3.3.1 Ausgestaltung und Inhalte des Erbbaurechtsvertrages
Der Erbbaurechtsvertrag begründet die Verpflichtungen des Grundstückseigentümers gegenüber dem Erbbauberechtigten und bestimmt den genauen Inhalt des zu schaffenden Erbbaurechts. Da das Erbbaurecht an sich durch das Erbbaurechtsgesetz geregelt ist und der Erbbaurechtsvertrag individuell vereinbart und verhandelt werden kann, ist gerade dieser Vertrag für Immobilieninvestoren im Rahmen des Investitionsprozesses von essenzieller Bedeutung.
Bei einem Erbbaurechtsvertrag sind die allgemeinen Vorschriften über den Abschluss und die Wirksamkeit eines Vertrages zu berücksichtigen. Der schuldrechtliche Erbbaurechtsvertrag muss nach §11 Abs. 2 ErbbauRG in Verbindung mit §311b BGB notariell beurkundet werden. In dem Erbbaurechtsvertrag verpflichtet sich der Erbbaurechtsgrundstückseigentümer, das Erbbaurecht zu bestellen.
Der genaue Inhalt und die Aspekte des Erbbaurechts können im Erbbaurechtsvertrag von den Parteien individuell und relativ frei vereinbart werden, sodass es eine Vielzahl an möglichen Vereinbarungen in einem Erbbaurechtsvertrag geben kann. Laut Jenn gibt es hierbei folgende Mindestinhalte, welche geregelt werden und im Erbbaurechtsvertrag enthalten sein sollen:
Wer hat das Erbbaurecht zu begründen?
Wer soll der Berechtigte aus dem Erbbaurecht sein?
Welche(s) Grundstück(e) ist/sind durch das Erbbaurecht zu belasten?
Ist für das Erbbaurecht eine Gegenleistung zu erbringen und ggf. welche?
Soll das Erbbaurecht für einen bestimmten Zeitraum gelten und ggf. für welchen?
Zusammenfassung der Kapitel
1 Einführung: Diese Einleitung erläutert die Zielsetzung der Arbeit, die Relevanz des Erbbaurechts im deutschen Immobilienmarkt sowie den methodischen Aufbau der Untersuchung.
2 Entstehung und Entwicklung des Erbbaurechts in Deutschland: Dieses Kapitel gibt einen historischen Abriss über die Entwicklung des Erbbaurechts von seinen Ursprüngen bis zur heutigen gesetzlichen Regelung.
3 Grundlagen und wesentliche Aspekte von Erbbaurechten: Hier werden die rechtlichen Rahmenbedingungen, das Erbbaurechtsgesetz sowie die komplexen Inhalte und Anforderungen an einen Erbbaurechtsvertrag detailliert beleuchtet.
4 Gründe für die Schaffung von Erbbaurechten und Arten von Erbbaurechtsgebern: Das Kapitel analysiert die Beweggründe (sozial, wirtschaftlich, fiskalisch) für die Vergabe von Erbbaurechten und identifiziert die typischen Akteure als Erbbaurechtsgeber.
5 Erbbaurechte als Investitionsmöglichkeit professioneller Investoren: Der Kern der Arbeit bewertet die Akzeptanz, die spezifischen Bedenken sowie die Vorteile einer Investition in Erbbaurechte und leitet Erfolgskriterien für Investoren ab.
6 Zusammenfassung und Stellungnahme des Autors: Das abschließende Kapitel fasst die zentralen Erkenntnisse zusammen und enthält eine persönliche, kritische Einschätzung des Autors zur Zukunft des Erbbaurechts in Deutschland.
Schlüsselwörter
Erbbaurecht, Immobilieninvestition, Erbbaurechtsvertrag, Erbbauzins, professionelle Investoren, Immobilienmarkt, Rendite, Finanzierung, Due Diligence, Heimfall, Rechtssicherheit, Grundstückseigentum, Erbbaurechtsgesetz, Bodenwert, Immobilienmanagement.
Häufig gestellte Fragen
Worum geht es in dieser Masterarbeit grundsätzlich?
Die Arbeit untersucht die Besonderheiten und Herausforderungen bei Investitionen in Erbbaurechte gewerblich genutzter Grundstücke in Deutschland aus der Sicht professioneller Immobilieninvestoren.
Welches ist das primäre Ziel der Arbeit?
Das Ziel ist es, die Gründe für die geringe Akzeptanz von Erbbaurechten bei Investoren zu analysieren und Wege aufzuzeigen, wie diese Investitionsform durch gezielte Vertragsprüfung und -gestaltung attraktiver und sicher kalkulierbar gemacht werden kann.
Welche zentralen Themenfelder werden behandelt?
Die Arbeit deckt die historischen Hintergründe, die rechtlichen Grundlagen (Erbbaurechtsgesetz), die verschiedenen Arten von Erbbaurechtsgebern sowie die Investitionshemmnisse und -vorteile ab.
Welche wissenschaftliche Methode verwendet der Autor?
Die Arbeit stützt sich auf eine fundierte Literaturanalyse rechtlicher und immobilienwirtschaftlicher Fachquellen sowie die Auswertung von Praxisbeispielen und Ankaufsprofilen institutioneller Investoren.
Was sind die Hauptinhalte des Hauptteils?
Der Hauptteil gliedert sich in die Analyse der Beweggründe für die Schaffung von Erbbaurechten, die Untersuchung der Investitionshemmnisse (z.B. Fungibilität, Finanzierung) sowie die Erläuterung der Erfolgskriterien bei der Vertragsprüfung.
Welche Schlüsselbegriffe charakterisieren diese Arbeit?
Die wichtigsten Begriffe sind Erbbaurecht, Investition, Due Diligence, Erbbauzins, Rendite, Finanzierbarkeit und Vertragsgestaltung.
Warum sind Banken oft zurückhaltend bei der Finanzierung von Erbbaurechten?
Banken bewerten Erbbaurechtsfinanzierungen aufgrund der befristeten Laufzeit und der Komplexität des Vertrages oft kritischer als Volleigentum, was häufig zu höheren Eigenkapitalanforderungen oder schlechteren Finanzierungskonditionen führt.
Welche Rolle spielt die Restlaufzeit für den Investor?
Die Restlaufzeit ist entscheidend für die Marktgängigkeit, die Wertermittlung und die Finanzierbarkeit; bei einer kurzen Restlaufzeit sinkt die Attraktivität erheblich, da das Risiko der Endlichkeit des Investments stärker in den Vordergrund tritt.
- Arbeit zitieren
- Philipp Valentin Schatz (Autor:in), 2017, Besonderheiten bei der Investition in Erbbaurechte gewerblich genutzter Grundstücke durch professionelle Immobilieninvestoren in Deutschland, München, GRIN Verlag, https://www.grin.com/document/411771
