Ein Erbbaurecht ist eine Sonderform des Grundstückseigentums und wird als grundstücksgleiches Recht angesehen, welches durch den Erbbauberechtigten veräußert, vererbt, belastet und beliehen werden kann. Das Erbbaurechtsgesetz regelt hierbei die gesetzlichen Bestimmungen und konkretisiert die Inhalte des BGB.
Die Beweggründe bei der Schaffung von Erbbaurechten sind meist soziale, sozial- und wohnungspolitische Aspekte. Verbreitet sind zudem Gründe zur Beeinflussung der Nutzungsmöglichkeit sowie Motive zur Verhinderung von Bodenspekulationen und zur Ertragserzielung beziehungsweise zum Kapitalerhalt.
Erbbaurechtsgeber können sowohl öffentliche Institutionen als auch private Personen und professionelle Unternehmen sein.
In Deutschland sind Erbbaurechte bei Immobilieninvestoren unbeliebt. Aus diesem Grund haben diese einen geringen Stellenwert. Neben einer mangelnden Erfahrung und Akzeptanz am Immobilienmarkt liegt dies an den bestehenden Besonderheiten und Einschränkungen bei Erwerb, Finanzierung, Verwaltung und Veräußerung.
Eine geringe Fungibilität, die vorhandene Unsicherheit und der nötige Mehraufwand bei An- und Verkauf sowie der Bestandsverwaltung sind zusätzlich zu der Komplexität ursächlich für die vorhandene Skepsis aufseiten der Investoren.
Ergänzt werden die Bedenken durch etwaige Schwierigkeiten bei der Finanzierung, mögliche Zustimmungsvorbehalte und Differenzen durch die verschiedenartigen Typen von Erbbaurechtsgebern. Ebenso kritisch sind zahlungs- und ertragsbasierte Risiken sowie Nachteile aufgrund der befristeten Laufzeit.
Vorteile bei der Investition in Erbbaurechte stellen vor allem die höhere Rendite, der geringere Kapitalbedarf und die steuerliche Absetzbarkeit der Erbbauzinsen dar. Positiv sind auch die grundsätzliche Unabhängigkeit von der Bodenwertentwicklung und der durch ein Erbbaurecht oftmals einzig mögliche Zugriff auf eine Immobilie.
Von großer Bedeutung für den Erfolg einer Erbbaurechtsinvestition ist die intensive Prüfung des Erbbaurechtsvertrages. Die Klärung von Zustimmungserfordernissen ist hierbei ebenso wichtig wie die Prüfung der vereinbarten Regelungen und Vereinbarungen sowie die Formulierungen und Konkretisierungen der Inhalte.
Darüber hinaus sind die dinglichen und schuldrechtlichen Vereinbarungen ebenso zu prüfen wie enthaltene Verpflichtungen, Vorkaufsrechte oder Berechnungsverfahren.
Inhaltsverzeichnis
- Inhaltsangabe
- Inhaltsverzeichnis
- Abbildungsverzeichnis
- Anlagenverzeichnis
- 1 Einführung
- 1.1 Zielsetzung der Arbeit
- 1.2 Relevanz des Themas
- 1.3 Aufbau der Arbeit
- 1.4 Begriffsbestimmungen und Abgrenzungen
- 1.4.1 Investition in Erbbaurechte
- 1.4.2 Gewerblich genutzte Grundstücke
- 1.4.3 Professionelle Immobilieninvestoren in Deutschland
- 2 Entstehung und Entwicklung des Erbbaurechts in Deutschland
- 3 Grundlagen und wesentliche Aspekte von Erbbaurechten
- 3.1 Erbbaurecht und Erbbaurechtsgesetz
- 3.1.1 Einführung in das Erbbaurecht
- 3.1.2 Arten von Erbbaurechten
- 3.1.3 Inhalte des Erbbaurechtsgesetzes
- 3.2 Grundbuch und Erbbaugrundbuch
- 3.3 Erbbaurechtsvertrag
- 3.3.1 Ausgestaltung und Inhalte des Erbbaurechtsvertrages
- 3.3.2 Das Erbbaurechtsgrundstück und dessen Bauwerke
- 3.3.3 Erbbauzins und Preisklausel
- 3.3.3.1 Der entgeltliche Erbbauzins
- 3.3.3.2 Der schuldrechtliche und dingliche Erbbauzins
- 3.3.3.3 Die Wertsicherung
- 3.3.4 Die Laufzeit
- 3.3.5 Vertragsmäßige und weitere Inhalte des Erbbaurechtsvertrages
- 3.3.5.1 Das Bauwerk
- 3.3.5.2 Versicherung und Wiederaufbau
- 3.3.5.3 Lasten und Abgaben
- 3.3.5.4 Heimfall
- 3.3.5.5 Vertragsstrafen
- 3.3.5.6 Erneuerungs-Vorrecht
- 3.3.5.7 Verkaufsverpflichtung
- 3.3.5.8 Zustimmungsvorbehalt
- 3.3.5.9 Entschädigung
- 3.3.5.10 Vorkaufsrecht
- 3.3.5.11 Verlängerungsrecht
- 3.4 Beendigung des Erbbaurechts
- 3.4.1 Beendigung durch Aufhebung
- 3.4.2 Beendigung durch Zeitablauf
- 4 Gründe für die Schaffung von Erbbaurechten und Arten von Erbbaurechtsgebern
- 4.1 Beweggründe für die Erschaffung von Erbbaurechten
- 4.1.1 Soziale und sozialpolitische Gründe
- 4.1.2 Instrument zur Schaffung von Wohnraum
- 4.1.3 Einflussmöglichkeit auf Nutzung und Bebauung
- 4.1.4 Instrument zur Verhinderung von Bodenspekulationen
- 4.1.5 Erzielung von langfristigen Einkünften zur Kapitalanlage und dauerhafter Grundbesitz- und Vermögenserhalt
- 4.1.6 Instrument zur Kapitalbeschaffung
- 4.2 Typische Erbbaurechtsgeber
- 5 Erbbaurechte als Investitionsmöglichkeit professioneller Investoren
- 5.1 Stellenwert des Erbbaurechts als Investitionsmöglichkeit
- 5.2 Bedenken und Hemmnisse bei Investitionen in Erbbaurechte
- 5.2.1 Geringe Fungibilität von Erbbaurechten
- 5.2.2 Unsicherheit und Komplexität durch rechtliche Besonderheiten
- 5.2.3 Mehraufwand im Immobilienbestandsmanagement
- 5.2.4 Mangelnde Erfahrung und Kompetenz der Marktteilnehmer
- 5.2.5 Schwierigkeiten bei der Finanzierung
- 5.2.6 Zustimmungsvorbehalt der Erbbaurechtsgeber
- 5.2.7 Risiko je nach Typisierung des Erbbaurechtsgebers
- 5.2.8 Risiko aus Ertragsschwankung
- 5.2.9 Nachteil durch befristete Laufzeit des Erbbaurechts
- 5.2.10 Fehlende Partizipation an Bodenwertsteigerungen
- 5.2.11 Erbbauberechtigter trägt das Inflationsrisiko
- 5.3 Vorhandene Vorzüge und Vorteile bei Investitionen in Erbbaurechte
- 5.3.1 Höhere Rendite durch größeres Risiko und geringere Nachfrage
- 5.3.2 Geringerer Kapitalbedarf durch Nicht-Erwerb des Bodens
- 5.3.3 Steuerlicher Vorteil durch Absetzbarkeit des Erbbauzinses
- 5.3.4 Unabhängigkeit von Wertentwicklung des Grund und Bodens
- 5.3.5 Einzig möglicher Zugriff auf attraktive Grundstücke
- 5.4 Kriterien und Ansätze für eine erfolgreiche Investition in Erbbaurechte
- 5.4.1 Detaillierte Prüfung der Inhalte des Erbbaurechtsvertrages
- 5.4.2 Klärung etwaiger Zustimmungserfordernisse
- 5.4.3 Berücksichtigung der vereinbarten Anpassungsregelung
- 5.4.4 Untersuchung der etwaigen Entschädigungsregelung
- 5.4.5 Prüfung der Vereinbarung auf Erneuerung und Verlängerung
- 5.4.6 Konkretisierung des Nutzungszwecks der Bauwerke
- 5.4.7 Abschluss eines dinglichen Erbbauzinses
- 5.4.8 Vereinbarung zur Wiederaufbaupflicht
- 5.4.9 Einräumung eines Vorkaufsrechts
- 5.4.10 Mögliche Erfolgskriterien für die Erlangung einer Finanzierung
- 5.4.11 Abschluss von schuldrechtlichen Vereinbarungen
- 5.4.12 Kontrolle des vertragsmäßigen Inhalts im Erbbaugrundbuch
- 5.4.13 Regelung zur Verkehrswertermittlung bei Heimfall
- 6 Zusammenfassung und Stellungnahme des Autors
- 6.1 Zusammenfassung
- 6.2 Stellungnahme des Autors
- Anlagen
- Anlage 1 – Ankaufsprofil PATRIZIA Deutschland GmbH
- Anlage 2 – Ankaufsprofil GRR Group GmbH
- Anlage 3 – Muster Erbbaurechtsvertrag
- Literaturverzeichnis
- Herausarbeitung der Bedenken und spezifischen Aspekte von Erbbaurechten
- Analyse der Einschränkungen und Chancen der Investition in Erbbaurechte
- Darstellung der historischen Entwicklung des Erbbaurechts in Deutschland
- Erläuterung der rechtlichen Grundlagen und wesentlichen Aspekte von Erbbaurechten
- Identifizierung und Bewertung der Vor- und Nachteile von Erbbaurechten für Immobilieninvestoren
- Kapitel 1: Einführung in die Arbeit, Definition der Zielsetzung, Relevanz des Themas und Abgrenzung der Begrifflichkeiten
- Kapitel 2: Historische Entwicklung des Erbbaurechts in Deutschland
- Kapitel 3: Rechtliche Grundlagen und wesentliche Aspekte von Erbbaurechten, inklusive Erbbaurechtsgesetz, Grundbuch, Erbbaugrundbuch und Inhalte des Erbbaurechtsvertrages
- Kapitel 4: Gründe für die Schaffung von Erbbaurechten, inklusive sozialer, sozialpolitischer und wirtschaftlicher Motive, sowie typische Erbbaurechtsgeber
- Kapitel 5: Erbbaurechte als Investitionsmöglichkeit für professionelle Immobilieninvestoren, inklusive Stellenwert des Erbbaurechts, Bedenken und Hemmnisse sowie Vorzüge und Vorteile einer Investition
Zielsetzung und Themenschwerpunkte (Objectives and Key Themes)
Diese Masterarbeit untersucht die besonderen Merkmale von Erbbaurechten und analysiert die Akzeptanz von Erbbaurechten als Investitionsobjekte für professionelle Immobilieninvestoren in Deutschland aus der Sicht des Erbbauberechtigten.
Zusammenfassung der Kapitel (Chapter Summaries)
Schlüsselwörter (Keywords)
Die Arbeit befasst sich mit den Besonderheiten bei der Investition in Erbbaurechte gewerblich genutzter Grundstücke durch professionelle Immobilieninvestoren in Deutschland. Schlüsselbegriffe sind Erbbaurecht, Immobilieninvestoren, gewerblich genutzte Grundstücke, Deutschland, Rechtssicherheit, Fungibilität, Komplexität, Risiken, Vorteile, Investitionsentscheidung, Erfolgskriterien, Rendite, Kapitalbedarf, Steuerliche Absetzbarkeit, Wertsteigerung.
- Quote paper
- Philipp Valentin Schatz (Author), 2017, Besonderheiten bei der Investition in Erbbaurechte gewerblich genutzter Grundstücke durch professionelle Immobilieninvestoren in Deutschland, Munich, GRIN Verlag, https://www.grin.com/document/411771
