Besonderheiten bei der Investition in Erbbaurechte gewerblich genutzter Grundstücke durch professionelle Immobilieninvestoren in Deutschland

Inhaltsverzeichnis

Inhaltsangabe

Inhaltsverzeichnis

Abbildungsverzeichnis

Anlagenverzeichnis

1 Einführung
1.1 Zielsetzung der Arbeit
1.2 Relevanz des Themas
1.3 Aufbau der Arbeit
1.4 Begriffsbestimmungen und Abgrenzungen
1.4.1 Investition in Erbbaurechte
1.4.2 Gewerblich genutzte Grundstücke
1.4.3 Professionelle Immobilieninvestoren in Deutschland

2 Entstehung und Entwicklung des Erbbaurechts in Deutschland

3 Grundlagen und wesentliche Aspekte von Erbbaurechten
3.1 Erbbaurecht und Erbbaurechtsgesetz
3.1.1 Einführung in das Erbbaurecht
3.1.2 Arten von Erbbaurechten
3.1.3 Inhalte des Erbbaurechtsgesetzes
3.2 Grundbuch und Erbbaugrundbuch
3.3 Erbbaurechtsvertrag
3.3.1 Ausgestaltung und Inhalte des Erbbaurechtsvertrages
3.3.2 Das Erbbaurechtsgrundstück und dessen Bauwerke
3.3.3 Erbbauzins und Preisklausel
3.3.3.1 Der entgeltliche Erbbauzins
3.3.3.2 Der schuldrechtliche und dingliche Erbbauzins
3.3.3.3 Die Wertsicherung
3.3.4 Die Laufzeit
3.3.5 Vertragsmäßige und weitere Inhalte des Erbbaurechtsvertrages
3.3.5.1 Das Bauwerk
3.3.5.2 Versicherung und Wiederaufbau
3.3.5.3 Lasten und Abgaben
3.3.5.4 Heimfall
3.3.5.5 Vertragsstrafen
3.3.5.6 Erneuerungs-Vorrecht
3.3.5.7 Verkaufsverpflichtung
3.3.5.8 Zustimmungsvorbehalt
3.3.5.9 Entschädigung
3.3.5.10 Vorkaufsrecht
3.3.5.11 Verlängerungsrecht
3.4 Beendigung des Erbbaurechts
3.4.1 Beendigung durch Aufhebung
3.4.2 Beendigung durch Zeitablauf

4 Gründe für die Schaffung von Erbbaurechten und Arten von Erbbaurechtsgebern
4.1 Beweggründe für die Erschaffung von Erbbaurechten
4.1.1 Soziale und sozialpolitische Gründe
4.1.2 Instrument zur Schaffung von Wohnraum
4.1.3 Einflussmöglichkeit auf Nutzung und Bebauung
4.1.4 Instrument zur Verhinderung von Bodenspekulationen
4.1.5 Erzielung von langfristigen Einkünften zur Kapitalanlage und dauerhafter Grundbesitz- und Vermögenserhalt
4.1.6 Instrument zur Kapitalbeschaffung
4.2 Typische Erbbaurechtsgeber

5 Erbbaurechte als Investitionsmöglichkeit professioneller Investoren
5.1 Stellenwert des Erbbaurechts als Investitionsmöglichkeit
5.2 Bedenken und Hemmnisse bei Investitionen in Erbbaurechte
5.2.1 Geringe Fungibilität von Erbbaurechten
5.2.2 Unsicherheit und Komplexität durch rechtliche Besonderheiten
5.2.3 Mehraufwand im Immobilienbestandsmanagement
5.2.4 Mangelnde Erfahrung und Kompetenz der Marktteilnehmer
5.2.5 Schwierigkeiten bei der Finanzierung
5.2.6 Zustimmungsvorbehalt der Erbbaurechtsgeber
5.2.7 Risiko je nach Typisierung des Erbbaurechtsgebers
5.2.8 Risiko aus Ertragsschwankung
5.2.9 Nachteil durch befristete Laufzeit des Erbbaurechts
5.2.10 Fehlende Partizipation an Bodenwertsteigerungen
5.2.11 Erbbauberechtigter trägt das Inflationsrisiko
5.3 Vorhandene Vorzüge und Vorteile bei Investitionen in Erbbaurechte
5.3.1 Höhere Rendite durch größeres Risiko und geringere Nachfrage
5.3.2 Geringerer Kapitalbedarf durch Nicht-Erwerb des Bodens
5.3.3 Steuerlicher Vorteil durch Absetzbarkeit des Erbbauzinses
5.3.4 Unabhängigkeit von Wertentwicklung des Grund und Bodens
5.3.5 Einzig möglicher Zugriff auf attraktive Grundstücke
5.4 Kriterien und Ansätze für eine erfolgreiche Investition in Erbbaurechte
5.4.1 Detaillierte Prüfung der Inhalte des Erbbaurechtsvertrages
5.4.2 Klärung etwaiger Zustimmungserfordernisse
5.4.3 Berücksichtigung der vereinbarten Anpassungsregelung
5.4.4 Untersuchung der etwaigen Entschädigungsregelung
5.4.5 Prüfung der Vereinbarung auf Erneuerung und Verlängerung
5.4.6 Konkretisierung des Nutzungszwecks der Bauwerke
5.4.7 Abschluss eines dinglichen Erbbauzinses
5.4.8 Vereinbarung zur Wiederaufbaupflicht
5.4.9 Einräumung eines Vorkaufsrechts
5.4.10 Mögliche Erfolgskriterien für die Erlangung einer Finanzierung
5.4.11 Abschluss von schuldrechtlichen Vereinbarungen
5.4.12 Kontrolle des vertragsmäßigen Inhalts im Erbbaugrundbuch
5.4.13 Regelung zur Verkehrswertermittlung bei Heimfall

6 Zusammenfassung und Stellungnahme des Autors
6.1 Zusammenfassung
6.2 Stellungnahme des Autors

Anlagen

Anlage 1 - Ankaufsprofil PATRIZIA Deutschland GmbH

Anlage 2 - Ankaufsprofil GRR Group GmbH

Anlage 3 - Muster Erbbaurechtsvertrag

Literaturverzeichnis

Abbildungsverzeichnis

Abbildung 1: Erbbaugrundbuch Aufschrift

Abbildung 2: Erbbaugrundbuch Aufschrift

Abbildung 3: Erbbaugrundbuch Erste Abteilung Eigentümer

Abbildung 4: Erbbaugrundbuch Zweite Abteilung Rangstelle

Abbildung 5: Erbbaugrundbuch Zweite Abteilung Lasten und Beschränkungen

Abbildung 6: Erbbaugrundbuch Zweite Abteilung Erbbauzins und Vorkaufsrecht

Abbildung 7: Wirkung der vertraglichen Vereinbarung im Erbbaurechtsvertrag

Abbildung 8: Erbbaurecht-Beleihungswertermittlung „Münchner Verfahren“

Anlagenverzeichnis

Anlage 1 - Ankaufsprofil PATRIZIA Deutschland GmbH 66

Anlage 2 - Ankaufsprofil GRR Group GmbH 67

Anlage 3 - Muster Erbbaurechtsvertrag 68

Inhaltsangabe

Ein Erbbaurecht ist eine Sonderform des Grundstückseigentums und wird alsgrundstücksgleiches Recht angesehen, welches durch den Erbbauberechtigtenveräußert, vererbt, belastet und beliehen werden kann. Das Erbbaurechtsgesetzregelt hierbei die gesetzlichen Bestimmungen und konkretisiert die Inhalte des BGB.

Die Beweggründe bei der Schaffung von Erbbaurechten sind meist soziale, sozialund wohnungspolitische Aspekte. Verbreitet sind zudem Gründe zur Beeinflussung der Nutzungsmöglichkeit sowie Motive zur Verhinderung von Bodenspekulationen und zur Ertragserzielung beziehungsweise zum Kapitalerhalt.

Erbbaurechtsgeber können sowohl öffentliche Institutionen als auch private Personen und professionelle Unternehmen sein.

In Deutschland sind Erbbaurechte bei Immobilieninvestoren unbeliebt. Aus diesemGrund haben diese einen geringen Stellenwert. Neben einer mangelnden Erfahrungund Akzeptanz am Immobilienmarkt liegt dies an den bestehenden Besonderheitenund Einschränkungen bei Erwerb, Finanzierung, Verwaltung und Veräußerung.

Eine geringe Fungibilität, die vorhandene Unsicherheit und der nötige Mehraufwand bei An- und Verkauf sowie der Bestandsverwaltung sind zusätzlich zu der Komplexität ursächlich für die vorhandene Skepsis aufseiten der Investoren.

Ergänzt werden die Bedenken durch etwaige Schwierigkeiten bei der Finanzierung, mögliche Zustimmungsvorbehalte und Differenzen durch die verschiedenartigen Typen von Erbbaurechtsgebern. Ebenso kritisch sind zahlungs- und ertragsbasierte Risiken sowie Nachteile aufgrund der befristeten Laufzeit.

Vorteile bei der Investition in Erbbaurechte stellen vor allem die höhere Rendite, dergeringere Kapitalbedarf und die steuerliche Absetzbarkeit der Erbbauzinsen dar.Positiv sind auch die grundsätzliche Unabhängigkeit von der Bodenwertentwicklungund der durch ein Erbbaurecht oftmals einzig mögliche Zugriff auf eine Immobilie.

Von großer Bedeutung für den Erfolg einer Erbbaurechtsinvestition ist die intensivePrüfung des Erbbaurechtsvertrages. Die Klärung von Zustimmungserfordernissenist hierbei ebenso wichtig wie die Prüfung der vereinbarten Regelungen undVereinbarungen sowie die Formulierungen und Konkretisierungen der Inhalte.

Darüber hinaus sind die dinglichen und schuldrechtlichen Vereinbarungen ebenso zu prüfen wie enthaltene Verpflichtungen, Vorkaufsrechte oder Berechnungsverfahren.

1 Einführung

1.1 Zielsetzung der Arbeit

Der Autor verfolgt mit dieser Arbeit das Ziel, die Besonderheiten von Erbbaurechtsimmobilien herauszuarbeiten und die Akzeptanz eines Erbbaurechts als Investitionsobjekt professioneller Immobilieninvestoren in Deutschland aus der Sichtweise des Erbbauberechtigten zu untersuchen.

Hierbei sollen die in der Praxis bei Investoren bestehenden Bedenken sowie dievorhandenen spezifischen Aspekte bei der Investition in Erbbaurechte identifiziertund analysiert werden, damit diese Einschränkungen aufgedeckt undgegebenenfalls relativiert werden können. Darüber hinaus werden mögliche Vorteileund Chancen bei der Investition in Erbbaurechte aufgedeckt sowie Erfolgskriteriendargestellt.

Eine summarische Betrachtung der Historie des Erbbaurechts in Deutschland ist wichtig, um dem Leser den originären Sinn und den Zweck von Erbbaurechten aufzuzeigen sowie die Geschichte und Entwicklung kurz darzustellen.

Die Erläuterung der grundlegenden und wesentlichen Aspekte vonErbbaurechtsgrundstücken und Erbbaurechten dienen dazu, dass der Leser einvollumfängliches Bild der bestehenden Besonderheiten von Erbbaurechten erhältund dem Leser die Unterschiede zum konventionellen Grundstückseigentumersichtlich werden. Gerade durch den komplexen Sachverhalt und der Vielzahl anrechtlichen Regelungen besitzt dieser Punkt für den Autor eine hohe Bedeutung undPraxisrelevanz.

Die in dieser Arbeit ermittelten Resultate sollen neben dem Aufzeigen der rechtlichen Besonderheiten im Unterschied zum Volleigentum einen Beitrag zur Minimierung der Vorbehalte und zur Steigerung der Attraktivität von Investitionen in Erbbaurechte in der Praxis leisten.

1.2 Relevanz des Themas

"Der Verkauf der Liegenschaften im gesamten Bundesgebiet war herausfordernd,denn sie befanden sich größtenteils im Teileigentum oder es war Erbbaurecht vereinbart. Umso mehr freut es uns, dass wir die Verkäufe … schnell und zielgerichtet durchführen konnten."¹

Diese Aussage des für den Verkauf eines Immobilienportfolios zuständigenMitarbeiters bei dem Immobiliendienstleister CORPUS SIREO Real Estate zeigt,dass das Thema Erbbaurecht bei Immobilieninvestoren negativ besetzt ist und dieAkzeptanz von Erbbaurechtsgrundstücken bei Immobilientransaktionen gering ist.

Dieser Eindruck wird bei Durchsicht der aktuellen Ankaufsprofile institutioneller Immobilieninvestoren bestätigt. Dort sind Immobilien mit Erbbaurecht meist ein Ausschlusskriterium (siehe beispielsweise Anlage 1 - Ankaufsprofil PATRIZIA Deutschland GmbH und Anlage 2 - Ankaufsprofil GRR Group GmbH) und werden für eine Ankaufsprüfung nicht berücksichtigt.

Im Gegensatz dazu scheint bei Privatpersonen mit eigengenutzten Wohnimmobiliendas Thema Erbbaurecht weniger kritisch betrachtet zu sein. Hierbei ist dieAkzeptanz vor allem in angespannten Märkten in Ballungsgebieten größer.² Städteund Gemeinden stehen Erbbaurechten positiv gegenüber, indem die Vergabe vonErbbaurechten gegenüber einem Verkauf bevorzugt wird (etwa in Frankfurt amMain³ ) oder im Rahmen der Grundstückspolitik für eine WohnungsbauoffensiveGrundstücke nicht mehr verkauft, sondern nur noch im Erbbaurecht vergebenwerden sollen (etwa in München⁴ ).

Obwohl das Erbbaurecht im Jahr 2019 das 100-jährige Bestehen als eigeneRechtsverordnung im deutschen Rechtsystem feiert (siehe auch Kapitel 2) und deraktuell vorherrschende Kapitalanlagedruck in Verbindung mit dem geringen Angebotan Anlageimmobilien zu einer hohen Nachfrage am Transaktionsmarkt führt,verfestigt sich der Eindruck beim Autor, dass Erbbaurechtsimmobilien auch imderzeitigen Marktumfeld keine relevante Alternative für Immobilieninvestorendarstellen.

Aus diesen genannten Aspekten möchte der Autor mithilfe dieser Arbeit die Gründe für die geringe Akzeptanz von Erbbaurechtsimmobilien bei Immobilieninvestoren herausarbeiten und einen Beitrag dazu leisten, dass ein Erbbaurecht für Immobilieninvestoren attraktiver sein kann.

Diese Arbeit hat jedoch nicht zum Ziel alle vorhandenen steuerrechtlichen Aspektesowie die juristischen und rechtlichen Einzelheiten des Erbbaurechts aufzudecken.

1.3 Aufbau der Arbeit

Die Arbeit ist in sechs Kapitel gegliedert. Das erste Kapitel dient als Einführung. In diesem werden die Zielsetzung der Arbeit und die Relevanz des Themas deutlich gemacht. Des Weiteren werden durch die Erklärung des Aufbaus der Arbeit sowie der Bestimmung und Abgrenzung wichtiger Begrifflichkeiten die Grundlagen für den eigentlichen Hauptteil geschaffen.

Das zweite Kapitel gibt einen Überblick über die Entstehung und Entwicklung des Erbbaurechts in Deutschland und geht auf die knapp 100-jährige Geschichte des gesetzlich geregelten Erbbaurechts ein.

Das dritte Kapitel behandelt die rechtlichen Grundlagen und wesentlichen Aspektedes Erbbaurechts und dient als Vorbereitung auf den Hauptteil. An dieser Stellewerden zunächst das Erbbaurechtsgesetz sowie die Merkmale des Grundbuchs unddes Erbbaugrundbuchs beleuchtet. Anschließend werden ausführlich die Inhalte unddie Besonderheiten des Erbbaurechtsvertrages und des vertragsmäßigen Inhaltserläutert. Das dritte Kapitel wird mit den Möglichkeiten bei der Beendigung einesErbbaurechts abgeschlossen.

Mit dem vierten Kapitel beginnt der Hauptteil dieser Arbeit. In diesem Abschnitt werden die Ursachen und unterschiedlichen Beweggründe für die Schaffung von Erbbaurechten dargelegt. Im Anschluss daran werden typische Arten von Erbbaurechtsgebern aufgeführt und deren Hintergrund erläutert.

Das fünfte Kapitel ist als Kern dieser Thesis anzusehen und beleuchtetErbbaurechte als Investitionsmöglichkeit von professionellen Immobilieninvestoren.Hierbei werden zunächst die aktuelle Bedeutung und der Stellenwert vonErbbaurechten als Investitionsmöglichkeit aufgeführt. Danach folgt die Identifikationund Aufarbeitung der bei Investoren bestehenden Bedenken und Hemmnissen beieiner Investition in Erbbaurechte. Anschließend werden existierende Vorteile undVorzüge einer Investition in Erbbaurechte herausgearbeitet und dargestellt. DerHauptteil wird durch die Erläuterung von Ansätzen für eine erfolgreiche Investition inErbbaurechte abgeschlossen.

Zum Abschluss der Thesis erfolgt im sechsten Kapitel neben der Zusammenfassung der Haupt-Kernpunkte des Themas eine kritische und persönliche Stellungnahme des Autors zu dieser Thematik.

1.4 Begriffsbestimmungen und Abgrenzungen

In den folgenden Punkten werden die Begrifflichkeiten des Arbeitstitels „Besonderheiten bei der Investition in Erbbaurechte gewerblich genutzter Grundstücke durch professionelle Immobilieninvestoren in Deutschland“ auf die Art und Weise definiert und erläutert, wie sie im Verlauf der Arbeit durch den Leser verstanden und angewendet werden sollen.

1.4.1 Investition in Erbbaurechte

Unter einer Investition in Erbbaurechte wird im Laufe dieser Ausarbeitung derErwerb eines bereits bestehenden Erbbaurechts zu Zwecken der Kapitalanlageangesehen.

Der Erwerb eines Erbbaurechts wird nach Meinung des Autors dann als Investition und Immobilienanlage betrachtet, wenn dieses nicht zur Eigennutzung erworben wird, sondern als klares Ziel die Erzielung einer Rendite hat. Der Investor möchte durch den Erwerb des Erbbaurechts eine Verzinsung seines eingesetzten Kapitals erhalten. Ein Rückfluss erfolgt durch die Miet- oder Pachteinnahmen der auf dem Erbbaurechtsgrundstück aufstehenden Bebauung.⁵

Der Investor ist in dieser Ausarbeitung in jedem Fall der Erbbaurechtsnehmer. DieInvestition in Erbbaurechtsgrundstücke und die Renditeerzielung durch die Positiondes Erbbaurechtsgebers und demnach Erbbaurechtsgrundstückseigentümers sindnicht wesentlicher Inhalt dieser Arbeit, sondern werden nur ab und an tangiert.

Da es verschiedene Arten von Erbbaurechten gibt, wird an dieser Stelle darauf hingewiesen, dass im Verlauf dieser Arbeit die übliche Form des Erbbaurechts, indem der Grundstückseigentümer das Erbbaurecht zugunsten eines Dritten begründet, betrachtet wird.⁶

Im dritten Kapitel werden der Vollständigkeit halber auch andere Erbbaurechtskonstellationen genannt und kurz vorgestellt.

1.4.2 Gewerblich genutzte Grundstücke

Der Fokus dieser Arbeit ist die Behandlung von hauptsächlich gewerblich genutzten Grundstücken. Dies bedeutet, dass die aufstehende Bebauung auf dem Erbbaurechtsgrundstück aus Immobilien besteht, deren Miet- oder Pachteinnahmen überwiegend von gewerblichen Mietern vereinnahmt werden. Typischerweise sind dies Gewerbeimmobilien wie etwa Bürogebäude, Hotels, Supermärkte, Gewerbeparks oder gemischt-genutzte Geschäftshäuser.⁷

Im Zuge der Ausarbeitung werden auch Wohnimmobilien erwähnt, da diese in den relevanten Abschnitten eine besondere Bedeutung im Zusammenhang von Erbbaurechten besitzen.

Den Schwerpunkt bilden jedoch die für institutionelle Investoren attraktiven und demnach maßgeblichen gewerblichen Immobiliennutzer und -mieter.

1.4.3 Professionelle Immobilieninvestoren in Deutschland

Die in dieser Ausarbeitung beschriebenen Anleger sind als professionelle Immobilieninvestoren zu verstehen.

Diese Art der Immobilieninvestoren sind meist institutionelle Unternehmen, welcheals kundige Kapitalanleger mit einer großen Erfahrung und Kompetenz beim Erwerbvon Immobilieneigentum sowie mit spezialisierten Mitarbeitern und einerstrukturierten Organisation agieren.⁸ Typischerweise sind diese InvestorenAktiengesellschaften, Pensionskassen, Versicherungen, Fondsgesellschaften odermandatierte Investment-Management-Unternehmen. Darüber hinaus können auchprivate Vermögensverwaltungen und Family Offices mit beachtlichen Kenntnissenund Erfahrungswerten bei der Immobilieninvestition dieser Gruppe zugeordnetwerden.

Die Betrachtung der Thematik ist auf den Immobilienmarkt in Deutschland beschränkt. Zugleich können hierbei ausländische Marktteilnehmer als professionelle Immobilieninvestoren in Erscheinung treten und Investitionen in deutsche Erbbaurechte tätigen.

2 Entstehung und Entwicklung des Erbbaurechts in Deutschland

Erstmalig war eine Ur-Form des Erbbaurechts bereits im römischen Reich als superficies bekannt und wurde in den darauf folgenden Jahrhunderten als Bodenleihe im deutschen Recht angewendet.⁹ Die Schaffung des Erbbaurechtsgeht zurück auf eine für die Bodenreform ursprünglich diskutierte Teilung des Haus-und Bodeneigentums in ein Ober- und ein Untereigentum.¹⁰ Hieraus wurde dasErbbaurecht konstruiert und im Jahr 1900 durch einen von der Stadt Frankfurtabgeschlossenen Erbbauvertrag eingeführt und erstmalig angewendet.¹¹

Anfänglich war das Erbbaurecht Bestandteil des Bürgerlichen Gesetzbuch. Die Erbbaurechtsverordnung wurde als eigenes Gesetz am 15.01.1919 erlassen.¹²

Die Intension bei der Schaffung der Erbbaurechtsverordnung 1919 warenhauptsächlich soziale und sozialpolitische Aspekte¹³ sowie die Förderung vonwohnungsbaupolitischen Maßnahmen.¹⁴ Das oberste Ziel war nach dem ErstenWeltkrieg, den Erwerb von Eigentum auch sozial- und einkommensschwachenBevölkerungsschichten zu ermöglichen und somit die Wohnungsnot - vor allem inden Ballungsgebieten - zu lindern.¹⁵ Auch sollte der spekulative Erwerb von Grundund Boden reduziert werden.¹⁶

Des Weiteren mussten Institutionen mit einer sozialen Verantwortung oder einem öffentlichen Interesse - vor allem Kirchen, Stiftungen oder Kommunen - ein Grundstück fortan nicht verkaufen, sondern konnten durch die Vergabe eines Erbbaurechts eine Nutzung sowie eine Bebauung ihres Grund und Bodens ermöglichen, was ansonsten auch aufgrund von gesetzlichen oder satzungsrechtlichen Gründen nicht durchführbar gewesen wäre.¹⁷

Das Erbbaurecht war in den ersten Dekaden seiner Existenz hauptsächlich imBereich der Wohnbebauung und Landwirtschaft anzufinden. Nach dem ZweitenWeltkrieg und der daraus resultierenden starken Zerstörung von Gebäuden undStädten erhöhte sich die Bedeutung des Erbbaurechts deutlich. Heutzutage werden zusätzlich zu wohnwirtschaftlichen Immobilien vermehrt auch gewerblich und industriell genutzte Grundstücke im Erbbaurecht vergeben.¹⁸

In den Jahren nach der Wiedervereinigung 1990 bekam das Erbbaurecht nochmalseine erhöhte Aufmerksamkeit. Da eine Vielzahl von Gebäuden auf fremden Grundund Boden in der ehemaligen DDR vorhanden waren, musste einInteressensausgleich zwischen den Grundstückseigentümern und den berechtigtenGebäudenutzern gefunden werden. Hierzu bekamen die Grundstücksnutzer einWahlrecht. Entweder konnte das Grundstück vom Grundstückseigentümer erworbenwerden oder für das bebaute Grundstück ein Erbbaurecht bestellt werden. Ausdiesem Grund wurden in den 1990er Jahren in den neuen Bundesländernzahlreiche Erbbaurechte neu erschaffen.¹⁹ Hierfür war der §15 desSachenrechtsbereinigungsgesetzes, welches im Zuge der Wiedervereinigungerschaffen wurde, von großer Bedeutung.²⁰

Genaue statistische Daten zum exakten Anteil von Erbbaurechten amGrundstückseigentum in Deutschland sind nach Recherche des Autors nichtvorhanden.²¹

Eine Untersuchung in den 1970er Jahren hat ergeben, dass „der Anteil derErbbaurechte an allen Grundbuchblättern in Bayern 1,7% und in Hessen 1,41%betrug.“²² Knab und Harder sind der Meinung, dass Erbbaurechte in den nördlichenBundesländern üblicher sind als im Süden.²³ Zudem ist das Erbbaurecht in den neuen Bundesländern nach Ansicht von Lindner - trotz Sachenrechtsbereinigungsgesetz - sehr wenig verbreitet, während im ehemaligen West-Berlin eine Vielzahl von Erbbaurechten existiert.²⁴

Grundsätzlich kann davon ausgegangen werden, dass heutzutage „der Anteil der Erbbaurechte in Relation zum Grundeigentum bei ca. 3 v.H. liegen dürfte.“²⁵ Diese Schätzung macht deutlich, dass Erbbaurechte eine Nische im deutschen Immobilienmarkt darstellen.

Die über Jahre hinweg geltende Erbbaurechtsverordnung wurde im Januar 2008 durch das nun gültige Erbbaurechtsgesetz abgelöst, wobei der Inhalt unverändert geblieben ist²⁶, sodass sich im Wesentlichen nur der Name geändert hat.

3 Grundlagen und wesentliche Aspekte von Erbbaurechten

3.1 Erbbaurecht und Erbbaurechtsgesetz

3.1.1 Einführung in das Erbbaurecht

Die gesetzlichen Bestimmungen des Erbbaurechts sind im Erbbaurechtsgesetz geregelt.²⁷ Dort ist auch die Legaldefinition des Erbbaurechts zu finden: „Ein Grundstück kann in der Weise belastet werden, daß demjenigen, zu dessen Gunsten die Belastung erfolgt, das veräußerliche und vererbliche Recht zusteht, auf oder unter der Oberfläche des Grundstücks ein Bauwerk zu haben.“²⁸

Das Erbbaurecht ist folglich eine Sonderform des Eigentums an Grundstücken und kann als grundstücksgleiches Recht betrachtet werden.²⁹ Das Erbbaurecht ist dabei kein Vollrecht, sondern ein beschränkt dingliches Recht, auch wenn der Erbbauberechtigte die gleichen Rechte wie ein Eigentümer erhält und das Erbbaurecht als eigenständiges Grundstück behandelt wird.³⁰ Erbbauberechtigter kann grundsätzlich jede natürliche oder juristische Person sein.³¹

Entgegen dem Grundsatz der Einheit von Grund und Boden sowie Bauwerken imdeutschen Recht³² ist bei einem Erbbaurecht der Eigentümer des Grund undBodens nicht der Eigentümer der darauf errichteten Gebäude.³³ Das Bauwerk wird als wesentlicher Bestandteil des Erbbaurechts und nicht des Erbbaurechtsgrundstücks angesehen.³⁴ Das Erbbaurecht steht demnach originärenGrundstücken im Volleigentum wirtschaftlich sowie juristisch nahe³⁵ und kann alseigentumsähnliche Form des Grundstückseigentums angesehen werden.³⁶ DerErbbauberechtigte verfügt somit über Besitzrechte am Grundstück, wobei dieEigentumsrechte des Erbbaurechtsgrundstückseigentümers eingeschränkt sind.³⁷

Goepfert hingegen führt das Erbbaurecht nicht als Volleigentum, sondern als Form des Teileigentums auf³⁸ und bezeichnet dieses als beschränktes Eigentum.³⁹ Diese Sichtweise ist in Theorie und Praxis nicht verbreitet.

Die Begründung eines Erbbaurechts erfolgt, analog zur Übertragung des Eigentumsan einem Grundstück im eigentlichen Volleigentum, entsprechend den gesetzlichenRegelungen des §873 Abs. 1 BGB. Es bedarf ebenfalls eines schuldrechtlichenVertrages mit notarieller Beurkundung (siehe hierzu Punkt 3.2) sowie eine dinglicheEinigung zwischen dem Erbbaugrundstückseigentümer und des zukünftigenErbbauberechtigten sowie die Eintragung des Erbbaurechts im Grundbuch desErbbaugrundstücks.⁴⁰ Die Übertragung eines Erbbaurechts ist in §11 ErbbauRGgeregelt⁴¹ und enthält grundsätzlich die gleichen Regelungen wie einGrundstückskaufvertrag.⁴²

Der Erbbauberechtigte wird mit Entstehung des Erbbaurechts unmittelbar und automatisch Eigentümer von allen bereits bestehenden und auch zukünftig noch zu errichtenden Gebäuden auf dem Erbbaugrundstück.⁴³

Analog zu üblichen Grundstücksgeschäften, kann ein Erbbaurecht demnach übertragen, mit einem Recht belastet oder geändert werden.⁴⁴

3.1.2 Arten von Erbbaurechten

Das bislang beschriebene Erbbaurecht und das im Laufe dieser Arbeit wesentliche Erbbaurecht ist das übliche Konstrukt, bei dem der Grundstückseigentümer ein Erbbaurecht zugunsten eines Dritten begründet.⁴⁵

Es gibt weitere Sonderformen von Erbbaurechten, welche im Folgenden nach Jenn ⁴⁶ kurz erläutert werden.

Eine spezielle Form des Erbbaurechts ist das Eigentümererbbaurecht, bei dem der Grundstückseigentümer zugleich Erbbauberechtigter ist.

Bei dem Sonderfall Untererbbaurecht lastet dieses Erbbaurecht nicht direkt auf dem Erbbaugrundstück, sondern auf einem anderen Erbbaurecht, welches dann eine Art Obererbbaurecht ist.

Der Spezialfall Gesamterbbaurecht bedeutet, dass diese Art des Erbbaurechts gleichzeitig auf mehreren Grundstücken, welche sich auch in unterschiedlichen Eigentumsverhältnissen befinden können, lastet.

Das Nachbarerbbaurecht ist eine umstrittene Form, die anstelle eines Gesamterbbaurechts begründet werden kann. Es kommt etwa zur Anwendung, wenn ein Gebäude auf mehreren Grundstücken errichtet und kein Gesamterbbaurecht vergeben werden soll. Für jedes betroffene Grundstück wird ein eigenes Erbbaurecht begründet.

Ein weiterer Sonderfall ist das Wohnungserbbaurecht und Teilerbbaurecht. Dort wirdbei Neuerrichtung eines Gebäudes im Sonder- und Teileigentum ein bestehendesErbbaurecht in mehrere inhaltsgleiche Wohnungs- und Teilerbbaurechteuntergliedert.

3.1.3 Inhalte des Erbbaurechtsgesetzes

Die Vorschriften des Erbbaurechtsgesetzes regeln die Rechte und Pflichten für denGrundstückseigentümer und den Erbbauberechtigen, welche sich aus demErbbaurecht ergeben.⁴⁷ Neben diesen besonderen Vorschriften finden - mitAusnahme der §§925, 927, 928 BGB - auch die Vorschriften des BGB Anwendung.Hierbei gilt, dass die Vorschriften im Erbbaurechtsgesetz Vorrang haben und dasBGB somit untergeordnet ist.⁴⁸

Das Erbbaurechtsgesetz ist in sechs Bereiche mit insgesamt 39 Paragrafen unterteilt und wurde zuletzt am 01. Oktober 2013 geändert:⁴⁹ x Begriff und Inhalt des Erbbaurechts (§§1-13 ErbbauRG) x Grundbuchvorschriften (§§14-17 ErbbauRG)x Beleihung (§§18-22 ErbbauRG) x Feuerversicherung und Zwangsversteigerung (§§23-25 ErbbauRG) x Beendigung, Erneuerung und Heimfall (§§26-34 ErbbauRG)x Schlussbestimmungen (§§35-39 ErbbauRG) Die Vorschriften und Regelungen verdeutlichen, dass eine Vielzahl der Inhalte undAspekte des Erbbaurechts gesetzlich vorgeschrieben und somit berücksichtigt sind.

Aus diesem Grund herrscht nach Ansicht des Autors im Grunde eine hohe Rechtssicherheit im Umgang mit Erbbaurechten.

3.2 Grundbuch und Erbbaugrundbuch

Wie bereits in Punkt 3.1.1 aufgeführt, entsteht das Erbbaurecht nach §11 Abs. 1 ErbbauRG in Verbindung mit §873 Abs. 1 BGB durch Einigung der Parteien über die Bestellung des Erbbaurechts sowie der Eintragung im Grundbuch und im Erbbaurechtsgrundbuch.⁵⁰

Die Besonderheit ist, dass Erbbaurechte in zwei Grundbüchern - im Grundbuch des Erbbaurechtsgrundstücks und im Erbbaugrundbuch - geführt werden.⁵¹

Bei Eintragung des Erbbaurechts wird das Erbbaugrundbuch angelegt (siehe Abbildung 1).⁵²

Abbildung 1: Erbbaugrundbuch Aufschrift

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Quelle: Jenn, 2009, S. 191

Der Aufbau des Erbbaurechtsgrundbuchs entspricht im Wesentlichen dem Aufbau des Grundbuchs eines herkömmlichen Grundstücks.⁵³

Abbildung 2: Erbbaugrundbuch Aufschrift

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Quelle: Jenn, 2009, S. 192

In der ersten Abteilung (siehe Abbildung 3) ist der Erbbauberechtigte aufgeführt.

Abbildung 3: Erbbaugrundbuch Erste Abteilung Eigentümer

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Quelle: Jenn, 2009, S. 192

In der zweiten Abteilung das Erbbaurecht als Belastung eingetragen (Abbildung 3 und Abbildung 4).).

Abbildung 4: Erbbaugrundbuch Zweite Abteilung Rangstelle

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Quelle: Jenn, 2009, S. 190

Darüber hinaus ist die Laufzeit des Erbbaurechts inklusive etwaiger Bestimmungen oder Bedingungen hinterlegt (siehe Abbildung 5 und Abbildung 6).⁵⁵

Abbildung 5: Erbbaugrundbuch Zweite Abteilung Lasten und Beschränkungen

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Quelle: Jenn, 2009, S. 190

Nach §10 Abs. 1 Satz 1 ErbbauRG muss das Erbbaurecht im Grundbuch desErbbaurechtsgrundstückes zwingend an erster Rangstelle - vor allen Rechten in derzweiten und dritten Abteilung - eingetragen werden, sodass hierfür etwaigeVorbelastungen durch Löschung oder Rangrücktritt geregelt werden müssen.

Abbildung 6: Erbbaugrundbuch Zweite Abteilung Erbbauzins und Vorkaufsrecht

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Quelle: Jenn, 2009, S. 193

Bezüglich des Inhalts kann zwischen dem Grundbuch des Erbbaurechtsgrundstücks und dem Erbbaugrundbuch Bezug genommen werden.⁵⁶

Das Erbbaugrundbuch besitzt im Bestandsverzeichnis einen Vermerk zumErbbaurecht, zum belasteten Grundstück und dessen Eigentümer. In der zweitenAbteilung des Erbbaugrundbuchs ist der Erbbauzins als Belastung eingetragen.⁵⁷

Darüber hinaus stehen im Erbbaugrundbuch alle weiteren das Erbbaurecht betreffenden Eintragungen und dinglichen Belastungen sowie Auskünfte zum Erbbauzins, einer etwaigen Indexierung oder vereinbarte Vorkaufsrechte.⁵⁸

3.3 Erbbaurechtsvertrag

3.3.1 Ausgestaltung und Inhalte des Erbbaurechtsvertrages

Der Erbbaurechtsvertrag begründet die Verpflichtungen des Grundstückseigentümers gegenüber dem Erbbauberechtigten und bestimmt dengenauen Inhalt des zu schaffenden Erbbaurechts.⁵⁹ Da das Erbbaurecht an sichdurch das Erbbaurechtsgesetz geregelt ist und der Erbbaurechtsvertrag individuellvereinbart und verhandelt werden kann, ist gerade dieser Vertrag fürImmobilieninvestoren im Rahmen des Investitionsprozesses von essenziellerBedeutung.

Bei einem Erbbaurechtsvertrag sind die allgemeinen Vorschriften über denAbschluss und die Wirksamkeit eines Vertrages zu berücksichtigen.⁶⁰ Der schuldrechtliche Erbbaurechtsvertrag muss nach §11 Abs. 2 ErbbauRG in Verbindung mit §311b BGB notariell beurkundet werden. In dem Erbbaurechtsvertrag verpflichtet sich der Erbbaurechtsgrundstückseigentümer, das Erbbaurecht zu bestellen.⁶¹

Der genaue Inhalt und die Aspekte des Erbbaurechts können imErbbaurechtsvertrag von den Parteien individuell und relativ frei vereinbart werden,sodass es eine Vielzahl an möglichen Vereinbarungen in einemErbbaurechtsvertrag geben kann.⁶² Laut Jenn gibt es hierbei folgendeMindestinhalte, welche geregelt werden und im Erbbaurechtsvertrag enthalten seinsollen:⁶³

x Wer hat das Erbbaurecht zu begründen?

x Wer soll der Berechtigte aus dem Erbbaurecht sein?

x Welche(s) Grundstück(e) ist/sind durch das Erbbaurecht zu belasten?

x Ist für das Erbbaurecht eine Gegenleistung zu erbringen und ggf. welche?

x Soll das Erbbaurecht für einen bestimmten Zeitraum gelten und ggf. fürwelchen?

Zur Veranschaulichung ist in der Anlage (Anlage 3 - Muster Erbbaurechtsvertrag) beispielhaft ein Erbbaurechtsvertrag beigefügt.

In den folgenden Abschnitten werden die Inhalte und erforderlichen Regelungenerläutert.

3.3.2 Das Erbbaurechtsgrundstück und dessen Bauwerke

Das Erbbaurecht wird auf ein Grundstück im Ganzen vergeben und kann - ohnevorherige Teilung - nicht auf Teile eines Flurstückes vergeben werden.⁶⁴ Durch einGesamterbbaurecht (siehe auch Abschnitt 3.1.2) könnten mehrere Grundstücke miteinem Erbbaurecht versehen werden.⁶⁵ Des Weiteren ist die „Beschränkung desErbbaurechts auf einen Teil eines Gebäudes, insbesondere ein Stockwerk ..unzulässig.“⁶⁶

Der §1 Abs. 1 ErbbauRG regelt, dass der Erbbauberechtigte ein Bauwerk auf demGrundstück haben kann⁶⁷ und zur Entstehung auf das Haben ausgerichtet seinmuss.⁶⁸ Das Bauwerk kann zum Zeitpunkt der Begründung des Erbbaurechtsbereits bestehen oder erst später durch den Erbbauberechtigten errichtet werden.⁶⁹ Ein bestehendes Bauwerk geht bei Bestellung eines Erbbaurechts auf denErbbaurechtsnehmer über.⁷⁰

Die Definition des Begriffes Bauwerk ist sehr weit zu fassen. Ein Bauwerk im Sinne des §1 ErbbauRG kann jegliche Art von Gebäude - unabhängig vom Nutzungszweck - sein.⁷¹ Neben gewerblich oder wohnwirtschaftlich genutzten Gebäuden sind auch Verkehrsbauwerke, Versorgungsanlagen sowie Sport- und Freizeitanlagen unter einem Bauwerk zu verstehen.⁷²

Bei noch nicht mit einem Bauwerk versehenen Grundstücken ist imErbbaurechtsvertrag das Ausmaß der vom Erbbauberechtigten beabsichtigtenBebauung zu regeln. Hierbei sollen die Art und der Umfang der zulässigenBebauung sowie die Anzahl der Bauwerke konkretisiert werden.⁷³ Die Genauigkeitder Beschreibung kann oberflächlich und mit ungefähren Angaben gehaltenwerden.⁷⁴ Der Erbbaurechtsgeber kann demnach auch eine sehr spezielle undkonkrete Nutzung des Bauwerks im Erbbaurechtsvertrag festlegen.

Beachtet werden muss zudem der §1 Abs. 2 ErbbauRG, wonach sich das Erbbaurecht auf einen für das Bauwerk nicht erforderlichen Teil des Grundstücks erstrecken kann, sofern das Bauwerk wirtschaftlich die Hauptsache bleibt.⁷⁵

3.3.3 Erbbauzins und Preisklausel

3.3.3.1 Der entgeltliche Erbbauzins

Grundsätzlich kann ein Erbbaurecht entgeltlich oder unentgeltlich vergeben werden.⁷⁶ Da der Grundstückseigentümer meist wirtschaftliche Interessen verfolgt und der Erbbauzins nicht gesetzlich vorgeschrieben ist, ist es notwendig eine konkrete Vereinbarung über die Zahlung eines Erbbauzinses zu treffen.⁷⁷ In der Regel wird in der Praxis ein entgeltlicher Erbbauzins vereinbart.⁷⁸

Bei einem entgeltlichen Erbbaurecht kann zwischen einer Einmalzahlung, mehrerenEinzelzahlungen oder wiederkehrenden Zahlungen unterschieden werden.⁷⁹ DieseZahlungen können neben Geldzahlungen prinzipiell auch Sachleistungen sein.⁸⁰

Das Entgelt in wiederkehrenden Zahlungen wird in §9 Abs. 1 ErbbauRG perLegaldefinition als Erbbauzins bezeichnet.⁸¹ Bei der in dieser Ausarbeitungbetrachteten Art des Erbbaurechts und Form des Erbbaurechtsvertrages schuldetder Erbbauberechtigte dem Erbbaugrundstückseigentümer als Gegenleistungregelmäßig einen Erbbauzins. Hierbei handelt es sich um einen Rechtskauf, sodassdie zugrunde liegende Rechtsvorschrift in §453 Abs. 1 BGB geregelt ist.⁸² Üblicherweise beträgt der Erbbauzins einen bestimmten Prozentsatz desGrundstückswertes (meist zwischen 4% bis 6% jährlich) und wird vierteljährlich imVoraus entrichtet.⁸³

3.3.3.2 Der schuldrechtliche und dingliche Erbbauzins

Die Verpflichtung zur Leistung einer Zahlung wird im Erbbaurechtsvertrag vereinbart.⁸⁴ Da es sich um ein schuldrechtliches Vertragsverhältnis handelt, ist zu beachten, dass bei Veräußerung des Erbbaurechts eine Vereinbarung zwischen den ursprünglichen Vertragsparteien und dem Erwerber zu treffen ist, da ansonsten die ursprüngliche Vereinbarung der Gegenleistung bestehen bleibt.⁸⁵

Entgegen der im vorherigen Absatz beschriebenen schuldrechtlichen Vereinbarung,kann der Erbbauzins durch Anwendung des §9 Abs. 1 ErbbauRG als Reallast behandelt und somit als dinglicher Erbbauzins vereinbart werden.⁸⁶ Dieser entsteht durch Einigung der Parteien über den Erbbauzins und durch Eintragung im Erbbaugrundbuch.⁸⁷ Durch die Belastung des Erbbaurechts mithilfe eines dinglichen Erbbauzinses geht die Verpflichtung zur Leistung einer Zahlung auch auf die Rechtsnachfolger des Erbbauberechtigten über, wobei der Begünstigte der jeweilige Erbbaurechtsgrundstückseigentümer bleibt.⁸⁸

Zusammenfassend bedeutet dies, dass es vorteilhaft ist, einen dinglichen Erbbauzins vereinbart zu haben, damit im Falle einer Veräußerung automatisch die Verpflichtung zur Zahlung auf den künftigen Erbbauberechtigten übergeht, ohne dass es eine schuldrechtliche Vereinbarung hierzu bedarf.

3.3.3.3 Die Wertsicherung

Für den dinglichen Erbbauzins kann per schuldrechtlicher oder dinglicher Vereinbarung eine Wertsicherungsklausel vereinbart werden.⁸⁹

Auch hier liegt der Vorteil einer dinglichen Wertsicherungsklausel darin, dass diese nach Eintragung im Grundbuch automatisch für die Rechtsnachfolger des Erbbaugrundstückseigentümers und des Erbbauberechtigten gültig ist.⁹⁰

Die dingliche Vereinbarung ergibt sich durch die Eintragung einer Vormerkung im Grundbuch.⁹¹

Das Preisklauselgesetz regelt die Zulässigkeit von Wertsicherungsklauseln. Hierbei ist zwischen Leistungsvorbehalten, Spannungsklauseln und Gleitklauseln zu unterscheiden.⁹²

Beim Leistungsvorbehalt wird die Höhe des Erbbauzinses bei Eintritt einer bestimmten Voraussetzung durch die Parteien neu festgesetzt. Der Leistungsvorbehalt ist zulässig, wenn die Anpassung des Erbbauzinses nicht automatisch erfolgt und ein Ermessensspielraum besteht.⁹³

Eine Spannungsklausel ist zulässig, wenn die Höhe des Erbbauzinses vom künftigen Wert gleichartiger oder vergleichbarer Leistungen abhängig gemachtwird.⁹⁴

Bei einer Gleitklausel erfolgt die Anpassung des Erbbauzinses automatisch beiÄnderung der vereinbarten Vergleichsgröße. In einem Erbbaurechtsvertrag ist eineGleitklausel zulässig, wenn der Erbbaurechtsvertrag eine Laufzeit von mehr als 30Jahren besitzt. Bei einer kürzeren Laufzeit ist die Gleitklausel nur dann wirksam,wenn eine Beendigung des Erbbaurechts durch den Grundstückseigentümer fürzehn Jahre ausgeschlossen ist oder der Erbbauberechtigte das Recht hat, dieLaufzeit einseitig auf mindestens zehn Jahre zu verlängern. Die vereinbarteVergleichsgröße muss zwingend ein amtlicher Index (etwa derVerbraucherpreisindex) sein.⁹⁵

3.3.4 Die Laufzeit

Die Laufzeit des Erbbaurechts ist gesetzlich nicht geregelt, sodass dieses sowohl mit einer bestimmten Laufzeit als auch unbefristet vereinbart werden kann.⁹⁶

In der Praxis ist ein Erbbaurecht mit einer bestimmten Laufzeit und einer zeitlichen Befristung üblich (siehe auch Abbildung 5).⁹⁷ An dieser Stelle ist eine eindeutige Bestimmung der vereinbarten Laufzeit zu beachten, sodass sich das Ende der Laufzeit aus dem Grundbuch oder der dortigen Bezugsurkunde ergeben muss.⁹⁸ Normalerweise wird eine Laufzeit- abhängig auch von der Restnutzungsdauer der aufstehenden Gebäude - zwischen 40 und 99 Jahren vereinbart.⁹⁹

Eine automatische Verlängerung des Erbbaurechts um einen bestimmten Zeitraum nach Ende der vereinbarten Laufzeit ist zulässig, wenn dies im Grundbuch eingetragen ist.¹⁰⁰

[...]

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¹ Corpus Sireo, 2017

² Vgl. Sievers, 2017

³ Siehe Thies, 2017

⁴ Siehe Heintze, 2017

⁵ In Anlehnung an Pulletz, 2014a, S. 226ff. und Pulletz, 2014b, S. 668

⁶ In Anlehnung an Jenn, 2009, S. 187

⁷ Vgl. Falk, 1997, S. 382

⁸ In Anlehnung an Brauer, 2013a, S. 41f.

⁹ Vgl. Grundmann, 2005, S. 935 sowie Ruff, 2010, S. 245

¹⁰ Vgl. Sailer, 2005, S. 15 ähnlich Grundmann, 2005, S. 935

¹¹ Vgl. Sailer, 2005, S. 15

¹² Vgl. Sailer, 2005, S. 15 sowie Freund, 1997, S. 266 und Grundmann, 2005, S. 935

¹³ Vgl. Freund, 1997, S. 266

¹⁴ Vgl. Usinger, 2006, S. 145

¹⁵ Vgl. Freund, 1997, S. 269 sowie Handschumacher, 2014, S. 52

¹⁶ Vgl. Freund, 1997, S. 269

¹⁷ Vgl. Freund, 1997, S. 269 sowie Ruff, 2010, S. 245 und Handschumacher, 2014, S. 52

¹⁸ Vgl. Freund, 1997, S. 269f. sowie Usinger, 2006, S. 145

¹⁹ Vgl. Handschumacher, 2014, S. 52f.

²⁰ Vgl. Handschumacher, 2014, S. 52f.

²¹ Unterstützt durch Jenn, 2009, S. 183

²² Jenn, 2009, S. 183

²³ Siehe Knab/Harder, 2015, S. 17

²⁴ Vgl. Knittel, Lindner et al., 2008, S. 32 bestätigt durch Licher, 2009, S. 24

²⁵ Freund, 1997, S. 269f.

²⁶ Vgl. Jenn, 2009, S. 185

²⁷ Vgl. Steinforth, 2013, S. 112 und Handschumacher, 2014, S. 52 sowie Jenn, 2009, S. 185

²⁸ §1 Ab, S. 1 ErbbauRG

²⁹ Vgl. Steinforth, 2013, S. 112 ebenso Handschumacher, 2014, S. 9

³⁰ Vgl. Handschumacher, 2014, S. 52f. sowie Grundmann, 2005, S. 935

³¹ Vgl. Usinger, 2006, S. 146

³² Siehe §§93ff. BGB

³³ Vgl. Jenn, 2009, S. 183f. sowie Handschumacher, 2014, S. 52

³⁴ Vgl. Usinger, 2006, S. 165 sowie Grundmann, 2005, S. 936

³⁵ Vgl. Lindauer, 2016, S. 23

³⁶ Vgl. Handschumacher, 2014, S. 53

³⁷ Vgl. Handschumacher, 2014, S. 8

³⁸ Vgl. Goepfert, 2016a, S. 98

³⁹ Vgl. Goepfert, 2016c, S. 156

⁴⁰ Vgl. Jenn, 2009, S. 188 sowie Steinforth, 2013, S. 113 und Goepfert, 2016c, S. 158

⁴¹ Siehe §11 ErbbauRG

⁴² Vgl. Usinger, 2006, S. 165

⁴³ Vgl. Jenn, 2009, S. 183f. sowie Usinger, 2006, S. 165

⁴⁴ Vgl. Jenn, 2009, S. 215

⁴⁵ Nach Jenn, 2009, S. 185f.

⁴⁶ Siehe Jenn, 2009, S. 187

⁴⁷ Vgl. Jenn, 2009, S. 187

⁴⁸ Siehe §11 ErbbauRG

⁴⁹ Siehe §§1-39 ErbbauRG

⁵⁰ Vgl. Goepfert, 2016c, S. 158 ausführlich Grundmann, 2005, S. 939ff.

⁵¹ Vgl. Trübestein/Pruegel, 2012, S. 34

⁵² Vgl. Jenn, 2009, S. 190 und Handschumacher, 2014, S. 54 und Steinforth, 2013, S. 113

⁵³ Vgl. Goepfert, 2016c, S. 158 sowie Jenn, 2009, S. 191 und Steinforth, 2013, S. 113

Im Bestandsverzeichnis des Grundbuchs des Erbbaurechtsgrundstücks wird das Erbbaurecht eingetragen (siehe Abbildung 2).⁵⁴

⁵⁴ Vgl. Trübestein/Pruegel, 2012, S. 33 In der zweiten Abteilung das Erbbaurecht als Belastung eingetragen (Abbildung 3

⁵⁵ Vgl. Jenn, 2009, S. 189 Abbildung 6: Erbbaugrundbuch Zweite Abteilung Erbbauzins und Vorkaufsrecht

⁵⁶ Vgl. Jenn, 2009, S. 189

⁵⁷ Vgl. Trübestein/Pruegel, 2012, S. 34

⁵⁸ Vgl. Jenn, 2009, S. 191

⁵⁹ Vgl. Jenn, 2009, S. 187

⁶⁰ Vgl. Jenn, 2009, S. 188

⁶¹ Vgl. Goepfert, 2016c, S. 158 ähnlich Jenn, 2009, S. 193

⁶² Vgl. Jenn, 2009, S. 193

⁶³ Siehe Jenn, 2009, S. 193

⁶⁴ Vgl. Jenn, 2009, S. 194 sowie Usinger, 2006, S. 146

⁶⁵ Vgl. Jenn, 2009, S. 194 und Usinger, 2006, S. 146

⁶⁶ Siehe §1 Ab, S. 3 ErbbauRG

⁶⁷ Siehe §1 Ab, S. 1 ErbbauRG

⁶⁸ Vgl. Grundmann, 2005, S. 947

⁶⁹ Vgl. Jenn, 2009, S. 194 ebenso Handschumacher, 2014, S. 53

⁷⁰ Vgl. Usinger, 2006, S. 165

⁷¹ Vgl. Jenn, 2009, S. 194 sowie Usinger, 2006, S. 147

⁷² Vgl. Usinger, 2006, S. 147 sowie Jenn, 2009, S. 194 und Grundmann, 2005, S. 947

⁷³ Vgl. Jenn, 2009, S. 194 ebenso Usinger, 2006, S. 147

⁷⁴ Vgl. Jenn, 2009, S. 194f. auch Handschumacher, 2014, S. 53 und Usinger, 2006, S. 147

⁷⁵ Siehe §1 Ab, S. 2 ErbbauRG

⁷⁶ Vgl. Jenn, 2009, S. 195 und Grundmann, 2005, S. 976

⁷⁷ Vgl. Usinger, 2006, S. 157f.

⁷⁸ Vgl. Steinforth, 2013, S. 113

⁷⁹ Vgl. Jenn, 2009, S. 195

⁸⁰ Vgl. Jenn, 2009, S. 195 ähnlich Usinger, 2006, S. 158

⁸¹ Siehe §9 Ab, S. 1 ErbbauRG

⁸² Vgl. Jenn, 2009, S. 188

⁸³ Vgl. Usinger, 2006, S. 158 ähnlich Kiss, 2008, S. 18

⁸⁴ Vgl. Jenn, 2009, S. 195

⁸⁵ Vgl. Jenn, 2009, S. 195f. ähnlich Usinger, 2006, S. 158

⁸⁶ Siehe §9 Ab, S. 1 ErbbauRG

⁸⁷ Vgl. Jenn, 2009, S. 196

⁸⁸ Vgl. Jenn, 2009, S. 196 sowie Usinger, 2006, S. 158

⁸⁹ Vgl. Jenn, 2009, S. 199 sowie Usinger, 2006, S. 159

⁹⁰ Vgl. Jenn, 2009, S. 199 und Usinger, 2006, S. 159 ausführlich Grundmann, 2005, S. 976f.

⁹¹ Vgl. Usinger, 2006, S. 159

⁹² Vgl. Jenn, 2009, S. 199

⁹³ Vgl. Jenn, 2009, S. 199 sowie Usinger, 2006, S. 162f.

⁹⁴ Vgl. Jenn, 2009, S. 200 ausführlicher Usinger, 2006, S. 163

⁹⁵ Vgl. Jenn, 2009, S. 200 ausführlicher Usinger, 2006, S. 159ff.

⁹⁶ Vgl. Jenn, 2009, S. 200 ebenso Steinforth, 2013, S. 113 und Usinger, 2006, S. 149

⁹⁷ Vgl. Jenn, 2009, S. 200 ähnlich Grundmann, 2005, S. 955

⁹⁸ Vgl. Jenn, 2009, S. 200

⁹⁹ Vgl. Steinforth, 2013, S. 114 ähnlich Usinger, 2006, S. 149

¹⁰⁰ Vgl. Jenn, 2009, S. 200