Kaum ein Gebäude entspricht im Zeitpunkt des Erwerbs den Vorstellungen des neuen Eigentümers.
Wer also beabsichtigt, eine Immobilie zu erwerben, um sie im Anschluss zu vermieten und diese zeitnah umfangreichen Renovierungsmaßnahmen zu unterziehen, kann sich leicht mit dem Tatbestand der anschaffungsnahen Herstellungskosten konfrontiert sehen. Bei den klassischen Werbungskosten, die diesbezüglich im Rahmen der Einkunftserzielung durch Vermietung und Verpachtung (§21 EStG) geltend gemacht werden können, handelt es sich zum einen um sogenannte Erhaltungsaufwendungen und zum anderen um Herstellungsaufwand. Die anschaffungsnahen Herstellungskosten nehmen hierbei eine Sonderstellung ein, die maßgeblich für den Werbungskostenabzug sein kann.
Inhaltsverzeichnis
1. ) Einleitung
2. ) Erhaltungsaufwand/Herstellungskosten
3. ) Anschaffungsnahe Herstellungskosten
4. ) Beispiel
5. ) Spezialfälle
6. ) Fazit
Zielsetzung & Themen
Die vorliegende Arbeit zielt darauf ab, die steuerliche Behandlung von Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen an Immobilien zu differenzieren, um die Abgrenzung zwischen sofort abziehbaren Werbungskosten und aktivierungspflichtigen anschaffungsnahen Herstellungskosten zu verdeutlichen.
- Definition und Abgrenzung von Erhaltungsaufwand und Herstellungskosten
- Rechtliche Grundlagen der anschaffungsnahen Herstellungskosten
- Die 15-Prozent-Grenze als entscheidendes Kriterium
- Steuerliche Behandlung bei Überschreiten der Aufwandsgrenzen
- Sonderregelungen für schadensbedingte Instandsetzungen
Auszug aus dem Buch
3. Anschaffungsnahe Herstellungskosten
Besonderer Beachtung bedürfen jedoch Aufwendungen, die innerhalb von drei Jahren nach der Anschaffung des Gebäudes verausgabt werden: Überschreiten nämlich die Aufwendungen, die innerhalb von drei Jahren nach Übergang von Nutzen und Lasten (§39 AO) für Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen verausgabt werden, netto 15 % der Anschaffungskosten des Gebäudes, so sind diese gesamtheitlich als anschaffungsnahe Herstellungskosten im Sinne des §6 Absatz 1 Nummer 1 a EStG zu behandeln, was zur Folge hat, dass diese Aufwendungen, die dem Grunde nach Erhaltungsaufwendungen darstellen, der AfA-Bemessungsgrundlage des gesamten Objekts zugeschlagen werden und zusammen mit diesem über einen Zeitraum von üblicherweise 50 Jahren, also mit jährlich 2% abgeschrieben werden müssten. Explizit hiervon ausgenommen sind Aufwendungen im Sinne des § 255 Absatz 2 Satz 1 des Handelsgesetzbuches, also „die Aufwendungen, die durch den Verbrauch von Gütern und die Inanspruchnahme von Diensten für die Herstellung eines Vermögensgegenstands, seine Erweiterung oder für eine über seinen ursprünglichen Zustand hinausgehende wesentliche Verbesserung entstehen“, also klassische Herstellungskosten, sowie Erhaltungsarbeiten, die üblicherweise jährlich anfallen.
Zusammenfassung der Kapitel
1. ) Einleitung: Die Einleitung führt in die Problematik ein, dass Immobilienkäufer bei zeitnahen Renovierungen mit dem steuerlichen Tatbestand der anschaffungsnahen Herstellungskosten konfrontiert werden können.
2. ) Erhaltungsaufwand/Herstellungskosten: Dieses Kapitel definiert die Begriffe Erhaltungsaufwand und Herstellungskosten und erläutert deren unterschiedliche steuerliche Abzugsfähigkeit.
3. ) Anschaffungsnahe Herstellungskosten: Es wird dargelegt, unter welchen Voraussetzungen Instandsetzungsaufwendungen bei Überschreiten der 15-Prozent-Grenze innerhalb von drei Jahren als anschaffungsnahe Herstellungskosten aktiviert werden müssen.
4. ) Beispiel: Anhand einer Beispielrechnung wird die praktische Anwendung der 15-Prozent-Grenze bei Anschaffungskosten von 100.000 Euro verdeutlicht.
5. ) Spezialfälle: Das Kapitel behandelt Besonderheiten, etwa den Umgang mit verdeckten Mängeln bei Erwerb oder schadensbedingte Instandsetzungen durch Dritte.
6. ) Fazit: Die Arbeit schließt mit einer Zusammenfassung der Voraussetzungen für die Einstufung als anschaffungsnahe Herstellungskosten sowie der Ausnahme bei schuldhaftem Handeln Dritter.
Schlüsselwörter
Anschaffungsnahe Herstellungskosten, Erhaltungsaufwand, Instandsetzung, Modernisierung, EStG, AfA, Werbungskosten, 15-Prozent-Grenze, Immobilien, Steuerrecht, Gebäude, Anschaffungskosten, Vermögensgegenstand, Vermögensverwaltung, Abschreibung
Häufig gestellte Fragen
Worum geht es in dieser Arbeit grundsätzlich?
Die Arbeit befasst sich mit der steuerlichen Einordnung von Aufwendungen für Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen an Immobilien unmittelbar nach deren Erwerb.
Welche zentralen Themenfelder werden abgedeckt?
Die Themen umfassen die Unterscheidung zwischen sofort abziehbaren Erhaltungsaufwendungen und aktivierungspflichtigen Herstellungskosten sowie die Anwendung der gesetzlichen Regelungen des Einkommensteuergesetzes.
Was ist das primäre Ziel oder die Forschungsfrage?
Ziel ist es, die Kriterien für die Einordnung als "anschaffungsnahe Herstellungskosten" transparent zu machen und aufzuzeigen, ab wann Instandsetzungskosten nicht mehr sofort abziehbar sind.
Welche wissenschaftliche Methode wird verwendet?
Die Arbeit basiert auf einer Analyse der einschlägigen Steuerrichtlinien, Steuergesetze sowie aktueller Urteile des Bundesfinanzhofs.
Was wird im Hauptteil der Arbeit behandelt?
Der Hauptteil gliedert sich in die Definition der Begrifflichkeiten, die Erklärung der 15-Prozent-Grenze, praxisnahe Beispiele und die Erläuterung von Spezialfällen wie Schadensbeseitigungen.
Welche Schlüsselwörter charakterisieren die Arbeit?
Wichtige Begriffe sind anschaffungsnahe Herstellungskosten, Erhaltungsaufwand, AfA, 15-Prozent-Grenze und EStG.
Ab wann genau gelten Aufwendungen als anschaffungsnahe Herstellungskosten?
Dies ist der Fall, wenn die Netto-Aufwendungen für Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen innerhalb von drei Jahren nach der Anschaffung 15 Prozent der Anschaffungskosten des Gebäudes übersteigen.
Wie werden schadensbedingte Instandsetzungen durch Dritte behandelt?
Kosten, die nachweislich durch schuldhaftes Handeln eines Dritten verursacht wurden, zählen nicht zu den anschaffungsnahen Herstellungskosten und sind sofort als Erhaltungsaufwendungen abziehbar.
Spielt der Zustand der Immobilie bei Erwerb eine Rolle für die Steuer?
Ja, die objektive Betrachtung des Zustands ist entscheidend. Subjektive Vorstellungen des Erwerbers über den Zustand des Gebäudes sind für die steuerliche Einordnung in der Regel irrelevant.
Muss bei einem Mehrfamilienhaus das gesamte Gebäude betrachtet werden?
Nein, bei einem Gebäude mit mehreren Einheiten ist für die Prüfung der 15-Prozent-Grenze auf den jeweiligen selbstständigen Gebäudeteil abzustellen.
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- Anonym (Autor), 2018, Anschaffungsnahe Herstellungskosten. Abgrenzung und Besonderheiten, Múnich, GRIN Verlag, https://www.grin.com/document/413340
