Análisis de factibilidad para la adquisición de un inmueble como proyecto de inversión

Estado de Florida de los Estados Unidos de América


Estudio Científico, 2017
142 Páginas, Calificación: 20/20

Extracto

INDICE GENERAL

INTRODUCCIÓN

CAPÍTULO I. Propuesta de investigación
1.1 Planteamiento del problema
1.2 Objetivos General
1.3 Objetivos Específicos
1.4 Justificación
1.5 Interrogantes a ser respondidas con el desarrollo de la investigación
1.6 Alcance
1.7 Limitaciones

CAPÍTULO II. Marco Teórico
2.1 Fundamentos Teóricos
2.2.1 ¿Qué es un Proyecto?
2.2.2 Proyecto de inversión
2.2.2.1 Proceso de la Evaluación de Proyectos
2.2.2.1.1 Perfil o Gran Visión
2.2.2.1.2 Factibilidad o anteproyecto
2.2.2.1.3 Proyecto Definitivo
2.3 Definición conceptual del proyecto
2.3.1 Inversión inmobiliaria
2.3.2 Inversión Inmobiliaria en Venezuela
2.3.3 Inversión Inmobiliaria en EEUU
2.4 Antes de adquirir una propiedad en los EEUU se debe saber lo siguiente
2.5 Tipos de Propiedades a adquirir en los Estados Unidos
2.6 Top de ciudades de inversión en los Estados Unidos para el mercado Venezolano
2.7 Implicaciones fiscales en los Estados Unidos
2.8 Seguros disponibles a adquirir en los Estados Unidos
2.9 Flujo de Caja de Inversión
2.9.1 VAN
2.9.2 TIR

CAPÍTULO III. Marco Metodológico
3.1 Tipo de Investigación a implementar
3.2 Operacionalización de las variables
3.3 Consideraciones éticas de la investigación
3.4 Costo de la Investigación
3.5 Cronograma de actividades

CAPÍTULO IV. Resultados y análisis de la investigación
4.1 Evaluación de inversión inmobiliaria en Venta – Alquiler
4.1.1 Ciudad de Orlando
4.1.2 Ciudad de Tampa
4.1.3 Ciudad de Jacksonville
4.1.4 Ciudad de Fort Lauderdale
4.2 Flujo de Caja de Inversión Proyectado
4.3 Debilidades, Oportunidades, Fortalezas y Amenazas de la Inversión inmobiliara en EEUU – La Florida (Estados Unidos) Vs Distrito Capital (Venezuela)
4.4 Entrevistas a profesionales inmobiliarios del área de la Florida de los Estados Unidos
4.4.1 Entrevista a Broker Lic. Katherina Santana
4.4.2 Entrevista a Agente Inmobiliario Lic. Francis Kovatch
4.4.3 Entrevista a la Ex-a gente Inmobiliaria Lic. Xiomara Ochoa

CAPÍTULO V. Conclusiones y Recomendación de la Investigación

ANEXOS

BIBLIOGRAFÍA

INDICE DE TABLAS Y FIGURAS

Figura 1.1 Riesgo en inversión para diversos países

Figura 2.1 Etapas de un proyecto

Figura 2.2 Proceso de la evaluación de proyectos

Figura 2.3 Fases de un proyecto

Figura 2.4 Descripción general de la gestación de la integración del proyecto

Figura 2.5 Desarrollar el Acta Constitutiva del Proyecto

Figura 2.6 Desarrollar el Plan para la Dirección del Proyecto

Figura 2.7 Área de la Florida EEUU

Figura 2.8 Distancia aérea entre Caracas y Miami

Figura 3.1 Dirigir y Gestionar el Trabajo del Proyecto: Entradas, Herramientas y Técnicas, y Salidas

Tabla 3.1 Operacionalización de las variables

Tabla 3.2 Costo de Inversión

Tabla 3.3 Cronograma de Actividades

Figura 4.1 Monitorear y Controlar el Trabajo del Proyecto: Entradas, Herramientas y Técnicas, y Salidas

Figura 4.2 Propiedad en Venta en la Ciudad de Orlando

Figura 4.3 Propiedad en Venta en la Ciudad de Orlando

Figura 4.4 Propiedad en Venta en la Ciudad de Orlando

Figura 4.5 Propiedad en Alquiler en la Ciudad de Orlando

Figura 4.6 Propiedad en Venta en la Ciudad de Tampa

Figura 4.7 Propiedad en Venta en la Ciudad de Tampa

Figura 4.8 Propiedad en Venta en la Ciudad de Tampa

Figura 4.9 Propiedad en Alquiler en la Ciudad de Tampa

Figura 4.10 Propiedad en Alquiler en la Ciudad de Tampa

Figura 4.11 Propiedad en Venta en la Ciudad de Jacksonville

Figura 4.12 Propiedad en Venta en la Ciudad de Jacksonville

Figura 4.13 Propiedad en Venta en la Ciudad de Jacksonville

Figura 4.14 Propiedad en Alquiler en la Ciudad de Jacksonville

Figura 4.15 Propiedad en Alquiler en la Ciudad de Jacksonville

Figura 4.16 Propiedad en Venta en la Ciudad de Fort Lauderdale

Figura 4.17 Propiedad en Venta en la Ciudad de Fort Lauderdale

Figura 4.18 Propiedad en Venta en la Ciudad de Fort Lauderdale

Figura 4.19 Propiedad en Alquiler en la Ciudad de Fort Lauderdale

Figura 4.20 Propiedad en Alquiler en la Ciudad de Fort Lauderdale

Figura 5.1 Cerrar el Proyecto o Fase: Entradas, Herramientas y Técnicas, y Salidas

RESUMEN

El siguiente trabajo tiene como objetivo analizar si la inversión de un inmueble en los Estados Unidos, específicamente en el Estado de la Florida, es una opción favorable y positiva para aquellas personas venezolanas con ahorros en moneda extranjera que quieran proteger su dinero sobre la alta inflación e incertidumbre que está teniendo Venezuela actualmente. El tema se comenzó abordando con el concepto de la inversión en los Estados Unidos, los distintos tipos de inmuebles a adquirir, los seguros de la propiedad, la importancia de un Realtor en todo el proceso de negociación y finalmente obtener un flujo de caja proyectado para así poder determinar si tener una inversión en los Estados Unidos permitirá generar una renta en dólares después de haber deducido todos los gastos que ocasiona tener una propiedad.

Actualmente muchas empresas de Realtor de los Estados Unidos están presentando sus ofertas directamente en las principales Ciudades de Venezuela como Caracas, Valencia, Maracaibo para ofrecer sus servicios y exponer los beneficios y ventajas que existe el tener una propiedad en los Estados Unidos.

DEDICATORIA

Le dedico con todo mi corazón, mi trabajo especial de grado a DIOS que me dio la oportunidad de nacer, regalarme una extraordinaria familia y llenar mi vida de amor y bendiciones, sin él, nada de esto lo habría podido lograr.

Gracias, gracias, gracias.

AGRADECIMIENTOS

Durante el desarrollo de este Trabajo Especial de Grado conté con el soporte de personas maravillosas que me apoyaron y guiaron de manera desinteresada a lo largo del mismo, las cuales quiero agradecer de manera pública:

A mi gran amiga incondicional, mi hermana, my soul mate, gracias por guiarme y ayudarme en cada actividad que realizo, sin tu apoyo no habría podido culminar este trabajo.

Mi más profundo agradecimiento y admiración a la Lic. Katherina Santana, Fundadora de Santana Sales Group – South Florida Real Estate Team, que de manera desinteresada me prestó su apoyo y me concedió una entrevista exclusiva para este Trabajo Especial de Grado, además de contar con una carrera intachable en el mundo inmobiliario en los Estados Unidos, fue un honor poder contar con su conocimiento y opinión en el área inmobiliaria para el desarrollo de este trabajo.

A mi Tutor, el Prof. Berardo, que por segunda vez vuelve a darme su apoyo como Tutor de Tesis; es un excelente educador y me encantó haber contado con su profesionalismo tanto en mi tesis de Magíster como en este Trabajo Especial de Grado para Gerencia de Proyecto, muchísimas gracias por toda su colaboración

Finalmente a mi casa de estudios UCAB, en donde mi título de Licenciada, Magíster y ahora Especialista en Gerencia de Proyectos, provienen de esta maravillosa Universidad, me siento muy orgullosa de decir que soy UCABISTA

GLOSARIO

- Agente inmobiliario: Profesional del campo de bines y raíces que posee licencia como inmobiliario (forma parte del NATIONAL ASSOCIATION OF REALTOR) sin embargo no ha firmado un código de ética y no posee acceso limitado a las redes compartidas de las propiedades en venta o en alquiler como lo tienen los realtor, además de no recibir entrenamiento continuo.

- AON: Empresa multinacional con sede en Londres, la cual es líder en servicios de gestión de riesgos, corretaje de seguros y reaseguros, y líder mundial en capital humano y consultoría de gestión.

· Broker: Profesional del área inmobiliaria que tiene los elementos de un Relator y de un Agente inmobiliario, además de tener el conocimiento para manejar el área financiera de las transacciones inmobiliarias. Los Agente inmobiliario y Realtor trabajan bajo la sombre de un Broker .

- FMI - Fondo Monetario internacional: Organización Financiera Internacional fundada en 1944 la cual reúne a 189 países cuyo papel es fomentar la cooperación monetaria internacional, así como ayudar a la expansión y al crecimiento equilibrado del comercio internacional.
- FCI: Flujo de Caja de Inversión.
- Hail: Granizo.
- IRS - Internal Revenue Service: Es la agencia federal del Gobierno de los Estados Unidos encargada de la recaudación fiscal y de los cumplimientos de las leyes tributarias, Constituye una agencia encuadrada en el Departamento de Tesorería de los Estados Unidos y también es responsable de la interpretación y aplicación de las leyes fiscales de carácter federal.
- LLC – Sociedad Limitada: Cuando un extranjero decide adquirir un inmueble en los Estado Unidos lo más conveniente es que realice la comprar de la propiedad a través de una sociedad de responsabilidad limitada - LLC. La cual es hacer la compra como sociedad de responsabilidad limitada con sede en EE.UU. Esto no solo tiene beneficios fiscales para el propietario, sino que la propiedad corporativa también protege al comprador de cualesquiera demandas personales en los EE.UU, es decir, los activos externos de los inversores no están en riesgo, por otro lado ser propietario a través una LLC elimina el riesgo de tener que pagar el impuesto a las sucesiones en caso que el propietario fallezca, ya que el inmueble fue adquirido por una sociedad y pasa automáticamente a los demás miembros de la empresa creada, es decir, los miembros nombrados de la LLC.
- Multiarrendador: Persona que tiene en alquiler más de tres inmuebles.
- PIB - Producto Interno Bruto: Conjunto de bienes y servicios producidos en un país durante un periodo de tiempo determinado.
- Realtor: Nombre comercial registrado que solo puede ser usado por los miembros de la NATIONAL ASSOCIATION OF REALTOR, y son las personas especialistas en dar información y accesoria en el área de bienes y raíces, debido a que han firmado el código de ética de la asociación y reciben educación y entrenamiento continuo.
- TIR: Tasa Interna de Retorno.
- VAN: Valor Actual Neto.

INTRODUCCIÓN

Los constantes cambios en el país han hecho que las personas busquen proteger su dinero de la alta inflación que se presenta actualmente en Venezuela, además de los cambios presentados en las leyes inmobiliarias del País, las personas buscan que sus ahorros estén protegidos y que además les genere nuevos ingresos en una moneda Universal.

Numerosas empresas inmobiliarias y Realtors de los Estados Unidos se han hecho presente en los distintos foros inmobiliarios en Venezuela, en donde ofrecen una variedad de proyectos de inversión inmobiliaria en algunas de las Ciudades de los Estados Unidos.

El presente Proyecto de Trabajo Especial de Grado para Gerencia de Proyectos, busca analizar, por medio de las distintas fases del PMBOK, si la adquisición de un bien inmueble en el Estado de la Florida es una forma correcta de inversión, además que la misma genere ingresos en dólares.

Para el desarrollo del proyecto de Trabajo Especial de Grado se abordaron los capítulos que se explican a continuación:

Capítulo I – Planteamiento del problema: Se explica el problema junto con el objetivo general y los objetivos específicos a ser alcanzados.

Capítulo II – Marco Teórico: El desarrollo del marco teórico permitirá, a través de los procesos del PMBOK, crear la base teórica para poder alcanzar cada uno de los objetivos específicos propuestos, en donde será necesario la posición actual de inversión en Venezuela vs en el Estado de la Florida de los Estados Unidos.

Capítulo III - Metodología: Este capítulo detalla la metodología a utilizar para llevar a cabo el proceso de investigación y cumplir así con cada objetivo planteado.

Capítulo IV – Análisis de los Resultados de la Investigación: En este capítulo se muestran los resultados obtenidos a través de los diferentes métodos y estrategias de estudio, utilizados a la largo de la evaluación del proyecto. En este capítulo se realizó una entrevista exclusiva de una de las mejores Brokers de los Estados Unidos con la Lic. Katherina Santana, Fundadora de Santana Sales Group – South Florida Real Estate Team y autora del libro “El camino exitoso hacia su propiedad en Miami”

Capítulo V – Conclusiones: En este capítulo se busca dar cierre a todos los Objetivos Específicos y General, planteados y desarrollados a lo largo del Trabajo Especial de Grado y así poder analizar la importancia que tienen la adquisición de una propiedad en el extranjero como fuente de inversión.

La inversión inmobiliaria siempre se ha visto como una correcta forma de protección de dinero, pero al invertir en un país distinto al de la nacionalidad que se tiene, los beneficios y riesgos cambian; veamos a través de este proyecto de tesis si la inversión a través de la compra de un inmueble para un extranjero en los Estados Unidos, es una opción favorable y recomendada o por el contrario es un riesgo que no se deben tomar los futuros inversionistas.

CAPÍTULO I. PROPUESTA DE INVESTIGACIÓN

1.1 Planteamiento del problema

Actualmente Venezuela está pasando por una crisis económica, social y política, lo que está ocasionando que la inversión en un bien inmueble sea de alto riesgo y de precios elevados, esto debido a la alta inflación, alto costo y peligro de pérdida por las leyes de inquilinato que dan mayor protección al inquilino que al propietario.

En Venezuela, las normas del inquilino están regidas bajo la “Ley para la regularización y control de los arrendamientos de vivienda - publicada en gaceta oficial Extraordinario N° 6.053 Caracas 12 de noviembre del 2011” y su “Reglamento de la ley para la regularización y control del arrendamiento de viviendas – Decreto 8.587 publicada en gaceta oficial N° 39.799 el 14 de noviembre del 2014”

La Ley para la regularización y control de los arrendamientos de vivienda, tiene como objeto “Establecer el régimen jurídico especial de arrendamiento de inmuebles urbanos y suburbanos destinados a vivienda, ya sean arrendados o subarrendados total o parcialmente; en el marco de la novedosa legislación y Política Nacional de Vivienda y Hábitat, como un sistema integrado dirigido a enfrentar la crisis de vivienda...” Dicha ley tiene como fin “proteger el valor social de la vivienda como derecho humano y la garantía plena de este derecho a toda la población; contrarrestando la mercantilización y especulación económica con la vivienda...” “promoviendo relaciones arrendatarias justas conforme a los principios del Estado democrático y social...” (Ley para la regularización y control de los arrendamientos de vivienda - publicada en gaceta oficial Extraordinario N° 6.053 Caracas 12 de noviembre del 2011)

Debido a la Ley descrita anteriormente, sumado al actual clima económico, ha dado como resultados que muchos inversores busquen proteger sus activos financieros a través de la inversión en el sector inmobiliario extranjero, en especial dentro de los Estados Unidos (específicamente en el área de la Florida) por la cercanía desde Venezuela y el manejo del idioma castellano en la mayoría de los casos.

En la actualidad tener dinero en moneda local en el banco, hace que éste se devalúe en el corto plazo, debido a la alta inflación e incertidumbre que existe en el país; de hecho el Fondo Monetario Internacional “ prevé que el PIB real se contraiga más del 10 por ciento en 2017, tras una caída estimada del 18 por ciento en 2016, a causa de las disminuciones proyectadas en la producción y la importación de petróleo, además de la mayor incertidumbre relacionada con la crisis política reinante.” (Alejandro Werner. 27 de septiembre 2017)

Compañías de seguros internacionales señalan que “Invertir en Venezuela ya es tan peligroso como hacerlo en Siria o Irak, el riesgo que presenta Venezuela para los inversores que quieran emprender un negocio o que ya estén presentes en esta nación, tal y como evidencia el mapa de los riesgos políticos 2016 elaborado por AON (Figura 1.1). El trabajo, que esta compañía de gestión de riesgos y seguros lleva 19 años realizando, analiza 162 mercados emergentes y señala los países más problemáticos para las empresas...” (Irene De La Torre, Diario el Mundo, 2016). A continuación se muestra un mapa mundo dado por la empresa AON donde se evidencia el grado de riesgo de diferentes países, en donde se puede apreciar a Venezuela con un riesgo elevado:

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Figura 1.1: Riesgo en inversión para diversos países

Fuente: Irene De La Torre, Diario el Mundo, 2016.

Por lo anteriormente expuesto, se desea conocer si la adquisición de un activo fijo en el extranjero, específicamente dentro del Estado de la Florida, en los Estados Unidos (EE.UU), puede representar una solución para proteger al inversionista de una devaluación y adicionalmente si puede generar un ingreso extra a través del arrendamiento del inmueble.

La economía de los EE.UU ha demostrado ser resistente a la economía global y el sector inmobiliario sigue siendo una de las inversiones más buscadas por la estabilidad y por su valor que aumenta con el tiempo.

El diario de Economía Expansión señala que “la tasa de variación anual del IPC en Estados Unidos en agosto de 2017 ha sido del 1,9%, 2 décimas superior a la del mes anterior. La variación mensual del IPC (Índice de Precios al Consumo) ha sido del 0,3%, de forma que la inflación acumulada en 2017 es del 1,7%” (Diario Expansión, agosto 2016).

Actualmente el Estado de la Florida está principalmente conformada por las ciudades de Miami, Orlando, Kissimmee, Tampa, Davenport, Jacksonville, Fort Lauderdale, entre otras, y están siendo muy atractivas por los inversionistas Venezolanos, debido a sus precios, la demanda para alquiler que existe en ellos y por la cercanía de ambos países. Adicionalmente, estas propiedades están siendo adquiridas desde Venezuela debido a que los agentes inmobiliarios están haciendo los negocios desde las principales Ciudades del país como Caracas, Maracaibo y Valencia, ofreciendo además asesoría personalizada.

El perfil de los inversionistas Venezolanos en Florida es el de protección de su patrimonio, a través de un mercado seguro que les permita revalorizar su capital, percibir ingresos en dólares y en caso de una emergencia o situación política del país, tener una propiedad en el extranjero que les ayude a emigrar a los Estados Unidos.

Es por ello, que se desea hacer una investigación de mercado y financiera que permita analizar y estudiar si la inversión de un bien inmueble en la Ciudad de la Florida es una opción para proteger el dinero de la inflación actual del país (Venezuela), así como generar ingresos en dólares después de haber realizado todos los pagos mensuales relacionados con el mantenimiento del inmueble.

1.2 Objetivos General

Analizar la factibilidad de adquisición de un bien inmueble en el Estado de la Florida, enfocado en las Ciudades de Orlando, Tampa, Jacksonville y Fort Lauderdale (Ciudades que cuentan con inmuebles dentro de un presupuesto objetivo, inferior a $200.000,00) como una decisión de inversión de dinero para generar ingresos extras, al compararlo con el flujo de caja proyectado.

1.3 Objetivos Específicos

1.3.1 Determinar el flujo de caja de inversión anual generado de la compra y del alquiler del bien inmueble, basado en una inversión inmobiliaria menor a $200.000,00.

1.3.2 Identificar los procesos de inversión en los Estados Unidos.

1.3.3 Determinar el proceso para que un extranjero (Venezolano) pueda realizar algún tipo de inversión inmobiliaria dentro de los Estados Unidos.

1.3.4 Analizar las ventajas que puede tener el invertir en EEUU (Estado de la Florida) vs Venezuela (Distrito Capital).

1.4 Justificación

Actualmente, existe un gran auge en realizar inversiones en los Estados Unidos, especialmente en el Estado de la Florida, el cual se encuentra en la zona Sur de los Estados Unidos, además de ser el cuarto estado más poblado de este País. Muchos hispanos y latinos, en especial Venezolanos, encuentran allí múltiples opciones para desarrollar nuevos negocios y proteger su dinero de la inflación, obteniendo además una entrada adicional de dinero en Dólares Americanos.

De acuerdo a la empresa consultora Globofran, señala que invertir en la Estado de la Florida es recomendado por:

- “Presenta una importancia económica a nivel nacional, debido a que ocupa el cuarto puesto en cuanto a la fuerza económica que tiene para los Estados Unidos, el PIB para este lugar en el año 2011 alcanzó una cifra de 754 miles de millones de dólares.
- Posee Presencia de Inversionistas internacionales, por lo cual es un importante destino para la inversión ya que cuenta con un ambiente de negocios excepcional, además de una economía estable y una fuerza laboral bien preparada. Desde el año 2010 la inversión extranjera ascendió a 39.300 millones de dólares, creando empleos para más de 273 mil personas, debido a esto el condado de la Florida es considerado un estado con elevada inversión extranjera directa.
- En el Estado de la Florida existe una presencia latina muy fuerte, lo que hace que los futuros inversionistas latinoamericanos puedan sentirse cómodos debido a la similitudes culturales, además de ofrecer maravillosos ambientes asociados al descanso, la diversión y a sus hermosas ciudades y al mismo tiempo, su centro financiero, puerto, aeropuerto y variedad de opciones en inversión de negocios, le permiten ser un estado ideal para emprender.
- En el pasado, el Estado de la Florida era únicamente desarrollado para el área del turismo. Sin embargo, en la actualidad, este Estado juega un papel importante en la económica de país, debido al sector de inversión ofrecido en la zona de la Florida.” (www.globofran.com, Junio 2016).

1.5 Interrogantes a ser respondidas con el desarrollo de la investigación

1.5.1 ¿Es factible adquirir un inmueble como proyecto de inversión en la Ciudad de la Florida (Orlando, Tampa, Jacksonville y Fort Lauderdale)

1.5.2 ¿Cuáles son los procesos y pasos a seguir para adquirir un inmueble en el Estado de la Florida?

1.5.3 ¿Cuáles serán los ingresos anuales al relizar la inversión, después de descontar todos los gastos básicos (Flujo de caja proyectado)?

1.5.4 ¿La adquisición de un inmueble en el Estado de la Florida de los EE.UU, es una solución para proteger el dinero de la inflación en Venezuela?

1.6 Alcance

1.6.1 ¿Determinar cuáles son los riesgos de invertir en Estados Unidos para una persona extranjera?

1.6.2 Deducir cuáles son las mejores zonas para invertir en el estado de la Florida (Orlando, Tampa, Jacksonville y Fort Lauderdale) con un precio máximo de $200.000,00.

1.6.3 Determinar la factibilidad de inversión Vs rentabilidad para inmuebles valorados en un máximo de $200.000,00 en el Estado de la Florida (Orlando, Tampa, Jacksonville y Fort Lauderdale) de los Estados Unidos.

1.7 Limitaciones

Las limitaciones que se estarán encontrando en el desarrollo de este trabajo especial de grado son las siguientes:

1.7.1 Presupuesto limitado ya que no se contará con ningún préstamo bancario.

1.7.2 Hacer las negociaciones desde la Ciudad de Caracas – Venezuela, debido a que los precios de los boletos aéreos hacia Miami son bastantes elevados, además de limitados.

1.7.3 Culminar el desarrollo del trabajo especial de grado en el primer semestre del 2017, ya que la situación económica y política de un país es cambiante y este trabajo está basado en una Venezuela con la ley para la regularización y control de los arrendamientos de vivienda, publicada en gaceta oficial N° 6.053 Caracas 12 de noviembre del 2011, de existir alguna mejora en la situación económica del país y una modificación en dicha ley, los parámetros y objetivos del trabajo cambiarían. La misma situación ocurre de con el País de Inversión, ya que sus política para inversionistas extranjeros pudiera cambiar y con ello el objetivo de este trabajo especial de grado.

CAPÍTULO II. mARCO teórico

Para la ejecución de viabilidad de este proyecto, se tendrá como guía y base los fundamentos del PMBOK en el cual señala cuales son los procesos y técnicas a usar en el desarrollo de cada fase del proyecto, es por ello que “La Guía del PMBOK identifica ese subconjunto de fundamentos para la dirección de proyectos generalmente reconocido como buenas prácticas.” (Project Management Institute, Inc. 2013)

Las Frases de: generalmente reconocido y buenas prácticas, hacen referencia en el PMBOK de que lo “Generalmente reconocido” significa que los conocimientos y prácticas descritos son aplicables a la mayoría de los proyectos, la mayoría de las veces, y que existe consenso sobre su valor y utilidad. “Buenas prácticas” significa que se está de acuerdo, en general, en que la aplicación de conocimientos, habilidades, herramientas y técnicas puede aumentar las posibilidades de éxito de una amplia variedad de proyectos. "Buenas prácticas" no significa que el conocimiento descrito deba aplicarse siempre de la misma manera en todos los proyectos; la organización y/o el equipo de dirección del proyecto son los responsables de establecer lo que es apropiado para cada proyecto concreto.” (Project Management Institute, Inc. 2013) Por lo cual todas las prácticas que sean aplicables para el desarrollo del proyecto serán utilizadas para poder así realizar el desarrollo del proyecto, factibilidad y rendimiento.

2.1 Fundamentos Teóricos

2.2.1 ¿Qué es un Proyecto?

El PMBOK señala que un proyecto, “es un esfuerzo temporal que se lleva a cabo para crear un producto, servicio o resultado único. La naturaleza temporal de los proyectos implica que un proyecto tiene un principio y un final definidos. El final se alcanza cuando se logran los objetivos del proyecto, cuando se termina el proyecto porque sus objetivos no se cumplirán o no pueden ser cumplidos, o cuando ya no existe la necesidad que dio origen al proyecto.” (Project Management Institute, Inc. 2013)

Por lo cual cada proyecto existente es único, indiferentemente del tema a tratar, es decir, a pesar que un proyectos tenga similitudes con otros proyectos los objetivos general, específicos, entre otros aspectos serán únicos y diferentes los cuales harán que proyecto sea diferente y con resultados distintos.

Todo proyecto consta de un ciclo de vida, el cual variara dependiendo del tamaño y la complejidad del mismo, sin embargo las etapas deben ser las mismas, las cuales se pueden observar en el siguiente gráfico:

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Figura 2.1: Etapas de un proyecto

(Project Management Institute, Inc. 2013)

2.2.2 Proyecto de inversión:

“ E s un plan que, si se le asigna determinado monto de capital y se le proporcionan insumos de varios tipos, producirá un bien o un servicio, útil al ser humano o a la sociedad.

La evaluación de un proyecto de inversión, cualquiera que éste sea, tiene por objeto conocer su rentabilidad económica y social, de tal manera que asegure resolver una necesidad humana en forma eficiente, segura y rentable. Sólo así es posible asignar los escasos recursos económicos a la mejor alternativa.” (Gabriel Beca Urbina, 2010)

Para llevar a cabo la ejecución del proyecto de inversión en una propiedad en los Estados Unidos tenemos que cumplir con los requisitos que establece el PMBOK, el cual indica que todo proyecto debe tener un inicio, una planificación, el desarrollo de dicha planificación, seguida por el monitoreo y control de cada etapa expuesta en la planificación y ejecución, culminando con el cierre del proyecto el cual será cuando los objetivos planteados se hayan cumplidos o, por motivos externos, el proyecto no haya podido llegar a la etapa de cierre y los resultados se tengan que extraer de lo que se haya ejecutado hasta ese momento.

Para dar respuesta al objetivo general y a los objetivos específicos de este proyecto, se deberá obtener como resultado las conclusiones derivadas de este proyecto de investigación, tal como lo menciona la guía PMBOK, la cual señala lo siguiente:

“Un proyecto puede generar:

- Un producto, que puede ser un componente de otro elemento, una mejora de un elemento o un elemento final en sí mismo.
- Un servicio o la capacidad de realizar un servicio (p.ej., una función de negocio que brinda apoyo a la producción o distribución);
- Una mejora de las líneas de productos o servicios existentes (p.ej., Un proyecto Seis Sigma cuyo objetivo es reducir defectos);
- Un resultado, tal como una conclusión o un documento (p.ej., un proyecto de investigación que desarrolla conocimientos que se pueden emplear para determinar si existe una tendencia o si un nuevo proceso beneficiará a la sociedad).” (Project Management Institute, Inc. 2013).

Sin embargo, no se puede olvidar que dentro de todo proyecto se debe mantener un proceso para la evaluación del mismo, tal como lo comenta Gabriel Beca Urbina (2010), el cual tiene la siguiente estructura:

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Figura 2.2: Proceso de la evaluación de proyectos

(Evaluación de proyectos, Gabriel Beca Urbina 2010)

La estructura mostrada anteriormente será analizada por parte en los diferentes capítulos desarrollados y a desarrollar en este trabajo especial de grado.

A continuación se muestra un resumen del contenido de dichos procesos dentro de un Proyecto y cómo se verá involucrado en este desarrollo.

2.2.2.1 Proceso de la Evaluación de Proyectos:
2.2.2.1.1 Perfil o Gran Visión:

“Se elabora a partir de la información existente, el juicio común y la opinión que da la experiencia. En términos monetarios sólo presenta cálculos globales de las inversiones los costos y los ingresos, sin entrar a investigaciones de terreno.” (Gabriel Beca Urbina, 2010), este punto ya ha sido desarrollado y explicado en el Capítulo I.

2.2.2.1.2 Factibilidad o anteproyecto:

“ Este estudio profundiza el examen en fuentes secundarias y primarias en investigación de mercado, detalla la tecnología que se empleará, determina los costos totales y la rentabilidad económica del proyecto y es la base en que se apoyan los inversionistas para tomar una decisión.” (Gabriel Beca Urbina, 2010)

La factibilidad del Proyecto se trabajará en distintas partes; es por ello que en el Marco Teórico (capítulo II) se abarcará lo relacionado con la definición conceptual del proyecto y durante el desarrollo del Marco Metodológico (Capítulo III) se analizará el estudio del proyecto.

2.2.2.1.3 Proyecto Definitivo:

“Contiene toda la información del anteproyecto, pero aquí son tratados los puntos finos; no sólo deben presentarse los canales de comercialización más adecuados para el producto, sino que deberá presentarse una lista de contratos de venta ya establecidos; se deben actualizar y preparar por escrito las cotizaciones de la inversión, presentar los planos arquitectónicos de la construcción, etc. La información presentada en el proyecto definitivo no debe alterar la decisión tomada respecto a la inversión, siempre que los cálculos hechos en el anteproyecto sean confiables y hayan sido bien evaluados.” (Gabriel Beca Urbina, 2010). El desarrollo de este punto podrá ser visto en el Resultado y Análisis de la Investigación (Capítulo IV) y Conclusiones y Recomendaciones de la Investigación (Capítulo V).

Por otra parte, se tiene que dentro del PMBOK (Project Management Institute, Inc. 2013) los procesos y procedimientos que debe contener un Proyecto son los siguientes:

1. Inicio y Planificación:

- Guías y criterios para adaptar el conjunto de procesos y procedimientos estándar de la organización con el fin de que satisfagan las necesidades específicas del proyecto.
- Estándares específicos de la organización, tales como: políticas (p.ej., políticas de recursos humanos, políticas de seguridad y salud, políticas de ética, y políticas de dirección de proyectos), ciclos de vida del producto y del proyecto, políticas y procedimientos de calidad (p.ej., auditorías de procesos, objetivos de mejora, listas de verificación y definiciones estandarizadas de procesos para su uso en la organización).
- Plantillas (p.ej., plantillas de registro de riesgos, de estructura de desglose del trabajo, de diagramas de red del cronograma del proyecto y de contratos).

2. Ejecución, Monitoreo y Control:

- Procedimientos de control de cambios, con la descripción de las etapas durante las cuales se modificarán los estándares, políticas, planes y procedimientos de la organización ejecutora (o cualquier otro documento del proyecto), y cómo se realizará la aprobación y validación de cualquier cambio.
- Procedimientos de control financiero (por ejemplo, informes de tiempo, revisiones requeridas de gastos y desembolsos, códigos contables y provisiones contractuales estándar).
- Procedimientos para la gestión de incidentes y defectos que definen los controles, la identificación, y las acciones de seguimiento a realizar para los mismos.
- Requisitos de comunicación de la organización (p.ej., tecnología específica de comunicación disponible, medios de comunicación autorizados, políticas de conservación de registros y requisitos de seguridad).
- Procedimientos para asignar prioridad, aprobar y emitir autorizaciones de trabajo.
- Procedimientos de control de riesgos, que incluyen categorías de riesgos, plantillas de declaración de riesgos, definiciones de probabilidad e impacto, y la matriz de probabilidad e impacto.
- Guías, instrucciones de trabajo, criterios para la evaluación de propuestas y criterios para la medición del desempeño estandarizados.

3. Cierre:

- Guías o requisitos de cierre del proyecto (p.ej., lecciones aprendidas, auditorías finales del proyecto, evaluaciones del proyecto, validaciones del producto y criterios de aceptación).

Analizando dichos pasos, el Proyecto de Estudio de este trabajo especial de grado es reflejado en la siguiente imagen:

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Figura 2.3: Fases de un proyecto

(Project Management Institute, Inc. 2013)

Dentro de cada fase existen otras tareas denominadas por el PMBOK como la Gestión de la Integración del Proyecto, este “incluye los procesos y actividades necesarios para identificar, definir, combinar, unificar y coordinar los diversos procesos y actividades de dirección del proyecto dentro de los Grupos de Procesos de la Dirección de Proyectos. En el contexto de la dirección de proyectos, la integración incluye características de unificación, consolidación, comunicación y acciones integradoras cruciales para que el proyecto se lleve a cabo de manera controlada, de modo que se complete, que se manejen con éxito las expectativas de los interesados y se cumpla con los requisitos. La Gestión de la Integración del Proyecto implica tomar decisiones en cuanto a la asignación de recursos, equilibrar objetivos y alternativas contrapuestas y manejar las interdependencias entre las Áreas de Conocimiento de la dirección de proyectos.” (Project Management Institute, Inc. 2013)

Es importante destacar que cada uno de los procesos de la Gestión de Integración del Proyecto guardan relación entre sí, además de poder interactuar con otras áreas de conocimiento, es por ello que el PMBOK señala que “Los vínculos entre los procesos de los Grupos de Procesos de la Dirección de Proyectos son a menudo de naturaleza iterativa. Por ejemplo, el Grupo de Procesos de Planificación proporciona al Grupo de Procesos de Ejecución un plan documentado para la dirección del proyecto en una de las etapas iniciales del proyecto y más adelante provee actualizaciones al plan en cuestión, en el caso de que se produzcan cambios conforme avanza el proyecto.” (Project Management Institute, Inc. 2013).

La siguiente imagen muestra un resumen de la descripción general de los procesos de la integración del proyecto

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Figura 2.4: Descripción general de la gestación de la integración del proyecto

(Project Management Institute, Inc. 2013)

A continuación, se desarrollará cada punto de la gestación de la integración del proyecto, los cuales contribuirán al desarrollo de este trabajo especial de grado conocida como “Análisis de factibilidad para la adquisición de un inmueble como Proyecto de inversión, en el Estado de la Florida de los Estados Unidos de América”, dirigido por el PMBOK, llevándolos a cada área de estudio del proyecto del trabajo especial de grado. Son 6 puntos a desarrollar, los cuales tienen a su vez diversos puntos de despliegue; el primer punto a tratar dentro de la Gestión de la Integración del Proyecto de estudio es el siguiente:

1. Desarrollar el Acta de Constitución del Proyecto:Es el proceso de desarrollar un documento que autoriza formalmente la existencia de un proyecto y confiere al director del proyecto la autoridad para asignar los recursos de la organización a las actividades del proyecto.” (Project Management Institute, Inc. 2013).

Dentro de este punto se debe desarrollar las entradas, herramientas y técnicas, y salidas del proyecto, el cual mantiene la siguiente estructura:

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Figura 2.5: Desarrollar el Acta Constitutiva del Proyecto

(Project Management Institute, Inc. 2013)

El Acta Constitutiva del proyecto para este trabajo especial de grado fue desarrollada en el Capítulo I, en donde el Planteamiento del Problema, Objetivo General, Objetivos Específicos y Justificación fueron las Entradas del desarrollo de dicha acta constitutiva, y las integrogantes, alcance y limitaciones corresponde a las Herramientas y Técnicas, que en conjunto forman el Acta Constitutiva del Proyecto la cual consiste de acuerdo al PMBOK como un “documento emitido por el iniciador del proyecto o patrocinador, que autoriza formalmente la existencia de un proyecto y confiere al director del proyecto la autoridad para asignar los recursos de la organización a las actividades del proyecto. Documenta las necesidades de negocio, los supuestos, las restricciones, el conocimiento de las necesidades y requisitos de alto nivel del cliente y el nuevo producto, servicio o resultado que el proyecto debe proporcionar”. (Project Management Institute, Inc. 2013).

2. Desarrollar el Plan para la Dirección del Proyecto: “ Desarrollar el Plan para la Dirección del Proyecto es el proceso de definir, preparar y coordinar todos los planes secundarios e incorporarlos en un plan integral para la dirección del proyecto. El beneficio clave de este proceso es un documento central que define la base para todo el trabajo del proyecto.” (Project Management Institute, Inc. 2013).

Durante el desarrollo del Marco Teórico (Capítulo II) se estarán desplegando las definiciones conceptuales para el estudio de este Trabajo Especial de Grado, dichas definiciones a investigar forman parte de las Entradas del Plan para la Dirección del Proyecto. Para la parte de las Herramientas y Técnicas, se tendrán distintos juicios de expertos, leyes y normativas correspondientes al trabajo de investigación que permitirán conocer el tema de la investigación y así poder desarrollar como se abordará la misma para cumplir con el Objetivo General y los Objetivos Específicos del Trabajo Especial de Grado, los cuales forman parte de las salidas correspondiente al plan de Dirección del Proyecto.

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Figura 2.6: Desarrollar el Plan para la Dirección del Proyecto

(Project Management Institute, Inc. 2013)

Tomando en consideración lo señalado anteriormente por el PMBOOK, se requiere de una base para desarrollar el Plan para la Dirección de este Proyecto, la cual comienza a trabajarse a continuación mediante el estudio teórico relacionado con la Inversión Inmobiliaria en Venezuela (país de Origen de la persona Inversora) y Estados Unidos (País donde se quiere realizar la inversión).

2.3 Definición conceptual del proyecto:

2.3.1 Inversión inmobiliaria

Son inversiones realizadas sobre bienes muebles, tal como lo son los terrenos y los bienes raíces, las mismas son realizadas para obtener renta, obtener plusvalía (ganancia mediante su venta) o para obtener ambas.

2.3.2 Inversión Inmobiliaria en Venezuela

En los últimos 11 años Venezuela ha pasado por una serie de acontecimientos políticos - económicos que han llevado a la situación actual que presenta el país, donde desde el año 2015 presenta una inflación de 3 dígitos, cercano de llegar a niveles de hiperinflación. De acuerdo a reportes elaborados por distintas fuentes de economía y política, señalan que en Venezuela “El índice de precios al consumidor, que miden el Banco Central de Venezuela y el Instituto Nacional de Estadísticas, se ubicó en 176,2% al cierre del primer semestre…., economistas descartan que el gobierno logre controlar el alza de los precios y el desabastecimiento en lo que resta del año” “El economista Ángel Alayón considera que el primer semestre de 2016 se caracterizó por no atender las causas principales de los desequilibrios económicos, la inflación y la escasez son el resultado inevitable de las políticas económicas. El gobierno no se preparó para la caída de los precios del petróleo, lo que profundizó la crisis” (Diario el Nacional, 11 de julio 2016)

Actualmente, la situación económica y política que vive el país ha afectado en los últimos años al sector inmobiliario en Venezuela, el Presidente de la Cámara de Construcción, el Sr. Juan Carlos Melean, del estado Nueva Esparta (uno de los lugares para vacacionar de los Venezolanos además de ser una Isla del Caribe), señaló el pasado mes de octubre del 2016 que “la desocupación en el sector está por el orden del 90% que representa unos 10 mil empleos perdidos” (El Universal, 7 de octubre del 2016). Así mismo, el Sr. Melean informó “que el sector de la construcción fue uno de los mayores empleadores en la isla de Margarita junto con el puerto libre, al registrar alrededor de 15 mil empleos directos, sin embargo, en la actualidad no superan los dos mil” además “la recesión en el área está signada tanto por la caída del poder adquisitivo como por el difícil acceso a los insumos y materiales, y lo que es peor es que nada hace vislumbrar una recuperación en el corto y mediano plazo, pues por el contrario en un país normal la tasa de crecimiento anual puede estar entre 5 y 7% y en Venezuela estamos lejos de eso” así mismo advirtió “que al menos el 40% de las empresas de construcción está siendo afectada por la situación ya el ramo de vivienda tenía una merma por la incorporación de leyes como la de Inquilinato y de Estafa Inmobiliaria, y la tendencia era a dedicarse al área comercial y turística, pero la banca también ha tenido problemas por el incremento de los costos y la cartera crediticia se ha visto reducida, por lo que tampoco por ese lado se ha podido surgir”. (El Universal, 7 de octubre del 2016)

Una de las páginas web inmobiliarias en Venezuela, denominada como La milla de oro en Caracas, realizó un reportaje con Lyanú Quiroga Realtor sobre qué esperar del mercado inmobiliario en este país para el 2016, en donde señaló lo siguiente:

“ El panorama inmobiliario en Venezuela, nos muestra que hay factores que han incidido e inciden en el mercado de inmuebles residenciales y comerciales:

- Incremento de precios de los inmuebles debido a la poca oferta y a la desconfianza de los venezolanos por temor que la inflación y la devaluación destruyan su patrimonio.
- Disminución de la oferta de inmuebles en el mercado primario, desarrollados por el sector privado por fallas en el suministro de materia prima y por ende fallas de producción.
- Leyes que impiden el desarrollo de nuevos proyectos inmobiliarios, porque la aplicación de las mismas no se relacionan con la realidad.
- Falta de actualización de los valores de financiamiento para empresas constructoras y para las familias que pueden optar por la compra de un inmueble.
- Ley de arrendamiento, evita por sus múltiples trámites y complicaciones de la ley que se celebren contratos de arrendamientos entre las partes. Debido a la ley se hace imposible la recuperación el inmueble arrendado. Por otra parte, desde la promulgación del decreto, los alquileres de los locales se han visto congelados porque no considera gastos ni condiciones de cada uno de los contratos de alquiler.

Si se toman las medidas adecuadas propuestas por la Cámara Venezolana de la Construcción, Cámara Inmobiliaria de Venezuela, entre otros y si se producen las condiciones de apertura económica y social por parte del gobierno, podemos esperar en 2016:

- Inversión de capital y construcción de nuevos desarrollos inmobiliarios por parte del sector privado y del sector público.
- Reactivación del mercado de alquileres residenciales y comerciales.
- Incremento de la demanda en inmuebles debido a la revitalización de la economía, reconstrucción del país y el regreso de inversionistas venezolanos y extranjeros.
Si no hay rectificación y no se aplican los correctivos, podemos esperar que se agrave la crisis y los problemas en el sector inmobiliario:
- Se aprecia una caída significativa en los precios de los inmuebles, además de la sobre oferta de inmuebles.
- Si se llega a una unificación cambiaria se estima que los precios de los inmuebles que tienen como referencia moneda dura, bajen más todavía de precio.
- Poca demanda de inmuebles para la clase media debido a la no actualización de los valores de financiamiento y créditos hipotecarios.
- Oferta inexistente de inmuebles para la renta debido a la Ley de Arrendamiento.
- Disminución del canon de arrendamiento en inmuebles de alto target.
- Mayor caída en construcción de nuevos proyectos inmobiliarios por parte del sector privado. (Lyanú Quiroga. 20 de enero 2016)

En Venezuela los contratos de alquiler se rigen por la “ley para la regularización y control de los arrendamientos de vivienda, publicada en gaceta oficial N° 6.053 Caracas 12 de noviembre del 2011”

Los contratos de arrendamiento, es un acuerdo dado entre dos personas, una de ellas siendo el arrendador en donde se compromete a ceder durante un tiempo determinado el derecho a usar y disfrutar un bien, dando este privilegio al arrendatario, en el cual se compromete a realizar los pagos acordados como contraprestación de este derecho de uso.

Estos contratos se aplican para los contratos de arrendamiento de viviendas, contratos de arrendamiento de locales comerciales, contratos de arrendamiento de garajes, contratos de arrendamiento de negocio, etc.

Esta ley posee varios artículos que hacen que el arrendamiento en este país (Venezuela) sea una inversión de alto riesgo; entre los artículos desfavorecedores para el arrendatario, analizados especialmente para este trabajo especial de grado, se tiene:

“De los anuncios en prensa

Artículo 14. Quedan prohibidos los avisos o anuncios de prensa, o de cualquier otro medio de publicidad, en los cuales:

Se exija como condición para el arrendamiento o subarrendamiento de viviendas, la circunstancia de no tener niños, niñas o adolescentes, de estar en estado de gestación, la de ser extranjero o extranjera el arrendatario, arrendataria, subarrendatario o subarrendataria, así como establecer discriminación por: orientación sexual, identidad de género, edad, origen étnico, preferencia política y religiosa, condición económica, estado civil, clase social, profesión o condición social, y en otros casos de vulnerabilidad o marginación, discapacidad, enfermedades terminales, entre otras.

Subrogación de los contratos

Artículo 38. Si durante la relación arrendaticia, por cualquier causa, el inmueble arrendado pasare a ser propiedad de otra persona natural o jurídica, el nuevo propietario se subrogará totalmente de pleno derecho en la persona de los propietarios o arrendadores anteriores, en todos y cada uno de los derechos y obligaciones derivados de la relación arrendaticia existente y, por consiguiente, las partes estarán obligadas a respetar dicha relación en los mismos términos pactados, y las acciones relativas a la terminación de la misma sólo podrán tramitarse conforme a las disposiciones contenidas en la presente Ley

Del cobro indebido de los cánones

Artículo 39. No se podrán cobrar cánones de arrendamiento que no sean aquellos calculados según los métodos que esta Ley ofrece, o producto de una regulación emitida por la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda; los arrendadores que haciendo uso de la necesidad del arrendatario o arrendataria, no cumplan con el presente artículo, serán objeto de sanción de conformidad con la presente Ley, sin perjuicio del derecho que le asiste al arrendatario y arrendataria de iniciar los procedimientos establecidos en esta Ley

Cobro del canon de arrendamiento

Artículo 42. El arrendador tiene el derecho a recibir el pago oportuno del canon de arrendamiento, que se haya fijado debidamente en el contrato, a tal efecto el arrendador podrá acordar con el arrendatario o arrendataria la forma y oportunidad en la que éstos o éstas deben cancelar dicho canon.

Del canon de arrendamiento

Artículo 47. El arrendatario y arrendataria tiene el derecho a que se le fije un canon de arrendamiento de conformidad con lo dispuesto en la presente Ley, a tal efecto, no estará obligado u obligada a:

1. Pagar un canon superior al que arroje la aplicación de la fórmula del justo valor, establecido en esta Ley y fijado por la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda.

2. Aceptar la condición de la compra o arriendo de bienes muebles que se encuentren en el área que se pretende arrendar, para la suscripción del contrato. Los arrendadores que hagan caso omiso de lo dispuesto en el presente artículo serán objeto de sanción conforme lo dispone la presente Ley.

Prohibición del pago en moneda extranjera

Artículo 54. Los contratos de arrendamiento se celebrarán en moneda de curso legal nacional; los arrendadores que hagan caso omiso de lo dispuesto en el presente artículo serán objeto de sanción, conforme lo dispone la presente Ley.

Subrogación por muerte del arrendatario o arrendataria

Artículo 57. En caso de fallecimiento del arrendatario o arrendataria, podrán subrogarse la relación arrendaticia los ocupantes beneficiarios o beneficiarias del inmueble, quienes prueben una permanencia pacífica y continua en la vivienda, debiendo cumplir los términos expuestos en el contrato. Esta situación será homologada por la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, en un plazo no mayor a treinta días hábiles del fallecimiento del arrendatario o arrendataria.

De la fijación del canon

Artículo 77. La fijación de los cánones de arrendamiento de los inmuebles indicados en el artículo 1 de la presente Ley, estará basada en una banda entre el tres por ciento (3%) y el cinco por ciento (5%) de rentabilidad anual sobre el valor del inmueble determinable según el tipo de arrendador, el cual será fijado anualmente a través de resolución de la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda.

El Ejecutivo Nacional podrá modificar los porcentajes de rentabilidad establecidos en este artículo, cuando así lo determinen razones de interés público o social.

Causas para el desalojo

Artículo 91. Sólo procederá el desalojo de un inmueble bajo contrato de arrendamiento, cuando la acción se fundamente en cualquiera de las siguientes causales:

1. En inmuebles destinados a vivienda, que el arrendatario o arrendataria haya dejado de pagar cuatro cánones de arrendamiento sin causa justificada, de acuerdo a los criterios definidos por la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, para tal fin.

2. En la necesidad justificada que tenga el propietario o propietaria de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos hasta del segundo grado.

De la preferencia ofertiva

Artículo 131. En caso de un acto traslativo de la propiedad del inmueble, la preferencia ofertiva es el derecho que corresponde al arrendatario o arrendataria que lo ocupa, para que se le ofrezca en venta en primer lugar y con preferencia a cualquier tercero. Sólo será acreedor o acreedora a la preferencia ofertiva el arrendatario o arrendataria que se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento.” (Ley para la regularización y control de los arrendamientos de vivienda. 12 de noviembre del 2011).

El Diario el Universal (Prensa Venezolana) realizó un análisis sobre los cambios que se dieron al entrar en vigencia la nueva ley de arrendamientos inmobiliarios:

1. ¿Qué aspectos regula la reforma de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que autorizó recientemente el Parlamento?

El marco legal aprobado el pasado jueves regula varios aspectos de las relaciones arrendaticias como el contrato entre propietario e inquilino, las rentas a cobrar por los dueños (cánones de arrendamiento), los procesos de desalojo de los inquilinos y las ventas de las viviendas que tienen más de 20 años alquiladas.

2. Los contratos de alquiler, de acuerdo a la nueva ley, ¿por cuánto tiempo se firmarán?

Los contratos tendrán una duración mínima de un año y podrán ser renovados por preferencia del arrendatario (inquilino).

3. ¿Cómo será el contenido de los contratos?

Los contratos notificarán los acuerdos entre las partes y deberán tener un anexo en el que estará la resolución emitida por la Superintendencia de Nacional de Arrendamientos (organismo que sustituirá a la Dirección Nacional de Inquilinato) con la fijación del canon de arrendamiento. Del contrato se tienen que hacer tres ejemplares: uno para el propietario, otro para el inquilino y otro para la Superintendencia.

4. ¿Por qué se tiene que entregar un ejemplar del contrato al nuevo ente supervisor?

Porque la Superintendencia de Arrendamientos tendrá entre sus atribuciones calcular el canon y revisar los contratos. El organismo, según la ley, "tiene que verificar que los acuerdos cumplan con todos los aspectos que están contemplados en el texto, especialmente los que se refieren a las condiciones del arrendamiento y el canon".

5. ¿Qué hará la Superintendencia con los contratos?

Esa instancia creará un registro de contratos de arrendamiento. El plazo para la conformación de ese mecanismo estará definido en el reglamento de la ley.

6. ¿Cómo se realizará el cálculo del canon de arrendamiento?

En la ley existe una fórmula inicial. El organismo para poder estimar la renta tiene que fijar el valor del inmueble y para ello tomará en cuenta cinco aspectos: valor de reposición del bien, dimensiones del inmueble, valor de depreciación, vulnerabilidad sísmica y región geográfica. En el reglamento se detallarán otros criterios para el cálculo del canon, allí se incluirían los tipos de vivienda y los materiales de construcción, entre otros puntos. El presidente de la Comisión de Administración y Servicios de la Asamblea Nacional, ya adelantó que se acelerará la norma para definir el cobro de la renta.

7. ¿Cómo será la rentabilidad por el alquiler?

La rentabilidad estará entre 3 y 5% y el Ejecutivo Nacional la podrá revisar por razones de interés público o social.

8. ¿Cada cuánto tiempo se revisará el canon?

El canon se revisará cada año, porque es el plazo de duración del contrato. La ley permite efectuar una revisión previa al vencimiento si el arrendador ha ejecutado mejoras en el inmueble y si los costos de ello excedan el 20% del valor de la vivienda.

9. Una vez que se firme el contrato ¿cuándo notificará el organismo supervisor el monto a cobrar por el alquiler?

En la Ley se fijan algunos procedimientos y se indica que una vez que se presente la solicitud para el cálculo del canon la Superintendencia de Arrendamientos tendrán un lapso de 20 días para determinarlo.

10. ¿Qué contempla la ley sobre las preferencias arrendaticias?

Cuando el contrato de arrendamiento haya llegado a su vencimiento el inquilino tendrá derecho preferente a seguir ocupando el inmueble, si el propietario decide seguir arrendando la vivienda. El inquilino que la ocupa tendrá preferencia sobre un tercero, siempre que esté solvente en sus pagos.

11. ¿Qué sucede si el inquilino que ocupa la vivienda opta por no seguir con el contrato?

Tiene que notificárselo al propietario 30 días antes del vencimiento del contrato.

12. Si el propietario le informa al inquilino que el contrato no se renovará, porque el inmueble será vendido, pero en verdad lo alquila nuevamente ¿qué prevé la Ley?

El propietario que incumpla con la preferencia y engañe al inquilino tendrá que indemnizarlo con 100 Unidades Tributarias por cada mes que haya permanecido de forma indebida fuera de la vivienda.

13. Con la reforma ¿cuáles son las causales de desalojo?

La reforma permitirá la desocupación cuando el inquilino, sin causa justificada, haya dejado de pagar cuatro cánones de arrendamiento. Eso significa que si el arrendatario justifica la morosidad, el dueño de la vivienda no podrá pedirle el desalojo. La desocupación también procederá si el dueño del inmueble tiene la necesidad "justificada" de ocupar la vivienda con alguno de sus parientes consanguíneos hasta el segundo grado.

14. ¿Existen más causas para ordenar la desocupación?

Sí. La Ley señala que el desalojo procederá si el arrendatario ha destinado el inmueble a usos deshonestos, si ha ocasionado deterioros mayores a los provenientes del uso normal del inmueble o incumple las normas de convivencia ciudadana. El texto, adicionalmente, contempla los procesos para las demandas así como los pasos para las audiencias de mediación y los juicios.

15. ¿La Ley hace referencia a los desalojos forzosos?

Sí, pero los procedimientos contra esas desocupaciones forzosas están en detalle en la Ley contra los Desalojos Arbitrarios que fue oficializada en mayo.

16. Si en las audiencias o juicios se falla a favor de los propietarios ¿en qué momento los inquilinos dejarán las viviendas?

Los arrendatarios desocuparán las viviendas cuando la Superintendencia o el Ministerio de Vivienda les haya conseguido un refugio temporal o un destino habitacional definitivo.

17. El incumplimiento de la Ley, ¿qué implicará?

El texto prevé multas entre 50 y 400 Unidades Tributarias y se aplicarán si no se garantiza el uso pacífico de las casas, si se realizan desalojos bajo otras causales no previstas en la ley o si las condiciones de las viviendas no son las más adecuadas. También se multará si los dueños incumplen con las preferencias arrendaticias, no redactan los contratos de alquiler según los términos de la ley, si realizan cobros en moneda extranjera o no efectúan reintegros por los cobros en exceso.

18. Si hay reincidencias ¿cómo serán las sanciones?

En la primera reincidencia la multa se duplicará, pero a la tercera reincidencia se realizará la expropiación de los inmuebles si el propietario que incumple la ley tiene más de cinco inmuebles.

19. Con los inquilinos que habitan en los edificios que están destinados al alquiler ¿qué procedimientos fija la ley?

La venta de las viviendas. El texto señala que "los arrendatarios tendrán derecho a ser titulares de la vivienda constituida sobre los edificios que tengan 20 años o más dedicados al arrendamiento". La Superintendencia de Arrendamientos establecerá los precios en esas operaciones de venta. Los propietarios de los inmuebles tendrán que dar descuentos en los precios, que estarán sujetos a los años de relación arrendaticia. Las rebajas en los precios de los inmuebles serán de 10 a 25%.

20. ¿Quiénes estarán exentos de esa obligatoriedad de venta de las viviendas?

Los pequeños arrendadores no cumplirán con esa disposición transitoria de la Ley. En el marco legal, los parlamentarios establecieron dos clases de propietarios. Se considera pequeño arrendador aquel que tenga en alquiler de una a dos viviendas (apartamentos o habitaciones). El “multiarrendador” es quien tiene en alquiler más de tres inmuebles. 21. ¿Qué ha argumentado el Gobierno para impulsar la ley?

En primer lugar las autoridades han respaldado la ley porque fue presentada por iniciativa popular ante la Asamblea Nacional y argumentan que normará las relaciones entre propietarios e inquilinos, acabando con los abusos y la especulación". 22. ¿Qué sostienen quienes critican la ley?

Representantes de los sectores inmobiliario y de la construcción, así como propietarios de inmuebles, han formulado varios cuestionamientos. Entre otras cosas señalan que la ley no es equilibrada porque castiga al dueño del inmueble. También han señalado que el texto promoverá la formación de un mercado irregular de alquileres, reducirá la oferta y desincentivará la inversión en el sector. Presentarán un recurso de nulidad de la ley ante el Tribunal Supremo de Justicia. MAH

Estas normas que presentan actualmente la ley de inquilinato venezolana, hace que el arrendatario o posible arrendatario no se sienta seguro sobre su propiedad, lo que ha generado que las personas que tenían apartamentos en alquiler no los rente mas y decidan venderlos, para así adquirir una propiedad fuera de Venezuela y que además les genere ingresos en moneda extranjera. (Diario El Universal. 30 de octubre del 2011)

2.3.3 Inversión Inmobiliaria en EEUU

En los últimos años el mercado de inmuebles en los EEUU ha sido toda una tentación para los extranjeros, ya que éstas pueden catalogarse como inversiones seguras debido a que siempre estarán por encima de cualquier tasa de inflación, y su valor tiende a crecer constantemente, además de ser propiedades rentables lo que trae beneficios económicos al dueño de la propiedad.

En los últimos años los venezolanos han pasado de ser el 16%, al 20% por ciento del total de los compradores de inmuebles en las áreas de Miami y Miami Beach, según un informe preparado este año por la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios (NAR) de Estados Unidos.

El reporte de la NAR está basado por encuestas realizadas a 977 agentes inmobiliarios de la Florida, reportando que “El número de compradores venezolanos definitivamente ha subido. Los venezolanos se sienten más seguros teniendo sus inversiones aquí, afirmó Aurace Rengifo, agente inmobiliario en Ocean International Realty”. (Real Estate Hoy. 24 de Mayo de 2016)

De acuerdo a la Asociación Nacional de Realtor (NAR) las ventas del mercado inmobiliario han seguido avanzando y tomando impulso a pesar del aumento de los precios y del poco inventario u oferta disponible en el mercado de los Estados Unidos.

El jefe de la NAR Lawrence Yun dice: “la actividad de venta en general tuvo un buen ritmo el mes pasado, como muy bajas tasas hipotecarias y modestos aumentos de inventarios estacionales animando a más hogares a buscar y cerrar una venta”

“Las ventas de casas existentes aumentaron un 1.7 por ciento a una tasa anual relativa estacionalmente de 5.45 millones en abril desde una cifra revisada al alza de 5.36 millones en marzo. Después de la ganancia del mes pasado, las ventas están subiendo ahora un 6.0 por ciento desde abril de 2015.”

“Desde el año 2015 a la actualidad, mayor número de personas de todas partes del mundo se interesan por realizar algún tipo de inversión en los Estados Unidos, actualmente El precio promedio para todos los tipos de vivienda en abril fue de $232.500, un 6.3 por ciento por encima de abril de 2015 ($218.700). El incremento de los precios en abril marcan el 50º mes consecutivo de aumentos año sobre año.”

“El inventario total de viviendas a finales del mes de abril aumentó un 9.2 por ciento a 2.14 millones de viviendas existentes disponibles para la venta, pero sigue siendo un 3.6 por ciento menos que hace un año (2.22 millones)” (Real Estate Hoy. 24 de Mayo de 2016) . Sin embargo, el Sr. Yun indica que si los precios de los inmuebles no bajan, o si los sueldos no suben, muchas personas de los Estados Unidos no podrán adquirir sus viviendas.

Estudios realizados por la NAR revelan que “Las ventas de casas unifamiliares se incrementaron un 0.6 por ciento a una tasa anual ajustada estacionalmente de 4.81 millones en abril (4.78 millones en marzo). Ahora las ventas están 6.2 por ciento por encima del año anterior (4.53 millones).” (Real Estate Hoy. 24 de Mayo de 2016)

En el año 2016 la empresa Inmigración About informo en un estudio realizado por ellos que: “En un sólo año los turistas extranjeros invirtieron $82.5 billones (mil millones) en propiedades en Estados Unidos, comprando básicamente en Florida, California, Nueva York, Texas y Arizona.

Los más numerosos fueron los canadienses, que prefieren Arizona y Texas, seguidos de los chinos. Si bien los rusos son los que hacen las compras más caras.

Argentinos, colombianos, venezolanos y brasileños destacan también entre los grandes compradores, siendo Florida el estado donde más invierten.” (Inmigración About. 18 de marzo del 2016)

Por otra parte Katherina Santana, Fundadora y Team Manager de Santana Sales Group, South Florida Real Estate, ofreció un reportaje sobre los Mitos que existen en el mercado inmobiliario de los Estados Unidos, lo que dijo fue lo siguiente:

“El sector inmobiliario es un tema complejo que no todos manejan a la perfección, es por ello que con los años han ido naciendo falsas creencias que quizás podrían frenar tu decisión a la hora de invertir en una propiedad.

Antes de cerrar las puertas a un futuro prometedor, es importante que sepas algunas cosas:

Mito # 1: Si compro la propiedad por mi cuenta me ahorro más dinero que trabajando con un corredor inmobiliario:

Este es uno de los mitos más comunes sobre todo cuando trabajamos con clientes internacionales ya que el mercado de bienes raíces en nuestros países funciona diferente. En Estados Unidos más del 90% de los vendedores venden sus propiedades con la asistencia de un corredor inmobiliario, solo el 8% venden por su cuenta y en la mayoría de esos casos conocían al comprador. Los asesores de bienes raíces son un factor invaluable e indispensables en las transacciones inmobiliarias en Estados Unidos. El valor de una propiedad no se determina por el monto del inmueble más la comisión del corredor, como suele suceder en nuestros países. En Estados Unidos la comisión la paga el vendedor y es un monto estándar que ya esta estipulado y el precio de venta se basa en el mercado y en las propiedades vendidas recientemente, llamadas comparables de ventas. En el caso de las preventas los clientes de los desarrolladores son los agentes inmobiliarios como nosotros que tenemos una relación comercial estrecha con el constructor y les representamos cientos de ventas al año, es por eso que nuestros clientes consiguen un mayor beneficio al trabajar con nosotros en vez de directamente con el desarrollador.

La razón principal por la cual deberías usar a un asesor profesional es que estos no solo conocen y manejan la disponibilidad, precios, actualidad del mercado y la compleja legislación que abarca el tema, sino que además pueden ayudarte a dar en el clavo en tu búsqueda de algún inmueble en particular, siempre teniendo en cuenta tus necesidades.

Trabajar con un asesor especializado es una necesidad y sin lugar a dudas, un valor agregado.

Mito # 2: Soy extranjero, no califico para comprar una propiedad con financiamiento:

¡Falso! Los clientes internacionales pueden optar de igual manera que un cliente americano a la adquisición de un inmueble en Estados Unidos, e incluso a través de un financiamiento.

La diferencia radica especialmente ahí, si el comprador está solicitando una hipoteca ¿Los requisitos?

Inicial 35-50% (fondos en el exterior)

Los intereses dependen de muchos factores, usualmente son parecidos a los que se calcularían a un residente de Estados Unidos.

Generalmente créditos con intereses fijos por 5 años prorrateados a 30 años.

Cantidad mínima de préstamo de $150.000,00.

Demostrar un mínimo de 24 meses de reservas

Los términos pueden ser más o menos favorables para un comprador extranjero en cuanto se refiere a: inicial (down payment), tasas de interés, intereses fijos o variables, tiempo para cancelar el préstamo, entre otros.

Lo que sí es importante tener en cuenta es que un cliente internacional debe ser aún más cauteloso que un comprador o vendedor radicado en el estado de la Florida, especialmente si la propiedad que adquiere es a título personal. Por este motivo recomendamos la asesoría de un equipo de profesionales en todos los ámbitos que envuelven la compra-venta de un bien inmueble.

Mito # 3: No tengo visa para entrar a Estados Unidos, no puedo adquirir una propiedad allá:

¡Falso! En Estados Unidos todas las inversiones legitimas son bienvenidas. Si eres extranjero, y no tienes visa para entrar en USA, y deseas comprar una propiedad de contado, puedes hacerlo sin ningún problema desde tu país de origen. Tu corredor debe estar en capacidad de asesorarte con todos los temas que involucran las inversiones extranjeras, por eso necesitas a un profesional preparado que te lleve de la mano en este proceso.

Busca en este profesional, una persona comprometida, honesta, responsable, que cuente con un equipo especializado y que ofrezca servicios acompañado de la última tecnología.” (Katherina Santana. 14 de Junio del 2016).

2.4 Antes de adquirir una propiedad en los EEUU se debe saber lo siguiente:

- Para adquirir una propiedad no es necesario tener residencia, con una visa de turismo se puede adquirir casas, condominios, fincas rusticas, entre otro tipo de inmueble excepto los co-ops.
- No es necesario tener el 100% del costo de la propiedad, existe financiamiento por parte de los bancos de Estados Unidos, lo que sí es necesario, es un adelanto de pago inicial (Downpayment) mientras se gestiona el papeleo y el financiamiento bancario.

El porcentaje inicial a pagar varía dependiendo del banco y del estado donde se está realizando la compra, por ejemplo, en la ciudad de Nueva York puede ser necesario abonar el 30%, en Miami el 50% y en el área de Texas entre el 25% y el 30%. Es importante destacar que los bancos que financian suelen exigir garantías adicionales, con el objetivo de cubrir todos los pagos de la hipoteca de un año, así como el pago de seguros y gastos del inmueble, en caso de que la persona no pague.

De requerir financiamiento, el primer paso que se tiene que dar es un pre-aprobado por un banco en EE.UU para determinar su presupuesto, una vez encuentre el in mueble que quiere y la oferta por el mismo sea aceptada, se deberá pagar un depósito para asegurar la compra (Escrow Deposit) y entrar bajo contrato. Al entrar bajo contrato, el banco requerirá varios documentos para la aprobación final del préstamo hipotecario, una vez que el préstamo sea aprobado se fijará la fecha de cierre y se tiene deberá transferir el dinero del pago inicial en una cuenta bancaria de los EE.UU. por el contrario si la compra se realizará de contado el comprador deberá transferir los fondos a un banco en EE.UU.

En los Estados Unidos se debe pagar el impuesto a las ventas de bienes y servicios entre estados (e incluso condados y municipalidades). Por lo general este es un importante gasto.

La mejor forma de adquirir una vivienda es por medio de un broker (agente inmobiliario), ya que esta persona será el asesor en todo momento desde que comienza la búsqueda del inmueble hasta el cierre de la misma, adicionalmente, podrá ayudar en caso que se requiera financiamiento para ubicarlo con el banco acorde a las necesidades de cada cliente, así como apoyarlo en el área legal. Es importante destacar que no se le debe cancelar nada al broker por sus servicios ya que éstos se encuentran en la comisión del inmueble que decida comprar el cliente.

La adquisición de un inmueble en los Estados Unidos es bastante rápida, la operación de cierre de la operación puede hacerse en 14 días si es pago de contado y de requerir financiamiento por parte de un banco, la operación se lleva entre 45 a 60 días en todo el proceso , no es necesario estar en los Estados Unidos durante toda la tramitación; en donde sí debe estar presente es para el cierre del préstamo, para el resto del proceso puede otorgar un poder notarial (power of attorney) a un representante.

En Estados Unidos se debe pagar impuestos por la propiedad que se compró en el pasado cuando ésta es vendida a un monto mayor del adquirido en su momento de compra, es decir, si la propiedad es vendida y existe ganancia con la operación, se debe pagar el impuesto correspondiente; el porcentaje va a depender del tipo de acuerdo fiscal que haya firmado el país de la persona de la propiedad con EEUU, si es que tiene alguno, si la venta del inmueble es para adquirir otro inmueble en los Estados Unidos no se debe pagar impuesto, ya que con la venta del inmueble anterior se financiará la compra de una nueva propiedad.

Es importante tomar en cuenta que si la compra del inmueble es para ser rentada se debe declarar tax income en EEUU; para ello se debe sacar un ITIN. Es conveniente que se hable con un fiscalista porque si se está pagando hipoteca, es posible que no se tenga que pagar durante al menos los primeros diez años, lo que sí deberá hacer el dueño de la propiedad es la declaración de impuestos.

Cuando fallece el dueño de la propiedad, se debe pagar impuesto para la sucesión, es por ello que se recomienda hacer una LLC (sociedad limitada) de la que el dueño del inmueble es el accionista junto con una Corporación Extranjera (Foreign Corporation), entonces al momento del fallecimiento los herederos no tienen que pagar nada por recibir ese inmueble. Este tema se debe tratar con un abogado especialista en este tipo de asuntos.

La adquisición de un inmueble no permite directamente o facilita el obtener una tarjeta de residencia en los Estados Unidos, sin importar lo costoso que sea el mismo.

Es importante contar con el respaldo y la asesoría de un agente inmobiliario o conocido también como Broker, ya que este será la persona que estará ayudando al inversionista de manera activa a encontrar el inmueble que se ajuste a las necesidades, criterios y características del inmueble que de desea adquirir, por lo cual el broker enviará constantemente listado de propiedades activas en el mercado que se adapte a las necesidades que se buscan, le informará sobre vecindarios, proporcionará consejos, le dará asesorías acerca de los precios y revalorización de las propiedades, dando así un apoyo continuo durante la búsqueda del inmueble.

2.5 Tipos de Propiedades a adquirir en los Estados Unidos:

Existen diversos tipos de inmueble que puede adquirir un extranjero en Estados Unidos, se puede elegir desde zonas urbanas, rurales, industriales, agricultoras y suburbanas, existen variados tipo de casas individuales o conjuntas (tipo “townhouse”) o edificios de apartamentos a elegir, entre las cuales están:

- Apartamentos: Es de las opciones más favorables para lo que desean invertir a un bajo costo en la ciudad de la florida, ya que esta es la opc ión más económica y de menor tamaño a adquirir, sin embargo en ciudades populares y de Mega- Urbes como lo es Nueva York, un apartamento es una propiedad de alto costo, en esta ciudad un buen apartamento puede ser tan costoso y lleno de lujos y servicios como una casa.

Los precios de compra y alquiler varían dependiendo de la ubicación, el tamaño del apartamento y su mantenimiento.

- Casas Independientes: conocidas también con el nombre de vivienda en serie, el dueño recibe una titularidad de pleno dominio sobre el inmueble y es el dueño del inmueble el responsable de pagar los impuestos inmobiliarios, así como los costos de mantenimiento.

Este tipo de inmueble el más elevado en costo de adquisición, sin embargo los precios variarán de acuerdo a la ubicación, número de cuartos, garajes y otros servicios.

- Condominio (condos): son edificios múltiples familiares donde la persona es propietario de un apartamento y comparte zonas comunes con el resto de los propietarios como son las áreas verdes y casas clubes.

Los condos permiten ser adquiridos por inversores extranjeros, estos pueden ser usados como una propiedad de inversión, por lo cual puede ser alquilado tantos años como quieras.

Sin embargo es importante señalar que lo condos muchas veces tienen precios más altos que los co-ops, esto debido a la liquidez más alta de este tipo de inversión debido a que son más fáciles de comprar y más fáciles de vender que los co-ops.

En los últimos años la ciudad de Nueva York ha renovado muchos edificios viejos y los han convertidos en condos, la mayoría de los condos recién construidos ofrecen reducción fiscal para los primeros 10 a 25 años.

- Co-ops: Una propiedad Co-Op está formada por corporaciones de viviendas cooperativas que poseen un edificio entero, cuando una persona adquiere un co-op, se está adquiriendo acciones en una corporación proporcionalmente al tamaño del apartamento y se convierte en socio de la corporación junto con los vecinos, para poder adquirir este tipo de vivienda es necesario tener los ingresos y la mayoría del patrimonio en Estados Unidos, por lo cual para un extranjero no es fácil adquirir este tipo de vivienda.

El tipo de vivienda Co-op están ubicados en la Ciudad de Nueva York, por lo que forma entre el 75% y 80% de todas las propiedades de esta Ciudad, este tipo de apartamento tiene particulares características, entre ellas están:

- El edificio es dirigidos a través de consejos co-ops, es decir, las decisiones importantes sobre el edificio y el establecimiento de política es manejado por ellos, así como la aprobación de cada comprador potencial, esta aprobación puede tomar meses debido a que el proceso es riguroso y notoriamente difícil.
- La mayoría de los co-ops solo aceptan a compradores con un trabajo en la Ciudad de Nueva York, impuesto sobre la renta de EEUU y un excelente historial de crédito en EEUU.
- La mayoría de los co-ops restringen el derecho de subarrendar un apartamento, lo que es poco atractivo para los inversores, adicionalmente es regulado los huéspedes que pueda tener el dueño del apartamento.
- Existen impuestos adicionales o ´flip taxes’ en la reventa de un on the co-op.

Estas medidas permiten proteger los intereses de los demás miembros del co-op (accionistas de la compañía) y se aseguran de que el nuevo comprador sea estable financieramente y responsable en el pago mensual del mantenimiento, mejoras y otros gastos generados en el edificio, ya que los residentes de los edificios co-op ven el edificio como clubes exclusivos.

2.6 Top de ciudades de inversión en los Estados Unidos para el mercado Venezolano:

Florida es una de las principales ciudades para inversionistas extranjeros, actualmente ocupa el segundo lugar en las listas centrales de Microsoft del top 10 de los mejores estados para emprender en EEUU. Los inversionistas extranjeros y en especial los venezolanos han optado por el Sur de la Florida para realizar la compra de un inmueble, esto debido a la diversidad de cultura que está presente es esta área de los Estados Unidos, la cercanía entre Venezuela y la Florida, así como la posibilidad de adquirir el inmueble desde Venezuela debido a la gran cantidad de realtor y empresas que están ofreciendo la posibilidad de compra y negociación desde Venezuela.

Las ciudades de inversión para el estudio de este Trabajo Especial de Grado se enfoca en ciertos condados de Orlando, Tampa, Jacksonville y Fort Lauderdale

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Figura 2.7: Área de la Florida EEUU.

(Fuente: OpenStreetMap)

En los últimos años con la llegada de distintos inmigrantes y turistas latinos se ha creado una atmosfera de diferentes, culturas, comida, música, etc. Acompañado por un clima tropical, zonas hermosas y playas exóticas, hacen que la Florida sea agradable no solo para invertir si no para vivir en él.

[...]

Final del extracto de 142 páginas

Detalles

Título
Análisis de factibilidad para la adquisición de un inmueble como proyecto de inversión
Subtítulo
Estado de Florida de los Estados Unidos de América
Universidad
Andrés Bello Catholic University
Calificación
20/20
Autor
Año
2017
Páginas
142
No. de catálogo
V419432
ISBN (Ebook)
9783668733312
ISBN (Libro)
9783668733329
Tamaño de fichero
2799 KB
Idioma
Español
Etiqueta
Inversión, Realtor, Flujo de caja
Citar trabajo
Katheryn Tondolo (Autor), 2017, Análisis de factibilidad para la adquisición de un inmueble como proyecto de inversión, Múnich, GRIN Verlag, https://www.grin.com/document/419432

Comentarios

  • No hay comentarios todavía.
Leer eBook
Título: Análisis de factibilidad para la adquisición de un inmueble como proyecto de inversión


Cargar textos

Sus trabajos académicos / tesis:

- Publicación como eBook y libro impreso
- Honorarios altos para las ventas
- Totalmente gratuito y con ISBN
- Le llevará solo 5 minutos
- Cada trabajo encuentra lectores

Así es como funciona