In dieser Arbeit betrachtet der Autor die städtebauliche Entwicklungsmaßnahme, die im Spannungsfeld zwischen der Eigentumsfreiheit, der Sozialpflichtigkeit des Eigentums und der Enteignung zum Wohle der Allgemeinheit steht.
Die städtebauliche Entwicklungsmaßnahme bietet durch die besonderen Finanzierungsinstrumente die Möglichkeit, die Planungsprofiteure an den Kosten der Gesamtmaßnahme zu beteiligen. Die Grundstücke müssen hierfür nicht zwingend zwischenerworben werden, denn verbleiben die Grundstücke im Besitz der Eigentümer, so müssen diese im Rahmen von Abwendungsvereinbarungen einen Ausgleichsbetrag zahlen.
Durch die Mobilisierungsinstrumente – allen voran der Enteignung – kann erheblicher Druck auf die Eigentümer ausgeübt und die Verhandlungsposition sowie die Durchsetzungskraft der Gemeinde gestärkt werden. Mit den Sicherungsinstrumenten können letztendlich die Eigentümer gezwungen werden, die Grundstücke entsprechend den Zielen und Zwecken der Gemeinde zu bebauen und zu nutzen.
Inhaltsverzeichnis
A. Einleitung
B. Die Städtebauliche Entwicklungsmaßnahme
1. Instrumente der Städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme
1.1 Mobilisierungsinstrumente
1.1.1 Freihändiger Zwischenerwerb
1.1.2 Hoheitlicher Zwischenerwerb
1.1.3 Vorkaufsrecht
1.1.4 Abwendungsvereinbarung
1.1.4.1 Bei bereits bebauten Grundstücken
1.1.4.2 Bei Verpflichtung des Eigentümers
1.1.5 Übernahmeverlangen
1.2 Finanzierungsinstrumente
1.2.1 Finanzierung durch Verkaufserlöse
1.2.2 Finanzierung durch Ausgleichsbeträge
1.3 Sicherungsinstrumente
1.3.1 Genehmigungsvorbehalt
1.3.2 Preisprüfung
1.3.3 Baupflicht
2. Vergleich mit Angebotsbebauungsplan und Vorhabenbezogenen Bebauungsplan
2.1 Erhöhung des Baulandangebotes
2.2 Nutzerspezifische Baulandbereitstellung
2.3 Finanzierungsmöglichkeiten
2.3.1 Flexiblere Kostenbeteiligung
2.3.2 Einsatz von Städtebaufördermitteln
2.3 Verfahrensbeschleunigung
2.4 Verwaltungsentlastung
3. Zwischenfazit
C. Prüfung der Anwendungsvoraussetzungen des Entwicklungsrechts
1. Besondere regionale oder gemeindliche Bedeutung
2. Erhöhter Bedarf an Wohn- und Arbeitsstätten
2.1 Prognose
2.2 Standortalternativen
3. Ausschluss alternativer Rechtsinstrumente
3.1 Städtebauliche Sanierungsmaßnahme
3.2 Anpassungsgebiet
3.3 Städtebauliche Verträge und Veräußerungsverträge
4. Fazit
4.1 Räumliche Abgrenzung des Entwicklungsbereiches
4.2 Keine besondere Bedeutung für die örtliche Entwicklung
Zielsetzung & Themen
Das Hauptziel dieser Arbeit ist die Analyse des Rechtsinstruments der städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme nach § 165 BauGB hinsichtlich ihrer planungsstrategischen Effektivität und ökonomischen Funktionalität. Dabei wird insbesondere untersucht, wie das Instrument zur Baulandmobilisierung und als Steuerungswerkzeug in komplexen städtebaulichen Situationen eingesetzt werden kann.
- Rechtliche Grundlagen und Anwendungsvoraussetzungen der städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme
- Vergleich der städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme mit alternativen Planungsinstrumenten
- Analyse der Mobilisierungs-, Finanzierungs- und Sicherungsinstrumente im Kontext der kommunalen Bodenpolitik
- Bewertung der Rolle des "kommunalen Zwischenerwerbs" und der Abwendungsvereinbarungen
- Diskussion des Verhältnisses zwischen Enteignungsrecht und privatem Eigentum
Auszug aus dem Buch
1. Instrumente der Städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme
Die Städtebauliche Entwicklungsmaßnahme ist das einzige planungsrechtliche Instrument, welches die Mobilisierung von Grundstücken und die Finanzierung der Entwicklung in einer Gesamtmaßnahme verbindet – zudem werden die Entwicklungsziele durch Genehmigungsvorbehalte gesichert.
Die Städtebauliche Entwicklungsmaßnahme ist zeitlich in zwei Teile zu unterscheiden – die Vorbereitenden Untersuchungen zur Festlegung der Entwicklungsziele und des Entwicklungsbereichs und die eigentliche Entwicklungsmaßnahme nach der förmlichen Festlegung. Erst in der zweiten Phase kann die Gemeinde auf die umfangreichen Rechts- und Sicherungsinstrumente mit dem Allgemeinen Vorkaufsrecht, der Möglichkeit der Enteignung sowie auf die Genehmigungsvorbehalte nach § 144 BauGB zurückgreifen. In der ersten Phase hat die Gemeinde noch keine besonderen Mobilisierungsmöglichkeiten und kann auch nicht direkt preisregulierend in den Bodenmarkt eingreifen. Dennoch kommt der ersten Phase eine besondere strategische Bedeutung zu, denn mit dem Einleitungsbeschluss wird der Entwicklungszustand der Grundstücke festgehalten, wonach die entwicklungsunbeeinflussten Bodenwerte bestimmt werden („Einfrieren der Bodenpreise“). Mit dieser Willensäußerung der Gemeinde eine Städtebauliche Entwicklungsmaßnahme durchführen zu wollen, werden die üblichen Bodenpreissteigerungen in Erwartung des neuen Baurechtes außer Kraft gesetzt und Spekulationen vermieden. Die preisdämpfende Wirkung des Einleitungsbeschlusses soll der Gemeinde einen zeitlichen Freiraum verschaffen, um in Ruhe die Durchführbarkeit der Maßnahme und die rechtliche Anwendbarkeit des besonderen Entwicklungsrechtes prüfen zu können.
Zusammenfassung der Kapitel
A. Einleitung: Diese Einleitung beleuchtet die verfassungsrechtliche Stellung der gemeindlichen Planungshoheit und ordnet die städtebauliche Entwicklungsmaßnahme als eines der schärfsten Schwerter des Städtebaurechts ein.
B. Die Städtebauliche Entwicklungsmaßnahme: In diesem Hauptteil werden die zentralen Mobilisierungs-, Finanzierungs- und Sicherungsinstrumente des Rechtsinstruments im Detail erläutert und mit anderen Planungsinstrumenten verglichen.
C. Prüfung der Anwendungsvoraussetzungen des Entwicklungsrechts: Dieses Kapitel widmet sich den notwendigen Voraussetzungen für die Anwendung des Instruments, einschließlich der besonderen Bedeutung und dem Ausschluss alternativer Maßnahmen.
Schlüsselwörter
Städtebauliche Entwicklungsmaßnahme, BauGB, Baulandmobilisierung, Enteignung, Bodenwertsteigerung, Vorbereitende Untersuchungen, Zwischenerwerb, Vorkaufsrecht, Genehmigungsvorbehalt, Gemeindeplanung, Kosten- und Finanzierungsübersicht, Innenentwicklung, städtebauliche Verträge, Gemeinwohl, Planungshoheit.
Häufig gestellte Fragen
Worum geht es in dieser Arbeit grundsätzlich?
Die Arbeit untersucht das Rechtsinstrument der städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme nach § 165 BauGB und analysiert deren Funktion als planungsstrategisches und ökonomisches Instrument für Gemeinden.
Welche zentralen Themenfelder werden bearbeitet?
Die zentralen Felder umfassen die Instrumente zur Mobilisierung von Grundstücken, die Finanzierungssystematik sowie die Sicherung der planungsrechtlichen Ziele im Rahmen der städtebaulichen Entwicklung.
Was ist das primäre Ziel der Untersuchung?
Ziel ist es, die Wirkungsweise der städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme aufzuzeigen und zu evaluieren, wie Kommunen dieses Instrument zur zügigen und koordinierten Entwicklung von Bauflächen einsetzen können.
Welche wissenschaftlichen Methoden werden verwendet?
Die Arbeit basiert auf einer tiefgehenden Analyse baurechtlicher Vorschriften, einer Auswertung einschlägiger Rechtsprechung sowie der Betrachtung städtebaulicher Praxisberichte und Fachliteratur.
Welche Schwerpunkte liegen auf dem Hauptteil der Arbeit?
Der Hauptteil konzentriert sich auf die detaillierte Darstellung der Instrumente (Mobilisierung, Finanzierung, Sicherung) und den Vergleich mit anderen Instrumenten wie Angebotsbebauungsplänen.
Welche Keywords charakterisieren die Arbeit?
Die Arbeit zeichnet sich durch Begriffe wie "Bodenwertabschöpfung", "kommunaler Zwischenerwerb", "Entwicklungssatzung" und "Baulandbereitstellung" aus.
Warum spielt der "Finanztopf" bei dieser Maßnahme eine Rolle?
Der Finanztopf ermöglicht es einer Gemeinde, Einnahmen aus Grundstücksverkäufen und Ausgleichsbeträgen gebündelt zur Deckung der Gesamtkosten der Entwicklungsmaßnahme einzusetzen, statt diese auf Einzelmaßnahmen zuzurechnen.
Was bedeutet das "Einfrieren der Bodenpreise" in der städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme?
Durch den Einleitungsbeschluss zur Entwicklungsmaßnahme wird der Entwicklungszustand der Grundstücke fixiert, wodurch zukünftige, rein spekulative Bodenpreissteigerungen durch die Maßnahme selbst verhindert werden sollen.
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- Simon Schwind (Author), 2018, Die städtebauliche Entwicklungsmaßnahme nach § 165 BauGB, Munich, GRIN Verlag, https://www.grin.com/document/421173
