Die städtebauliche Entwicklungsmaßnahme nach § 165 BauGB

Inhaltsverzeichnis

Abkürzungsverzeichnis

Abbildungsverzeichnis

Tabellenverzeichnis

A. Einleitung

B. Die Städtebauliche Entwicklungsmaßnahme
1. Instrumente der Städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme
1.1 Mobilisierungsinstrumente
1.1.1 Freihändiger Zwischenerwerb
1.1.2 Hoheitlicher Zwischenerwerb
1.1.3 Vorkaufsrecht
1.1.4 Abwendungsvereinbarung
1.1.4.1 Bei bereits bebauten Grundstücken
1.1.4.2 Bei Verpflichtung des Eigentümers
1.1.5 Übernahmeverlangen
1.2 Finanzierungsinstrumente
1.2.1 Finanzierung durch Verkaufserlöse
1.2.2 Finanzierung durch Ausgleichsbeträge
1.3 Sicherungsinstrumente
1.3.1 Genehmigungsvorbehalt
1.3.2 Preisprüfung
1.3.3 Baupflicht

2. Vergleich mit Angebotsbebauungsplan und Vorhabenbezogenen Bebauungsplan
2.1 Erhöhung des Baulandangebotes
2.2 Nutzerspezifische Baulandbereitstellung
2.3 Finanzierungsmöglichkeiten
2.3.1 Flexiblere Kostenbeteiligung
2.3.2 Einsatz von Städtebaufördermitteln
2.3 Verfahrensbeschleunigung
2.4 Verwaltungsentlastung
3. Zwischenfazit

c. Prüfung der Anwendungsvoraussetzungen des Entwicklungsrechts
1. Besondere regionale oder gemeindliche Bedeutung
2. Erhöhter Bedarf an Wohn- und Arbeitsstätten
2.1 Prognose
2.2 Standortalternativen
3. Ausschluss alternativer Rechtsinstrumente
3.1 Städtebauliche Sanierungsmaßnahme
3.2 Anpassungsgebiet
3.3 Städtebauliche Verträge und Veräußerungsverträge
4. Fazit
4.1 Räumliche Abgrenzung des Entwicklungsbereiches
4.2 Keine besondere Bedeutung für die örtliche Entwicklung

Quellenverzeichnis

Literatur

Gesetze

Rechtsprechungen

Aus Gründen der Lesbarkeit wurde in der vorliegenden Arbeit die männliche Form gewählt. Die Angaben beziehen sich aber stets auf beide Geschlechter.

Abkürzungsverzeichnis

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abbildungsverzeichnis

Abb. 1: Sicherungs-, Mobilisierungs- und Finanzierungsinstrumente der Städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme Eigene Darstellung

Abb. 2: Finanzierungsmodell der Städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme Eigene Darstellung, basiert auf Dehne, Peter: Die städtebauliche Entwicklungsmaßnahme im Kontext des kommunalen Flächenmanagements, Teil 1: Rechtsgeschichte, Funktion, Praxis, Rechtsprechung. Dru­ckerei Friedland, Neubrandenburg 2001, s. 166

Abb. 3: Erforderlicher Gebäuderückbau der Kaserne Krampnitz Jesse, Erich/Schmidt, Kerstin/Meyer, Katrin/Schröder, Olaf/Berfelde, Thorsten (POLO Beteiligungsgesellschaft mbH): Vorbereitende Untersuchungen Kaserne Krampnitz. Lan­deshauptstadt Potsdam (Hrsg.) Potsdam 2012, s. 77

Tabellenverzeichnis

Tab. 1: Vergleich Angebotsbebauungsplan, Vorhabenbezogener Bebauungs­plan und Städtebauliche Entwicklungsmaßnahme Eigene Darstellung.

A. Einleitung

Zu den zentralen Aufgaben einer Gemeinde gehört die Planung und Durch­führung einer geordneten städtebaulichen Entwicklung. Diese Selbstverwal- tungsgarantie wird durch Art. 28 Abs. 2 s. 1 GG verfassungsrechtlich gesi­chert . Das Recht und die Pflicht, das Gemeindegebiet innerhalb der vorge­gebenen rechtlichen und tatsächlichen Schranken eigenverantwortlich zu planen und dadurch die gemeindliche Entwicklung zu gestalten, bietet den Gemeinden die Chance für gemeindliche Selbstverwirklichung.

Mit der Städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme ist vom Gesetzgeber ein besonders starkes gemeindliches Planungs- und Steuerungsinstrument konzi­piert worden, um diese Aufgabe zu erfüllen und Projekte der Stadterweite­rung und -erneuerung koordiniert durchzuführen. In der Literatur wird dieses Instrument auch als das ״schärfste Schwert"^{[1] [2] [3] [4]} des Städtebaurechts bezeichnet und gilt als das effektivste städtebauliche Instrument zur Baulandmobilisie- rung.^[5] Mit der Städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme werden den Ge­meinden besondere Rechte eingeräumt und Pflichten auferlegt, um eine städtebauliche Aufgabe auch gegen den Willen nicht mitwirkungsbereiter Eigentümer zügig in eigener Verantwortung durchführen zu können.^[6] Das öffentliche Interesse an der einheitlichen Vorbereitung und zügigen Durch­führung dieser Maßnahme muss darin begründet sein, dass der Gesetzgeber der Gemeinde mit dem Entwicklungsrecht den Erwerb und letztendlich auch die Enteignung aller Grundstücke im Entwicklungsbereich vor Aufstellung verbindlicher Bebauungspläne ermöglicht.^[7] Die Städtebauliche Entwick­lungsmaßnahme steht damit im Spannungsfeld zwischen der Eigentumsfrei­heit, der Sozialpflichtigkeit des Eigentums und der Enteignung zum Wohle der Allgemeinheit nach Art. 14 Abs. 1 bis 3 GG.^[8]

Historische Entwicklung

Die Städtebauliche Entwicklungsmaßnahme wurde mit dem Städtebauförde­rungsgesetz (StBauFG)^{[9] [10] [11]} im Jahr 1971 in das deutsche Baurecht eingeführt. Das neue Instrument diente eingangs der Schaffung neuer Orte, der Entwick­lung vorhandener Orte zu neuen Siedlungseinheiten oder zur Erweiterung vorhandener Orte und war damit Instrument der Raumordnung und Landes­Planung. Als die Baulandnachfrage Anfang der 1980er Jahre abnahm, fand das Städtebauinstrument kaum noch Anwendung. Der Gesetzgeber erklärte das Instrument zum ״Auslaufmodell" - es durften keine neuen städtebauli­chen Entwicklungsbereiche förmlich festgelegt werden. In der Begründung des Regierungsentwurfes zum Baugesetzbuch (BauGB) heißt es, dass die Städtebauliche Entwicklungsmaßnahme in Zukunft ״nur noch geringe prakti- sehe Bedeutungen haben werde, da die Zeiten der Trabantenstädte und der großflächigen Ausweisung neuer Baugebiete im Außenbereich vorbei ist" . Erst mit der Wiedervereinigung 1990 kam es zu größeren Wanderungsbewe­gungen, welches nach Einschätzung von Experten zur Baulandknappheit in Großstädten führen würde. Um darauf städtebaulich reagieren zu können, wurde das Entwicklungsrecht vom Gesetzgeber durch das BauGB- Maßnahmengesetz (BauGB-MaßnahmenG)^{[12] [13] [14] [15] [16] [17] [18]} 1990 zunächst auf fünf Jahre befristet wieder eingeführt. Bereits drei Jahre später wurde durch das In- vestitionserleichterungs- und Wohnbaulandgesetz (Inv-WoBaulG) die Städ­tebauliche Entwicklungsmaßnahme wieder ins Dauerrecht überführt und zu­dem modifiziert. Das Instrument wurde in die Kompetenz der Kommunen gegeben und an die neuen Anforderungen der Innenentwicklung angepasst. Am 24.06.2004 wurde durch das Europarechtsanpassungsgesetz Bau (EAG Bau) die Planungshoheit der Gemeinden noch einmal gestärkt, indem das Erfordernis der Genehmigung der Entwicklungssatzung durch die höhere Verwaltungsbehörde aufgehoben wurde.

Die Kommunalisierung des Entwicklungsrechts ermöglichte nun eine breitere Anwendung des Instruments entsprechend den individuellen städtebaulichen Zielen der Gemeinde auch unterhalb der regionalen Bedeutung. Ziel der wieder ins Städtebaurecht eingeführten Entwicklungsmaßnahme ist es da­nach nicht nur Flächen erstmalig zu entwickeln, sondern sie auch im Rahmen einer städtebaulichen Neuordnung - z. B. bei Mindernutzungen - einer neu­en Entwicklung zuzuführen. Mit der Einführung des Begriffs ״andere Teile des Gemeindegebiets" können auch kleinteiligere Entwicklungsmaßnahmen durchgeführt werden . Nun können Städtebaulichen Entwicklungsmaßnah­men auch ausschließlich örtlichen Zielen, z. B. der Neuordnung von Orts- bzw. Stadtteilen dienen und somit ein Instrument der Innenentwicklung sein.

Damit wurde die Grundlage geschaffen, größere brachliegende oder minder- genutzte Flächen einer neuen Funktion zuzuweisen.

Entwicklungsmaßnahmen in Berlin

Zu Beginn der 1990er Jahre wurde auch in Berlin das Instrument erstmals zur Neuentwicklung brachliegender Areale und aufgegebener Industriegebiete , zur Konversion des ehemaligen Flugfeldes ״Johannisthal" sowie der Kaser­nengebäude der Nationalen Volksarmee^{[19] [20] [21] [22] [23] [24] [25] [26] [27]} genutzt. Zudem sollte das Instru­ment Anwendung finden bei der Entwicklung eines Olympischen Dorfes, wenn Berlin den Zuschlag für die Olympischen Spiele im Jahr 2000 erhalten hätte. Nachdem die Olympia-Bewerbung gescheitert war, wurde auch das Gelände um den ״Alten Schlachthof" im Prenzlauer Berg sowie am Rum­melsburger See für Wohn- und Dienstleistungsnutzungen ausgewiesen. Weiterhin sollte Biesdorf-Süd zu einem urbanen, vielfältigen Stadtteil als Mit­telzentrum mit bezirksübergreifender Versorgungs- und Dienstleistungsfunk­tion ausgebaut werden. Durch die Reaktivierung dieser Flächen sollten in­nerstädtische Strukturen erneuert und zugleich der Verbrauch an unbebau­tem, unversiegeltem Grünland in der Peripherie verhindert werden. Die Städ- tebauliche Entwicklungsmaßnahme wurde in Berlin bewusst nicht als klassi­sches Stadterweiterungsinstrument am Stadtrand genutzt. Stattdessen soll­ten im Innenbereich unter Wert genutzte, teilweise brachgefallene Gewerbe- und Industrieflächen mit zum Teil ungeklärten Eigentumsverhältnissen zu Wohn- und Dienstleistungsquartieren entwickelt werden.

Der politische und städtebauliche Umbruch durch die Wiedervereinigung der Stadt, der folgende Hauptstadtbeschluss des Deutschen Bundestages mit der Folge des Umzugs von Parlament und Regierung von Bonn nach Berlin sowie die Osterweiterung der Europäischen Union stärkten die Erwartungen auf ein starkes und anhaltendes Bevölkerungswachstum. Als Reaktion hierauf wur­den von 1992-1994 fünf Gebiete (״Wasserstadt Berlin-Oberhavel" im Bezirk Spandau, ״Alter Schlachthof" im Bezirk Pankow, ״Biesdorf-Süd" im Bezirk Marzahn-Hellersdorf, ״Berlin-Rummelsburger Bucht" in den Bezirken Lieh- tenberg und Friedrichshain-Kreuzberg sowie ״Berlin-Johannisthal/Adlershof" im Bezirk Treptow-Köpenick) mit einer Gesamtfläche von 950 Hektar als städ­tebauliche Entwicklungsbereiche in Berlin festgelegt, über 31.000 Wohnein- heiten sowie 4,2 Mio. Quadratmeter Gewerbeflächen sollten entstehen. Zusätzlich wurde die aus Bundesmitteln finanzierte Entwicklungsmaßnahme ״Parlaments- und Regierungsviertel" beschlossen. Zu diesem Zeitpunkt wurde eine prosperierende Entwicklung mit stetig steigenden Bodenwerten angenommen. Mit Hilfe des Entwicklungsrechts und dessen besonderer Fi­nanzierungsfunktion sollten die Planungs- und Durchführungskosten refinan-^{[28] [29] [30] [31]} ziert werden , so Nagel, der damalige Senator für Bau- und Wohnungswe­sen.

Schon Ende 1995 war abzusehen, dass der erwartete Wirtschafts- und Bevöl­kerungszuwachs in Berlin ausbleiben würde, stattdessen dominierte die Ab­Wanderung ins Berliner Umland. Auch das Ausbleiben externer Wachs­tumsimpulse, wie die gescheiterte Olympia-Bewerbung, führte zu verander- ten Rahmenbedingungen. Zudem löste auch der Umzug von Parlament und Regierung nach Berlin nicht den erwarteten ״Hauptstadteffekt"^{[32] [33] [34] [35] [36] [37] [38]} aus. All die­se Entwicklungen führten dazu, dass die Bodenpreise im Vergleich zum Be­ginn der Städtebaulichen Entwicklungsmaßnahmen fielen. Die ehrgeizigen Planungen konnten aufgrund der ausbleibenden Nachfrage an Wohnraum und Büroflächen nicht in geplanter Dichte und im geplanten Zeitrahmen fer­tiggestellt werden. Damit blieben die Verkaufserlöse der Grundstücke weit hinter den anfänglichen Prognosen zurück und die Kosten für den Grund­stückserwerb sowie die Baukosten der Infrastrukturmaßnahmen konntennicht refinanziert werden.

Seit 2005 wächst die Bevölkerungszahl Berlins langsam, ab 2011 steigt die Bevölkerung deutlich - auf derzeit mehr als 40.000 Personen pro Jahr. Ein stetiges und überproportionales Beschäftigungswachstum und im Vergleich zu anderen Metropolen relativ günstige Lebensbedingungen zogen und zie­hen auch weiterhin Menschen an. Die Zuwanderung wird zudem durch Flüchtlinge, die vor Kriegen und Krisen fliehen, verstärkt. Auf Grund dieser Entwicklung ist damit zu rechnen, dass der zusätzliche Wohnraumbedarf in Berlin bis 2030 auf ca. 194.000 Wohnungen und somit auf rund 14.000 Woh­nungen jährlich anwächst. Angesichts der steigenden Bodenpreise und Mie­ten sowie des wachsenden Verkehrs auf der einen Seite und begrenzter öf­fentlicher Gelder auf der anderen Seite ist es eine besondere Herausforde­rung, das Wachstum räumlich und qualitätsvoll zu Steuern und die Stadt lang­fristig nachhaltig und sozial gerecht zu entwickeln.^{[39] [40]} Die dynamische Bevölke­rungsentwicklung und der Wohnraummangel veranlassten die Senatsverwal­tung für Stadtentwicklung und Wohnen in den vergangenen Monaten fünf Vorbereitende Untersuchungen für Städtebauliche Entwicklungsmaßnahmen zu beschließen.

в. Die Städtebauliche Entwicklungsmaß־ nähme

Die Städtebauliche Entwicklungsmaßnahme ist eine Gesamtmaßnahme zur koordinierten Entwicklung eines exakt umschriebenen Gebietes. Ihre Anwen­dung setzt einen qualifizierten städtebaulichen Handlungsbedarf voraus, der aus Gründen des öffentlichen Interesses ein planmäßiges und aufeinander abgestimmtes Vorgehen erfordert. Die einheitliche Vorbereitung, eine flä­chendeckende und zeitlich geschlossene Plankonzeption sowie eine aufei­nander abgestimmte Durchführung aller Ordnungs- und Baumaßnahmen zeichnen dieses Instrument aus. Die Städtebauliche Entwicklungsmaßnahme ermöglicht es, einen Ortsteil und andere Teile des Gemeindegebietes koordi­niert zu entwickeln und nimmt dafür Eigentümer sowie die Gemeinde in die Pflicht. Die Gemeinde erwirbt Grundstücke, entwickelt diese und verkauft sie anschließend als Bauland mit Planungsrecht. Die erzielten Verkaufserlöse dienen der Finanzierung der Maßnahme. Eigentümer, die ihre Grundstücke selbst entwickeln, müssen einen Ausgleichsbetrag in Höhe der Differenz des Anfangs- und Endwerts zahlen.^{[41] [42]} Durch Genehmigungsvorbehalte für bauli­che Vorhaben, Grundstücksteilungen und Rechtsvorgänge wird sichergestellt, dass die Eigentümer ihre Grundstücke entsprechend den Zielen und Zwecken der Entwicklungsmaßnahme bebauen.^[43]

Besteht keine Mitwirkungsbereitschaft der Grundstückseigentümer und sind sie nicht bereit ihre Grundstücke zum entwicklungsunbeeinflussten Ver- kehrswert an die Gemeinde zu verkaufen, so können die Flächen enteignet werden.^[44]

Nach der Neuordnung und Erschließung der Grundstücke wird die Realisie­rung der städtebaulichen Planungen dadurch sichergestellt, dass eine Veräu­ßerung der Grundstücke nur an Erwerber erfolgt, die sich vertraglich ver­pflichten, ihre Grundstücke innerhalb einer angemessenen Frist entspre­chend den Festsetzungen des Bebauungsplans und den Erfordernissen der Entwicklungsmaßnahme zu bebauen und zu nutzen.^[45]

Seit dem 22.04.1993 müssen Voruntersuchungen vor der förmlichen Festle­gung des städtebaulichen Entwicklungsgebietes durchgeführt werden, um die Ziele und Zwecke der Maßnahme zu erörtern und die Erforderlichkeit der Enteignung bei einer Gesamtabwägung aller Gemeinwohlinteressen zu ermit- tein.^[46] Demgegenüber waren bei Städtebaulichen Sanierungsmaßnahmen bereits mit der Einführung dieses Instruments durch das StBauFG 1971 Vor­bereitende Untersuchungen durchzuführen. Das OVG Lüneburg betonte in seiner Entscheidung, dass das Städtebauförderungsgesetz keine Vorbereiten­den Untersuchungen vor Erlass der Entwicklungsbereichsverordnung vor- schreibt.^{[47] [48]} Beim Gesetzgebungsverfahren wies die Bundesregierung darauf hin, dass die Rechtsverordnung der Landesregierung den Abschluss eines ein­gehenden Prüfungsverfahrens innerhalb des Landes darstellt, neben diesem Verfahren wäre die Verpflichtung zu Vorbereitenden Untersuchungen nicht sachgerecht. Erst als mit dem Inv-WoBaulG 1993 Städtebauliche Entwick­lungsmaßnahmen nicht mehr nur durch Rechtsverordnung der Landesregie­rungen festgelegt werden konnten, sondern in der Zuständigkeit der Ge- meinden lagen, mussten Voruntersuchungen zwingend durchgeführt werden. In der Praxis gingen der förmlichen Festlegung von Entwicklungsgebieten gleichwohl und notwendigerweise Voruntersuchungen voraus.^[49] Daher hatte der durch das Inv-WoBaulG aufgenommene § 165 Abs. 4 BauGB vor allem eine klarstellende Funktion. Durch das Bau- und Raumordnungsgesetz (Bau- ROG)^{[50] [51] [52] [53]} wurden am 01.01.1998 die Regelungen an den sanierungsrechtlichen Begriff ,Vorbereitende Untersuchungen' angepasst.

Eine Vorbereitende Untersuchung (VU) ist ein städtebauliches Gutachten, in dem die Potenziale und Defizite eines Gebietes untersucht und bewertet werden. Zudem wird die planerische Realisierbarkeit und Finanzierbarkeit geprüft. Bei einer Bestandsaufnahme ist unter anderem die landespflegeri­sehe und naturschutzrechtliche Situation zu untersuchen, das Gebiet nach Altlasten zu erkunden und denkmalschützenswerte Objekte zu erheben und zu kartieren. Nachdem die Eigentums-, Pacht- und Mietverhältnisse erkundet wurden, ist die Sozialstruktur zu bewerten und gegebenenfalls die Aufstel­lung eines Sozialplans zu veranlassen. Anschließend sind städtebauliche Bau- und Nutzungskonzepte inklusiver der Verkehrs- und Erschließungssys­teme zu entwickeln, dabei sind auch Alternativen sowie eine Null-Variante, also eine Nichtdurchführung der geplanten Maßnahme, zu prüfen.^[54]

Während der vu ist ein Beteiligungsverfahren nach § 165 Abs. 4 s. 1 BauGB durchzuführen, bei dem die Mitwirkungsbereitschaft der Träger öffentlicher Belange (TÖB) sowie der Betroffenen erörtert wird. Weiterhin ist die Ver­kaufsbereitschaft der Eigentümer zu ermitteln.^[55]

Als eine Art Machbarkeitsstudie sind zudem die Finanzierbarkeit und die pia- nungsrechtliche Realisierbarkeit der städtebaulichen Maßnahme zu prüfen. Ein Gutachterausschuss ermittelt hierbei die entwicklungsunbeeinflussten Grundstückswerte und prognostiziert den Endwert der neu geordneten Grundstücke.^[56] Die so ermittelten Einnahmen sind den Ausgaben der Städte­baulichen Maßnahme in einer Kosten- und Finanzierungsübersicht gegen- überzustellen.^[57]

Bei der bauplanungsrechtlichen Analyse ist die Bedeutung für die örtliche und überörtliche Entwicklung darzustellen, zudem ist aufzuzeigen, dass das All­gemeinwohl die Durchführung der Entwicklungsmaßnahme erfordert und es einen erhöhten Bedarf an Wohn- und Arbeitsstätten gibt. Die Maßnahme kann zudem ihr Allgemeinwohlerfordernis in der Errichtung von Gemeinbe­darfs- und Folgeeinrichtungen oder der Wiedernutzung brachliegender Flä­chen begründen. Zudem ist nachzuweisen, dass die städtebauliche Ziele und Zwecke nicht mit weniger in die Eigentumsrechte eingreifenden Mitteln reali­siert werden können. Dabei ist insbesondere zu untersuchen, ob Ziele und Zwecke auch durch Städtebauliche Verträge erreicht werden können oder die Eigentümer bereit sind, ihre Grundstücke zum entwicklungsunbeeinflussten Grundstückswert an die Gemeinde zu veräußern.^[58]

Als Ergebnis der vu wird ein integriertes Entwicklungskonzept erarbeitet, aus dem konkrete Maßnahmen und deren Finanzierung sowie die genaue Ab- grenzung des Entwicklungsgebietes hervorgehen. Die in der vu ermittelten und abgewogenen öffentlichen und privaten Belange dienen der Begründung des förmlichen festgelegten Entwicklungsgebietes.^{[59] [60]} Der Entwicklungssatzung ist stets eine Begründung beizufügen, in der die Entwicklungsziele zu benen­nen sind.

1. Instrumente der Städtebaulichen Ent­Wicklungsmaßnahme

Die Städtebauliche Entwicklungsmaßnahme ist das einzige planungsrechtliche Instrument, welches die Mobilisierung von Grundstücken und die Finanzie­rung der Entwicklung in einer Gesamtmaßnahme verbindet - zudem werden die Entwicklungsziele durch Genehmigungsvorbehalte gesichert.

Die Städtebauliche Entwicklungsmaßnahme ist zeitlich in zwei Teile zu unter­scheiden - die Vorbereitenden Untersuchungen zur Festlegung der Entwick­lungsziele und des Entwicklungsbereichs und die eigentliche Entwicklungs­maßnahme nach der förmlichen Festlegung. Erst in der zweiten Phase kann die Gemeinde auf die umfangreichen Rechts- und Sicherungsinstrumente mit dem Allgemeinen Vorkaufsrecht, der Möglichkeit der Enteignung sowie auf die Genehmigungsvorbehalte nach § 144 BauGB zurückgreifen. In der ersten Phase hat die Gemeinde noch keine besonderen Mobilisierungsmöglichkeiten und kann auch nicht direkt preisregulierend in den Bodenmarkt eingreifen. Dennoch kommt der ersten Phase eine besondere strategische Bedeutung zu, denn mit dem Einleitungsbeschluss wird der Entwicklungszustand der Grund­stücke festgehalten, wonach die entwicklungsunbeeinflussten Bodenwerte bestimmt werden (״Einfrieren der Bodenpreise"). Mit dieser Willensäuße­rung der Gemeinde eine Städtebauliche Entwicklungsmaßnahme durchfüh­ren zu wollen, werden die üblichen Bodenpreissteigerungen in Erwartung des neuen Baurechtes außer Kraft gesetzt und Spekulationen vermieden. Die preisdämpfende Wirkung des Einleitungsbeschlusses soll der Gemeinde einen zeitlichen Freiraum verschaffen, um in Ruhe die Durchführbarkeit der Maß­nähme und die rechtliche Anwendbarkeit des besonderen Entwicklungsrech- tes prüfen zu können.

In der Abbildung 1 sind die Instrumente zur Mobilisierung der Grundstücke, zur Finanzierung der Entwicklungsmaßnahme sowie zur Sicherung der Ent­wicklungsziele und ihre Bezüge zueinander dargestellt.^{[61] [62]}

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

1.1 Mobilisierungsinstrumente

ln schnell wachsenden Städten mit angespanntem Immobilienmarkt ist häufig zu beobachten, dass ein Teil baureifer Grundstücke bewusst nicht bebaut wird. Die Städtebauliche Entwicklungsmaßnahme ermöglicht es Flächen, wel­che bislang aus spekulativen Gründen von den Eigentümern vorgehalten werden, zu entwickeln. Bei Brachflächen oder bebauten Gebieten, welche im Verhältnis zu ihrer innerstädtischen Lage deutlich unter- oder fehlgenutzt werden, gibt es immer wieder Eigentümer, die weder investitionsbereit noch verkaufsbereit sind, beziehungsweise Preisvorstellungen haben, welche im Hinblick auf die Altlastenbelastungen unrealistisch sind. Durch den kommu­nalen Durchgangserwerb der Städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme kann zum einen die Flächenvorhaltung durchbrochen werden, zum anderen wer­den bei der Ermittlung des entwicklungsunbeeinflussten Verkehrswertes die Bodenverunreinigungen berücksichtigt.^{[63] [64]}

Um die städtebaulichen Aufgaben konzeptionell geschlossener und zügiger als über die konventionelle Bauleitplanung zu verwirklichen, sollen bei einer Städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme im Grundsatz alle Grundstücke im Entwicklungsbereich nach § 166 Abs. 3 s. 1 BauGB durch die Gemeinde er­worben werden. Nachdem die Grundstücke neu geordnet und erschlossen sind, muss die Gemeinde die Grundstücke an Bauwillige verkaufen.^[65] Nach § 169 Abs. 6 S. 1 BauGB haben die Erwerber sich durch Kaufverträge mit der Kommune zu verpflichten, die Grundstücke innerhalb der vereinbarten Frist zu bebauen.^[66]

Der kommunale Zwischenerwerb^{[67] [68]} ermöglicht es die Flächen entsprechend den Zielen der Gemeinde zu bebauen. So kann das Entwicklungsrecht dazu dienen ungenutzte Grundstücke, welche bewusst als Kapitalanlage vorerst nicht bebaut werden, zu mobilisieren. Wenn die Gemeinde durch den Zwi­schenerwerb der Grundstücke zu einem bedeutenden Akteur auf dem örtli­chen Grundstücksmarkt wird, kann zudem der Bodenspekulation entgegen­gewirkt und die Bodenpreissteigerung verringert werden.^{[69] [70]} Prosperierende Gemeinden erhoffen sich hierdurch eine Verringerung der Bodenpreissteige- rung.

Zur Mobilisierung der Grundstücke sollte die Gemeinde einen freihändigen Erwerb anstreben. Das Entwicklungsrecht ermöglicht es den Kommunen zu­dem vom Allgemeinen Vorkaufsrecht Gebrauch zu machen, über das Allge­meine Vorkaufsrecht verfügt die Gemeinde erst nach der förmlichen Festle­gung des Entwicklungsgebietes. Um das Vorkaufsrecht auch während der vu bereits anwenden zu können, muss die Gemeinde das Besondere Vorkaufs­recht gemäß § 25 Abs. 1 s. 1 Nr. 2 BauGB beschließen.

Ist der Eigentümer nicht bereit sein Grundstück zu verkaufen, so kann die Gemeinde ein Enteignungsverfahren einleiten. Ist das Grundstück bereits entsprechend den Zielen der Städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme be­baut oder verpflichtet sich der Eigentümer das Grundstück entsprechend zu bebauen, dann soll die Gemeinde vom Grunderwerb absehen.

1.1.1 Freihändiger Zwischenerwerb

Bereits im Rahmen der vu sollte die Gemeinde die Mobilisierung der Grund­stücke prüfen und mit den Grundstückseigentümern Verkaufsverhandlungen führen. Die Gemeinde muss jedoch auf keine Verkaufsangebote eingehen, wenn der Preis erkennbar über den entwicklungsunbeeinflussten Grund- stückswert^{[71] [72]}, im Sinne von § 169 Abs. 1 Nr. 6 i. V. m. § 153 Abs. 3 und § 169 Abs. 4 BauGB^[73], liegt.^[74]

Sind die Eigentümer nicht bereit die Grundstücke freiwillig zu verkaufen, so kann die Gemeinde nach Inkrafttreten der Entwicklungssatzung bzw. - Verordnung^[75] diese Grundstücke gemäß § 169 Abs. 3 BauGB enteignen.^[76] Die grundsätzliche Möglichkeit der Enteignung ist von hoher strategischer Bedeu­tung. Denn bei einer Enteignung wird lediglich der entwicklungsunbeeinfluss­te Grundstückswert für die Grundstücke gezahlt. Hingegen bei einem Verkauf vor der förmlichen Festlegung kann die Gemeinde einen höheren Ankaufs­preis, als den gesetzlich vorgegebenen entwicklungsunbeeinflussten Grund­stückswert, an die Eigentümer zahlen.^[77] Die Eigentümer müssen nun abwä­gen, ob sie ihre Grundstücke zum Anfangswert plus einen Zuschlag verkaufen oder ob sie das Risiko einer Enteignung eingehen und gegebenenfalls ledig- lieh mit dem Anfangswert entschädigt werden.

Die in § 165 Abs. 3 s. 1 Nr. 3 BauGB geforderten Verkaufsverhandlungen soll­ten daher nicht nur als Direktive verstanden werden, sondern viel mehr als Chance noch während der vu Verkaufsmöglichkeiten mit den Eigentümern zu prüfen. Denn nach dem Satzungsbeschluss ist der Ankaufswert auf den ent­wicklungsunbeeinflussten Grundstückswert festgeschrieben.^{[78] [79] [80] [81]} Die Gemeinde hat nur noch eine eingeschränkte Möglichkeit mit den Eigentümern zu ver­handeln, da ein höherer Bodenpreis, als der festgestellte entwicklungsunbe­einflusste Grundstückswert nicht zulässig ist. Denn gemäß § 169 Abs. 1 Nr. 6 i. V. m. § 153 Abs. 3 BauGB ist ein höherer Verkaufspreis eine wesentliche Erschwerung einer Städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme.

Die Gemeinde sollte stets den geringeren Abschöpfungsgewinn den zeitlichen Vorteilen einer freihändigen Einigung gegenüberstellen. Nicht nur der Zeit­gewinn, auch die ausbleibenden Rechtsstreitigkeiten und die kommunalpoli­tische Akzeptanz sollten in die Abwägung der Gemeinde einfließen. Die Mög­lichkeit einer Enteignung kann von der Gemeinde bewusst als strategisches Instrument einer Druckausübung verstanden werden. Mit der angedrohten Enteignung kann das Verhandlungs- und Durchsetzungsvermögen der Ge­meinde gesteigert und die Grundstücke können frühzeitig durch einen ״frei- willigen" Verkauf mobilisiert werden. Vorrausetzung für eine solche Mobili- sierungsstrategie ist jedoch, dass der kommunalpolitische Wille besteht, im Ernstfall das Grundstück auch tatsächlich zu enteignen.

Schäfer und Dehne untersuchten im Rahmen eines Planspieles bei elf Städte­baulichen Entwicklungsmaßnahmen die Verkaufsbereitschaft der Eigentümer. Dabei konnten sie feststellen, dass einige Eigentümer vorerst nicht Verkaufs­bereit waren, aber mit der Einleitung des Enteignungsverfahrens dann doch vor dem hoheitlichen Grunderwerb zurückschreckten oder während des Ent­eignungsverfahrens sich mit der Gemeinde auf einen Verkauf des Grundstü­ckes einigten. Lediglich bei einem Grundstück wurde das Enteignungsverfah­ren weitergeführt. So konnten innerhalb eines angemessenen Zeitraumes von 16 Monaten (Karlstadt ״Echterstraße") bis 6 Jahren (Nürnberg ״Herpers- dorf" sowie Gewerbepark Nürnberg-Fürth-Erlagen) alle erforderlichen Grund- stücke erworben werden.

1.1.2 Hoheitlicher Zwischenerwerb

Die Mobilisierung mit Hilfe einer Enteignung ist erst nach der förmlichen Fest­legung des Entwicklungsbereiches möglich. Und auch nur dann, wenn die Gemeinde der Enteignungsbehörde aufzeigen kann, dass ein freihändiger Erwerb des Grundstückes zu einem angemessenen Preis sowie eine koopera­tive Lösung mit Städtebaulichen Verträgen nicht möglich war. Im Entwick­lungsrecht ist die regulär vorgeschaltete Planung bis hin zu Planreife des Be­bauungsplanes als Enteignungsgrundlage nicht notwendig. Es kann bereits^{[82] [83] [84]}

mit der Rechtskraft der Entwicklungssatzung das Enteignungsverfahren ein­geleitet werden. Dies ergibt sich aus § 169 Abs. 3 BauGB, der die Enteig­nung zugunsten der Gemeinde ״zur Erfüllung ihrer Aufgaben" zulässt. § 165 Abs. 3 BauGB bestimmt im Sinne von Art. 14 Abs. 3 s. 1 GG die legislatorisch öffentlichen Aufgaben, zu deren Verwirklichung grundsätzlich enteignet wer­den darf. Es können sowohl Flächen, welche später für öffentliche Nutzun­gen benötigt werden, also auch Nettobaulandflächen, welche künftig an pri- vate Bauherren veräußert werden, enteignet werden.

Im Entwicklungsrecht wird die Prüfung des Gemeinwohlerfordernisses als Enteignungsvoraussetzung auf den Zeitpunkt des Erlasses der Entwicklungs­Satzung vorverlagert. Entsprechend der hohen verfassungsrechtlichen An­forderungen an eine Enteignung sind auch die Anforderungen an die Festle­gung des Entwicklungsbereiches sehr hoch.^{[85] [86] [87] [88] [89] [90] [91] [92]} Der Eigentumsentzug ist nur zulässig, wenn im konkreten Einzelfall die Enteignung notwendig ist und wenn nur mit diesem Instrument die besonderen schwerwiegenden und dringenden öffentlichen Interessen verwirklicht werden können. Die städ­tebaulichen Ziele und Zwecke der Entwicklungsmaßnahme müssen sich an ihrer Erforderlichkeit für das Wohl der Allgemeinheit messen lassen. Nur wenn das öffentliche Interesse die entgegenstehenden privaten und öffentli­chen Interessen überwiegt, ist die Durchführung der Entwicklungsmaßnah­me als besonderes und als dringend zu qualifizierendes Interesse geeignet, den Zugriff auf privates Eigentum zu rechtfertigen. Die gebotene Bilanzie­rung, die zur Annahme eines solchermaßen qualifizierten öffentlichen Inte­resses führt, ist nicht mit der planerischen Abwägung gleichzusetzen.^{[93] [94]} Ob die Enteignung dem Wohl der Allgemeinheit dient, hängt von dem Ergebnis einer spezifisch enteignungsrechtlichen Gesamtabwägung aller Gemeinwohlge- sichtspunkte^[95] ab.

Bei der Prüfung, ob das Wohl der Allgemeinheit die Entwicklungsmaßnahme erfordert, ist jedoch die Großflächigkeit eines Entwicklungsbereiches und der Umstand zu berücksichtigen, dass bei Erlass der Satzung noch keine ins Ein­zelne gehende Planungskonzeption vorliegt. Daher könne nur eine eher pau­schale Prüfung vorgenommen werden. Allerdings muss beachtet werden, dass die Entwicklungsmaßnahme eine eigentumsumverteilende Wirkung ha­ben kann, so dass das Wohl der Allgemeinheit generell die geplante Entwick­lungsmaßnahme rechtfertigen muss.^[96]

Im Hinblick auf den Gesetzesvorbehalt des Art. 14 Abs. 3 s. 2 GG müssen die betroffenen Eigentümer der Satzung bzw. der Begründung zur Satzung ent­nehmen können, für welche Zwecke sie mit einer Enteignung rechnen müs­sen. Ohne eine ausreichende Konkretisierung der Entwicklungsziele fehlt es an einem Bezugspunkt für die Beurteilung der Erforderlichkeit der Entwick­lungsmaßnahme aus Gründen des Allgemeinwohls. Anhand eines Städtebau­liehen Nutzungs- und Strukturkonzepts muss zu erkennen sein, ob die Grund­stücke später für Wohn- oder Gewerbezwecke enteignet werden müssen.^[97]

Die Festlegung des Entwicklungsbereiches muss auf ein ausgearbeitetes städ­tebauliches Planungskonzept basieren. Die Gemeinde hat während der Durchführung der Entwicklungsmaßnahme stets an diesem Planungskonzept festzuhalten. Allerdings dürfen die während der vu erarbeiteten Planungs­konzeptionen nicht als bereits abschließende Festlegungen verstanden wer­den und können im weiteren Verfahren detailliert werden. Konkretisierun­gen und gegebenenfalls auch kleinere Änderungen sind zulässig. Allerdings darf die Gemeinde die angestrebten Ziele der Entwicklungsmaßnahme nicht gänzlich offen lassen und gleichsam einen Entwicklungsbereich ״auf Vorrat" festlegen.^{[98] [99]}

Da das Allgemeinwohlerfordernis sowie die Erforderlichkeit des Entwick­lungsrechts im Rahmen der vu nachgewiesen werden muss, schafft die Ent­Wicklungssatzung bereits eine qualifizierte Grundlage für die Zulässigkeit von Enteignungen im Entwicklungsbereich.^[100] Mit der Rechtskraft der Entwick­lungssatzung ist die grundlegende Voraussetzung für eine Enteignung geklärt. Deshalb ist bei einer Enteignung während der Durchführung der Entwick­lungsmaßnahme das Allgemeinwohlerfordernis nicht noch einmal zu prüfen, es sind nur noch die Enteignungsvoraussetzungen im konkreten Einzelfall zu untersuchen.¹⁰¹

1.1.3 Vorkaufsrecht

Im Rahmen der Vorbereitenden Untersuchungen verfügt eine Gemeinde nicht automatisch über ein Allgemeines Vorkaufsrecht. Es sei denn, es han­delt sich um Flächen für den Wohnungsbau, die gemäß § 24 Abs. 1 Nr. 5 und 6 BauGB unter das Allgemeine Vorkaufsrecht fallen. Hiernach hat die Ge- meinde ein Allgemeines Vorkaufsrecht für unbebaute Grundstücke, für die der Flächennutzungsplan eine Nutzung als Wohnbaufläche oder Wohngebiet darstellt oder für die nach dem Stand der Planungsarbeiten in einem Aufstel- lungs-, Änderungs- oder Ergänzungsverfahren anzunehmen ist, dass der künf- tige Flächennutzungsplan eine solche Nutzung darstellen wird.¹⁰²

Stock empfiehlt in Verbindung mit dem Einleitungsbeschluss nach § 165 Abs. 4 BauGB ein Besonderes Vorkaufsrecht gemäß § 25 Abs. 1 Nr. 2 BauGB zu erlassen. Es sind nur geringe tatbestandliche Anforderungen und keine be­sonderen städtebauliche Gründe notwendig, um das Besondere Vorkaufs­recht als Instrument des vorsorgenden Grunderwerbs bei Städtebaulichen Entwicklungsmaßnahmen anwenden zu können. Für den Erlass einer Vor­kaufssatzung reicht es bereits aus, wenn die Gemeinde bestimmte Maßnah­men im Gebiet ״in Betracht zieht"¹⁰³. In Berlin erfolgt die Anwendung des Besonderen Vorkaufsrechts gemäß § 16 AGBauGB ^[104] durch eine Rechtsver­Ordnung des Senats. Das Besondere Vorkaufsrecht nach § 25 Abs. 1 Nr. 2 BauGB dient der Sicherung der intendierten zügigen Planung und Entwicklung der bedarfsorientierten städtebaulichen Ziele. Das Vorkaufsrecht soll dabei insbesondere sicherstellen, dass Flächen, die für die öffentliche Erschließung oder für soziale Infrastruktureinrichtungen benötigt werden, nicht vorab an Dritte veräußert werden. Im Anwendungsfall muss der Kauf im Sinne des All­gemeinwohls gerechtfertigt sein. Dazu bedarf es einer Begründung im Einzel­fall. Dabei genügt es darzulegen, dass der Erwerb des Grundstücks im Rah­men der tatbestandlichen Voraussetzungen zu dem vom Gesetzgeber gebil- ligten bodenpolitischen und städtebaulichen Zwecken erfolgt und dabei überwiegende Vorteile der Allgemeinheit sichergestellt sind.¹⁰⁵

Ein Allgemeines Vorkaufsrecht nach § 24 Abs. 1 Nr. 3 BauGB steht der Ge­meinde erst mit der förmlichen Festlegung des Entwicklungsgebietes zu. Nach der förmlichen Festlegung sind im Entwicklungsbereich die Anwendung des Versagungstatbestandes des § 145 Abs. 2 BauGB ¹⁰⁶ sowie die Preisprü- fung der Kaufverträge nach § 153 Abs. 3 BauGB ¹⁰⁷ zwingend einzuhalten. Ver- träge mit überhöhten Kaufpreisen dürfen also nicht genehmigt werden.¹⁰⁸

Nach § 27 Abs. 1 BauGB kann ein Käufer die Ausübung des gemeindlichen Vorkaufsrechts abwenden, wenn er in der Lage ist, das Grundstück binnen einer angemessenen Frist entsprechend den baurechtlichen Vorschriften zu bebauen sowie den Zielen und Zwecken der städtebaulichen Maßnahme zu nutzen. Voraussetzung hierfür ist jedoch, dass die städtebauliche Zielsetzung bereits hinreichend bestimmt oder zumindest bestimmbar ist. Da bei einer Städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme die Grundstücke frühzeitig erwor­ben werden und zu diesem Zeitpunkt in der Regel noch kein rechtsverbindli- eher oder planreifer Bebauungsplan erarbeitet wurde, genügend ein Städte­bauliches Entwicklungskonzept aus dem die Grundstücksnutzung hervor- geht.^[109]

1.1.4 Abwendungsvereinbarung

Entsprechend der Abwendungsregelungen für das Vorkaufsrecht nach § 27 BauGB ermöglicht der § 166 Abs. 3 s. 3 BauGB auch die Abwendung des ge- lio meindlichen Grunderwerbs.¹¹⁰ Eine Gemeinde soll in zwei Fällen von dem Grunderwerb absehen; zum einen, wenn die Art und das Maß der baulichen Nutzung des Grundstückes bereits den Zielen und Zwecken der Entwick­lungsmaßnahme entspricht und nicht geändert werden soll und zum ande­ren, wenn mitwirkungsbereite Eigentümer das Grundstück selbst entwickeln wollen und können.¹¹¹ Gezielt eingesetzt, können Abwendungsvereinbarun­gen die Gemeinde in ihren Aufgaben organisatorisch und finanziell entlasten, in dem die Grundstückseigentümer in die Realisierung der Entwicklungszieleeinbezogen werden.^[112]

1.1.4.1 Bei bereits bebauten Grundstücken

Insbesondere bei Neuordnungsmaßnahmen im Innenbereich mit weitgehend brachgefallenen Flächen und teilweise intakter Bausubstanz sollte geprüft werden, ob die bisherige Nutzung erhalten oder geändert werden soll.¹¹³ Ent­spricht bereits das Gebäude in seiner Art und Maß der baulichen Nutzung den Zielen und Zwecken der Städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme, so soll die Gemeinde nach § 166 Abs. 3 s. 3 Nr. 1 BauGB von einem Grunderwerb absehen.¹¹⁴ Sofern nicht bereits ein Bebauungsplan die bauliche Nutzung be­stimmt, ist auf eine Prognose der Gemeinde abzustellen sowie auf die, in der ^[115] vu erarbeiteten Entwicklungskonzeptionen.

[...]

---

^[1] Grundgesetz (GG) i. d. F. der Bek. V. 23.05.1949 (BGBl. s. 1) zul. geändert durch Art. 1 d. Gesetzes V. 13.07.2017 (BGBl. I s. 2347).

^[2] Seitz: Planungshoheit und Grundeigentum, in: Schiedermair (Hrsg.): Kölner Schriften zu Recht und Staat, 1999, s. 99.

^[3] Busch, in: FS für Hoppe 2000, s. 405 (405).

^[4] Runkel, in: Zf BR 1991, s. 91 (93); Flug/Thurow, in: UPR 2012, s. 86 (87); Lütke Daldrup: Die Städtebauliche Entwicklungsmaßnahme als Instrument moderner Stadtentwicklungspolitik, in: Thurow/Hochstadt/Terfehr (Hrsg.): städtebauliche Entwicklungsmaßnahmen, 2009, Rn. 16.

^[5] Krautzberger, in: LKV 1992, s. 84 (84).

^[6] Runkel/Fieseler, in: Krautzberger (Hrsg.): Städtebauförderungsrecht, Loseblattsammlung Stand: 57. EL/November 2014, § 165 Rn. 1.

^[7] BVerwG Urt. V. 03.07.1998 - 4 CN 2/97, in: NVwZ 1998, s. 1297 (1298) = BVerwGE 107, 123; BVerwG Urt. V. 27.09.2012 - 4 BN 20.12, in: Zf BR 2013, s. 51 (52); OVG Lüneburg Urt. V. 08.05.2014 - 1 KN 102/11, in: KommJur 2014, s. 421 (425).

^[8] Huber, in: DÖV 1999, s. 173 (174 f.); Schönfeld, in: BauR 1998 s. 265 (266 f.); Seitz: Pia- nungshoheit und Grundeigentum - Die verfassungsrechtlichen Schranken der städtebauli­chen Entwicklungsmaßnahmen, in: Schiedermair (Hrsg.): Kölner Schriften zu Recht und Staat, 1999, s. 144 ff.

^[9] Städtebauförderungsgesetz (StBauFG) i. d. F. der Bek. V. 30.07.1971, zul. geändert 05.11.1984 (BGBl. I s. 1321).

^[10] Baugesetzbuch (BauGB) i. d. F. der Bek. V. 23.09.2004 (BGBl. I s. 2414), zul. geändert am 03.11.2017 (BGBl. I s. 3634).

^[11] BT-Drs. 10/4630 V. 10.01.1986, s. 50.

^[12] Baugesetzbuch-Maßnahmengesetz (BauGB-MaßnahmenG) i. d. F. der Bek. V. 28.04.1993, zul. geändert 01.11.1996 (BGBL I 1996 s. 1626).

^[13] Dehne: Die städtebauliche Entwicklungsmaßnahme im Kontext des kommunalen Flä­chenmanagements, 2001, s. 95 f.

^[14] Investitionserleichterungs- und Wohnbaulandgesetz (Inv-WoBaulG) i. d. F. der Bek. V. 22.04.1993 (BGBl. I s. 466).

^[15] Europarechtsanpassungsgesetz Bau (EAG Bau) i. d. F. der Bek. V. 24.06.2004 (BGBl. I s. 1359).

^[16] Ausführliche Rechtsgeschichte der städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme siehe: Waschke: Die städtebauliche Entwicklungsmaßnahme im Wandel der Zeit, 1995, s. 17-191; Dehne: Die städtebauliche Entwicklungsmaßnahme im Kontext des kommunalen Flächen­managements, 2001, s. 9-118. Runkel, in: EZBK (Hrsg.): BauGB Kommentar, Loseblattsammlung Stand: 121. Lfg./Mai 2016, § 165 Rn. 4-14.

^[17] Stich, in: BauR 1996, s. 811 (813).

^[18] BT-Drs. 11/6508 V. 19.02.1990, s. 15.

^[19] Degenhart, in: DVBI. 1994, s. 1041 (1042).

^[20] Mitschang, in: Battis/Krautzberger/Löhr (Hrsg.): BauGB Kommentar, 13. Aufl. 2016, § 165 Rn. 7.

^[21] Ausführliche siehe Mitschang, in: DVBI. 2014, s. 276 (283).

^[22] Flug/Thurow, in: UPR 2012, s. 86 (87); Runkel, in: EZBK (Hrsg.): BauGB Kommentar, Lose­blattsammlung Stand: 121. Lfg./Mai 2016, Vorb. §§ 165-171 Rn. 36.

^[23] Hirsch: Wasserstadt Berlin-Oberhavel, in: SenBW Berlin (Hrsg.): Foyer, 1995, s. 31.

^[24] Lütke Daldrup: Johannisthal/Adlershof, in: SenBW Berlin (Hrsg.): Foyer, 1995, s. 32.

^[25] Knoche: Alter Schlachthof, in: SenBW Berlin (Hrsg.): Foyer, 1995, s. 34.

^[26] Nickel: Rummelsburger Bucht, in: SenBW Berlin (Hrsg.): Foyer, 1995, s. 35.

^[27] Gropp: Biesdorf-Süd, in: SenBW Berlin (Hrsg.): Foyer, 1995, s. 33.

^[28] Klose/Pirch/Spahn: Großprojekte des Wohnungsbaus: städtebaulicher Vertrag oder Ent­Wicklungsmaßnahme, in: SenBW Berlin (Hrsg.): Foyer, 1995, s. 46.

^[29] Henkel et al.: Entwicklungschancen deutscher Städte - Die Folgen der Vereinigung, 1993, S.12.

^[30] Pirch/Gropp: Städtebauliche Entwicklungsmaßnahmen Berlin - Bilanz der Entwicklung, 2007, s. 1.

^[31] Senat Berlin: Verordnung über die förmliche Festlegung des städtebaulichen Entwick­lungsbereichs und der zugehörigen Anpassungsgebiete zur Entwicklungsmaßnahme ״Hauptstadt Berlin - Parlaments- und Regierungsviertel" V. 17. 06.1993, GVBI. 1993, s. 268.

^[32] Nagel, Wolfgang: Erst ein Anfang, in: SenBW Berlin (Hrsg.): Foyer, 1992, s. 22.

^[33] Nickel: Rummelsburger Bucht, in: SenBW (Hrsg.): Foyer, 1995, s. 35.

^[34] Steden/Arndt: Bedeutung der Hauptstadtfunktion für die regionale Wirtschaftsentwick­lung in Berlin, 2003, s. 4.

^[35] Stoß: Großprojekte der Stadtentwicklung in der Krise, 2009, s. 77 f.

^[36] Vgl. Kapitel D. 2.1 Prognose.

^[37] SenSW: Neue stadtquartiere für Berlin - Wohnungs- und Städtebauprogramm Wachsen­de Stadt, 2017, s. 1.

^[38] BAMF: Das Bundesamt in Zahlen 2015 - Asyl, Migration und Integration, 2016, s. 35.

^[39] SenSW: Fortschreibung Stadtentwicklungsplan Wohnen 2030, 2017, s. 5.

^[40] IBB: Wohnungsmarktbericht, 2017, s. 16 f., SenSW: Neue stadtquartiere für Berlin - Wohnungs- und Städtebauprogramm Wachsende Stadt, 2017, s. 1.

^[41] BVerwG Urt. V. 03.07.1998 - 4 CN 2/97, in: NVwZ 1998, s. 1297 (1298) = BVerwGE 107, 123; BVerwG Urt. V. 27.09.2012 - 4 BN 20.12, in: Zf BR 2013, s. 51 (52); OVG Lüneburg Urt. V. 08.05.2014 - 1 KN 102/11, in: KommJur 2014, s. 421 (425).

^[42] BVerwG Urt. V. 03.07.1998 - 4 CN 5/97, in: NVwZ 1999, s. 407 (409) = Zf BR 1999, s. 100 (102).

^[43] OVG Berlin-Brandenburg Urt. V. 28.11.1997 - 2 A 7.94, in: Zf BR 1998, s. 211 (214); zu § 15 StBauFG BVerwG Urt. V. 07.09.1984 -4C 20/81, in: NJW 1985, s. 278 (278).

^[44] Stich, in: DVBI. 1997, s. 317 (322).

^[45] BVerwG Urt. V. 06.02.2006 - 4 BN 3.06, in: Zf BR 2006, s. 357 (357); OVG Berlin­Brandenburg Urt. V. 28.11.1997 - 2 A 7.94, in: Zf BR 1998, s. 211 (214).

^[46] Investitionserleichterungs- und Wohnbaulandgesetz (Inv-WoBaulG) i. d. F. der Bek. V. 22.04.1993 (BGBl. I s. 466), s. 467.

^[47] OVG Lüneburg Urt. V. 05.11.1975 - I c 3/74, in: NJW 1976, s. 2281 (2285).

^[48] BT-Drs. VI/510 V. 12.03.1970, s. 73.

^[49] Mitschang, in: Battis/Krautzberger/Löhr (Hrsg.): BauGB Kommentar, 13. Aufl. 2016, § 165 Rn. 26.

^[50] Bau- und Raumordnungsgesetz (BauROG), i.d.F. der Bek. V. 01.01.1998 (BGBl. I auf s. 2081).

^[51] Battis/Krautzberger/Löhr, in: NVwZ 1997, s. 1145 (1163).

^[52] Im Rahmen einer vu ist bislang keine Umweltprüfung durchzuführen (BVerwG Űrt. V. 24.03.2010 - 4 BN 60/09, in: NVwZ 2010, s. 1490 (1492)). Ob diese Auffassung auch künftig aufrechterhalten werden kann, ist angesichts der Entscheidung des EuGH (Űrt. V. 22.3.2012 - C-567/10, in: ZUR 2012, s. 486 (488) in Bezug auf die enteignungsrechtliche Vorwirkung der Entwicklungssatzung allerdings fraglich, so Mitschang (Mitschang, in: Bat- tis/Krautzberger/Löhr (Hrsg.): BauGB Kommentar, 13. Aufl. 2016, § 165 Rn. 25).

^[53] BVerwG Űrt. V. 16.02.2001-4 BN 56/00, in: NVwZ 2001, s. 1050 (1052).

^[54] Runkel, in: EZBK (Hrsg.): BauGB Kommentar, Loseblattsammlung Stand: 121. Lfg./Mai 2016, § 165 Rn. 97.

^[55] Flug/Thurow, in: UPR 2012, s. 86 (91).

^[56] Stich, in: DVBI. 1997, s. 317 (320).

^[57] Hochstadt: Kosten- und Finanzierungsübersicht, in: Thurow/Hochstadt/Terfehr (Hrsg.): Städtebauliche Entwicklungsmaßnahmen, 2009, Rn. 191.

^[58] OVG Lüneburg Urt. V. 08.05.2014 - 1 KN 102/11, in: KommJur 2014, s. 421 (425).

^[59] OVG Lüneburg Urt. V. 15.12.2011 - 1 KN 111.08, in: Zf BR 2012, s. 262 (263); Runkel, in: EZBK (Hrsg.): BauGB Kommentar, Loseblattsammlung Stand: 121. Lfg./Mai 2016, § 165 Rn. 98.

^[60] BVerwG Urt. V. 16.05.2017 - 4 BN 4.17, in: BeckRS 2017, 112347.

^[61] Flug/Thurow, in: UPR 2012, s. 86 (91).

^[62] Schwenk: Wertermittlung im Rahmen des besonderen Städtebaurechts, 2013, s. 91 f.

^[63] Runkel, in: Zf BR 1991, s. 91 (94).

^[64] BVerwG Urt. V. 03.07.1998 - 4 CN 5/97, in: NVwZ 1999, s. 407 (409) = Zf BR 1999, s. 100 (102).

^[65] Mitschang, in: Battis/Krautzberger/Löhr (Hrsg.): BauGB Kommentar, 13. Aufl. 2016, § 166 Rn. 4.

^[66] Thurow: Die Finanzierung der öffentlichen Erschließung, in: Thurow/Hochstadt/Terfehr (Hrsg.): Städtebauliche Entwicklungsmaßnahmen, 2009, Rn. 114.

^[67] Zwischenerwerb bedeutet, dass die Gemeinde die Grundstücke erwirbt, neues Baurecht schafft und die Grundstücke an Bauwillige veräußert.

^[68] Die Steuerung mittels der Eigentümerbefugnis war die Hauptintention zur Einführung der Städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme (OVG Lüneburg Urt. V. 05.11.1975 - I c 3/74, in: NJW 1976, s. 2281 (2282).

^[69] BVerwG Urt. V. 03.07.1998 - 4 CN 5/97, in: NVwZ 1999, s. 407 (409) = Zf BR 1999, s. 100 (102).

^[70] Runkel, in: Zf BR 1991, s. 91 (94).

^[71] Runkel, in: EZBK (Hrsg.): BauGB Kommentar, Loseblattsammlung Stand: 119. Lfg./November 2015, § 166 Rn. 23.

^[72] Bemessung des entwicklungsunbeeinflusster Grundstückswertes siehe Schwenk: Wer­termittlung im Rahmen des besonderen Städtebaurechts, 2013, s. 118 f.

^[73] Vgl. Kapitel B. 1.3.2 Preisprüfung.

^[74] OVG Luneburg Urt. V. 03.02.1997 - 1 к 6799/95, in: BeckRS 1997, 22835; OVG Berlin­Brandenburg Urt. V. 28.11.1997 - 2 А 7.94, in: Zf BR 1998, s. 211 (214); BVerwG Urt. V. 03.07.1998 - 4 CN 5/97, in: NVwZ 1999, s. 407 (411) = Zf BR 1999, s. 100 (104).

^[75] In Berlin wird anstelle einer Entwicklungssatzung (vgl. § 165 Abs. 8 BauGB) eine Entwick­lungsverordnung gemäß § 246 Abs. 2 BauGB i. V. m. § 27 AGBauGB beschlossen.

^[76] OVG Lüneburg Urt. V. 08.05.2014 - 1 KN 102/11, in: KommJur 2014, s. 421 (422).

^[77] Runkel, in: EZBK (Hrsg.): BauGB Kommentar, Loseblattsammlung Stand: 121. Lfg./Ma¡2016, § 165 Rn. 84.

^[78] Thurow: Rechtliche Vorgaben für Veräußerungsvorgänge im Entwicklungsbereich, in: Thurow/Hochstadt/Terfehr (Hrsg.): städtebauliche Entwicklungsmaßnahmen, 2009, Rn. 697.

^[79] Unwesentliche Überschreitungen von bis zu fünf Prozent wurden bei einer Entscheidung (BVerwG Urt. V. 24.11.1978 - 4C 56/76, in: NJW 1978, s. 2578 (2579)) über den Sanierung¡- unbeeinflussten Grundstückswert für zulässig gehalten. Inwiefern dies adäquat auf das Entwicklungsrecht zu übertragen ist, musste bislang nicht entschieden werden.

^[80] Kleiber, in: Krautzberger (Hrsg.): Städtebauförderungsrecht, Loseblattsammlung Stand: 61. EL/ November 2016, § 153 Rn. 123; vgl. Kapitel B. 1.3.2 Preisprüfung.

^[81] Bei der Entwicklungsmaßnahme zur Universitätsansiedlung in Bayreuth zahlte die Ge­meinde den Eigentümer 10-20 % mehr und konnte so lange Enteignungsverfahren verhin- dem (Stadt Bayreuth: Erläuterungsbericht zur Entwicklungsmaßnahme der Stadt Bayreuth, 1973, s. 5; siehe Anhang E. 2.2 Universitätsansiedlung in Bayreuth).

^[82] Dehne: Die städtebauliche Entwicklungsmaßnahme im Kontext des kommunalen Flä­chenmanagements, 2001, s. 153 f.

^[83] Schäfer/Dehne: Planspiel städtebauliche Entwicklungsmaßnahme, Forschungsgruppe Stadt & Dorf, 1993, s. 83 f.

^[84] Runkel/Fieseler, in: Krautzberger (Hrsg.): Städtebauförderungsrecht, Loseblattsammlung Stand: 57. EL/November 2014, §165 Rnľl.

^[85] In Berlin ist es eine Entwicklungsrechtsverordnung.

^[86] Runkel, in: EZBK (Hrsg.): BauGB Kommentar, Loseblattsammlung Stand: 123. Lfg./Oktober 2016, § 169 Rn. 64.

^[87] Schonfeld, in: BauR 1998, s. 265 (272). Dannecker, in: FS für Hoppe 2000, s. 479 (482 f.).

^[88] Thurow: Die Finanzierung der öffentlichen Erschließung, in: Thurow/Hochstadt/Terfehr (Hrsg.): Städtebauliche Entwicklungsmaßnahmen, 2009, Rn. 113.

^[89] BVerwG Urt. vom 15.01.1982-4C 94.79, in: NJW, s. 2787 (2787).

^[90] Busch, in: FS für Hoppe 2000, s. 405 (412 f.).

^[91] BVerwG Urt. V. 04.07.2002 - 1 BvR 390/01, in: NVwZ 2003, s. 71 (72). Siehe auch Voraus­Setzung für Enteignung BVerfG Urt. V. 10.05.1977 - 1 BvR 514/68, in: NJW 1977, s. 2349 (2350).

^[92] Z.B. Belange des Umwelt- und Denkmalschutzes.

^[93] BVerwG Urt. V. 27.05.2004 - 4 BN 7.04, in: Zf BR 2004, s. 579 (580).

^[94] BVerwG Urt. V. 16.02.2001 - 4 BN 56/00, in: NVwZ 2001, s. 1050 (1051); BVerwG Urt. V. 23.01.1981 - 4 c 4.78, in: NJW 1981, s. 2137 (2139) = BVerwGE 61, 295.

^[95] В Verf G Urt. v. 24.03.1987 - 1 BvR 1046/85, in: NJW 1987, s. 1251 (1255), BVerfGE 74, 264, 288.

^[96] BVerwG Urt. v. 15.01.1982 - 4 c 94.79, in: NJW, s. 2787 (2788); Schönfeld, in: BauR 1998 s. 265 (266 f.).

^[97] В Verf G Urt. v. 02.06.2008 - 1 BvR 349/04, in: NVwZ 2008, s. 1229 (1230).

^[98] OVG Berlin-Brandenburg Urt. V. 18.07.2016 - 2 A 13.14, in: BeckRS 2016, 55799 Rn. 61.

^[99] Busch, in: FS für Hoppe 2000, s. 405 (412 f.).

^[100] OVG Lüneburg Urt. V. 05.11.1975 - I c 3/74, in: NJW 1976, s. 2281 (2282).

^[101] Schmitz: Wiederkehr der städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme? Bat­tis/Reidt/Mitschang/Otto (Veranstalter): Praktiker-Seminar ״Bau und Planungsrecht", Humboldt-Universität Berlin 10.05.2017.

^[102] Bunzel/Lunebach: städtebauliche Entwicklungsmaßnahmen, 1994, s. 88.

^[103] Stock, in: EZBK (Hrsg.): BauGB Kommentar, Loseblattsammlung Stand: 118. Lfg./August 2015, § 25 Rn. 12.

^[104] Gesetz zur Ausführung des Baugesetzbuchs (AGBauGB) i. d. F. der Bek. V. 07.11.1999 (GVBI. s. 578), zul. geändert durch Gesetz V. 23.06.2015 (GVBI. s. 283).

^[105] Arndt: Die städtebauliche Entwicklungsmaßnahme - unter Berücksichtigung der rechtli­chen Situation in Berlin, 1999, s. 69.

^[106] Vgl. Kapitel B. 1.3.1 Genehmigungsvorbehalt.

^[107] Vgl. Kapitel B. 1.3.2 Preisprüfung.

^[108] Stock, in: EZBK (Hrsg.): BauGB Kommentar, Loseblattsammlung Stand: 118. Lfg./August 2015, § 24 Rn. 29.

^[109] Grziwotz, in: Spannowsky/Uechtritz (Hrsg.): Beck'scher Online-Kommentar BauGB, 37. Edition, 2017, § 27 Rn. 2.

^[110] Mitschang, in: Battis/Krautzberger/Löhr (Hrsg.): BauGB Kommentar, 13. Aufl. 2016§ 166 Rn. 6.

^[111] Schmitz, in: Spannowsky/Uechtritz (Hrsg.): Beck'scher Online-Kommentar BauGB, 37. Edition, 2017, § 166 Rn. 13.

^[112] Hochstadt: Abschluss von Abwendungs- und Ablösungsvereinbarungen mit Investoren, in: Thurow/Hochstadt/Terfehr (Hrsg.): städtebauliche Entwicklungsmaßnahmen, 2009, Rn. 392 f

^[113] Runkel, in: EZBK (Hrsg.): BauGB Kommentar, Loseblattsammlung Stand: 119. Lfg./November 2015, § 166 Rn. 31.

^[114] Schmitz, in: Spannowsky/Uechtritz (Hrsg.): Beck'scher Online-Kommentar BauGB, 37. Edition, 2017, § 166 Rn. 14.

^[115] Mitschang, in: Battis/Krautzberger/Löhr (Hrsg.): BauGB Kommentar, 13. Aufl. 2016,§ 166 Rn. 5.