Grundstücksrecht, Grundstück, Grundstückserwerb, Wohnungseigentum

Inhaltsverzeichnis

1. Einleitung

2. Grundstück
2.1 Definition des Grundstücksbegriffs
2.2 Das Grundstück und seine Bestandteile

3. Teilung, Verbindung und Vereinigung von Grundstücken
3.1 Teilung von Grundstücken
3.2 Vereinigung von Grundstücken

4. Das Grundbuch
4.1 Aufbau und Form des Grundbuches
4.2 Grundbucheintragung
4.2.1 Eintragungsantrag
4.2.2 Eintragungsbewilligung
4.2.3 Voreintragung des Berechtigten

5. Grundstücksrechte
5.1 Allgemein
5.2. Besitz und Eigentum
5.3 Die einzelnen Rechte am Grundstück
5.3.1 Eigentum
5.3.1.1 Wohnungseigentum
5.3.1.1.1 Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum
5.3.2 Dauerwohnrecht
5.3.3 Erbbaurecht
5.3.4 Reallast
5.3.5 Nießbrauch
5.3.6 Grundpfandrechte
5.3.6.1 Hypothek
5.3.6.1.1 Briefhypothek und Buchhypothek als Verkehrshypotheken
5.3.6.1.2 Sicherungshypothek
5.3.6.2 Grundschuld
5.3.6.3 Rentenschuld
5.3.7 Vorkaufsrecht und Wiederkaufsrecht
5.3.7.1 Vorkaufsrecht
5.3.7.2 Wiederkaufsrecht
5.3.8 Nachbarrechte als Teil des Öffentlichen und Privaten Rechts

6. Enteignung
6.1 Entschädigung

7. Erwerb und Verkauf von Grundstücken

Literatur

1. Einleitung

Die folgende Broschüre mit dem Titel Grundstück, Grundstücksrecht, Grundstückserwerb und Wohneigentum ist eine Hausarbeit zum Seminar „Strukturen und Akteure des Wohnungs-marktes“ das im Sommersemester 2005 im Fachbereich 11 der Johann Wolfgang Goethe-Universität in Frankfurt am Main stattgefunden hat.

2. Grundstück

2.1 Definition des Grundstücksbegriffs

Eine allgemeingültige Definition des Begriffs „Grundstück“ gibt es nicht (Murfeld 2000: 61). Dennoch kann man Grundstücke in drei verschiedenen Formen definieren. Demnach unterscheidet man zwischen dem Grundstück im natürlichen Sinne, dem Grundstück im katastertechnischen Sinne sowie dem Grundstücksbegriff im rechtlichen Sinne (Murfeld 2000; Murfeld 2002).

Unter einem Grundstück im natürlichen Sinne wird ein Teil der Erdoberfläche verstanden, der von einer in sich zurücklaufenden Grenzlinie umschlossen ist (Murfeld 2000: 61).

Grundstück im Sinne des Bürgerlichen Gesetzbuches und der Grundbuchordnung ist ein räumlich abgrenzbarer Teil der Erdoberfläche, der in einer bestimmten Weise genutzt oder bewirtschaftet ist z. B. Hausgrundstück, Industriegrundstück, Hofgrundstück, Waldgrundstück (Weirich 1996: 14 ff.).

Das Grundstück im Rechtsinne ist ein amtlich vermessener und kartographisch dargestellter Teil der Erdoberfläche. Genau genommen beschränkt sich das Eigentum am Grundstück nicht auf die Erdoberfläche. Gemäß § 905 BGB „Begrenzung des Eigentums“ erstreckt sich das Recht des Eigentümers am Grundstück auf den Raum über der Erdoberfläche und auf den Erdkörper unter der Oberfläche; wobei jedoch der Eigentümer Einwirkungen nicht verbieten kann, die in solcher Höhe oder Tiefe vorgenommen werden.

In Deutschland gibt es ein - das ganze Staatsgebiet erfassendes - amtliches Verzeichnis (Kataster), das alle Grundstücke als vermessene Einheiten enthält und als „Katasterparzellen“ mit einer Flurstücksnummer bezeichnet. Demnach wird dieses Flurstück erst dann ein rechtsmäßiges Grundstück, wenn es im Grundbuch im Bestandsverzeichnis unter einer eigenen laufenden Nummer eingetragen wird (Alpmann & Schmidt 2003: 2).

2.2 Das Grundstück und seine Bestandteile

Das Grundstück im Rechtsinne hat aber noch eine weitere Besonderheit. Gemäß § 94 ff. BGB „Wesentliche Bestandteile eines Grundstücks oder Gebäudes“ gehören „alle dem Grund und Boden fest verbundene Sachen, insbesondere Gebäude, sowie die Erzeugnisse des Grundstücks, solange sie mit dem Boden zusammenhängen“ zum Grundstückseigentum. Zu den wesentlichen Bestandteilen eines Gebäudes gehören die zur Herstellung des Gebäudes eingefügten Sachen. Nicht zu den wesentlichen Bestandteilen eines Grundstücks oder Gebäudes gehören laut § 95 BGB solche Sachen, die nur zu einem „vorübergehenden Zwecke mit dem Grund und Boden bzw. mit dem Gebäude verbunden sind“ sowie das „Zubehör“ nach § 97 Abs. 1 + 2 BGB. Weirich (1996) gibt Auskünfte, welche Objekte als wesentliche Bestandteile eines Gebäudes bzw. eines Grundsstücks rechtlich akzeptiert werden. Dies sind zum Beispiel Fenster und Türen, Fensterläden, Heizkörper, Öltank, Badewanne und Waschbecken sowie falls vorhanden Klimaanlage und Fahrstuhl. Einbauküchen werden als Sonderfall betrachtet und von den jeweiligen zuständigen Oberlandesgerichten unterschiedlich beurteilt (Alpmann & Schmidt 2003: 2). Nicht wesentliche Bestandteile sind unter anderem Objekte, die zu Renovierungsarbeiten hinzugezogen werden wie zum Beispiel Baugerüste, Baubuden etc. (Alpmann & Schmidt 2003: 6). Unter Zubehör versteht man laut § 97 BGB „bewegliche Sachen, die selbständig und nicht Bestandteil einer anderen Sache sind und dem Zweck der Hauptsache dienen“. Alpmann & Schmidt (2003: 7) nennen die Alarmanlage als Beispiel für Zubehör, da diese sowohl selbständige Sache ist als auch dem Zwecke der Hauptsache (Gebäude) zur Sicherheit dient. Im Falle einer Veräußerung des Grundstücks erstreckt sich gemäß § 926 BGB Abs. 1 die Veräußerung auch auf das Zubehör und die Bestandteile. Im Falle einer Anordnung der Zwangsversteigerung des Grundstücks erfasst die Beschlagnahme des Grundstücks nach § 20 I ZVG auch seine Bestandteile. Es ist demnach untersagt, die Bestandteile vor der Zwangsversteigerung zu veräußern.

3. Teilung, Verbindung und Vereinigung von Grundstücken

3.1 Teilung von Grundstücken

Der Eigentümer ist grundsätzlich berechtigt, sein Grundstück zu teilen. Dies ist zwar materiell-rechtlich nicht ausdrücklich geregelt, ergibt sich aber aus § 903 BGB dass „der Eigentümer einer Sache soweit nicht das Gesetz oder Rechte Dritter entgegenstehen, mit der Sache nach Belieben verfahren kann“. Hauptfälle in der Praxis sind die Veräußerung einer Teilfläche bzw. von mehreren Teilflächen des Grundstücks und die nicht unmittelbar mit einem weiteren Rechtsvorgang verbundene Vorratsteilung, z. B. die Aufteilung in mehrere Bauplätze. Nach materiellem Recht erforderlich sind für die Grundstücksteilung eine notariell beglaubigte Willenserklärung des Eigentümers und deren Vollzug im Grundbuch (Murfeld 2000, Murfeld 2002, Weirich 1996). Die Teilung eines Grundstücks setzt vielfach eine behördliche Genehmigung voraus. Zuständig für die Erteilung der Genehmigung ist die Baugenehmigungsbehörde (§ 19 III BauGB). Gemäß Art. 119 Nr. 2 EGBGB können die Länder theoretisch die Teilung eines Grundstücks untersagen oder beschränken. Sonderfälle sind die Teilung eines Grundstücks in einem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet sowie in einem städtebaulichen Entwicklungsgebiet (Weirich 1996: 18). Nach der Genehmigung folgt als weiterer Punkt die Vermessung auf Antrag des Eigentümers durch das Katasteramt. Dabei wird die neue Grenzlinie durch neue permanente Grenzsteine markiert (Vorgang der Abmarkung). Die Teilung ist rechtskräftig wenn das neue Flurstück durch die Eintragung ins Grundbuch als neues mit einer eigenen Nummer versehenes Grundstück übergegangen ist (Alpmann & Schmidt 2003, Weirich 1996).

3.2 Vereinigung von Grundstücken

Zwei oder mehrere Grundstücke des gleichen Eigentümers können im Grundbuch in der Weise miteinander verbunden werden, indem sie nach § 890 Abs. 1 BGB „vereinigt“ werden oder nach § 890 Abs. 2 BGB das eine Grundstück dem anderen als Bestandteil zugeschrieben werden („Verbindung von Grundstücken“). Vorraussetzung ist, dass die Grundstücke im Bezirk desselben Grundbuchamtes liegen und unmittelbar aneinander grenzen (Weirich 1996: 19 ff.).

4. Das Grundbuch

Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte sind besonders wertvolle Vermögensgüter, deren Rechtsverhältnisse sorgfältig registriert sein sollten. Diese Registrierung leistet das Grundbuch. Die Grundbuchordnung GBO regelt im Wesentlichen das Verfahren der Eintragung und demnach das „formelle Grundbuchrecht“. Das „materielle Grundbuchrecht“ befasst sich mit dem Wesen und Inhalt der an einem Grundstück möglichen Rechte (Murfeld 2000: 80). Für jedes Grundstück oder grundstücksgleiche Recht wie zum Beispiel Erbbaurecht, Wohnungseigentum (Bub 1991: 250 f., Moersch 1993: 58) wird ein Grundbuchblatt angelegt, das man in Bezug auf das einzelne Grundstück bzw. Erbbaurecht oder Wohnungseigentum als „Grundbuch“ bezeichnet.

4.1 Aufbau und Form des Grundbuches

Das Grundbuch existiert sowohl in Papierform als auch seit neuster Zeit im EDV Format und ist in einzelne Abschnitte geteilt (Murfeld 2000: 81 f.). Das Titelblatt enthält die Angabe des zuständigen Amtsgerichtes oder Grundbuchbezirkes sowie Vermerke zum Betreff der Sache (Erbbaugrundbuch, Wohnungsgrundbuch etc.) Das Bestandsverzeichnis beschreibt das einzelne Grundstück in wirtschaftlicher Hinsicht. Hier werden die äußeren Merkmale des Grundstücks wiedergegeben, die vornehmlich vom Katasteramt stammen. Im Bestandsverzeichnis können auch Vermerke über mit dem Grundstück verbundenen Rechte wie zum Beispiel dem Wegerecht, die dem jeweiligen Eigentümer des im Bestandsverzeichnis aufgeführten Grundstücks an einem anderen Grundstück zustehen, eingetragen werden. Gebäude werden im Bestandsverzeichnis nicht erwähnt, da sie wie bereits erwähnt lediglich als Bestandteile des Grundstücks angesehen werden. Die AbteilungI, mit welcher der rechtliche Teil des Grundbuches anfängt, nennt den Eigentümer und den Erwerbsgrund (Erbfolge, Auflassung, etc.). Die Abteilung II enthält Grundstücksbelastungen und Beschränkungen des Eigentums. Bezieht man die Artikel 14 GG „Gewährleistung auf Eigentum“ und den bereits an voriger Stelle dieses Referats erwähnten

- 903 BGB „über das beliebige Verfahren am Eigentum“ auf das Grundbuch bzw. Grundstücksrecht, so bedeutet das, dass der Eigentümer sich freiwillig in der Ausübung seines Eigentumsrechtes beschränken kann, indem er Eigentum finanziell belastet. Diese finanziellen Belastungen werden in Abteilung III des Grundbuches durch Hypotheken, Grund- und Rentenschulden, Grundpfandrechte vermerkt.

4.2 Grundbucheintragung

Für die Eintragung sind grundsätzlich drei Voraussetzungen erforderlich und zwar:

a) der Antrag auf Eintragung
b) die Bewilligung der Eintragung durch den der von ihr betroffen wird
c) die Voreintragung des Berechtigten

4.2.1 Eintragungsantrag

Die Eintragung im Grundbuch soll laut §13 GBO nur auf Antrag erfolgen (Antragsprinzip). Eine Eintragung von Amts wegen wird daher grundsätzlich nicht vorgenommen. Antragsberechtigt ist nur der unmittelbar Beteiligte, dessen dingliche Rechtstellung durch die Eintragung einen Verlust oder Gewinn erfährt.

4.2.2 Eintragungsbewilligung

Gemäß § 39 GBO soll eine Eintragung nur erfolgen wenn die Person, deren Recht von ihr betroffen wird, als der Berechtigte eingetragen ist.

4.2.3 Voreintragung des Berechtigten

Für eine Eintragung ist es immer erforderlich, dass der von ihr Betroffene als Berechtigter im Grundbuch eingetragen ist.

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