Auswirkungen von Megatrends auf die Wohnungswirtschaft

Inhaltsverzeichnis

Inhaltsverzeichnis

Abkürzungsverzeichnis

Abbildungsverzeichnis

Tabellenverzeichnis

1 Einleitung

2 Theoretische Grundlagen
2.1 Definition Immobilien
2.2 Definition Immobilienmärkte
2.3 Definition Immobilienwirtschaft
2.4 Wohnungswirtschaft
2.5 Definition Lebenszyklus einer Immobilie
2.6 Definition Trends

3 Megatrends des 21. Jahrhunderts
3.1 Megatrendcluster: Technologischer Fortschritt
3.2 Megatrendcluster: Wertewandel der Gesellschaft
3.3 Megatrendcluster: Demographische Entwicklung

4 Auswirkungen der Megatrends auf die Wohnungswirtschaft
4.1 Auswirkungen des technologischen Fortschrittes auf die Wohnungswirtschaft
4.2 Auswirkungen des Wertewandels auf die Wohnungswirtschaft
4.3 Auswirkungen des demographischen Wandels auf die Wohnungswirtschaft

5 Veränderungen der Rolle und der Aufgaben des Vermieters bzw. Verwalters in der Nutzungsphase
5.1 Verwalter von Wohnimmobilien
5.2 Veränderungen der Rolle des Vermieters bzw. Verwalters durch Megatrends
5.2.1 Intelligente Gebäude
5.2.2 Individualisierte Software
5.2.3 Betriebliche Optimierung
5.2.4 Neue Kundenansprache
5.3 Probleme bei der Integration der Innovationsfelder

6 Fazit

Literaturverzeichnis

Abkürzungsverzeichnis

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abbildungsverzeichnis

Abbildung 1: Lebenszyklus einer Immobilie

Abbildung 2: Modell der Wellen der kontinuierlichen Veränderung

Abbildung 3: Ebenen-Modell - Trendkategorien im Wellenmodell

Abbildung 4: Megatrends des 21. Jahrhunderts

Abbildung 5: Innovationsfelder der Vermieter- bzw. Verwalterseitigen Prozesse

Tabellenverzeichnis

Tabelle 1: Unterschiede zwischen vollkommenen Märkten und Immobilienmärkten

Tabelle 2: Inhalte Immobilienwirtschaft i.e.S. und Immobilienwirtschaft i.w.S

Tabelle 3: Veränderungen in der WW durch den technologischen Fortschritt

Tabelle 4: Drei Dimensionen im Lebenszyklus von Immobilien

Tabelle 5: Veränderungen in der WW durch den Wertewandel

Tabelle 6: Veränderungen in der WW durch den demographischen Wandel

Tabelle 7: Kaufmännische Aufgaben von Immobilienverwaltern

Tabelle 8: Technische Aufgaben von Immobilienverwaltern

Tabelle 9: Rechtliche Aufgaben von Immobilienverwaltern

Tabelle 10: Organisatorische Aufgaben von Immobilienverwaltern

1 Einleitung

Zukunftsforscher weltweit sind sich darüber einig, dass die sogenannten Megatrends die Gesellschaft in den kommenden Jahren nachhaltig verändern werden. Diese Veränderungen werden Einzug in allen Bereichen des gesellschaftlichen Lebens erhalten, speziell in der Wohnungswirtschaft. So erklärt Aydin Karaduman von Bilfinger Real Estate: „Die Auseinandersetzung mit Megatrends ist regelmäßiger Bestandteil unseres jährlichen Strategieprozesses und findet ihren Niederschlag in der langfristigen Ausrichtung unserer Geschäftsaktivitäten.“^[1] Übergeordnet beschreiben der demographische Wandel, der technologische Fortschritt und der Wertewandel die Megatrends im 21. Jahrhundert.^[2]

Die Wohnungswirtschaft weist neben der anthropologischen in aller Regel auch gesamtgesellschaftliche Dimensionen auf. Sie tangiert den Bereich des Sozialen, des Zusammenlebens, der unterschiedlicher Ethnien, der Generationen, des soziale Milieus sowie den Bereich der Stadtkultur. Zudem wirken ökonomische Parameter sowie politische Entscheidungsprozesse und Vorgaben auf sie.^[3] Die Wohnungswirtschaft unterliegt demnach den Veränderungen durch Megatrends und muss diesen angepasst werden.

Als charakteristisches Merkmal von Immobilien und somit der Wohnungswirtschaft, lässt sich deren langer Lebenszyklus nennen, weswegen gesellschaftliche und wirtschaftliche Entwicklungen dauerhaften Einfluss nehmen. Dadurch entstehen entlang des Lebenszyklus divergente Anforderungen an Wohnimmobilien von Seiten der Mieter und Vermieter. Die geänderten Anforderungen und die im Rahmen dessen zu erbringende Dienstleistungen implizieren einen Wandel in der Komplexität der vermieter- bzw. verwalterseitigen Prozesse.

Unter Betrachtung dieses Zusammenhanges ergibt sich die Frage, welche Veränderungen in der Wohnungswirtschaft durch die Megatrends initiiert werden und wie sich darauf aufbauend die vermieter- bzw. verwalterseitigen Prozesse in Zukunft verändern werden.

Ziel der vorliegenden Studienarbeit ist es, zu analysieren welche Megatrends für die Wohnungswirtschaft relevant sind und welche Auswirkungen damit einhergehen. Im Ergebnis ist zu zeigen, inwiefern sich die Rolle und die Aufgaben des Vermieters bzw. Verwalters von Wohnimmobilien verändern.

Der Aufbau der vorliegenden Arbeit wird nachfolgend beschrieben:

Nach dem einleitenden ersten Kapitel werden im darauffolgenden die theoretischen Grundlagen dieser Arbeit beschrieben. Zum einen werden Immobilien, Immobilienmärkte, Immobilienwirtschaft, Wohnungswirtschaft sowie der Lebenszyklus von Immobilien thematisiert. Zum anderen werden die verschiedenen Arten von Trends erläutert.

Im dritten Kapitel wird speziell auf die Megatrends des 21. Jahrhunderts eingegangen. Diese werden in drei Cluster eingeteilt und diskutiert. Dabei wird auf den Geltungsbereich und die gesellschaftlichen und wirtschaftlichen Veränderungen eingegangen.

Aufbauend auf die Bedeutung und die grundsätzlichen gesellschaftlichen Änderungen durch die Megatrends, wird in Kapitel 4 analysiert inwiefern sich die Anforderungen und Bedürfnisse von Mietern und Vermietern an Wohnimmobilien wandeln. Dazu werden die Auswirkungen der drei Megatrendcluster demographischer Wandel, technologischer Fortschritt und Wertewandel auf die Wohnungswirtschaft thematisiert. Zum einen soll verdeutlicht werden welche Anforderungen zukünftig an die Vermieter gestellt werden. Zum anderen sollen in der mieterseitigen Untersuchung unterschiedliche Sichtweisen erklärt werden.

Im fünften Kapitel wird erläutert, wie sich die Rolle und die Aufgaben des Vermieters bzw. Verwalters von Wohnimmobilien in der Nutzungsphase, durch die vorher erarbeiteten Megatrends und daraus resultierenden Anforderungen, verändern.

Im Fazit werden die Ergebnisse der vorliegenden Studienarbeit resümiert und es wird ein Ausblick auf eine mögliche Fortführung der Forschungsergebnisse gegeben.

2 Theoretische Grundlagen

In diesem Kapitel werden die theoretischen Grundlagen der vorliegenden Studienarbeit erläutert. Dabei werden die Begriffe Immobile, Immobilienmärkte, Immobilienwirtschaft, Wohnungswirtschaft und Trends erklärt. Außerdem wird der Lebenszyklus von Immobilien thematisiert.

2.1 Definition Immobilien

Zum besseren Verständnis der Immobilienwirtschaft- und märkte wird zunächst der Begriff Immobilie erläutert. Auf Grundlage der Besonderheiten von Immobilien, wie der Heterogenität und der Immobilität, werden in den darauffolgenden Kapiteln die Merkmale der Immobilienmärkte und der Immobilienwirtschaft abgeleitet und erklärt.

Als Immobilie wird ein unbewegliches Sachgut verstanden. Dies kann sowohl ein Grundstück als auch ein Bauwerk sein. Ist mit einer Immobilie ein Grundstück gemeint, wird es als Liegenschaft bezeichnet. Bei einem Bauwerk in Verbindung mit einem Grundstück, wird von einem Anwesen gesprochen.

Eine weitere Annäherung an den Begriff Immobile erfolgt über deren Funktionen. Die Hauptfunktionen von Immobilien sind Wohnen, Arbeit, Freizeit und Versorgung. Demnach lassen sich Immobilien in drei wesentliche Arten unterteilen: Gewerbeimmobilien, Wohnimmobilien und Immobilien des öffentlichen Sektors. Im Folgenden werden die fünf wesentlichen Besonderheiten von Immobilien aufgezeigt.^[4]

Die Immobilität und damit einhergehende Standortgebundenheit ist eine Kerneigenschaft von Immobilien. Der spezifische Standort wird durch die feste Verbindung von Bauwerk und Erdoberfläche festgelegt. Dadurch wird zum einen die Nutzungsmöglichkeit bestimmt und zum anderen der ökonomische Wert und die Wertentwicklung einer Immobilie geprägt. Im Gegensatz zu anderen Wirtschaftsgütern sind Immobilien räumlich gebunden und können somit auf dem Markt nur an einem bestimmten Ort angeboten werden.^[5]

Des Weiteren sind Immobilien dadurch gekennzeichnet, dass sie heterogen sind. Die Heterogenität wird durch die Eigenschaft der Immobilität impliziert. Das bedeutet, jede Immobilie kann ein Unikat bezüglich der Ausstattung, des Gebäudes, der Nutzung oder der Lage sein. Es existieren keine Immobilien mit den gleichen Eigenschaften und Standort. Dementsprechend sind Immobilien nur eingeschränkt miteinander vergleichbar. Die Markttransparenz ist dadurch eingeschränkt.^[6]

Immobilien werden in der Regel für einen bestimmten Zweck errichtet und sind somit für eine alternative Nutzung meist ungeeignet. Daher ist eine weitere Besonderheit von Immobilien die begrenzte Substituierbarkeit. Wohnimmobilien sind speziell geplant, dass Menschen darin wohnen können, Gewerbeimmobilien werden errichtet, damit Menschen dort Arbeit erbringen können. Die Drittverwendungsmöglichkeit des Wirtschaftsgutes Immobilie ist somit eingeschränkt.^[7]

Die Transaktionskosten und das Investitionsvolumen stellen eine weitere Besonderheit von Immobilen da. Das hohe Investitionsvolumen verringert die Anzahl potenzieller Investoren für den direkten Immobilienerwerb. Die benötigten liquiden Mittel oder die, von den Banken geforderte Bonität, kann die Mittel der Investoren übersteigen. Die hohen Transaktionskosten gliedern sich in zwei Unterpunkte. Zum einen entstehen bei der Eigentumsübertragung Kosten in Form von Grunderwerbsteuer, Grundbucheintragung und Notargebühren. Zum anderen ist, wie zuvor beschrieben, die Markttransparenz auf Grund der Heterogenität der Immobilien eingeschränkt. Das führt zu hohen Transaktionskosten in Form von Such- und Informationskosten.^[8]

Der lange Lebenszyklus ist eine weitere Eigenschaft von Immobilien. Der Zeitraum von Projektidee bis zur Verwertung ist im Vergleich zu anderen Gütern sehr lang. Die Baufertigstellung dauert bei Immobilien i.d.R. über ein Jahr.^[9] Als Richtwert für die Lebensdauer einer Wohnimmobilie werden nach dem aktuellen Stand der Wissenschaft 80-100 Jahre veranschlagt. Für Gewerbeimmobilen liegt der Wert zwischen 60 und 80 Jahren.^[10] Zum Vergleich, die Lebensdauer eines Apple iPhone liegt nach Angaben des Herstellers bei drei Jahren.^[11] Der Lebenszyklus einer Immobilie wird in Kapitel 2.5 explizit aufgezeigt und erläutert.

Zur Übersicht werden die Besonderheiten von Immobilien nachfolgend aufgelistet:

- Immobilität,
- Heterogenität,
- begrenzte Substituierbarkeit,
- hohes Investitionsvolumen und hohe Transaktionskosten,
- langer Lebenszyklus.

2.2 Definition Immobilienmärkte

In diesem Kapitel werden Immobilienmärkte definiert. Aufgrund der in Kapitel 2.1 erläuterten Besonderheiten von Immobilien, ergeben sich Eigenschaften der Immobilienmärkte. Dieser Zusammenhang wird folglich thematisiert.

Märkte werden in der Volkswirtschaft als Orte des Zusammentreffens von Angebot und Nachfrage definiert. Der Immobilienmarkt ist demnach ein Markt, auf dem Immobilien und Immobiliendienstleistungen gehandelt werden.^[12]

Wegen der in Kapitel 2.1 erläuterten Eigenschaften von Immobilien, wie der Heterogenität und der Standortgebundenheit, existiert nicht der „eine“ Immobilienmarkt. Bei Immobilienmärkten handelt es sich um eine Vielzahl von Teilmärkten. Diese können nach unterschiedlichen Kriterien differenziert werden.

Immobilienmärkte lassen sich nach verschiedenen Gebäudetypen in Abhängigkeit ihrer Nutzungs- und Objektart differenzieren. Die daraus resultierenden Marktsegmente lassen sich weiter untergliedern, je spezieller die Immobilie nach Größe, Ausstattung, Beschaffenheit etc. eingeteilt wird.^[13]

Die Lage bzw. der Standort von Immobilien kann ebenfalls zur Bestimmung eines Immobilienmarktes führen. Demnach lassen sich lokale, regionale, nationale und internationale Immobilienmärkte unterscheiden. In Deutschland existieren aufgrund der föderalistischen Struktur mehrere wichtige Teilmärkte, wie die A-Städte Hamburg, Berlin, Düsseldorf, Köln, Frankfurt, Stuttgart und München. Auch innerhalb dieser Städte lassen sich die Immobilienmärkte noch weiter spezifizieren.^[14]

Immobilienmärkte können zudem nach der jeweiligen Phase des Lebenszyklus einer Immobilie eingeteilt werden. Dabei wird vereinfacht zwischen der Entstehungsphase, der Nutzungsphase und der Verwertungsphase unterschieden. In Kapitel 2.5 wird der Lebenszyklus einer Immobilie ausführlich erläutert.^[15]

Immobilienmärkte weisen aufgrund der Eigenschaften von Immobilien (siehe Kapitel 2.1) diverse Abweichungen zu einem vollkommenen Markt auf.

Ein vollkommener Markt ist in der Volkswirtschaft eine Modellannahme auf deren Basis Analysen bzgl. Angebot und Nachfrage, Preisbildung, Auswirkungen bestimmter Maßnahmen etc. vorgenommen werden. Zu einem vollkommenen Markt gehören unter anderem die Eigenschaften, dass homogene Güter angeboten werden und vollständige Konkurrenz vorherrscht. Außerdem besteht Markttransparenz und eine unendlich schnelle Anpassung an Veränderung wird vorausgesetzt.^[16] Tabelle 1 zeigt die Unterschiede zwischen vollkommenen Märkten und den Immobilienmärkten

Tabelle 1: Unterschiede zwischen vollkommenen Märkten und Immobilienmärkten^[17]

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Die Unterschiede aus Tabelle 1 werden folglich erläutert.

Durch die Heterogenität der Immobilien sind die Immobilienmärkte dementsprechend auch heterogen. Es bestehen Präferenzen für bestimmte Angebote oder Anbieter, vor allem in räumlicher, zeitlicher und/oder persönlicher Hinsicht. Die Heterogenität führt dazu, dass keine eindeutigen Marktpreise identifiziert werden können.

Die Immobilität der gehandelten Güter führt zu Teilmärkten mit speziellen Angebots- und Nachfragebedingungen. Durch die geringe Umschlagshäufigkeit und die regionalen Unterschiede der Märkte ergeben sich Schwierigkeiten bei der Erhebung von repräsentativen Daten. Die dadurch fehlende Sicherheit über Marktpreise kann langfristig zu einem Marktungleichgewicht führen.^[18]

Ein vollkommener Markt ist durch vollständige Konkurrenz mit vielen Anbietern und Nachfragern gekennzeichnet. Auf den Immobilienmärkten liegt aufgrund der geringen Anzahl von Markteilnehmern keine vollständige Konkurrenz vor. So kann es zu einem „Käufer-Markt“ oder einem „Verkäufer-Markt“ kommen, auf dem einzelne Markteilnehmer über Marktmacht verfügen und so die Preise beeinflussen können. Neben der Marktmacht besteht das Risiko, dass es aufgrund der zu geringen Anzahl von Marktteilnehmern zu keiner Transaktion kommt, weil die Vorstellungen der Anbieter und Nachfrager hinsichtlich der Objekte und Preise zu stark divergieren.^[19]

Auf dem Immobilienmarkt herrscht im Gegensatz zu dem vollkommenen Markt mangelnde Markttransparenz. Die fehlende Transparenz lässt sich auf die Immobilieneigenschaften Heterogenität und Immobilität zurückführen. Daraus resultieren Teilmärkte mit eigenen Angebots- und Nachfragebedingungen. Jeder Teilmarkt hat eigene Informationen über vorherrschende Preise und Objektdaten. Durch diese Eigenschaft entstehen für potentielle Marktteilnehmer hohe Suchkosten, in Form von Beschaffung notwendiger Informationen, über die jeweiligen Immobilien.^[20]

Nach dem Ideal des vollkommenen Marktes, können sich Märkte unendlich schnell an Veränderungen anpassen. Die Immobilienmärkte reagieren dahingegen nur mit großen Zeitverzögerungen und weichen damit stark von den Annahmen eines vollkommenen Marktes ab. Marktungleichgewichte und Marktschwankungen sind typisch für Immobilienmärkte. Das resultiert aus unterschiedlich hohen Elastizitäten auf der Angebots- und Nachfrageseite. Immobilienmärkte verfügen über relativ unelastische Angebotsfunktionen, was insbesondere auf die lange Planungsdauer und Bauzeit von Immobilien zurückzuführen ist. Die Nachfrage hingegen reagiert schnell auf Veränderungen.^[21]

Die Definitionen der Immobilie und der Immobilienmärke sollen als Grundlage für das nachfolgende Kapitel dienen.

2.3 Definition Immobilienwirtschaft

In dem vorliegenden Kapitel wird die Immobilienwirtschaft definiert. Es wird zwischen einer engen und einer weiten Definition unterschieden.

Die Immobilienwirtschaft ist in der deutschen Volkswirtschaft einer der vielfältigsten und größten Wirtschaftszweige. Die Immobilienbezogenen Tätigkeiten sind weit gefächert. Sie reichen von der Planung über Finanzierung, Bauausführung, Vermittlung, Bewirtschaftung bis zur Verwertung. Demnach ist es schwierig die Immobilienwirtschaft klar zu erfassen.^[22]

Die nachfolgende Tabelle 2 zeigt die Inhalte der Definitionen der Immobilienwirtschaft im engen und im weiten Sinne.

Tabelle 2: Inhalte Immobilienwirtschaft i.e.S. und Immobilienwirtschaft i.w.S.

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Die Immobilienwirtschaft im engen Sinne umfasst Unternehmen des Grundstücks- und Wohnungswesens welche Immobilien handeln, vermieten, verpachten oder verwalten.^[23] Die Immobilienwirtschaft i.e.S. umfasste im Jahr 2017 eine Bruttowertschöpfung von 302 Mrd. €, was einen Anteil an der gesamten Wertschöpfung Deutschlands von 10,90% darstellt.^[24]

Die Immobilienwirtschaft i.w.S. beinhaltet alle Branchen einer Volkswirtschaft, die sich während des Lebenszyklus einer Immobilie mit diesen beschäftigen. Dabei werden sämtliche Branchen umfasst, die mit dem Immobilienbestand und dessen Veränderung sowie der gesamten Wertschöpfungskette von Immobilien wirtschaften. Dazu gehören auch immobilienwirtschaftliche Tätigkeiten im Zusammenhang mit dem Investment- und Finanzmarkt. Somit werden alle immobilienwirtschaftlichen Leistungen berücksichtigt, die bei der Immobilienwirtschaft i.e.S. nicht beachtet werden.^[25]

Die Immobilienwirtschaft i.w.S. zählt mit einer Bruttowertschöpfung von 500 Mrd. € im Jahr 2017 zu den bedeutendsten Wirtschaftszweigen in der Bundesrepublik Deutschland.^[26] Andere Branchen wie der Fahrzeugbau mit 81Mrd. € oder das Gesundheitswesen mit 164Mrd. € sind bedeutend kleiner.^[27] Zu der Immobilienwirtschaft zählen fast 817.000 Unternehmen, was 25,10% aller Unternehmen in Deutschland ausmacht.^[28]

Hinsichtlich der verschiedenen Arten von Immobilien lässt sich die Immobilienwirtschaft in drei wesentliche Wirtschaftszweige unterteilen: Grundstückswirtschaft, Gewerbe Immobilienwirtschaft und die Wohnungswirtschaft. Im späteren Verlauf der vorliegenden Studienarbeit wird speziell auf die Wohnimmobilien bzw. die Wohnungswirtschaft eingegangen. Daher wird diese ausführlich in dem folgenden Kapitel 2.4. erläutert.

2.4 Wohnungswirtschaft

In diesem Kapitel wird die Wohnungswirtschaft beschrieben. Es soll verdeutlicht werden, welche Beteiligten und welche Aufgabenfelder in der Wohnungswirtschaft relevant sind.

Die Wohnungswirtschaft ist ein Zweig der Immobilienwirtschaft. Diese beschäftigt sich mit der Erstellung, Verwaltung und Vermietung von Wohnungen durch private und institutionelle Anbieter. Die Wohnungswirtschaft dient der Bevölkerung mit der Versorgung von Wohnraum.^[29]

Aufgrund der in der Vergangenheit bewältigten Probleme, wie der kriegsbedingten Wohnungsnot nach dem zweiten Weltkrieg oder dem Zustrom von über zehn Millionen Flüchtlingen und Vertriebenen nach 1945, wird der Wohnungswirtschaft in der Bundesrepublik Deutschland eine hohe wirtschaftliche und sozialpolitische Relevanz zuteil.^[30]

Heute steht die Wohnungswirtschaft vor dem Problem eine qualitativ hochwertige Wohnungsversorgung, bei finanziell tragbarer Mietbelastung, zu gewährleisten. Zudem ist die Sanierung der Bestandsgebäude ein wesentlicher Aufgabenbereich.^[31] Um den Anforderungen der Mieter gerecht zu werden, müssen hohe Standards erfüllt werden (Siehe Kapitel 4).

In der Wohnungswirtschaft existieren verschiedene Akteure welche sich in Gruppen unterteilen lassen. Diese werden nachfolgend beschrieben.

Wohnungsunternehmen oder Bauträger bauen, bewirtschaften und verwalten Wohnimmobilien im eigenen Bestand. Die Größe eines Wohnungsunternehmens regelt sich nach der Anzahl der verwalteten Wohneinheiten. Typische Wohnungsunternehmen verwalten Wohnungsbestände von mehreren tausend Einheiten. Hauptgeschäftsfeld ist dabei die Vermietung bzw. der Verkauf von Wohnungen. Daraus werden Miet- und Verkaufserlöse generiert, welche einen Großteil des Umsatzes eines Wohnungsunternehmens ausmachen.^[32] Zu den größten Wohnimmobiliengesellschaften in Deutschland gehören Vonovia mit 334.000 verwalteten Wohneinheiten und die Deutsche Wohnen mit 158.000 Wohneinheiten.^[33]

Haus- bzw. Immobilienverwaltungen hingegen bewirtschaften oder verwalten Immobilien im Fremdbestand. Dabei sind die verwalteten Immobilien Eigentumswohnungen oder Mietobjekte. Das Aufgabenfeld besteht darin, Verwaltungsdienstleistungen für Eigentümer zu erbringen (Siehe Kapitel 5.1). Der Umsatz generiert sich aus Verwaltungsgebühren die je nach Aufwand oder Menge berechnet werden.^[34]

Es existieren noch weitere Akteure wie die privaten Bauherren oder die Immobilienmakler auf die im Rahmen dieser Studienarbeit nicht speziell eingegangen wird.

Die Wohnungswirtschaft ist durch das Verhältnis zwischen Mieter und Vermieter gekennzeichnet. Die beiden Parteien haben oft unterschiedliche Anforderungen an eine Immobilie. Daraus resultieren Konflikte, welche geklärt werden müssen.^[35] In Kapitel 4 wird speziell auf die unterschiedlichen Anforderungen von Mietern und Vermietern an eine Immobilie eingegangen.

2.5 Definition Lebenszyklus einer Immobilie

In diesem Kapitel wird der Lebenszyklus einer Immobilie aufgezeigt. Dieser wird anfangs ganzheitlich beschrieben. Darauf aufbauend werden die einzelnen Phasen des Lebenszyklus erläutert.

Der Lebenszyklus einer Immobilie lässt sich in drei wesentliche Abschnitte unterteilen. Es existieren noch detailliertere Ausführungen, auf die in dieser Arbeit jedoch verzichtet wird. Abbildung 1 zeigt die drei Phasen des Lebenszyklus einer Immobilie von links nach rechts mit den darunter verzeichneten, zugehörigen Tätigkeitsfeldern.

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abbildung 1: Lebenszyklus einer Immobilie^[36]

Der Lebenszyklus einer Immobilie ist durch die Entstehungsphase, Nutzungsphase und die Verwertungsphase definiert. Die Dauer des Lebenszyklus von Immobilien unterscheidet sich in seiner Länge stark von üblichen Produktlebenszyklen (Siehe Kapitel 2.1).

Die drei Phasen bilden einen sich wiederholenden Kreislauf. Nach jeder Verwertungsphase können neue Konzepte erarbeitet werden, was mit der vorhandenen Altsubstanz bzw. dem Grundstück geschehen soll.^[37]

In zeitlicher Hinsicht variiert die Dauer des Immobilien Lebenszyklus je nach Nutzungsart. Wie in der Abbildung 1 erkenntlich, wird für die Entstehungsphase ein Richtwert von einem bis fünf Jahren angegeben, für die Nutzungsphase 25 – 100 Jahre und für die Verwertungsphase ein bis drei Jahre. Diese Werte geben einen Richtwert an, die Dauer kann im Einzelfall variieren.^[38]

Die Entstehungszeiträume verändern sich je nach Größe und Komplexität des Bauprojektes. So hatte bspw. der Burj Tower in Dubai eine Bauzeit von sechs Jahren.^[39] Wohingegen ein einfaches Mehrfamilienhaus in ca. ein bis zwei Jahren errichtet werden kann.^[40]

Den größten Spielraum bei der Dauer einer einzelnen Phase weist die Nutzungsphase auf. Eine Immobilie kann bei der Anwendung entsprechender Wartung, Instandhaltung und Instandsetzung theoretisch fast unbegrenzt genutzt werden. Beispiele dafür sind Baudenkmäler oder die viele hundert Jahre alten Baubestände in historischen Innenstädten. Dahingegen existieren auch Gebäudetypen, die aufgrund einfacher Bauweisen bereits nach zehn bis zwanzig Jahren nicht mehr sinnvoll genutzt werden können.^[41]

Im Folgenden werden die drei Lebenszyklusphasen aus Abbildung 1 beschrieben.

Die Entstehungsphase von Immobilien ist sehr komplex. Notwendige Analysen, unternehmerische Entscheidungen, Planungen, bauvorbereitende Maßnahmen und letztendlich die Bauausführung müssen vorgenommen werden. Wie in Abbildung 1 zu erkennen, nimmt auch die Genehmigung und die Finanzierung von Bauprojekten einen wesentlichen Teil der ersten Lebenszyklusphase ein. Zu der Entstehungsphase gehören somit alle technischen, juristischen und wirtschaftlichen Maßnahmen, die notwendig sind, um ein Bauprojekt innerhalb des vorhandenen Kosten-, Qualitäts- und Zeitrahmens zu realisieren.^[42]

Die Nutzungsphase einer Immobilie ist, wie zuvor beschrieben, die Phase mit der längsten Dauer. Sie beginnt mit dem Abschluss der Entstehungsphase. In der Nutzungsphase erfüllt die Immobilie ihre geplante Funktion als Gebäude bzw. Raum und wird dadurch abgenutzt. Die wesentlichen Inhalte dieser Phase lassen sich in Abbildung 1 erkennen. Demnach liegen sie in der Nutzung, Bewirtschaftung, Modernisierung, Verwaltung und der Vermittlung- oder Vermietung.^[43] Zu diesen Tätigkeitsfeldern haben sich spezielle Berufsfelder entwickelt, welche sich gezielt mit einem oder mehreren Fachbereichen beschäftigen. Dazu zählt das Asset-, Facility-, Property- und Portfolio Management. Die Nutzungsphase endet meist, wenn die Wirtschaftlichkeit der Immobilie nicht mehr gegeben ist.^[44]

An dieser Stelle beginnt die Verwertungsphase. Diese beinhaltet die Tätigkeitsfelder Abriss, Umnutzung und Totalsanierung. Nachdem die Immobilie verändert oder abgerissen wurde, beginnt der Immobilien Lebenszyklus wieder von Neuem. Das bestehende Gebäude oder das vorhandene Grundstück befindet sich dann erneut in der Entstehungsphase.^[45]

2.6 Definition Trends

In diesem Kapitel wird zunächst der Begriff Trend erklärt. Anschließend folgen Erläuterungen zur Wirkungskraft und dem Geltungsbereich, sowie die Beschreibung einzelner Trendkategorien.

Über die Bedeutung des Begriffs Trend herrscht in der Wissenschaft Uneinigkeit. Eine allgemeinanerkannte Definition existiert nicht. Ein bedeutender Forscher auf dem Gebiet der Trend- und Zukunftsforschung ist der Publizist Matthias Horx. Dieser beschreibt Trends als Einflusskräfte auf Systeme wie bspw. Unternehmen, Gesellschaften oder Individuen.^[46]

Andere Experten auf dem Fachgebiet der Trend- und Zukunftsforschung erklären, Trends seien gesellschaftliche Erscheinungen: So definiert Baumann einen Trend als ein „ Veränderungsmuster im Gesellschafts-und Kultursystem“^[47].

Im nichtwissenschaftlichen Bereich wird der Begriff hauptsächlich mit zukünftigen Ereignissen in Verbindung gebracht. Die wissenschaftliche Trendforschung hingegen beschäftigt sich mit der Gegenwart. Daher lassen sich Trends nicht als Prognosen, sondern als Diagnosen beschreiben.^[48]

Ein wesentliches Merkmal von Trends ist deren Dynamik, weshalb ein Trend auch als Veränderungsbewegung oder Wandlungsprozess bezeichnet werden kann. Trends kommen in allen gesellschaftlichen Bereichen vor, z.B. in der Wirtschaft oder der Politik.^[49]

Bei der Auseinandersetzung mit Trends ist es wichtig, dessen unterschiedliche Geltungsbereiche und Wirkungskräfte zu definieren. Mit Hilfe des Ebenen-Modells lässt sich übersichtlich darstellen welche Trends welche Laufzeit und welchen Einflussbereich in der Gesellschaft haben. Die Grundlage für das Ebenen-Modell bildet das in Abbildung 2 aufgezeigte Modell der Wellen der kontinuierlichen Veränderung. Dieses Modell kann vereinfacht als eine Aufeinander-Schichtung von regelmäßigen Schwingungen verstanden werden.^[50]

Es lässt sich erkennen, dass die Amplituden der unterschiedlichen Ebenen verschieden stark ausgeprägt sind. So entspricht der Abstand zwischen Auf- und Abschwüngen in der Natur-Ebene Millionen von Jahren, die Technologie-Ebene ca. 50 Jahre und die Zeitgeist- und Marktzyklen haben einen Rhythmus von ca. fünf bis sechs Jahren.^[51]

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abbildung 2: Modell der Wellen der kontinuierlichen Veränderung^[52]

Abbildung 3 zeigt das Ebenen-Modell. Es erweitert das Wellenmodell aus Abbildung 2, um spezielle Trend-Kategorien. Dabei ist zu beachten, dass die einzelnen Kategorien nicht vollständig trennscharf sind und es so zu Überschneidungen kommt.^[53]

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abbildung 3: Ebenen-Modell - Trendkategorien im Wellenmodell^[54]

Im Folgenden werden die in Abbildung 3 dargestellten Trendarten erklärt.

Metatrends beschreiben evolutionäre Konstanten, die sich auf der Ebene der Natur abspielen und unabhängig von jeglichen Zyklen sind. Im Rahmen der vorliegenden Studienarbeit werden die Metatrends nicht weiter betrachtet.^[55]

Ein Megatrend zeichnet sich durch langfristig anhaltende gesamtgesellschaftliche, politische, technische und/oder wirtschaftliche Veränderungen aus. Diese wirken global und mehrdimensional, sodass sie alle Lebensbereiche nachhaltig prägen.^[56]

Die Gesellschaft drückt ihre Bedürfnisse durch die Entwicklung von Lebensstilen aus. Soziokulturtrends umfassen Veränderungen von Bedürfnissen, Einstellungen und Verhaltensmuster. Sie sind mittelfristige Veränderungsprozesse deren Dauer zwischen zehn und fünfzehn Jahren liegt.^[57]

Technotrends umfassen Veränderungen in der Technologie. Dabei kann es sich um Basistechnologien, wie z.B. Digitalisierung oder auch um detaillierte Technologien, wie die Elektrifizierung von Fahrzeugen, handeln.^[58]

Bei den Konsumtrends handelt es sich um verbraucher- und marktbezogene Trendentwicklungen. Über die Dauer dieser Trends existieren unterschiedliche Angaben: Nach dem Zukunftsinstitut handelt es sich bei diesen Trends um kurzfristige Phänomene von ca. fünf Jahren. Steinbauer setzt einen Zeitraum von zehn bis fünfzehn Jahren an. Generell kann es zu unterschiedlichen Auffassungen bei der Dauer von Trends kommen, da Anfangs- und Endpunkt von Trends schwer zu bestimmen sind. Das gilt für alle Trend-Kategorien.^[59]

Zeitgeisttrends sind kurzfristige Trends mit einem modischen Charakter. Diese werden häufig durch den Einfluss von Medien intensiviert.^[60]

Abschließend lässt sich zusammenfassen, dass Trends Veränderungen in der Gesellschaft beschreiben. Diese Veränderungen zeigen sich in allen Bereichen des Lebens und nehmen somit Einfluss auf Unternehmen, Gesellschaften, Politik und Individuen.

Im Folgenden Kapitel wird explizit auf die Megatrends des 21. Jahrhunderts eingegangen.

3 Megatrends des 21. Jahrhunderts

Im vorliegenden Kapitel werden die Megatrends des 21. Jahrhunderts erläutert. Es wird zunächst auf die Namensgebung und dessen Definition eingegangen, um anschließend die einzelnen Megatrends zu erklären.

Megatrends beschreiben sich abzeichnende Veränderungsprozesse in der globalen Gesellschaft, Technik, Politik sowie der Wirtschaft. Durch die Interpretation von historischen Gegebenheiten und der Auswertung aktueller Daten werden Aussagen über wahrscheinlich eintretende Entwicklungen für die Zukunft getroffen.^[61]

Der Begriff „Megatrend“ wurde Anfang der 1980er-Jahre von dem US-Futurologen John Naisbitt geprägt. Naisbitt ist Absolvent der Universität Harvard und arbeitete als Vize-Bildungsminister unter John F. Kennedy. In seinem 1982 veröffentlichten Buch „Megatrends!“ traf er Aussagen über zehn wesentliche Veränderungen in der Zukunft. Das Buch erreichte in kurzer Zeit eine Auflage von über einer Million und wurde in über 50 Sprachen übersetzt.^[62]

In der Trend- und Zukunftsforschung wird zwischen verschiedenen Schichten von Veränderungsprozessen differenziert. Diese werden anhand ihrer Fristigkeit eingeteilt. Zum eindeutigeren Verständnis und der Abgrenzung des Begriffes Megatrend, wurden die verschiedenen Trendarten in Kapitel 2.6 erläutert.

Megatrends beschreiben die langfristigen Veränderungen der Gesellschaft und beeinflussen das gesellschaftliche Weltbild sowie die Werte und das Denken der Menschen. In der heutigen Trend- und Zukunftsforschung arbeitet man mit 10-15 Megatrends. Die Namensgebung und Gewichtung der einzelnen variiert dabei von Institut zu Institut marginal. Es sollten drei wesentliche Merkmale erfüllt sein, um von einem Megatrend zu sprechen.^[63]

Megatrends zeichnen sich erstens durch die charakteristische Eigenschaft der Langfristigkeit aus. In der Forschung wird davon ausgegangen, dass ein Megatrend 30 Jahre oder länger anhält und seine Wirkung über die Jahrzehnte hinweg entfaltet. Kurzfristige Abweichungen der Trendbewegung beeinflussen die grundsätzliche Richtung des Megatrends nicht. Während der Wirkungszeit eines Megatrends kann es zu gegenläufigen Trends kommen. Diese sind üblicherweise kurzfristig oder gelten nur für Teilbereiche.^[64] Dr. Marc Weinstock von DSK erklärt: „Es ist essenziell, den Lebenszyklus von Megatrends zu erkennen. Daher richten wir unsere Aktivitäten nach dem Reifegrad der jeweiligen Trends aus.“^[65]

Des Weiteren zeichnen sich Megatrends durch ein breites Spektrum an Bereichen ab, welche sie beeinflussen. Dieses reicht vom Konsumverhalten über Kultur, Politik, Wirtschaft, bis zur gesamten Gesellschaft. Ein Megatrend prägt die Entwicklung einer Gesellschaft grundlegend durch soziale, ökonomische, politische und technische Veränderungen.^[66]

Das dritte Merkmal eines Megatrends ist die Vereinigung einer Vielzahl von Einzeltrends zu einem Ganzen. Megatrends sind nicht scharf voneinander abzutrennen, sie vermischen sich miteinander. Sie zeichnen sich durch globale Präsenz und ihre dynamische Entwicklung aus.^[67]

In der vorliegenden Studienarbeit wird von elf Megatrends ausgegangen, welche das 21. Jahrhundert prägen. Diese werden in drei Megatrendcluster unterteilt. Abbildung 4 zeigt die Cluster und die beinhalteten Megatrends.

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abbildung 4: Megatrends des 21. Jahrhunderts^[68]

In den folgenden drei Unterkapiteln werden die Cluster Technologischer Fortschritt, Wertewandel und Demografische Entwicklung mit den innenbegriffenen Megatrends beschrieben. Es ist anzumerken, dass in der Forschung noch andere Megatrends genannt werden, dazu zählen u.a. Sharing, Währungskrise, Ressourcenmangel, Klimawandel und der Verlust der Privatsphäre.^[69] Diese werden, aufgrund fehlenden Einflusses auf die Wohnungswirtschaft oder da sie bereits in anderen Megatrends enthalten sind, im Rahmen dieser Studienarbeit nicht weiter behandelt.

3.1 Megatrendcluster: Technologischer Fortschritt

Der technologische Fortschritt wurde besonders durch die Informations- und Kommunikationstechnologie (IuK-Technologie) geprägt. Diese ist in nahezu allen Lebensbereichen allgegenwärtig und hat das Verhalten von Menschen grundlegend verändert.^[70] Die IuK-Technologie hat die Megatrends Connectivity, New Work, Mobilität und Globalisierung gefördert oder überhaupt ermöglicht.^[71] Diese werden nachfolgend differenziert erläutert.

Connectivity bezieht sich auf die zunehmende Organisation der Gesellschaft in Netzwerken. Damit wird sowohl das Privatleben als auch die Arbeitswelt beeinflusst. Durch die Unterstützung und die Omnipräsenz moderner Hardware, in Form von Smartphones oder Tablets, erreicht die digitale Vernetzung ein neues Niveau. Individuen können unabhängig vom Aufenthaltsort auf Informationen zugreifen oder aktiv an deren Gestaltung teilnehmen. Dies geschieht im Sinne des Web 2.0, in dem der Nutzer nicht nur Informationen konsumiert, sondern aktiv an deren Erstellung in Form von Kommentaren, Blogs, Bewertungen und sonstigem Content teilnimmt. Durch den Megatrend Connectivity wächst die Welt zusammen, wodurch Märkte vielfältiger und das traditionelle territoriale Verständnis zunehmend aufgelöst wird. Somit stärkt die Connectivity den Megatrend der Mobilität.^[72]

Die Mobilität der Gesellschaft wird durch die ortsunabhängige Erreichbarkeit und Informationsbeschaffung gefördert. Entfernungen die vor Jahren unüberwindbar erschienen, spielen durch die gut ausgebaute Infrastruktur nur noch eine untergeordnete Rolle. Die regionale und soziale Mobilität gehört zum Selbstverständnis der kommenden Generationen. Sofern eine physische Anwesenheit nicht möglich ist, kann ein Informationsaustausch via Videokonferenz oder weltweiten Telefonaten Abhilfe leisten. Die Mobilität der Menschen nimmt durch die steigende Ortsunabhängigkeit, sowohl im privaten als auch im geschäftlichen Bereich, stetig zu.^[73]

Die Globalisierung als Megatrend bezeichnet eine kontinuierlich wachsende Verflechtung verschiedenster Lebensbereiche. Dabei werden Ökonomie, Kultur, Wirtschaft, Technologie sowie die internationale Sicherheit umfasst.^[74] Auf der gesellschaftlichen Ebene führt die Globalisierung zu einer kulturellen Durchdringung von der früher eher national geprägten Gesellschaft. Kultur und Kunst orientieren sich weniger an nationalen Besonderheiten, sondern werden globaler wahrgenommen. Die modernen IuK-Technologie ermöglichen den Menschen gemeinsames Arbeiten und Austauschen von Informationen über klassische Grenzen hinweg. So verteilen sich heute Wertschöpfungsketten vieler Unternehmen über den gesamten Globus. Die alte Einteilung der Erde in erste, zweite und dritte Welt verliert damit zunehmend an Bedeutung. Durch die Globalisierung der Märkte wächst die Abhängigkeit und Zusammenarbeit der Staaten untereinander.^[75]

Der Megatrend New Work bedeutet eine umfassende Veränderung in der Arbeitswelt. Diese wird durch den Wandel von der Industrie- zur Wissensgesellschaft im 21. Jahrhundert und durch die drei oben erläuterten Megatrends geprägt.^[76] Durch den Trendwandel rücken Service-, Informations- und Kreativarbeiter ins Zentrum der weltweiten Wirtschaft. Arbeitsprozesse können mit höherer Flexibilität gestaltet werden, da die Leistungserstellung weniger zeit- und ortsgebunden ist. Der Lebensgenuss, die Selbstverwirklichung und das ausgewogene Verhältnis zwischen Arbeit und Freizeit („Work-Life-Balance“) steht bei dem Megatrend New Work im Mittelpunkt.^[77] Dieser Megatrend ist besonders für Unternehmen von Bedeutung, so erklärt Björn Christmann von Bayer Real Estate: „Neue Arbeitswelten: Dieses Thema ist für uns wichtig, um auch in Zukunft dem Anspruch eines innovationsgetriebenen Unternehmens gerecht zu werden.“^[78]

3.2 Megatrendcluster: Wertewandel der Gesellschaft

Bei dem Megatrendcluster Wertewandel der Gesellschaft handelt es sich um ein nicht statistisch bzw. quantitativ erfassbares Phänomen. Es zeigt sich durch eine Veränderung von soziokulturellen Werten und Wertesystemen. Diese bilden die Grundlage einer Gesellschaft um miteinander zu leben. Eine Veränderung dieser Werte weist auf einen fundamentalen Wandel des politischen, kulturellen und ökonomischen Verständnisses einer Gesellschaft hin. Die daraus resultierenden Megatrends des 21. Jahrhunderts umfassen Individualisierung, Bildung, Female Shift und Nachhaltigkeit.^[79]

Die Individualisierung bezeichnet eine Veränderung des Verhältnisses zwischen einem Individuum und der Gesellschaft. Der Wunsch nach Selbstverwirklichung und der eigenen Besonderheit wächst zunehmend. Dies zeigt sich auch in dem Megatrend New Work. Die moderne demokratisch geprägte Gesellschaft gibt die Möglichkeit freie individuelle Entscheidungen zu treffen, dies verstärkt den Megatrend der Individualisierung. Die zunehmende Häufigkeit der wechselnden sozialen Bindungen ersetzt traditionelle Lebensformen wie bspw. die Familie.^[80]

Der Megatrend der Bildung wird, ähnlich wie New Work, durch den Wandel von der Industrie- zur Wissensgesellschaft geprägt. Der Bildung einer Gesellschaft, kommt durch die Vermittlung von Wissen als Grundlage des Erwerbs von neuem Wissen, eine immer größere Bedeutung zu. Im globalen Wettbewerb werden sich langfristig die Nationen durchsetzen, die Technologien weiterentwickeln oder neue implementieren können. Voraussetzung dafür ist das Humankapital einer Gesellschaft. Dieses lässt sich quantitativ an der Anzahl der Hochschulabschlüsse feststellen.^[81] Im Jahr 2010 schlossen in Deutschland 26.722 Personen ein Studium als Bachelor ab. Im Jahr 2016 waren es bereits 245.658 Personen.^[82] Die wirtschaftliche und gesellschaftliche Entwicklung wird durch diesen Anstieg des Bildungsniveaus enorm beeinflusst.

Female Shift bezeichnet die Prägung vieler Lebensbereiche durch Frauen und den kontinuierlichen Fortschritt der Emanzipation. Der Einfluss von Frauen nimmt in den Bereichen Politik, Gesellschaft und Wirtschaft stetig zu.^[83] Es ist weltweit zu erkennen, dass Frauen den Männern in der Sache Bildung ebenwürdig sind. In Deutschland erhöhte sich der Anteil der Frauen, an den gesamten Hochschulabschlüssen, von 34,00% im Jahr 1980 auf 50,00% im Jahr 2012.^[84] Die Steigerung der Wahl- und Entscheidungsmöglichkeiten für Frauen steigt weltweit und äußert sich in den verschiedenen Gesellschaftsformen auf unterschiedliche Art und Weise.^[85]

Der Megatrend Nachhaltigkeit erstreckt sich über die drei gleichberechtigten Bereiche Ökologie, Ökonomie und Gesellschaft. Diese sind eng miteinander verbunden, sodass sie oft nicht klar voneinander abzugrenzen sind.^[86] Der Stellenwert der Nachhaltigkeit wächst zunehmend in der Gesellschaft und kann wie folgt definiert werden: „ NachhaltigkeitisteineEntwicklungdiedenBedürfnissenderheutigenGenerationentspricht,ohnedieMöglichkeitenkünftigerGenerationenzugefährden,ihreBedürfnissezubefriedigenundihrenLebensstilzuwählen“ ^[87]. Zu den größten Themen der Nachhaltigkeit zählen u.a. der Klimawandel, Rohstoffknappheit, Umweltschutz und CO2-Einsparungen.^[88]

3.3 Megatrendcluster: Demographische Entwicklung

Die demographische Entwicklung beruht auf drei wesentlichen Aspekten, der Geburtenrate, der Sterberate und der Migration. Damit ist die demografische Entwicklung einer Gesellschaft eine wichtige Determinante für deren langfristige Veränderung. Bei deren Erfassung sind sowohl quantitative Entwicklungen als auch Strukturverschiebungen von Bedeutung. In Deutschland werden heute bei steigender Lebenserwartung weniger Kinder geboren als früher. Das führt zu einer Erhöhung des Durchschnittsalters und langfristig zu einer Abnahme der Bevölkerungszahl. So hatte eine Frau im Jahr 1960 durchschnittlich 2,4 Kinder. Im Jahr 2016 liegt die durchschnittliche Anzahl der Kinder nur noch bei 1,5.^[89] Außerdem wird die Bevölkerung durch die hohe Anzahl an Migranten vielfältiger. Der Megatrendcluster demographische Entwicklung beinhaltet neben der Reduktion der Bevölkerungsanzahl die Megatrends Gesundheit, Urbanisierung und Silver Society.^[90]

Gesundheit als Megatrend nimmt in der Gesellschaft einen immer bedeutenderen Stellenwert ein. Die Menschen übernehmen eigenständig immer mehr Verantwortung für ihren Gesundheitszustand.^[91] Dieser bezieht sich nicht nur auf die physische Dimension, sondern auch die psychische. Gesundheit wird als Lebensziel und Lebenssinn verstanden und kann durch Sport, Entspannung und eine ausgewogene Ernährung erreicht werden. Das gesteigerte Bewusstsein für diesen Megatrend lässt sich u.a. an gefüllten Fitnessstudios, Werbung für Fitnessprogramme, eine gesündere Ernährung und der erhöhten Anzahl frühmorgendlichen Joggern erkennen.^[92]

Urbanisierung beschreibt einen Prozess der Ausbreitung und Diffusion städtischer Verhaltens- und Lebensweisen. Dazu gehören u.a. Haushaltsstrukturen, Konsummuster, berufliche Differenzierung, Wertevorstellungen und daraus resultierende Raumstrukturen.^[93] Über die Hälfte der Weltbevölkerung lebt heute in Städten. Die Landflucht ist in Entwicklungs- und Schwellenländern besonders hoch, aber auch in hochentwickelten Ländern ist die Landflucht ununterbrochen zu beobachten. Die Städte der Zukunft werden vielfältiger, vernetzter und lebenswerter.^[94] Wie weiter oben in diesem Kapitel beschrieben, wird sich das Durchschnittsalter der Bevölkerung erhöhen. Die Einrichtungen für die Versorgung älterer Bevölkerungsgruppen sind in der Stadt besser zu erreichen und in einer höheren Anzahl verfügbar. Die gut ausgebaute städtische Infrastruktur, sowie das höhere Angebot an Arbeit und Dienstleistungen sind somit die Treiber des Megatrends der Urbanisierung.^[95]

Der Megatrend der Silver Society beschreibt die Entwicklung einer immer älter werdenden Gesellschaft. Im Jahr 2013 betrug der Anteil der Menschen über 65 Jahre in Relation zur Gesamtbevölkerung 21,00%. Prognosen für das Jahr 2060 erwarten einen Anstieg auf 33,00%.^[96] Die Lebenserwartung steigt auf der ganzen Welt. Dabei wird die Gesellschaft jedoch nicht nur älter, sie altert anders.^[97] Aufgrund des Fortschritts in der Gesundheitsversorgung und der besseren Infrastruktur, nimmt die ältere Generation aktiver am Leben teil als die Vorangegangene. Diese Veränderung zeigt sich an den Biographien der Menschen wider.^[98] Es ist zu beobachten, dass immer mehr ältere Menschen in Form von Ehrenamt, Erwerbsleben oder eines Universitätsstudiums am Gesellschaftsleben teilnehmen.^[99] Auch in zunehmend später erfolgenden Familienplanung und -gründung spiegelt sich dieser Trend wider.^[100] Es ist zu beachten, dass mit der zunehmenden Lebenserwartung auch die Wahrscheinlichkeit steigt, im Alter hilfs- bzw. pflegebedürftig zu werden.^[101]

4 Auswirkungen der Megatrends auf die Wohnungswirtschaft

In dem vorliegenden Kapitel werden die Auswirkungen spezieller Megatrends auf die Wohnungswirtschaft beschrieben. Nicht alle der in Kapitel 3 genannten Megatrends haben eine direkte oder relevante Auswirkung auf die Wohnungswirtschaft. Daher werden nur die Megatrends behandelt, welche eine eindringliche Veränderung in der Wohnungswirtschaft hervorrufen. Dieses Kapitel gliedert sich analog zu dem vorherigen Kapitel in drei Megatrendcluster. In den folgenden Unterkapiteln ist zu beachten, dass Megatrends nicht trennscharf sind. Oft haben mehr als ein Megatrend Auswirkungen auf bestimmte Veränderungen in der Wohnungswirtschaft. Rainer Thaler von Investa behauptet dahingehend: „Die jährliche Überprüfung und Identifizierung von Megatrends ist ein wichtiger Bestandteil der Implementierung unserer rollierenden Geschäftsfeldstrategie und stellt mithin einen entscheidenden geschäftlichen Erfolgsfaktor dar.“^[102]

4.1 Auswirkungen des technologischen Fortschrittes auf die Wohnungswirtschaft

Der Technologische Fortschritt beinhaltet die Megatrends Mobilität, New Work, Connectivity und Globalisierung. Im Folgenden werden die durch diese Megatrends implizierten Veränderungen in der Wohnungswirtschaft beschrieben.

Der Megatrend Mobilität hat eine relevante Auswirkung auf die Wohnungswirtschaft. Durch die steigende Mobilität in der Lebensplanung werden vermehrt variable Wohnungskonzepte nachgefragt. Arbeitgeber fordern Mobilität und Flexibilität ihrer Beschäftigten, wodurch sich deren Anforderungen an Wohnimmobilien verändern. Die gewünschten Mietdauern werden kürzer und die Fluktuation der Mieter nimmt stetig zu. Das fördert die Anforderung an temporäres Wohnen mit variablen Raum- und Zeitkonzepten. Die Wohnungen der Vermieter müssen demnach räumliche Veränderungen zulassen, damit auf verschiedene Mieter reagiert werden kann. Der Schwerpunkt liegt dabei auf Wohnungen für Ein- bis Zweipersonenhaushalte. Ist eine Wohnung bspw. durch einfache Trockenbauweise von einer Zwei- in eine Dreizimmerwohnung veränderbar, so könnte die Wohnung sowohl für einen Single Haushalt als auch für eine Familie attraktiv sein. Auch Wohnungen mit geringeren Mietdauern werden häufiger nachgefragt um bspw. der Vielzahl der Studenten, die ein Praktika in einer fremden Stadt belegen, für diesen Zeitraum eine Unterkunft anbieten zu können.^[103]

Mit dem Megatrend New Work kommt es zu einer Umorientierung des klassischen Verständnisses von Arbeit und Wohnen. In früheren, vormodernen, Lebensweisen wurde Arbeit und Wohnen voneinander getrennt. Die Wohnung selbst wurde für persönliche Aktivitäten, Selbstverwirklichung und für das Empfangen von Gästen genutzt. Dies ist durch die Größe des Wohnzimmers und des Eingangsbereichs sichtbar.^[104] Moderne Arbeitsmodelle wie Home-Office oder das Arbeiten außerhalb des Büros nehmen immer mehr zu. Die Bindung bestimmter Tätigkeiten an einen dafür vorgesehenen Ort lösen sich dadurch auf. Dementsprechend wird auch die eigene Wohnung zu einem potentiellen Ort der Geschäftswelt.^[105]

Der Megatrend New Work führt demnach zu einer wesentlichen Veränderung in der Wohnungswirtschaft. Die von den Vermietern angebotenen Wohnungen müssen sich an die neuen Arbeitsmodelle anpassen. In Zukunft werden ausreichend Flächen für ein Büro benötigt. Zusätzlich ist die Verbindung mit einer stabilen und schnellen Datenleitung für Videokonferenzen, Telekommunikation und die Nutzung verschiedener Cloud-Dienste unumgänglich. Oftmals reicht ein einfacher WLAN Anschluss nicht aus, sodass eine Kabelleitung in den entsprechenden Wohnraum gelegt werden muss.^[106] Die neue Arbeitsform des Home-Office könnte zusätzlich zu einer Verschiebung der Lagepräferenz bei Wohnimmobilien führen. Die Arbeitsstätte verlagert sich immer weiter in Richtung „Frist“ und „Third Place“. Vor dem Hintergrund, der Begriffe „First Place“ die Wohnung, „Second Place“ die Arbeitsstätte und „Third Place“ allgemein alle anderen Orte wie Cafes, Parks, Flughäfen oder Universitäten.^[107] Durch die Vernetzung und das ortsunabhängige Arbeiten, entfällt der Bedarf nach einem Wohnort nahe dem Unternehmen. So könnten periphere Standorte mit geringeren Miet- oder Grundstückkosten an Attraktivität gewinnen.^[108]

Der Megatrend Connectivity unterstützt, wie oben beschrieben, durch die neuen Arten von Kommunikation den Megatrend New Work. Connectivity beinhaltet aber auch weitere Aspekte die die Wohnungswirtschaft verändern.

Connectivity ist ein Bestandteil des technologischen Fortschritts. Dabei steht das Innovationsfeld „Intelligentes Wohnen“ im Mittelpunkt. Dieses umfasst den Einsatz von intelligenten Technologien und Methoden um den Bau und die Bewirtschaftung von Gebäuden effizienter zu gestalten. Vor allem die Bewirtschaftung weist große Optimierungspotentiale auf. Das Thema Energieeffizienz ist in den vergangenen Jahren immer relevanter geworden. Die Gebäude sollten im Rahmen eines Smart Grid, als Teil eines intelligenten Stromnetzes, einen Beitrag dazu leisten den Strom- und Wärmemarkt in dezentralen Energieversorgungskonzepten zu integrieren.^[109] Zudem lassen sich Gebäude durch neue Vernetzungsmöglichkeiten als Smart Home ausbilden. Die Begriffe Smart Grid und Smart Home werden folglich erklärt.

Smart Grid beschreibt intelligente Stromnetze die Erzeugung, Speicherung und Verbrauch kombinieren. Leistungsschwankungen durch fluktuierende erneuerbare Energien werden dabei durch eine optimierte zentrale Steuerung ausgeglichen. Die Vernetzung erfolgt über den Einsatz von Informations- und Kommunikationstechnologien, sowie dezentral organisierter Energiemanagementsysteme, die die einzelnen Komponenten koordinieren. Durch eine intelligente Vernetzung kann eine effiziente Nutzung und Integration erneuerbarer Energien sowie eine Optimierung der Netzauslastung erreicht werden.^[110]

Smart Home bezeichnet Haushalte in denen Haushalts- und Multimediageräte interagieren und zentral ferngesteuert werden können. Das vernetzte, intelligente Heim sorgt für mehr Sicherheit, erspart wertvolle Zeit und reduziert die Energiekosten. Durch die Smart Home Technologien werden zum einen Alltagsvorgänge automatisiert, zum anderen können Geräteeinstellungen wie Heizung, Licht, Lautsprecher oder Beschattungen per Smartphone, Tablet oder PC gesteuert werden. Das kann sowohl von Zuhause als auch von Unterwegs geschehen. Hier wird die Verbindung mit dem Megatrend der Nachhaltigkeit deutlich.^[111]

Durch die Smart Home Technologien lassen sich Immobilien energieeffizienter nutzen. Die Grundlage für Smart Home Technologien sind bidirektionale Funkstandards wie WLAN und Bluetooth. Diese befähigen Haushalts- und Multimediageräte dazu, Informationen nicht nur zu empfangen, sondern diese auch zu senden. Die Smartphones, Tablets und PC’s dienen als Fernbedienungen für das intelligente Heim. Da diese zunehmend omnipräsent werden, lassen sich Smart Home Technologien in Neubauten und Bestandswohnungen realisieren.^[112] Die Mieter werden in Zukunft die Forderungen an die Vermieter stellen, Wohnraum mit standardisierten Smart Home Schnittstellen auszustatten, sodass ohne großen Aufwand das eigene System an die bestehende Hardware angeschlossen werden kann.

Es gibt noch weitere Applikationen für Wohnungen die unter anderem durch den Megatrend Connectivity ermöglicht werden. Diese werden jedoch spezieller mit anderen Megatrends in Verbindung gebracht. Bspw. Ambient Assisted Living, Smart Meter oder Building Information Modelling.^[113] Auf diese wird im Verlauf des Kapitels 4 und 5 eingegangen.

Die Wohnungswirtschaft wird auch durch den Megatrend der Globalisierung verändert. Vor allem durch die Globalisierung der Wirtschafts- und Finanzmärkte. Auf den deutschen Wohnimmobilienmärkten kam es in jüngster Vergangenheit vermehrt zu grenzüberschreitenden Investitionen. Allein zwischen 2013 und 2016 wurden 1,2 Millionen Wohnungen von ausländischen Investoren gekauft. Die Wohnungswirtschaft gestaltet sich mit fortschreitender Globalisierung zunehmend kapitalmarktorientierter. Die Immobilien rücken für Finanzanlagestrategien in Betracht, die mit anderen Formen der Finanzanlage im Renditewettbewerb stehen. Die Investments von ausländischen Investoren und die nur begrenzt zur Verfügung stehenden Flächen in zentraler Lage, führen zu einer erhöhten Nachfrage und c.p. zu höheren Immobilien- und Mietpreisen.^[114] Diese Veränderung drängt gerade die sozial schwachen Haushalte an den Rand der Städte, sodass die Gefahr besteht, dass sich soziale Problemzonen entwickeln könnten.^[115]

Der Megatrendcluster des technologischen Fortschrittes führt wie beschrieben zu Veränderungen in der Wohnungswirtschaft. Durch die neuartigen Arbeitsweisen, technischen Möglichkeiten und internationalen Investoren wird der Wohnungsbestand in Zukunft, aus zuvor genannten Gründen, angepasst werden müssen.

Die nachfolgende Tabelle 3 zeigt die, in diesem Kapitel thematisierten Megatrends auf und stellt zur besseren Übersicht stichpunktartig die implizierten Veränderungen dar. Zudem wird gezeigt für welche Personengruppen die aufgezeigten Veränderungen besonders relevant sind.

Tabelle 3: Veränderungen in der Wohnungswirtschaft durch den technologischen Fortschritt^[116]

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

4.2 Auswirkungen des Wertewandels auf die Wohnungswirtschaft

Der Wertewandel beinhaltet die Megatrends Individualisierung, Female Shift, Bildung und Nachhaltigkeit. Im diesem Kapitel werden die, durch die vorgenannten Megatrends verursachten, Veränderungen in der Wohnungswirtschaft erläutert.

Der Megatrend Individualisierung führt zu einer Reduktion der durchschnittlichen Haushaltsgröße. Die flexiblere Lebensplanung in Verbindung mit dem Megatrend der Mobilität (Siehe Kapitel 4.1) führt nach Angaben des Statistischen Bundesamtes dazu, dass sich die durchschnittliche Haushaltsgröße von 2,04 Personen im Jahr 2009 auf 1,88 Personen im Jahr 2030 reduzieren wird.^[117] Daraus ergibt sich eine steigende Nachfrage nach kleinen Wohnungen für Ein- bis Zweipersonenhaushalte. Vor allem in Stadtregionen werden vermehrt kleinere Wohneinheiten nachgefragt, so dass die Miet- und Kaufpreise, wie in der Vergangenheit, weiter steigen werden.^[118]

Die Individualisierung ist eng mit anderen Megatrends verbunden. So führt die Individualisierung ebenfalls zusammen mit der steigenden Mobilität der Gesellschaft zu einer erhöhten Fluktuation der Mieter. Das führt zu einer höheren Nachfrage nach variablen Wohnkonzepten (Siehe Kapitel 4.1). In Bezug auf Wohneigentum führt es zu einer erhöhten Transaktionshäufigkeit.^[119]

Durch die steigende Bildung und dem damit einhergehenden erhöhten Einkommen, in Zusammenhang mit der Globalisierung der Finanzmärkte, kann mit einer deutlichen Zunahme der Nachfrage nach Wohneigentum gerechnet werden. Je liquider eine Person ist, desto eher wird sie nach mehr Wohnraum bzw. nach eigenem Wohnraum nachfragen.^[120]

Die steigende Nachfrage nach kleinen Wohnungen lässt sich auch durch den Megatrend des Female Shift erklären. Dieser ist in Verbindung mit dem Megatrend der steigenden Bildung zu betrachten. Es studieren immer mehr junge Personen und beginnen daher erst spät mit der Erwerbstätigkeit. Die Anzahl der Frauen, die einen Hochschulabschluss absolvieren und nach einer Karriere streben steigt damit einhergehend (Siehe Kapitel 3.2). Somit wird die Familienplanung auf ein durchschnittlich höheres Lebensalter verschoben. Weshalb eine Entwicklung zu mehr Ein- oder Zweipersonenhaushalten zu verzeichnen ist.^[121] In Studentenstädten führt die erhöhte Anzahl der Studierenden zu einer erhöhten Nachfrage nach wohngemeinschafstauglichem Wohnraum.^[122]

Der Megatrend der Nachhaltigkeit hat ebenfalls eine Auswirkung auf die Wohnungswirtschaft. Die Nutzer werden durch das erhöhte Verständnis für die ökologischen, ökonomischen und sozialen Aspekte der Nachhaltigkeit vermehrt darauf achten, ob ihre Wohnimmobilie den Kriterien der Nachhaltigkeit entspricht. Für eine nachhaltige Nutzung wird zum einen ein ganzheitliches Energiekonzept notwendig, welches bereits bei der Gebäudekonzeption zu beachten ist. Zum anderen sind der bauliche Wärmeschutz und effiziente Anlagen zur Nutzung von Wärme- und Lufttechnik, sowie die Nutzung erneuerbarer Energien notwendig. Nachhaltigkeit ist demnach eng mit dem Ziel der Energieeffizienz verbunden.^[123]

Eine Steigerung der Energieeffizienz ist auch durch die Verwendung von intelligenten Steuerungssystemen zu erreichen (Siehe Kapitel 4.1). Somit hat der technologische Fortschritt einen Anteil an dem Megatrend der Nachhaltigkeit. Wohnimmobilien die über energieeffiziente technische Ausstattung verfügen und Wohnimmobilien wie Niedrigenergie-, Energiespar- oder Passivhäuser werden zunehmend nachgefragt. Demnach wird von den Vermietern gefordert, durch geeignete Sanierungsmaßnahmen, die Energieeffizienz der angebotenen Wohnimmobilien zu steigern.^[124]

Anbieter können anhand von Nachhaltigkeitszertifikaten nachweisen, ob an ihrem Gebäude alle Dimensionen der Nachhaltigkeit eingehalten wurden. Diese Zertifikate werden in Zukunft verstärkt von den Nutzern in Betracht genommen. Es ist zu erwarten, dass die Nutzer und Nachfrager einer zertifizierten Immobilie eine erhöhte Zahlungsbereitschaft für diese aufweisen, speziell wenn dadurch eine Senkung der Energiekosten erreicht wird. Somit führt die Zertifizierung zu einem neuen Wettbewerb zwischen den Anbietern.^[125]

Ein deutsches Nachhaltigkeitszertifikat existiert bspw. von der Deutschen Gesellschaft für nachhaltiges Bauen (DGNB). Es dient der objektiven Beschreibung und Beurteilung von Immobilien über den gesamten Lebenszyklus (Siehe Kapitel 2.5).^[126]

Wie in der nachfolgenden Tabelle 4 dargestellt, bezieht sich der Megatrend der Nachhaltigkeit auf alle Phasen des Lebenszyklus einer Immobilie (Siehe Kapitel 1.5) und hat verschiedene Auswirkungen auf die Wohnungswirtschaft. Die Tabelle stellt die Grundgedanken der Nachhaltigkeit, bezogen auf die Immobilienwirtschaft, übersichtlich dar.

Tabelle 4: Drei Dimensionen im Lebenszyklus von Immobilien^[127]

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Die Nachhaltigkeit in der Wohnungswirtschaft bedeutet einen ressourcenschonenden und energieeffizienten Neubau, eine aktive Einbeziehung zukünftiger Nutzer und die Umsetzung einer hohen Bau- und Wohnqualität im Rahmen der wirtschaftlichen Rentabilität.^[128]

Der Megatrend der Nachhaltigkeit verändert in diesem Zusammenhang die Anforderungen der Nutzer und Anbieter an Wohnungen und hat zur Formulierung neuer ökologischer, ökonomischer und sozialer Anforderungen an die Immobilien geführt.^[129] So erklärt Markus Robrecht von Coca Cola: „Sustainability ist einer der Megatrends (…) Unternehmen, die diesen Megatrend nicht aufgreifen, werden es in den nächsten Jahren schwer haben, im Markt zu bestehen.“^[130]

Zusammenfassend impliziert der Wertewandel der Gesellschaft durch die zunehmende Bildung, die Veränderung der persönlichen Ziele und dem zunehmend nachhaltigen Denken zu Veränderungen in der Wohnungswirtschaft.

Die nachfolgende Tabelle 5 zeigt die in diesem Kapitel thematisierten Megatrends auf und stellt zur besseren Übersicht stichpunktartig die implizierten Veränderungen dar. Zudem wird gezeigt für welche Personengruppen die aufgezeigten Veränderungen besonders relevant sind.

Tabelle 5: Veränderungen in der Wohnungswirtschaft durch den Wertewandel^[131]

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

4.3 Auswirkungen des demographischen Wandels auf die Wohnungswirtschaft

Der demographische Wandel beinhaltet neben der Reduktion der Bevölkerungszahl die Megatrends Gesundheit, Urbanisierung und Silver Society. Die durch diese Megatrends verursachten Entwicklungen der Wohnungswirtschaft werden in dem vorliegenden Kapitel thematisiert.

In der Wohnungswirtschaft ist die Zahl der Haushalte der wichtigste demografische Einflussfaktor zur Messung der Nachfrage nach Wohnungen. Somit steht bei der vorliegenden Analyse des demographischen Wandels die Zahl der Haushalte im Vordergrund und nicht die der Bevölkerungsanzahl.

Die Anzahl der Haushalte wird deutlich später und langsamer sinken als aus dem aktuellen Rückgang der Bevölkerungsanzahl zu schließen ist. Der Grund dafür ist die abnehmende Anzahl der Personen, die durchschnittlich in einem Haushalt leben (Siehe Kapitel 3.2).^[132] Erst langfristig wird die schrumpfende Bevölkerungsanzahl zu einer geringeren Anzahl der Haushalte und letztlich zu einer Abnahme der Nachfrage nach Wohnraum führen.^[133]

Neben dieser Entwicklung hat die Veränderung der Altersstruktur weitere Auswirkungen auf die Wohnungswirtschaft. Dazu zählen der Lebenszykluseffekt, sowie der Remanenz- und Kohorteneffekt. Die Begriffe werden folglich erklärt.^[134]

Der Lebenszykluseffekt beschreibt die Anpassung eines Haushaltes über dessen Lebenszeit an die jeweilige Familien-, Vermögens- und Einkommenssituation. Je mehr Personen die Familie aufweist und je höher das Einkommen ist, desto höher ist i.d.R. auch die Nachfrage nach Wohnfläche.^[135]

Der Remanenzeffekt besagt, dass im höheren Lebensalter die Wohnflächennachfrage nur reduziert wird, wenn ein Umzug in ein Alten- oder Pflegeheim nicht mehr zu vermeiden ist. Auch nicht, wenn sich die Lebensumstände ändern. Bspw. durch das ausziehen der Kinder.^[136]

Als Kohorteneffekt wird die Entwicklung der variierenden Wohnflächennachfrage in Abhängigkeit zu der Generationszugehörigkeit bezeichnet. Nachfolgende Generationen nutzen aufgrund des höheren Einkommens, oft mehr Wohnfläche als die vorangegangenen Kohorten.^[137]

Der Megatrend der Gesundheit führt wie in Kapitel 3.3 beschrieben zu einer älteren Bevölkerung der sogenannten Silver Society. Dadurch ist eine Veränderung in der Wohnungswirtschaft zu verzeichnen, da die Anbieter auf die alternde Bevölkerung reagieren müssen. Die Nachfrage nach altersgerechtem bzw. barrierefreiem Wohnen nimmt zu.^[138]

Barrierefreiheit bedeutet, dass ein Individuum alles in einem barrierefreien Lebensraum betreten, befahren und selbstständig, unabhängig und weitgehend ohne fremde Hilfe, sicher benutzen kann. Dazu zählen in der Wohnungswirtschaft u.a. Rollstuhlrampen, ebenerdige Duschen, Handtaster für elektrisch betriebene Türen oder Haltegriffe.^[139]

Eine Prognose des Eduard Pestel Institut geht davon aus, dass die Nachfrage nach altersgerechten Wohnungen in den kommenden 15 Jahren steigen wird. Laut dieser ist bis zum Jahr 2025 mit einer Zunahme an Seniorenhaushalten (70 Jahre und älter) um ca. 25%, auf fast zehn Millionen zu rechnen. Demnach müssen bis zum Jahr 2025 jährlich 100.000 neue altengerechte Wohnungen geschaffen werden um den Bedarf zu decken. Das könnte zum Umbau vieler Bestandswohnungen führen oder zu einer erhöhten Anzahl von Neubauten, da viele Bestandsimmobilien für einen Umbau ungeeignet sind.^[140]

Um älteren Menschen einen möglichst langen Verbleib in ihrem häuslichen Umfeld zu ermöglichen, können Smart Home Systeme in die Hausinfrastruktur integriert werden (Siehe Kapitel 4.1). Speziell sind damit Ambient Assisted Living Systeme (AAL-Systeme) gemeint.^[141]

AAL steht für Konzepte, Produkte und Dienstleistungen, die neue Technologien in den Alltag einführen um die Lebensqualität für Menschen in allen Lebensphasen, vor allem im Alter, zu erhöhen. Die Assistenzsysteme haben dabei unterschiedlichste Funktionen. Im Anwendungsbereich der Telemedizin können die Vitalwerte und die Medikamenteneinnahme von Personen überwacht werden. Darüber hinaus kann die Alltagsorganisation durch eine Terminverwaltung unterstützt oder die Kommunikation mit anderen Personen oder sozialen Netzwerken erleichtert werden. Auch spezielle Sensortechnik kann verwendet werden, um bspw. einen Sturz einer Person zu erkennen und deren Aufenthaltsort zu bestimmen.^[142] An dieser Stelle, lässt sich deutlich eine Wechselwirkung der Megatrendcluster demografischer Wandel und technologischer Fortschritt erkennen.^[143]

Bedingt durch die immer älter werdende Gesellschaft wird ebenso der Pflegebedarf weiter ansteigen. Aufgabe der Vermieter ist es, Voraussetzungen dafür zu schaffen, dass Pflegebedürftige so lange wie möglich in ihren Wohnungen bleiben und am gesellschaftlichen Leben teilnehmen können. Der altersgerechte Umbau der Wohnungen beschreibt dabei jedoch nur einen Teil der Aufgabe. Dienstleistungen, soziale Kontakte und kulturelle Aktivitäten sind wichtig, um die Fähigkeiten älterer und hilfsbedürftiger Menschen zu unterstützen. Es verlangt nach barrierearmen Wohnumfeldern, altersgerechter Mobilität, Nahversorgung, Sozial- und Gemeinschaftseinrichtungen, Nähe zu Ärzten, sowie dezentraler Pflege- und Betreuungsangebote.^[144]

Ein Lösungsansatz dafür sind integrierte Wohn- und Quartierkonzepte. Diese beschreiben eine Anpassung des Wohnbestandes und des Wohnumfeldes unter Mitwirkung der Bewohner, wohnortnahe Infrastrukturen (rollende Supermärkte oder Dorfläden), soziale Einrichtungen gegen die Einsamkeit und kleinteilig organisierte häusliche Tagespflegen sowie betreutes Wohnen und Wohngemeinschaften.^[145]

Eine weitere Auswirkung in der Wohnungswirtschaft, bedingt durch die Megatrends der Gesundheit und der Silver Society, ist die Zunahme der Nachfrage nach Wohnungen in Städten bzw. die Urbanisierung. Die Städte gewinnen an Attraktivität da speziell für ältere Personen alle Versorgungseinrichtungen und eine gut ausgebaute Infrastruktur vorhanden sind. Die Nachfrage nach Wohnraum in Städten, vor allem mit mehr als 100.000 Einwohnern, nimmt dadurch stetig zu. Der Megatrend der Urbanisierung hat neben der alternden Bevölkerung weitere Entstehungsgründe.^[146]

Der Zugang zu Arbeitskräften, die Bandbreite am Arbeitsmarkt, die vielfältigen Möglichkeiten der Freizeitgestaltung und Optionen den eigenen Lebensstil auszuleben, die sozialen Freiräume und begünstigte Chancengleichheit lassen die Attraktivität der Städte steigen.^[147] In den letzten Jahren wirkte sich auch die hohe Zahl von Migranten auf die Urbanisierung aus. Diese konzentrieren sich wegen der besseren Chancen ebenfalls auf die großen Städte. Da die Zahl der Wohnungen in den Ballungszentren aufgrund von Flächenmangel gesteigert werden kann, ist von einem anhaltenden Nachfrageüberhang auszugehen, welches letztlich die Miet- und Kaufpreise in die Höhe treibt.^[148]

Der demografische Wandel führt durch die alternde Bevölkerung und den Zuzug vieler Migranten zu einer erhöhten Nachfrage nach Wohnraum in den Ballungsgebieten. Außerdem werden in den kommenden Jahren eine Vielzahl von altersgerechten bzw. barrierefreien Wohnkonzepten nachgefragt. Axel Kunze von BImA behauptet: „Die Demografie und die wachsende Urbanisierung sind Trends, die zunehmend für den Immobilienmarkt eine Rolle spielen.“^[149]

Die nachfolgende Tabelle 6 zeigt die in diesem Kapitel thematisierten Megatrends auf und stellt zur besseren Übersicht stichpunktartig die implizierten Veränderungen dar. Zudem wird gezeigt für welche Personengruppen die aufgezeigten Veränderungen besonders relevant sind.

Tabelle 6: Veränderungen in der Wohnungswirtschaft durch den demographischen Wandel^[150]

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

5 Veränderungen der Rolle und der Aufgaben des Vermieters bzw. Verwalters in der Nutzungsphase

In diesem Kapitel werden die, durch die Megatrends implizierten, Veränderungen der Rolle und der Aufgaben des Vermieters bzw. Verwalters in der Nutzungsphase von Immobilien beschrieben. Dafür wird in Kapitel 5.1 erläutert, welche Aufgaben Vermieter bzw. Verwalter grundsätzlich haben. In Kapitel 5.2 werden die durch die Megatrends implizierten Veränderungen thematisiert.

Im weiteren Verlauf der vorliegenden Studienarbeit wird für den Ausdruck „Vermieter bzw. Verwalter“ lediglich der Begriff „Verwalter“ verwendet.

5.1 Verwalter von Wohnimmobilien

Die privaten Wohnungseigentümer decken mit 43% aller Wohnungen die Mehrheit des deutschen Wohnungsbestandes ab. Sie haben daher einen großen Einfluss auf die Markt- und Preisstruktur auf dem deutschen Wohnungsmarkt. Größere Wohnungsunternehmen haben die Verwaltung ihrer Bestände im Unternehmen integriert. Sofern eine Wirtschaftseinheit aus mehreren privaten Eigentümern besteht, ist die Verwaltung i.d.R. über eine professionelle Hausverwaltung organisiert. Mehrere Private Eigentümer schließen sich dabei zu einer Eigentümergemeinschaft zusammen und beauftragen eine Hausverwaltung, sofern die Verwaltung nicht in eigener Hand stattfinden soll. Eine ordnungsgemäße Verwaltung ist ohne einen entsprechenden Immobilienverwalter im Regelfall nur schwer möglich. Das Wohneigentumsgesetz (WEG) schreibt die Bestellung eines Verwalters in §20 vor.^[151]

Zwischen dem Immobilienverwalter und den Eigentümern sollte ein gegenseitiges Vertrauensverhältnis herrschen, da fremdes Vermögen und Eigentum verwaltet wird. Der Verwalter muss dabei unparteiisch und zuverlässig sein und über geordnete Vermögensverhältnisse, sowie spezielle Kenntnisse der Verwaltungstechnik, der wirtschaftlichen Geschäftsführung und privatrechtlicher Vorschriften verfügen. Die Rechte und Pflichten der jeweiligen Hausverwaltung sind im WEG geregelt. Daneben existieren noch weitere Aufgaben des Verwalters. Diese ergeben sich je nach Einzelfall aus der Gemeinschaftsordnung, der Rechtsprechung, dem Verwaltervertrag und den Beschlüssen der Wohnungseigentümergemeinschaft.^[152]

Die Aufgaben der Immobilienverwalter sind vielfältig. Sie erstrecken sich über kaufmännische, technische, rechtliche und organisatorische Aufgaben. Die nachfolgenden Tabellen zeigen einen Ausschnitt der Aufgaben aus den vier genannten Themenfelder.

Tabelle7: Kaufmännische Aufgaben von Immobilienverwaltern^[153]

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Tabelle 8: Technische Aufgaben von Immobilienverwaltern^[154]

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Tabelle 9: Rechtliche Aufgaben von Immobilienverwaltern^[155]

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Tabelle 10: Organisatorische Aufgaben von Immobilienverwaltern^[156]

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

5.2 Veränderungen der Rolle des Verwalters durch Megatrends

In Kapitel 4 wurde ersichtlich, dass sich die Anforderungen von Mietern und Vermietern an die Wohnimmobilien durch die Megatrends verändern. Durch die veränderten Anforderungen an Wohnimmobilien entstehen Innovationsfelder, welche die Aufgaben und die Rolle der Verwalter verändern. Volker Herrmann von DIMP erklärt dazu: „Durch die Identifizierung von Megatrends ist es uns möglich, unsere Strategien und Prozesse rechtzeitig anzupassen und so den Veränderungen des Marktes im Allgemeinen und den Bedürfnissen unserer Kunden im Besonderen frühzeitig zu entsprechen.“^[157] Es ist anzumerken, dass die drei Megatrendcluster alle eine Auswirkung auf die Anforderungen an Wohnimmobilien haben, die Prozesse der Verwalter jedoch überwiegend durch den technologischen Fortschritt optimiert werden.

Abbildung 5 zeigt die Innovationsfelder mit einem Auszug der beinhalteten Themen. Diese werden in den folgenden Kapiteln thematisiert. Dabei wird Bezug auf die in Kapitel 5.1 aufgelisteten Aufgabenfelder der Verwalter genommen. Die Innovationsfelder werden durch „Big Data“ miteinander verbunden. Dieser Begriff wird folglich erläutert.

Big Data bezeichnet große Mengen an Daten, die u.a. aus Bereichen wie Internet und Mobilfunk, Finanzindustrie, Energiewirtschaft, Gesundheitswesen und Verkehr und in diesem Fall aus der Immobilienwirtschaft stammen. Weitere Quellen für die Daten sind intelligente Gebäude, sozialen Medien, Kunden- bzw. Mieterdaten, Smart-Metering-Systeme und Assistenzgeräte. Die gesammelten Daten werden mit speziellen informationstechnologischen Lösungen gespeichert, verarbeitet und ausgewertet.^[158]

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abbildung 5: Innovationsfelder der verwalterseitigen Prozesse^[159]

5.2.1 Intelligente Gebäude

Das Innovationsfeld intelligente Gebäude beinhaltet Prozesse die überwiegend durch die Megatrends Silver Society, Nachhaltigkeit und Connectivity verändert werden. Durch neue Technologien wie BIM, Smart Meter oder AAL verändern sich die vermieterseitigen Prozesse.

BIM bietet sich für die Verwalter als Basiskonzept für eine integrierte Datenhaltung an. Durch die Verfügbarkeit der Informationen über technische Ausstattung, Betriebsdaten des Gebäudes, Bewirtschaftungsdaten bis hin zum Verhalten der Mieter bietet BIM ein vollumfängliches digitales Abbild des Gebäudes. Dieses vereinfacht u.a. den Prozess der Planung, Vergabe, Überwachung und Abrechnung von Instandsetzung und Instandhaltung für die Verwalter, da die Informationen über notwendige Ersatzteile, Baustoffe oder verbaute Rohrleitungen komprimiert verfügbar sind.^[160]

Durch die Nutzung von Smart Meter wird der Arbeitsgang der manuellen Erfassung von Verbrauchswerten (Heizung, Strom, Wasser) vereinfacht. Es ist nicht weiter notwendig, dass ein Monteur einen Termin mit einem Mieter koordinieren muss. Die Zählerstände können durch die neue Technologie ort- und zeitunabhängig abgelesen werden. Die darauffolgende kaufmännische Aufgabe, die Erstellung der Heizkostenabrechnung, kann somit in einer Software des Smart Meter integriert werden und erspart somit Zeit- und Arbeitsaufwand.^[161]

Das Themenfeld Smart Home stellt die Verwalter vor die Aufgabe die Wohneinheiten mit notwendiger technischer Infrastruktur auszustatten und so das Nutzungskonzept der digitalen Zeit anzupassen. Möglichst mit standardisierter Hardware, sodass es den Mietern ermöglicht wird ihre persönliche Smart-Home Ausstattung zu integrieren. Darauf aufbauend ermöglicht die standardisierte Hardware es Wohnungsunternehmen und Immobilienverwaltern, Daten von unterschiedlichen Herstellern über eine einheitliche Plattform zu verarbeiten.^[162]

Für den Megatrend New Work, welches die Ausstattung von Wohnimmobilien für Home-Office beinhaltet (Siehe Kapitel 4.1), sind die Gebäude mit Glasfaserleitungen als zentraler Baustein der Anbindung an das digitale Zeitalter auszustatten.^[163]

Der Megatrend der Silver Society führt dazu, dass die Verwalter die Wohneinheiten mit spezieller IT-Infrastruktur ausstatten, um den Anforderungen eines AAL-Systems gerecht zu werden und so auf die vermehrte Nachfrage nach barrierefreiem bzw. altersgerechtem wohnen zu reagieren.^[164]

Die Nachhaltigkeit fördert die Instandhaltungs- und Instandsetzungsarbeiten und übergeordnet die Sanierung von Bestandsimmobilien. Die Verwalter müssen energetische Sanierungen vornehmen um die Energieeffizienz ihrer Immobilien zu steigern. Da die Nebenkosten einen erheblichen Teil der Mietkosten ausmachen, ist es förderlich den Mietern eine Immobilie mit Zertifikat oder einem niedrigen Energieverbrauchswert bereitzustellen, um langfristig attraktive Wohneinheiten anbieten zu können und somit einen Leerstand zu verhindern. Die Anwendung eines Smart Grid (Siehe Kapitel 4.1) bietet eine mögliche Lösung zur verbesserten Energieeffizienz.^[165]

5.2.2 Individualisierte Software

Die individualisierte Nutzung neuer IT-Systeme fördert die Integration der Prozesse von Verwaltern in die Prozesse ihrer Kooperationspartner. Die geschaffenen Software-Lösungen eröffnen neue Geschäftsfelder und erlauben es die Kosten für den IT-Betrieb zu verteilen.

Um die Wartung und den Betrieb der Software zu gewährleisten, werden sich die Verwalter in Zukunft vermehrt an externen IT-Dienstleistern bedienen. Die Ressourcen ein eigenes Programm zu entwickeln, sind in den meisten Fällen nicht vorhanden. Es fehlt an nötigem Wissen, sowie temporären und monetären Kapazitäten. Angebundene Unternehmen profitieren durch die bereits etablieren Prozesse und die Erfahrungen der externen Anbieter. Aktuell bilden sich diese IT-Infrastrukturen mit den Kooperationspartnern lediglich lokal aus. Ob es in Zukunft überregionale Portale geben wird, wodurch die Beteiligten der Wohnungswirtschaft gemeinsam arbeiten können, ist noch nicht absehbar.^[166] Dennoch ist es unvermeidbar, dass sich Verwalter bezüglich des technischen Know-hows, z.B. durch geeignete Schulungen oder durch das anwerben von Experten, weiterbilden müssen. Externen Unternehmen, die spezifische Lösungen in Bereichen des Smart Home und der betrieblichen Optimierung anbieten, werden in Zukunft immer mehr an Bedeutung gewinnen.

5.2.3 Betriebliche Optimierung

Der technologische Fortschritt, speziell die Megatrends Connectivity und New Work, fördert die betriebliche Optimierung. Die internen Prozesse der Verwalter können mit Hilfe von neuartigen Technologien vereinfacht und somit effizienter gestaltet werden. Ingo Hartlief von Corpus Sireo erklärt: „Die Digitalisierung ist ein Top-Trend im Markt. Auch wir sehen die Leistungsfähigkeit der Systeme als Kernkompetenz und haben in unsere IT-Landschaft investiert.“^[167]

Die internen Informationssysteme für bspw. Abrechnung inkl. Rechnungskontrolle und Belegprüfung stehen als isolierte Anwendungen zur Verfügung, die nicht in bestehende Strukturen oder Prozesse integriert sind. Dadurch wird die Kommunikation mit Dienstleistern, Kunden und Lieferanten umständlich und oft nicht dokumentiert. Es kommt zu Informationsverlusten.^[168] Mit der Einführung von ERP-Systemen, digitalen Archiven und Prozessstandardisierungen verschieben sich die Ziele der Verwalter in Richtung Steigerung der Prozesseffizienz, der Kommunikation mit Zulieferern und Partnern, sowie der Entwicklung des papierlosen Büros.^[169] Die Begriffe ERP-Systeme und papierloses Büro werden folglich erläutert.

Die Abkürzung ERP-System steht für Enterprise-Ressource-Planning-System. Es handelt sich dabei um eine Softwarelösung zur Ressourcenplanung eines Unternehmens bzw. einer Organisation. Das ERP-System integriert eine Vielzahl von Geschäftsanwendungen und Betriebsdaten, welche in einer zentralen Datenbank verarbeitet und gespeichert werden. Somit können speziell die kaufmännischen Aufgaben der Verwalter optimiert werden. Die Buchführung und Prüfung aller Geldein- und ausgänge, die Hausgeldabrechnung, inkl. monatlicher Sollstellung und Mahnwesen bei Zahlungsverzug und die Verwaltung von Giro-, Festgeld- und Sparkonten können durch die ERP-Systeme gebündelt verwaltet werden.^[170]

Die Stammdaten der Kunden, Verträge, Belege und Dokumente zu den verwalteten Objekten liegen meist in Papierform vor und werden in Ordnern archiviert. Das papierlose Büro ist eine Möglichkeit diese Daten digital zu sammeln, zu bearbeiten und zu versenden. Die elektronische Datenablage verhilft somit zu höherer Effizienz der Kommunikation und zu Wettbewerbsvorteilen durch eingesparte Zeit und Kosten.^[171]

Claudia Riegel von IVG Institutional Funds behauptet: „Ein hohes Maß an gut strukturierter und definierter Digitalisierung ermöglicht die Zentralisierung administrativer Prozesse. Dadurch wird die Effizienz in der Organisation verbessert.“^[172]

Ein weiterer Aspekt der betrieblichen Optimierung ist es, auf Grundlage neuer IT-Infrastrukturen, neue Anwendungen wie „mobile Wohnungsübergabe“, „Verkehrssicherung“, „Vertragsmanagement“ und „Prüfungsunterstützung“ zu etablieren. Diese Prozesse ermöglichen es, durch die Verbesserung der Qualität, Durchlaufzeiten und Verringerung der Kosten, Wettbewerbsvorteile zu erschließen.^[173]

Im Zuge des Megatrends Connectivity ist demnach eine Entwicklung von zukünftigen Softwarelösungen zu erwarten, die eine Gesamtlösung für alle Bereiche der Wohnungswirtschaft anbietet. Oder Lösungen, die es ermöglichen Software verschiedener Hersteller miteinander zu verknüpfen. Die IT-Schnittstellen und die Integration der Partner in standardisierte Abläufe, ist der wesentliche Aspekt des Innovationsfeldes der betrieblichen Optimierung.

5.2.4 Neue Kundenansprache

Das Innovationsfeld der neuen Kundenansprache wird durch die Einführung spezieller CRM-Systeme dominiert und ist somit durch das Megatrendcluster des technologischen Fortschrittes geprägt.

Die Abkürzung CRM steht für Customer-Relationship-Management. Diese beschreibt Softwaretools zur Verwaltung und Automatisierung von Informationen die bei Kundenkontakt anfallen. Dabei werden alle Daten von Kunden und alle Transaktionen sowie Kommunikationen mit diesen Kunden erfasst und in einer Datenbank gespeichert. Die gesammelten Daten bieten den Verwaltern die Möglichkeit eine zielgerichtete Kundenansprache in Bezug auf Marketing, Kommunikation, Verwaltung und Vertrieb.^[174] Hier können die u.a. die organisatorischen Aufgaben erleichtert werden. Die Korrespondenz mit Eigentümern und Mietern von Eigentumswohnungen kann über einen in der Software integrierten Verteiler gesammelt, gespeichert und versendet werden.^[175]

Als Fortsetzung der betrieblichen Optimierung durch geeignete IT-Systeme ergibt sich durch die CRM-Systeme die Möglichkeit, die Mieter stärker in die internen Prozessabläufe zu integrieren. Das Ziel liegt dabei in der Verbesserung der Transparenz für die Mieter und dem Abbau von Medienbrüchen. Die Terminkoordination der Eigentümerversammlung, die Aufstellung und Verbreitung der Hausordnung sowie die Erstellung und Verteilung von Rundschreiben und Aushängen kann digital erfolgen. Ein CRM-System führt zu einer Steigerung der Prozessqualität.^[176]

Darauf aufbauend lassen sich die Prozesse der Verwalter weiter durch die Verwendung von Mieter-, Vermieter- und Handwerkerportalen optimieren. Dadurch entstehen digitale Zugänge für Kunden, Lieferanten, Dienstleister und Kooperationspartner, die sich in die Prozesse der Vermieter bzw. Verwalter integrieren.

Die Mieterportale sollen dabei nicht nur der Kommunikation dienen. Sie sollen den Mieter in Prozesse, wie die Betriebskostenabrechnung, Beschwerdemanagement oder einen digitalen Vermietungsprozess, einbeziehen. Sodass der Vermieter bspw. nicht nur eine Beschwerde einreicht, sondern die interne Bearbeitung des Mangels nachverfolgen kann und in direktem Kontakt mit Handwerkern und Verwaltern steht.^[177] Andreas Engelhardt von Prelios Real Estate erklärt: „Ein Immobilienunternehmen, ganz gleich ob Bestandshalter oder Dienstleister, wird langfristig nur erfolgreich sein können, wenn eine hohe Glaubwürdigkeit und Verlässlichkeit nach innen wie nach außen gewährleistet ist. Vor allem durch Transparenz der zentralen Prozessketten wird dieses Ziel erreicht. Die Digitalisierung in all ihren Facetten liefert einen zentralen Beitrag, diese Transparenz herzustellen.“^[178]

Die Handwerker- und Kooperationsportale ermöglichen einen standardisierten Datenaustausch und eine geregelte Kommunikation mit einzelnen Kooperationspartnern. Speziell bei Instandhaltungs- und Instandsetzungsaufgaben kann das zu einer verbesserten Qualität der Prozesse führen. Durch die gesammelten Daten und die geregelte Kommunikation kann die Behebung von Mängeln effizienter erfolgen, da Kontaktinformationen der Mieter und Ausstattungsdetails digital vorhanden sind. Eine Schnittstelle zwischen Vermieter bzw. Verwalter und den Kooperationspartnern ist u.a. die zeitnahe Information über den aktuellen Stand der Arbeiten auf Seiten der Lieferanten oder Dienstleistern. Somit wird die Veranlassung von Schadensbeseitigung durch Handwerker optimiert. Die Versicherer können ebenfalls in diesen Portalen mitwirken, sodass die Erstattung von Schadensmeldungen und die Versicherungsabrechnung digital durchzuführen ist. Auch Sachverständige können hier kontaktiert werden und können sich über gesammelte Daten bspw. durch BIM einen Überblick verschaffen, um vor Ort effizienter agieren zu können.^[179]

Eine Zeitersparnis erfolgt durch direkte Terminabsprachen innerhalb der Portale. Dadurch dass der Schriftverkehr gesammelt ist, kommt es zu weniger Informationsverlusten, welche bei einer Absprache über das Telefon häufig auftreten. Die bisherigen Kommunikationskanäle via Telefon, Post oder persönlichen Kontakt werden in Zukunft abnehmen. Die Verwalter werden über elektronische Wege wie E-Mail, Whatsapp, Portale oder CRM-Systeme kontaktiert. Daraus resultiert jedoch die Erwartung der Mieter, dass sie schneller Antwort auf ihre Anfragen erhalten. Dies wiederrum führt zu einem Anstieg des Kundenkontakts und folglich zu einem steigenden Bearbeitungsaufwand seitens der Verwalter.^[180]

Der Megatrend der Bildung impliziert einen Wandel in der Qualität der Kundenanfragen. Moderne Kunden informieren sich über Sachverhalte im Internet und in fachlichen Foren. Das macht es für die Verwalter schwieriger Entscheidungen durchzusetzen. Durch den, aus dem Internet, informierten Kunden werden die Verwalter mit einer Vielzahl an zusätzlichen Aspekten konfrontiert, die erläutert und geklärt werden müssen. Eine Veränderung des Verhaltens der Verwalter ist das Resultat. Diese müssen durch proaktive Kommunikation geeigneter Informationen verhindern, dass ungeprüfte Quellen von Mietern die Entscheidungsfindung erschweren und somit die Arbeitsprozesse verlängern und letztlich zu mehr Kosten führen.^[181]

5.3 Probleme bei der Integration der Innovationsfelder

In dem vorliegenden Kapitel wird auf die Schwierigkeiten und Probleme bei der Implementierung, der in den vorherigen Kapiteln erläuterten Veränderungen der verwalterseitigen Prozesse, eingegangen. Angelika Kunath von IWH erklärt: „Wir antizipieren Megatrends frühzeitig. Dabei ist wichtig, nicht nur mögliche Chancen, sondern auch Risiken frühzeitig zu erkennen.“^[182]

Als Risiken oder Innovationshürden sind veraltete Regularien der Gesetzgeber, die Rechtsprechung und Vereinbarungen mit Vertragspartnern, wie der öffentlichen Hand, bekannt.

Aufgrund von veralteten Gesetzen existiert bspw. die Forderung nach papierbasierter Arbeit für spezielle Prozesse. Dazu zählen Formulare, Verträge oder Rechnungen, die rechtlich per Brief und nicht per Mail verschickt werden dürfen. Nach §550 BGB muss ein Mietvertrag bspw. schriftlich abgeschlossen werden, wenn er für einen längeren Zeitraum als ein Jahr abgeschlossen werden soll.

Das größte Problem bei der Verbesserung der verwalterseitigen Prozesse liegt jedoch in dem fehlenden Vorhandensein von IT-Schnittstellen. Die unterschiedlichen Anbieter, Handwerker, Lieferanten und Dienstleister arbeiten mit unterschiedlichen Softwarelösungen, sodass eine Standardisierung und ein einheitliches Auslesen von notwendigen Informationen nicht möglich ist. Durch die sequentielle Bearbeitung einzelner Prozesse durch verschiedene Instanzen verkompliziert sich das Thema der Standardisierung zwischen Kooperationspartnern zunehmend.^[183]

Ein „digitaler Bruch“, also der Wechsel einer Software, führt zu einem erhöhten Arbeitsaufwand. Bspw. können Microsoft Excel Daten nicht in unternehmensinterne ERP oder CRM Systeme eingepflegt werden. Demnach liegt die zukünftige Herausforderung darin, die IT-Schnittstellen zu optimieren und Kooperationsstrukturen zwischen den Verwaltern und allen Kooperationspartnern zu implementieren.^[184]

Aus dem Bereich des Big Data (Siehe Kapitel 5.1) entsteht das Problem der Verarbeitung der großen Datenmengen. In Zukunft wird es eine Vielfalt an unterschiedlichen IT-Systemen, Smart Home, Smart Metering, Plattformen, Portalen und vielfältige Schnittstellen zu Partnerunternehmen geben. Der Umgang mit dieser Systemvielfalt stellt alle Beteiligten vor die Hürde der Kontroll- und Auswertungsmöglichkeiten. Vermehrt werden IT Experten gefragt sein, die den Unternehmen bei diesen Fragestellungen und Bearbeitung weiterhelfen können. Auch der Umgang mit Kundendaten und hier im Besonderen mit Mieterdaten ist eine Fragestellung, die noch geklärt werden muss. Die zusätzlichen Anfragen per Portal, CRM oder Applikationen wie WhatsApp müssen bewältigt und gespeichert werden. Das ist ein zusätzlicher Aufwand, der möglicherweise, wie bei Internetkonzernen, gewinnbringend von den Verwaltern verwendet werden kann, um zusätzliche Profite zu erzielen.^[185]

Die Implementierung von IT-Software und Wohnungsausstattungen rentiert sich oft erst auf sehr lange Sicht. Weshalb viele Unternehmen, die den finanziellen und organisatorischen Aufwand als nicht lohnenswert werten, in den veralteten Strukturen verbleiben und so die Innovationen behindern.^[186]

6 Fazit

Ziel der vorliegenden Arbeit war es, die Auswirkungen von Megatrends auf die Wohnungswirtschaft zu identifizieren. Es sollte ausgearbeitet werden, welche Megatrends für die Wohnungswirtschaft relevant sind und welche Auswirkungen damit einhergehen. Darauf aufbauend sollte im Ergebnis der Arbeit die Veränderungen der Rolle und Aufgaben von Verwaltern, thematisiert werden.

Zum besseren Verständnis des Themas und um die Anforderungen beider Seiten zu veranschaulichen, wurden Beispiele aus Mieter- und Vermietersicht angeführt.

Damit die Zusammenhänge konkretisiert werden konnten, wurden in Kapitel 2 die theoretischen Grundlagen des Themas dargestellt. Dafür wurden die Begriffe Immobile, Immobilienmärkte, Immobilienwirtschaft, Wohnungswirtschaft und Trends definiert. Es wurde ersichtlich, dass sich die Besonderheiten der Wohnungswirtschaft aus den Eigenarten von Immobilien, wie der Immobilität, Langlebigkeit und Heterogenität ergeben. Trends weisen unterschiedliche Laufzeiten und einen unterschiedlich starken Einfluss auf die Gesellschaft auf. Die stärkste und längste Beeinflussung entsteht durch die Megatrends. Zusätzlich wurde ein Überblick über den Lebenszyklus von Immobilien gegeben, dieser grenzt sich aufgrund seiner langen Laufzeit deutlich von den Lebenszyklen anderer Produkte ab.

Aufbauend auf den theoretischen Grundlagen wurden in Kapitel 3 die Megatrends des 21. Jahrhunderts thematisiert. Diese wurden in drei Cluster unterteilt: Den technologischen Fortschritt, den Wertewandel und die demographische Entwicklung. Jedes Megatrendcluster beinhaltet mehrere Megatrends. Es wurde ersichtlich wie sich die Megatrends auf die Gesellschaft auswirken und welche Veränderungen daraus resultieren.

In Kapitel 4 wurden die Auswirkungen der erarbeiteten Megatrends auf die Wohnungswirtschaft untersucht. Es wurde herausgefunden, dass der technologische Fortschritt zu neuen Formen der Wohnungsausstattungen führen wird. Vermehrt werden Smart Home, Smart Meter, Smart Grid oder AAL-Systeme nachgefragt und angeboten.

Der Wertewandel fördert einen neuen Nachhaltigkeitsgedanken der Gesellschaft. Zertifizierte Gebäude mit einem niedrigen Energieverbrauchswert werden in Zukunft vermehrt von den Mietern nachgefragt, sodass die Verwalter mit Sanierungen und der Implementierung geeigneter Heiz- und Dämmsysteme entsprechend reagieren werden.

Der Megatrendcluster des demographischen Wandels beinhaltet den Aspekt, dass die Gesellschaft durchschnittlich immer älter wird. Folglich werden in der Wohnungswirtschaft vermehrt Wohnkonzepte und Ausstattungen nachgefragt, welche es älteren Menschen ermöglichen lange in ihrer vertrauten Umgebung zu leben. Hieraus ergibt sich, dass die Vermieter vermehrt barrierefreien und altersgerechten Wohnraum zur Verfügung stellen werden. Des Weiteren ist die Implementierung von AAL-Systemen und integrierten Pflegeeinrichtungen an Wohnkomplexen ein Effekt des demographischen Wandels.

Durch die Auswirkungen der Megatrends des 21. Jahrhunderts auf die Wohnungswirtschaft, speziell auf die Anforderungen der Mieter und Vermieter, ergeben sich Innovationsfelder für die verwalterseitigen Prozesse während der Nutzungsphase einer Immobile. Diese wurden in Kapitel 5 erläutert.

Vorerst wurden die verwalterseitigen Prozesse tabellarisch aufgezeigt. Diese unterteilen sich in kaufmännische, technische, rechtliche und organisatorische Aufgaben. Durch die Megatrends verändern sich diese Aufgaben. Die Analyse in Kapitel 4 ergab, dass alle angeführten Megatrendcluster die Anforderungen der Mieter und Vermieter an Wohnimmobilien verändern. Der technologische Fortschritt jedoch, ist für die Optimierung der verwalterseitigen Prozesse in der Nutzungsphase wesentlich bedeutender, als die anderen Megatrendcluster.

Durch neue IT-Systeme werden die Gebäude intelligenter, sodass u.a. BIM, Smart-Home und Smart Metering die Prozesse der Verwalter vereinfachen, da Daten, ohne manuelles Ablesen, komprimiert zur Verfügung stehen und genutzt werden können. Verbesserte Kundenansprachen und betriebliche Optimierungen gehen ebenfalls mit dem technologischen Fortschritt einher. Die Verwendung von ERP- und CRM-Systemen erlaubt es die Arbeit der Verwalter effizienter zu gestalten.

Abschließend wurden die Schwierigkeiten und Probleme bei der Implementierung der Optimierungen thematisiert. Es wurde ersichtlich, dass es vielen Unternehmen an IT-Schnittstellen und Know-how zur effizienten Kooperation mangelt.

In der vorliegenden Studienarbeit wurde gezeigt, dass die Megatrends des 21. Jahrhunderts bedeutende Auswirkungen auf die Wohnungswirtschaft zu Folge haben. Sowohl die Anforderungen an Wohnimmobilien als auch die verwalterseitigen Prozesse werden nachhaltig verändert.

Als Fortführung der Forschungsergebnisse könnten im Rahmen einer Masterarbeit die Innovationsfelder der verwalterseitigen Prozesse spezieller untersucht werden. Die Analyse könnte einen Überblick künftiger Potentiale durch den technologischen Fortschritt in der Immobilienbranche liefern.

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^[2] Vgl. PMRE (2014)

^[3] Vgl. Efremidis (2017)

^[4] Vgl. Börsennews (2017)

^[5] Vgl. Vornholz (2017), S. 11

^[6] Vgl. Vornholz (2017), S. 11

^[7] Vgl. Vornholz (2017), S. 11

^[8] Vgl. Bürgi Nägli (2018)

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^[10] Vgl. Immobilienscout24 (2017)

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^[12] Vgl. Vornholz (2017), S. 19

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^[14] Vgl. Vornholz (2017), S. 19-20

^[15] Vgl. Vornholz (2017), S. 20

^[16] Vgl. Welt-der-BWL (2017)

^[17] eigene Darstellung

^[18] Vgl. Vornholz (2017), S. 13

^[19] Vgl. Vornholz (2017), S. 14

^[20] Vgl. Vornholz (2017), S. 15

^[21] Vgl. Vornholz 2017), S. 16

^[22] Vgl. Deutscher Verband für Wohnungswesen, Städtebau und Raumordnung e.V (2013)

^[23] Vgl. Vornholz (2017)

^[24] Vgl. ZIA (2017)

^[25] Vgl. Deutscher Verband für Wohnungswesen, Städtebau und Raumordnung e.V (2013)

^[26] Vgl. ZIA (2017)

^[27] Vgl. Deutscher Verband für Wohnungswesen, Städtebau und Raumordnung e.V (2013)

^[28] Vgl. ZIA (2017)

^[29] Vgl. Wirtschaftslexikon24 (2017)

^[30] Vgl. Wirtschaftslexikon24 (2017)

^[31] Vgl. Wirtschaftslexikon24 (2017)

^[32] Vgl. Scharp (2001)

^[33] Vgl. Statista (2016)

^[34] Vgl. Scharp (2001)

^[35] Vgl. Bach (2017)

^[36] Deutscher Verband für Wohnungswesen, Städtebau und Raumordnung e.V (2013)

^[37] Vgl. Stalys (2017)

^[38] Vgl. Deutscher Verband für Wohnungswesen, Städtebau und Raumordnung e.V (2013)

^[39] Vgl. Stalys (2017)

^[40] Vgl. Baulinks (2013)

^[41] Vgl. Stalys (2017)

^[42] Vgl. Vornholz (2017), S. 21

^[43] Vgl. Vornholz (2017), S. 21 - 22

^[44] Vgl. Stalys (2017)

^[45] Vgl. Stalys (2017)

^[46] Vgl. Horx (2010)

^[47] Vgl. Baumann (2012)

^[48] Vgl. Thede (2014)

^[49] Vgl. Zukunftsinstitut (2017B)

^[50] Vgl. Zukunftsinstitut (2017B)

^[51] Vgl. Zukunftsinstitut (2017B)

^[52] Horx (2010)

^[53] Vgl. Zukunftsinstitut (2017B)

^[54] Zukunftsinstitut (2017B)

^[55] Vgl. Zukunftsinstitut (2017B)

^[56] Vgl. Efremidis (2017), S. 254

^[57] Vgl. Zukunftsinstitut (2017B)

^[58] Vgl. Zukunftsinstitut (2017B)

^[59] Vgl. Zukunftsinstitut (2017B)

^[60] Vgl. Zukunftsinstitut (2017B)

^[61] Vgl. Vornholz (2017)

^[62] Vgl. Müller (2017)

^[63] Vgl. Horx (2007B)

^[64] Vgl. Vornholz (2017), S. 144

^[65] PMRE (2014), S. 38

^[66] Vgl. Vornholz (2017), S. 144-145

^[67] Vgl. Vornholz (2017), S. 144-145

^[68] Zukunftsinstitut (2017)

^[69] Vgl. Natalia (2017)

^[70] Vgl. Efremidis (2017), S. 267

^[71] Vgl. Deutsche-Hypo (2014), S. 17

^[72] Vgl. Deutsche-Hypo (2014), S. 17-18

^[73] Vgl. Deutsche-Hypo (2014), S. 17-18

^[74] Vgl. Efremidis (2017), S. 265

^[75] Vgl. Vornholz (2017), S. 145

^[76] Vgl. Deutsche-Hypo (2014)

^[77] Vgl. Vornholz (2017), S. 159

^[78] PMRE (2014), S. 46

^[79] Vgl. Deutsche-Hypo (2014), S. 11

^[80] Vgl. Deutsche-Hypo (2014), S. 11

^[81] Vgl. Deutsche-Hypo (2014), S. 11

^[82] Vgl. Statista (2017), S. 1

^[83] Vgl. Zukunftsinstitut (2017A), S. 1

^[84] Vgl. Deutsche-Hypo (2014), S. 12

^[85] Vgl. Zukunftsinstitut (2017), S. 1

^[86] Vgl. Deutsche-Hypo (2014), S. 12

^[87] Brundtland (1987)

^[88] Vgl. Zukunftsinstitut (2017)

^[89] Vgl. Worldbank (2017)

^[90] Vgl. Deutsche-Hypo (2014), S. 12

^[91] Vgl. Deutsche-Hypo (2014), S. 12

^[92] Vgl. Zukunftsinstitut (2017)

^[93] Vgl. Haas (2017)

^[94] Vgl. Zukunftsinstitut (2017)

^[95] Vgl. Deutsche-Hypo (2014), S. 8

^[96] Vgl. Efremidis (2017), S. 261

^[97] Vgl. Zukunftsinstitut (2017)

^[98] Vgl. Deutsche-Hypo (2014), S. 7

^[99] Vgl. Zukunftsinstitut (2017)

^[100] Vgl. Deutsche-Hypo (2014), S. 7

^[101] Vgl. Efremidis (2017), S.261

^[102] PMRE (2014), S. 53

^[103] Vgl. Vornholz (2017), S. 155

^[104] Vgl. Vornholz (2017), S. 166

^[105] Vgl. Efremidis (2017)

^[106] Vgl. Vornholz (2017), S.166

^[107] Vgl. Efremidis (2017)

^[108] Vgl. Vornholz (2017), S. 166

^[109] Vgl. Inwis (2016), S. 38-39

^[110] Vgl. Umweltbundesamt (2013)

^[111] Vgl. Home&Smart (2016)

^[112] Vgl. Home&Smart (2016)

^[113] Vgl. Inwis (2016), S. 56

^[114] Vgl. Vornholz (2017), S. 155

^[115] Vgl. Vornholz (2017), S. 156

^[116] Eigene Darstellung

^[117] Vgl. Deutsche-Hypo (2014), S. 13

^[118] Vgl. Deutsche-Hypo (2014), S. 13

^[119] Vgl. Deutsche-Hypo (2014), S. 15

^[120] Vgl. Welt (2012)

^[121] Vgl. Deutsche-Hypo (2014), S. 15

^[122] Vgl. Zeitonline (2015)

^[123] Vgl. Deutsche-Hypo (2014)

^[124] Vgl. Exzellent-Massivhaus (2017)

^[125] Vgl. DGNB-System (2018)

^[126] Vgl. DGNB-System (2018)

^[127] Eigene Darstellung in Anlehnung an Vornholz (2017)

^[128] Vgl. Vornholz (2017), S. 228

^[129] Vgl. Vornholz (2017), S. 228

^[130] PMRE (2014), S. 43

^[131] Eigene Darstellung

^[132] Vgl. Vornholz (2017), S. 178-179

^[133] Vgl. Deutsche-Hypo (2014), S. 8

^[134] Vgl. Deutsche-Hypo (2014), S. 8-9

^[135] Vgl. Vornholz (2017), S. 177

^[136] Vgl. wirtschaftslexikon Gabler (2018)

^[137] Vgl. Vornholz (2017)

^[138] Vgl. Deutsche-Hypo (2014)

^[139] Vgl. Barrierefrei (2017)

^[140] Vgl. Vornholz (2017), S. 179

^[141] Vgl. Inwis (2016), S. 38

^[142] Vgl. AAL-Deutschland (2016)

^[143] Vgl. AAL-Deutschland (2016)

^[144] Vgl. AAL-Deutschland (2016)

^[145] Vgl. deutscher-Verband (2018)

^[146] Vgl. Vornholz (2017)

^[147] Vgl. Efremidis (2017), S. 256

^[148] Vgl. Deutsche-Hypo (2014), S. 8

^[149] PMRE (2014), S. 57

^[150] Eigene Darstellung

^[151] Vgl. ddiv (2018)

^[152] Vgl. ddiv (2018)

^[153] Eigene Darstellung in Anlehnung an ddiv (2018)

^[154] Eigene Darstellung in Anlehnung an ddiv (2018)

^[155] Eigene Darstellung in Anlehnung an ddiv (2018)

^[156] Eigene Darstellung in Anlehnung an ddiv (2018)

^[157] PMRE (2014), S. 60

^[158] Vgl. Gabler (2017)

^[159] Eigene Darstellung in Anlehnung an Inwis (2016)

^[160] Vgl. Inwis (2016), S. 57

^[161] Vgl. Inwis (2016), S. 57

^[162] Vgl. Inwis (2016), S. 56-57

^[163] Vgl. Inwis (2016), S. 69

^[164] Vgl. AAL-Deutschland (2016)

^[165] Vgl. Inwis (2016)

^[166] Vgl. Inwis (2016)

^[167] PMRE (2014), S. 44

^[168] Vgl. Inwis (2016)

^[169] Vgl. Inwis (2016)

^[170] Vgl. GOB (2017)

^[171] Vgl. onpulson (2017)

^[172] PMRE (2014), S. 45

^[173] Vgl. Inwis (2016)

^[174] Vgl. onlinemarketing-praxis (2017)

^[175] Vgl. ddiv (2018)

^[176] Vgl. Inwis (2016), S. 59

^[177] Vgl. Inwis (2016), S. 59

^[178] PMRE (2014), S. 26

^[179] Vgl. Inwis (2016), S. 59

^[180] Vgl. Inwis (2016), S. 70

^[181] Vgl. Inwis (2016), S. 70

^[182] PMRE (2014), S. 30

^[183] Vgl. Inwis (2016)

^[184] Vgl. Absatzwirtschaft (2016)

^[185] Vgl. Inwis (2016)

^[186] Vgl. Berner (2017)