Die Osterweiterung der EU. Neue Investitionsmöglichkeiten in offene Immobilienfonds für deutsche Kapitalanleger in Polen und Tschechien

Inhaltsverzeichnis

Darstellungsverzeichnis

Abkürzungsverzeichnis

1. Einleitung
1.1 Zielsetzung der Arbeit
1.2 Aufbau der Arbeit

2. Offene Immobilienfonds in Deutschland
2.1 Konstruktion und gesetzliche Rahmenbedingungen
2.2 Entwicklung und Anbieter offener Immobilienfonds
2.3 Asset Allocation offener Immobilienfonds

3. Die Osterweiterung der Europäischen Union
3.1 Das "Acquis communautaire" und die Kopenhagener Kriterien
3.2 Die Euroeinführung in den neuen Mitgliedsstaaten

4. Immobilieninvestitionen in Polen
4.1 Allgemeine und wirtschaftliche Rahmendaten
4.2 Der Markt für Gewerbeimmobilien in Polen
4.2.1 Grundsätzliche Vorgehensweise der Untersuchung
4.2.2 Der Markt für Büroimmobilien in Polen
4.2.2.1 Vermietungskonditionen für Büroflächen
4.2.2.2 Der Markt für Büroimmobilien in Warschau
4.2.2.3 Der Markt für Büroimmobilien in Breslau, Krakau und Posen
4.2.3 Der Markt für Handels- und Logistikimmobilien in Polen
4.2.3.1 Vermietungskonditionen für Handels- und Logistikflächen
4.2.3.2 Der Markt für Handels- und Logistikimmobilien in Warschau
4.2.3.3 Der Markt für Handels- und Logistikimmobilien in Breslau, Krakau und Posen
4.3 Rechtliche Aspekte bei Immobilientransaktionen in Polen
4.3.1 Immobilienerwerb durch Ausländer
4.3.2 Grundzüge des Gesellschaftsrechts
4.3.3 Grundzüge der Immobilienfinanzierung
4.4 Steuerliche Aspekte bei Immobilientransaktionen in Polen
4.4.1 Steuerliche Aspekte bei einem Immobilienankauf
4.4.2 Aspekte der laufenden Besteuerung
4.4.3 Steuerliche Aspekte bei einem Immobilienverkauf

5. Immobilieninvestitionen in Tschechien
5.1 Allgemeine und wirtschaftliche Rahmendaten
5.2 Der Markt für Gewerbeimmobilien in Tschechien
5.2.1 Der Markt für Büroimmobilien in Tschechien
5.2.1.1 Vermietungskonditionen für Büroflächen
5.2.1.2 Der Markt für Büroimmobilien in Prag
5.2.1.3 Der Markt für Büroimmobilien außerhalb von Prag
5.2.2 Der Markt für Handels- und Logistikimmobilien in Tschechien
5.2.2.1 Vermietungskonditionen für Handels- und Logistikflächen
5.2.2.2 Der Markt für Handels- und Logistikimmobilien in Prag
5.2.2.3 Der Markt für Handels- und Logistikimmobilien außerhalb von Prag
5.3 Rechtliche Aspekte bei Immobilientransaktionen in Tschechien
5.3.1 Immobilienerwerb durch Ausländer
5.3.2 Grundzüge des Gesellschaftsrechts
5.3.3 Grundzüge der Immobilienfinanzierung
5.4 Steuerliche Aspekte bei Immobilientransaktionen in Tschechien
5.4.1 Steuerliche Aspekte bei einem Immobilienankauf
5.4.2 Aspekte der laufenden Besteuerung
5.4.3 Steuerliche Aspekte bei einem Immobilienverkauf

6. Schlussbetrachtung
6.1 Zusammenfassung
6.2 Ausblick

Anhangverzeichnis

Literaturverzeichnis

Quellenverzeichnis

Abstract:

Der Schwerpunkt dieser Diplomarbeit liegt auf einer Untersuchung der am 1. Mai 2004 beigetretenen osteuropäischen EU-Mitgliedsstaaten Polen und Tschechien. Die Untersuchung erfolgt dabei bezüglich geeigneter Märkte für Immobilieninvestitionen deutscher Kapitalanlagegesellschaften. Dies erfolgt bei beiden Ländern mittels der Analyse und Darstellung der gewerblichen Immobilienmärkte (Büro, Handel, Logistik) sowie von rechtlichen und steuerlichen Immobilienaspekten. Es wird außerdem auf die allgemeinen und wirtschaftlichen Rahmendaten beider Länder eingegangen.

Des Weiteren werden offene Immobilienfonds in Deutschland vorgestellt und es wird auf die Grundzüge der Osterweiterung der Europäischen Union und der geplanten Euroeinführung in den neuen Beitrittsländern eingegangen.

Schlagworte:

- Polen
- Tschechien
- Kapitalanlagegesellschaft
- offene Immobilienfonds

Danksagung:

Für die umfangreiche Unterstützung dieser Diplomarbeit gilt mein Dank der Firma Siemens Kapitalanlagegesellschaft in München, insbesondere dem Ge- schäftsführer Herrn Dr. Andreas Kneip, der diese Arbeit ermöglicht hat und meinem Betreuer Herrn Jürgen Werner, der mich in jedweder Hinsicht sehr un- terstützt hat. Auch bei Herrn Christian Paul möchte ich mich für seine Unterstüt- zung bedanken.

Weiter möchte ich mich bei meinem Erstkorrektor Herrn Professor Dr. Dieter W. Rebitzer für die fachliche Betreuung und die guten Vorschläge bedanken, als auch bei Herrn Volker Hardegen für seine Arbeit als Zweitkorrektor. Für die von mir geführten Interviews möchte ich mich bei Herrn Stefan Kuhn (DIL Prag), Herrn Miroslav Najman (Angermann Prag) und bei Herrn John Palmer (CBRE Warschau) herzlich bedanken.

Florian van der Leeden

Darstellungsverzeichnis

Darstellung 1: Entwicklung des Fondsvolumens

Darstellung 2: Liegenschaften der offenen Immobilienfonds

Darstellung 3: Die 25 Mitgliedsstaaten der Europäischen Union

Darstellung 4: Polnische Regionen (Wojwodztwa)

Darstellung 5: Entwicklung des BIP und der Inflation in Polen

Darstellung 6: Anteil der Privatwirtschaft an der Gesamtwirtschaftsleistung ...

Darstellung 7: Fertigstellung von Büroflächen 1999 bis 2004 in Warschau

Darstellung 8: Transaktionen von Büroimmobilien in Warschau 2002/2003 ...

Darstellung 9: Moderne Einzelhandelsflächen in Warschau

Darstellung 10: Berechnungsbeispiel Quellensteuer

Darstellung 11: Tschechien und seine Bezirke

Darstellung 12: Entwicklung des BIP und der Inflation in Tschechien

Darstellung 13: Länderratings per Ende 2003

Darstellung 14: Fertigstellung von Büroflächen in Prag

Darstellung 15: Vermietung nach Sektoren 2003

Darstellung 16: Entwicklung der Spitzenmieten in Prag

Darstellung 17: Büroimmobilientransaktionen in Prag von 2001 bis 2003

Darstellung 18: Berechnungsbeispiel Quellensteuer

Abkürzungsverzeichnis

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

1. Einleitung

Durch die am 1. Mai 2004 erfolgte Osterweiterung der Europäischen Union (EU) ist die Anzahl der Mitgliedsstaaten von 15 auf 25 angewachsen. Zehn neue Länder erweitern seitdem den Europäischen Wirtschaftsraum und bieten insbesondere auch für deutsche Kapitalanlagegesellschaften neue Investiti- onsmöglichkeiten. Die von den Kapitalanlagegesellschaften und ihren Immobi- lienfonds verzeichneten hohen Mittelzuflüsse der letzten Jahre machen die Er- schließung weiterer Immobilienmärkte notwendig und begründen die Aktualität dieser Diplomarbeit.

1.1 Zielsetzung der Arbeit

Das Ziel der vorliegenden Arbeit ist es, Investitionschancen und -risiken für deutsche Kapitalanlagegesellschaften durch die Osterweiterung der Europäi- schen Union am Beispiel zweier Länder aufzuzeigen. Auf Grund der geographi- schen Nähe und der wirtschaftlichen Bedeutung wurden die Länder Polen und Tschechien für eine Analyse der dortigen Gewerbeimmobilienmärkte gewählt. Untersucht werden soll, ob und inwieweit in den Märkten dieser Länder Investi- tionen in Büro-, Handels- und Logistikimmobilien möglich und sinnvoll sind und wie sich die rechtlichen und steuerlichen Rahmenbedingungen dafür darstellen. Es ist allerdings stets zu bedenken, dass die Betrachtung von Immobilienmärk- ten immer nur eine Momentaufnahme ist und der manchmal sehr schnelle Wandel dieser Märkte es notwendig macht, vor einer Investition die aktuellen Entwicklungen zu berücksichtigen.

Diese Diplomarbeit soll einen grundlegenden Einblick in die gewerblichen Im- mobilienmärkte der beiden vorgestellten Länder ermöglichen und kann keines- falls als Ersatz für eine umfassende Beratung vor einer Investition betrachtet werden.

1.2 Aufbau der Arbeit

In Kapitel 2 wird auf offene Immobilienfonds in Deutschland eingegangen. Es erfolgt eine Abgrenzung zu anderen Immobilienanlagen und die Darstellung der Grundlagen über Konstruktion und Rahmenbedingungen solcher Fonds. Daneben wird auf die Entwicklung der Fonds in Deutschland und die Anbieter eingegangen. Die vorgestellte Asset Allocation der offenen Immobilienfonds in Deutschland zeigt, in welchen Nutzungsarten, Größenklassen und Ländern die Fonds investiert sind.

Die Betrachtung der Osterweiterung der Europäischen Union erfolgt in Kapitel 3. Neben den Beitrittskriterien liegt der Fokus dieses Kapitels auf der anstehenden Euroeinführung in den neuen Mitgliedsstaaten.

In Kapitel 4 und 5 werden der gewerbliche Immobilienmarkt von Polen und Tschechien und die steuerlichen und rechtlichen Aspekte bei Immobilientrans- aktionen in diesen Ländern vorgestellt. Auf Grund des beschränkten Umfangs dieser Arbeit können nicht alle Aspekte bei der Betrachtung beider Länder ver- tieft analysiert werden. Hier wird auf das Literaturverzeichnis für weiterführende Quellen verwiesen.

Kapitel 6 enthält eine Zusammenfassung der Untersuchungsergebnisse dieser Diplomarbeit und einen Ausblick auf die zukünftig zu erwartende Entwicklung der Wirtschaft und der Immobilienmärkte in beiden untersuchten Ländern.

2. Offene Immobilienfonds in Deutschland

In Deutschland konkurrieren Immobilienanlagen mit anderen Kapitalanlagepro- dukten, wie z.B. Wertpapieren oder Kapitallebensversicherungen, um das Geld der Anleger. Um erfolgreich am Markt bestehen zu können, ist für Immobilienanlagen eine klare Abgrenzung zu anderen Kapitalanlagen erforderlich.

Grundsätzlich gibt es zwei Möglichkeiten, Geld in Immobilien anzulegen. Zum einen kann die Immobilie direkt erworben werden, man spricht hierbei von der Direktanlage. Allerdings erfordert der direkte Erwerb einer Immobilie im Regel- fall einen sehr hohen Kapitaleinsatz. Gerade im Bereich der renditeorientierten Gewerbeimmobilien, wobei Gewerbeimmobilien als nicht oder überwiegend nicht zu Wohnzwecken dienende Immobilien definiert werden,¹ ist ein direkter Erwerb auf Grund üblicher Investitionsvolumina in ein- bis mehrstelliger Millio- nenhöhe besonders für Privatpersonen finanziell nicht möglich. Ein weiterer Nachteil der Direktanlage ist der damit verbundene Verwaltungsaufwand für die Bewirtschaftung der Immobilie.²

Die zweite Möglichkeit ist die indirekte Immobilienanlage. Hierfür gibt es in Deutschland drei Beteiligungsmodelle: Offene Immobilienfonds, geschlossene Immobilienfonds und Immobilien-Aktiengesellschaften. Die Immobilien- Aktiengesellschaft zeichnet sich dadurch aus, dass sich der Börsenwert maß- geblich aus Immobilienvermögen zusammensetzt. Der Aufbau und die Beteili- gung entsprechen jeder anderen deutschen Aktiengesellschaft.³ Die wesentli- che Abgrenzung des offenen Immobilienfonds vom geschlossenen Immobilien- fonds dokumentiert sich bereits durch die Namensgebung. So wird der ge- schlossene Fonds nach Erreichen einer vorher bestimmten Zeichnungssumme für weitere Anleger geschlossen und die Beteiligungsdauer für einen längeren Zeitraum (meist mehr als 10 Jahre) festgelegt.⁴

Bei der Beteiligung an einem offenen Immobilienfonds ist der Ein- und Austritt börsentäglich möglich und es gibt keine Beschränkung des Zeichnungsvolu- mens. Zwei Arten von offenen Immobilienfonds können unterschieden werden. So genannte Publikumsfonds haben hinsichtlich der Anlegerzahl keinerlei Be- schränkung. Spezialfonds sind von der Funktionsweise identisch, allerdings ist die Zahl der Anleger auf maximal 30 juristische Personen begrenzt.⁵

2.1 Konstruktion und gesetzliche Rahmenbedingungen

Um die Konstruktion eines offenen Immobilienfonds zu verstehen, ist die Erklärung der drei wesentlichen Instanzen notwendig. Grundsätzlich erfolgt die Gliederung nach der Kapitalanlagegesellschaft, dem Immobilien-Sondervermögen und der Depotbank.⁶

Die Kapitalanlagegesellschaft (KAG) ist per Gesetz die Managementgesell- schaft des Immobilien-Sondervermögens und regelt den Ankauf, den Verkauf und die ertragsorientierte Bewirtschaftung der im Fonds gehaltenen Immobi- lien.⁷ Aus rechtlicher Sicht sind Kapitalanlagegesellschaften mit Banken gleich- gestellte Spezialkreditinstitute und fallen unter die Beaufsichtigung der Bundes- anstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin). Als Rechtsform ist die Gesell- schaft mit beschränkter Haftung (GmbH) oder die Aktiengesellschaft (AG) vor- geschrieben.⁸

Das Immobilien-Sondervermögen umfasst das von den Anlegern eingebrachte Kapital und die daraus erworbenen Vermögenswerte, üblicherweise gewerblich genutzte Immobilien. Das Sondervermögen besitzt keine eigene Rechtspersön- lichkeit und befindet sich im Treuhandeigentum der KAG. Dies hat zur Folge, dass die Anleger keinen direkten Einfluss auf die Geschäfts- und Anlagepolitik der KAG haben. Eine KAG kann mehrere Immobilien-Sondervermögen managen, allerdings müssen diese strikt voneinander getrennt werden.⁹

Die dritte Instanz, die Depotbank, verwahrt und überwacht das Immobilien- Sondervermögen und organisiert die Ausgabe und Rücknahme der Anteilszerti- fikate an die Anleger. Diese Zertifikate verbriefen für den Anleger die schuld- rechtlichen Ansprüche am Sondervermögen des Fonds. Durch die Eintragung eines so genannten Sperrvermerks in die Grundbücher der durch den Fonds gehaltenen Immobilien zugunsten der Depotbank, wird die Überwachung des Sondervermögens möglich. Der Sperrvermerk ist gesetzlich vorgeschrieben und macht die Zustimmung der Depotbank bei einer Verfügung der KAG über die Immobilien erforderlich. Das Zusammenspiel der drei hier vorgestellten In- stanzen wird in der Fachliteratur als das Investment-Dreieck der offenen Immo- bilienfonds bezeichnet.¹⁰

Die wesentlichen gesetzlichen Rahmenbedingungen für offene Immobilienfonds in Deutschland enthält das Investmentgesetz (InvG). Das InvG ist als Artikel 1 Teil des am 1. Januar 2004 in Kraft getretenen Investmentmodernisierungsge- setzes (InvmodG) und ist aus dem Gesetz für Kapitalanlagegesellschaften (KAGG) und dem Auslandinvestmentgesetz (AInvG) hervorgegangen. Die In- halte der Finanzmarktförderungsgesetze (FMFG) eins bis vier, als ehemalige Änderungen und Ergänzungen zum KAGG, wurden in das neue InvG über- nommen. Die bisher im KAGG und im AInvG enthaltenen steuerlichen Rege- lungen für Kapitalanlagegesellschaften wurden als Artikel 2 des InvmodG in dem Investmentsteuergesetz (InvStG) zusammengefasst. Mit dem InvmodG wurde u.a. die fristgerecht umzusetzende EU-Investmentrichtlinie aus dem Jahr 1985 (OGAW-Richtlinie) in deutsches Recht integriert und einheitliche Rege- lungen für in- und ausländische Investmentanteile geschaffen.¹¹ Neben dem InvmodG spielt das Kreditwesengesetz (KWG) für Kapitalanlagegesellschaften als bankengleiche Institute eine Rolle. Das Ziel der umfangreichen gesetzlichen Rahmenbedingungen ist der Schutz der Anleger vor anlegerschädlichem Handeln der KAG.¹²

Für offene Immobilienfonds von besonderer Bedeutung sind im InvG die Para- graphen 66 bis 82 in Kapitel 2 Abschnitt 3 mit den Bestimmungen über das Im- mobilien-Sondervermögen. So sind Investitionen für das Sondervermögen in- nerhalb des Europäischen Wirtschaftsraumes (EWR)¹³ prinzipiell unbegrenzt möglich. Allerdings muss hierfür genauso wie für Investitionen außerhalb des EWR berücksichtigt werden, dass das gesamte Währungsrisiko im Immobilien- Sondervermögen maximal 30% betragen darf. Außerhalb des EWR gelten wei- tere Einschränkungen. Bis zur Euroeinführung¹⁴ fallen somit Investitionen in den neuen Beitrittsländern unter die Währungsrisikobeschränkung. Weiter dürfen unbebaute Grundstücke und Grundstücke im Zustand der Bebauung höchstens 20% des Sondervermögens ausmachen.¹⁵ Beteiligungen an Immobilien- Gesellschaften sind im Falle einer Mehrheitsbeteiligung auf 49% und im Falle einer Minderheitsbeteiligung auf 20% des Immobilien-Sondervermögens be- schränkt.¹⁶ Ein Fonds muss mindestens zehn Liegenschaften¹⁷ halten, wobei keine davon zum Zeitpunkt des Erwerbs mehr als 15% des Sondervermögens ausmachen darf. Außerdem dürfen Liegenschaften, deren einzelner Wert mehr als 10% des Sondervermögens beträgt, insgesamt nicht mehr als 50% des Im- mobilien-Sondervermögens ausmachen.¹⁸ Diese beiden Bestimmungen greifen aber erst nach einer Frist von vier Jahren ab Bildung des Sondervermögens. Hiermit wird der hohe Zeitaufwand bei der Akquisition von Immobilien berück- sichtigt. Zusätzlich wird innerhalb dieser Frist die Bestimmung über den Maxi- malwert von unbebauten Grundstücken und Grundstücken im Zustand der Be- bauung ausgesetzt.¹⁹

Weiterhin schreibt das InvG vor, dass alle Liegenschaften einmal im Jahr durch einen unabhängigen, mindestens durch drei Personen besetzten Sachverstän- digenausschuss bewertet werden müssen.²⁰ Hiermit sollen die Risiken eines möglichen Wertverlustes offen gelegt werden. Auch für die Liquidität des Son- dervermögens gibt es gesetzliche Bestimmungen. So beträgt die Mindestliquidi- tät 5%, die Höchstliquidität 49%.²¹ Die Vorschriften für die Mindestliquidität sol- len den Anlegern die Rücknahme ihrer Anteilszertifikate sichern. Die Beschrän- kung für die Höchstliquidität erzwingt bei deren Überschreitung eine Investition in Immobilien. Damit soll eine klare Abgrenzung von anderen Investmentfonds, wie z.B. Geldmarktfonds, erfolgen. Die Fremdfinanzierungsquote der Liegen- schaften im Sondervermögen ist ebenfalls eingeschränkt. Die Belastung ist da- bei auf maximal 50% der Verkehrswerte²² der Liegenschaften begrenzt.²³ Die gesetzlichen Rahmenbedingungen spielen somit bei den Investitionsmöglichkei- ten offener Immobilienfonds eine entscheidende Rolle und beeinflussen maß- geblich den Aufbau des Immobilienportfolios im Sondervermögen.²⁴

2.2 Entwicklung und Anbieter offener Immobilienfonds

Bereits 1959 wurde in Deutschland durch die Kapitalanlagegesellschaft Interna- tionales Immobilien-Institut in München der erste offene Immobilienfonds iii- Fonds Nr.1 aufgelegt. Seitdem hat sich die Anzahl der Fonds auf 25 erhöht, welche durch insgesamt 14 Kapitalanlagegesellschaften gemanagt werden.²⁵ In Anhang 1 findet sich ein Überblick über alle deutschen Fonds mit den zugehöri- gen Kapitalanlagegesellschaften. Organisiert sind diese im Bundesverband für Investment und Asset Management e.V. (BVI) mit Sitz in Frankfurt am Main.

Die stetig steigende Anzahl offener Immobilienfonds entspricht der Nachfrage der Anleger nach diesem Produkt und spiegelt sich im Fondsvolumen wider.

Lag das Fondsvolumen aller Fonds 1991 noch bei gut 10 Milliarden Euro,²⁶ hat sich dieses bis Ende 2003 mit rund 85,2 Milliarden Euro mehr als verachtfacht. Die Anzahl der Fonds hat sich hingegen im gleichen Zeitraum von damals 12 auf heute 25 gut verdoppelt.²⁷ Die Entwicklung des Fondsvolumen aller deutscher Fonds seit 1959 kann der Darstellung 1 entnommen werden.

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Darstellung 1: Entwicklung des Fondsvolumens

Quelle: BHW Invest GmbH: Marktanalyse, 2003, S. 7.

Die sehr hohen Mittelzuflüsse in die offenen Immobilienfonds, mit 14,9 Milliar- den Euro in 2002 und 13,7 Milliarden Euro in 2003,²⁸ haben einen entscheiden- den Nachteil. Das Geld muss einerseits wegen der gesetzlichen Bestimmungen über die Höchstliquidität²⁹ und anderseits wegen der besseren Performance von Immobilien gegenüber liquiden Mitteln in Immobilien angelegt werden. So- mit ist für einen gut diversifizierten Portfolioaufbau die Erschließung neuer In- vestitionsmärkte notwendig.

Der Hauptgrund für das steigende Anlegerinteresse an dieser Form der indirek- ten Immobilienanlage ist neben der gegebenen Fungibilität der Anteile die im- mobilienbedingte, wenig volatile Ertragssituation. Gerade das Platzen der "New Economy"-Blase und der Absturz des Aktienmarktes hat den Blick der Anleger auf die sicheren Erträge bei offenen Immobilienfonds gelenkt. So gab es seit Auflage des ersten Fonds im Jahr 1959 kein einziges Jahr mit einer Negativper- formance.³⁰ Als mittel- bis langfristige Anlageform müssen die Fonds keinen Vergleich scheuen. So berechnete der BVI Ende 2003 eine durchschnittliche Performance aller offener Immobilienfonds über 5 Jahre von 22,7%, über 10 Jahre von 58,7% und über 20 Jahre von 208,9%. Die vom BVI untersuchten Aktienfonds konnten hingegen mit -15,7% über 5 Jahre, 66,8% über 10 Jahre und 401,2% über 20 Jahre nur langfristig und über die Laufzeit wesentlich vola- tiler eine bessere Performance als die offenen Immobilienfonds aufweisen.³¹

2.3 Asset Allocation offener Immobilienfonds

Der Begriff Asset Allocation bezeichnet die Aufteilung des Kapitals auf verschiedene Asset-Klassen.³² Grundsätz- lich können dabei die Asset- Klassen Aktien, Renten, Im- mobilien, Bargeld und Sons- tige³³ unterschieden werd- en.³⁴ Die strategische Asset Allocation legt dabei die Auf-

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Darstellung 2: Liegenschaften in offenen Immobilien- fonds

Quelle: Eigene Darstellung in Anlehnung an BVI: Presse- mitteilung, 2004, S. 1 ff. und BVI: Immobilienanlage, 2000, S. 55.

roebene³⁵ fest, die taktische Asset Allocation erfolgt auf der Mikroebene³⁶.³⁷ Der Port- folioaufbau eines offenen Im- mobilienfonds mit der Asset- Klasse Immobilien kann demnach strategisch nach Ländern und taktisch nach Nutzungsart und Objektgröße erfolgen. Darstellung 2 auf Seite 9 gibt einen Überblick über die Nutzungsarten, die geografische Verteilung und die Größenklassen der Liegenschaften in offenen Immobilienfonds im Vergleich zum Jahresende 2000 und 2003.

Die Fokussierung der offenen Immobilienfonds auf Büro- und Handelsimmobilien, welche Ende 2003 fast 90% des Immobilienbestandes ausmachten, spielt für die Untersuchungen der Immobilienmärkte in Polen und Tschechien in Kapitel 4 und 5 eine Rolle. Die Schwerpunkte werden entsprechend der Anteile an den Nutzungsarten gesetzt.

Der geografische Schwerpunkt liegt mit über 55% bei in Deutschland gelegenen Liegenschaften. Verglichen mit den Zahlen aus dem Jahr 2000, hier lagen noch über 65% aller Liegenschaften in Deutschland, zeigt sich der klare Trend zur Internationalisierung. Als deutliche Gewinner gehen dabei mit einem Plus von 12% im Betrachtungszeitraum die Mitgliedsstaaten der Europäischen Union hervor.

Die Größenklassen der Liegenschaften sollen zeigen, welche Objektvolumina von offenen Immobilienfonds nachgefragt werden. So spielen Objekte bis 10 Millionen Euro mit 2,9% aller Liegenschaften kaum eine Rolle. Ebenso machen Objekte zwischen 10 und 25 Millionen Euro mit 9,8% nur einen kleinen Teil der gesamten Liegenschaften aus. Folglich investieren deutsche offene Immobilien- fonds in fast neun von zehn Fällen in Liegenschaften mit einem Volumen von über 25 Mio. Euro.³⁸

3. Die Osterweiterung der Europäischen Union

Die Anzahl der EU-Mitgliedstaaten hat sich am 1. Mai 2004 um zehn Staaten erhöht. Diese sind Tschechien, Estland, Zypern, Lettland, Litauen, Ungarn, Mal- ta, Polen, Slowenien und die Slowakei. Damit ist die Europäische Union auf insgesamt 25 Mitgliedstaaten angewachsen.³⁹ Mit einem Bevölkerungszuwachs von ca. 75 Millionen Menschen zu einem Wirtschaftsraum mit rund 450 Millio- nen Einwohnern ist die EU der weltweit größte einheitliche Markt.⁴⁰ Darstellung 3 zeigt die 15 alten EU-Mitgliedstaaten (orange hinterlegt) und die 10 neu beigetretenen Länder (blau hinterlegt). Anhang 2 gibt Auskunft über die Einwohnerzahlen und Anhang 3 über das Bruttoinlandsprodukt pro Kopf in den neuen Mitgliedsstaaten der EU.

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Darstellung 3: Die 25 Mitgliedsstaaten der Europäischen Union

Quelle: Auswärtiges Amt: Erweiterung, 2004, S. 2.

3.1 Das "Acquis communautaire" und die Kopenhagener Kriterien

Über den Beitritt zur EU wurde bereits seit 1998 verhandelt, erst mit sechs, spä- ter sogar mit zehn Staaten. Kerninhalt der Verhandlungen war zum einen das für alle neuen und bereits bestehenden Mitglieder geltende "Acquis communau- taire"⁴¹, ein 80.000 Seiten umfassendes Regelwerk, welches alle EU-Verträge und Gesetze, Erklärungen, internationale Übereinkommen zu EU- Angelegenheiten sowie Urteile des Europäischen Gerichtshofs enthält.⁴² Zum anderen wurden die neuen Beitrittsstaaten auf die drei so genannten Kopenha- gener Kriterien untersucht. Diese wurden im Juni 1993 für alle kommenden Er- weiterungen festgelegt und fordern von künftigen Mitgliedsstaaten folgendes:

1. Eine demokratische, rechtstaatliche Ordnung.
2. Eine Marktwirtschaft, die dem Wettbewerb im Binnenmarkt standhalten kann.
3. Die Verfolgung der Ziele der politischen Union und der Wirtschafts- und Währungsunion.⁴³

Alle zehn Beitrittskandidaten haben die Kopenhagener Kriterien erfüllt sowie das "Acquis communautaire" akzeptiert und konnten dementsprechend erfolg- reich nach Unterzeichnung der Beitrittsverträge am 16. April 2003⁴⁴ zum

1. Mai 2004 der Europäischen Union beitreten.

Für Immobilieninvestitionen ist durch die Ausdehnung des europäischen Binnenmarktes auf die Beitrittsländer vor allen Dingen der durch das "Acquis communautaire" geregelte freie Kapitalverkehr bedeutsam. Dies hat u.a. zur Folge, dass in beiden untersuchten Ländern die behördliche Genehmigungspflicht bei einem Immobilienerwerb entfällt.⁴⁵

3.2 Die Euroeinführung in den neuen Mitgliedsstaaten

Obwohl alle zehn neuen Mitgliedsstaaten mit Beitritt zur EU auch der Wirt- schafts- und Währungsunion (WWU) beigetreten sind, behalten sie zunächst ihre eigene Währung. Sie können den Euro erst nach erfolgreicher Erfüllung der so genannten Maastrichtkriterien übernehmen. Dazu zählt unter anderem eine zweijährige Teilnahme am Europäischen Wechselkursmechanismus II (WKM II). Die Teilnahme daran erfolgt nicht automatisch, sondern nur auf Antrag des jeweiligen Landes und bindet die Landeswährung mit einem festen Leitkurs an den Euro. Eine Standardschwankungsbreite von +/-15% muss über einen zwei- jährigen Zeitraum beibehalten werden, um anschließend den Euro einführen zu können. Dies bedeutet, dass keines der zehn neuen Beitrittsländer vor Anfang 2007 den Euro einführen kann.⁴⁶ Obwohl das WKM II als Warteraum zur Euro- Übernahme gilt, müssen die Neumitglieder weitere Bedingungen erfüllen, bevor sie Mitglieder der Währungsunion werden können. Wie alle bisherigen Euro- Staaten auch, müssen sie ein hohes Maß an wirtschaftlicher Stabilität erreichen und folgende weitere Kriterien einhalten:

- Beschränkung des Haushaltsdefizits auf 3% des BIP,
- Schuldenstand unter 60% des BIP,
- Inflationsrate nicht höher als 1,5% über der von höchstens drei Mitgliedsstaaten, welche die niedrigste Inflationsrate aufweisen.⁴⁷

Den ersten Schritt haben am 28. Juni 2004 die Länder Estland, Litauen und Slowenien mit ihrem Beitritt zum WKM II gemacht. Als nächste Interessenten für eine WKM II Teilnahme gelten die Kleinstaaten Malta, Zypern und Lettland, die bis zum nächsten Frühjahr folgen wollen. Die größeren neuen EU-Mitglieder hingegen werden aus heutiger Sicht später dazustoßen. Ungarn und Tschechien nehmen in ihren Konvergenzprogrammen den Euro-Beitritt erst etwa 2009 und die Slowakei 2008 ins Visier, während Polen bisher kein konkretes Datum für die Euroeinführung genannt hat.⁴⁸

4. Immobilieninvestitionen in Polen

Polen ist das mit Abstand einwohnerstärkste⁴⁹ und wirtschaftlich bedeutsamste Land von den zehn am 1. Mai 2004 beigetretenen Ländern der EU und liegt somit automatisch im Fokus deutscher institutioneller Immobilieninvestoren. Laut einer in der Immobilien-Zeitung veröffentlichten Umfrage der European Business School beobachten zwei Drittel der offenen Immobilienfonds in Deutschland den polnischen Immobilienmarkt und gut die Hälfte hält eine Investition in naher Zukunft für möglich.⁵⁰

Die nachfolgend aufgeführten allgemeinen und wirtschaftlichen Rahmenbedin- gungen sollen einen Einblick in die volkswirtschaftliche Entwicklung Polens ge- ben und eine Einschätzung von Polen als Investitionsstandort ermöglichen.

4.1 Allgemeine und wirtschaftliche Rahmendaten

Mit rund 312 Tsd. km²

Fläche und rund 38,5 Mio. Einwohnern ist Polen der neuntgrößte Staat in Eu- ropa. Angrenzend an die Länder Russland, Litauen, Weißrussland, die Ukra- ine, die Slowakei, Tsch- echien und Deutschland hat Polen drei Grenzen zu EU Mitgliedstaaten und vier Nicht-EU Außengren-

Darstellung 4: Polnische Regionen (Wojwodztwa)

Quelle: Generalkonsulat der Republik Polen: Polen, 2003, S. zen.⁵¹ Die im Norden an- 23.

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

grenzende Ostsee ist sowohl für Polens Handel als auch für den Tourismus von entscheidender Bedeutung. Die Hauptstadt von Polen ist das zentral gelegene Warschau (Warszawa)⁵², mit ca. 1,65 Mio. Einwohnern⁵³ die größte Stadt Po- lens.⁵⁴

Polen ist eine parlamentarische Republik mit einer Verwaltungsstruktur, die ähnlich wie in Deutschland auf Ländern bzw. Regionen aufbaut und sich dann weiter untergliedert in Landkreise und Gemeinden. Es gibt in Polen 16 Regio- nen,⁵⁵ 373 Landkreise und 2.489 Gemeinden. Weitere Städte, die für Immobi- lieninvestitionen in Frage kommen und in Kapitel 4.2 untersucht werden, sind neben Warschau noch Krakau (Kraków), Posen (Poznan) und Breslau (Wroc- law).⁵⁶ Kleinere Städte als die eben genannten werden auf Grund der Be- schränktheit ihrer Immobilienmärkte und dem begrenzten Umfang dieser Arbeit nicht mit in die Untersuchung einbezogen.

Erst 1989 begann in Polen der Wandel weg vom kommunistischen Machtsystem hin zu einer parlamentarischen Republik und somit die wirtschaftliche Umgestaltung von der Planwirtschaft zur Marktwirtschaft. Polen war somit das erste osteuropäische Land, das diesen Schritt vollzog, welchen alle anderen Staaten in dieser Region bald nachahmten.⁵⁷

Die Amtssprache im Land ist Polnisch. Englisch gilt als wichtigste Fremdspra- che und auf Grund der geographischen Lage sind Deutsch und Russisch weit verbreitet. Die offizielle Landeswährung ist bis zur Einführung des Euro⁵⁸ der polnische Zloty (PLN), der per 30.06.2004 zu einem Wechselkurs von 1 Euro = 4,53 Zloty⁵⁹ getauscht wird. Ein Zloty teilt sich in 100 Groszy. Anzumerken ist hierbei, dass der Zloty seit einer Änderung des Devisenrechtsgesetzes am 11. Januar 1999 konvertibel ist und seit dem 11. April 2000 eine freie internatio- nale Kursnotierung hat.⁶⁰ Die Konvertibilität bedeutet, dass der unbegrenzte Umtausch der heimischen Währung in Fremdwährung und umgekehrt gegeben ist.⁶¹

Darstellung 5 zeigt die wirtschaftliche Entwicklung Polens seit 1995 anhand der zwei volkswirtschaftlichen Kennzahlen Inflation und Entwicklung des Bruttoin- landprodukts (BIP). Ab 2002 kann man wieder eine positivere Entwicklung fest- stellen, die sich anhand von Prognosen für 2004 in der neuen Ära mit Polen als Mitglied der EU fortsetzt. Trotzdem ist Polen mit seinem BIP umgerechnet nach Kaufkraftstandards pro Kopf am unteren Ende der zehn Beitrittsländer.⁶²

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Darstellung 5: Entwicklung des BIP und der Inflation in Polen

Quelle: Eigene Darstellung in Anlehnung an Holzhacker, H.: Polen, 2004, S. 8 und UNIDO: Polen, 2003, S. 15.

Das stabilere Wirtschaftswachstum und die rückläufige Inflation der letzten Jahre verdankt Polen seiner konsequenten Haushaltspolitik. Der Kreditwürdigkeit Polens kommt dies zu Gute: Die international tätige Ratingagentur Standard & Poors bewertete Polen Ende 2003 kurzfristig mit A2⁶³ und langfristig mit BBB+.⁶⁴ Weitere Ratingergebnisse und Vergleiche ausgewählter osteuropäischer Länder gibt Darstellung Nr. 13 in Kapitel 5.1.

Obwohl sich die beiden Kennzahlen BIP und Inflation gut entwickeln, ist in Po- len die hohe Arbeitslosigkeit ein immer noch großes Problem. Vor 1989 noch völlig unbekannt, ist sie seit der Wandlung zur Marktwirtschaft ständig präsent. Im Jahr 1990 mit 6,3% noch akzeptabel, hat sich die Arbeitslosigkeit in den Jah- ren 2001 bis 2003 auf einem hohen Niveau von rund 18% eingependelt.⁶⁵ Das entspricht gut 3,2 Mio. Arbeitssuchenden, wobei hiervon laut einer Studie der UNIDO, basierend auf den Zahlen des polnischen Arbeitsamtes, 1,6 Mio. Er- werbsfähige als Langzeitarbeitslose geführt werden.⁶⁶ Die Prognose für die Ar- beitslosenquote in 2004 zeigt wenig Veränderung: 17,7% werden in Aussicht gestellt, also kaum eine Verbesserung gegenüber dem Vorjahr.⁶⁷ Auf ein man- gelndes Bildungsniveau und fehlende berufliche Qualifikationen ist dies aber laut einer Studie der PAIZ, der polnischen Agentur für Information und Auslän- dische Investitionen, nicht zurückzuführen. Das Problem liege vielmehr darin, dass das berufliche Bildungssystem durch die schnellen Veränderungen am Arbeitsmarkt mit dem Bedarf nach spezifischen fachlichen Fähigkeiten nicht mithalten kann.⁶⁸

Eindeutige Veränderungen gibt es in Polen im Bereich des Privatsektors der Wirtschaft. Erwirtschaftete dieser Sektor im Jahr 1990 erst rund 40% des BIP, erreichte dieser Wert im Jahr 2002 einen Höchststand von fast 78%. Eine Gegenüberstellung der Jahre 1990 bis 2001 hinsichtlich der Privatisierung in Polen ist der Darstellung 6 zu entnehmen.

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Darstellung 6: Anteil des Privatsektors an der Gesamtwirtschaftsleistung in Prozent

Quelle: UNIDO: Polen, 2003, S. 25.

Die Tendenz in Richtung 100% setzt sich fort, da in Polen die Privatisierung von Staatsbetrieben noch nicht gänzlich abgeschlossen ist und die Neugründungen im privaten Unternehmensbereich zunehmen. Positiv für die Immobilienbran- che: 98% des Bauwesens befindet sich bereits in privater Hand und ist nicht mehr staatlich geführt.⁶⁹

Eine genaue Aufstellung aller Unternehmen in Polen bezüglich Sektoren und Eigentumsform findet sich im Anhang 4. Von insgesamt gut 473 Tsd. Unter- nehmen, die Ende 2002 in Polen erfasst wurden, sind weniger als 0,5% (1.951 Unternehmen) als Staatsbetriebe und 721 Unternehmen als staatlich geführt aufgelistet. An rund 10% aller polnischen Unternehmen sind Ausländer beteiligt, Genossenschaften spielen mit rund 4% eine eher untergeordnete Rolle.⁷⁰

Für Immobilieninvestitionen besonders bedeutsam: Das Bankenwesen. Neben der Nationalbank Polens, die für die Geldemission, den Unterhalt der Währungsreserven und die Aufsicht des Bankensystems in Polen zuständig ist, gibt es in Polen über 60 Geschäftsbanken.⁷¹ Zusammen mit den 15 ausländischen Banken, die in Polen eine Vertretung haben, bilden diese das Geschäftsbankensystem.⁷² Anhang 5 zeigt die zehn größten polnischen Banken nach Jahresabschluss. Eine übersichtliche Darstellung aller Filialen ausländischer Banken mit Kontaktdaten findet sich in Anhang 6.

Erfreuliches ist im Bereich der Deutsch-Polnischen Wirtschaftsbeziehungen geschehen. So stiegen die Exporte nach Polen von 1992 bis 2003 von 3,5 Mrd. Euro auf 15,2 Mrd. Euro, die Importe von Polen nach Deutschland von 3,7 Mrd. Euro auf 13,5 Mrd. Euro. Somit ist Deutschland für Polen der wichtigste Handelspartner, rund ein Drittel der Exporte geht nach Deutschland und ein Viertel aller Einfuhren nach Polen stammt aus Deutschland.⁷³

Die wirtschaftliche Entwicklung Polens in der Vergangenheit und die Prognosen zeigen, dass Polen sich zu einem sicheren und stabilen Investitionsstandort entwickelt hat und diese Stellung weiter festigt. Die Privatisierung in Polen ist sehr weit fortgeschritten, die Wirtschaftsbeziehungen zu Deutschland und den anderen europäischen Nachbarn sind gefestigt und wachsen weiter. Nur die Arbeitslosigkeit bleibt weiterhin auf einem sehr hohen Niveau und somit das "Sorgenkind" Polens.

4.2 Der Markt für Gewerbeimmobilien in Polen

Der gewerbliche Immobilienmarkt in Polen hat sich in den vergangenen Jahren sehr gewandelt. Dank des wirtschaftlichen Aufschwungs und der steigenden Anzahl ausländischer Investoren konnte man teilweise einen regelrechten Bauboom beobachten und es sind eine Vielzahl an neuen Objekten enstanden, die den internationalen Standards entsprechen.⁷⁴ Für ausländische Investoren eindeutig die interessanteste Stadt mit dem größten Angebot an Gewerbeimmobilien ist die Hauptstadt Warschau. Neben Warschau spielen die Städte Breslau, Krakau und Posen eine untergeordnete Rolle.

Wie in Kapitel 2.3 beschrieben, liegt der Investitionsschwerpunkt deutscher offener Immobilienfonds im Bürosektor. Dementsprechend liegt der Fokus der nachfolgenden Untersuchung des polnischen Gewerbeimmobilienmarktes auf dem Büroimmobilienmarkt.

4.2.1 Grundsätzliche Vorgehensweise der Untersuchung

Um einen Immobilienmarkt zu analysieren, bieten sich folgende Schritte zur Untersuchung an. Zunächst ist ein Blick auf das gegebene Flächenangebot sinnvoll. An dieser Stelle ist anzumerken, dass bei Flächennennungen die ver- mietbare Fläche angegeben wird. Diese umfasst üblicherweise die Haupt- und Nebennutzflächen⁷⁵ und einen Anteil der Verkehrsflächen⁷⁶.⁷⁷ Die Betrachtung des Angebots ermöglicht eine Einschätzung bezüglich der Größe des Marktes und macht diesen mit anderen Märkten vergleichbar. Der Blick auf die Fertig- stellungen pro Jahr gibt Aufschluss über die Dynamik eines Marktes und ermöglicht Prognosen über mögliches Wachstum. Die Leerstandsquote auf dem Markt gibt Auskunft über die Ausgeglichenheit von Angebot und Nachfrage bzw. zeigt besondere Leerstandsrisiken. Die Flächennachfrage aus Mietersicht, ausgedrückt durch die so genannte Vermietungsleistung, zeigt die Marktaktivitäten in dieser Hinsicht. Wird die Vermietungsleistung um verzerrende Faktoren, die zu keiner wirklichen Flächenaufnahme führen, bereinigt, spricht man von der so genannten Nettoabsorption. Bei diesen Faktoren kann es sich beispielsweise um Mietvertragsverlängerungen, Vorvermietungen und Ähnliches handeln. Die Nettoabsorption drückt also aus, wie viel Fläche wirklich vom Markt aufgenommen wurde und kann den Flächenfertigstellungen gegenüber gestellt werden. Die Betrachtung der Miethöhen ermöglicht den Vergleich verschiedener Lagen und Gebäudeklassen innerhalb eines Marktes. Hier ist darauf hinzuweisen, dass Mieten, wenn nicht anders gekennzeichnet, als Nettomiete⁷⁸ pro Monat angegeben werden. Als letzter Aspekt gibt die Analyse der Objektrenditen und beispielhafter Transaktionen Auskunft über Investitionschancen bzw. -risiken und Marktaktivitäten. Zu beachten ist hier, dass üblicherweise die statische An- fangsrendite der Objekte genannt wird. Diese errechnet sich aus der Gegen- überstellung⁷⁹ des Kaufpreises für das Objekt und der Jahresnettomiete.⁸⁰

Die Gliederung nach den eben genannten Teilaspekten wird sowohl bei der Un- tersuchung des Immobilienmarktes in Polen als auch in Tschechien verwendet. Je nach Größe des Marktes und der Bedeutung für die Untersuchung werden die einzelnen Aspekte ausführlicher behandelt bzw. in der Untersuchung aus- geklammert.

4.2.2 Der Markt für Büroimmobilien in Polen

Im Vergleich zum deutschen Flächenbestand bietet Polen nur einen Bruchteil der hier verfügbaren A- und B-Klasse Büroflächen. A-Klasse Gebäude zeichnen sich durch eine sehr gute Lage, überdurchschnittliche Ausstattung bzw. Gebäu- dequalität und bonitätsstarke Mieter aus. Die Verwendung von hochwertigen Materialien, die Klimatisierung der Räume und eine flexible Flächenaufteilung sind weitere Merkmale für A-Klasse Gebäude. B-Klasse Gebäude sind Gebäu- de in guter Lage mit einer Ausstattung, die internationalen Standards entspricht, insgesamt aber weniger hochwertig als in einem Gebäude der A-Klasse. Wei- terhin werden noch C- und D-Klasse Flächen unterschieden.⁸¹ Diese entspre- chen nicht internationalen Standards und finden sich typischerweise in älteren und nicht modernisierten Bürogebäuden und kommen für eine Investition offe- ner Immobilienfonds nicht in Frage.⁸²

Zurückzuführen ist der noch geringe Anteil moderner Büroflächen u.a. auf den erst 15 Jahre zurückliegenden Wechsel von Polens Wirtschaftssystem⁸³ sowie auf die erst in den letzten Jahren steigende Qualität der Büroflächen auf Grund der Anforderungen internationaler Nachfrager und Investoren.

4.2.2.1 Vermietungskonditionen für Büroflächen

Die übliche Mietvertragslaufzeit für Büroflächen in Polen liegt zwischen drei und sieben Jahren. Nach polnischem Recht dürfen Mietverträge grundsätzlich ma- ximal über zehn Jahre oder aber zeitlich unbefristet geschlossen werden. Nor- mal ist eine monatlich vorschüssige Zahlungsweise, ebenso die Gewährung einer mietfreien Zeit von drei bis sechs Monaten bei einer Neuvermietung. Als Abrechnungswährung war bislang der US-Dollar am weitesten verbreitet, mitt- lerweile geht der Trend eindeutig in Richtung Euro als Abrechnungsbasis.⁸⁴

[...]

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¹ Vgl. Maier, K.: Risikomanagement, 2004, S. 60.

² Vgl. Bone-Winkel, S.: Immobilienanlageprodukte, 1998, S. 516 ff.

³ Vgl. Bone-Winkel, S.: Immobilienanlageprodukte, 1998, S. 516 ff.

⁴ Vgl. Loipfinger, S./Nickl, L./Richter, U.: Immobilienfonds, 1997, S. 30 f.

⁵ Vgl. Bone-Winkel, S.: Immobilienanlageprodukte, 1998, S. 516 ff.

⁶ Vgl. Bone-Winkel, S.: Management, 1994, S. 67 f.

⁷ Vgl. BVI: Immobilienanlage, 2000, S. 52 f.

⁸ Vgl. Maier, K.: Risikomanagement, 2004, S. 76 ff.

⁹ Vgl. Bone-Winkel, S.: Immobilienanlageprodukte, 1998, S. 516 ff.

¹⁰ Vgl. Bone-Winkel, S.: Management, 1994, S. 67 f.

¹¹ Vgl. Kestler, A.: Investmentgesetz, 2003, S. 675 ff.

¹² Vgl. Bone-Winkel, S.: Immobilienanlageprodukte, 1998, S. 516 ff.

¹³ Hierzu gehören neben den EU-Mitgliedsstaaten Island, Liechtenstein, Norwegen, Schweiz.

¹⁴ Vgl. dazu Kapitel 3.2.

¹⁵ Vgl. § 67 InvG: Zulässige Vermögensgegenstände, Anlagegrenzen.

¹⁶ Vgl. § 68 InvG: Beteiligung an Immobilien-Gesellschaften

¹⁷ Als Liegenschaften gelten hier unbebaute und bebaute Grundstücke und Grundstücke im Zu- stand der Bebauung.

¹⁸ Vgl. § 73 InvG: Risikomischung.

¹⁹ Vgl. § 74 InvG: Anlaufzeit.

²⁰ Vgl. § 77 InvG: Sachverständigenausschuss.

²¹ Vgl. § 80 InvG: Liquiditätsvorschriften.

²² Vgl. Kleiber, W.: Verkehrswert, 1997, S. 866 f: Der Verkehrswert ist der Preis, der im gewöhn- ichen Geschäftsverkehr auf dem Markt erzielt werden kann.

²³ Vgl. § 82 InvG: Veräußerung und Belastung von Grundstückswerten.

²⁴ Vgl. Bone-Winkel, S.: Immobilienanlageprodukte, 1998, S. 516 ff.

²⁵ Vgl. BVI: Investment, 2004, S. 55 ff.

²⁶ Vgl. BHW Invest GmbH: Marktanalyse, 2003, S.7.

²⁷ Vgl. BVI: Investment, 2004, S. 4.

²⁸ Vgl. BVI: Investment, 2004, S. 4.

²⁹ Vgl. dazu Kapitel 2.1.

³⁰ Vgl. Vgl. BHW Invest GmbH: Marktanalyse, 2003, S.9.

³¹ Vgl. BVI: Investment, 2004, S. 20 ff.

³² Vgl. Gondring, H./Lammel, E.: Immobilienwirtschaft, 2001, S. 641.

³³ Unter Sonstige fallen z.B. Derivative Instrumente, Hedge-Fonds usw.

³⁴ Schrah, B.: Skript, 2004, S. 2.

³⁵ Makroebene: Asset-Klassen, Länder, Währungen.

³⁶ Mikroebene: Nutzungsart, Objektgröße, Standort innerhalb eines Landes.

³⁷ Vgl. Maier, K.: Risikomanagement, 2004, S. 191 f.

³⁸ Vgl. zu allen drei Absätzen Darstellung 2.

³⁹ Vgl. Auswärtiges Amt: Union, 2004, S. 8.

⁴⁰ Vgl. Auswärtiges Amt: Erweiterung, 2004, S.4.

⁴¹ Zu Deutsch: Gemeinschaftlicher Besitzstand.

⁴² Vgl. Auswärtiges Amt: Erweiterung, 2004, S.4; Aurness, C.: Vorbereitung, 2003, S. 4.

⁴³ Vgl. Auswärtiges Amt: Erweiterung, 2004, S.11 f.

⁴⁴ Vgl. Bank Leu: EU-Osterweiterung,2004, S. 3.

⁴⁵ Vgl. dazu Kapitel 4.3.1 und Kapitel 5.3.1.

⁴⁶ Vgl. KfW Bankengruppe: EU-Beitrittsländer, 2004, S. 1 f.

⁴⁷ Vgl. Auswärtiges Amt: Erweiterung, 2004, S. 50 ff.

⁴⁸ Vgl. o.V.: EU-Mitglieder, 2004, S.3.

⁴⁹ Vgl. dazu Anhang 1.

⁵⁰ Vgl. Jaskiewicz, P./Focke, C.: Immobilienmarkt, 2003, S. 10.

⁵¹ Vgl. dazu Darstellung 4.

⁵² In Klammern die jeweilige Bezeichnung in Polnisch.

⁵³ Generalkonsulat der Republik Polen: Polen, 2003, S. 4.

⁵⁴ Vgl. UNIDO: Polen, 2003, S. 15.

⁵⁵ Vgl. dazu Darstellung 4.

⁵⁶ Generalkonsulat der Republik Polen: Polen, 2003, S. 4.

⁵⁷ Vgl. PAIZ : Polen, 2003, S. 9 ff.

⁵⁸ Vgl. dazu Kapitel 3.1.

⁵⁹ Oanda.com: Währungsrechner, o.J.

⁶⁰ Vgl. UNIDO: Polen, 2003, S. 18 f.

⁶¹ Vgl. Frenkel, M./Nickel, C.: Internationale, 2000, S. 339.

⁶² Vgl. dazu Anhang 3.

⁶³ Die Spannweite reicht von der Bestnote AAA+ bis Nicht kreditwürdig mit D.

⁶⁴ Vgl. UNIDO: Polen, 2003, S. 18.

⁶⁵ Vgl. Bank Austria Creditanstalt: Polen, 2003, S. 8.

⁶⁶ Vgl. UNIDO: Polen, 2003, S. 22.

⁶⁷ Vgl. Bank Austria Creditanstalt: Polen, 2003, S. 8.

⁶⁸ Vgl. PAIZ : Polen, 2003, S. 22 ff.

⁶⁹ Vgl. UNIDO: Polen, 2003, S. 24 f.

⁷⁰ Vgl. dazu Anhang 4.

⁷¹ Vgl. PAIZ : Polen, 2003, S. 18 ff.

⁷² Vgl. UNIDO: Polen, 2003, S. 31 ff.

⁷³ Generalkonsulat der Republik Polen: Polen, 2003, S. 8.

⁷⁴ Vgl. PWC: Polen, 2003, S. 10 ff.

⁷⁵ Büro-/Verkaufs-/Lagerflächen, Archivräume, Sanitärräume, Teeküchen, Balkone.

⁷⁶ Flure, Eingangshallen, Empfangsbereiche, Aufzugsvorräume.

⁷⁷ Vgl. gif: Mietfläche, 1996, S. 3.

⁷⁸ Vgl. Nordalm, V.: Mietenabrechnung, S. 569 f: Die Nettomiete enthält keine Betriebskosten oder sonstige Nebenkosten.

⁷⁹ Berechnung: Statische Anfangsrendite in % = (Jahresnettokaltmiete/Kaufpreis) * 100.

⁸⁰ Vgl. Brauer, K.: Renditeberechnung, 1999, S. 338.

⁸¹ Vgl. DCG Corplan Consulting LLC: Glossary, o.J.

⁸² Vgl. Interview vom 02.07.2004 mit John Palmer, CBRE Warschau. Siehe Anhang 15, S. 94.

⁸³ Vgl. dazu Kapitel 4.1.

⁸⁴ Vgl. PWC: Polen, 2003, S. 12.