Der amerikanische Immobilienmarkt während der Immobilienkrise 2007/08 im Vergleich zum heutigen Immobilienmarkt in Deutschland

Inhalt

1. Einleitung

2. Immobilienkrise in den USA 2007/
2.1. Charakteristika und Mechanismen eines Immobilienmarktes
2.2. Ursachen der Immobilienkrise 2007/

3. Deutscher Immobilienmarkt heute

4. Vergleich beider Märkte

5. Fazit

6. Literaturverzeichnis

II. Abbildungsverzeichnis

Abbildung 1: Konsumausgaben und Sparquote privater Haushalte USA: 1990-

Abbildung 2: Bank- und Leitzins der Hypothekenkredite im Zeitraum 1999-2017.

Abstract

Diese wissenschaftliche Arbeit befasst sich mit dem Zusammenhang zwischen dem US-amerikanischen Immobilienmarkt aus dem Jahr 2007/08 und dem heutigen Immobilienmarkt in Deutschland. Es wird geprüft, ob der deutsche Immobilienmarkt sich ebenfalls wie der US-amerikanische Markt in einer Immobilienblase befindet und ob diese zu platzen droht.

Die Mechanismen und Charakteristika eines Immobilienmarktes, die Ursachen für die Immobilienkrise in den USA und der deutsche Immobilienmarkt werden erklärt. Anschließend werden beide Märkte miteinander verglichen. Durch den Vergleich wird festgestellt, dass es in Deutschland keine Immobilienblase mit den Ausmaßen von der in den USA geben wird, aber bei ansteigenden Zinsen es zu größeren Preiskorrekturen auf dem Markt kommen wird und wenige Kreditnehmer ihre Immobilien, aufgrund auftretenden Problemen bei einer Anschlussfinanzierung, verlieren werden.

1. Einleitung

Die Immobilienkrise in den USA im Jahre 2007/08 ereignete sich durch eine Reihe von verursachten, zusammenhängenden Ereignissen, von der unüblich lang andauernden Niedrigzinspolitik der FED, bis über die Kreditvergabe an Personen mit sehr geringer Bonität. Durch die Komplexität und Verflechtungen diese Ereignisse, wurde die Entwicklung in die Immobilienkrise nicht vorhergesehen. Auch in Deutschland sind ähnliche Faktoren erkennbar, denn auch hier spielt die Niedrigzinspolitik der EZB eine gegenwärtige Rolle.

Aus jenen Gründen wird in dieser Hausarbeit der Frage: „Befindet sich Deutschland in einer Immobilienblase und droht diese zu platzen?“ auf den Grund gegangen.

Um die Frage angemessen zu durchleuchten, ist es zunächst wichtig ein fundiertes Grundwissen über die Immobilienkrise in den USA 2007/08 zu erlangen, dafür werden einige Fakten, wie die Charakteristika und Mechanismen eines Immobilienmarktes, als auch die Ursachen der Immobilienkrise als Grundlage dienen. Darauffolgend wird der gegenwärtige Immobilienmarkt in Deutschland, an der Leitfrage orientiert, erforscht. Anschließend werden die beiden genannten Märkte miteinander verglichen, sodass im Fazit der Leitfrage eine Antwort gegeben werden kann.

2. Immobilienkrise in den USA 2007/08

Im Jahr 2007 platzte die US-Amerikanische Immobilienblase (Walterskirchen, 2009, S. 943). Viele US-Amerikaner haben ihre Immobilien verloren, was den finanziellen Ruin und hohe Schulden bedeutete (Heinrich, 2008, S. 59). Dies führte aufgrund der Verbindung aller Wirtschaftssektoren zu einer weltweiten Finanzkrise, die schwerwiegende Folgen hatte (Walterskirchen, 2009, S. 943). Eine der größten amerikanischen Investment-Banken „Lehman-Brothers“ musste Insolvenz anmelden (Fendel, Frenkel, 2009, S. 78). Ebenfalls ausländische, darunter auch deutsche Banken, erlitten hohe finanzielle Schäden (Badek, 2010, S. III). Diese konnten nur durch staatliche Subventionen gerettet werden (Badek, 2010, S. 70). Die Auslöser dazu sind vielfältig. Welche Ursachen diese Krise hatte, wird im Verlauf der Arbeit beleuchten.

2.1. Charakteristika und Mechanismen eines Immobilienmarktes

Wie auch andere Märkte, funktioniert der Immobilienmarkt durch das Angebot und die Nachfrage nach Gütern. Beachtenswert bei diesem Markt ist jedoch, dass sich dieser aus verschiedenen Teilmärkten, wie zum einen aus dem Finanzmarkt oder zum anderen aus dem Baugewerbe zusammensetzt. Einen angemessenen Überblick über den Markt zu erlangen wird dem Marktteilnehmer oftmals auf Grund unzureichender Informationen über die Verkaufs- und Mietpreise, die, wenn vorhanden, häufig gegen einen Preis erlangt werden können, erschwert. (Rottke, 2017, S. 120f.)

Eine weitere Besonderheit des Marktes ist eine enge Verknüpfung zwischen dem Immobilien- und Finanzmarkt. Bemerkbar wird dieses, dass Immobilien größtenteils mit einem hohen Fremdkapitalanteil finanziert werden und somit als Investitionsgüter angesehen werden können. Der eng korrelierende Zusammenhang beider Märkte wird außerdem dadurch unterstrichen, dass bei Schwankungen auf dem Finanzmarkt auch der Immobilienmarkt unmittelbar betroffen ist. (Rottke, 2017, S. 122) Somit betrachtend beeinflusst eine Senkung des Leitzinses, zum einen den Immobilienmarkt, da die dadurch sinkenden Fremdkapitalkosten Wohneigentum günstiger als mieten machen, zum anderen steigt das Vermögen der Haushalte, zumal die Mietgewinne bzw. die potentiellen Mietgewinne mit dem aktuellen Leitzins diskontiert werden. Diese Vermögensgewinne wirken sich insbesondere im angelsächsischem Raum auf den Konsum aus, da deshalb die Aufnahme neuer Hypothekenkredite ermöglicht wird, sodass sich dieses im konjunkturellen Zusammenhang positiv auswirkt. Bei einer Steigung des Leitzinses ist das Gegenteil der Fall, wobei anzumerken ist, dass die beiden Fälle keinen Einfluss auf die Mietpreise haben. (Rottke, 2017, S. 133)

Die Charakteristika und Mechanismen zeigen auf, dass der Immobilienmarkt eine hohe Komplexität aufweist, mit weichreichender Verknüpfung in andere Märkte und somit ohne fundiertes Fachwissen schwer zu analysieren ist.

2.2. Ursachen der Immobilienkrise 2007/08

Im Jahre 2001 befanden sich die USA in einer Rezession und um dieser entgegenzuwirken leitete die US-amerikanische Zentralbank FED (Federal Reserve System) eine Niedrigzinspolitik ein, indem sie begann den Leitzins zu senken. Das Ziel war es die Kreditaufnahme zu fördern und Investitionsanreize für Unternehmen zu schaffen. Obwohl sich die Wirtschaft kurz darauf wieder erholt hatte behielt die FED den niedrigen Leitzins bei, worauf die Nachfrage nach Krediten stieg.

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abbildung 1: „Konsumausgaben und Sparquote privater Haushalte USA: 1990-2008“ (Badek, 2010, S. 6)

Veranschaulicht in Abb. 1, sank die Sparquote seit 1992 von ca. 7% bis 2000 auf unter 3%, zeitgleich haben sich die Ausgaben für Konsumgüter mehr als verdoppelt. Zum einen konnten diese aufgrund der Leitzinsentwicklung und zum anderen auch Immobilien finanziert werden, was zur Folge einen Preisanstieg von Immobilien mit sich trug. (Fischer, 2009, S. 6ff.) Einen weiteren Grund für die hohe Nachfrage nach Immobilieninvestition brachte die im Jahre 2000 geplatzte Dotcom-Blase, die das Vertrauen in Aktien erheblich zusetzte. (Badek, 2010, S. 9) Durch den Erwerb neuer Immobilien, finanziert durch Kredite, erhofften sich die Anleger, zum Teil ohne Eigenkapital, Vermögenszuwächse, die den Kauf amortisieren würden. Diese Zuwächse wurden genutzt, um weitere Kredite für den Konsum aufzunehmen. (Fischer, 2009, S. 9ff.) Oftmals wurden diese Kredite, sogenannte ARMs (Adjustable Rate Mortgage), durch variable Zinssätze geprägt. Charakteristisch für die Art von Krediten war, dass solche üblicherweise bevorzugt bei hohen Kreditzinsen aufgenommen wurden, da die bei sinkenden Leitzinsen günstiger wurden. In Amerika jedoch wurden diese Kredite trotz sehr niedrigem Leitzins stark nachgefragt, wobei zu erwähnen ist, dass ein Drittel dieser, ohne Wissen der Kreditnehmer, vergeben wurden, denn jenes Drittel ging von einem fest verzinsten Kredit aus. (Badek, 2010, S. 25) Neu war auch die Form von Darlehen, ohne Tilgung oder mit nur teilweisen Zinszahlungen, wobei der Rest der Zinsen auf den geliehenen Betrag aufgeschlagen wurde, sodass ein Kreditnehmer nur Zinszahlungen zu leisten hatte und am Ende der Laufzeit eine hohe Summe zurückzahlen, beziehungsweise refinanzieren musste. (Fischer, 2009, S.12) Besonders riskant waren ferner die MBSs (Mortgage Backed Securities), in denen die Ausfallwahrscheinlichkeit der Kredite von Hypothekenbanken verbrieft und als Geldanlage verkauft wurden, zu Beginn galten diese aufgrund der Prime-Kredite (erstklassige Kredite) als sehr sicher, jedoch wurden immer mehr Non- beziehungsweise Subprime Kredite (minderwertige Kredite) vergeben, dieses hatte zur Folge, dass diese Geldanlagen fortwährend riskanter wurden, jedoch von den Ratingagenturen als sicher anerkannt wurden. (Badek, 2010, S.36)

Die Auslöser, die zum Platzen der Blase führten, waren der Ausfall der Subprime-Kredite (ARM), aufgrund der steigenden Zinsen. Aufgrund dieser Entwicklung kauften Investmentbanken keine MBSs mehr von den Hypothekenbanken, sodass diese keine Subprime-Kredite mehr vergaben. So war es den Konsumenten versagt neu Immobilien zu kaufen und die Nachfrage nach diesen sank. Des Weiteren war es Kreditnehmern mit hohem Ausfallrisiko nicht mehr möglich ihre Immobilien zu refinanzieren und mussten diese folglich abgeben. Diese Effekte verstärkten sich gegenseitig, wodurch die Immobilienkrise entstanden ist. (Badek, 2010, S.54ff.)

3. Deutscher Immobilienmarkt heute

Wenn man den deutschen Immobilienmarkt der heutigen Zeit betrachtet, handelt es sich um ein großes Geflecht aus verschiedenen Faktoren und Entscheidungen die dazu führen, dass sich Preise/Nachfrage/Angebot in den letzten Jahren entwickelt und verändert haben. Beispielsweise ist die Zahl der fertiggestellten Wohnungen in den letzten 5 Jahren stetig gestiegen, was als Reaktion auf die hohe Nachfrage der letzten Jahre einzuordnen ist (Statistisches Bundesamt, 2015, S. 1). Dennoch ist zu beachten, dass der Immobilienmarkt in Deutschland nicht als Ganzes zu betrachten ist, da die Unterschiede in den Strukturen je nach Region extrem abweichen. So ist zu erkennen, dass in den ländlichen Regionen aktuell eine deutliche Alterung und generelle Senkung der Bevölkerungsanzahl stattfindet, während in den Metropolen bzw. den Großstädten Deutschlands die Zuwanderung und somit auch die Nachfrage an Immobilien in den letzten Jahren extrem hoch war (Grabka, 2017, S. 1) Die Großstädte hatten aus diesem Grund im letzten Jahr sogar ein Wohnungsdefizit von rund 1 Millionen Wohnungen zu verzeichnen. Deswegen sind mehrere Neubauten in den Großstädten geplant, um die Nachfrage zu decken und dem Wohnungsdefizit entgegenzuwirken.

Außerdem ist die Erschwinglichkeit für den deutschen Mieter in den Großstädten deutlich gesunken durch die 30 prozentig Wohnungspreiserhöhung und den verhältnismäßig geringen Einkommenszuwächsen von 10%. (Mörbert DB, 2017, S. 1ff.) Dementsprechend wird gezeigt, dass gerade der unterschiedliche Demografische Wandel bestimmter Regionen unterschiedliche Immobilienpreise und folglich eine Polarisierung mit sich bringt, durch die Verschiebung der Parameter Angebot und Nachfrage.

Es ist zu beachten, dass wir uns in einer Phase des absoluten Niedrigzinses eines sehr bankbasierten Finanzsystems befinden, in dem, trotz Vermögensverschiebung und Vermögensverminderung der Gesellschaft, weiterhin viele Immobilienkredite aufgenommen wurden (Dreger, Sacalek, 2007, S. 533).

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abbildung 2: Bank- und Leitzins der Hypothekenkredite im Zeitraum 1999-2017

In der dargestellten Abbildung 2ist sehr gut zu erkennen, dass der Leitzins aktuell auf dem 0-punkt steht, während der Bankzins noch zwischen 1%-2% steht. Die Eingriffe der EZB bei der extremen Senkung des Leitzinses soll zu einer Ankurblung der Wirtschaft führen (Linnert, 2016, S. 1ff.), welche sich in Deutschland aber bereits seit längerer Zeit wieder erholt hat, da das reale BIP in Deutschland eine stetige Steigung von ca. 2% jedes Jahr zu verzeichnen hat (Dhörn, 2017, S. 709). Das Zinsniveau ist aktuell sogar zu niedrig für die deutsche Wirtschaft und den Immobilienmarkt, doch die EZB muss sich mit ihrem Leitzins an den gesamten Euroraum richten, weshalb dieser zurzeit immer noch so niedrig ist. Dies untermauert die Aussage der hohen Nachfrage an Immobilienkrediten, welche in Deutschland mit einer Festverzinsung getilgt werden (Hennecke, 2017, S. 3). Doch wenn nun ein Überangebot entsteht – was sehr wahrscheinlich ist, da man gerade im Immobiliensektor auf eine schnell veränderliche Nachfrage nur verhältnismäßig langsam reagieren kann, durch die Planungszeit eines Immobilienbaus – läuft man Gefahr in geraumer Zeit zu viele Wohnungen leer stehen zu haben. Außerdem ist laut Schätzungen die deutsche Bevölkerung bis 2060 an einer Minderung von 13 Millionen Menschen betroffen (Grabka, 2017, S. 1).

Aus diesem Grund hat sich die Wohnimmobilien-Kreditrichtlinie dem aktuellen Immobilienmarkt angepasst und durch Gesetzesänderungen dazu beigetragen, dass der Anteil der privaten Haushalte niedriger wird, die sich eine lohnenswerte risikolose Finanzierung erlauben können. Hinzuzufügen ist, dass gerade in den Metropolen Deutschland der Wohnungsmarkt an wenig Bauland, Bürokratie, Fachkräftemangel und erhöhten Baukosten leidet, was die Preise in den Boom-Regionen zusätzlich erhöht. (Möbert DB, 2017, S. 1ff.)

4. Vergleich beider Märkte

Wie auch in den USA (Badek, 2010, Seite 9) wird auch in Deutschland (Pfingsten, 2016, Seite 229), trotz aufstrebender Wirtschaftslage, weiterhin eine Niedrigzinspolitik betrieben. Jedoch wird im Vergleich zu den USA in Deutschland beordert, dass der Leitzins den die EZB festlegt, an den gesamten Euroraum angepasst werden muss. Dieses hat zufolge, dass Länder wie Deutschland, die eine höhere wirtschaftliche Stabilität haben und sich somit schneller von Wirtschaftskrisen erholen können, unter einem niedrigen Leitzins leiden. (sachverstaendigenrat-wirtschaft.de, 2017, Seite 215) Das bedeutet, dass bei einer Rezession keine Möglichkeiten bestehen über den Zins Investitionen anzuregen (Hayo, 2013, Seite 279). Jedoch ist hierbei zu erwähnen, dass es in Deutschland nur festverzinste Kredite mit jeweiligen Tilgungen gibt, jedoch in den USA nur bedingt der Fall ist, da dort ebenfalls Kredite mit variablen Zinsen vergeben werden (Haas, 2014, Seite 4). Bei einer Steigung der Zinsen im deutschen Raum, wäre so die Wahrscheinlichkeit geringer, dass Kredite ausfallen. Eine Steigung der Zinsen im US-amerikanischen Raum kann hingegen zur Folge haben, dass die variablen Zinsen der Kredite mit dem Leitzinsanstieg ebenfalls ansteigen und somit für sehr hohe Tilgungen für den Kreditnehmer sorgen können. Folglich kann dieses zu Kreditausfällen führen. (Badek, 2010, Seite 55) Während in den USA auch Leute mit geringer Bonität Kredite aufnehmen konnte (Badek, 2010, Seite 19 f.), wurden in Deutschland Kreditrichtlinien verfasst, die es nur Leuten mit geregelten Vermögensverhältnissen und sicherem Einkommen ermöglicht, einen Kredit aufzunehmen. In den Metropolen in Deutschland findet ein extremer Bevölkerungszuwachs statt, der dazu führt das die Preise in diesen Regionen stark ansteigen. Bis dato ist kein Ende von diesem Trend abzusehen. (Mörbert DB, 2017, Seite 1ff.) Selbiges dachte man in der USA vor dem Platzen der Immobilienblase (Badek, 2010, Seite 9). Des Weiteren ist zu erwähnen, dass in Deutschland zurzeit viele Wohnungen entstehen und durch hohen Leerstand, die Nachfrage so gering ist, dass die Preise einbrechen. (Möbert DB, 2017, Seite 1ff.)

5. Fazit

Zusammenfassend wird erkennbar, dass der Immobilienmarkt als solcher ein komplexes Gebilde aus verschiedenen Märkten, Mechanismen und Charaktereigenschaften ist. Die tiefgründige Verzahnung jener Eigenschaften miteinander, erschweren es einem Leihen einen angemessenen Durchblick für den Immobilienmarkt zu erlangen und diesen zu erfassen.

Wird der US-amerikanische Immobilienmarkt aus dem Jahr 2007/08 abschließend betrachtet, werden viele Ursachen im Zusammenhang erkennbar, die letzten Endes für das Versagen des Immobilienmarktes verantwortlich sind.

Einige dieser Faktoren finden sich auch im Immobilienmarkt von Deutschland heute wieder, jedoch sind grundlegende Unterschiede, wie ausschließlich fest verzinste Kredite oder unterschiedliche Zinsstrukturen (EZB & FED), zum US-amerikanischen Immobilienmarkt erkennbar. Aufgrund der vorhergenannten Faktoren, lässt sich daraus schließen, dass in Deutschland keine Immobilienblase mit den Ausmaßen, wie in der USA geben wird, da es verschiedene Sicherheitsmaßnahmen gibt, jedoch wird es bei steigenden Zinsen vermutlich größere Preiskorrekturen auf dem Markt geben und wenige Kreditnehmer ihre Immobilien verlieren werden, da Probleme bei einer Anschlussfinanzierung auftreten könnten.

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