Rechte und Pflichten der Mietparteien bei Mängeln an der Mietsache

Inhaltsverzeichnis

I. Allgemeines zum Mietvertrag

II. Mängel an der Mietsache
1. Sachmangel
2. Rechtsmangel
3. Zugesicherte Eigenschaft

III. Pflichten und Haftung des Vermieters
1. Mängelbeseitigung
2. Minderung der Miete §536 BGB
3. Schadensersatz §536 a I BGB
4. Mängelbeseitigung und Aufwendungsersatz
5. Fristlose Kündigung des Mietvertrages §543 I, II Nr.1 BGB
6. Verhältnis der Ansprüche und Rechte
7. Ausschluss der Haftung
a) Gesetzlicher Ausschluss
b) Vertraglicher Ausschluss
8. Verjährung

IV. Pflichten und Haftung des Mieters
1. Anzeigepflicht des Mieters
2. Vertragswidriger Gebrauch der Mietsache
3. Abnutzung der Mietsache durch vertragsgemäßen Gebrauch
4. Schönheitsreparaturen
5. Verjährung

V. Praxisbezug
1. Vermieter
a) Zugesicherte Eigenschaft
b) Abnutzung der Räume
c) Mietminderung
d) Ausschluss der Haftung
e) Kaution
2. Mieter
a) Mängelanzeige
b) Mängelprotokoll
c) Selbstbeseitigungsrecht
d) Übergabeprotokoll

Einleitung

Diese Arbeit beschäftigt sich mit der Frage, welche Rechte und Pflichten die Mietparteien im Falle eines Mangels an der Mietsache haben.

Einleitend dazu werden zunächst die grundlegenden Charakteristika eines Mietvertrages dargestellt und im Anschluss darauf eingegangen, in welchem Falle überhaupt ein Mangel an der Mietsache gegeben ist.

Darauf folgt eine detaillierte Schilderung der Pflichten und Haftung des Vermieters bei einem Mangel, sowie verschiedene Haftungsausschlussregelungen. Auch die Verjährungsfristen werden in diesem Zusammenhang aufgegriffen.

Daran schließen sich sogleich die Pflichten und Haftung des Mieters an, wobei insbeson-dere auf das vielfach diskutierte Thema „Schönheitsreparaturen“ eingegangen wird.

Den letzten Part bildet ein Praxisbezug, der verschiedene Punkte dieser Arbeit nochmalsaufgreift und mit Beispielen einen Einblick in den mietrechtlichen Alltag gibt, sowie un-terschiedliche Probleme aus Mieter- und Vermietersicht behandelt und Lösungen dazuvorschlägt.

I. Allgemeines zum Mietvertrag

Beim Mietvertrag nach §535 BGB handelt es sich um einen gegenseitigen Vertrag, beidem der Vermieter zur temporären Überlassung der Mietsache und der Mieter zur Ent-richtung der vereinbarten Miete verpflichtet ist. Da der Mietvertrag nicht auf einem ein-maligen Austausch von Leistungen beruht, sondern die jeweiligen Verpflichtungen der Mietparteien über einen längeren Zeitraum bestehen, handelt es sich um ein Dauerschuld-verhältnis. Da speziell die Vermietung von Wohnraum eine nicht zu vernachlässigendesoziale Komponente beinhaltet und meist die Existenz des Mieters vom Mietvertrag ab-hängig ist, finden sich für Wohnraummietverhältnisse besondere Vorschriften im BGB(§§549 ff. BGB).

Zustande kommen Mietverträge nach den allgemeinen Vorschriften über Rechtsgeschäfte (§§104 ff. BGB), weshalb auch sie aufgrund Sittenwidrigkeit oder eines Verstoßes gegen ein Verbotsgesetz nichtig sein können. Falls vorgefertigte Vertragsmuster beim Abschluss verwendet werden, finden Regelungen über Allgemeine Geschäftsbedingungen ebenfalls Anwendung. Des Weiteren bedürfen Mietverträge grundsätzlich keiner bestimmten Form, sind also formlos gültig, wobei Besonderheiten bei der Vermietung von Wohnräumen gibt. Außerdem muss bei Abschluss eines Mietvertrages das Allgemeine Gleichbehandlungsgesetz (AGG) eingehalten werden.¹

II. Mängel an der Mietsache

Werden vertragliche Pflichten von Seiten des Vermieters verletzt, richten sich die Ansprüche des Mieters nach den Vorschriften des allgemeinen Leistungsstörungsrechts. Anderes gilt jedoch, wenn ein Sach- oder Rechtsmangel der Mietsache vorliegt, denn der Gesetzgeber hat diesen Fall nicht dort mitaufgenommen, sondern es gelten die besonderen Regelungen der §§536 ff. BGB.² Zunächst muss für eine Haftung des Vermieters ein Sachmangel oder Rechtsmangel vorliegen oder eine zugesicherte Eigenschaft fehlen, die in diesem Fall eine eigene Gruppe darstellt.

1. Sachmangel

Ein Sachmangel liegt vor, wenn die Ist-Beschaffenheit (tatsächliche Beschaffenheit) vonder Soll-Beschaffenheit (vertraglich geschuldete Beschaffenheit) abweicht, die sich nachden Parteivereinbarungen bestimmt. Der Sachmangel muss dabei gem. §536 I 1,3 BGBdie Tauglichkeit der Sache zum vertragsgemäßen Verbrauch aufheben oder nicht uner-heblich mindern. „Unerheblich ist ein Mangel, wenn er in kurzer Zeit mit geringen Kostenbeseitigt werden kann oder nur eine unwesentliche Beeinträchtigung darstellt.“³ Eine ne-gative Abweichung um 10qm der tatsächlichen Wohnfläche zur im Vertrag angegebenen Wohnfläche begründet zum Beispiel einen Sachmangel. Ein solcher kann außerdem inder Beziehung der Sache zur Umwelt begründet sein.⁴ Ob der Vermieter auch für einevon außen kommende Störung des Gebrauchs der Mietsache zu tragen hat, kann mannicht aus dem Mangelbegriff ableiten, sondern muss vielmehr im Einzelfall entschiedenwerden. Der Sachmangel muss entweder bei Überlassung der Mietsache vorliegen oderdanach entstehen, wobei der Zeitpunkt entscheidend dafür ist, ob die §§536 ff. BGB oderdie Vorschriften des Allgemeinen Schuldrechts anzuwenden sind.⁵

2. Rechtsmangel

Ein Rechtsmangel gem. §536 III BGB liegt vor, wenn dem Mieter der vertragsmäßige Gebrauch durch das Recht eines Dritten ganz oder zum Teil entzogen wird. Dies wärez.B. bei einer Doppelvermietung der Fall. Hier kommt es im Unterschied zum Sachman-gel nicht auf den Zeitpunkt der Überlassung an, sondern die §§536 ff. BGB sind ab Ver-tragsschluss anwendbar.⁶

3. Zugesicherte Eigenschaft

Wurde von Seiten des Vermieters eine Eigenschaft der Mietsache zugesichert, kann der Mieter bei Fehlen dieser auch dann seine Gewährleistungsrechte in Anspruch nehmen, wenn die Tauglichkeit der Mietsache nur unerheblich verringert ist. Die Eigenschaftszusicherung stellt eine Garantie i Sd §276 I 1 BGB dar und kann so eine verschuldensunabhängige Haftung des Vermieters begründen.⁷

III. Pflichten und Haftung des Vermieters

1. Mängelbeseitigung

Zunächst steht dem Mieter sein primärer Anspruch auf Erfüllung gem. §535 I BGB zu,der die Beseitigung des Mangels umfasst.⁸ Wird der Vermieter daraufhin nicht tätig, darfder Mieter die Miete auch über den Mietminderungsbetrag hinaus nach §320 BGB zu-rückbehalten.⁹

2. Minderung der Miete §536 BGB

Im Gegensatz zum Kaufrecht handelt es sich beim Minderungsrecht bei der Miete nicht um ein Gestaltungsrecht, sondern tritt kraft Gesetz ein. Der Vermieter muss den Mangel hierbei nicht verschuldet haben.

Die Minderung richtet sich gem. §536 I 2 BGB nach der Tauglichkeit der Mietsache. Istdiese gar nicht mehr vorhanden, ist der Mieter von der Zahlung vollständig befreit, imÜbrigen ist die Höhe der Miete in einem angemessenen Verhältnis herabzusetzen. Be-messungsgrundlage bildet hierfür die Bruttomiete (einschließlich Nebenkosten).¹⁰

Eine Minderung ist für die Dauer von drei Monaten dann nicht möglich, wenn die Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufgrund von energetischen Modernisierungsmaßnahmen eingeschränkt ist.¹¹ Ist die Wohnung während dieser Zeit allerdings unbewohnbar, ist der Ausschluss unwirksam.¹²

3. Schadensersatz §536 a I BGB

Falls der Sachmangel schon bei Vertragsschluss vorliegt, trifft den Vermieter eine ver-schuldungsunabhängige Garantiehaftung, welche von den allgemeinen Regelungen des§311 a II BGB, wonach bei anfänglicher Unmöglichkeit eine Verschuldungshaftung be-steht, aufgrund des besonderen Schutzbedürfnisses des Mieters abweicht. Solange der Mangel in die Zeit vor Vertragsschluss zurückverfolgt werden kann, ist es unerheblich,wenn die Beeinträchtigung der Mietsache erst zu einem späteren Zeitpunkt ersichtlichwird.¹³

Der Vermieter ist ebenso schadensersatzpflichtig, wenn ein Mangel nach Vertragsschluss entsteht oder wenn er mit der Beseitigung des Mangels in Verzug komm., falls er den Mangel (§536a I Alt.2 BGB) oder dessen Nichtbeseitigung (§536a I Alt.3 i Vm §286 IV BGB) zu vertreten hat.

Neben Mangelschäden umfasst §536a I BGB auch Mangelfolgeschäden, wie z.B. Körperund Sachschäden¹⁴, was eine Unterscheidung zwischen beiden obsolet macht.

Falls Dritte infolge eines Mangels an der Mietsache einen Schaden erleiden, können auch sie nach den Grundsätzen des Vertrages mit Schutzwirkung für Dritte vertragliche Schadensersatzansprüche nach §536a I BGB gegen den Vermieter haben.¹⁵

4. Mängelbeseitigung und Aufwendungsersatz

Falls der Vermieter mit der Mangelbeseitigung in Verzug ist oder wenn es einer umge-henden Mangelbeseitigung zur Erhaltung oder Wiederherstellung des Bestands der Miet-sache erforderlich ist, darf der Mieter den Mangel gem. §536 II BGB selbst beseitigenund vom Vermieter Ersatz für die erforderlichen Aufwendungen verlangen. Für den Fall,dass der Vermieter nicht nach §536 II BGB ersatzpflichtig ist, hat man bislang §539 IBGB herangezogen und dem Mieter die Möglichkeit gegeben nach den Vorschriften überdie Geschäftsführung ohne Auftrag Aufwendungsersatz zu verlangen.¹⁶

[...]

¹ Vgl. Looschelders Schuldrecht Besonderer Teil §21 Rn.399

² Vgl. Looschelders Schuldrecht Besonderer Teil §21 Rn.408

³ Vgl. Bamberger/Roth/Ehlert §536 Rn. 30

⁴ Vgl. Looschelders Schuldrecht Besonderer Teil §21 Rn.411

⁵ Vgl.Schmidt-Futterer/Eisenschmid §536 Rn.570

⁶ Vgl. Looschelders Schuldrecht Besonderer Teil §21 Rn.418

⁷ Vgl. Oetker/Maultzsch Vertragl. Schuldverhältnisse §5 Rn.57 f.

⁸ Vgl. Staudinger/Emmerich, 2014, §536 Rn. 59

⁹ Vgl. Looschelders Schuldrecht Besonderer Teil, §21 Rn.419

¹⁰ Vgl. Looschelders Schuldrecht Besonderer Teil §21 Rn.420

¹¹ Vgl. Blank/Börstinghaus Miete Kommentar, §536 Rn.195

¹² Vgl.Palandt/Weidenkaff §536 Rn.23a

¹³ Vgl. Looschelders Schuldrecht Besonderer Teil §21 Rn.421

¹⁴ Vgl. Palandt/Weidenkaff §536a Rn.14

¹⁵ Vgl. Looschelders Schuldrecht Besonderer Teil §21 Rn.423

¹⁶ Vgl. Münchener Kommentar BGB/Bieber §539 Rn.2