Leseprobe
Inhaltsverzeichnis
1. Einleitung
2. Theoretische Grundlagen
2.1 Die Immobilie als Kapitalanlage
2.2 Die Besonderheiten der Immobilie als Wirtschaftsgut
3. Bewertung der Kapitalanlagemöglichkeiten in Immobilien
3.1 Direkterwerb von Immobilien
3.1.1 Nutzung als Eigenheim
3.1.2 Fremdnutzung der Immobilie
3.2 Indirekte Beteiligung an Immobilien
3.2.1 Offene Immobilienfonds
3.2.2 Geschlossene Immobilienfonds
3.2.3 Immobilienaktien
4. Finanzierungen
4.1 Finanzierungsbedarf
4.2 Die Bausteine der Immobilienfinanzierung
5. Analyse der Immobilieninvestition
5.1 Berechnung der Investitionen
5.2 Ergebnisse des Fallbeispiels
6. Kritische Betrachtung
7. Fazit
Anhang
Quellenverzeichnis
Abbildungsverzeichnis
Abbildung 1: Nettoeinkommen und verfügbares Nettoeinkommen privater Haushalte im Monat nach Bundesländern
Abkürzungsverzeichnis
Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten
1. Einleitung
Die Zinssätze im Tief, zahlreiche Finanzkrisen in den letzten Jahren und eine dauerhaft angestrebte Inflation von knapp zwei Prozent in der Europäischen Union – deutsche Anleger sind zurzeit besorgt um ihr Privatvermögen, das bisher auf den Sparbüchern, Tagesgeldkonten oder verbrieft in Staatsanleihen gut aufgehoben schien.
Investoren suchen daher nach wertstabilen und gewinnbringenden Anlagealternativen, um ihr Erspartes vor den Unsicherheiten der Finanzmärkte zu schützen. Vor allem die Immobilienbranche profitiert in dieser Situation und verzeichnet seit einiger Zeit einen starken Aufschwung, da sich private Anleger auf die Werthaltigkeit von Sachwerten, wie Grund und Boden, besinnen.
Dabei sind die Möglichkeiten, in Immobilien zu investieren, vielseitig. Einerseits besteht die Variante der indirekten Beteiligung in Form von Immobilienfonds und –aktien. Andererseits kann der private Investor sowohl Grundstücke als auch Gebäude direkt für die Eigen- oder Fremdnutzung erwerben. Das bestehende Niedrigzinsniveau treibt viele Menschen zum Kauf einer Immobilie an. Denn der historisch geringe Baugeldzins erleichtert die Finanzierung, sodass das häufig benötigte Fremdkapital in Form eines Kredites in einem kürzeren Zeitraum zurückgezahlt werden kann.
Das Ziel der Arbeit ist die Analyse der Chancen und Risiken der möglichen Kapitalanlageformen in Immobilien sowie die anschließende Empfehlung in Hinblick auf bestimmte Anlegermentalitäten.
Zur Bearbeitung ist es notwendig, zu Beginn der Arbeit im Kapitel 2 die theoretischen Grundlagen der Immobilie als Kapitalanlage sowie ihre charakteristischen Besonderheiten zu betrachten. Anschließend werden im dritten Abschnitt die geläufigsten Varianten der Immobilienanlage aufgeführt und deren Merkmale und Unterschiede verdeutlicht, einhergehend mit der Bewertung der jeweiligen Chancen und Risiken.
Im Rahmen des vierten Kapitels erfolgt ein Überblick über die Finanzierung des Immobilienerwerbs. Zunächst wird erläutert, wie der Finanzierungsbedarf ermittelt wird und welche Kosten dabei neben dem Kaufpreis eine Rolle spielen. Da in der Regel die Immobilienfinanzierung auf mehreren Bausteinen basiert, werden diese im Zusammenhang unter Berücksichtigung zentraler Faktoren dargestellt. Die Kenntnis jener wirtschaftlichen Grundlagen bildet die Voraussetzung zum Verständnis der folgenden Investitionsberechnung.
Ein Fallbeispiel soll im Abschnitt 5 zur Analyse dienen, ob und in welcher Weise sich auch ein deutscher Bürger mit durchschnittlichem Einkommen eine Investition in Immobilien leisten kann und in welcher Höhe dabei Renditen erzielbar sind.
Das sechste Kapitel umfasst eine kritische Betrachtung der Erkenntnisse und Ergebnisse aus den vorangegangenen Abschnitten sowie eine daraus abgeleitete Empfehlung für den privaten Kapitalanleger. Zum Schluss folgt das Fazit als Zusammenfassung der Arbeit.
2. Theoretische Grundlagen
2.1 Die Immobilie als Kapitalanlage
Unter einer Investition wird allgemein die Umwandlung von Kapital in Vermögen verstanden. Durch die Umwandlung des Kapitals entsteht ein Bestand an Wirtschaftsgütern – das Vermögen. Das für eine Immobilieninvestition benötigte Kapital kann als Eigenkapital durch den Investor selbst oder als Fremdkapital durch Dritte bereitgestellt werden. Die Kapitalbeschaffung wird als Finanzierung bezeichnet. Wenn es sich beim Investitionsobjekt um eine Immobilie handelt, wird sie genauer „Immobilienfinanzierung“ genannt. Diese berücksichtigt die speziellen Charakteristika von Immobilien und ist daher eine Spezialfinanzierung.[1]
Mit der Durchführung einer Investition verfolgt ein Investor bestimmte Ziele. Die Einkommens- bzw. Vermögensmaximierung ist ein wichtiges Ziel, das von vielen Investoren verfolgt wird. Das benötigte Kapital stellt er entweder ganz oder teilweise zur Verfügung. Der Staat versucht die Investitionstätigkeit durch steuerliche Vergünstigungen oder Förderprogramme indirekt zu steuern, um dadurch seine eigenen Ziele zu erreichen. Investoren sind Privatpersonen oder Unternehmen, die in verschiedene Objekte investieren, wie z.B. in Wertpapiere, Beteiligungen oder Immobilien. In der Regel verfügen private Kapitalanleger über kleinere Kapitalvolumen als gewerbliche Investoren. Private Investoren, die speziell in Immobilien investieren, verfolgen damit in der Regel auch das Ziel der Einkommens- bzw. Vermögensmaximierung. Zu den wichtigsten Motiven gehören dabei unter anderem die Wertsteigerung, die Altersvorsorge, Inanspruchnahme staatlicher Förderungen, der Steuervorteil sowie die Sicherheit (z.B. durch Vorbeugung der Geldentwertung).[2] Die Anlagemöglichkeiten im Immobilienbereich umfassen die direkte und indirekte Investition.
Bei der unmittelbaren Investition in eine Immobilie erwerben private Kapitalanleger überwiegend Eigentumswohnungen, Ein- und Zweifamilienhäuser, die sie entweder selbst nutzen oder die ihnen als Kapitalanlage dienen. Dabei kann dieser Personenkreis häufig staatliche Förderungen in Anspruch nehmen, wie z.B. die Wohnungsbauprämie oder die Arbeitsnehmersparzulage für selbstgenutztes Wohneigentum. Bei der indirekten Investition wird das Vermögen in Anteile an Immobilienunternehmen angelegt, welche die Objekte verwalten und dabei eine Rendite erzielen.[3] Welche Investitionsart ein privater Kapitalanleger wählt, hängt neben den Zielen zudem von persönlichen Faktoren ab, wie der Risikoneigung, der Risikotragfähigkeit, dem Anlagehorizont (Dauer der Anlage) oder speziellen Kenntnissen, die z.B. für die selbstständige Vermietung von Wohneigentum nötig sind.
Die Risikoneigung beschreibt die individuelle Einstellung des Anlegers zu potentiell auftretenden Abweichungen, insbesondere von der erwarteten Rendite. Dabei kann eine Tendenz zur Risikosympathie (Risikofreude) oder der Risikoaversion (Risikoscheu) vorliegen. Die Risikotragfähigkeit berücksichtigt hingegen die finanzielle Situation des Investors.
2.2 Die Besonderheiten der Immobilie als Wirtschaftsgut
Unter einer „ Immobilie“ wird ein nicht bewegliches Sachgut verstanden, d.h. ein Grundstück oder ein Bauwerk. Wenn mit einer Immobilie ein Grundstück gemeint ist, wird diese Immobilie auch als Liegenschaft bezeichnet.[4] Um eine Immobilie spezifischer und entsprechend ihren Funktionen einzuordnen, wird zwischen folgenden Arten unterschieden: Wohnimmobilien (Ein-, Zwei- und Mehrfamilienhäuser, Eigentumswohnungen), Gewerbeimmobilien (Büro-, Handels- und Industrieimmobilien) und Sonderimmobilien (Hotels, Kliniken, Senioren-, Freizeit- und Infrastrukturimmobilien). Aus der Definition des Immobilienbegriffes lassen sich wesentliche Eigenschaften, die das Wirtschaftsgut Immobilie charakterisieren und von anderen Gütern abgrenzen, ableiten. Dazu zählen die Standortgebundenheit, die Heterogenität, eine lange Produktionsdauer, eine hohe Kapitalbindung, hohe Transaktionskosten, die Dauerhaftigkeit sowie eine begrenzte Substituierbarkeit.
Die Standortgebundenheit oder auch Immobilität stellt das zentrale Wesen einer Immobilie dar. Aus der Verbindung mit dem Grund und Boden resultiert Unbeweglichkeit. Deshalb spielen die Lagemerkmale einer Immobilie eine zentrale Rolle, die einerseits die Nutzungsmöglichkeiten definieren und andererseits eine wichtige Determinante des ökonomischen Erfolgs darstellen. Die Heterogenität ergibt sich aus der Standortgebundenheit, da allein ihretwegen jede Immobilie zum Unikat wird. Denn selbst zwei Immobilien mit gleicher Nutzung, Größe und Struktur sind aufgrund der zwangsläufig unterschiedlichen Standorte nicht identisch. Die Produktions- bzw. Entwicklungsdauer einer Immobilie – Zeitraum von Projektidee bis zur Fertigstellung und Beginn der Nutzung – beträgt in der Regel zwei bis fünf Jahre, in Abhängigkeit von der Komplexität und Größe des Projektes. Zudem können Unsicherheiten durch z.B. witterungsbedingte Verzögerungen in der Bauphase auftreten.
Die Investitionskosten und ein meist dauerhafter finanzieller Aufwand hat eine hohe und dauerhafte Kapitalbindung zur Folge. Unter anderem entstehen die hohen Investitionskosten auch durch hohe Transaktionskosten des Immobilienerwerbs, wie z.B. Grunderwerbssteuer, Grundbuch- und Notargebühren oder Maklerprovisionen, die bei einem Immobilienwechsel zu entrichten sind.
Aufgrund ihrer Dauerhaftigkeit zählen Immobilien zu den langlebigsten Wirtschaftsgütern, deren wirtschaftliche Nutzungsdauer je nach Immobilientyp zwischen 20 und 50 Jahren (z.B. bei Büro- und Hotelimmobilien) oder sogar mehr als 50 Jahren (z.B. bei Industrieimmobilien) liegen kann. Ferner zeichnen sich Immobilien durch ihre begrenzte Substituierbarkeit aus, d.h. für Immobilien gibt es keine Ersatzprodukte – Wohnraum bzw. gewerbliche Nutzflächen sind unabdingbar und durch kein anderes Wirtschaftsgut ersetzbar. Der Wohnraum zählt zu den grundlegenden Bedürfnissen des Menschen und für die gewerbliche Nutzung ist der notwendige Raum die Grundvoraussetzung für die Erhaltung der unternehmerischen Existenz.[5]
3. Bewertung der Kapitalanlagemöglichkeiten in Immobilien
Grundstückseigentümer nennen als Erwerbsgründe für den Kauf ihrer Immobilien, z.B. die Unabhängigkeit vom Vermieter, finanziell günstigere Entwicklung als bei einer Mietwohnung, Kapitalanlage, Sicherheit und Alterssicherung. Erwerber von Immobilien haben zum einen das Ziel, die Immobilie selbst zu nutzen, zum anderen, sie zu einer angemessenen Eigenkapitalrendite zu vermieten.
An Immobilien kann man Eigentum direkt erwerben, z.B. mit dem Kauf einer Eigentumswohnung oder indirekt, indem man z.B. Zertifikate eines Immobilienfonds zeichnet. Während die direkte Immobilienanlage über den Kauf einer Immobilie erfolgt, werden bei der indirekten Immobilienanlage Anteile an einer Gesellschaft erworben, die hauptsächlich in Immobilien und Grundstücke investiert.
Die Investitionsvarianten in Immobilien unterscheiden sich im Wesentlichen in folgenden Faktoren: Höhe des Kapitaleinsatzes, Rendite und Versteuerung, Dauer der Kapitalbindung, Liquidierbarkeit, Risiken sowie deren mögliche Auswirkungen.
3.1 Direkterwerb von Immobilien
Der Direkterwerb bezeichnet das direkte Eigentum an einer Immobilie bzw. an einem Grundstück. Hier wird das Objekt vom Kapitalanleger gekauft und dieser ist auch im Grundbuch als nachfolgender Eigentümer eingetragen. Der große Vorteil im Direkterwerb einer Immobilie ist, dass der Kapitalanleger noch sieht, in was er investiert. Während die großen Fonds mittlerweile eine Vielzahl von hunderten Objekten in einem Portfolio platzieren und das einzelne Objekt hier untergeht. Diese direkte Steuerung eines einzelnen Objekts gibt dem Investor ein gutes Gefühl, eine greifbare Investition zu tätigen.
3.1.1 Nutzung als Eigenheim
Selbstgenutztes Wohneigentum zur Kapitalanlage ist eine der häufigsten Kapitalanlagen der breiten Bevölkerung. Anstatt jahrzehntelang Miete zu zahlen, wird hierbei in das Eigenheim investiert. Die Motive für den Immobilienerwerb können unter anderem die Alterssicherung, der höhere Wohnwert durch freie Gestaltung, das Bedürfnis nach Sicherheit und Beständigkeit der Anlage oder auch die Inanspruchnahme staatlicher Förderungen sein.[6]
Denn das Eigenheim ist in der Regel keine klassische Kapitalanlage mit einer Rendite wie regelmäßigen Gewinn-bzw. Dividendenausschüttungen oder monatlichen Mieteinnahmen. Jedoch besteht z.B. die Möglichkeit, dass ein monatlicher finanzieller Vorteil entsteht, wenn Zins und Tilgung des Fremdkapitals, sprich die monatliche Darlehensbelastung geringer ist, als die Miete, die bisher in der Mietwohnung bezahlt wurde.
Die Investition in eine Wohnimmobilie ist mit einem hohen finanziellen Aufwand verbunden und schließt meist eine langfriste Finanzierung unter Verwendung von Fremdkapital ein. Aus diesem Grund spielen Faktoren wie Eigenkapital, monatliches Einkommen, Kreditwürdigkeit sowie der aktuelle Zinssatz eine entscheidende Rolle.[7] Letzteres fördert momentan die Investitionsfreude in die eigene Immobilie, da der Darlehenszinssatz so niedrig ist wie mehrere Jahrzehnte nicht. Die derzeit geringeren Finanzierungskosten nutzen und sie sich auch für die nächsten Jahre vertraglich sichern zu können, stellt für die Anleger eine bedeutende Chance dar. Dennoch vereint diese positive Aussicht auch ein großes Risiko. Nicht selten kalkulieren private Investoren den Niedrigzins in ihre monatliche Belastung mit ein, vergessen dabei aber, dass der Kreditvertrag nur eine Laufzeit von z.B. zehn Jahren hat. Mit dem Ablauf des Vertrages ist die Finanzierung der Immobilie möglicherweise noch nicht abgeschlossen und die Zinsen können wieder deutlich gestiegen sein. Das kann durchaus einige hundert Euro im Monat an Mehrbelastung bedeuten und im schlimmsten Fall dazu führen, dass die Kosten untragbar werden und das Haus verkauft werden muss.
Eigentumserwerber haben also in den ersten zehn bis zwanzig Jahren meist höhere finanzielle Belastungen zu tragen als Mieter. Sie bezahlen sozusagen die Vorteile des Wohneigentums durch große Sparanstrengungen und zeitweisen Konsumverzicht. Zudem kann die selbstgenutzte Immobilie steuerlich nicht abgesetzt werden. Bei der Finanzierung ist aber trotzdem ein staatlicher Zuschuss möglich. Die Riester-Förderung, die sich mit ihrer Zulagenstruktur insbesondere auf die Unterstützung junger Familien mit Kindern konzentriert, hilft beim Bausparen, dem vorherigen Aufbau von Eigenkapital, und kann anschließend inklusive des Bauspardarlehens für die Schuldentilgung eingesetzt werden.
Mit fortschreitender Begleichung des Kredites sinken die finanziellen Belastungen der Eigentümer und der relative Nachteil im Vergleich zu Mietern verkehrt sich, dank des mietfreien Wohnens in schuldenfreiem Eigentum, ins Gegenteil. Zum einen besteht dann die Unabhängigkeit von den Mietpreisen, was gerade bei den derzeitigen Entwicklungen lukrativ scheint, zum anderen eine Ungebundenheit an die Weisungen des Vermieters, was z.B. die Gestaltung des Heimes oder auch Mitbewohner, wie Untermieter, Gäste sowie Haustiere betrifft. Die eigene Wohnimmobilie ist auch größtenteils unabhängig von Veränderungen auf dem Finanzmarkt, inflationären Entwicklungen oder gar Währungsreformen. Der Sachwert des Hauses oder der Wohnung sowie die Wohnqualität bleiben weiter bestehen.
Des Weiteren stellt die Investition in die eigene Immobilie einen wichtigen Bestandteil der Altersvorsorge dar. Die staatliche Rente fällt immer geringer aus und auch in Zukunft sind diesbezüglich keine positiven Tendenzen absehbar. In diesem Zusammenhang mindert das mietfreie Wohnen im Alter mögliche finanzielle Sorgen. Zudem steht diese Art der Altersvorsorge nicht erst ab dem gesetzlichen Rentenalter zur Verfügung und lässt sich im Gegensatz zur Geldrente sogar vererben.
Auch wenn die Planung vorsieht, die eigene Immobilie bis ans Lebensende selbst zu bewohnen, sollte beim Bau bzw. Kauf ein möglicher Verkauf nicht außer Acht gelassen werden. Ein vorzeitiger Auszug kann aus nicht absehbaren Gründen, wie z.B. anderer Arbeitsort, Trennung vom Lebenspartner oder Krankheit, immer eintreten. Da die Immobilie, „immobil“ also unbeweglich ist, führen die Lebensumstände in der heutigen schnelllebigen Zeit, in der eine Flexibilität vorausgesetzt wird, zum Verkauf der Immobilie. Aus diesem Grund können ungünstige Lagemerkmale wie eine schlechte Infrastruktur die Veräußerung erschweren und eventuell preismindernd wirken.[8]
Ferner fallen bei einer Immobilie in gewissen Zeitabständen kleinere und größere Reparaturen an bis hin zu Renovierungen und Sanierungen oder dem altersgerechten Umbau. Immobilienbesitzer haben daher trotz eines späteren mietfreien Wohnens finanzielle Belastungen und sind mit den Maßnahmen auf sich allein gestellt, d.h. sie müssen weiterhin Rücklagen bilden oder sogar später noch einmal kleinere Kredite aufnehmen und sich selbst um die Verrichtung der nötigen Arbeiten bzw. um die Beauftragung von Handwerkern kümmern, das in der Regel zeitaufwändig und mit Anstrengungen verbunden ist.
3.1.2 Fremdnutzung der Immobilie
Bei dieser Form von Investition wird eine bereits fertiggestellte Eigentumswohnung oder ein bestehendes Haus gekauft und vermietet. Durch die Mieterträge sollen dann die Zinszahlungen auf das in der Regel benötigte Fremdkapital sowie die Tilgungen bezahlt werden, damit die Immobilie anschließend - spätestens in der Pension - schuldenfrei ist und man durch die Mieterträge zusätzliche Einkünfte hat. Im Idealfall liegen bereits in der Finanzierungsphase, die mit einem hohen Kapitaleinsatz verbunden ist, die Mieteinnahmen über den monatlichen Ausgaben wie z.B. Darlehensrate, Instandhaltungsrücklage und Verwaltungskosten.
Der Kauf einer Immobilie kann eine sehr rentable Investitionsentscheidung sein, wenn sich der Standort auf Dauer bewährt. Dafür sind insbesondere Lage, Verkehrsanbindung, örtliche und regionale Wirtschaftskraft und Zukunftspotentiale sowie Wirtschaftsstruktur entscheidend. Werden diese Faktoren bei der Beurteilung einer Investition nicht berücksichtigt bzw. entwickelt sich der gewählte Standort langfristig nicht positiv, kann dies dazu führen, dass die Immobilieninvestition für den Käufer keine gewinnbringende Investition darstellt. Deshalb wird grundsätzlich empfohlen, vor der endgültigen Kaufentscheidung eine persönliche Besichtigung des Standorts vorzunehmen, auch bei entfernten Immobilienangeboten.
Das Potential der Vermietbarkeit hängt zusätzlich von der Größe und Ausstattung der Immobilie ab. In Deutschland ist seit einigen Jahren ein demografischer Wandel zu verzeichnen. Er beschreibt Veränderungen wie die Landflucht, die Abwanderung der Bevölkerung von ländlichen Gegenden in große Städte, eine größere Nachfrage an Singlewohnungen, einen stärkeren Bedarf an städtischen Studentenwohnungen durch längere Ausbildungszeiten sowie an altersgerechten Wohnimmobilien wegen der allgemein gestiegenen Lebenserwartung. Aufgrund dessen besteht ein großes Potential für Immobilien zur Vermietung – und das vorwiegend in den Städten, das sich besonders in den steigenden Mietpreisen und dem kontinuierlichen Immobilienbau widerspiegelt.
[...]
[1] Hellerforth, M. (2008), S. 1
[2] Kuckertz, W. et al. (2006), S.426
[3] Murfeld, E. (2010), S.671
[4] Gromer, C. (2012), S.11
[5] Schulte, K. (1998), S. 18 ff.
[6] Kuckertz, W. et al. (2006), S.426
[7] Nöllke, M. (2013), S.20 ff.
[8] Nöllke, M. (2013), S.20