In der Fallstudie mit dem Titel „Investitionsgutachten am Beispiel der Büroimmobilie „Neues Steintor“ am Berliner Tor in Hamburg“ liegt das Hauptaugenmerkt auf der Erstellung eines schriftlichen Gutachtens und der Ausarbeitung eines Investitionsvorschlages sowie einer anschließenden Entscheidungsfindung. Dabei wird insb. auf eine ausführliche Markt- und Standortanalyse des vorliegenden Objektes, Ermittlung eines möglichen Kaufpreises, Einschätzung der Rentabilität der Investition inkl. Berechnung und Bewertung des Risikos eingegangen. Das vorliegende Exposé befasst sich mit einer zum Verkauf stehenden Immobilie namens „Neues Steintor“ an Berliner Tor in Hamburg. Es handelt sich dabei um eine Büro- und Einzelhandelsimmobilie, welches sich aus drei Objekten zusammensetzt und im Verlauf der Arbeit genau analysiert und bewertet wird.
Ziel der Bearbeitung der Fallstudie ist es, Stellung zur Investitions- und/oder Entwicklungsmöglichkeit des angebotenen Objekts zu nehmen und dieses genau zu analysieren, um auf Grundlage dessen ein sinnvolles Ankaufsprofil, ein aussagekräftiges Gutachten sowie einen plausiblen Entscheidungsvorschlag zu erstellen. Zum Beginn der Arbeit wird er Sachverhalt erfasst, die Ausgangslage identifiziert sowie ein Investitions- und Ankaufsprofil definiert. Anschließend wird eine Markt- und Standortanalyse durchgeführt. Die Marktanalyse bezieht sich auf den aktuellen Büro- und Investmentmarkt in Hamburg und bei der darauffolgenden Standortanalyse wird zwischen der Makro- und Mikroanalyse differenziert. Darauffolgend wird im Kapitel 4. Das vorliegende Objekt näher betrachtet und auf seinen Lebenszyklus, seinen technischen Zustand, seine bestehenden Mieter und auf seine ökonomischen Rahmenbedingungen untersucht. Zudem wird im Kapitel 4.5. der Begriff Due Diligence erläutert und der unterschied zwischen dem Asset und Share Deal aufgegriffen. Anhand der ermittelten Parameter werden diese im Kapitel 5. rechnerisch überprüft sowie ein möglicher Kaufpreis ermittelt. Des Weiteren wird eine Risikoanalyse durchgeführt, in welcher auf die Objekt-, Vermietungs-, Immobilienmarkt-, Kapitalmarkt- und Standortrisiken eingegangen wird, welche sich in einer SWOT-Analyse wiederspiegeln werden. Die Arbeit schließt mit einer Schlussbetrachtung, gegliedert aus einer Zusammenfassung, einem Entscheidungsvorschlag sowie einem Ausblick, ab.
Inhaltsverzeichnis
1. Einleitung
1.1. Aufgabenstellung
1.2. Ziel der Arbeit
1.3. Aufbau der Arbeit
2. Erfassen vom Sachverhalt, Ausgangslage und Abgrenzung des Ankaufprofils
2.1. Darstellung des Sachverhaltes
2.2. Identifizierung der Ausgangslage
2.3. Investitions- und Ankaufsprofil
3. Markt- und Standortanalyse
3.1. Büro- und Investmentmarkt Hamburg
3.2. Makroanalyse
3.3. Mikroanalyse
4. Eingehende Objektanalyse
4.1. Der Lebenszyklus von Büroimmobilien
4.2. Der Lebenszyklus des Bürokomplexes „Neues Steintor“
4.3. Technischer Zustand des Bürokomplexes
4.4. Mieteranalyse und ökonomische Rahmenbedingungen
4.5. Due Diligence
4.6. Asset oder Share Deal
5. Rechenbarkeitsanalyse
5.1. Erfassen der wesentlichen Eckdaten
5.2. Ermittlung eines Ankaufsfaktors und Kaufpreises
5.3. Eingehende Investitionsrechnung zwecks Investitionsentscheidung
6. Risikoanalyse
6.1. Objektrisiken
6.2. Vermietungsrisiken
6.3. Immobilienmarktrisiken
6.4. Kapitalmarktrisiken
6.5. Standortrisiken
6.6. SWOT-Analyse
7. Schlussbetrachtung
7.1. Zusammenfassung
7.2. Entscheidungsvorschlag
7.3. Ausblick
Zielsetzung & Themen
Die Arbeit analysiert die Investitions- und Entwicklungsmöglichkeiten des Büro- und Einzelhandelskomplexes „Neues Steintor“ in Hamburg. Ziel ist es, auf Basis einer detaillierten Markt-, Standort- und Objektanalyse sowie einer rechnerischen Bewertung ein plausibles Ankaufsprofil und einen fundierten Entscheidungsvorschlag für potenzielle Investoren zu erstellen.
- Markt- und Standortanalyse des Hamburger Büro- und Investmentmarktes
- Detaillierte Objektanalyse inklusive Lebenszyklus und technischem Zustand
- Mieterstrukturanalyse und wirtschaftliche Rahmenbedingungen
- Investitionsrechnung zur Bestimmung von Kaufpreis und Rentabilität
- Umfassende Risikoanalyse unter Anwendung der SWOT-Methode
Auszug aus dem Buch
4.1. Der Lebenszyklus von Büroimmobilien
Wie alle Lebewesen und Maschinen verfügen auch Immobilien über einen Lebenszyklus.47 Sie überdauern im Vergleich zu anderen Produkten über einen relativ langen Zeitraum, in welchem sie mehrere Phasen durchlaufen. Grundsätzlich lassen sich diese in die 4 Hauptphasen Planungs-, Realisierung-, Nutzungs- sowie Verwertungsphase aufteilen.48 Dabei bilden die vier Phasen einen ständigen Kreislauf.
Zum Beginn des Immobilienlebenszyklus steht die Planungsphase, welche mit der Akquisition eines Grundstückes und der anschließenden Projektentwicklung und Finanzierung der Immobilie beginnt. Hierbei kommen Architekten, Bauherren, Projektentwickler etc. zum Einsatz. Bereits jetzt werden Überlegungen darüber angestellt, wie das Gebäude konzipiert und wie lange dieses letztendlich genutzt werden soll. Danach richtet sich u. a. die Struktur, Form sowie die zu verwendenden Baustoffe für die zu errichtende Immobilie. Die Wahl und Verwendung der Konstruktion und der Baustoffe hat selbstverständlich Einfluss auf die Nutzungsdauer. Aber auch die Immobilienart und deren Nutzung entscheiden über den künftigen Instandhaltungsbedarf.
Sobald die Baugenehmigung vorliegt und alle Fragen rund um den Bau und die Finanzierung geklärt sind, geht es in die Realisierungs- bzw. Bauphase über. Hierbei wird der Grundstein gelegt, das Gebäude erbaut, fertiggestellt und schlussendlich vermietet oder verkauft. In der Nutzungsphase, welche die Hauptphase und somit den Bestimmungszweck der Immobilie darstellt, ziehen ein oder mehrere Unternehmen in die Büroimmobilie ein.50 Durch die tagtägliche Nutzung kommt es zu Abnutzungserscheinungen, welche je nach Immobilienart und Verwendung wiederrum variieren. Bspw. weist eine Büroimmobilie weit weniger Bedarf an Instandhaltung auf, als eine Handelsimmobilie, in welcher täglich ein reger Kundenverkehr stattfindet und zahlreiche Waren auf Hubwägen oder Gabelstablern bewegt werden.
Zusammenfassung der Kapitel
1. Einleitung: Diese Einleitung führt in die Aufgabenstellung und das Ziel der Fallstudie ein, ein Investitionsgutachten für die Immobilie „Neues Steintor“ zu erstellen und den methodischen Aufbau der Untersuchung darzulegen.
2. Erfassen vom Sachverhalt, Ausgangslage und Abgrenzung des Ankaufprofils: Das Kapitel beschreibt die Immobilie „Neues Steintor“ und definiert basierend auf der Objektsituation das für potenzielle Investoren relevante Ankaufsprofil.
3. Markt- und Standortanalyse: Hier wird der Hamburger Büro- und Investmentmarkt analysiert, wobei zwischen Makro- und Mikroaspekten differenziert wird, um die Standortqualität des Berliner Tors zu bewerten.
4. Eingehende Objektanalyse: Dieses Kapitel untersucht den physischen und ökonomischen Zustand des Objekts, beleuchtet den Lebenszyklus, die Due-Diligence-Prüfung sowie die rechtlichen Transaktionsformen.
5. Rechenbarkeitsanalyse: Anhand der zuvor ermittelten Parameter erfolgt die mathematische Überprüfung der Investition, inklusive Kaufpreisermittlung und der Darstellung diverser Renditekennzahlen.
6. Risikoanalyse: Das Kapitel identifiziert und bewertet die verschiedenen Objektrisiken und schließt mit einer SWOT-Matrix ab, um die strategischen Optionen für das Investment aufzuzeigen.
7. Schlussbetrachtung: Die Arbeit endet mit einer Zusammenfassung der Ergebnisse, einem konkreten Entscheidungsvorschlag für den Erwerb sowie einem Ausblick auf zukünftige Marktentwicklungen.
Schlüsselwörter
Immobilieninvestition, Büroimmobilie, Neues Steintor, Hamburg, Standortanalyse, Rendite, Due Diligence, Asset Deal, Share Deal, Risikoanalyse, SWOT-Analyse, Marktmiete, Multi-Tenant, Bestandsimmobilie, Gewerbeimmobilie.
Häufig gestellte Fragen
Worum geht es in dieser Fallstudie grundlegend?
Die Arbeit befasst sich mit der Erstellung eines Investitionsgutachtens für die Büro- und Einzelhandelsimmobilie „Neues Steintor“ am Berliner Tor in Hamburg, um eine fundierte Kaufentscheidung zu ermöglichen.
Was sind die zentralen Themenfelder der Untersuchung?
Die zentralen Themen umfassen die Standort- und Marktanalyse, die detaillierte Objektanalyse unter Berücksichtigung von Lebenszyklus und technischem Zustand sowie eine fundierte Investitionsrechnung und Risikoanalyse.
Welches Ziel verfolgt die Arbeit primär?
Das primäre Ziel ist es, die Investitions- und Entwicklungsmöglichkeiten des Objekts zu bewerten und basierend auf den Analysen ein passendes Ankaufsprofil sowie einen plausiblen Entscheidungsvorschlag zu formulieren.
Welche wissenschaftliche Methode kommt zum Einsatz?
Es wird eine Kombination aus Marktforschung (Market-Research), immobilienwirtschaftlicher Objektanalyse, quantitativer Investitionsrechnung und einer qualitativen SWOT-Analyse verwendet.
Welche Inhalte bilden den Kern des Hauptteils?
Der Hauptteil gliedert sich in die Erfassung des Sachverhalts, die Markt- und Standortanalyse, die eingehende Objektbetrachtung inklusive Mieterstruktur, die rechnerische Investitionsanalyse sowie die Risiko- und SWOT-Bewertung.
Welche Schlagwörter charakterisieren diese Arbeit?
Typische Schlagwörter sind Immobilieninvestition, Standortanalyse, Rendite, Due Diligence, Risikoanalyse und Multi-Tenant-Struktur.
Warum wird der Gebäuderiegel anders bewertet als die Bürotürme?
Aufgrund unterschiedlicher Nutzungsweisen (Büro vs. Einzelhandel mit Parkhaus) und Bauzeiten weisen die Gebäudeteile eine unterschiedliche Restnutzungsdauer auf, was eine getrennte Betrachtung für die Instandhaltungs- und Investitionsplanung notwendig macht.
Welchen Einfluss haben Due-Diligence-Prüfungen auf die Transaktion?
Die Due-Diligence dient der umfassenden Prüfung steuerlicher, rechtlicher, technischer und finanzieller Risiken, um Fehlkäufe zu vermeiden und die Kaufpreisfindung maßgeblich zu beeinflussen.
Warum wird für das „Neue Steintor“ ein 24-facher Ankaufsfaktor empfohlen?
Unter Berücksichtigung der aktuellen Marktgegebenheiten in Hamburg, der 1a-Lage und dem Status als älteres Bestandsobjekt stellt dieser Faktor einen wettbewerbsfähigen Wert dar, der sowohl für den Erwerber lohnend als auch im Bieterprozess konkurrenzfähig ist.
- Arbeit zitieren
- Jeannine Holert (Autor:in), 2018, Investitionsgutachten am Beispiel der Büroimmobilie "Neues Steintor“ am Berliner Tor in Hamburg, München, GRIN Verlag, https://www.grin.com/document/437227
