Investitionsgutachten am Beispiel der Büroimmobilie "Neues Steintor“ am Berliner Tor in Hamburg

Inhalt

Abkürzungsverzeichnis

Abbildungsverzeichnis

Tabellenverzeichnis

1. Einleitung
1.1. Aufgabenstellung
1.2. Ziel der Arbeit
1.3. Aufbau der Arbeit

2. Erfassen vom Sachverhalt, Ausgangslage und Abgrenzung des Ankaufprofils
2.1. Darstellung des Sachverhaltes
2.2. Identifizierung der Ausgangslage
2.3. Investitions- und Ankaufsprofil

3. Markt- und Standortanalyse
3.1. Büro- und Investmentmarkt Hamburg
3.2. Makroanalyse
3.3. Mikroanalyse

4. Eingehende Objektanalyse
4.1. Der Lebenszyklus von Büroimmobilien
4.2. Der Lebenszyklus des Bürokomplexes ?Neues Steintor“
4.3. Technischer Zustand des Bürokomplexes
4.4. Mieteranalyse und ökonomische Rahmenbedingungen
4.5. Due Diligence
4.6. Asset oder Share Deal

5. Rechenbarkeitsanalyse
5.1. Erfassen der wesentlichen Eckdaten
5.2. Ermittlung eines Ankaufsfaktors und Kaufpreises
5.3. Eingehende Investitionsrechnung zwecks Investitionsentscheidung

6. Risikoanalyse
6.1. Objektrisiken
6.2. Vermietungsrisiken
6.3. Immobilienmarktrisiken
6.4. Kapitalmarktrisiken
6.5. Standortrisiken
6.6. SWOT-Analyse

7. Schlussbetrachtung
7.1. Zusammenfassung
7.2. Entscheidungsvorschlag
7.3. Ausblick

8. Quellen- und Literaturverzeichnis

Anhang

Anlage 1 : Exposé ?Neues Steintor“

Anlage 2: MFH mit 3 Wohneinheiten - Hammerbrookstraße 1a

Anlage 3: Mieter des ?Neues Steintor“

Anlage 4: Ankaufsprofil des potentiellen Investors

Anlage 5: Erzielte Mietpreisspannen in den Stadtteilen Hamburgs im Jahr 2017

Anlage 6: Stadtteilkarte Hamburg

Anlage 7: Berliner-Tor-Center

Anlage 8: Neubau von 113 Wohnungen und einem Hotel am Berliner Tor

Anlage 9: Rechenbarkeitsszenario

Abkürzungsverzeichnis

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abbildungsverzeichnis

Abbildung 1: Neues Steintor

Abbildung 2: Entstehung eines Wohnturmes und Hotels in st. Georg

Abbildung 3: Immobilienlebenszyklus

Abbildung 4: EG des Büroturm

Abbildung 5: Eingangsbereich des Büroturm 1 (Beim Strohhause 2)

Abbildung 6: Eingangsbereich des Büroturm

Abbildung 7: Kleines rot/weißes MFH mit 3 Parteien

Abbildung 8: MFH in der Hammerbrookstr. 1a mit 3 Wohneinheiten

Abbildung 9: Mieter des Büroturm 1 ?Neues Steintor“

Abbildung 10: Mieter des Büroturm 2 ?Neues Steintor“

Abbildung 11: Mieter des Gebäuderiegels ?Neues Steintor“

Abbildung 12: Die Büro-Teilmärkte Hamburgs im Überblick

Abbildung 13: Die Stadtteile und Bezirke von Hamburg

Abbildung 14: Berliner-Tor-Center - Nord-westlich des Bahnhofs

Abbildung 15: Berliner-Tor-Center-Luftbild

Abbildung 16: Neubau von 113 Wohnungen am Berliner Tor

Abbildung 17: Hotel ?Courtyard by Marriott“ am Berliner Tor

Tabellenverzeichnis

Tabelle 1: Ergebnisse der Makroanalyse

Tabelle 2: Ergebnisse der Mikroanalyse

Tabelle 3: Ergebnisse der Mikroanalyse

Tabelle 4: Ankaufsprofil des Investors für Büroimmobilien

Tabelle 5: Erzielte Mitpreisspannen in Hamburg

1. Einleitung

1.1. Aufgabenstellung

ln der Fallstudie mit dem Titel ?Investitionsgutachten am Beispiel der Büroimmobilie ?Neues Steintor“ am Berliner Tor in Hamburg“ liegt das Hauptaugenmerkt auf der Erstei- lung eines schriftlichen Gutachtens und der Ausarbeitung eines Investitionsvorschlages sowie einer anschließenden Entscheidungsfindung. Dabei wird insb. auf eine ausführli­che Markt- und Standortanalyse des vorliegenden Objektes, Ermittlung eines möglichen Kaufpreises, Einschätzung der Rentabilität der Investition inkl. Berechnung und Bewer­tung des Risikos eingegangen.

Das vorliegende Exposé befasst sich mit einer zum Verkauf stehenden Immobilie na­mens ?Neues Steintor“ an Berliner Tor in Hamburg.¹ Es handelt sich dabei um eine Büro- und Einzelhandelsimmobilie, welches sich aus drei Objekten zusammensetzt und im Verlauf der Arbeit genau analysiert und bewertet wird.

1.2. Ziel der Arbeit

Ziel der Bearbeitung der Fallstudie ist es, Stellung zur Investitions- und/oder Entwick­lungsmöglichkeit des angebotenen Objekts zu nehmen und dieses genau zu analysie­ren, um auf Grundlage dessen ein sinnvolles Ankaufsprofil, ein aussagekräftiges Gut­achten sowie einen plausiblen Entscheidungsvorschlag zu erstellen.

1.3. Aufbau der Arbeit

Zum Beginn der Arbeit wird er Sachverhalt erfasst, die Ausgangslage identifiziert sowie ein Investitions- und Ankaufsprofil definiert. Anschließend wird eine Markt- und Stand­ortanalyse durchgeführt. Die Marktanalyse bezieht sich auf den aktuellen Büro- und In­vestmentmarkt in Hamburg und bei der darauffolgenden Standortanalyse wird zwischen der Makro- und Mikroanalyse differenziert. Darauffolgend wird im Kapitel 4. Das vorlie­gende Objekt näher betrachtet und auf seinen Lebenszyklus, seinen technischen Zu­stand, seine bestehenden Mieter und aufseine ökonomischen Rahmenbedingungen un­tersucht. Zudem wird im Kapitel 4.5. der Begriff Due Diligence erläutert und der unter­schied zwischen dem Asset und Share Deal aufgegriffen.

Anhand der ermittelten Parameter werden diese im Kapitel 5. rechnerisch überprüft so­wie ein möglicher Kaufpreis ermittelt. Des Weiteren wird eine Risikoanalyse durchge­führt, in welcher auf die Objekt-, Vermietungs-, Immobilienmarkt-, Kapitalmarkt- und Standortrisiken eingegangen wird, welche sich in einer SWOT-Analyse wiederspiegeln werden. Die Arbeit schließt mit einer Schlussbetrachtung, gegliedert aus einer Zusam­menfassung, einem Entscheidungsvorschlag sowie einem Ausblick, ab.

Zum Beginn der Recherche hat sich der Autor im World Wide Web über diverse Artikel und Bücher der vergangenen Jahre einen ersten Eindruck in die Thematik verschafft. Es wurden diverse Quellen genutzt, um eine sinnvolle Gliederung aufzustellen und die the­oretischen Grundlagen zu verfassen. Eine vor Ort Begehung hat das Verfassen der Pra­xiskapitel erheblich vereinfacht. Ergänzend dazu wurden umfangreiche Online-, Zei- tungs- und Zeitschriftenartikel herangezogen. Bei der Suche wurden häufig Schlagwör­ter wie ?Immobilieninvestition“, ?Risiken der Immobilienwirtschaff und ?Markt-, Objekt-, Standort-, Risikoanalyse“ genutzt. Bei der Analyse und Bewertung ging der Autor von aktuellen Marktbedingungen aus.

2. Erfassen vom Sachverhalt, Ausgangslage und Abgrenzung des Ankaufprofils

2.1. Darstellung des Sachverhaltes

Wie bereits einleitend erläutert handelt es sich bei dem in dieser Fallstudie zu betrach­tenden Gebäude um ein Büro- und Einzelhandelsobjekt namens ?Neues Steintor“ am Berliner Tor in Hamburg, welches sich aus einem 10 geschossigen und einem 16 ge- schossigen Büroturm sowie einer 4 geschossigen Riegelbebauung zusammensetzt.² Der Büroturm 1 wurde im Jahre 1957 erbaut und erhielt 1967 eine Aufstockung um das 10. OG.

1990 erfolgte die Erneuerung der Natursteinfassade und von 2005 bis 2007 wurde eine grundle­gende Gebäudesanierung inkl.

Mietflächenausbau durchgeführt.³ Die Riegelbebauung wurde eben­falls im Jahre 1957 erbaut und umfasst den Einzelhandel sowie ein Parkhaus. Im Zuge der Errich­tung des 2. Büroturmes im Jahre 1989/1990 wurden die Lüftungs- anlagen, Aufzüge, gebäudetechnischen Anlagen, Brandmeldetechnik usw. rundum er­neuert.

Das angebotene Objekt umfasst eine Mietfläche von insgesamt 33.645 m² und verfügt über 613 Stellplätze in einem integrierten Parkhaus. Eine vorOrt Begehung hat ergeben, dass sich am Rande des Grundstückes, direkt neben der Einfahrt zum Parkhaus (Ham­merbrookstraße 1a), ein kleines Mehrfamilienhaus mit drei Wohneinheiten⁴ sowie wei­tere drei Wohnungen bei der zweiten Parkhauseinfahrt (Beim Strohhause) befinden, wel­che ebenfalls Teil des Exposés sind und insgesamt über belanglose 413 m² Wohnfläche verfügen.

Der Vermietungsstand beträgt aktuell 96% und die Mietverträge weisen einen WALT von 4 Jahren auf (Stand: Mai 2018). Die aktuelle Jahresnettokaltmiete beläuft sich auf 4,07 Mio. Euro. Es handelt sich um eine Multi-Tenant-Struktur und der Mieter-Mix setzt sich zusammen aus Einzelhandel, Büro, Praxis, Wohnen sowie einem Parkhaus.⁵ Hauptmie­ter ist das SB-Warenhaus real,-. Durch den attraktiven Mieter-Mix ist eine Risikodiversi­fizierung sichergesellt. Der rd. 300 Meter entfernte S- und U-Bahnhof ?Berliner Tor“ ge­währleistet eine sehr gute und zügige ÖPNV-Anbindung an die Hamburger Innenstadt.

2.2. Identifizierung der Ausgangslage

Die Ausgangslage des Exposés lässt erkennen, dass das angebotene Objekt sowohl als Projektentwicklung (Potenzial³ ), als auch als Investitionsobjekt angepriesen wird. Daje- doch ein älteres Bestandsgebäude vorgestellt wird, bei welchem flexible Grundrisse⁶ so­wie Fotos zum Status quo vorzufinden sind, spricht dies eher für einen möglichen Ankauf als Bestands- und Investitionsobjekt. Zudem ist das Objekt zu 96% vermietet und weist einen WALT von 4 Jahren auf (Stand: Mai 2018). Da es sich dementsprechend um ein fast vollvermietetes Bestandsgebäude mit einem guten Mieter-Mix handelt und der Hauptmieter SB-Warenhaus real,-, aufgrund der guten Lage und kaum vorhandener Konkurrenz in der näheren Umgebung, nicht absprunggefährdet ist, spricht dies eher gegen eine Projektentwicklung.

Der Bebauungsplan st. Georg 32 von 1988 umfasst den Geltungsbereich Hammer­brookstraße - Beim Strohhause - Berlinertordamm - Bahnanlagen und zeichnet dieses als Kern- und Gewerbegebiet aus.⁷ Kerngebiete werden It. § 7 BauNVO vorwiegend als Unterbringungsort von Verwaltung, Wirtschaft, Kultur und Handelsbetrieben genutzt. I. d. R. wird der Bau von Wohnungen innerhalb von Kerngebieten nur ausnahmsweise zugelassen, bspw. wenn städtebauliche Gründe vorliegen. Ein als Gewerbegebiet be- zeichnetes Baugebiet dient It. § 8 BauNVO üblicherweise der Unterbringung von nicht erheblich belästigenden Gewerbebetrieben. Darunter zählen bspw. Hallen, Lagerhäu­ser, Geschäfts-, Büro- und Verwaltungsgebäude, Tankstellen und Anlagen für sportliche Zwecke. Wohnungen werden auch hier nur in Ausnahmefällen genehmigt. Demzufolge ist der angebotene Bürokomplex tendenziell als Bestandsinvestition anzusehen.

Des Weiteren sind insb. großflächige und flexible Büroräume in City- und 1a-Lagen ak­tuell stark nachgefragt. Somit besteht unter normalen Umständen kein nennenswertes Leerstandsrisiko. Eine ausreichende Anzahl an Pkw-Parkplätzen im integrierten Park­haus und die sehr gute ÖPNV- und Verkehrsanbindung befürworten dies zusätzlich. Jedoch wird aufgrund des Alters der Immobilie und der bestehenden Konkurrenz ?Berii- ner-Tor-Center“ auf der gegenüberliegenden Straßenseite die Spitzenmarktmiete nicht

erzielbar sein. Hinzu kommt, dass innerhalb der nächsten Jahre einige Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen vorzunehmen sind, da die letzten umfassenden Maßnah­men teilw. bereits über 11 Jahre zurückliegen.

Für das angebotene Objekt gibt es It. Angaben aus dem Exposé keine Kaufpreisforde­rung und es ist somit ein Gebot abzugeben. Zudem ist nicht konkret vorgeben, aus wel- eher Perspektive ein etwaiger Ankauf zu prüfen ist. Es ist daher herauszuarbeiten, für welche Art von Erwerber jenes Objekt in Betracht kommt.

2.3. Investitions- und Ankaufsprofil

Wie bereits im vorherigen Kapitel erläutert, dürfte zunächst ein Bestandshalter für den Erwerb in Betracht kommen. Ein spekulativer Ankauf zwecks Weiterveräußerung dürfte aufgrund der enormen Größe und den in baldiger Zukunft anstehenden Sanierungsar­beiten der Immobilie ausscheiden. Die Größe des Objektes wird nur einen institutioneilen Großinvestor oder einen regulierten Fonds ansprechen. Ein übereinstimmendes An­kaufsprofil findet sich im Anhang der Arbeit wider.⁸

Der Fokus des potentiellen Erwerbers liegt auf dem Gewerbebereich - im Speziellen auf Office- und Retail-Immobilien mit einer Gewerbefläche von mind. 10.000 m². Relevante Transaktionsgrößen starten bei einer Mindestinvestitionssumme von 25 Millionen Euro. Insb. Objekte, die in den City- sowie 1a- und 1b-Lagen der größten Metropolregionen Deutschlands angesiedelt sind, sprechen den Investor an. Das Objekt sollte zudem Multi- oder Single-Tenant-Strukturen, eine gute Drittverwendungsfähigkeit sowie eine angemessene Anzahl an Pkw-Stellplätzen aufweisen. Bei angebotenen Single-Tenant- Objekten sollte ein namhafter und bonitätsstarker Mieter vorhanden sein und bei Multi- Tenant-Objekten wird auf einen guten Branchen-Mieter-Mix, zur Risikodiversifizierung, Wert gelegt. Des Weiteren sollte eine Voll- oder Teilvermietung des Bestandsgebäudes mit mittel- bis langfristigen Mietvertragslaufzeiten vorliegen. Die Klassifizierung beläuft sich demnach auf Core und Core Plus Investments.

Lt. des Ankaufsprofils entspricht der angebotene Bürokomplex ?Neues Steintor“ am Ber­liner Tor in Hamburg den Investmentkriterien des Interessenten. Nachdem das Objekt nun in die engere Wahl genommen wurde, müssen anschließend die Chancen und Ri­siken des jeweiligen Umfeldes und die Objekt- und Mieterqualität im Rahmen einer Markt- und Standortanalyse sowie einer Objekt- und Mieteranalyse detailliert untersucht werden.⁹

3. Markt- und Standortanalyse

3.1. Büro- und Investmentmarkt Hamburg

Die Freie und Hansestadt Hamburg ist mit rd. 1,86 Mio. Einwohnern und einer Fläche von 755 km² die zweitgrößte Stadt Deutschlands nach Berlin.¹⁰ Die Stadt ist mit seinem weltbekannten Hafen und seinem internationalen Flughafen ein globaler Handels- und Logistikstandort. Weitere stärken liegen insb. in den zahlreichen Betrieben der Techno­logie- Chemiebranche sowie in den Bereichen der Raum- und Luftfahrtindustrie.¹¹ Auf­grund der stark wachsenden Wirtschaft werden immer mehr Arbeitsplätze geschaffen, was dazu beiträgt, dass die Arbeitslosenquote aktuell bei 6,2% liegt.¹² Zudem beein­flusste die positive wirtschaftliche Entwicklung den Hamburger Büromarkt und sorgte im Jahre 2017 für einen Spitzenwert i. H. V. 622.000 m² bei der Büroflächenvermietung.¹³ Dieser Wert überschritt den von Experten prognostizierte Wert von 600.000 m². Das Endergebnis konnte somit auch das sehr gute Vorjahresergebnis von 547.300 m² um rd. 14% übertreffen.¹⁴ Einen großen Anteil dazu haben u. a. 13 Großanmietungen mit mehr als 5.000 m² Fläche beigetragen. Darunter befanden sich das Verlagshaus Gruner+Jahr und der Konzern Olympus, welche in der HafenCity bzw. City-Süd jeweils eine Fläche von über 30.000 m² anmieteten.¹⁵

Der aktivste Vermietungsmarkt bleibt nach wie vor die Innenstadt. Alleine im Teilmarkt City wurden fast 26% des gesamten Vermietungsvolumens umgesetzt.¹⁶ Mit Spitzen­mieten von 26,00 €/m² bleibt der Standort auch der teuerste Teilmarkt Hamburgs.¹⁷ Die City-Süd konnte im Jahr 2017 rd. 19% des Volumens Umsetzen und besetzt damit Platz 2.¹⁸ Die Mietpreisspanne liegt hier zwischen 8,50 - 15,60 €/m².¹⁹ Aber auch die Hafen­City etabliert sich zunehmend als Alternative zur Innenstadt und machte knapp 14% des Vermietungsvolumens aus. Die Umsiedlung von Gruner+Jahr sowie weitere Projektan­mietungen wie z. B. von Kühne+Nagel im Shipyard zeigen, dass der Bürostandort gut funktioniert.²⁰ Aktuell werden hier durchschnittliche Mietpreise i. H. V. 19,00 €/m² aufge­rufen, welche nahe an dem Durchschnittsmietpreis der City i. H. V. 19,40 €/m² liegen.²¹ Das große Angebot an Neubauflächen in der HafenCity ggü. dem knappen Angebot in der City, wird langfristig zu einer positiven Entwicklung des Standortes beitragen, was Wiederrum weiterhin steigende Preise zur Folge haben wird. Die bereits seit Jahren sin­kende Leerstandsquote von aktuell 4,2%, wird aufgrund der ungebrochenen hohen Nachfrage am Hamburger Büromarkt, aller Voraussicht nach weiter abfallen und bestä­tigt damit die Vermutung steigender Mietpreise im Jahr 2018.²² Ebenso ist mittelfristig nicht davon auszugehen, dass Neubauten den Markt entlasten können, da u. a. die ge­stiegenen Bau- und Grundstückskosten die Projektentwickler vor große Herausforderun­gen stellen und demnach eine hohe Anzahl an neuen Büroflächen unrealistisch er- scheint.²³

Die Assetklasse Büro ist nach wie vor die gefragteste und erzielte im Jahr 2017 ein End­ergebnis von 3,4 Milliarden Euro Transaktionsvolumen am gewerblichen Immobilien­markt in Hamburg. Im Vergleich zum Rekordwert des Vorjahres mit 4,9 Milliarden Euro, sank das Transaktionsvolumen um ganze 31%.²⁴ Das liegt vor allem an der geringen Verkaufsbereitschaft von Gewerbeimmobilien. Da jedoch mit Blick auf die Pipeline eine Reihe von Großdeals im Jahr 2018 anstehen, darunter u. a. das ?Hanse-Viertel“, die ?Wandelhalle“ und das neue Olympus-Headquartier, dürfte das Transaktionsvolumen in diesem Jahr wieder höher ausfallen.²⁵

Zudem ist die Nachfrage nach Gewerbeimmobilien am Markt ungebrochen hoch und dass trotz fallender Renditen. Die Spitzenrendite von 1a-Büro- sowie 1a-Geschäftshäu- sern sind innerhalb der vergangenen Jahre stetig gefallen, sodass diese im Normalfall gegenwärtig max. 2,90% Rendite erwirtschaften.²⁶ Die anhaltende Niedrigzinspolitik und insb. der Angebotsmangel an Core-Objekten in der Innenstadt, setzen die Renditen zu­nehmend unter Druck. Daher sinken diese auch in den umliegenden Teilmärkten wie der City-Süd und in St. Georg deutlich.²⁷ Dennoch ist der Investmentmarkt für Gewerbeim­mobilien in Hamburg in einer stabilen Lage. Die hohe Faktorspanne zwischen 17- und 30-fach für Büro- und Geschäftshäuser verdeutlichen dies.²⁸ Darüber hinaus begünstigt die unbeirrte Nachfrage am Bürovermietungsmarkt die Situation für Investoren und ver­leiten diese immer weiter dazu, ihr Kapital in den gewerblichen Immobilienmarkt zu in­vestieren.

3.2. Makroanalyse

Der Standort einer Immobilie stellt ein sehr wichtiges Qualitätskriterium bei der Immobi­lienbewertung dar. Die drei wichtigsten Kriterien It. demnach: Lage, Lage und nochmals Lage.²⁹ Denn aufgrund der Immobilität von Immobilien lässt sich der Standort nicht ver­ändern, der konkrete Zustand eines Gebäudes kann hingegen durch Modernisierungs­maßnahmen jederzeit verbessert werden.

Die Makroanalyse ist eine großräumige Analyse und befasst sich sowohl mit den geo­grafischen, demografischen, wirtschaftlichen als auch mit den infrastrukturellen Gege­benheiten des zu bewertenden Standortes. Bei der Makro- und Mikroanalyse wird zu­dem zwischen ?harten“ und ?weichen“ Standortfaktoren differenziert. Harte standortfak­toren sind quantitative bzw. eindeutig bestimmbare und messbare Größen. Weiche Standortfaktoren hingehen, sind eher qualitativer Natur und beschränken sich demnach lediglich auf die subjektive Einschätzung.³⁰

Die Freie und Hansestadt Hamburg ist in Norddeutschland gelegen und grenzt im Süden an Niedersachen und im Norden an Schleswig-Holstein. Die Stadt wird in die 7 Bezirke Altona, Bergedorf, Eimsbüttel, Harburg, Hamburg-Mitte, Hamburg-Nord und Wandsbek unterteilt, welche wiederum in 104 Stadtteile und in 181 Ortsteile untergliedert sind.³¹ Mit den angrenzenden Bundesautobahnen A 1, A 7, A 23 und A 25 verfügt Hamburg über eine sehr gute Verkehrsanbindung an den Nah- und Fernverkehr. Darüber hinaus besitzt die Stadt mit ihren 6 S-Bahn-³² und 4 U-Bahn-Linien³³, welche zeitnahe um die s 4 und u 5 ausgebaut werden sollen, eine sehr gute ÖPNV-Anbindung. Des Weiteren verkeh­ren allerhand Regional- und Schnellbahnen in zahlreiche Vororte des Stadtgebietes. Das umfangreiche ÖPNV-Netz wird zudem noch durch weitere Private (Carsharing)-Anbieter wie bspw. DriveNow, car2go und StadtRAD Hamburg ergänzt.

Der zu betrachtende Bürokomplex ist in der Hammerbrookstraße 1, 1a, 5 bzw. Beim Strohhause 2, 8, 10 in 20097 Hamburg gelegen. Das Objekt befindet sich im Bezirk Hamburg-Mitte, inmitten des Stadtteils Sankt Georg,³⁴ welcher rd. 10.800 Einwohner zählt.³⁵ Auf 1,8 km² Fläche beherbergt st. Georg eine bunte und lebendige Mischung kultureller Vielfalt. Die ?Lange Reihe“, welche sich nahe am Alsterufer befindet, ist der Mittelpunkt des Stadtteils. Hier vermitteln diverse Altbauten sowie die Shopping- und Restaurantmeile einen besonderen Charme. Darüber hinaus ist der Stadtteil als Standort des Hamburger Hauptbahnhofs sowie des ZOBs der Verkehrsknotenpunkt Hamburgs. Entsprechend der zentralen Lage finden sich inmitten und rund um st. Georg herum zahlreiche stark befahrene Straßen wider.

Zur besseren Übersicht, werden in der folgenden Tabelle die Ergebnisse der Makroana­lyse festgehalten:

Tabelle 1: Ergebnisse der Makroanalyse

Ergebnisse der Makroanalyse - Stadtteil st. Georg

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

INFRASTRUKTUR

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Quelle: Eigene Darstellung, in Anlehnung an Statistisches Amt für Hamburg und

Schleswig-Holstein (Hrsg.) (2018): s. 30f.

Die Ergebnisse der obigen Tabelle zeigen, dass sich der Stadtteil st. Georg sehr gut als Bürostandort eignet. Zum einen, weil die Nähe zum Hamburger Zentrum die Lage sehr attraktiv macht, wodurch der Standort für Mitarbeiter und Kunden problemlos erreichbar ist und zum andern, weil die moderne Infrastruktur sowie die dynamische Entwicklung der Stadt Hamburg eine erstklassige Zukunftsprognose in Aussicht stellen.

3.3. Mikroanalyse

Nach der Ermittlung und positiven Auswertung der Makroanalyse, folgt nun eine inten­sive Prüfung der Mikrolage. Diese beschäftigt sich mit der unmittelbaren, fußläufigen Umgebung der zu betrachtenden Immobilie.³⁶ Dabei wird bei Büroimmobilien insb. auf die Entfernung zu öffentlichen Verkehrsmitteln, Parkplätze, dem Autobahnnetz, Flugha­fen, medizinischen Versorgungseinrichtungen, Restaurants und Einkaufsmöglichkeiten geachtet, sowie auf weiche Standortfaktoren wie bspw. die direkten Umgebungsein­flüsse, qualitative Bebauung, Bevölkerungsstruktur und Image des Viertels.³⁷

Der Standort Berliner Tor ist ein Büro- und Geschäftsviertel in Hamburg. Der Bürököm- plex ?Neues Steintor“ ist unweit von dem gleichnamigen U- und S-Bahnhof entfernt, wel- eher zudem einen sog. Switchh-Punkt³⁸ besitzt und somit eine sehr gute ÖPNV-Anbin- dung gewährleistet. Des Weiteren ist ein zügiger Anschluss an das Autobahnnetz sowie eine große Anzahl an Parkplätzen, dank des integrierten Parkhauses im Gebäuderiegel,

vorhanden. Die Hamburger Innenstadt sowie der Flughafen sind durch die gute Infra­Struktur demnach nur wenige Fahrminuten entfernt.

Die Einzelhandelskette real-, befindet sich im EG des Gebäuderiegels und ermöglicht es Einkäufe des täglichen Bedarfes von 07:00 bis 24:00 Uhr zu tätigen.³⁹ Arzneimittel kön­nen ebenso in der im Gebäude befindlichen Apotheke gekauft werden. In der näheren und fußläufig erreichbaren Umgebung gibt es außerdem zahlreiche Bäckereien und Bist­ros sowie Franchiseketten wie bspw. McDonald's, Asia Lam usw. Abwechslungsreiche Restaurants gibt es in der Nähe lediglich vereinzelt.

Auf der gegenüberliegenden Straßenseite des ?Neuen Steintors“ befindet sich die größte Konkurrenz, das sog. ?Berliner-Tor-Center“, welches ebenfalls aus mehreren Hochhäu­sern besteht und eine Bürofläche von insgesamt 78.000 m² und rd. 100 Wohnungen bietet.⁴⁰

Nord-westlich, ebenfalls auf der gegenüberlie­genden Straßenseite, befindet sich aktuell eine Baustelle. Hier soll künftig ein 57 Meter hoher Wohnturm mit 113 neue Wohnungen sowie an­liegend das Hotel ?Courtyard by Marriott“,⁴¹ wel­ches eine Gesamtmietfläche von 7.700 m² und 277 Zimmern umfasst, entstehen.⁴² Die Fertig­Stellung ist für Anfang 2019 geplant⁴³ und bietet Gästen eine hochklassige übernachtungsmög­lichkeit.

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abbildung 2: Entstehung eines Wohnturmes und Hotels in St. Georg Quelle: Vgl. Gaßdorf, Ulrich (2017).

Südlich des ?Neuen Steintor“ befindet sich ein stark befahrenes Bahnnetz. Westlich des Ob­jektes befinden sich weitere Bürobauten sowie das Hotel ?Jungen Hotel Hamburg“ und die Privatschule ?Brecht-Schule Hamburg“.

Die aktuelle Mietpreisspanne für den Teilmarkt st. Georg liegt für Büroflächen zwischen 9,50 € und 21,00 € den m².⁴⁴ Der durchschnittliche Mietpreis des ?Neuen Steintors“ liegt bei rd. 8,92 €/m² (ohne Stellplätze).⁴⁵ Im gegenüberliegenden ?Berliner-Tor-Center“ wer­den aktuell Praxis- und Büroflächen unterschiedlicher Größenordnungen ab 12,00 € bis über 20,00 €/m² angeboten⁴⁶ und auch umliegende Bürohäuser mit freien Flächen ver­langen ähnliche Mietpreise.

Zur besseren Übersicht, werden in der folgenden Tabelle die Ergebnisse der Mikroana­lyse festgehalten:

Tabelle 2: Ergebnisse der Mikroanalyse

Ergebnisse der Mikroanalyse - Berliner Tor

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Die Mikroanalyse zeigt, dass die Umgebung vor allem durch Büro- und Geschäftsbau­ten geprägt ist und nur wenige Wohnhäuser vorhanden sind. Jedoch werden hier neue Weichen durch den gegenüberliegenden Neubau von 113 Wohnungen gestellt. Die Er­richtung des Marriott Hotels wird sich zukünftig positiv auf das Objekt auswirken, denn dadurch werden noch mehr Menschen auf den Standort aufmerksam und der Bekannt­heitsgrad steigt dementsprechend. Da das ?Neue Steintor“ durch seine gute Infrastruk­tur schnell und zügig zu erreichen ist, und die Wege zu strategischen Knotenpunkten, wie Haltestelle, Bahnhof, Autobahn und dem Flughafen ebenfalls kurz sind, wird so­wohl die Neukundengewinnung, als auch die Einstellung qualifizierter Mitarbeiter für die Mieter/Unternehmen vereinfacht. Zudem erfreut sich das Berliner Tor eines positi­ven Images und entspricht damit den Kriterien des im Kapitel 2.3. definierten Ankaufs­profils.

4. Eingehende Objektanalyse

4.1. Der Lebenszyklus von Büroimmobilien

Wie alle Lebewesen und Maschinen verfügen auch Immobilien über einen Lebenszyk- lus.⁴⁷ Sie überdauern im Vergleich zu anderen Produkten über einen relativ langen Zeit­raum, in welchem sie mehrere Phasen durchlaufen. Grundsätzlich lassen sich diese in die 4 Hauptphasen Planungs-, Realisierung-, Nutzungs- sowie Verwertungsphase auf- teilen.⁴⁸ Dabei bilden die vier Phasen einen ständigen Kreislauf.

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abbildung 3: Immobilienlebenszyklus⁴⁹

Zum Beginn des Immobilienlebenszyklus steht die Planungsphase, welche mit der Ak­quisition eines Grundstückes und der anschließenden Projektentwicklung und Finanzie­rung der Immobilie beginnt. Hierbei kommen Architekten, Bauherren, Projektentwickler etc. zum Einsatz. Bereits jetzt werden Überlegungen darüber angestellt, wie das Ge­bäude konzipiert und wie lange dieses letztendlich genutzt werden soll. Danach richtet sich u. a. die Struktur, Form sowie die zu verwendenden Baustoffe für die zu errichtende Immobilie. Die Wahl und Verwendung der Konstruktion und der Baustoffe hat selbstver­ständlich Einfluss auf die Nutzungsdauer. Aber auch die Immobilienart und deren Nut­zung entscheiden überden künftigen Instandhaltungsbedarf.

Sobald die Baugenehmigung vorliegt und alle Fragen rund um den Bau und die Finan­zierung geklärt sind, geht es in die Realisierungs- bzw. Bauphase über. Hierbei wird der Grundstein gelegt, das Gebäude erbaut, fertiggestellt und schlussendlich vermietet oder

verkauft. In der Nutzungsphase, welche die Hauptphase und somit den Bestimmungs­zweck der Immobilie darstellt, ziehen ein oder mehrere Unternehmen in die Büroimmo­bilie ein.⁵⁰ Durch die tagtägliche Nutzung kommt es zu Abnutzungserscheinungen, wel­che je nach Immobilienart und Verwendung Wiederrum variieren. Bspw. weist eine Bü­roimmobilie weit weniger Bedarf an Instandhaltung auf, als eine Handelsimmobilie, in welcher täglich ein reger Kundenverkehr stattfindet und zahlreiche Waren auf Hubwägen oder Gabelstablern bewegt werden.⁵¹

Sobald die Büroimmobilie in die Jahre gekommen und unattraktiver geworden ist, ziehen aus Folge dessen einige Mieter aus dem Gebäude aus. Dem ersten Leerstand folgt die Verwertungsphase, in welcher es nun zwei Möglichkeiten gibt: Entweder das Gebäude wird abgerissen und ein neues geplant, wodurch der Lebenszykluskreislauf wieder von neuem beginnen würde, oder es geht in die Revitalisierungsphase über.⁵² In der Revita­lisierungsphase geht es um weit mehr, als nur um die Sanierung eines Gebäudes, denn sie umfasst u. a. die Umgestaltung, zeitgemäße Anpassung und die Wiederherstellung der Wettbewerbsfähigkeit der Immobilie am Markt. Als Beispiel hierfür wäre die zuneh­mende Relevanz einer hohen Energieeffizienz zu nennen. Revitalisierungsmaßnahmen kommen zudem oftmals bei denkmalgeschützten Objekten zur Anwendung, da ein kom­pletter Abriss nicht möglich ist. Unabhängig von der wirtschaftlichen Nutzungsdauer, kann eine Immobilie bei entsprechender Wartung und Instandhaltung demnach rein the­oretisch fast unbegrenzt genutzt werden. Beispielhaft aufzuführen sind dabei historische Gebäude, welche bereits seit hunderten von Jahren bestehen und noch immer genutzt werden. Im Gegensatz dazu gibt es allerdings auch Gebäudetypen, wie Discoutge- schäfte, welche bereits nach 20 bis 30 Jahren nicht mehr wirtschaftlich sinnvoll genutzt werden können und somit einem neuen Gebäude weichen müssen.⁵³ Bei Büroimmobi­lien beträgt der Richtwert für die Gesamtnutzungsdauer⁵⁴ ca. 50 bis 70 Jahre.⁵⁵

Sobald wieder neue Mieter einziehen, tritt nun die weitere Nutzungsphase ein. Wenn das Objekt irgendwann komplett leer steht und sich eine Revitalisierung nicht mehr lohnt, folgt der Abriss der Immobilie und der Lebenszyklus beginnt wieder von neuem.

4.2. Der Lebenszyklus des Bürokomplexes ?Neues Steintor“

Da der zu betrachtende Bürokomplex unterschiedliche Fertigstellungszahlen aufweist, werden die Bürotürme und der Gebäuderiegel im folgendem separat betrachtet.

Wie eingangs bereits erwähnt, wurde der Büroturm 1 im Jahre 1957 erbaut und 1967 um das 10. OG aufgestockt. Die Natursteinfassade wurde 1990 komplett erneuert und zwischen 2005 und 2007 erfolgte eine grundlegende Gebäudesanie­rung. Hierbei wurde der Büroturm 1 im Inneren bis auf die Rohbaukon­struktion entkernt, das südliche Trep­penhaus neu errichtet, Brandschutz- und Betoninstandsetzungsarbeiten ausgeführt, sämtliche haustechni- sehe Installationen sowie die Aufzug­anlagen erneuert.⁵⁶ Zudem erfolgte parallel der Ausbau der Allgemein- und Sanitärbereiche sowie der Büro­flächenausbau nach Mieteranforde­rungen. Der Haupteingang zum Ge­bäude wurde verlegt und die Ein- gangshalle⁵⁷ erhielt eine neue, groß­flächige verglaste Fassade.⁵⁸

Durch diese Maßnahmen glich das Objekt einem Neubau. Nimmt man eine GND von 65 Jahren an beträgt die Restnutzungsdauer⁵⁹ theoretisch noch 54 Jahre (Stand: Juni 2018). Aufgrund eines ersten Leerstandes und der anschließend umfassenden Sanierung des Gebäudes, befindet sich der Büroturm 1 zurzeit in der ?weiteren Nutzungsphase“, welche in ferner Zukunft irgendwann durch einen erneuten (dauerhaften) Leerstand abgelöst wird.

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abbildung 5: Eingangsbereich des Büroturm 1 (Beim Strohhause 2) Quelle: Eigene Abbildung.

Der erste Eindruck des Eingangsbereiches vom Büroturm 2 wirkt sehr modern und ge- pflegt.⁶⁰ Wie die Begehung ergeben hat, wurde das Gebäude vor 28 Jahren fertiggestellt. Aufgrund des recht jungen Gebäudealters, sowie einem positiven ersten Eindruck der

[...]

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¹ Siehe Anhang, S.46, Anlage 1: Exposé ?Neues Steintor“.

² Vgl. s. 3, Abbildung 1: Neues Steintor.

³ Vgl. tlb architekten Ingenieure GmbH (Hrsg.) (o. D.): Grundlegende Gebäudemodernisierung und Mietflächenausbau Neues Steintor - Büroturm 1, Online-Quelle: https://tlb-hh.de/wp-content/uploads/Proiektdatenblaetter/064 05 projekt­datenblatt 2012 03 08.pdf (abaerufen am 11.06.2018, 13:39 Uhr).

⁴ Siehe Anhang, s. 52, Anlage 2: MFH mit 3 Wohneinheiten - Hammerbrookstraße 1a, Abbildung 7: Kleines rot/weißes MFH mit 3 Parteien; Abbildung 8: MFH in der Hammerbrookstr. 1a mit 3 Wohneinheiten.

⁵ Siehe Anhang, s. 53, Anlage 3: Mieter des ?Neues Steintor“, Abbildung 9: Mieter des Büroturm 1 ?Neues Steintor“; Abbildung 10: Mieter des Büroturm 2 ?Neues Steintor“; Abbildung 11 : Mieter des Gebäuderiegels ?Neues Steintor“.

⁶ Teilbarkeit der Mietflächen ab ca. 120 m2.

⁷ Vgl. Hamburg.de GmbH & Co. KG (Hrsg.) (1988): Bebauungsplan st. Georg 32, Online-Quelle: http://daten-ham- bura.de/infrastruktur bauen wohnen/bebauunasplaene/pdfs/bplan/St. Geora32.pdf (abgerufen am 20.06.2018, 11:20 Uhr).

⁸ Siehe Anhang, s. 56, Anlage 4: Ankaufsprofil des potentiellen Investors, Tabelle 4: Ankaufsprofil des Investors für Bü­roimmobilien.

⁹ Vgl. Gondring, Hanspeter; Wagner, Thomas: Real Estate Asset Management in der Investment-Phase, in: Gondring, Hanspeter; Wagner, Thomas (Hrsg.): Real Estate Asset Management - Handbuch für Studium und Praxis, Franz Vah- len, München, 2010b, s. 329-367, hier s. 331.

¹⁰ Vgl. Dey, Andreas (2017): 1,86 Millionen - Hamburg meldet Einwohner-Rekord, Online-Quelle: https://www.abend- blatt.de/hambura/article210379193/1 -86-Millionen-Einwohner-so-waechst-Hambura.html (abgerufen am 01.06.2018, 14:03 Uhr)

¹¹ Vgl. UniCredit Bank AG (Hrsg.) (2017): Wohnimmobilien-Marktbericht Hamburg, s. 3, Online-Quelle: https://www.hv- povereinsbank.de/content/dam/hvpovereinsbank/privatkunden/pdf/immobilien/marktberichte/Hambura.pdf (abgerufen am 01.06.2018, 13:24 Uhr)

¹² Vgl. Bundesagentur für Arbeit (Hrsg.) (2018): Arbeitsmarkt im Überblick - Berichtsmonat Januar 2018- Hamburg, Bundesland, Online-Quelle: https://statistik.arbeitsaaentur.de/Naviaation/Statistik/Statistik-nach-Reaionen/Politische- Gebietsstruktur/Hambura-Nav.html (abgerufen am 01.06.2018, 13:25 Uhr).

¹³ Vgl. Colliers International (Hrsg.) (2018): Marktbericht 2017/2018 - Büro- und Investmentmarkt Hamburg, s. 2, On- line-Quelle: https://www.colliers.de/wp-content/uploads/2018/01/immobilienmarkt-hambura-a4-2017-colliers-180130.pdf (abgerufen am 01.06.2018, 12:59 Uhr).

¹⁴ Vgl. Colliers International (Hrsg.) (2018): s. 3.

¹⁵ Vgl. Engel & Volkers Commercial GmbH (Hrsg.) (2018): Büroflächen - Marktreport 2017/2018 Hamburg, s. 3, Online­Quelle: https://www.enaelvoelkers.com/de-de/commercial/doc/BFV Hamburg 2018 Web.pdf (abgerufen am 01.06.2018, 13:15 Uhr).

¹⁶ Vgl. Engel & Volkers Commercial GmbH (Hrsg.) (2018): s. 3.

¹⁷ Siehe Anhang, s. 57, Anlage 5: Erzielte Mietpreisspannen in den Stadtteilen Hamburgs im Jahr 2017, Tabelle 5: Er­zielte Mietpreisspannen in Hamburg; Abbildung 12: Die Büro-Teilmärkte Hamburgs im Überblick.

¹⁸ Vgl. Engel & Volkers Commercial GmbH (Hrsg.) (2018): s. 3.

¹⁹ Siehe Anhang, s. 57, Anlage 5: Erzielte Mietpreisspannen in den Stadtteilen Hamburgs im Jahr 2017, Tabelle 5: Er­zielte Mietpreisspannen in Hamburg; Abbildung 12: Die Büro-Teilmärkte Hamburgs im Überblick.

²⁰ Vgl. Engel & Volkers Commercial GmbH (Hrsg.) (2018): s. 3f.

²¹ Siehe Anhang, s. 57, Anlage 5: Erzielte Mietpreisspannen in den Stadtteilen Hamburgs im Jahr 2017, Tabelle 5: Er­zielte Mietpreisspannen in Hamburg; Abbildung 12: Die Büro-Teilmärkte Hamburgs im Überblick.

²² Vgl. Grossmann & Berger (Hrsg.) (2018): Marktbericht - Büro HH, 1. Q. 2018, s. 2, Online-Quelle: https://www.gross- mann-beraer.de/marktbericht/aewerbe/hambura-buero/ (abgerufen am 01.06.2018, 13:47 Uhr).

²³ Vgl. Engel & Volkers Commercial GmbH (Hrsg.) (2018): s. 4.

²⁴ Vgl. Colliers International (Hrsg.) (2018): s. 5

²⁵ Vgl. o. V. (2018): Hamburger Investmentmarkt: Trotz großer Nachfrage sinkt Transaktionsvolumen, Online-Quelle: http://www.aewerbeimmobilien24.de/hamburaer-investrr1entmarkt-trotz-arosser-nachfraae-sinkt-transaktionsvolumen- 2425601/ (abaerufen am 04.06.2018 16:08 Uhr).

²⁶ Vgl. Grossmann & Berger (Hrsg.) (2018): Marktbericht - Investment HH, 1. Q. 2018, s. 4, Online-Quelle: https://www.arossmann-beraer.de/marktbericht/aewerbe/hambura-investment/ (abgerufen am 25.06.2018, 14:14 Uhr).

²⁷ Vgl. Colliers International (Hrsg.) (2018): s. 6.

²⁸ Vgl. DAVE, Deutscher Anlage-Immobilien Verbund (Hrsg.) (2018): Marktreport 2017/2018 - 17 Städte - 1 Marktre- port( Online-Quelle: https://www.auester.de/media/files/dave-marktreport2017.pdf (abgerufen am 11.06.2018, 14:07 Uhr).

²⁹ Vgl. Aida, Willi; Hirschner, Joachim (Hrsg.): Projektentwicklung in der Immobilienwirtschaft - Grundlagen für die Pra­xis, 6. Auflage, Springer Vieweg Verlag, Wiesbaden 2016, s. 83.

³⁰ Vgl. Flach, Karl: Erwerb und Veräusserung von Immobilien, in: Murfeld, Egon (Hrsg.): Spezielle Betriebswirtschafts­lehre der Immobilienwirtschaft, 6. Auflage, Hammonia-Verlag, Hamburg 2010, s. 1073-1227, hier s. 1137f.

³¹ Siehe Anhang, s. 59, Anlage 6: Stadtteilkarte Hamburg, Abbildung 13: Die Stadtteile und Bezirke von Hamburg.

³² Vgl. Hamburg.de GmbH &C0. KG (Hrsg.) (o. D. a): S-Bahn Hamburg: Alle Linien im Überblick, Online-Quelle: http://www.harr1bura.de/s-bahn/ (abgerufen am 05.06.2018, 13:54 Uhr)”

³³ Vgl. Hamburg.de GmbH & Co. KG (Hrsg.) (o. D. b): U-Bahn Hamburg: Alle Linien im Überblick, Online-Quelle: http://www.harnbura.de/u-bahn/ (abgerufen am 05.06.2018, 14:02 Uhr)

³⁴ Siehe Anhang, s. 59, Anlage 6: Stadtteilkarte Hamburg, Abbildung 13: Die Stadtteile und Bezirke von Hamburg.

³⁵ Vgl. Statistisches Amt für Hamburg und Schleswig-Holstein (Hrsg.) (2018): Hamburger Stadtteil-Profile: Berichtsjahr 2016, in: NORD.regional Band 19, s. 30f., Online-Quelle: https://www.statistik-nord.de/fileadmin/Dokumente/NORD.re- aional/NR19 Statistik-Profile HH 2017.pdf (abgerufen am 30.03.2018,11:15 Uhr).

³⁶ Vgl. Gondring, Hanspeter; Wagner, Thomas (2010b), s. 336.

³⁷ Vgl. Gondring, Hanspeter; Wagner, Thomas (2010b), s. 336.

³⁸ Das Unternehmen Switchh ist ein Carsharing-Anbieter, mit welchem man jederzeit spontan ein car2go-, cambio- oder Drive-Now-Fahrzeug nutzen kann und so schneller an das gewünschte Ziel gelangt.

³⁹ Vgl. real GmbH (o. D.): Hamburg - Beim Strohhause, Online-Quelle: https://www.real.de/markt/hambura-beim-stroh- hause/(abgerufen am 12.06.2018(10:14 Uhr).

⁴⁰ Siehe Anhang, s. 60, Anlage 7: Berliner-Tor-Center, Abbildung 14: Berliner-Tor-Center - Nord-westlich des Bahn­hofs; Abbildung 15: Berliner-Tor-Center - Luftbild.

⁴¹ Siehe Anhang, s. 62, Anlage 8: Neubau von 113 Wohnungen und einem Hotel am Berliner Tor, Abbildung 16: Neu­bau von 113 Wohnungen am Berliner Tor; Abbildung 17: Hotel ?Courtyard by Marriott“ am Berliner Tor.

⁴² Vgl. s. 11, Abbildung 2: Entstehung eines Wohnturmes und Hotels in st. Georg.

⁴³ Vgl. o. V. (2017): Hotelmarkt Hamburg - Offizieller Baustart für Courtyard by Marriott, Online-Quelle: https://www.ahaz. de/hoteldesian/hotelmarkt-hambura-offizieller-baustart-fuer-courtvard-bv-marriott.200012239408.html (abgerufen am 08.06.2018, 10:59 Uhr).

⁴⁴ Vgl. Grossmann & Berger (Hrsg.) (2018): s. 5.

⁴⁵ Siehe Anhang, s. 64, Anlage 9: Rechenbarkeitsszenario.

⁴⁶ Vgl. Angermann Real Estate Advisory AG (Hrsg.) (o. D.): Büroturm in Hamburg! Im Berliner Tor Center Büros mit 360° Hamburg Blick mieten!, Online-Quelle: https://www.buerosuche.de/bueroflaechen/Hambura/St.-Geora/167# (abge­rufen am 11.06.2018, 14:56 Uhr).

⁴⁷ Vgl. Wegelin, Stephan: Duales Marketing im Immobilienmarkt, Schulthess Verlag, Genf 2012, s. 115.

⁴⁸ Vgl. s. 14, Abbildung 3: Immobilienlebenszyklus.

⁴⁹ Eigene Darstellung in Anlehnung an: Vogt, Marina (2017): Der Lebenszyklus einer Immobilie, Online-Quelle: http://www.manaaernent-circle.de/bloa/imrnobilien-lebenszvklus/ (abgerufen am 06.04.2018, 10:43 Uhr).

⁵⁰ Vgl. Aida; Hirschner (2016), s. 17f.

⁵¹ Vgl. Heider, Thomas (Hrsg.): Instandhaltungsstrategien bei Bestandsimmobilien im Groß und Einzelhandel: Eine em­pirische Untersuchung des Instandhaltungsrückstaus von 86 Immobilien, Diplomica Verlag, Hamburg 2013, s. 23.

⁵² Vgl. Heider, Thomas (Hrsg.): s. 23f.

⁵³ Vgl. Dejure.org Rechtsinformationssysteme GmbH (2015): Bewertungsgesetz: Anlage 22 (zu § 185 Abs. 3 Satz 3, § 190 Abs. 2 Satz 2) - Wirtschaftliche Gesamtnutzungsdauer, Online-Quelle: https://deiure.ora/aesetze/BewG/An- läge 22.html (abaerufen am 11.06.2018, 17:15 Uhr).

⁵⁴ Die GND ist im Endeffekt die RND im Moment der Fertigstellung der Immobilie.

⁵⁵ Vgl. Dejure.org Rechtsinformationssysteme GmbH (2015).

⁵⁶ Vgl. s. 16, Abbildung 4: EG des Büroturm 1.

⁵⁷ Vgl. s. 16, Abbildung 5: Eingangsbereich des Büroturm 1 (Beim Strohhause 2)

⁵⁸ Vgl. tlb architekten Ingenieure GmbH (Hrsg.) (o. D.).

⁵⁹ Die RND ist die zu erwartende Lebensdauer einer immobilie, in denen diese bei ordnungsgemäßer Instandhaltung und Bewirtschaftung voraussichtlich noch wirtschaftlich sinnvoll genutzt werden kann.

⁶⁰ Vgl. s. 17, Abbildung 6: Eingangsbereich des Büroturm 2.