Die Bilanzierung von Immobilien im Sachanlagevermögen

Inhaltsverzeichnis

Abkürzungsverzeichnis

Abbildungsverzeichnis

Tabellenverzeichnis

Anhangverzeichnis

1. Einleitung
1.1. Problemstellung
1.2. Ziel und Aufbau der Arbeit

2. Die Bilanzierung von Immobilien
2.1. Die Bilanzierung von Immobilien nach HGB
2.1.1. Die Bilanzierung dem Grunde nach
2.1.2. Die Bilanzierung der Höhe nach
2.1.2.1. Erstbewertung der Immobilie im Sachanlagevermögen
2.1.2.2. Folgebewertung der Immobilie im Sachanlagevermögen
2.2. Bilanzierung der Immobilie nach IFRS
2.2.1. Die Bilanzierung dem Grunde nach
2.2.2. Die Bilanzierung der Höhe nach
2.2.2.1. Erstbewertung der Immobilie nach IFRS
2.2.2.1.1. Die Immobilie als Sachanlagevermögen - IAS
2.2.2.1.2. Die Immobilie als Finanzinvestition - IAS
2.2.2.2. Folgebewertung der Immobilie nach IFRS
2.2.2.2.1. Anschaffungs- und Herstellungskosten - Modell
2.2.2.2.2. Neubewertungsmodell
2.2.2.2.3. Fair-Value Modell
2.3. Zusammenfassung der wesentlichen Unterschiede
2.4. Fallbeispiel
2.4.1. Zugrundliegende Annahmen
2.4.2. Bilanzierung und Auswertung

3. Die Fair-Value Bewertung - Bemessung des beizulegenden Zeitwertes
3.1. Allgemeine Vorgehensweise
3.2. Bewertungsverfahren
3.3. Annahmen des IFRS
3.3.1. Annahme des Hauptmarktes
3.3.2. Annahme der bestmöglichen Verwendung:
3.4. Hierarchie der Inputfaktoren
3.4.1. Bewertungslevel 1 - Marktpreis
3.4.2. Bewertungslevel 2 - modifizierter Marktpreis
3.4.3. Bewertungslevel 3 - Modellbasierte Bewertung
3.5. Auswirkungen der Fair-Value-Bewertung
3.5.1. Auswirkungen auf Bilanz / GuV
3.5.2. Auswirkungen auf den Anhang (notes)

4. Zusammenfassung und Fazit

Anhang

Literaturverzeichnis

Abkürzungsverzeichnis

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abbildungsverzeichnis

Abb. 1 - IFRS Stufenkonzept

Abb. 2 - Die immobilienspezifischen Bilanzierungsstandards nach IFRS

Abb. 3 - Die Bedingungen der best möglichen Verwendung

Abb. 4 - Die Bewertungshierarchie nach IFRS

Abb. 5 - Anhangsangaben nach IFRS

Folgebewertung eines Gebäudes nach HGB Folgebewertung eines Grundstückes nach FIGB Folgebewertung nach Anschaffungs- und Flerstellungskosten-Modell Folgebewertung nach Neubewertungsmodell Folgebewertung nach Fair-Value-Modell Fallbeispiel

1. Einleitung

״In der Immobilienbranche sorgt die Bilanzierung nach dem Zeitwert (Fair Value) seit einiger Zeit für Zündstoff“.^[1]

Am 19. Juli 2002 wurde die Verordnung Nr. 1606/2002 des Europäischen Parlamentes zur Anwendung der internationalen Rechnungslegungs- Standards^[2] verabschiedet. Demnach müssen alle kapitalmarktorientiere Unternehmen, deren Wertpapiere zum Handel in einem geregelten Markt eines Mitgliedsstaates der Europäischen Union zugelassen sind, ihre Konzernabschlüsse, die am oder nach dem 01. Januar 2005 beginnen, nach den von der Europäischen Union verabschiedeten Version der IFRS aufstellen.^[3]

Daher werden Immobilien in die folgenden drei Kategorien untergliedert. Immobilien, die zum Verkauf bestimmt sind, Sachanlageimmobilien und Immobilien, die als Finanzinvestition gehalten werden, um Gewinne in Form von Mieteinnahmen und Wertsteigerungen zu erwirtschaften.^[4] Durch die Verordnung können Unternehmen den Fair-Value der einzelnen Vermögenswerte in der Bilanz des Unternehmens ausweisen und somit für mehr Transparenz auf dem Kapitalmarkt sorgen.^[5] Durch die sich europaweit erstreckende Rechtskraft der Verordnung, konnten auch in Deutschland Immobilien mit dem Fair-Value in der Bilanz angesetzt werden und der stetige Wertezuwachs der Immobilien erfolgswirksam verbucht werden.^[6]

Es wurde viel diskutiert, ob das IFRS-Fair-Value-Accounting die Ursache für die Finanzkrise im Jahre 2008 bzw. 2009 war. Dies konnte überwiegend dementiert werden. Jedoch führte es durch Unzulänglichkeiten zu massiven Wertveränderungen von Immobilien, begünstigte dadurch das Entstehen der Finanzkrise und verstärkte deren Auswirkungen.^[7] Durch den blasenbedingten bilanziellen Wertezuwachs der Immobilien waren die meisten Kreditinstitute bereit, die ausgegebenen Darlehenssummen aufzustocken. Jedoch wurden diese Darlehenserweiterungen nicht wie geplant für etwaige Erweiterungen, Modifizierungen, Modernisierungen oder den Ausbau von Immobilien verwendet, sondern für andere Projekte. Als der Höhepunkt der Blasenbildung erreicht war und die Preise anfingen zu sinken, forderten die Kreditinstitute Kompensationen von den Darlehensnehmern, um die vertraglich vereinbarten Darlehensbedingungen einzuhalten.

In Deutschland bzw. in anderen konservativ bilanzierenden Ländern kamen etwaige Probleme weniger auf, da bilanzielle Wertezuwächse lediglich durch sehr restriktive handels- und steuerrechtliche Ansatzverfahren gezeigt werden können, wie zum Beispiel durch die Veräußerung einer Immobilie an Dritte. Hierbei wäre jedoch lediglich der Differenzbetrag zwischen Anschaffungskosten und Veräußerungsbetrag als Erlös bzw. Wertezuwachs des Eigenkapitals anzusetzen.^[8]

Im Januar 2013 ist der IFRS 13 in Kraft getreten. Dieser ist auf Berichtsperioden anzuwenden, die am oder nach dem 1. Januar 2013 beginnen. Zielsetzung des IFRS 13 ist zum einen die Definition des Begriffs des Fair Values und zum anderen die Darlegung eines Rahmens im Hinblick auf die Einheitlichkeit und Konsistenz der Bewertung des Fair Values in einem separaten Standard.^[9]

1.1. Problemstellung

Die Fair-Value-Bewertung und der damit einhergehende Bilanzansatz zum beizulegenden Zeitwert, bei Immobilien führt gerade in Krisenzeiten, im Vergleich zur nationalen handelsrechtlichen Rechnungslegung, zu erheblich stärker schwankenden Ausweisen der Ergebnisse und des Eigenkapitals der Unternehmen.^[10] Daraus resultieren sehr volatile Bilanzen mit wenig Informationsgehalt, da es bspw. durch Zuschreibungen oder außerplanmäßige Abschreibungen zu einem signifikant anderen Bild der Unternehmung bzw. der dazugehörigen Immobilien kommt.^[11] Der Fair-Value einer Immobilie, die als Finanzinvestition gehalten wird, ist nach IFRS 13 jener Wert, welcher zwischen sachverständigen, vertragswilligen und voneinander unabhängigen Geschäftspartnern vereinbart werden könnte, sofern es zu einer Verhandlung kommen würde. Laut den IFRS-Regularien sind aktuelle Markttransaktionen die zuverlässigsten Indikatoren für die Ermittlung des Fair- Value. So steigen Immobilienwerte bei einem Marktgeschehen mit vielen Transaktionen, da sich viele Interessenten finden lassen, welche einen höheren Preis als andere Mitbewerber zahlen würden.^[12] Die Volatilität der Bilanz und GuV wird noch verstärkt, wenn die Ermittlung des Fair-Value auf wenig liquiden Märkten auf Basis nicht realisierter Preisänderungen erfolgt.^[13] So sind Banken während einer positiven Marktentwicklung eher bereit, Kredite auszugeben und haben höhere Risikotoleranzen.^[14] Durch die IFRS führt der Preisanstieg einzelner Immobilien wiederum dazu, dass alle anderen vergleichbaren Immobilien zu höheren Wertansätzen bilanziert werden können, ohne dass sich diese Werte durch reale Transaktionen bestätigt hätten^[15]. Demnach liegt in dieser Form der Bewertung und Bilanzierung ein systemimmanenter Beschleunigungseffekt.^[16] Ändert sich jedoch die Marktentwicklung zum Negativen, so müssen Deleverage-Maßnahmen zum Abbau von Krediten seitens der Kreditinstitute ergriffen werden, da sich gleichzeitig die Renditeerwartung der Banken geändert hat. Folglich kommt es zu erheblichen Bewertungsanpassungen.^[17] Zudem werden einige Marktteilnehmer gezwungen sein, zu für sie ungünstigen Konditionen und Umständen verkaufen zu müssen, um Vertragsverpflichtungen einhalten zu können.^[18] Ein zusätzlicher Preisverfall lässt sich aufgrund der geringen Marktaktivität verzeichnen, da Marktteilnehmer abwarten, um optimale Einstiegschancen realisieren zu können.^[19] Durch die Bewertungsmethodik und den unmittelbaren Einfluss von Marktpreisen und Transaktionen vergleichbarer Immobilien, kommt es nach anfänglichem Wertzuwachs zu einem stetigen Werteverfall der zu bewerteten Immobilie und dem damit verbundenen Bilanzansatz.^[20]

Zusammenfassend kann festgehalten werden, dass die Fair-Value-Bewertung durch Unzulänglichkeiten von Informationen in der Bewertung und starken Wertschwankungen, besonders in Krisenzeiten, zu sehr volatilen Bilanzen mit nur wenig Informationsgehalt für den Abschlussadressaten führt.

1.2. Ziel und Aufbau der Arbeit

Diese Arbeit gliedert sich im Wesentlichen in vier Hauptabschnitte.

Nach der Einleitung und Definition der Problemstellung wird im zweiten Abschnitt erläutert, wie Immobilien nach HGB, IAS 16 und IAS 40 bilanziert werden. In diesem Abschnitt wird die Bilanzierungsfähigkeit zunächst dem Grunde nach erörtert und anschließend die Bilanzierung der Höhe nach definiert. Hierbei wird neben der Bilanzierung von eigengenutzten Immobilen als Sachanlagevermögen auch die Bilanzierung von Immobilien im Sachanlagevermögen, welche als Finanzinvestitionen gehaltenen werden, dargestellt. Dies wird hinsichtlich der Erstbewertung und der anschließenden Folgebewertung der einzelnen Immobilienarten anhand der unterschiedlichen Rechnungslegungsstandards veranschaulicht. Abschließend erfolgt eine Katalogisierung der wesentlichen Unterschiede der jeweiligen Bilanzierungsvorschriften. Im Anschluss daran folgt ein exemplarisches Beispiel der Fair-Value-Bilanzierung einer Immobilie nach IFRS im Gegensatz zu der Bilanzierung Immobile nach den nationalen Rechnungslegungsvorschriften des HGB. Hierbei werden die getroffenen Annahmen und die daraus resultierenden Berechnungen erläutert und die ermittelten Ergebnisse ausgewertet.

Im dritten Abschnitt erfolgt eine Darstellung der Fair-Value-Bewertung nach IFRS 13. Es werden im Wesentlichen die allgemeine Vorgehensweise, die Bewertungssystematiken und die zu Grunde liegenden Annahmen erläutert. Zudem werden die verschiedenen Bewertungslevel und Auswirkungen des Fair-Values auf Bilanz, Gewinn- und Verlustrechnung sowie den Anhang dargestellt.

Im vierten und letzten Abschnitt werden die Ergebnisse der Projektarbeit zusammengetragen und ein abschließendes Fazit gebildet. Ziel ist eine kritische Reflexion hinsichtlich einer möglichen Weiterentwicklung der aktuell vorherrschenden Bilanzierungsmethodik von Immobilen, um extremen Volatilitäten der Bilanzen und Gesamtergebnissen in Krisenzeiten und des daraus resultierenden mangelhaften Informationsgehaltes entgegenzuwirken.

2. Die Bilanzierung von Immobilien

Bei der Bilanzierung von Immobilen unterscheiden sich die IFRS in diversen Punkten von den nationalen Rechnungslegungsvorschriften.

2.1. Die Bilanzierung von Immobilien nach HGB

Ziel und Flauptaufgabe der Bilanzierung ist, neben der Dokumentation, der Rechenschaftsablegung und der Gewinnausschüttung, der Gläubigerschutz. Die grundlegende Frage bzgl. der Bilanzierung lautet somit, ob und mit welchem Wert eine Immobilie bilanziert werden muss.^{[21] [22] [23]}

2.1.1. Die Bilanzierung dem Grunde nach

Die Bilanzierung, dem Grunde nach, unterteilt sich in die abstrakte und die konkrete Bilanzierungsfähigkeit. Die Kriterien derer müssen erfüllt werden um eine Immobilie zu bilanzieren. So liegt die abstrakte Bilanzierungsfähigkeit vor, sofern die Merkmale eines Vermögensgegenstandes vorliegen. Das FIGB definiert den Vermögensgegenstand nicht. Aus Literatur und Rechtsprechung lässt sich ableiten, dass ein Vermögensgegenstand vorliegt, sofern er selbstständig bewertbar, greifbar, verkehrsfähig und einen wirtschaftlichen Wert besitzt.2223 Die konkrete Bilanzierungsfähigkeit bedarf der Einzelfallprüfung und muss die Kriterien der subjektiven Zurechenbarkeit sowie der Zugehörigkeit zum Betriebsvermögen erfüllen. Des Weiteren darf kein Bilanzierungsverbot vorliegen. Im Falle von Immobilien sind sowohl die Kriterien der abstrakten als auch die der konkreten Bilanzierungsfähigkeit gegeben^[24].

2.1.2. Die Bilanzierung der Höhe nach

2.1.2.1. Erstbewertung einer Immobilie im Sachanlagevermögen

Im Anlagevermögen befindliche Vermögensgegenstände sind gern. § 253 Absatz 1 und 2 HGB höchstens mit den Anschaffungskosten oder den Herstellungskosten anzusetzen. So ist die Immobilie bei Erwerb im Zugangszeitpunkt gemäß § 253 Abs. 1 Satz 1 HGB mit ihren Anschaffungs­und Herstellungskosten zu bewerten. Die in § 255 Absatz 1 und 2 HGB definierten Anschaffungs- und Herstellungskosten stellen sowohl den in der Bilanz anzusetzenden Wert der Immobile als auch die Wertobergrenze des Vermögensgegenstandes dar.^[25] Diese Anschaffungs- und Herstellungskosten umfassen alle unmittelbar mit dem Erwerb in Zusammenhang stehenden Kosten, Nebenkosten und nachträgliche Anschaffungskosten. Einer monetären Aufteilung im Kaufvertrag auf Grundstück und Gebäude ist bei der Aktivierung Folge zu leisten, solange diese plausibel und nicht willkürlich erscheint.^[26] In der Praxis erfolgt meist keine Aufteilung zwischen Grund und Boden und dem Gebäude.^[27] Daher ist nach dem Einzelbewertungsgrundsatz eine Ermittlung der jeweiligen Anschaffungs- und Herstellungskosten durchzuführen, um den Kaufpreis dementsprechend aufzuteilen. So wäre ein angemessenes Verteilungsverhältnis aus den Verkehrswerten der einzelnen Vermögensgegenstände abzuleiten und auf den Gesamtkaufpreis anzuwenden.^[28]

2.1.2.2. Folgebewertung der Immobilie im Sachanlagevermögen

Die Folgebewertung ist an jedem Bilanzstichtag nach Zugang der Immobile durchzuführen. Der Vermögensgegenstand ist mit seinen Anschaffungs- und Herstellungskosten, vermindert um planmäßige und außerplanmäßige Abschreibungen, zu bewerten^[29]. Bei Anlagevermögen, wie bspw. Gebäuden oder Grundstücken, ist an jedem Bilanzstichtag der Buchwert mit dem beizulegenden Zeitwert zu vergleichen.^[30] Liegt der Buchwert über dem beizulegenden Zeitwert, so ist es zulässig, bei voraussichtlich vorübergehender Wertminderung eine außerplanmäßige Abschreibung vorzunehmen. Sofern eine dauerhafte Wertminderung vorliegt, ist eine außerplanmäßige Abschreibung des Vermögensgegenstandes auf den niedrigeren beizulegenden Wert durchzuführen. Sind die Gründe für die außerplanmäßige Abschreibung und die damit verbundene Wertminderung entfallen, ist auch zwingend eine Wertaufholung durchzuführen. Dabei stellen die fortgeführten Anschaffungs- und Herstellungskosten die bilanzielle Wertobergrenze dar.^[31] Anhand der in Anhang 1 dargestellten Grafiken wird die Folgebewertungen am Beispiel eines Gebäudes und in Anhang 2 anhand eines Beispiels an einem Grundstück veranschaulicht.

2.2. Bilanzierung einer Immobilie nach IFRS

Bei der Bilanzierung einer Immobilie, nach IFRS, sind grundsätzlich zwei primäre Fragen vorab zu klären. Zum einen, ob die Immobilie als Abschlussposten in die Bilanz aufzunehmen ist und zum anderen mit welchem Betrag die Immobilie anzusetzen ist. Die Bilanzierung ist im IFRS- Stufenkonzept geregelt.^[32]

Abb. 1 - IFRS Stufenkonzept

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

2.2.1. Die Bilanzierung nach IFRS dem Grunde nach

Nach Rahmenkonzept Nummer 49 ist eine Immobilie ein Vermögenswert, wenn diese eine in der Verfügungsmacht eines Unternehmens stehende Ressource darstellt, welche zum einen ein Ergebnis aus der Vergangenheit widerspiegelt und zum anderen als Vermögenswert klassifiziert wird, welcher einen wahrscheinlichen zukünftigen wirtschaftlichen Nutzen bringt. Der zukünftige wirtschaftliche Nutzen wird in Rahmenkonzept Nummer 53 als direkter oder indirekter Zufluss von Zahlungsmitteln oder Zahlungsmitteläquivalenten an das Unternehmen definiert. Ein Nutzen ist somit bspw. gegeben, wenn eine Immobilie für die Produktion von Gütern oder Dienstleistungen genutzt wird, die später vom Unternehmen verkauft werden.

Gemäß den allgemeinen Ansatzkriterien im Rahmenkonzept Nummer 53 wiederholt sich die Aussage, dass lediglich dann ein Vermögenswert gegeben sei, sofern mit einem Vermögenswert bzw. einer Immobilie ein wahrscheinlicher zukünftiger Zufluss wirtschaftlichen Nutzens verbunden ist. Dabei wird der Begriff der Wahrscheinlichkeit zahlenmäßig jedoch nicht definiert. Als weitere Voraussetzung nach Rahmenkonzept Nummer 83 gilt die verlässliche Ermittlung der Anschaffungs- und Herstellungskosten. Diese Kriterien müssen kumulativ erfüllt werden.

Darauf aufbauend sind die einzelfallbezogenen Ansatzkriterien der Einzelstandards heranzuziehen. Diese dienen der Klarstellung und Konkretisierung bzw. der teilweisen Einschränkung der Regeln des Rahmenkonzepts.^[33] In den speziellen Ansatzkriterien werden die Kriterien Wahrscheinlichkeit und Zuverlässigkeit für einzelne Positionen präzisiert.^[34] Die Differenzierung der Immobilen wird in IAS 40.7, in Abhängigkeit des unternehmensindividuellen Zweckes, in Gruppen dargestellt. Daraus resultierend wird die Anwendung der Einzelstandards festgelegt. So gelten nach IAS 40.9 für eine Immobilie, welche im Rahmen der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit zum Verkauf gehalten wird, die Regelungen des IAS 2. Für Immobilen, die sich im Erstellungs- oder Entwicklungsprozess befinden, gelten die Regelungen des IAS 11. Für vom Eigentümer selbst genutzte Immobilien und all jene Immobilien, die vom Eigentümer oder Leasingnehmer im Rahmen eines Finanzierungsleasingverhältnisses für die Herstellung oder die Lieferung von Gütern, die Erbringung von Dienstleistungen oder für Verwaltungszwecke gehalten werden, kommt IAS 16 zu tragen. Immobilien, welche als Finanzinvestition gehalten werden, unterliegen den Regelungen des IAS 40. Zusammenfassend gelten für Immobilien, welche kurzfristig gehalten werden und damit zum Umlaufvermögen gehören, die Vorschriften des IAS 2 bzw. des IAS 11. Langfristig gehaltene Immobilien dagegen unterliegen den Regulierungen der IAS 16 bzw. IAS 40. Nachfolgende Grafik fasst die wesentlichen immobilienspezifischen Bilanzierungsstandards der IFRS zusammen.^[35]

Abb. 2 - Die immobilienspezifischen Bilanzierungsstandards der IFRS

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Quelle: Eigene Darstellung in enger Anlehnung an

Hares, Immo aus Sicht der RL, S.14

Im Rahmen des IAS 16.7, welcher die Vorgaben des Rahmenkonzepts konkretisiert, sind beide Ansatzkriterien hinsichtlich Wahrscheinlichkeit des zukünftigen Nutzenzuflusses und verlässliche Ermittlung der Anschaffung- und Herstellungskosten kumulativ zu erfüllen.^[36]

Zudem istin IAS 16.13 der Komponentenansatz definiert. Dieser schreibt eine Aufteilung eines Vermögenswertes in seine Bestandteile vor. Hierzu müssen jedoch mehrere Voraussetzungen erfüllt sein. Zum einen muss der Vermögensgegenstand aus mehreren Komponenten mit unterschiedlichen Nutzungsdauern bestehen, welche während der Gesamtnutzung des

Vermögenswertes ausgetauscht werden. Zum anderen muss nach IAS 16.43 jede Komponente einen signifikanten Teil der Anschaffungs- oder Herstellungskosten ausmachen. Weiter wird in IAS 16.13 beschrieben, dass eine Immobilie bei der Bilanzierung darauf hin zu untersuchen ist, ob neben Mauerwerk und Dach auch bei bspw. Komponenten wie Fenster, Heizung/Lüftung/Klima, Fassade, Elektrotechnik sowie der Innenausbau, Nutzungsdauern differieren und regelmäßige Erneuerungen in Bezug auf die Gesamtnutzungsdauer der Immobilie notwendig bzw. gegeben sind.^[37] Eine als Finanzinvestition gehaltene Immobilie ist nach IAS 40.16 lediglich dann anzusetzen, sofern die Wahrscheinlichkeit eines wirtschaftlichen Nutzenzuflusses gegeben ist und die Anschaffungs- oder Herstellungskosten verlässlich ermittelbar sind. Diese Vorgaben spiegeln die allgemeinen Aktivierungsvoraussetzungen für Vermögenswerte wider. Dabei sind nicht die zivilrechtlichen Eigentumsrechte maßgeblich, sondern vielmehr das wirtschaftliche Eigentum. Dies impliziert die Verfügungsgewalt des Unternehmens über eine Immobilie bzw. ob aus dieser Verfügungsgewalt ein wirtschaftlicher Nutzen resultiert.^[38]

2.2.2. Die Bilanzierung nach IFRS der Höhe nach

2.2.2.1. Erstbewertung

In der Erstbewertung ist der wertmäßige Betrag zu ermitteln, mit welchem eine Immobilie als solche in die Bilanz aufgenommen wird. Hier unterscheiden sich die IFRS lediglich in der Zweckbestimmung der Immobilie. Die Vorgehensweise der Erstbewertung nach IAS 16 und IAS 40 ist jedoch identisch.

2.2.1.2. Eine Immobilie als Sachanlagevermögen - IAS 16

Nach IAS 16.15 sind die Vermögenswerte mit Ihren Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten anzusetzen. Der Ermittlung dieser liegt das Prinzip der Maßgeblichkeit der Gegenleistung zugrunde. So ist die Ermittlung nach Art des Erwerbs in Kauf, Herstellung und Tausch zu differenzieren. So umfassen die Anschaffungs- und Herstellungskosten den Kaufpreis oder die Herstellungskosten, die Anschaffungsnebenkosten, Anschaffungspreisminderungen, Fremdkapitalkosten und Kosten für den Abbruch, den Abbau bzw. die Beseitigung der Sachanlage zur Wiederherstellung an einem anderen Standort.^[39] Zu den

Anschaffungsnebenkosten zählen nach IAS 16.19 alle Kosten, die dem Anschaffungs- oder Herstellungsvorgang der Sachanlage sachlich direkt zugeordnet werden können.^[40] Bei einem Tausch erfolgt die Bewertung der Sachanlagen zum beizulegenden Zeitwert des hingegebenen Vermögenswerts zum Zeitpunkt des Sachanlagentauschs.^[41]

In die Herstellungskosten einer Immobilie inkludieren sowohl alle zur Herstellung relevanten Einzel- und Gemeinkosten als auch alle herstellungsbezogene Kosten, die seitens der Verwaltung, des sozialen Bereichs oder durch Abschreibungen anfallen, sofern sie dem Produktionsvorgang zugeordnet werden können oder den Vermögenswert in einen betriebsbereiten Zustand versetzen. Die allgemeinen Verwaltungskosten und Vertriebskosten unterliegen dabei einem Aktivierungsverbot.^[42]

Zudem besteht nach IAS 23.8 unter der Voraussetzung, dass ein qualifizierter Vermögenswert angeschafft oder hergestellt wird, eine Aktivierungspflicht für alle unmittelbar zurechenbaren Fremdkapitalkosten. Ein qualifizierter Vermögenswert ist ein Vermögenswert, für den ein längerer Zeitraum, i.d.R. sechs bis zwölf Monate, notwendig ist, um ihn in seinen Verkaufs- oder gebrauchsfähigen Zustand zu versetzen.^[43]

2.2.1.3. Eine Immobilie als Finanzinvestition - IAS 40

Der erstmalige Ansatz erfolgt dann durch Bewertung nach den Anschaffungs­oder Herstellungskosten. Die aktivierbaren Kosten bzw. deren Abgrenzung und Zuordnung zu den Anschaffungs- und Herstellungskosten ergeben sich dabei analog zu den oben beschriebenen Ansatzkriterien des IAS 16.^[44] So setzen sich die Anschaffungskosten im Wesentlichen aus dem Kaufpreis und den mit dem Anschaffungsvorgang verbundenen Nebenkosten zusammen. Wie auch nach IAS 16 sind nach IAS 40.23a, als Bestandteil der Anschaffungs- und Herstellungskosten, all jene Kosten zu aktivieren, die dazu beigetragen haben, die Immobilie in den vom Management beabsichtigten Zustand zu versetzen. Prämisse zur Aktivierungsfähigkeit ist dabei ebenfalls, dass die entsprechenden Kosten zu einer wirtschaftlichen Optimierung der Immobilie führen.^[45]

2.2.2. Folgebewertung einer Immobilie nach IFRS

Die Folgebewertung der Immobilien ist von vielen Einflussfaktoren abhängig. Wertmäßige Veränderungen der Immobilien sind in der Bilanz zu erfassen.^[46] Hier schreiben die IAS unterschiedliche Vorgehensweisen vor. Nach IAS 16 ist zum einen das Anschaffungs- und Herstellungskostenmodell aber auch das Neubewertungsmodell zulässig.^[47] Nach IAS 40 ist ebenso das Anschaffungs­und Herstellungskostenmodell sowie darüber hinaus das Fair-Value-Modell zulässig.^[48]

2.2.2.1. Anschaffungs- und Herstellungskosten - Modell

Eine Immobile wird nach IAS 16.50 in den Folgejahren zu Anschaffungs- oder Herstellungskosten abzüglich kumulierter Abschreibungen und kumulierter Wertminderungsaufwendungen zuzüglich Wertaufholungen und gegebenenfalls anfallender nachträglicher Anschaffungs- oder Herstellungskosten bewertet. Dabei sind die Abschreibungen systematisch über den Zeitraum vorzunehmen, in dem ein Verbrauch des wirtschaftlichen Nutzens der Sachanlage bzw. der Komponenten im Unternehmen zu verzeichnen ist. Das Abschreibungsvolumen ergibt sich dabei aus der Aufteilung der Differenz von Anschaffungs- oder Herstellungskosten und des erwarteten Restwerts am Ende der wirtschaftlichen Nutzungsdauer. Die Nutzungsdauer wird grundsätzlich betriebsindividuell nach dem Zeitraum bestimmt, in welchem eine Immobilie bzw. etwaige Komponenten einen

[...]

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^[1] Altmeppen/Brauer, Immo & Finanzierung, Immobilien & Finanzierung 2009, s. 774

^[2] Im Folgenden werden die internationalen Rechnungslegungsstandards als IFRS betitelt. Darin inkludieren sowohl die International Accounting Standards (IAS) als auch die International Financial Reporting Standards (IFRS).

^[3] Vgl. Ranker, Immo-Bewertung, s.l

^[4] Vgl. Altmeppen/Brauer, Immo & Finanzierung, Immobilien & Finanzierung 2009, s. 774

^[5] Vgl. Baetge/Kirsch/Thiele/Dohrn, (RL & WP), s. 82-83

^[6] Vgl. Pöhlmann, (Börsenzeitung), Börsenzeitung vom 03.10.2009, s. B9

^[7] Vgl. Manikowsky, Pressemitteilung, s. 1

^[8] Vgl. Pöhlmann, (Börsenzeitung), Börsenzeitung vom 03.10.2009, s. B9

^[9] Vgl. Deloitte GmbH, IFRS 13 Bemessung

^[10] Vgl. Manikowsky, Pressemitteilung, s. 2

^[11] Vgl. Vogt, Wertminderungen, s. 20-23

^[12] Vgl. Gleich/Kieninger/Kämmler-Burrak, Performance Measurement, s. 495 - 499

^[13] Vgl. Franke/Krahnen, Instabile Finanzmärkte, s.335-366

^[14] Vgl. Manikowsky, Pressemitteilung, s. 2

^[15] Vgl. Lowa, Crowe Horwath

^[16] Vgl. Pöhlmann, (Börsenzeitung), Börsenzeitung vom 03.10.2009, s. B9

^[17] Vgl. Manikowsky, Pressemitteilung, s. 2

^[18] Vgl. Pöhlmann, (Börsenzeitung), Börsenzeitung vom 03.10.2009, s. B9

^[19] Vgl. Manikowsky, Pressemitteilung, s. 2

^[20] Vgl. Pöhlmann, (Börsenzeitung), Börsenzeitung vom 03.10.2009, s. B9

^[21] Vgl. Coenenberg/Haller/Mattner/Schultze, (Grundzüge Buchführung), s. 5

^[22] Vgl. Bolsenkötter, Vermögensgegenstände, s. 90 ff.

^[23] Vgl. Meyer-Scharenberg, (Steuer und Studium), s. 300 ff - 303

^[24] Vgl. Buchholz, Grundzüge Jahresabschluss, S.35 f.

^[25] Vgl. Ballwieser, MÜK0HGB, Rn. 7-9

^[26] Vgl. Grünberger, Praxis Bilanzierung, s. 127ff

^[27] Vgl. Steck, Praxiswissen Immobilien, Seite 264

^[28] Vgl. Institut der Wirtschaftsprüfer in Deutschland e.v., IDW RS IFA 2, Rn. 12-16

^[29] Vgl. Zülch/Hoffmann, Kommentar BİİM0G, s. 72

^[30] Vgl. Institut der Wirtschaftsprüfer in Deutschland e.v., IDW RS IFA 2, Rn.20 - 29

^[31] Vgl. Ballwieser, MÜK0HGB, Rn. 10-13

^[32] Vgl. Kraus, Entscheidungsrelevanz, s. 130

^[33] Hares, Immo aus Sicht der RL, s. 8

^[34] Hares, Immo aus Sicht der RL, s. 9 -11

^[35] Vgl. Hares, Immo aus Sicht der RL, s. 11 -15

^[36] Vgl. Scharfenberg, Sachanlagen, Rn. 11

^[37] Vgl. Scharfenberg, Sachanlagen, Rn. 17

^[38] Vgl. Jung/Hänel, Finanzinvestition, Rn. 26

^[39] Vgl Paskert/Salzmann, KPMG Real Estate, s. 42

^[40] Vgl. Scharfenberg, Sachanlagen, Rn. 30

^[41] Vgl. Scharfenberg, Sachanlagen, Rn. 55

^[42] Vgl. Ranker, Immo-Bewertung, s. 243

^[43] Vgl. Paskert/Salzmann,KPMG Real Estate, s. 45

^[44] Vgl. Paskert/Salzmann,KPMG Real Estate, s. 43

^[45] Vgl. Jung/Hänel, Finanzinvestition, Rn. 27-30

^[46] Vgl. Kraus, Entscheidungsrelevanz, s. 148

^[47] Vgl. Jung/Hänel, Finanzinvestition, Rn. 102

^[48] Vgl. Jung/Hänel, Finanzinvestition, Rn. 34-38