Preisbildung am Immobilienmarkt

Eine Analyse staatlicher Instrumente zur Bekämpfung der Wohnungsnot


Hausarbeit, 2018
18 Seiten, Note: 2,3

Leseprobe

Inhaltsverzeichnis

1 Einleitung

2 Grundlegendes zur aktuellen Marksituation

3 Wohnen als privates Gut
3.1 Allokation als staatliche Aufgabe
3.2 Verteilungsziele des Staates

4 Wohnungspolitische Instrumente des Staates
4.1 Mietrechtnovellierungsgesetz
4.2 Auswirkungen des Mietrechtnovellierungsgesetzes

5 Sozialer Wohnungsbau- eine historische Perspektive
5.1 Auswir1kungen der staatlichen Tätigkeit im Wohnungsbau
5.2 Zwischenfazit

6 Mar1ktstörungen
6.1 Informationsdefizit des Konsumenten
6.2 Preissteigerung durch Spekulation
6.3 Rolle des Staates

7 Fazit

Literaturverzeichnis

1 Einleitung

Der ökonomische Liberalismus ist untrennbar mit dem Erstarken des politischen Liberalismus im Europa des 17. -und 18. Jahrhunderts verbunden. Als ein wichtiger Vordenker dieser Zeit gilt der britische Ökonom Adam Smith, der mit seinen Werken einen entscheidenden Einfluss auf seine Zeit ausübte. Seine Ideen aufgreifend, entwickelten viele Ökonomen in den Folgejahren diese Überlegungen weiter und schufen eine neue liberale ökonomische Theorie, die einen universalistischen Anspruch haben sollte. Tatsächlich hat die Lehrmeinung von der natürlichen Ordnung um den Markt mit einigen neuen Ausprägungen die Historie überstanden und konkurrierende Theorien weitgehend verdrängt. Diesen Siegeszug fasste Oliver Williamson eindrucksvoll zusammen: „In the beginning there were markets.“1 Damit meinte er, dass von Beginn an vollkommene Wettbewerbsmärkte existierten, bevor der Mensch begann, sich in die natürliche Ordnung des Marktes einzumischen. Kaum etwas fasst den zeit -und raumlosen Anspruch der Marktwirtschaft besser zusammen als dieser Satz. Doch insbesondere in Deutschland stießen diese Thesen auf wissenschaftliche Kritik, welche sich in der deutschen Nationalökonomie sammelten. Diese entwarf eine ethische Perspektive des Gemeinwohls und versuchte somit einen Gegenpol zu den universalistischen Ansprüchen der angelsächsischen Denker darzustellen.2 Im Verlauf der Zeit verloren diese jedoch immer mehr an Wirkmächtigkeit. So gingen Reformen des marktwirtschaftlichen Gedankens insbesondere von US-amerikanischen Ökonomen aus, die mehr Wirklichkeitsnähe in der Ökonomie einforderten. So wurde die bisher modellhaft angenommene Kostenlosigkeit des Markt -und Preismechanismus durch Ronald Coase widerlegt. Seitdem hat sich ein wissenschaftlicher Konsens gebildet, der von Transaktionskosten am Markt, beispielsweise in Form von Informationskosten ausgeht. Diese scheinbar so einfache Idee revolutionierte den Gedanken der Marktwirtschaft, denn nun versuchte man durch kontrollarme Kooperation diese Kosten so weit wie möglich zu senken. Dadurch richtete sich der Fokus der Wissenschaft erstmals auf das Zusammenspiel von Wirtschaftsleistung, Institutionen und Spielregeln. In diesen Zusammenhang schrieb Douglas C. North davon, dass Smith’s Idee der unsichtbaren Hand ein etabliertes Set von Institutionen voraussetzt, die liberale Marktmechanismen erst ermöglichten. Gleichwohl stellen effiziente Institutionen nicht die Regel dar, in Europa konnten sie durch „formlose Beschränkungen“ zu dem werden was sie sind. Dazu zählte North z.B. Sitten, Kultur, Gebräuche aber auch Verhaltensweisen. Erst diese über Jahrhunderte gewachsenen Merkmale ermöglichten den Abbau von Unsicherheit und schufen so die Grundlage für erfolgreiche Kooperation.3

Aus historischer Sicht lässt sich demnach feststellen, dass Wettbewerbsmärkte wie wir sie heute kennen, eine geschichtliche Entwicklung sind, die den Menschen seit jeher Frieden, Freiheit und Wohlstand gebracht haben. Gleichwohl muss erwähnt sein, dass eine Entwicklung immer auch eine andere Richtung einschlagen kann- weg vom Allgemeinwohl und der individuellen Freiheit, hin zu totalitaristischen Systemen, in denen Armut und Mangel vorherrschen. Ein Bereich in dem die Marktwirtschaft insbesondere in den letzten Jahren enormen politischen Angriffen ausgesetzt war, ist der des Immobilienwesens. Seit dem Ende des Kalten Krieges öffnete sich der Kapitalismus mehr und mehr globalen Perspektiven und so wurde auch im Wohnbereich der Weg frei für internationale Investoren. Seit in deutschen Ballungsgebieten die Preise für Mieten enorm steigen, werden auf politischer Seite die Rufe lauter, regulierend in den Markt einzugreifen. Die Schuldigen sind dabei schnell gefunden, es sind die internationalen Großinvestoren, die mithilfe des Marktes zu mehr und mehr Reichtum gelangen, während die Armen kaum mehr Platz haben zum Leben. So hat die Bundesregierung verschiedene Instrumente entwickelt, um in die Marktprozesse einzugreifen. Einige ausgewählte sollen daher im Folgenden näher vorgestellt, analysiert und auf ihre Wirksamkeit mit Hinblick auf die politische Zielsetzung diskutiert werden. Dabei wird immer auch die Frage aufgeworfen, inwiefern diese Instrumente die Leistungsfähigkeit der Marktwirtschaft begünstigen oder sie gegebenenfalls sogar beschränken. Um dies zu beurteilen, soll der Effekt auf die Preisbildung, die einen zentralen Marktmechanismus darstellt, untersucht werden.

2 Grundlegendes zur aktuellen Marksituation

Wohnraum brauchen alle Menschen. Viele sehen den Erwerb einer Immobilie zudem als sichere Altersvorsorge an, da monatliche Mietzahlungen entfallen. Zusätzlich kann diese an spätere Generationen weitervererbt werden, so dass die Kinder oder Enkel es einfacher haben, den sozialen Aufstieg zu meistern. In der heutigen Zeit geht mit dem Wohnen jedoch häufig eine erhebliche Belastung einher. „Rund 40 Prozent der Haushalte in Deutschlands Großstädten müssen mehr als 30 Prozent ihres Nettoeinkommens ausgeben, um ihre Bruttokaltmiete zu bezahlen. Das entspricht rund 5,6 Millionen Haushalten, in denen etwa 8,6 Millionen Menschen leben. Das ist das Ergebnis einer von der Hans-Böckler-Stiftung geförderten Studie an der Humboldt-Universität Berlin.“4 Lebensstandard und Zufriedenheit hängen jedoch in hohem Maße von der Qualität des Wohnens ab, gibt eine Familie einen Großteil ihres Einkommens für Miete aus, so bleibt kaum Geld für die gesellschaftliche Teilhabe. Eine effektive Immobilienwirtschaft sollte demnach große Priorität für eine moderne Volkswirtschaft haben. Auch die Bundregierung hat dieses Problem erkannt und versucht den aktuellen Entwicklungen entgegenzusetzen. Nach einem Tiefpunkt der Wohnungsbautätigkeit 2009/10 lag die Zahl der fertiggestellten Wohnungen 2016 bei 278 000, Tendenz für die kommenden Jahre weiter steigend.5 Dennoch konnte die Bundesrepublik im Zeitraum 2009-16 ein Bevölkerungszuwachs von 2,5% verzeichnen, in der Folge bleibt bezahlbarer Wohnraum weiterhin ein knappes Gut am Markt. Hier lassen sich jedoch deutliche regionale Unterschiede feststellen, so stehen weiterhin ca. 2 Millionen Wohnungen leer, viele davon in Ostdeutschland. Binnenwanderung und Zuwanderung aus dem Ausland verstärken den Effekt und die Knappheit zusätzlich. Von Agglomerationseffekte profitierend, siedeln sich viele Firmen in Ballungsgebieten an, was den bestehenden Trend zusätzlich verschärft. Deutschland steht hier also vor einer enormen Herausforderung, die sozialen Sprengstoff bietet.

3 Wohnen als privates Gut

Wohnen kann als privates Gut angesehen werden, am geeignetsten für die Verteilung wirkt hier der Marktmechanismus, der unterschiedliche Bedürfnisse auf der Nachfragerseite mit einem breit differenziertem Angebot aufseiten der Vermieter zusammenbringt. Steuernd wirkt in diesem Prozess der Marktpreis, knapper Wohnraum kommt denen zu gute, wo Bedarf und Zahlungsbereitschaft am höchsten sind. Gibt es z.B. viele gut ausgebaute, luxuriöse Wohnungen, jedoch kaum Nachfrage danach, ist ein Sinken des Preises zu erwarten. „Das ist die Logik des Marktes, der einen vorhandenen Bestand über den Preismechanismus an jene Haushalte und Familien zuteilt, die den dringendsten Bedarf und die größte Zahlungsbereitschaft haben“6 Auch die Investitionen werden durch den Marktpreis gesteuert. So wird vor allem dort Investiert, wo der höchste Bedarf besteht und die Investitionen demnach am rentabelsten sind. Dieser grundsätzlichen Logik kann man nicht widersprechen, denn Kapital fließt immer dahin, wo der größte Mehrwert erwartet werden kann. Auf Grund des unterschiedlichen regionalen Angebots wird es in der Folge immer zu Anpassungsreaktionen am Markt kommen, bis sich ein Gleichgewicht von Wohnungsangebot und Nachfrage eingestellt hat.

3.1 Allokation als staatliche Aufgabe

Grundsätzlich erzeugen Marktmechanismen jedoch immer auch Gewinner und Verlierer. Hier hat der Staat die Möglichkeit über verteilungspolitische Instrumente einzugreifen. In der Immobilienbranche kann man deshalb die folgenden Punkte als Aufgaben des Staates ansehen: Allokation und Verteilung Allokation bezieht sich insbesondere darauf, den Markt so störungsfrei wie möglich zu gestalten. Hierfür ist ein Rahmen notwendig, der den Preismechanismus am Markt nicht beeinträchtigt. Nur über diesen kann die Lenkungsaufgabe vollständig wahrgenommen werden.

3.2 Verteilungsziele des Staates

Die Verteilungsaufgabe bezieht sich darauf, vor allem die schwächsten Gruppen der Gesellschaft am Wohlstand angemessen teilhaben zu lassen. Diese geben einen großen Teil ihres Einkommens für die monatlich wiederkehrenden Mietzahlungen aus. Das erwünschte Ausmaß an Verteilung ist jedoch politisch umstritten, schließlich gibt es immer auch einen Preis der Gerechtigkeit. Angaben des Europäischen Statistikamtes (Eurostat) zu Folge, leben in Deutschland im Jahr 2015 über 50% der Menschen in einer Mietwohnung.7 Hier besteht für Politiker demnach ein großer Anreiz, mit marktfeindlichen Argumenten die Stimmung anzuheizen, um den freien Markt einzuschränken. Tatsächlich hat diese Entwicklung auf Bundesebene stattgefunden. So wurden sowohl das Wohnraum-Kündigungsschutzgesetz, sowie die Begrenzung der Mieterhöhung in bestehenden Mietverhältnissen nach § 558 BGB, durchgesetzt. Hiermit gehen jedoch problematische Verteilungswirkungen einher, denn in der Folge kommt es zu einem Auseinanderdriften von Neu- und Bestandsmieten. Benachteiligt hiervon sind insbesondere Menschen, die auf Grund ihrer Arbeitsverhältnisse häufig den Standort wechseln und so immer wieder mit hohen Neumieten konfrontiert werden. Man kann bereits erahnen, dass diese Entwicklung einer Volkswirtschaft, die zunehmend auf hohe Flexibilität und Mobilität der Arbeitnehmer angewiesen ist, nicht positiv zu gute kommt. Zusätzlich werden Fehlanreize gesetzt, denn sucht eine Familie beispielsweise eine kleinere Wohnung, bezahlt sie für diese mitunter einen ähnlichen Preis, wie für die bisherige größere. Auf der anderen Seite muss man jedoch zu gute halten, dass es zu einer Produktdifferenzierung im Wohnungsmarkt kommt, negativ wirkt sich hier hingegen aus, dass kaum Anreize für eine Modernisierung des Wohnraums bestehen.8

So verständlich die politische Motivation hinter diesen Instrumenten auch sein mag, man sollte dabei stets auch unbeabsichtigte Konsequenzen mitdenken. Durch den Druck der Wähler werden weitere staatliche Eingriffe in den Wohnungsmarkt gerechtfertigt. So wurde zum Beispiel die Begrenzung der Miethöhe bei Neuvermietungen, umgangssprachlich auch Mietpreisbremse eingeführt, zum anderen wird der soziale Wohnungsbau vorangetrieben. Diese beiden staatlichen Instrumente werden im Folgenden näher untersucht.

4 Wohnungspolitische Instrumente des Staates

Der Staat verfügt über verschiedene Mittel, um seine Verteilungsziele im Bereich des Wohnens zu erreichen. Viele sprechen in diesem Zusammenhang auch von einer „sozialen Wohnungspolitik“. Die Instrumente sind sehr differenziert und reichen von der Objektförderung bis hin zur Subjektförderung. Gemein ist ihnen, dass sie verteilungspolitisch motiviert sind. Im Folgenden sollen exemplarisch zwei dieser Instrumente näher vorgestellt und mit Hinblick auf ihre Wirksamkeit analysiert werden. Dabei soll insbesondere die Wirkung auf die Preisbildung berücksichtigt werden.

4.1 Mietrechtnovellierungsgesetz

Am Donnerstag, dem 5. März 2015, verabschiedete die CDU/CSU und SPD geführte Bundesregierung das sogenannte Mietrechtnovellierungsgesetz (kurz: MietNovG). Der damals zuständige Justizminister Heiko Maas (SPD) sprach dabei von einem: „verdammt guten Tag“9. Geltend ab dem 1. Juni 2015, dürfen die jeweiligen Landesregierungen mittels Rechtsverordnung Gebiete ausweisen, in denen die Mieten maximal 10% über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen dürfen. Ausnahmen stellen dabei zum einen Wohnungen dar, die erst nach dem 1. Oktober 2014 vermietet wurden, sowie Wohnungen, die umfassend saniert und seitdem neu vermietet werden.10

[...]


1 Williamson, Oliver E. Markets and Hierarchies. New York 1975.20

2 Vgl. Stavenhagen, Gerhard. Geschichte der Wirtschaftstheorie. 4. Auflage. Vandenhoeck & Ruprecht, 1969

3 North, C. Douglas. Auf dem Weg zu einem neuen Verständnis des wirtschaftlichen Wandels; in: Miller, Max (Hrsg.). Welten des Kapitalismus. Institutionelle Alternativen der globalisierten Ökonomie. Frankfurt a.M. / New York 2005, S. 137f.

4 http://www.spiegel.de/wirtschaft/soziales/deutschland-so-viel-vom-einkommen-geht-fuer-miete-drauf-a-1167391.html

5 https://www.destatis.de/DE/PresseService/Presse/Pressemitteilungen/2018/05/PD18_183_31121.html

6 http://www.wpz-fgn.com/wp-content/uploads/K14_Wohnungsmarkt.pdf

7 https://ec.europa.eu/eurostat/statistics-explained/index.php?title=File:Distribution_of_population_by_dwelling_type,_2015_(%25_of_population)_YB17-de.png

8 Vgl. https://www.zia-deutschland.de/fileadmin/Redaktion/Pressemitteilungen/Downloads/Fruehjahrsgutachten_2018_Zusammenfassung.pdf

9 https://www.bundestag.de/dokumente/textarchiv/2015/kw10_de_mietpreisbremse/362998

10 https://www.bgbl.de/xaver/bgbl/start.xav?start=%2F%2F*%5B%40attr_id%3D%27bgbl115s0610.pdf%27%5D#__bgbl__%2F%2F*%5B%40attr_id%3D%27bgbl115s0610.pdf%27%5D__1537180673978

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Details

Titel
Preisbildung am Immobilienmarkt
Untertitel
Eine Analyse staatlicher Instrumente zur Bekämpfung der Wohnungsnot
Hochschule
Martin-Luther-Universität Halle-Wittenberg
Note
2,3
Autor
Jahr
2018
Seiten
18
Katalognummer
V443202
ISBN (eBook)
9783668826205
ISBN (Buch)
9783668826212
Sprache
Deutsch
Schlagworte
Wohnungsnot, Wohnungsmangel, Mieten, Mietpreisbremse, sozialer Wohnungsbau, Staat, Investoren, Ballungsgebiete
Arbeit zitieren
Pascal Misoph (Autor), 2018, Preisbildung am Immobilienmarkt, München, GRIN Verlag, https://www.grin.com/document/443202

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