Immobilienmarkt in Deutschland. Optimale Standortwahl im Einzelhandel

Inhaltsverzeichnis

Abbildungsverzeichnis

Tabellenverzeichnis

Abkürzungsverzeichnis

1. Einleitung
1.1 Problemstellung und Zielsetzung
1.2 Methodische Vorgehensweise der Arbeit

2. Grundlagen
2.1 Der Begriff „Handel“
2.2 Arten von Handel
2.2.1 Großhandel
2.2.2 Einzelhandel
2.3 Der Begriff „Einzelhandelsimmobilie“
2.4 Definitionen im Einzelhandel

3. Die Entwicklung des Einzelhandels und seiner Betriebsformen
3.1 Historie des Einzelhandels
3.2 Typisierung von Betriebsformen im Einzelhandel
3.2.1 Kennzahlen
3.2.2 Betriebsformen des stationären Einzelhandels
3.3 Dynamik der Betriebsformen

4. Wandel im Einzelhandelssegment
4.1 Gesamtwirtschaftliche Bedeutung
4.2 Einzelhandelsimmobilienmarkt in Deutschland
4.3 Wandel auf der Anbieterseite
4.4 Wandel auf der Nachfrageseite
4.4.1 Demografische Entwicklung
4.4.2 Wertewandel
4.4.3 Technologischer Wandel
4.5 Trends im Einzelhandel

5. Standortwahl im Einzelhandel
5.1 Top 10 Einzelhandelsstandorte in Deutschland
5.2 Zentrenbildende Systeme
5.3 Rechtliche Rahmenbedingungen
5.4 Standort/Standortfaktoren
5.5 Standort- und Marktanalyse
5.5.1 Aufgaben und Ziele
5.5.2 Standorttypen
5.6 Standort im Einzelhandel
5.6.1 Anforderungen an den Standort
5.6.2 Standortkategorien im Einzelhandel
5.6.3 City vs. „Grüne Wiese“
5.6.3.1 City
5.6.3.2 „Grüne Wiese“
5.6.3.3 Stärken-/Schwächenanalyse der Standortkategorien
5.7 Standort und Rating von Einzelhandelsimmobilien
5.7.1 Rating innerstädtischer Einzelhandelsimmobilien
5.7.2 Standortfaktoren für das Rating von Einzelhandelsimmobilien

6. Renaissance der Innenstädte
6.1 Rückkehr des Einzelhandels in die (Innen-)Städte
6.2 Beleg der Trendwende

7. Fazit und Ausblick

Anhangverzeichnis

Quellen- und Literaturverzeichnis

Abbildungsverzeichnis

Abb. 1 Einzelhandel in Deutschland - Absatzformen

Abb. 2 Nutzungsformen von Gewerbeimmobilien

Abb. 3 „Wheel of Retailing“

Abb. 4 Stationäre Betriebsformen mit Verkaufsraum

Abb. 5 Lebenszyklusphase einzelner Betriebsformen

Abb. 6 Wirtschaftliche Leistung des Einzelhandels 2014

Abb. 7 Megatrends des 21. Jahrhunderts

Abb. 8 Zentrenmodell

Abb. 9 Unterteilung der Standortfaktoren

Abb. 10 Stärken-/Schwächenanalyse der Standortkategorien City & „Grüne Wiese“

Abb. 11 Erreichbarkeitsdefizit eines Lidl-Marktes

Abb. 12 Lagekategorien im Preisvergleich

Abb. 13 Errichtung von Einkaufscentern an Innenstadtlagen

Abb. 14 Expansion in der 1a-Lage

Abb. 15 Einzelhandelsstandorte der Zukunft

Abb. 16 Bedeutungsgewinn der Innenstädte

Abb. 17 Filialisierungsgrad in Innenstädten

Abb. 18 Fokussierung auf 1a-Lagen

Tabellenverzeichnis

Tabelle 1 Kennzahlen von Betriebsformen

Tabelle 2 Standortmerkmale von Betriebsformen im Einzelhandel

Tabelle 3 Einzelhandelsanteil am privaten Konsum

Tabelle 4 Vermietungsumsatz im Einzelhandel

Tabelle 5 Spitzenmieten in den BIG 10

Tabelle 6 Lagekategorien im Einzelhandel

Tabelle 7 Bewertung von innerstädtischen Einzelhandelsimmobilien

Tabelle 8 Scoringmodell

Tabelle 9 Checkliste - Makrostandortfaktoren

Tabelle 10 Checkliste - Mikrostandortfaktoren

Tabelle 11 Checkliste - Wettbewerbsanalyse

Tabelle 12 Stärken-/Schwächenanalyse der Standortkategorien

Tabelle 13 Bewertung von Standortfaktoren

Abkürzungsverzeichnis

Abbildung in dieer Leseprobe nicht enthalten

1. Einleitung

1.1 Problemstellung und Zielsetzung

Regionale Differenziertheit bringt die generelle Entwicklung des Immobilienmarktes in Deutschland auf den Punkt. Während einige Regionen unter Bevölkerungsschwund leiden, generieren primär Großstädte und Ballungsräume einen nicht unerheblichen Anstieg der Einwohnerschaft. Wohnungsknappheit an Top-Standorten wie Hamburg, Berlin oder München steht im Vergleich zu hohen Leerstandsquoten im ländlichen Raum. Diese Tatsachen kennzeichnen das gegenteilige Bild auf dem Wohnimmobilienmarkt, welches zugleich Auswirkungen auf gewerblich genutzte Immobilien schürt.

Vorliegende Arbeit widmet sich ausdrücklich den Einzelhandelsimmobilien. Diese Art der Gewerbeimmobilien erweckt eine keineswegs endende Begeisterung bei vielzähligen Interessenten. Insbesondere das Sprichwort „Handel ist Wandel“^[1] prägt den Immobilientyp und lässt zukünftige Strömungen und Trends gesellschaftlicher Entwicklungen erahnen. Die bloße Annahme von Entwicklungstrends hinsichtlich zukünftiger Standorte von Betriebsformen im Handel stellt eine prekäre Aufgabe dar. Dieser Herausforderung nimmt sich der Autor im weiteren Verlauf der Arbeit anhand einer ausführlichen Analyse des deutschen Einzelhandelsimmobilienmarktes an.

Im Zuge der Bachelorthesis sollen dafür nachfolgend aufgeführte Forschungsfragen beantwortet werden:

Was ist eine Einzelhandelsimmobilie und somit Gegenstand der Analyse? Was verstehen wir unter dem Begriff „ Betriebsform “ ? Welche Betriebstypen existieren am Einzelhandels- markt? Anhand welcher Merkmale sind sie zu differenzieren? Welche Trends gibt es auf der Angebots- und Nachfrageseite? Wovon ist die Standortwahl im Einzelhandel abh ä ngig? Ü ber welche St ä rken und Schw ä chen verf ü gen die Standortkategorien City und „ Gr ü ne Wiese “ ^[2] ? Wie erfolgt das Rating von Einzelhandelsimmobilien mittels elit ä rer Standortfaktoren?

Und schließlich: Wohin f ü hrt die standortspezifische Entwicklung im Einzelhandel? Gibt es eine Belebung der Innenst ä dte oder geht der Trend in Richtung verkehrsorientierter Betriebsformen an peripheren Standorten?

Die Zuvor aufgeführten Fragestellungen bilden den eigentlichen Kern der Untersuchung. Das Ziel der Bachelorarbeit liegt somit darin, obige Forschungsfragen zu beantworten und dem Leser Aufschluss über den Typus „Einzelhandelsimmobilie“ zu verschaffen.

1.2 Methodische Vorgehensweise der Arbeit

Angesichts der Komplexität des zu untersuchenden Forschungsgegenstandes unterteilt sich die vorliegende Arbeit in sieben Kapitel. Um eine nachvollziehbare Darstellung der Thematik zu gewährleisten, bauen diese systematisch aufeinander auf.

Der erste Teilbereich beinhaltet einführende Aussagen im Hinblick auf Problemstellung und Zielsetzung der Bachelorarbeit.

Im Anschluss greift Kapitel 2 den ersten Forschungspunkt auf. In diesem Abschnitt sollen theoretische Grundlagen gelegt werden, die zum leichteren Verständnis der nach- folgenden Kapitel beitragen. Im Einzelnen erfolgt die Definition wichtiger Begrifflichkeiten des Einzelhandels.

Der nachfolgende Bereich befasst sich anfangs mit der historischen Entwicklung im Einzelhandel. Darauf folgt die Typisierung von verschiedenartigen Betriebsformen. Hierbei werden vom Autor ausgewählte stationäre Einzelhandelsimmobilien anhand elementarer Differenzierungskriterien in einer tabellarischen Gegenüberstellung aufgelistet und näher charakterisiert. Beschlossen wird dieser Abschnitt mit der Vorstellung des Konzepts der dynamischen Betriebsformen.

Aufbauend auf den zuvor geschilderten Grundlagen erfolgt in Kapitel 4 eine weitere Konkretisierung des Wandels im Einzelhandelssegment. Hierbei wird explizit auf den Stellenwert des Einzelhandels und seiner Betriebstypen für die Gesamtwirtschaft und den Immobilienmarkt in Deutschland eingegangen. Zudem sollen die sich ändernden Anforderungen an Einzelhandelsimmobilien von Seiten der Anbieter und Nachfrager geklärt werden. Ergänzend folgt ein Einblick in zukünftige Trendmuster.

Der fünfte Teilbereich setzt sich ausdrücklich mit der Standortwahl im Einzelhandel auseinander und bildet somit den Kern dieser Arbeit. Zu Beginn werden hierfür die Top 10 der deutschen Einzelhandelsstandorte vorgestellt. Anschließend folgen allgemeine einzelhandelsrelevante Ausführungen zum zentrenbildenden System, zu standort- relevanten Restriktionen und zum Standort selbst. Letzterer Aspekt beinhaltet neben der Darstellung harter Faktoren wie Infrastruktur, Passantenfrequenz und Flächen- verfügbarkeit auch einen Überblick über weiche Faktoren wie Einkommensniveau und Image als Wirtschaftsstandort. Im weiteren Verlauf werden Aufgaben und Ziele der Standort- und Marktanalyse für das Segment Einzelhandel näher erläutert. Die anschließende Auswertung der Anforderungen an einen Standort, ermöglicht eine detaillierte Stärken- und Schwächenanalyse der beiden Lageparameter „City“ und „Grüne Wiese“. Daran knüpft zum Abschluss des fünften Kapitels das Rating von Einzelhandelsimmobilien. Hierfür werden obige Standortkategorien einer Bewertung mittels ausgewählter Standortfaktoren unterzogen. Ziel ist es, einen Vergleich beider Kategorien zu ermöglichen.

Das sechste Kapitel umfasst die zukünftige standortspezifische Ausrichtung des Einzelhandels. Dazu wurden Meinungen von Experten zu Rate gezogen, die den allgemein gültigen Trend in Richtung (Innen-)Städte untermauern sollen. Zum Abschluss der Arbeit werden die Erkenntnisse und Ergebnisse in einem Fazit zusammengefasst. Es wird überprüft, inwiefern anfangs gestellte Forschungsfragen beantwortet werden konnten. Hieran folgt ein Ausblick auf die zukünftige standortbezogene Entwicklung im Einzelhandel, welcher das Gesamtkonzept der Aus- arbeitung abrunden soll.

2. Grundlagen

2.1 Der Begriff „Handel“

Der Begriff „Handel“ umfasst im Allgemeinen die Transaktion von Waren^[3] und Dienstleistungen gegen Zahlung von Entgelt. Weiterhin kann die Begrifflichkeit zum einen „funktionell“, zum anderen „institutionell“ definiert werden.

Handel im funktionellen Sinn betrachtet die bloße Handelstätigkeit. Dabei steht der Tausch von ökonomischen Gütern unter verschiedenen Wirtschaftspartnern im Vordergrund.^[4] Die Katalogkommission definiert funktionellen Handel wie folgt:

„ Handel im funktionellen Sinn liegt vor, wenn Marktteilnehmer G ü ter, die sie in der Regel nicht selbst be- oder verarbeiten (Handelswaren), von anderen Markteil nehmern beschaffen und an Dritte absetzen. In der Praxis wird der Begriff im Allgemeinen auf den Austausch von Sachg ü tern, noch h ä ufiger auf den Austausch von beweglichen Sachg ü tern eingeschr ä nkt “ ^[5].

Im Gegensatz dazu beinhaltet institutioneller Handel, jegliche Unternehmen, die sich mit Handel im funktionellen Sinn auseinandersetzen.^[6] Laut Kommission kann eine Unter- nehmung dann dem Handel zugeordnet werden, „wenn aus der Handelstätigkeit eine größere Wertschöpfung resultiert als aus einer zweiten oder aus mehreren sonstigen Tätigkeiten“^[7].

2.2 Arten von Handel

Der Handel unterteilt sich in die beiden Arten Groß- und Einzelhandel. Ebenso werden Unternehmen, deren Hauptaugenmerk auf das Segment „Handel“ zielt, differenziert in Großhandels- und Einzelhandelsunternehmen.^[8] Im Jahr 2013 gab es in Deutschland rund 160.000^[9] Großhandelsunternehmen, während mehr als doppelt so viele Einzelhandelsunternehmen (360.000^[10] ) am Markt aktiv waren.

2.2.1 Großhandel

Ein Handelsunternehmen zählt zur Kategorie „Großhandel“, wenn es im

„ [ … ] eigenen Namen auf eigene oder fremde Rechnung Waren kauft und diese unver ä ndert [ … ], d.h. ohne wesentliche Be- oder Verarbeitung an andere Handelsunternehmen, Weiterverarbeiter, gewerbliche Verbraucher, oder beh ö rdliche Gro ß verbraucher absetzt “ ^[11].

Das Haupttätigkeitsfeld umfasst vorwiegend die Produktion von Gütern unter gleichseitigem Absatz an Einzelhandelsunternehmen. Im Folgenden wird der Großhandel vom Einzelhandel abgegrenzt.

2.2.2 Einzelhandel

Der „Einzelhandel“ hat den Absatz von Gütern und anderweitigen Dienstleistungen mittels geradlinigen Verkaufs an Endverbraucher zum Inhalt. Der Vertrieb erfolgt durch Einzelhandelsunternehmen. Insofern liegt das Haupttätigkeitsfeld im An- und Verkauf von Handelsartikeln, was zur Folge hat, dass Betriebe des Einzelhandels als „Distributionsmittler“^[12] in Erscheinung treten.^[13]

Wie Abbildung 1 zeigt, untergliedert sich der deutsche Einzelhandel in die Absatzformen „stationär“ und „nicht stationär“ (z.B. ambulanter Handel, Heimdienste). Sofern es sich um Betriebstypen mit einem festen Standort handelt, stehen diese in engem Zusammenhang zur Verkaufsfläche. Einerseits existieren Betriebsformen ohne Verkaufsraum (Versandhandel), andererseits mit Flächen für den Verkauf (Ladengeschäft). Vorliegende Arbeit konzentriert sich überwiegend auf den zweiten Fall, den festen Standort mit Verkaufsraum, wovon eine kleinere Auswahl an späterer Stelle charakterisiert wird. In Punkt 4.4.3 „Technologischer Wandel“ wird der Versandhandel als stationäre Absatzform ohne Verkaufsraum aufgefasst, während die Absatzformen ohne festen Standort nur der Vollständigkeit halber genannt wurden.

Abbildung in dieer Leseprobe nicht enthalten

Abb. 1 Einzelhandel in Deutschland - Absatzformen

Quelle: eigene Darstellung in Anlehnung an Müller-Hagedorn, Lothar (1998): Der Handel, Köln, Kohlhammer, S. 45.

2.3 Der Begriff „Einzelhandelsimmobilie“

Was stellen „Einzelhandelsimmobilien“ dar? Die Zerlegung des Begriffes führt zu den Wortsilben Einzelhandel und Immobilie. Ersteres wurde im obigen Abschnitt bereits präzisiert. Unter Letzterem werden

„ [ … ] Grund und Boden, Geb ä ude sowie deren Kombinationsm ö glichkeiten - unabh ä ngig von konkreten Eigentums-utsche Markt für Einzelhandelsimmobilien. Eine empiriscoder Besitzverh ä ltnissen bzw. Verf ü gungsrechten - verstanden “ ^[14].

Immobilien lassen sich je nach Verwendungszweck in Wohn- oder Gewerbeimmobilien unterteilen. Zudem bestehen Konzepte sogenannter mehrfunktionaler Immobilien, in denen gewerbliche und wohnliche Nutzungen miteinander kombiniert werden. Einzel- handelsimmobilien, auch Handelsimmobilien genannt, zählen zu den Gewerbeimmobilien und umfassen all diejenigen Gebäude, deren Zweck im Vertrieb für das produzierende Gewerbe steht. Abbildung 2 veranschaulicht weitere Immobilienarten mit gewerblicher Absicht. Dazu zählen Büro- und Dienstleistungsimmobilien, Gewerbe- und Technologieparks, Multifunktionsimmobilien, Logistikimmobilien, Spezialimmobilien und Sonder- immobilien.^[15]

Abbildung in dieer Leseprobe nicht enthalten

Abb. 2 Nutzungsformen von Gewerbeimmobilien

Quelle: eigene Darstellung in Anlehnung an Linsin, Jan (2004): Der westdeutsche Markt für Einzelhandelsimmobilien. Eine empirische Analyse mietpreisdeterminierender Faktoren im Kontext sich wandelnder Betriebsformen und eines sich verändernden Konsumentenverhaltens, Freiburg im Breisgau, Haufe Verlag, S. 10.

Im weiteren Sinn gehören den Einzelhandelsimmobilien u.a. „Einzelläden, Laden- passagen, Supermärkte, Lebensmittel-Discounter, Verbrauchermärkte, SB-Warenhäuser, Fachmärkte, Fachmarktzentren, Baumärkte, Möbel-Märkte, Kaufhäuser und Einkaufszentren“^[16] an. Im engeren Sinn werden bspw. Fachmärkte hinsichtlich ihrer Spezialisierung auf Elektroartikel, Betten/Matratzen, Bekleidung, Tier-/Zoobedarf, Drogerieartikel, Spielwaren und Getränke unterschieden. Daran wird die Vielseitigkeit des Einzelhandels und seiner Immobilien recht schnell ersichtlich, was eine einheitliche Definition des Begriffes erschwert. Lediglich das Angebot weist auf eine Gemeinsamkeit hin. Überwiegend setzt es sich aus Waren für den kurz-, mittel- oder langfristigen Gebrauch der Nachfrageseite zusammen. Der Anteil von Dienstleistungen (Frisör, Reisebüro, Food-Courts in Shopping-Center) ist eher gering.^[17]

Die Deutsche Hypothekenbank AG definiert den Ausdruck innerhalb einer erstellten Studie in 2014 wie folgt: „Einzelhandelsimmobilien stellen Verkaufsflächen für den direkten Kauf/Verkauf von Waren bereit“^[18]. Eine Auswahl von Einzelhandelsimmobilien soll in Punkt 3.2.2 „Betriebsformen des stationären Einzelhandels“ charakterisiert werden, doch zunächst folgt ein Überblick zu vielfältigen Fachbegriffen im Einzelhandel.

2.4 Definitionen im Einzelhandel

Nachstehend werden einige, vom Autor in der Arbeit genutzte und wiederkehrende Begrifflichkeiten des Einzelhandels definiert. Die Auflistung erfolgt in alphabetischer Reihenfolge:

- Branchen-Mix

Der „Branchen-Mix“ kennzeichnet die verschiedenartige Ausrichtung des Sortimentes von Einzelhandelsbetrieben, wovon gewissermaßen deren Erfolgsaussicht am Markt abhängig sein kann.^[19]

- Filialisierung

Ist die Verdrängung kleinteiliger, inhabergeführter Einzelläden an innerstädtischen Standorten durch eine Vielzahl von Filialen größerer Einzelhandelsunternehmen.^[20]

- Food- und Non-Food-Artikel

= „Verbrauchs- und Gebrauchsgüter“^[21]

- Großflächigkeit

Großflächigkeit bei Einzelhandelsimmobilien liegt ab einer Überschreitung von 800 m² Verkaufsfläche vor.^[22] Laut BauNVO gilt dies ebenso bei einer Geschossfläche von mehr als 1.200 m² (§ 11 Absatz 3 Satz 3 BauNVO).

- Kurz-, mittel-, langfristige Waren

Hierbei werden Warengruppen aufgrund ihrer Schnelllebigkeit, in Verbindung mit erneutem Kauf in kurz-, mittel- und langfristige Waren unterschieden. Beispiele für kurzfristige Waren sind unter anderem Lebens- und Genussmittel, Getränke, Zeitschriften.^[23] Dagegen zählen bspw. Möbel, Uhren und Schmuck zu lang- fristigem Bedarf.^[24]

- Magnetbetrieb

Diese Art von Betrieben, gekennzeichnet durch hohe Werte bzgl. Flächengröße und Umsatzstärke, ist hauptverantwortlich für die Bindung von Kaufkraft an einem Standort. Synonym kann der Begriff „Ankermieter“ verwendet werden, deren Ansässigkeit in Einkaufscentern die gleiche Absicht verfolgt.^[25]

- Sortimentsbreite / -tiefe

„Sortimentsbreite = Zahl von Warengruppen;

Sortimentstiefe = Zahl von Artikeln innerhalb von Warengruppen“^[26]

- Store Erosion

Dabei handelt es sich um unzeitgemäße Betriebsformen, die den heutigen Anforderungen der Verbraucher nicht mehr genügen.^[27]

- Trading up / Trading down

Beinhaltet die Umstellung der Unternehmenspolitik. Demnach kommt es beim „Trading up“ zur Ausrichtung des Leistungskatalogs an ein höheres Niveau (z.B. durch Qualitäts- und Serviceverbesserungen), verknüpft mit gleichzeitiger Kostenerhöhung. „Trading down“ bezeichnet den Vorgang in entgegengesetzter Richtung unter dem Aspekt fallender Kosten.^[28]

3. Die Entwicklung des Einzelhandels und seiner Betriebsformen

3.1 Historie des Einzelhandels

Die Anfänge des Einzelhandels gehen bis in das 13. Jahrhundert zurück. In den folgenden Jahrhunderten spielte das Interesse der Menschheit an der Entwicklung des Einzelhandels in Verbindung mit dessen Bedeutung für unsere Städte eine eher untergeordnete Rolle.^[29]

Erst Ende des 19. Jahrhunderts begann ein tiefgreifender Strukturwandel im Einzelhandelssegment und somit die Ära des Lebensmitteleinzelhandels. Innerhalb der Städte gediehen neue Betriebsformen. Vorreiter waren die großflächigen Kauf- und Warenhäuser. Die Filialisierung wuchs und die neu ins Leben gerufenen Konsum- genossenschaften stiegen zum Leidwesen der Einzelläden in den Wettbewerb ein. Das rasante Wachstum des Einzelhandels erlitt durch die beiden Weltkriege einen kurzfristigen Rückschlag. Dieser klang mit dem Ende des zweiten Weltkrieges ab. Aufgrund der Trennung Deutschlands in die BRD und DDR erhielten weitere Objekt- variationen des Einzelhandels ihre Chance. Den Westen kennzeichneten in dieser Zeit kleine Einzelhandels- und Kolonialwarengeschäfte, währenddessen in Ostdeutschland die Konsum-Märkte den Lebensmitteleinzelhandelsmarkt für sich entdeckten.^[30]

Mitte der fünfziger Jahre kam es zur Einführung des Selbstbedienungsprinzips. Ab sofort bediente sich die Kundschaft eigenständig, ohne vorherige Beratung durch Angestellte, am Warenkontingent. Zum einen sparte der Unternehmer unnötige Personalkosten, zum anderen erbrachte es den Konsumenten eine klare Zeitersparnis beim Einkauf. Dieses Kriterium prägte den Einzelhandel und führte zur Etablierung der Betriebsform „Selbstbedienungswarenhaus, kurz SB-Warenhaus“^[31]. Anschließend verfiel die Branche aufgrund von Sättigungserscheinungen in eine Regression, welche erst durch Abschaffung der Preisbindung im Jahr 1974 verflachte. Der einsetzende Preiswettbewerb entfachte einen Machtkampf auf Seiten der Anbieter. Die Seite der Nachfrager erfreute sich dagegen an fallenden Preisen.^[32] Als weiteres Ereignis der siebziger Jahre ist die Entstehung einer den Einzelhandel prägenden Betriebsform zu nennen: Die erste Generation des Einkaufscenters entstand am Markt.^[33]

Mit der Wiedervereinigung Deutschlands im Jahre 1990 begann ein wahrer Boom im Einzelhandelsgeschäft. Für den westdeutschen Einzelhandel ergab sich die Option zur Erschließung eines neuen Absatzgebietes. Gleichzeitig startete das Segment Einzelhandel innerhalb der ostdeutschen Bundesländer einen Aufholprozess in Sachen Flächen- und Umsatzwachstum.^[34]

Mit der Jahrtausendwende setzten die Lebensmitteldiscounter zum Siegeszug an. Im Vergleich zur Konkurrenz konnte der Marktanteil von 1995 - 2005 im Sektor „Umsatz für Verbrauchsgüter des täglichen Bedarfs“ um 11 % gesteigert werden.^[35] Als einschneidendes Ereignis für den Einzelhandelsmarkt ist die Finanz- und Wirtschaftskrise, mit Höhepunkt im Jahr 2009, zu erwähnen. Sie schmälerte das Interesse von Investoren am Neubau von Einzelhandelsflächen deutlich. Ungeachtet dessen waren die Auswirkungen der Krise am deutschen Einzelhandelsmarkt relativ gering. Drei Jahre später kam es aufgrund der Schlecker-Insolvenz zur erstmaligen und bis heute einzigen Minderung der registrierten Einzelhandelsflächen in Deutschland.^[36]

Größtenteils war die Entwicklung der Branche geprägt von der Etablierung sowie der Herausbildung neuer Betriebsformen, um den wachsenden Ansprüchen der Nachfrageseite gerecht zu werden. Passend zur Historie des Einzelhandels stellt die sogenannte „Wheel of Reatiling“^[37] (s. Abb. 3) eine genaue zeitliche Einordnung zur Entstehung der einzelnen Formen dar. Weitere Ausführungen zu dieser Thematik folgen in Punkt 3.3 „Dynamik der Betriebsformen“^[38].

Abbildung in dieer Leseprobe nicht enthalten

Abb. 3 „Wheel of Retailing“

Quelle: eigene Darstellung in Anlehnung an Fritz, Wolfgang/Lorenz, Bettina/Hauser, Ulrike (2007): Die Discountisierung der Gesellschaft. Dimensionen eines Megatrends, Gernsbach, Deutsche BetriebswirteVerlag, S. 36.

3.2 Typisierung von Betriebsformen im Einzelhandel

Unter dem Begriff „Betriebsform“ werden Objekte, die über gleichartige Charakterzüge verfügen, mittels Oberbegriff klassifiziert. In vorliegender Arbeit werden die Fachausdrücke „Betriebsform“ und „Betriebstyp“ synonym verwendet.^[39] Der folgende Abschnitt soll dem Leser einen Einblick über die verschiedenen stationären Betriebsformen des Einzelhandels mit Verkaufsraum (s. Abb. 4) verschaffen. Indes sind die Arten des Großhandels nicht Inhalt dieser Ausarbeitung.

Abbildung in dieer Leseprobe nicht enthalten

Abb. 4 Stationäre Betriebsformen mit Verkaufsraum

Quelle: eigene Darstellung in Anlehnung an Fritz, Wolfgang/Lorenz, Bettina/Hauser, Ulrike (2007): Die Discountisierung der Gesellschaft. Dimensionen eines Megatrends, Gernsbach, Deutsche BetriebswirteVerlag, S. 22.

An dem Schema wird ein klares Strategiekonzept der jeweiligen stationären Betriebsform mit Verkaufsraum ersichtlich. Die Ausrichtung der Betriebsformen kann hinsichtlich Einkaufsbequemlichkeit, Sortimentsausrichtung, Preispolitik oder anhand anderweitiger Vorteile erfolgen. Folglich wird eine Auswahl von Einzelhandelsimmobilien näher analysiert.

3.2.1 Kennzahlen

Zu dieser näheren Betrachtung zählen die Typen Supermarkt, Verbrauchermarkt, SBWarenhaus, Discounter, Fachgeschäft, Fachmarkt/Fachmarktzentrum, Warenhaus/Kauf- haus und das Einkaufszentrum. Nachstehende Tabelle umfasst fundamentale Differenzierungskriterien wie etwa Objektgröße, Bedienungsform oder Artikelanzahl der soeben aufgeführten Betriebsformen.

Abbildung in dieer Leseprobe nicht enthalten

Tabelle 1 Kennzahlen von Betriebsformen

Quelle: eigene Darstellung in Anlehnung an KPMG AG Wirtschaftsprüfungsgesellschaft (2013), https://www.kpmg.com/DE/de/Documents/Analyse_Einzelhandelsimmobilien_2013_KPMG.pdf, S. 17f.; HypZert GmbH (2013), S. 71f.; Soethe, R. et al. (2010), S. 60.

Die Kennzahlen umfassen ausschließlich den deutschen Markt. Insbesondere Angaben zu Netto-Umsatz sowie marktübliche Mieten sind regional differenziert zu betrachten. Die Analyse der Betriebsform „Fachmarkt/Fachmarktzentrum“ umfasst allgemeine Werte und berücksichtigt somit keine Unterteilung in die Klassen Elektrofachmarkt, Spielwarenfachmarkt usw. Des Weiteren handelt es sich bei der Objektgröße der Einkaufzentren ausschließlich um innerstädtische Lagen. Außerstädtische Einkaufszentren können Flächengrößen mächtigerer Ausdehnung vorweisen.^[40]

3.2.2 Betriebsformen des stationären Einzelhandels

Das Erscheinungsbild, welches zugleich die Betriebsform der Einzelhandelsunternehmen darstellt, nimmt heutzutage einen beachtlichen Stellenwert ein. Gewissermaßen ist der Erfolg am Markt davon abhängig. Nachstehend werden die einzelnen Betriebsformen anhand ihrer Besonderheiten kurz vorgestellt.^[41]

- Supermarkt

In einem Supermarkt werden auf einer Verkaufsfläche von mindestens 400 m² Artikel des täglichen Bedarfs angeboten. Dazu gehören sowohl Food- als auch Non-Food-Produkte. Die Bedienung erfolgt nach dem Selbstbedienungsprinzip.^[42] Die Eingangsbereiche von Supermärkten kennzeichnen vereinzelt Konzessionärsflächen für Bäcker und Fleischer. Standorttechnisch bevorzugt dieser Betriebstyp überwiegend Solitär- oder Verbundstandorte.^[43]

- Verbrauchermarkt/Großer Supermarkt

Von einem Verbrauchermarkt wird ab einer Fläche von 1.500 - ca. 5.000 m² gesprochen. Das auf Selbstbedienung ausgerichtete Einzelhandelsgeschäft umfasst zwischen 21.000 - 40.000 Artikel. Bei der Wahl des Standortes bevorzugt dieser Typ Stadtrandlagen mit guter Anbindung an das Verkehrsnetz und ausreichend Flächenangebot für großräumige Kundenparkplätze.^[44] Laut EHI Retail

Institute lag die Flächenproduktivität (Umsatz je m² Vkfl.) für diese Betriebsform im Jahr 2013 bei 4.580 €/m².^[45]

- SB-Warenhaus

Angesichts der großen Sortimentsbreite ist eine Vkfl. von über 5.000 m² allgemein gültig für die Betriebsform „Selbstbedienungswarenhaus“. Das Angebot erstreckt sich von Food- bis hin zu Non-Food-Artikeln. Ebenso wie beim vorher definierten Betriebstyp werden autokundenorientierte Gebiete in Stadtrandlagen präferiert.^[46]

- Discounter

Typische Kennzeichen von Discountern sind das begrenzte Sortiment sowie die aggressive Preispolitik.^[47] Anhand der unterschiedlichen Sortimentstiefe lassen sich Discounter in Abhängigkeit ihrer Anzahl von Artikeln in Hard-, Soft- und Hybrid- Discounter unterteilen. Harddiscounter (z.B. Aldi) umfassen diesbezüglich die geringsten Artikelzahlen. Das Sortiment wird in Selbstbedienung angeboten. Die in der Regel eingeschossigen Bauten werden überwiegend an Standorten mit hohem Verkehrsaufkommen errichtet.^[48]

- Fachgeschäft

Wie der Fachbegriff schon erahnen lässt sind Fachgeschäfte, auch Spezial- geschäfte genannt, auf ein Segment (z.B. Uhren, Brillen) fixiert. Im Wesentlichen verfügt dieser Betriebstyp über Flächengrößen von 50 - 400 m². Da Fach- geschäfte oft eigentümergeführt sind, liegen je nach Warenangebot ein hohes Preisniveau sowie eine intensive Beratungstätigkeit vor. Diese Art von Einzelhandelsimmobilien findet sich in nahezu allen Lagen wieder.^[49]

- Fachmarkt/Fachmarktzentrum

Die Priorität besteht bei Fachmärkten/Fachmarktzentren nicht in der Vielfalt von Einzelanbietern, sondern eher in der Spezialisierung auf eine Branche des Non- Food-Bereichs. Typische Vertreter sind unter anderem Baumärkte, Getränkemärkte und Elektrofachgeschäfte. Diese ergeben in Verbindung mit anderen Handelsbetrieben sogenannte Fachmarktzentren. Hierbei handelt es sich um eine Agglomeration mehrerer Handelsbetriebe unter einem gemeinsamen Dach. Standorttechnisch liegen Fachmarktzentren zumeist in Stadtrandgebieten oder peripheren Lagen.^[50]

- Warenhaus/Kaufhaus

Bei dieser Betriebsform handelt es sich um mehrgeschossige Gebäude mit vielfältigem Angebot unterschiedlichster Branchen. Jedoch geht der zunehmende Trend in Richtung Spezialisierung auf einen Warenschwerpunkt (z.B. Bekleidung, Schuhe, Haushaltswaren). Der Verkauf basiert überwiegend auf Selbstbedienung mit mäßiger, aktiver Beratungstätigkeit der Mitarbeiter. Die Lage begrenzt sich auf innerstädtische Bereiche in unmittelbarer Nähe zu Fußgängerzonen. Der Betriebstyp kann Objektgrößen bis zu 30.000 m² erreichen.^[51]

- Einkaufszentrum/Shopping-Center

Der Begriff „Shopping-Center“ stammt aus dem amerikanischen Raum. In Deutschland wird dieser Ausdruck im gleichen Sinne wie „Einkaufszentrum“ verwendet. Die Besonderheit eines Einkaufzentrums liegt in der Ansammlung mehrerer Einzelhandels- und Dienstleistungsbetriebe innerhalb eines mehrgeschossigen Objektes, für dessen Verwaltung meist ein zentrales Management zuständig ist. Der Branchenmix setzt sich überwiegend aus der Bekleidungsbranche in Ergänzung mit Gastronomie- und Dienstleistungsunternehmen zusammen. Größentechnisch verfügt der Betriebstyp über eine Einzelhandelsfläche von mindestens 10.000 m². Neben den innerstädtischen Kernlagen sind Einkaufszentren auch oft an Stadtrandlagen situiert.^[52]

Obige acht Betriebstypen können mittels ihrer Kennzahlen gruppiert werden. Viele Autoren greifen diesbezüglich auf die Unterteilungsform Food und Non-Food zurück. Weitere Differenzierungskriterien stellen Objektgröße, Alter, Bedienungskonzept oder die Ausrichtung des Sortimentes dar.

Da sich vorliegende Arbeit mit der optimalen Standortwahl im Einzelhandel befasst, werden die Betriebsformen in Tabelle 2 anhand ihrer Lagepräferenzen dargestellt. Bei der Standortwahl wird unterschieden zwischen:

- innerstädtische Zentren
- Streulagen der Wohngebiete
- Stadtumland

Wie zu sehen entstehen dabei durchaus Überschneidungen. Während z.B. die Betriebsform „Waren-/Kaufhaus“ ausschließlich innerstädtische Lagen bevorzugt, sind Discounter i. d. R. nicht an einen bestimmten Standort geknüpft.^[53]

Abbildung in dieer Leseprobe nicht enthalten

Tabelle 2 Standortmerkmale von Betriebsformen im Einzelhandel

Quelle: eigene Darstellung in Anlehnung an Kulke, E (2004): Wirtschaftsgeographie, 2. Auflage, o.O., Schöningh, S. 151.

Die optimale Standortwahl erfährt enorme Bedeutung im Zusammenhang mit dem zukünftigen Markterfolg und hat demzufolge oberste Priorität. Das Kriterium „Standort“ wird in Kapitel 5 „Standortwahl im Einzelhandel“ näher durchleuchtet. Zunächst folgt ein Einblick in die Dynamik der Betriebsformen.

3.3 Dynamik der Betriebsformen

Der beständige Wandel hat die Betriebstypenlandschaft des Einzelhandels im Laufe der Zeit geprägt. Die Artenvielfalt in diesem Segment verändert sich ständig. Einerseits erschließen neue Formen den Markt und erweitern durch ihren Eintritt gleichzeitig den Wettbewerb. Andererseits scheiden alte vom Markt aus, weil sie den wachsenden Anforderungen der Konsumenten nicht mehr genügen. Dadurch entstehen wiederum Chancen für die Ansiedelung neuer Arten.^[54]

Bei diesem Phänomen handelt es sich um das Konzept der dynamischen Betriebsformen. Es ist annähernd mit der „Wheel of Retailing“ gleichzusetzen. Beide Prinzipien befassen sich mit der Entstehung und Entwicklung von Betriebsformen im Einzelhandel. Die „Wheel of Retailing“ setzt den genauen Entstehungszeitpunkt der einzelnen Betriebsformen fest, während der Lebenszyklus den Zeitraum danach betrachtet. Es geht um deren Entwicklung, die sich aus den folgenden vier Phasen zusammensetzt:

- 1. Entstehung
- 2. Aufstieg
- 3. Annäherung
- 4. Integration

Die Entstehung neuer Betriebsformen ist Inhalt der ersten Phase. Hierbei steht an oberster Position die Niedrigpreispolitik. Diese Politik erlaubt es Neueinsteigern, bspw. aufgrund von Einsparungen in Sachen Personal und Geschäftseinrichtung, das Preisniveau unterhalb der üblichen Grenzen anzusetzen. Der steigende Druck zwingt etablierte Betriebsformen zur Anpassung („Trading-up“). Phase 2 umfasst den Aufstieg des neuartigen Betriebstyps. Der ansteigende Erfolg basiert weiterhin auf den Grundsteinen der vorher angewandten Methodik (aggressive Preispolitik, beschränkte Qualität im Service, sparsame Ausstattung des Geschäfts). In der folgenden dritten Phase nähern sich Jung- & Altunternehmung zunehmend an. Die vollständige Integration bzw. Assimilation erfolgt am Ende des Prozesses. Hier wird endgültig darüber entschieden ob der Newcomer konkurrenzfähig ist oder am Markt keine Zukunft besitzt. Letzteres schafft wiederum eine freie Nische, welche in Verbindung mit dem erneuten Beginn der Prozedur steht.

Die Etablierung neuer Betriebsformen ist jedoch nicht ausschließlich von Niedrigpreisstrategien abhängig. Zum Beispiel können neue innovative Waren- und Dienstleistungsangebote ebenfalls zum erfolgreichen Bestehen in der Branche verhelfen. Die Neueinsteiger nutzen dabei ungenutzte Marktlücken, erschließen diese und setzen sich somit gegen jahrelang erfolgreiche Unternehmen durch.^[55]

Mit Durchsetzung der neuartigen Betriebsform am Markt folgt die Eingliederung in den Lebenszyklus. Die Aufstellung von Lebenszyklen soll über Jahre hinweg den Wandel der Betriebstypen ansatzweise erläutern. Dafür wird der Ablauf in die Bereiche:

Einführung, Wachstum, Reife und Degeneration aufgeteilt.^[56]

Mit der Einführungsphase ist die Umsetzung der Betriebsform am Einzelhandelsmarkt beschlossen. Die Bedeutung des Typs nimmt in der darauf folgenden Wachstumsphase zu. Gründe dafür können steigende Umsätze oder der Drang zur Expansion sein. Stellt sich das Wachstum ein, wird von sogenannter Marksättigung gesprochen. Die Betriebsform hat die vorletzte Phase, die Reifephase, erreicht. Der Lebenszyklus endet mit der Degeneration. Dabei verlässt die Betriebsart entweder den Markt oder passt sich den veränderten Gegebenheiten an.^[57] Abbildung 5 zeigt eine Auswahl von stationären Betriebsformen, die ihrer jeweiligen Lebenszyklusstufe näherungsweise zugeordnet sind.

Abbildung in dieer Leseprobe nicht enthalten

Abb. 5 Lebenszyklusphase einzelner Betriebsformen

Quelle: eigene Darstellung in Anlehnung an KPMG AG Wirtschaftsprüfungsgesellschaft (2013): Einzelhandelsimmobilien, https://www.kpmg.com/DE/de/Documents/Analyse_Einzelhandelsimmobilien_2013_KPMG.pdf, S. 16.

[...]

---

^[1] Soethe, Robert/Rohmert, Werner (2010): Einzelhandelsimmobilien. Marktsituation, Perspektiven, Trends, Freiburg: Haufe Verlag, S. 14.

^[2] Ravens, Karl (1995): Wirtschaftsstandort Innenstadt und „Grüne Wiese“ - deutsche und europäische Erfahrungen, Berlin: Deutsches Seminar für Städtebau und Wirtschaft (DSSW), S. 11.

^[3] Vgl. Bibliographisches Institut GmbH (2015): Handel, http://www.duden.de/rechtschreibung/Handel_Markt_Absatz_Geschaeft, Stand: 26.05.2015

^[4] Vgl. Schwarz, Carolin (o.J.): Betriebsformen und Standorte des Einzelhandels, http://www.uni- bamberg.de/fileadmin/uni/fakultaeten/ggeo_lehrstuehle/geographie_1/SS06/Braun/Referate_EKG _Braun/SchwarzCarolin.pdf, S. 2f, Stand: 26.05.2015

^[5] Müller-Hagedorn, Lothar (1998): Der Handel, Köln: Verlag W. Kohlhammer, S. 19.

^[6] Vgl. Gabler Wirtschaftslexikon (2015): Handel, http://wirtschaftslexikon.gabler.de/Archiv/55274/handel- v4.html, Stand: 30.05.2015

^[7] Müller-Hagedorn, L. (1998), S. 19.

^[8] Vgl. Fritz, Wolfgang/Lorenz, Bettina/Hauser, Ulrike (2007): Die Discountisierung der Gesellschaft. Dimensionen eines Megatrends, Gernsbach: Deutsche Betriebswirte- Verlag, S.20.

^[9] Vgl. Statista GmbH (2015): Großhandel, http://de.statista.com/statistik/daten/studie/201198/umfrage/zahl- der-unternehmen-im-grosshandel-in-deutschland-im-jahr-2009-nach-umsatzgroessenklassen/, Stand: 30.05.2015

^[10] Vgl. Statista GmbH (2015): Einzelhandel in Deutschland, http://de.statista.com/themen/136/einzelhandel-in- deutschland/, Stand: 30.05.2015

^[11] Specht, G./Fritz, W. (2005): Distributionsmanagement, 4. Aufl., Stuttgart: Verlag W. Kohlhammer, S. 71.

^[12] Pepels, Werner (1998): Gabler Lexikon Vertrieb und Handel, Wiesbaden: Gabler, S. 75.

^[13] Vgl. Gabler Wirtschaftslexikon (2015): Einzelhandelsunternehmung, http://wirtschaftslexikon.gabler.de/Definition/einzelhandelsunternehmung.html, Stand: 27.06.2015

^[14] Linsin, Jan (2004): Der westdeutsche Markt für Einzelhandelsimmobilien. Eine empirische Analyse mietpreisdeterminierender Faktoren im Kontext sich wandelnder Betriebsformen und eines sich verändernden Konsumentenverhaltens, Freiburg im Breisgau: Haufe Verlag, S. 5.

^[15] Vgl. Linsin, J. (2004), S. 8ff.

^[16] Soethe, R. et al. (2010), S. 71.

^[17] Vgl. Soethe, R. et al. (2010), S. 71.

^[18] Vgl. Deutsche Hypothekenbank (2014): Deutsche Hypo Markt-Analyse. Megatrends der Immobilienmärkte, https://www.nordlb.de/fileadmin/redaktion/branchen/immobilien/pdf/global- markets/GM_Megatrends_042014.pdf, S. 10, Stand: 09.06.2015

^[19] Vgl. HypZert GmbH (2013): Studie - Bewertung von Einzelhandelsimmobilien, 2. Aktualisierung, Berlin, o.V., S. 14.

^[20] Vgl. Reese, Jens (2015): Filialisierung, http://www.fremdwort.de/suchen/bedeutung/filialisierung, Stand: 09.06.2015

^[21] Blotevogel (o.J.): Handels- und Dienstleistungsgeographie. Kapitel 03 - Einzelhandel, https://www.uni- due.de/geographie/vvz_duisburg/WS2001/HaDiGeo_03Einzelhandel_1.pdf, S. 1, Stand: 09.06.2015

^[22] Vgl. HypZert GmbH (2013), S. 36.

^[23] Vgl. IFH Retail Consultants GmbH (2014): Handelslexikon - kurzfristiger Bedarf, http://www.handelswissen.de/data/handelslexikon/buchstabe_k/kurzfristiger_Bedarf.php, Stand: 09.06.2015

^[24] Vgl. IFH Retail Consultants GmbH (2014): Handelslexikon - langfristiger Bedarf; http://www.handelswissen.de/data/handelslexikon/buchstabe_l/langfristiger_Bedarf.php, Stand: 09.06.2015

^[25] Vgl. HypZert GmbH (2013), S. 13.

^[26] Blotevogel (o.J.), https://www.unidue.de/geographie/vvz_duisburg/WS2001/HaDiGeo_03Einzelhandel_1.pdf, S. 1, Stand: 09.06.2015

^[27] Vgl. Fritz, W. et al. (2007), S. 39.

^[28] Vgl. Blotevogel (o.J.), https://www.unidue.de/geographie/vvz_duisburg/WS2001/HaDiGeo_03Einzelhandel_1.pdf, S. 2, Stand: 09.06.2015

^[29] Vgl. Kruse, Stefan (2012): Handbuch Einzelhandel, 1. Auflage, Bonn: vhw Verlag, S. 3.

^[30] Vgl. Wikimedia Foundation Inc. (2015): Lebensmitteleinzelhandel, http://de.wikipedia.org/wiki/Lebensmitteleinzelhandel#Geschichte, Stand: 10.06.2015

^[31] Vgl. Meyer, Christoph (1998): Vollversorger: Die Saurier des Einzelhandels. Gehören die InnenstadtWarenhäuser zu einer aussterbenden Gattung?, In: Immobilien Zeitung, Nr. 5/98, S. 5.

^[32] Vgl. Wikimedia Foundation Inc. (2015), http://de.wikipedia.org/wiki/Lebensmitteleinzelhandel#Geschichte, Stand: 10.06.2015

^[33] Vgl. Falk, Bernd (1998): Das große Handbuch Shopping-Center, Landsberg/Lech: Verlag Moderne Industrie, S. 20.

^[34] Vgl. Deutsche Hypothekenbank (2009): Deutsche Hypo Markt-Analyse. Einzelhandelsimmobilien - Trends auf der Angebotsseite, http://www.deutsche-hypo.de/wp- content/uploads/2014/10/akt_einzelhandelsimmobilien_02.pdf, S. 11ff, Stand: 10.06.2015

^[35] Vgl. Fritz, W. et al. (2007), S. 49.

^[36] Vgl. Deutsche Hypothekenbank (2009), http://www.deutsche-hypo.de/wp- content/uploads/2014/10/akt_einzelhandelsimmobilien_02.pdf, S. 4, Stand: 10.06.2015

^[37] Fritz, W. et al. (2007), S. 19.

^[38] Fritz, W. et al. (2007), S. 19.

^[39] Vgl. Soethe, R. et al. (2010), S. 55.

^[40] Vgl. HypZert GmbH (2013), S. 71ff.

^[41] Vgl. Schwarz, C. (o.J.), http://www.unibamberg.de/fileadmin/uni/fakultaeten/ggeo_lehrstuehle/geographie_1/SS06/Braun/Referate_EKG_Braun/Sch warzCarolin.pdf, S. 5, Stand: 12.06.2015

^[42] Vgl. Schwarz, C. (o.J.), http://www.unibamberg.de/fileadmin/uni/fakultaeten/ggeo_lehrstuehle/geographie_1/SS06/Braun/Referate_EKG_Braun/Sch warzCarolin.pdf, S. 6, Stand: 12.06.2015

^[43] Vgl. Soethe, R. et al. (2010), S. 58.

^[44] Vgl. Soethe, R. et al. (2010), S. 56.

^[45] Vgl. EHI Retail Institute (2014): EHI handelsdaten aktuell 2014, Köln: EHI Retail Institute GmbH, S. 92.

^[46] Vgl. Fritz, W. et al. (2007), S. 25.

^[47] Vgl. Fritz, W. et al. (2007), S. 26.

^[48] Vgl. KPMG AG Wirtschaftsprüfungsgesellschaft (2013): Einzelhandelsimmobilien. Entwicklung der Handelsstrukturen und ihre Bedeutung für Einzelhandelsimmobilien in Deutschland und Großbritannien, https://www.kpmg.com/DE/de/Documents/Analyse_Einzelhandelsimmobilien_2013_KPMG.pdf, S. 17, Stand: 13.06.2015

^[49] Vgl. KPMG AG Wirtschaftsprüfungsgesellschaft (2013), https://www.kpmg.com/DE/de/Documents/Analyse_Einzelhandelsimmobilien_2013_KPMG.pdf, S. 18, Stand: 13.06.2015

^[50] Schwarz, C. (o.J.), http://www.unibamberg.de/fileadmin/uni/fakultaeten/ggeo_lehrstuehle/geographie_1/SS06/Braun/Referate_EKG_Braun/Sch warzCarolin.pdf, S. 7, Stand: 14.06.2015

^[51] Vgl. HypZert GmbH (2013), S. 94ff.

^[52] Vgl. Soethe, R. et al. (2010), S. 60.

^[53] Vgl. Soethe, R. et al. (2010), S. 55.

^[54] Vgl. Lerchenmüller, Michael (1998): Handelsbetriebslehre, 3. überarbeitete Auflage, Ludwigshafen (Rhein): Kiehl Verlag, S. 276.

^[55] Vgl. Fritz, W. et al. (2007), S. 33f.

^[56] Vgl. Pepels, W. (1998), S. 165.

^[57] Vgl. Lerchenmüller, M. (1998), S. 277.