Wie Privatanleger richtig in Wohnimmobilien investieren. Über Kaufpreismaxima und die individuelle Renditeerwartung

Inhaltsverzeichnis

Vorwort und Danksagung

Zusammenfassung

Inhaltsverzeichnis

Abbildungsverzeichnis

Tabellenverzeichnis

Formelverzeichnis

1 Einführung
1.1 Problemstellung und Zielsetzung
1.2 Methodik und Aufbau

2 Kapitalanlagemöglichkeiten
2.1 Geldwerte
2.2 Sachwerte

3 Der Wohnimmobilienmarkt in Deutschland
3.1 Volkswirtschaftliche Bedeutung der Immobilienwirtschaft
3.2 Merkmale des Wohnimmobilienmarktes
3.3 Private Kleinanbieter von Wohnimmobilien („Amateurvermieter“)
3.4 Nachfrageentwicklung im Wohnimmobilienmarkt
3.5 Preisentwicklung auf dem Wohnungsmarkt im Hinblick auf eine potenzielle spekulative Blase

4 Immobilienstrategien und deren steuerrechtliche Behandlung
4.1 Vermietete Immobilien
4.2 Spekulationsgeschäfte/private Veräußerungsgeschäfte
4.3 Selbstgenutzte Immobilien
4.4 Verrentungsimmobilien

5 Analyse des Immobilienstandorts
5.1 Makroanalyse
5.2 Mikroanalyse

6 Kaufpreismaxima für Immobilientransaktionen
6.1 Hintergrund und Wechselwirkungen der einzelnen Einflussparameter
6.2 Ermittlung der maximalen Kaufpreise je Quadratmeter

7 Ergebniswürdigung

8 Quellenverzeichnis

9 Abkürzungsverzeichnis

Vorwort und Danksagung

Über die Möglichkeit, als privater Investor durch Immobilien einen „echten“, realen Vermögensaufbau zu betreiben und von Mieteinnahmen sowie von der Immobilienmarktentwicklung zu profitieren, war ich mir lange nicht bewusst. Im Jahr 2016 eröffnete sich mir diese Perspektive durch Impulse aus zwei voneinander gänzlich unabhängigen Richtungen: Zum einen mein Mann Jörg Burghardt, der durch den Kontakt zu dem Real Value-Coach Dieter Conrad auf die Potenziale direkter Immobilieninvestitionen aufmerksam wurde. Und zum anderen Herrn Professor Dr. Rühlemanns Steuervorlesung an der Hochschule München, im Rahmen derer er den Themenblock zu Immobilien sinngemäß einleitete mit: „Heute zeige ich Ihnen, wie Sie zum Millionär werden.“ Nun liegen meine Lebensziele nicht in materiellem Reichtum – aber ich bin mir bewusst, dass finanzielle Sicherheit die Basis für ein gutes, zufriedenes Leben und für die Verwirklichung aller wahren Lebensziele ist. Kapitalanlagen in Wohnimmobilien faszinieren mich seither, daher machte ich sie zum Inhalt meiner Abschlussarbeit.

Ein besonderer Dank gilt dem Betreuer und Prüfer dieser Masterarbeit, Professor Dr. Gottfried Rühlemann, für seine Unterstützung von der Themenreflektion bis hin zur Ausarbeitung, für seine stets klaren und schnellen Rückmeldungen und für seine wohlwollende Flexibilität, die es mir erlaubte, meinen Zeitplan für mich passend zu definieren. Sein Immobilien-Impuls beeinflusste nicht nur mein MBA-Studium sondern auch mein Privatleben auf positivste Weise. Von Herzen danke ich meinem Mann Jörg Burghardt, der mir mit Geduld und einem stets offenen Ohr zur Seite stand. Durch sein Feedback hat er einen maßgeblichen Beitrag dazu geleistet, dass diese Arbeit in dieser Form vorliegt. Mein ganz besonderer Dank gebührt Claudia und Thomas Burghardt, die meine Arbeit nicht nur inhaltlich unterstützten, sondern mir darüber hinaus als „Bonus-Großeltern“ wertvolle Zeitfenster schufen, in denen sie sich auf liebevollste Weise um unseren Sohn Benedikt kümmerten. Auch mein Bruder Walter Kopfinger und unsere lieben Freunde Barbara und Dominik Peter haben mir durch ihre Einschätzungen zu einer klareren Arbeit verholfen – vielen Dank! Danken möchte ich an dieser Stelle auch meinen Eltern Maria und Alois Kopfinger, ohne die ich nicht sein könnte, wer und wo ich bin.

Viel Freude und nützliche Erkenntnisse beim Lesen wünscht Ihnen

Maria Burghardt

München, den 15. August 2018

Zusammenfassung

Bei aller derzeitigen Attraktivität von Immobilieninvestitionen bleibt die Kernfrage – wie auch bei anderen Kapitalanlagen – die Wirtschaftlichkeit. Welches Mindestmaß an Rentabilität der einzelne Investor für sich definiert, unterliegt dabei (abgesehen von Verlusten) klarerweise seiner persönlichen Entscheidung. Da insbesondere private Immobilieninvestoren, die sich nicht allein auf Immobilien- und Finanzberater verlassen wollen, eigener Möglichkeiten zur Prüfung einer Investition bedürfen, bietet diese Arbeit eine Herangehensweise, mit Hilfe derer eine niedrigschwellige, transparente und zügige Form der Wirtschaftlichkeitsanalyse von Immobilien unter Berücksichtigung objektspezifischer Daten ermöglicht wird. Darüber hinaus bietet die Arbeit ergänzend die theoretischen Grundlagen zum Aufbau elementarer Immobilienkenntnisse hinsichtlich des Marktverhaltens, möglicher Umsetzungsstrategien, der konkreten Analyse des Immobilienstandortes sowie investitionswirtschaftlicher Grundlagen. Im Ergebnis stehen Antworten auf die Fragestellung, wie viel eine Immobilieninvestition letztendlich kosten darf. Zu diesem Zweck werden die für eine Mindestwirtschaftlichkeit maximal möglichen Kaufpreise, aus Gründen der Allgemeingültigkeit bezogen auf den Quadratmeter, in insgesamt 42Tabellen dargestellt, die sich aus erzielbaren Mieteinnahmen einerseits und der gewünschten Eigenkapitalrentabilität andererseits zusammensetzen. Die einzelnen Tabellen drücken hierbei wiederum verschiedene Szenarien der finanzierungstechnischen Umsetzung von Immobilientransaktionen hinsichtlich der Höhe des eingesetzten Eigenkapitals und des vereinbarten Fremdkapitalzinses aus und decken so eine Vielzahl an individuellen Konstellationen von Immobilieninvestments ab.

Abbildungsverzeichnis

Abbildung 1: Magisches Dreieck der Vermögensanlage [2]

Abbildung 2: Vergleich der Bruttowertschöpfung verschiedener Branchen im Zeitverlauf [9]

Abbildung 3: Strukturdaten der drei Wirtschaftszweige der Immobilienwirtschaft im engeren Sinne, 2015

Abbildung 4: Vergleich der Strukturdaten der Immobilienwirtschaft im engeren und im weiteren Sinne, 2015 [9]

Abbildung 5: Verteilung der Haushaltstypen 2015 und 2030 [17]

Abbildung 6: Prognose der Pro-Kopf-Wohnfläche 2015 bis 2030 [17]

Abbildung 7: Anbieterstruktur auf dem deutschen Wohnungsmarkt [20]

Abbildung 8: Zeitliche Entwicklung der Zahlen und Anteile privater Kleinvermieter [19, 21]

Abbildung 9: Verteilung der jährlichen Netto-Mieteinnahmen privater Kleinvermieter aus Vermietung/Verpachtung von Haus- und Grundbesitz 2015 [9]

Abbildung 10: Wohnfläche und Art der Wohnung nach monatlichem Netto-Haushaltseinkommen 2013 [9]

Abbildung 11: Netto-Migration pro 1.000 Einwohner im Jahr 2013 [12]

Abbildung 12: Prognose der Einwohnerzahl ausgewählter Städte in Deutschland (in Millionen) [26]

Abbildung 13: Preisindexentwicklung nach Städtetypen [7]

Abbildung 14: Standardindikatoren zur Beurteilung von Wohnimmobilienpreisen in Deutschland [29]

Abbildung 15: Bauinvestitionen in % des Bruttoinlandsprodukts [31]

Abbildung 16: empirica-Blasenindex – Indikator für Preisblasen am Wohnungsmarkt [39]

Abbildung 17: Mietpreiskarte für Wohnungen in Deutschland, Euro pro m² [58]

Tabellenverzeichnis

Tabelle 1: Kapitalanlagemöglichkeiten im Vergleich

Tabelle 2: Kerngrößen der Immobilienwirtschaft im weiteren Sinne 2015 [9]

Tabelle 3: Entwicklung der Anzahl der Privathaushalte, der durchschnittlichen Haushaltsgrößen und der durchschnittlichen pro Kopf-Wohnfläche [14–16]

Tabelle 4: Charakterisierung der privaten Kleinvermieterhaushalte im Vergleich zum Durchschnitt der deutschen Haushalte [21]

Tabelle 5: Jährlich zu wenig gebaute Wohnungen 2015 bis 2020 [37]

Tabelle 6: Kreditvergabevolumina für inländische Unternehmen und Privatpersonen [38]

Tabelle 7: Überblick über statische und dynamische Verfahren der Investitionsrechnung

Tabelle 8: Ergebniswirksamkeit von Eigenkapitalquote, Fremdkapitalzinssatz und Bewirtschaftungskosten

Formelverzeichnis

Formel 1: Gesamtkapitalrentabilität [60]

Formel 2: Eigenkapitalrentabilität [60]

Formel 3: Bruttokaufpreis

Formel 4: Eigenkapitalquote

Formel 5: Fremdkapitalquote

Formel 6: Nettokaltmiete [43]

Formel 7: Bruttokaufpreis je m² (mit jährlicher Nettokaltmiete)

Formel 8: Bruttokaufpreis je m² (mit monatlicher Nettokaltmiete)

1 Einführung

“October. This is one of the peculiarly dangerous months to speculate in stocks in. The others are July, January, September, April, November, May, March, June, December, August, and February.” [1] Mark Twain äußert hier in Person seiner Romanfigur Pudd´nhead Wilson eine zutiefst misstrauische Grundhaltung gegenüber Aktienspekulationen und Aktienmärkten, indem er ihnen die damit einhergehende allgegenwärtige Gefahr, finanziell zu scheitern, unterstellt.

Absolut sichere Kapitalanlagen ohne Restrisiko entbehren offensichtlich jeglicher realistischen Grundlage. Selbst risikoarme Geldeinlagen in Finanzinstituten haben in der Geschichte in extremen Ausnahmesituationen zu großer Enttäuschung oder gar Verzweiflung bei Anlegern geführt. Im Spannungsfeld zwischen eigenen Interessen, Erwartungen und Möglichkeiten ergibt sich eine Vielzahl unterschiedlichster Vermögensanlageoptionen. Die zentrale Herausforderung, vor der Kapitalanleger bzw. deren Berater stehen, ist es, das richtige Maß zwischen Sicherheit und Renditeerwartung zu finden – selbstverständlich unter Berücksichtigung persönlicher und ganz individueller Ziele und Risikobereitschaft.

In den letzten Jahren stellen verstärkt Immobilien eine sehr beliebte Vermögensanlage dar. Als realer, physisch sichtbarer und im Normalfall beständiger Vermögenswert gelten sie als sehr sichere Form der Kapitalanlage. Wegen der niedrigen Marktzinsen versprechen sie inzwischen häufig im Gegensatz zu vielen anderen Anlageformen bei passenden Voraussetzungen zudem gute Renditemöglichkeiten:

- Investoren in vermietete (fremdgenutzte) Immobilien erzielen durch Mieteinnahmen monatliche Erträge bzw. nach Abzug aller anfallenden Aufwendungen einen Gewinn und dadurch eine Verzinsung ihres eingesetzten Kapitals. Sie generieren im Idealfall ein zusätzliches passives Einkommen, das ihnen zu finanzieller Freiheit verhelfen kann.
- Für Investoren in selbstgenutzte Immobilien, in ihr Eigenheim, bedeuten Immobilien einen Baustein der Altersvorsorge. Bei richtiger Umsetzung, bei Renteneintritt ein abbezahltes Eigenheim zu besitzen, bringen sie allmonatliche Mietersparnis und die Sicherheit vor unvorhersehbaren Nutzungsänderungen einer gemieteten Immobilie, z.B. einer unerwarteten Kündigung des Mietverhältnisses aufgrund von Eigenbedarf des Vermieters. Die Investoren erhalten eine Art „emotionale Rendite“, die nicht messbar wie ihr finanzielles Pendant einer stark subjektiven Wahrnehmung unterliegt und der Bedürfnisbefriedigung nach Unabhängigkeit und Sicherheit dient.

Die Motivation für Immobilieninvestitionen wird darüber hinaus verstärkt durch die Ausnutzung des weiterhin niedrigen Zinsniveaus für die Fremdkapitalaufnahme zur Finanzierung einer Immobilie einerseits sowie durch die Immobilien immanente Wertbeständigkeit andererseits, die den Erhalt der aufgebauten Vermögenswerte für nachfolgende Generationen sichert.

1.1 Problemstellung und Zielsetzung

Für Antworten auf die Schlüsselfrage, was denn die angesprochenen „passenden“ Voraussetzungen für ein erfolgreiches Immobilieninvestment sind, bietet diese Arbeit dem Investor eine Hilfestellung. Von nicht zu vernachlässigender Bedeutung ist zunächst, das Marktumfeld, in dem man sich bewegt, gut zu kennen. Der Immobilienmarkt als solches unterliegt dabei einer hohen Komplexität – verschiedene Teilmärkte, eine Vielzahl unterschiedlichster Marktteilnehmer, staatliche Regulierungen einerseits, ein ausgeprägtes Marktverhalten andererseits erschweren die Transparenz und Entscheidungsklarheit für (potenzielle) Investoren.

Durch Erläuterung der wesentlichen Zusammenhänge auf dem Immobilienmarkt sollen dem Leser und Immobilieninvestor mit Hilfe von Kapitel 3 umfassende Grundkenntnisse verschafft und so seine Entscheidungsfindung hinsichtlich der Wahl des für ihn geeignetsten Objektes erleichtert werden. Zur gezielten Konzeption des eigenen Immobilieninvestments erhält der Leser in Kapitel 4 zunächst eine Aufstellung möglicher Umsetzungsstrategien und deren steuerlicher Auswirkungen. Mit diesem Wissen ist er in der Lage, seine eigene Strategie zum Ziel der steuerlichen Optimierung weiter zu justieren. Zur konkreten Analyse des einzelnen Investitionsstandorts dienen ihm die Aspekte der Makro- und Mikroanalyse in Kapitel 5, woraus er das gegenwärtige und unter Umständen auch das zukünftige Entwicklungspotenzial ableiten kann. Insgesamt gesehen sollte der Investor dadurch auf ein breites immobilienbezogenes Grundlagenwissen und auf ein deutlich solideres Urteilsvermögen zurückgreifen können.

Insbesondere bei Betrachtung der Wirtschaftlichkeit von Immobilien ist es für den Investor unabdingbar, die relevanten Zusammenhänge zu kennen und den Überblick über sämtliche ergebniswirksamen Vorgänge zu behalten, anstatt „blind“ seinem noch so wohlwollendem Anlageberater zu vertrauen. Letzten Endes wird der Investor selbst mit seiner (Fehl-)Entscheidung umzugehen haben. Für Immobilien­investitionen gilt die Grundregel: Der Gewinn liegt im Einkauf. Dem Kaufpreis ist daher im Kontext des einzelnen Investitionsobjektes besondere Bedeutung beizumessen. Aus diesem Grund befasst sich Kapitel 6, der Ergebnisteil dieser Arbeit, mit den theoretischen Grundlagen der Wirtschaftlichkeitsanalyse von Immobilieninvestitionen sowie in Form eines umfangreichen Tabellenwerks mit der Darstellung der maximal möglichen Immobilienkaufpreise, um dem Investor unter Berücksichtigung der Gegebenheiten des Einzelobjektes seine gewollte Mindestrendite zu gewährleisten.

Hierdurch erhält der Investor eine stichhaltige Grundlage zur finanziellen Bewertung eines möglichen Investments, die als Ergänzung weiterer üblicherweise zu erstellender Kalkulationen (u.a. Cash Flow, Gewinn- und Verlustrechnung) verstanden werden kann.

1.2 Methodik und Aufbau

Die vorliegende Arbeit beschäftigt sich im Kern mit Immobilieninvestments und den finanziellen Einflussfaktoren, unter denen wirtschaftliche Ergebnisse zu erzielen sind.

Zum Aufbau eines ganzheitlichen Grundverständnisses der Materie, werden neben einem einleitenden Überblick auch über andere Arten der Kapitalanlage, deren Eigenschaften, Vor- und Nachteile, nähere Einblicke in den Immobilienmarkt gegeben. Der Immobilienmarkt zeigt eine große Vielzahl und Vielfalt an Marktakteuren einerseits und an Teilmärkten andererseits – multilaterale, teils schwer vorhersehbaren Wechselwirkungen inbegriffen. Der Betrachtungshorizont ist daher für den Großteil der vorliegenden Arbeit – mit Ausnahme volkswirtschaftlicher Marktdaten für den deutschen Immobilienmarkt als Ganzes in Kapitel 3 – auf den Teilmarkt Wohnimmobilien begrenzt, da die Märkte für Büroimmobilien, Hotels, Industriebauten etc. deutlich unterschiedliche Konstellationen u.a. hinsichtlich Marktteilnehmern, Marktdynamik, Einflussgrößen aufweisen und aus diesem Grund einer separaten Betrachtung bedürfen. Die Kernzielgruppe dieser Arbeit sind private Investoren in fremdgenutzte Wohnimmobilien, die insbesondere die Ergebnisse für die Kaufpreiskalkulationen in Kapitel 6 als Hauptanwender nutzen. Aus ihrer Perspektive sind auch die auf die konkrete Realisierung von Immobilientransaktionen abzielenden Kapitel 4 und 5 zu möglichen Strategien und zur Standortanalyse zu sehen.

Zur Analyse der Wirtschaftlichkeit einer Immobilieninvestition enthält Kapitel 6 zunächst den investitionswirtschaftlichen Hintergrund zum Verständnis der Zusammenhänge der einzelnen im Kontext der Wohnimmobilien anfallenden finanziellen Größen, welche anschließend als Grundlage zur Berechnung der höchstens zulässigen Kaufpreise herangezogen werden, um sicherzustellen, dass die individuelle Renditeerwartung des Investors noch erfüllt ist. Den individuellen Anforderungen an das Maß der Wirtschaftlichkeit wird anhand eines umfangreichen Tabellenwerks in Kapitel 6 Rechnung getragen, mit Hilfe dessen die gewollte Eigenkapitalverzinsung innerhalb eines breiten Spektrums frei vom Investor wählbar ist. Für die weiteren Einflussparameter – ob frei bzw. bedingt gestaltbar oder aufgrund externer Gegebenheiten feste Größen – steht ebenfalls eine unter realen Bedingungen ausreichend weite Spanne zur Verfügung, wodurch der Individualfall jeglicher Immobilientransaktionen abgebildet werden können sollte. Für Inputparameter außerhalb der Bereiche des Tabellenwerkes bzw. für feinere Abstufungen der Inputparameter innerhalb der erfassten Bereiche zur Vermeidung ansonsten erforderlicher Interpolationen, kann auf Nachfrage ein Excel-Tool zur Ermittlung der Kaufpreismaxima zur Verfügung gestellt werden.

Für die zur Erstellung dieser Arbeit erforderliche Datengrundlage, insbesondere für die Analyse des Immobilienmarktes sowie für die Ausarbeitungen zu Immobilienstrategien und Standortanalyse wurden diverse Marktstudien, Marktdaten, Gesetzestexte und einschlägige Fachliteratur in Form von Internetdokumenten, Büchern und wissenschaftlichen Arbeiten herangezogen.

Im Sinne der besseren Lesbarkeit wird in der vorliegenden Masterarbeit bei personenbezogenen Substantiven und Pronomen die männliche Sprachform verwendet. Damit ist jedoch keine Benachteiligung des weiblichen Geschlechts verbunden. Dies soll vielmehr einer geschlechtsneutralen Formulierung dienen.

2 Kapitalanlagemöglichkeiten

Die richtige Wahl für seine Geldanlagen zu treffen, ist sicherlich nicht immer eine leichte Entscheidung. Bei einer Vielzahl an unterschiedlichsten Anlageformen, die eine noch größere Vielzahl an spezifischen Eigenschaften, Vor- und Nachteilen aufweisen, sollte man sich zunächst einen Überblick verschaffen, ein grundlegendes Verständnis aufbauen und im nächsten Schritt seine persönlichen Kriterien und Ziele der Kapitalanlage herausarbeiten.

Anlageformen sind insbesondere nach den Kriterien Rendite, Fungibilität (also die Verfügbarkeit oder Aus-/Rücktauschbarkeit in finanzielle Mittel) und Sicherheit zu differenzieren, wobei sich diese drei Ziele in der Realität als durchaus konkurrierend und widersprüchlich erweisen. Möchte ein Investor sein Kapital möglichst sicher anlegen, so wird diese Anlageform in aller Regel keine allzu hohen Erträge abwerfen. Umgekehrt erfordern hohe Gewinne sehr wahrscheinlich ein größeres Maß an Risikobereitschaft. Ähnlich werden die Renditeaussichten mit zunehmender Fungibilität sinken.

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abbildung 1: Magisches Dreieck der Vermögensanlage [2]

Die Wechselwirkungen dieser drei Kriterien auf die Kapitalanlage lassen sich mit Hilfe eines Dreiecks wie in Abbildung 1 veranschaulichen, in dem bei einer Annäherung an einen der Eckpunkte aufgrund der persönlichen Gewichtung dieses Kriteriums die anderen beiden Kriterien unmittelbar abnehmen.

Weitere Kriterien zur näheren Charakterisierung der einzelnen Anlageform sind die während der Haltedauer anfallenden laufenden Kosten sowie ihre Wertentwicklung bzw. ihre langfristige Werthaltigkeit, die den Investor vor inflationsbedingten Wertverlusten schützt.

Um die bestmöglichen Ergebnisse zu erwirtschaften, empfehlen Experten gemeinhin eine breite Streuung des Anlageportfolios. Je nach persönlicher Präferenz, Expertise und Engagement lassen sich selbstverständlich ganz individuelle Portfolios zusammenstellen, die auch mit weniger Diversifizierung eine gute Performance versprechen.

Ausgehend von allgemeingültigen Bedingungen erlaubt Tabelle 1 einen ersten grob-schematischen Überblick über Kapitalanlagemöglichkeiten und ihre Eigenschaften hinsichtlich der Kriterien Rendite, Sicherheit und Fungibilität. Zum Zwecke der systematischen Einteilung der verschiedenen Kapitalanlagemöglichkeiten werden diese nachfolgend in Geldwerte und Sachwerte unterschieden und anhand ihrer jeweiligen Eigenschaften näher skizziert.

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Tabelle 1: Kapitalanlagemöglichkeiten im Vergleich

2.1 Geldwerte

Die Vermögensanlage in Geldwerte bringt im momentanen Zinsumfeld einen entscheidenden Nachteil mit sich: Die derzeit langanhaltend niedrigen Zinsen gleichen die allgemeine Inflationsrate nicht aus. Das bedeutet im Umkehrschluss für die gängigen Geldwertanlagen, dass ihr Realwert, also die tatsächliche Kaufkraft des angelegten Geldes, kontinuierlich sinkt. [3] In diesem Kontext wird stellenweise auch der Begriff der schleichenden Enteignung von Sparern herangezogen.

2.1.1 Spareinlagen, Festgeld-, Tagesgeldkonten

Die „klassische“ Konzeption des Sparens und der Vermögensanlage braucht diese Anlageformen. Spätestens aufgrund des eingangs beschriebenen Zinsumfeldes und der daraus resultierenden Realwertverluste sind diese Instrumente jedoch kaum noch attraktiv und zeitgemäß. Sie bieten dank der staatlichen Einlagensicherung, die die Sparer vor Teil- oder Totalverlusten während einer eventuellen Finanzkrise bewahren soll,

- ein Maximum an Sicherheit,
- gleichzeitig aber keine realen Renditeaussichten.
- Die Flexibilität der Verfügbarkeit über die finanziellen Mittel variiert je nach Instrument zwischen sofort und mehreren Jahren.

2.1.2 Festverzinsliche Wertpapiere

Festverzinsliche Wertpapiere sind auch als Anleihen oder Rentenpapiere bekannt und werden meist von Staaten, Unternehmen oder Banken emittiert. Ihr Charakteristikum besteht in der Verbriefung eines fixen Zinssatzes.

- Die Rendite ist für den einzelnen Anleger also kalkulierbar, wobei anfallende Abschluss- und/oder Depotgebühren unbedingt berücksichtigt werden sollten.
- Das mit Anleihen einhergehende Risiko bemisst sich an der Kreditwürdigkeit des Emittenten. So gelten beispielsweise Bundesstaatsanleihen als sehr sicher, gleichzeitig gewähren sie aber nur einen vergleichsweise niedrigen Zinssatz.
- Die Fungibilität festverzinslicher Wertpapiere ist trotz ihrer festen Laufzeit kaum eingeschränkt, da sie an der Börse wiederveräußert oder auch ertragsmindernd vorzeitig zurückgegeben werden können. [4]

2.1.3 Devisen

Wenn auch keine typische Geldanlage, so sei an dieser Stelle der Währungshandel dennoch erwähnt, insbesondere aufgrund des jüngsten Hypes von Kryptowährungen wie beispielsweise Bitcoins. Anleger haben hierbei schon mit vergleichsweise niedrigen Anlagesummen die Möglichkeit, an den weltweiten Devisenmärkten innerhalb kurzer Zeit hohe Erträge zu erzielen, sie aber auch genauso schnell wieder zu verlieren. [4]

Zusammengefasst lässt sich der Devisenhandel durch

- sehr hohe Renditechancen
- bei gleichzeitig hohem Risiko und
- einem beträchtlichen Maß an Fungibilität charakterisieren.

2.2 Sachwerte

Die Finanzkrisen der letzten Jahre in Europa haben die Fragilität der Finanzmärkte aufgezeigt. Insbesondere in Zypern, wo Sparer 2013 trotz staatlicher Einlagensicherung eine Teilenteignung ihrer Geldwerte hinnehmen mussten, wurde den Bürgern weit über Zypern hinaus die Flüchtigkeit ihres Ersparten aufs Deutlichste bewusst. [5] Die Angst der Kapitalanleger, ihr in vermeintlich sicheren Finanzanlagen gespartes Geld zu verlieren, hat nicht zuletzt in Deutschland zu einer „Flucht“ in Sachwerte geführt.

Sach- oder Realwerte zeichnen sich durch ihre physische Existenz aus – im Gegensatz zu Geldwerten, die größtenteils als reines Buchgeld in digitaler Form existieren. Die wichtigsten Vertreter von Sachwerten finden sich in den folgenden Unterkapiteln.

2.2.1 Aktien

Mit einer Aktie erwirbt der Investor Anteile an einem börsennotierten Unternehmen und wird dadurch zum Miteigentümer mit Mitspracherechten, allen voran dem Stimmrecht im Rahmen der Jahreshauptversammlung.¹

- Die Rendite ergibt sich für den Aktionär zum einen aus der Dividendenausschüttung, sofern diese beschlossen wird, zum anderen über mögliche Kursgewinne der Aktien.
- Das Risiko von Aktieninvestments ist aufgrund von Kursschwankungen und möglicher Kursverluste nicht vernachlässigbar. [4] Um nicht Pudd´nhead Wilsons Misstrauen gegenüber Aktien (siehe Seite 1) teilen zu müssen, ist es ratsam, sich Grundwissen und umfassende Informationen zu den Aktienmärkten anzueignen.
- Langjährige Aktieninvestments weisen häufig eine sehr gute Wertentwicklung auf. Aktien eignen sich aufgrund ihres hohen Maßes an Fungibilität aber auch für kurzfristige Spekulationsgeschäfte.

2.2.2 Edelmetalle

Gold, Silber, Platin, Palladium sind die wesentlichen Vertreter von Investment-Edelmetallen. Als Geldanlage ist allen voran Gold sehr beliebt, da es in (Finanz-)Krisen oder konjunkturell schwachen Zeiten als „Krisenwährung“ fungieren kann. [4] Zudem genießt es gegenüber anderen Edelmetallen den Vorteil der Mehrwertsteuerbefreiung innerhalb der EU und der Schweiz.

- Edelmetalle generieren zwar keine Rendite in Form von regelmäßigen Dividenden- oder Mieterträgen, haben sich aber über lange Sicht als vergleichsweise werthaltig erwiesen.
- Die Investition in Edelmetalle ist aufgrund der Kursschwankungen jedoch auch mit einem nicht unerheblichen Risiko verbunden, was eine Begrenzung des Edelmetallanteils z.B. auf 10% des Investmentbudgets nahelegt.
- Durch die unkomplizierte und schnelle Wiederverkäuflichkeit der Barren oder Münzen weisen sie eine hohe Fungibilität auf und stellen somit eine sehr flexible Form der Geldanlage dar. [6]

2.2.3 Liebhaber-Sachwerte

Am Rande seien auch Anlagegüter genannt, die eine besondere Vorliebe für die jeweilige Assetklasse und ein umfassendes damit einhergehendes Wissen darüber voraussetzen. Dies können beispielsweise Kunstgegenstände, Oldtimer oder Briefmarken sein.

- Die Rendite -Aussichten sind kaum allgemeingültig festzustellen.
- Das Risiko ist ebenfalls unkalkulierbar, u.a. da teils erhebliche operative Kosten für Reparatur, Restauration etc. anfallen können.
- Die Fungibilität kann je nach Objekt stark variieren. [6]

2.2.4 Immobilien

Die Investition in Immobilien erfreut sich in den letzten Jahren einer enormen Beliebtheit. Nachdem klassische Geldanlagen kaum mehr Rendite versprechen und Aktien- oder Edelmetalle wenig Investitionssicherheit versprechen, gelten Immobilien als die ersehnte Alternative: Sie haben grundsätzlich das Potenzial, durch kontinuierliche Wertsteigerungen einen Inflationsausgleich zu bieten, weisen von Anfang an einen hohen Nutzwert auf, indem sie vom Eigentümer bewohnt oder vermietet werden können, und sie versprechen dem Investor regelmäßige Einnahmen. Immobilieninvestments sind jedoch komplex und erfordern Marktkenntnisse und idealerweise Vorerfahrung, um tatsächlich „Betongold“ zu erwirtschaften.

- Eine Immobilie wirft im Normalfall Einnahmen ab – im Fall einer vermieteten Immobilie direkt durch Mieteinnahmen, im Fall einer selbstbewohnten Immobilie durch die Mietersparnis. Welche Rendite dem Investor aber letztlich bleibt, hängt von einer Vielzahl von Faktoren ab, von den Finanzierungskonditionen über die Besteuerung bis hin zu Lage und Zustand der Immobilie selbst.²
- Eine 100-prozentige Investitionssicherheit bieten auch Immobilien nicht. Ihre Wertentwicklung von Wohnimmobilien weist über die letzten beiden Jahrzehnte im deutschlandweiten Durchschnitt mit 2,4% pro Jahr zwar positive Zahlen auf, dies gibt für den Einzelfall jedoch keine Garantie. [7] Nicht zu vernachlässigen ist das Risiko von unvorhergesehenen Reparatur- und Sanierungskosten, die über eventuelle Instandhaltungsrücklagen hinausgehen.
- Abgesehen von Objekten an stark nachgefragten Standorten ist die Fungibilität von Immobilien oftmals eingeschränkt.

Neben der Immobilien-Direktanlage gibt es auch indirekte Anlageformen. Dies sind einerseits Immobilienfonds sowie als Sonderform der Aktieninvestments sogenannte Immobilienaktien, mit denen der Aktionär eine Beteiligung an Unternehmen erwirbt, die sich auf die Bewirtschaftung, Vermietung und/oder Projektentwicklung von Immobilien spezialisiert haben.

Immobilienfonds sind von Fondgesellschaften aufgelegte Investmentfonds, die das von Anlegern eingesammelte Geld in Immobilien investieren. Hierbei unterscheidet man offene und geschlossene Fonds. Offene Fonds streuen die Investitionen in viele verschiedene Immobilien, vorwiegend Gewerbe- oder Wirtschaftsimmobilien, in geringen Umfang mittlerweile auch in Wohnimmobilien. Geschlossene Immobilienfonds akquirieren finanzielle Mittel, um gezielt ein bestimmtes Immobilienvorhaben realisieren zu können.

Insbesondere offene Immobilienfonds bieten gegenüber den direkten Käufen den Vorteil, dass Anleger schon mit geringeren Vermögenswerten am Immobilienmarkt partizipieren können. Sie erlauben dem Investor wenig eigenen Spielraum, da das Fondsmanagement für die Investitionsentscheidungen verantwortlich ist, und gehen mit nicht unerheblichen Abschlusskosten in Form von Ausgabeaufschlägen beim Kauf einher. [6]

3 Der Wohnimmobilienmarkt in Deutschland

„Immobilien spielen in unserem Leben eine große Rolle. Wir wohnen, wir arbeiten und wir verbringen einen großen Teil unserer Freizeit in Immobilien. Gutes Wohnen bietet soziale Sicherheit und eröffnet Lebens-Räume. Gleichzeitig leistet das Geschäft rund um die Immobilie einen wichtigen Beitrag zu Beschäftigung und Wirtschaftswachstum.“ [8]

So leitet das Bundesministerium für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung seinen Bericht über die Wohnungs- und Immobilienwirtschaft in Deutschland ein und spricht damit die grundlegende Bedeutung von Immobilien für den Einzelnen sowie für die gesamte Gesellschaft an.

Aus volkswirtschaftlicher Sicht handelt es sich bei Immobilien um ein „normales“ Gut, das der grundsätzlichen Logik eines Marktes folgt, in welchem sich Preisbildung sowie Nachfrage- und Angebotsmengengerüste an Einkommensveränderungen anpassen. Steigen die Einkommen wächst die Nachfrage nach mehr Wohnraum, wodurch die Preise steigen und mehr Anbieter auf den Markt gelockt werden. Abgesehen von der Markttheorie weisen Immobilien jedoch eine Reihe von Besonderheiten auf, die sie in der Realität deutlich von sonstigen „normalen“ Wirtschaftsgütern unterscheiden. [9]

- Eine fundamentale Besonderheit von Immobilien ist, dass sie immobil, also standortgebunden sind und somit keine überregionalen Ausgleiche von Angebotsüberhängen und Nachfrageanstiegen zulassen.
- Wohnimmobilien befriedigen das Grundbedürfnis „Wohnen“. Ein Konsumverzicht ist damit quasi ausgeschlossen, was die immense Bedeutung des Immobilienmarktes an sich unterstreicht.
- Zudem bedeuten Immobilien deutlich größere Investitionsvolumina im Vergleich zu anderen Gütern.
- Verschiedenste Eigentümergruppen erfordern ein hohes Maß an individualisierten Vorgängen und Entscheidungen.
- Die Vielzahl und Vielfalt an Marktteilnehmern ³ und Teilmärkten ⁴ erschweren die Markttransparenz: Im Ergebnis bestehen lange Reaktionszeiten zwischen Bedarfsentstehung und dessen Deckung – häufig sogar so lang, dass sich phasenweise sehr stark ausgeprägte Immobilienpreiszyklen ergeben.
- Immobilientransaktionen gehen mit vergleichsweise hohen Transaktionskosten einher, was die Transaktionshäufigkeiten insgesamt verringert und eine zügige Marktanpassung ebenfalls erschwert.
- Planungs-, genehmigungs- und bautechnisch bedingt lassen sich Skaleneffekte selbst für große Projekte oder große Unternehmen oft nur begrenzt realisieren.
- Aufgrund ihrer langen Lebenszyklen erfordern sie langfristige, dauerhafte Lösungen für ihre Nutzung und Bewirtschaftung.
- Schließlich bieten sie wegen ihrer Heterogenität je nach Assetklasse als Wohn-, Büro-/Gewerbe- oder Hotelimmobilie grundlegend unterschiedliche Voraussetzungen, denen mit spezifischen Strategien zu begegnen ist. [9]

Diese Tatsachen bewirken, dass der Immobilienmarkt von mangelnder Transparenz und fehlender Informationseffizienz, schwer vorhersehbaren Wechselwirkungen und einer langsamen Marktanpassungsfähigkeit geprägt ist. Der Immobilienmarkt als solches ist demnach ein vielschichtiges, komplexes Konstrukt, dessen Besonderheiten von allen Akteuren in ihren Entscheidungen zu berücksichtigen sind. Der weithin beobachtbare Trend der Spezialisierung und Arbeitsteilung hat auch in der Immobilienwirtschaft maßgeblich zu der erforderlichen Professionalisierung der Branche beigetragen, um den vielfältigen Herausforderungen gerecht zu werden. [8]

3.1 Volkswirtschaftliche Bedeutung der Immobilienwirtschaft

Die Immobilienwirtschaft entwickelt sich seit Jahren stetig positiv. Sie zeigt ein solides Wachstum und bietet unterschiedlichsten Akteuren Betätigungsfelder, die so ihren Beitrag zur Generierung von Wohlstand und Arbeitsplätzen leisten. Dabei sind die verschiedenen Unternehmen und Gewerbetreibenden der Immobilienwirtschaft sowohl im Feld der Wohnimmobilien, dem Betrachtungsschwerpunkt dieser Arbeit, als auch im Feld der Büro- und Gewerbeimmobilien sowie in der Hotellerie tätig.

Zur Immobilienwirtschaft zählen im engeren Sinne sämtliche Unternehmen, die mit der

- Vermittlung von Immobilien an Dritte,
- Verwaltung von Immobilien für Dritte betraut sind sowie
- Selbstnutzer (Erschließung, Kauf und Verkauf) und
- private Kleinvermieter (Vermietung und Verpachtung eigener Immobilien). Letztere werden als Kernakteure dieser Arbeit näher in Kapitel 3.3 beleuchtet.

Diese enge Fassung beruht auf der Definition des Statistischen Bundesamts, welches die Immobilienwirtschaft zu Analyse- und Vergleichszwecken auf das Grundstücks- und Wohnungswesen beschränkt. [10]

In einer weiter gefassten Definition zählen sämtliche Branchen hinzu, die zur Wertschöpfung im gesamten Lebenszyklus einer Immobilie beitragen. [9] Diese umfasst demnach auch die Bereiche

- Planung,
- Bau,
- Bewirtschaftung und
- Finanzierung von Immobilien.

Bereits nach der engeren Definition erzielte das Grundstücks- und Wohnungswesen eine Bruttowertschöpfung⁵ von über 300MilliardenEuro oder 10,9% mit einem Wachstum von 13% allein zwischen 2010 und 2016. [9]

Die Immobilienwirtschaft im weiteren Sinne leistete 2016 einen Beitrag von 500MilliardenEuro oder 18,2% zur Bruttowertschöpfung in Deutschland. Als eine der größten Branchen der Volkswirtschaft trägt sie im Vergleich zu allen anderen Wirtschaftszweigen den höchsten Anteil bei.

Abbildung 2 zeigt die Resilienz der Immobilienwirtschaft gegen Krisen – trotz der New Economy-Krise (ab 2000) und insbesondere trotz der Finanz- und Staatsschuldenkrise (ab 2007), in der branchenübergreifend teils enorme Einschnitte hingenommen werden mussten, konnte sie im betrachteten Zeitraum durchgehend ein kontinuierliches Wachstum der Bruttowertschöpfung erzielen. Maßgebliche Ursachen dieser stabilen Entwicklung sind unter anderem in der positiven Arbeitsmarktlage, in dem niedrigen Zinsniveau und im Bevölkerungszuwachs begründet. [12]

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abbildung 2: Vergleich der Bruttowertschöpfung verschiedener Branchen im Zeitverlauf [9]

Daneben lassen sich Aussagen über die Branchenstabilität und die volkswirtschaftliche Bedeutung der Immobilienwirtschaft auch durch immobilienwirtschaftliche Strukturdaten ableiten, insbesondere die Anzahl der sozialversicherungspflichtigen (svp) Arbeitsplätze sowie der in ihr tätigen Unternehmen und deren Umsatzvolumina.

3.1.1 Strukturdaten über die Unternehmen der Immobilienwirtschaft im engeren Sinne

2015 waren im engeren Sinne 302.000 Unternehmen in der Immobilienwirtschaft tätig. Abbildung 3 veranschaulicht die Anteile der strukturrelevanten Kenngrößen Unternehmensanzahl, Umsatz und sozialversicherungspflichtig Beschäftige (svp-Beschäftigte) innerhalb der drei Wirtschaftszweige Vermietung/Verpachtung, Vermittlung/Verwaltung und Immobilienhandel.

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abbildung 3: Strukturdaten der drei Wirtschaftszweige der Immobilienwirtschaft im engeren Sinne, 2015

Von allen Unternehmen der Immobilienwirtschaft im engeren Sinne lassen sich über drei Viertel, nämlich ca. 233.000, der Vermietung, Verpachtung von eigenen oder geleasten Grundstücken, Gebäuden und Wohnungen zuordnen. Diese Kategorie umfasst gewerblich-professionelle Immobilieninvestoren der Privatwirtschaft, nicht darin berücksichtigt ist die große Gruppe der privaten Kleinanbieter von Immobilien (vgl. hierzu Abschnitt 3.3).

In Punkto Umsatz erzielten ebenfalls Vermieter und Verpächter mit knapp 100MillionenEuro vor der Vermittlung und Verwaltung mit knapp 30MillionenEuro und dem Immobilienhandel mit knapp 20MillionenEuro die höchsten Werte.

Hinsichtlich der sozialversicherungspflichtigen Beschäftigten jedoch zeigt die Vermittlung und Verwaltung mit über 50% den größten Anteil.

3.1.2 Strukturdaten über die Unternehmen der Immobilienwirtschaft im weiteren Sinne

Die Immobilienwirtschaft im weiteren Sinne umfasst den gesamten Lebenszyklus der Immobilie. Sie reicht neben dem Grundstücks- und Wohnungswesen (siehe oben) von der Planung über die Genehmigung bis hin zur Bewirtschaftung und Finanzierung. Im Einzelnen zählen daher auch Unternehmen folgender Bereiche hinzu:

- Architektur- und Ingenieurbüros
- Bauwirtschaft
- Immobilienfinanzierung
- Hausmeisterdienstleistungen
- Gebäudereinigung

Diese Unternehmen vervielfachen die Größenordnungen obiger Kenndaten teils erheblich, wie Abbildung 4 verdeutlicht:

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Abbildung 4: Vergleich der Strukturdaten der Immobilienwirtschaft im engeren und im weiteren Sinne, 2015 [9]

Mit 817.000 Unternehmen stellt die Immobilienwirtschaft im weiteren Sinne über ein Viertel der deutschen Unternehmen insgesamt dar. Zusammenfassend lässt sich feststellen, dass die Immobilienbranche damit zahlenmäßig sehr groß ist, gleichzeitig jedoch deutlich kleinteiliger als andere Branchen der deutschen Volkswirtschaft. Besonders deutlich wird dies anhand der relativen Umsatz- und Mitarbeiterzahlen: Wie Tabelle 2 zeigt, stellen Immobilien-Unternehmen 25% aller Unternehmen dar, zeichnen jedoch nur für 7,4% des Umsatzes und 9,5% der Mitarbeiter aller Unternehmen verantwortlich. Die durchschnittliche Unternehmens­größe innerhalb der Immobilienwirtschaft ist damit bedeutend kleiner als in der Gesamtwirtschaft.

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Tabelle 2: Kerngrößen der Immobilienwirtschaft im weiteren Sinne 2015 [9]

3.2 Merkmale des Wohnimmobilienmarktes

Der Gebäude- und Wohnungszensus aus dem Jahr 2011 beziffert die Anzahl der Wohnungen in Deutschland auf knapp 41,3Millionen Wohneinheiten mit einer durchschnittlichen Wohnungsgröße von 90,1m², die in etwa 19Millionen Gebäuden (der Kategorien Ein- und Zweifamilienhaus sowie Mehrfamilienhaus) untergebracht sind. [13] Die durchschnittliche Haushaltsgröße betrug 2011 noch 2,02Personen je Wohneinheit, die durchschnittliche Wohnfläche pro Einwohner rund 46,1m². [14, 14]

Der Wohnungsbestand in Deutschland erfährt seit Jahren zwei Kerntendenzen: Zum einen nehmen die durchschnittlichen Haushaltsgrößen ab, es wohnen weniger Personen in einer Wohneinheit zusammen (Tendenz zu Single-Haushalten). Zum anderen steigt als logischer Umkehrschluss die durchschnittliche Wohnfläche pro Person, häufig auch bedingt durch den sogenannten Remanenzeffekt, durch den ältere Bewohner nach Auszug ihrer Kinder bzw. Tod ihres Partners alleine in ihrer Wohneinheit bleiben. Tabelle 3 verleiht diesen Kerntendenzen, die auch mittel- bis langfristig noch vorherrschen dürften, zahlenmäßig Ausdruck.

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Tabelle 3: Entwicklung der Anzahl der Privathaushalte, der durchschnittlichen Haushaltsgrößen und der durchschnittlichen pro Kopf-Wohnfläche [14–16]

Etwas mehr als die Hälfte aller Wohnungen (54%) befindet sich in Mehrfamilienhäusern (knapp 20% der Wohngebäude insgesamt). Die restlichen 46% entfallen auf Ein- und Zweifamilienhäuser, welche wiederum über 80% der Gebäudetypen ausmachen. Der Wohnungsbestand stammt zu überwiegenden Teilen aus den Wiederaufbaujahren nach dem zweiten Weltkrieg (allein aus dieser Zeit ca. 50%) sowie aus den Bauboom-Jahren nach der Wiedervereinigung. Knapp ein Drittel aller deutschen Wohnungen wurde vor 1948 errichtet. Der Wohnungsbestand weist damit eine hohe Heterogenität in punkto Alter, Zustand und Struktur auf. bulwiengesa, ein Analyseunternehmen der Immobilienbranche, beziffert den Wert des deutschen Wohnimmobilienbestandes auf Basis einer Aggregationsrechnung mit Durchschnittsmieten für Bestands- und Neubauwohnungen sowie mit durchschnittlichen Kaufpreisen über alle Gebäudekategorien hinweg auf 182.000Euro je Wohneinheit, woraus sich ein insgesamter Wohnimmobilienwert von rund 7.520Milliarden Euro ableitet. [9]

Diese universellen Zahlen für ganz Deutschland zeigen bei differenzierterer Betrachtung mitunter starke Abweichungen von den genannten Durchschnittswerten, sodass weitere Analysen hinsichtlich lage- und nutzerabhängiger Merkmale angebracht sind.

3.2.1 Lage und regionale Verteilung

Der folgende Abschnitt verdeutlicht die Unterschiedlichkeit der Merkmale des deutschen Wohnimmobilienmarktes in Abhängigkeit der jeweiligen Lage und der regionalen Verteilung der Bevölkerung bzw. von Bevölkerungsgruppen.

Ostdeutschland – Westdeutschland

Trotz laut Langzeitprognosen rückläufiger Bevölkerungszahlen in Deutschland werden die Haushaltszahlen ebenfalls laut Prognose weiter steigen, nämlich bis 2030 um 500.000 und damit ausgehend vom Basisjahr 2015 um knapp 1,3% höher liegen. Zwischen Ost- und Westdeutschland herrscht hierbei jedoch ein frappierendes Ungleichgewicht: Die prognostizierten Zuwächse an Haushalten werden quasi ausschließlich in Westdeutschland anzutreffen sein, während Ostdeutschland bis 2030 mit jährlichen Rückgängen der Haushaltszahlen zwischen 0,2 und 0,5% zu rechnen hat. [17]

städtisch – ländlich

Analog der Bevölkerungsentwicklungen aufgrund natürlicher und räumlicher Veränderungen ergibt sich auch für die Wohnungsgröße ein unterschiedliches Bild – je nach städtischer oder ländlicher Prägung: In kreisfreien Großstädten leben die Menschen durchschnittlich auf 6m² weniger Wohnraum pro Person als der Durchschnittsdeutsche (46,2m²), wohingegen die pro Kopf-Wohnflächen in ländlichen Strukturen deutlich darüber liegen. Dieses Phänomen ist umso stärker ausgeprägt, je knapper und teurer der Wohnraum in den Städten ist (insbesondere also in den sieben A-Städten), da der offensichtliche Treiber in den hohen Kosten für Miete bzw. Kauf zu verorten ist. [9]

3.2.2 Eigentümerstruktur: Selbstnutzung – Miete

Im Durchschnitt der 27 EU-Staaten liegt der Wohneigentumsanteil bei ca. 67% der Haushalte. [18] Damit liegt Deutschland im europäischen Vergleich mit einer Wohneigentumsquote von 45,5% der Haushalte (bzw. 52% der Menschen) lediglich im unteren Mittelfeld. [9] Der weit verbreitete Wunsch nach den „eigenen vier Wänden“ wird laut Prognosen bis 2030 zu Eigentumsquoten von rund 50% der Haushalte führen. Die Steigerungen vollziehen sich hierbei größtenteils in Ostdeutschland, wo ein Anstieg um 8Prozentpunkte auf 43% Wohneigentumsquote vorhergesagt wird. Aufgrund des niedrigeren Anstiegs in Westdeutschland (4Prozentpunkte auf 52% Eigentumsquote) kann es in diesem Zusammenhang zu einer Angleichung auf den Wohnungsmärkten in Ost- und Westdeutschland kommen. [17] In den letzten Jahren jedoch hat die Wohneigentumsbildung in Deutschland trotz der geringen Zinsen, dem steigenden Altersvorsorgebedarf und der daraus resultierenden Attraktivität des Wohneigentums stagniert. Hohe Eigenkapitalanforderungen der Banken sowie hohe Transaktionskosten, insbesondere durch gestiegene Grunderwerbssteuern in vielen Bundesländern, erschweren in diesem Zusammenhang den Aufbau von Wohneigentum. [19]

Der deutsche Wohnungsmarkt gilt insgesamt betrachtet nach wie vor als Mietwohnungsmarkt: Mehr als die Hälfte aller Wohnungen in Deutschland (rund 23Millionen) sind vermietet. Insbesondere in den kreisfreien Großstädten ist der Anteil an Mietwohnungen hoch. Entsprechend niedrig sind hier mit durchweg weniger als 25% die Eigentumsquoten. In städtischen und ländlichen Kreisen hingegen leben deutlich über 50% der Haushalte im Eigenheim.

Selbstnutzer und Mieter unterscheiden sich hinsichtlich ihrer Wohnsituation bei der durchschnittlichen Wohnfläche: Selbstnutzer verfügen im Schnitt über 47m² Wohnfläche pro Person. Das sind pro Kopf 9m² mehr als Mieter durchschnittlich bewohnen.

Ein weiterer Unterschied zwischen diesen beiden Gruppen findet sich in der Frage Geschosswohnung oder Wohnhaus. Selbstnutzer leben mehrheitlich im eigenen Haus (80%), während Mieter größtenteils in einer Geschosswohnung in Mehrfamilienhäusern wohnen (81%). Je nach Lage ergeben sich hiervon Verschiebungen (z.B. leben Selbstnutzer in Großstädten häufiger in Geschosswohnungen), die Grundtendenz bleibt jedoch übergreifend bestehen. [17]

3.2.3 Alters- und Größenstruktur der Haushalte

Einen Eindruck von der Haushaltsgröße und vom Alter der Haushaltsbewohner vermittelt Abbildung 5. 2015 waren 44,4% aller Haushalte Ein- und Zweipersonenhaushalte und weitere 36,2% ältere Haushalte mit Bewohnern über 60 Jahren. Letztere dürften aufgrund der mit dem Alter einhergehenden passiven Haushaltsverkleinerung durch den Auszug der Kinder oder den Tod des Partners in aller Regel ebenfalls Ein- bzw. Zweipersonenhaushalte sein. Nur gut ein Fünftel aller Haushalte waren damit größere Haushalte mit drei oder mehr Personen, in der Lebensrealität hauptschlich Eltern mit Kindern. Die Zusammensetzung der oben genannten durchschnittlichen Haushaltsgröße von 1,98 Personen lässt sich damit gut plausibilisieren. [17]

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Abbildung 5: Verteilung der Haushaltstypen 2015 und 2030 [17]

Der demografische Wandel in Deutschland – die zunehmende Alterung der Gesellschaft – bewirkt, dass die Anzahl an älteren Haushalten über 60 Jahren im Jahr 2030 sichtbar auf 44,1% angestiegen sein wird. Der Anteil der größeren Haushalte bis unter 45 Jahre sowie zwischen 45 und 60 Jahren wird leicht auf 17,6% gesunken sein. Im Umkehrschluss kommt es zu einer weiteren Zunahme der Ein- und Zweipersonenhaushalte, was den bereits angesprochenen Trend zu kleineren und insgesamt mehr Haushalten belegt.

Die sich je nach Lebenssituation verändernden Wohnbedürfnisse bestimmen den Bedarf an bestimmten Wohnungsgrößen und Gebäudetypen. Der Bedarf an kleinen und Kleinstwohnungen (den sogenannten „Mikrowohnungen“) für die kleinen Haushaltsgrößen wird anhalten bzw. mit der beobachtbaren zunehmenden Migrationsdynamik in die Städte und Ballungsräume steigen. In der Konsequenz steigt auch die Wohnfläche pro Kopf, in Abbildung 6 dargestellt für Mieter und Eigentümer sowie für Ost-, West- und Gesamtdeutschland.

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Abbildung 6: Prognose der Pro-Kopf-Wohnfläche 2015 bis 2030 [17]

Zukünftig steht der Wohnungsbau vor den Herausforderungen, den demografischen Entwicklungen nicht nur zahlenmäßig durch hinreichenden Zubau gerecht zu werden, sondern auch durch den erforderlichen altersgerechten, barrierefreien Baustandard. Neben diesen veränderten Wohnbedürfnissen hat die Wohnungs­wirtschaft zudem die Aufgabe, den Wohnungsbestand an die Anforderungen des Klimaschutzes und der Energieeinsparung anzupassen. [8]

3.3 Private Kleinanbieter von Wohnimmobilien („Amateurvermieter“)

Die Anbieter von Wohnimmobilien lassen sich im Wesentlichen in drei große Kategorien einteilen: Professionell-gewerbliche Anbieter, private Kleinanbieter und Selbstnutzer (siehe Abbildung 7). Den größten Anteil machen dabei, bezogen auf die Anzahl der Wohnungen, die Selbstnutzer aus, die 43% aller Wohneinheiten überwiegend in Ein- und Zweifamilienhäusern besitzen. Den niedrigsten Anteil haben professionell-gewerbliche Anbieter mit 20% inne. Zu ihnen zählen in absteigender Wohneigentumsreihenfolge

- privatwirtschaftliche professionell-gewerbliche Eigentümer: privatwirtschaftliche Wohnungsunternehmen, Kreditinstitute, Versicherungsunternehmen, Immobilienfonds und sonstige Kapitalgesellschaften,
- kommunale Wohnungsunternehmen,
- Wohnungsbaugenossenschaften,
- Kirchen und Organisationen ohne Erwerbszweck sowie
- öffentliche Wohnungsunternehmen.

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Abbildung 7: Anbieterstruktur auf dem deutschen Wohnungsmarkt [20]

Die privaten Kleinanbieter, auch als Amateurvermieter bezeichnet, halten 37% oder in absoluten Zahlen 14.980.000 Wohneinheiten des deutschen Wohnimmobilienmarktes. Zu gut zwei Dritteln sind dies Geschosswohnungen und zu knapp einem Drittel Ein- oder Zweifamilienhäuser. [20] Diese Verteilung lässt sich mit den höheren spezifischen Preisen (Kaufpreise je Quadratmeter Wohnfläche) von Ein-/Zweifamilienhäusern im Vergleich zu Geschosswohnungen begründen, weshalb letztere für private Investoren die häufigere Wahl darstellt. [6]

Laut Abbildung 8 besaßen im Jahr 2015 etwa 3,9Millionen Haushalte, also gut 9% aller deutschen Haushalte, vermietetes Wohneigentum. Diese Zahlen hatten sich in den Vorjahren auf diesem hohen Niveau eingependelt, nachdem die Anzahl der Haushalte seit Beginn der 2000er Jahre von nur gut 3Millionen angestiegen war. Diese Aufwärtstendenzen – sowohl bei den absoluten Zahlen als auch beim Anteil der Kleinvermieter an allen privaten Haushalten, auch wenn sich der Trend bei letzterem seit dem Höhepunkt im Jahr 2013 etwas eingebremst hat – spiegeln die günstigen Marktentwicklungen aufgrund der Niedrigzinsphase und der wachsenden Nachfrage nach Wohnraum für den Erwerb von Wohnimmobilien wider.

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Abbildung 8: Zeitliche Entwicklung der Zahlen und Anteile privater Kleinvermieter [19, 21]

Auch geht aus Abbildung 8 hervor, dass der Großteil (rund 70%) der privaten Kleinvermieter in städtisch geprägten Gebieten wohnt. Im Bundesländer-Ranking weist Baden-Württemberg mit ca. 15% gefolgt von Bayern mit ca. 12% den höchsten Anteil privater Kleinvermieter an allen Haushalten auf. Der ostdeutsche Durchschnitt liegt mit einer Quote von 4,5% deutlich unter dem Bundesdurchschnitt. [21]

Weitere Eigenschaften von privaten Kleinvermieterhaushalten im Vergleich zu allen deutschen Haushalten liefert Tabelle 4. So sind Kleinvermieterhaushalte deutlich häufiger Freiberufler und Selbstständige, etwas häufiger Beamte, befinden sich seltener in Ausbildung und sind häufiger Rentner. Aufgrund des Durchschnittsalters von Kleinvermietern, das mit 59,8 Jahren deutlich über dem Durchschnitt der übrigen privaten Haushalte mit 53,4 Jahren liegt, sind in den nächsten Jahren vermehrt Eigentumsübergänge an Erben oder an Dritte zu erwarten. [8]

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Tabelle 4: Charakterisierung der privaten Kleinvermieterhaushalte im Vergleich zum Durchschnitt der deutschen Haushalte [21]

In Summe erwirtschafteten alle privaten Kleinanbieter von Wohnimmobilien im Jahr 2015 Brutto-Mieteinnahmen in Höhe von rund 55MilliardenEuro. Nach Abzug der Bewirtschaftungskosten etwa für Hausverwaltung und Instandhaltung verblieben ihnen rund 35MilliardenEuro an Netto-Mieteinnahmen (vor Steuern und Zinsen). Im Durchschnitt erzielte jeder deutsche Vermieterhaushalt jährliche Netto-Einkünfte von 8.889Euro und verzeichnete damit durchschnittliche jährliche Steigerungsraten von 3,5% seit 2005, welche zum einen auf gestiegene Wohnungsmieten insbesondere in den Ballungsräumen zurückzuführen sind, im Wesentlichen aber auf Kosteneinsparungen durch Skaleneffekte bei der Bewirtschaftung zurückgehen, da die Anzahl der vermieteten Objekte je privatem Kleinvermieter im Betrachtungszeitraum zugenommen hat. [21]

Wie Abbildung 9 veranschaulicht, erwirtschafteten knapp 30% der Kleinvermieterhaushalte 2015 zwischen 5.000 und 9.999Euro, weitere 20% sogar noch mehr. Etwa 45% erzielten Einkünfte zwischen 0 und 4.999Euro, 7,4% wiesen negative Einkünfte aus. Diese Zahlen zeigen, dass nur relativ wenige private Kleinvermieter ihr Haushaltseinkommen wesentlich steigern konnten, für den Großteil bedeutet ihre Vermietertätigkeit einen kontinuierlichen Vermögensaufbau zu betreiben, eine Altersversorgung aufzubauen und dafür eine zusätzliche Einnahmequelle zu beruflichen Einkünften zu erschließen.

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Abbildung 9: Verteilung der jährlichen Netto-Mieteinnahmen privater Kleinvermieter aus Vermietung/Verpachtung von Haus- und Grundbesitz 2015 [9]

3.4 Nachfrageentwicklung im Wohnimmobilienmarkt

Wie einleitend angemerkt bewegen sich Immobilien auf einem Markt, der durch Angebot und Nachfrage charakterisiert werden kann. Eine fundamentale Besonderheit von Immobilien liegt darin begründet, dass sich ihre Nachfrage nicht alleine durch Einkommensveränderungen bestimmt, sondern maßgeblich auch durch das aktuelle Zinsniveau sowie durch demografische Effekte.

3.4.1 Nachfragetreiber Einkommen

Zunächst lassen sich kausale Zusammenhänge zwischen der Immobiliennachfrage und dem Einkommen feststellen. Steigen die Einkommen, wird mehr Wohnraum nachgefragt und umgekehrt. Die Einkommen privater Haushalte weisen in der Langzeitbetrachtung kontinuierliche jährliche Steigerungen auf. Ausgehend vom Jahr 2000 stieg das verfügbare Einkommen pro Jahr um ca. 2,4% und lag 2016 bei 21.636€ je Arbeitnehmer. [22]

Anhand von Abbildung 10 wird erkenntlich, dass die Wohnfläche je Haushalt für einkommensstarke Haushalte mit gut 140 m² mehr als doppelt so hoch ist wie die einkommensschwacher Haushalte (knapp 60 m²). Diese übergreifende Tendenz gilt separat betrachtet in vergleichbarem Umfang ebenso für die verschiedenen Wohnraumkategorien (Ein-, Zwei-, Mehrfamilienhaus, sonstige Gebäude).

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Abbildung 10: Wohnfläche und Art der Wohnung nach monatlichem Netto-Haushaltseinkommen 2013 [9]

Aus dem Zusammenhang zwischen Einkommen und Wohnraumnachfrage lässt sich eine direkte Verbindung zu den Arbeitsmärkten und zur konjunkturellen Lage herstellen: Während eines Aufschwungs steigt die Nachfrage nach Wohnraum, wohingegen sie während einer Rezession sinkt. [9]

3.4.2 Nachfragetreiber Zinsniveau

Angesichts der hohen Investitionsvolumina von Immobilien werden diese selten alleine aus Eigenkapital finanziert. Daher hat das Zinsniveau für Immobiliendarlehen einen erheblichen Einfluss auf die Nachfrage. Als Folge der Finanz- und Staatsschuldenkrise hat die Europäische Zentralbank (EZB) in ihrem Versuch, die Konjunktur in den besonders von der Krise betroffenen südeuropäischen Staaten zu stimulieren, ihren Leitzins kontinuierlich bis auf 0% abgesenkt und auch aktuell wieder auf diesem niedrigen Niveau bestätigt. [23] Wenngleich die Niedrigzinsphase mittelfristig anhalten dürfte, so könnte die Ankündigung der EZB, ihr Programm zum Ankauf von Staatsanleihen auslaufen zu lassen, einen Umschwung bedeuten und langfristig einen Anstieg der Zinsen mit sich bringen. [24]

In der derzeitig noch anhaltenden Ultraniedrig-Zins-Phase werden Immobilieninvestments auch aufgrund des Mangels an attraktiven Alternativen angereizt, die Nachfrage ist entsprechend hoch, was stellenweise sogar zu überproportionalen Anstiegen der Kaufpreise im Vergleich zu den Mietpreisen führt. Hiervon betroffen sind zuletzt vor allem die sieben A-Städte (auch Big Seven genannt), die größten und in nationaler wie internationaler Hinsicht bedeutendsten Immobilienmärkte in Deutschland: München, Hamburg, Köln, Berlin, Düsseldorf, Stuttgart und Frankfurt am Main. [9]

3.4.3 Nachfragetreiber Bevölkerungsentwicklung

Änderungen der Bevölkerungszahlen haben direkte Auswirkungen auf die Nachfrage. Steigt die Bevölkerung, steigt gleichzeitig auch der Bedarf an Wohnraum und umgekehrt. Zu demografischen Verschiebungen kommt es einerseits aufgrund von Geburten- und Sterberaten (natürlicher Saldo) sowie andererseits aufgrund der Zu- und Abwanderungssalden von bzw. nach Deutschland (räumlicher Saldo). [25] Die etwa seit Mitte der 2000er Jahre in der Tendenz eher rückläufigen Bevölkerungszahlen aufgrund der im Vergleich zu den Geburtenraten höheren Sterberaten haben sich durch positive Zuwanderungssalden aus wirtschaftlichen und politischen Gründen insbesondere aus Süd- und Osteuropa sowie aufgrund der Flüchtlingszuwanderung aus Afghanistan, Irak und Syrien seit 2012 innerhalb kurzer Zeit in eine positive Richtung verändert. [17]

Deutschlandweite Zahlen geben hierbei einen Aufschluss über demografische Trends. Da Immobilien aber wie einleitend bereits angesprochen per Definition immobil sind, ist das entscheidende Kriterium für die tatsächlichen Auswirkungen auf Wohnimmobilienmärkte die regionale Ausprägung der Bevölkerungsentwicklung. Heruntergebrochen auf einzelne Regionen Deutschlands ergeben sich diametral verschiedene Situationen der Marktdynamik auf den Wohnungsmärkten: Wohingegen weite Teile Ostdeutschlands von Schrumpfung und Abwanderung betroffen sind, zeigt sich ein Bevölkerungsanstieg in vielen Teilen Süddeutschlands und einigen Ballungsräumen, insbesondere in und um Hamburg und Berlin. Die Zuwanderung aus dem Ausland und Wanderungen innerhalb Deutschlands vollziehen sich also stark selektiv in Richtung der wirtschaftsstarken Großstädte und Metropolen sowie attraktiver Städte mittlerer Größe. Die Ursachen hierfür liegen in der besser ausgebauten Bildungs- und Arbeitsinfrastruktur, einem höheren Anteil an Mietwohnungen, einem besonders für junge Rentner interessanten größeren Angebot an Kultur und medizinischer Versorgung sowie der – besonders für ausländische Zuwanderer von Bedeutung – besseren Integrationsmöglichkeiten aufgrund der kulturellen Vielfalt in den Städten.

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Abbildung 11: Netto-Migration pro 1.000 Einwohner im Jahr 2013 [12]

Einen guten Eindruck der regional differenzierten Bevölkerungsentwicklung und des verstärkten Trends der Re-Urbanisierung vermittelt Abbildung 11 aus dem Jahr 2013. In und um die deutschen Großstädte sowie in weiten Teilen Süd- und Westdeutschlands sind positive Wanderungssalden mit bis zu 20 zusätzlichen Einwohnern je 1.000 Einwohner zu verzeichnen.

Langzeit-Prognosen bis 2030 des Bundesinstituts für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) bestätigen diese regionalen Tendenzen auch langfristig – trotz der Annahme einer insgesamten Bevölkerungsschrumpfung (ca. ab 2021). Insbesondere die großen Städte werden weiterwachsen, vergleiche Abbildung 12. Und der entscheidende Faktor für die Wohnungsnachfrage, nämlich der Trend, dass die Haushaltsgrößen weiter sinken und damit die Anzahl der Haushalte weiter wächst, wird ebenfalls anhalten (siehe hierzu auch Tabelle 3 in Kapitel3.2 „Merkmale des Wohnimmobilienmarktes“). [17]

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abbildung 12: Prognose der Einwohnerzahl ausgewählter Städte in Deutschland (in Millionen) [26]

3.5 Preisentwicklung auf dem Wohnungsmarkt im Hinblick auf eine potenzielle spekulative Blase

Die Entwicklung der Kaufpreise von Wohnimmobilien kennt seit mittlerweile zwölf Jahren in Folge nur eine Richtung, wie Abbildung 13 eindrucksvoll belegt – hier anhand des Immobilienpreisindexes mit Basisjahr 1990. Die Steigerungen vollziehen sich für alle vier vom Herausgeber definierten Städtetypen^[6] ähnlich deutlich. Vor allem die A-Städte zeigen schon seit 2005 ungebrochen Anstiege, die seit 2010 besonders steil verlaufen.

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abbildung 13: Preisindexentwicklung nach Städtetypen [7]

Deutschlandweit stiegen die Preise für Wohnimmobilien seit 1990 durchschnittlich um 2,4% pro Jahr. Zum Vergleich: Die Preissteigerung von 2016 auf 2017 betrug 7,6% und liegt damit erheblich höher als die Inflationsrate von knapp 2% in 2017. [7] Bei Wohnimmobilien liegt somit ein überdurchschnittlicher Preisanstieg vor. Insbesondere vor dem Hintergrund der gravierenden Preissteigerungen in den Agglomerationsräumen in jüngerer Vergangenheit wirft dies die Frage nach den Ursachen für die Preisanstiege auf und schürt Befürchtungen, dass hierbei spekulative Preisübertreibungen – eine Preisblase – vorliegen könnten.

3.5.1 Definition einer Preisblase

Die Kernfrage zur Klärung des Vorliegens einer spekulativen Preisblase liegt darin, ob die realen Preise von Vermögenswerten – im spezifischen Fall von Wohnimmobilien – fundamentale Werte repräsentieren. Da Vermögenswerte per se dem Zweck dienen, Einkommen aus ihnen zu erzielen, und sie im Gegensatz zu Konsumgütern nicht dem Verzehr dienen, bestimmt sich ihr fundamentaler Wert wesentlich aus der zukünftigen Ertragsentwicklung und ihrer Risikostruktur. [18] Bei Wohnimmobilien sind dies demnach die erwarteten Mieteinnahmen (bzw. -ersparnisse bei Eigennutzern) und das mit der Wohnimmobilie verbundene Risiko verglichen mit alternativen Anlagen. Anders ausgedrückt: Können aus einem Immobilieninvestment hohe Erträge aus dem Halten der Immobilie, d.h. der Vermietung oder Eigennutzung, bei vergleichbar niedrigem Risiko erwirtschaftet werden, sind Preisanstiege fundamental gerechtfertigt und geben keinen Hinweis auf eine Preisblase.

[...]

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¹ Ausgenommen hiervon sind sogenannte Vorzugsaktien, bei denen der Aktionär in der Regel kein Stimmrecht erhält, als Kompensation aber andere Vorrechte genießt, z.B. eine höhere Dividende.

² Die Analyse dieser Einflussgrößen ist wiederum Schwerpunkt der vorliegenden Arbeit und findet an dieser Stelle keine näheren Ausführungen.

³ Marktteilnehmer sind sämtliche Akteure, die an Errichtung, Sanierung, Kauf, Verkauf, Vermietung, Verpachtung und Bewirtschaftung von Immobilien beteiligt sind. Nähere Informationen bietet Abschnitt 3.1.

⁴ Teilmärkte lassen sich je nach Perspektive verschiedenartig einteilen: nach Objektart/Assetklasse (sachlich): Wohnungen, Wirtschaftsimmobilien i.e. Büro, Handel, Hotels etc. nach räumlichem Bezug (regional): ortsbezogen, überregional nach Nutzung/Betätigung (vertikal): Vermietung, Investment, Fertigstellung Aktivitäten der Marktteilnehmer auf einem Teilmarkt können immer unmittelbare oder nachgelagerte Auswirkungen auf andere Teilmärkte haben.

⁵ Die Bruttowertschöpfung einer Branche bemisst den Mehrwert der einzelnen Produktionsprozesse („Wertschöpfungsstufen“) und liefert somit einen Anhaltspunkt dafür, wie stark die Branche zur Wirtschaftskraft der ganzen Volkswirtschaft beiträgt und wie stabil und krisenfest sie ist. [11].

⁶ Die Kategorisierung der Städtetypen der bulwiengesa AG in vier Klassen richtet sich nach der funktionalen Bedeutung für den internationalen, nationalen, regionalen oder lokalen Immobilienmarkt:

„A-Städte

Wichtigste deutsche Zentren mit nationaler und zum Teil internationaler Bedeutung. In allen Segmenten (Wohnen, Gewerbe, Büro) große, funktionsfähige Märkte. […]

B-Städte

Großstädte mit nationaler und regionaler Bedeutung. […]

C-Städte

Wichtige deutsche Städte mit regionaler und eingeschränkt nationaler Bedeutung, mit wichtiger Ausstrahlung auf die umgebende Region.

D -Städte

Kleine, regional fokussierte Standorte mit zentraler Funktion für ihr direktes Umland; geringeres Marktvolumen und Umsatz.“ [27].