Wohnimmobilien als Investmentstrategie fur Privatinvestoren


Hausarbeit, 2018
25 Seiten, Note: 1,4

Leseprobe

Inhaltsverzeichnis

1 Einleitung

2 Investmentstrategie für Wohnimmobilien
2.1 Grundsatzentscheidung – Kauf oder Bau ?
2.2 Finanzierungsmöglichkeiten beim Erwerb
2.3 Kriterien zur Bestimmung von Immobilien als Investment
2.3.1 Lage
2.3.2 Bauqualität und Bauweise
2.3.3 Wertermittlungsverfahren
2.3.4 Renditeberechnung
2.3.5 Rechtliche Aspekte
2.3.5.1 Grundbuch
2.3.5.2 Mietvertrag
2.3.5.3 Nebenkosten
2.3.6 Steuerliche Aspekte

3 Anwendung der Kriterien an einem Beispiel der KSK Stade
3.1 Lage
3.2 Bauqualität und Bauweise
3.3 Wertermittlungsverfahren
3.4 Renditeberechnung
3.5 Rechtliche Aspekte
3.6 Steuerliche Aspekte

4 Fazit

Anhang

Literaturverzeichnis

1 Einleitung

Die Zinsen erreichen ihr Allzeittief, der Dax stellt neue Rekorde auf und gleichzeitig bestätigt das Statische Bundesamt eine Inflation, gemessen am Verbraucherpreisindex zum 01/2018, von 1,6 %. Besonders aufgrund der Niedrigzinsphase bangen etliche Anleger, um den Werterhalt ihres Privatvermögens. Die Möglichkeiten sind begrenzt. So gewinnt einerseits der Bereich der Finanzmärkte, aber auch die Investition in Immobilien seit der Niedrigzinsphase immer mehr an Attraktivität und Relevanz. Bezogen auf die Investition in Immobilien stellt sich nun die Frage, was hierbei beachtet werden muss. Als Entscheidungshilfe wird in dieser Hausarbeit ein Lösungsweg entwickelt, der die wichtigsten Kriterien aufzeigt, um bereits im Voraus abwägen zu können, ob eine Investition sinnvoll ist oder nicht.

Zu Beginn der Hausarbeit werden die Alternativen, Kauf oder Neubau, gegenübergestellt. Weiterhin wird dann dargestellt, welche Finanzierungsmöglichkeiten es beim Erwerb gibt. Hierbei wird auf die entscheidungsrelevanten Kriterien: die Lage, die Bauqualität und Bauweise, sowie die möglichen Wertermittlungsverfahren, die Renditeberechnung und letztendlich die rechtlichen und steuerlichen Aspekte eingegangen. Anschließend werden die Kriterien anhand einer Eigentumswohnung beispielhaft veranschaulicht und mit einem Fazit abgeschlossen.

2 Investmentstrategie für Wohnimmobilien

2.1 Grundsatzentscheidung – Kauf oder Bau ?

Die erste Entscheidung, die bei einer Investition in Wohnimmobilien getroffen werden muss, besteht darin, ob ein Neubau errichtet oder eine Bestandsimmobilie erworben werden soll.

Sowohl bei Bestandsimmobilien, als auch beim Neubau, kann es große qualitative Unterschiede geben. Vorrangig bezieht sich dies auf die Ausstattung, auf den Schnitt und auf die Bausubstanz des Objektes.1 Jedoch sind die Unterschiede bei Bestandsimmobilien deutlich größer als bei Neubauten und müssen somit mehr geprüft werden. In beiden Fällen fallen Grunderwerbsteuer und Notarkosten an. Die Grunderwerbsteuer liegt, je nach Bundesland, zwischen 3,5 und 6,5 % des Kaufpreises. Die Bezugsgröße zur Berechnung der Grunderwerbsteuer ist beim Neubau das Grundstück. Bei einer Bestandsimmobilie gilt hier als Bezugsgröße der gesamte Kaufpreis des Objektes. Somit bestehen hier eindeutig Vorteile beim Neubau.2 Die Notarkosten betragen circa 1,5 bis 2 % des Kaufpreises.3 Falls zusätzlich der Erwerb über einen Makler lief, fallen bis zu 7 % des Kaufpreises als Maklerprovision an. Auch hier liegt der Vorteil beim Neubau. Die Maklerprovision wird beim Neubau nur auf das Grundstück berechnet. Bei der Bestandsimmobilie wird sie, wie bei der Grunderwerbsteuer, auf den gesamten Kaufpreis des Objektes berechnet.

Im Gegensatz zu den Bestandsimmobilien, wo grundlegend ein Gesamtkaufpreis gezahlt wird, fallen beim Neubau neben den Kosten für den Bau der Wohnimmobilie auch die Kosten des Grundstückskaufs, sowie die Grundstücksnebenkosten für den Investor an. Diese beinhalten die Erschließungskosten, damit das Grundstück mit Strom, Wasser, Gas etc. versorgt werden kann. Falls es sich um ein komplett neues Baugebiet handelt, kann es auch sein, dass z.B. ein Anliegerbeitrag für eine noch nicht vorhandene Straße oder Fußwege gezahlt werden muss. Die Baukosten bestehen aus sämtlichen Kosten, die zur Errichtung der Wohnimmobilie dienen. Dies sind unter anderem die Baukonstruktion, die technischen Anlagen, die Außenanlagen sowie möglicherweise eine Einbauküche. Darüber hinaus fallen Baunebenkosten an. Dies sind all die Kosten, die nicht zur Errichtung der Wohnimmobilie dienen, jedoch trotzdem in den Bauprozess mit involviert sind. Planungskosten für einen Architekten und einen Statiker, Gebühren der Baubehörde für die Prüfung des Bauantrags, sowie eine Bauherrenhaftpflichtversicherung und die Finanzierungskosten fallen darunter.4

2.2 Finanzierungsmöglichkeiten beim Erwerb

Die Finanzierung einer Immobilie kann sowohl durch Eigen- als auch Fremdkapitaleinsatz erfolgen. Eigenkapital wird dabei durch den Privatinvestor selbst mit eingebracht, Fremdkapital hingegen wird vor allem durch Kreditinstitute bereitgestellt.5 Das Kreditinstitut verlangt dafür jedoch einerseits eine Zinszahlung und andererseits die Rückzahlung des Fremdkapitals. Die Höhe des Zinssatzes hängt von vielen Faktoren ab. Einerseits auf Basis des Verkehrswertes und dem durch das Kreditinstitut festgelegten Beleihungswert der Immobilie, andererseits von der Höhe der Eigenkapitalquote, der Bonität des Kreditnehmers und der Lage und Qualität der Immobilie. Beim Eigenkapitaleinsatz sind dabei weder Tilgungen zu leisten, noch entstehen derartige Zinskosten. Lediglich kalkulatorisch könnte man Zinskosten berechnen.6 Bei einer Investition könnte ein erhöhter Fremdkapitaleinsatz sinnvoll sein, da dadurch die Summe der Fremdkapitalzinsen steigt. Im Bezug auf die steuerliche Abzugsfähigkeit erhöht dies die Aufwandsposition, die den Mieterträgen gegenübergestellt wird und damit die Steuerlast verringert.

Grundlegend hängt die Entscheidung, ob Eigen- oder Fremdkapital und wie viel vom jeweiligen eingebracht wird, von verschiedenen Faktoren ab. Unter anderem wie viel Eigenkapital zur Verfügung steht oder welche Anlagemöglichkeiten der Geld- und Kapitalmarkt alternativ bietet und wie hoch das aktuelle Zinsniveau ist.

2.3 Kriterien zur Bestimmung von Immobilien als Investment

2.3.1 Lage

Einer der wichtigsten Faktoren für die Bestimmung einer Immobilie als Investment, unabhängig von der Art der Immobilie, ist die Lage. Die Wichtigkeit liegt in der Korrelation von der Lage und der Vermietbarkeit des Objektes und damit in der nachhaltig erzielbaren Miete, also der Rendite für das eingesetzte Kapital. Dabei zu beachten ist jedoch, dass die Preise je nach Lage regional unterschiedlich sind. Ein Einfluss dabei ist die Bevölkerungsstruktur des Gebietes, in dem das Objekt liegt. Somit besteht, in Gebieten in denen die Bevölkerungsanzahl rückläufig ist, z.B. ländliche Gebiete, eine nicht so starke Nachfrage und demnach auch ein nicht so hoher Kaufpreis wie in bevölkerungsreichen Gebieten.

Weitere Einflüsse sind hierbei einerseits die Erreichbarkeit des Gebietes in Form der Verkehrsanbindungen oder auch das Angebot der öffentlichen Verkehrsmittel, sowie ob Schulen, Ärzte und Krankenhäuser vorhanden sind. All dies hat enormen Einfluss auf die Höhe der erzielbaren Miete.

Durch die Gentrifizierung ist ebenso eine Wertentwicklung der Kaufpreise möglich. Dies bezeichnet den städtischen Umwandlungsprozess, beispielsweise von einem Industriegebiet zu einem Wohnstandort mit Kultstatus bis hin zu einer Wohnlage für Reiche, die dann ein neues Preisniveau bilden, was zu einem Wertzuwachs der Immobilienpreise führt. Beispiele dafür sind Schwabing in München oder auch Prenzlauer Berg in Berlin.7

2.3.2 Bauqualität und Bauweise

Die Bauqualität und Bauweise des Objektes kennzeichnet einen weiteren wichtigen Faktor, um nachhaltigen Erfolg bei einer Investition in Immobilien zu erzielen.

Bei Neubauten wird hier in der Regel ein Generalunternehmer beauftragt. Dieser kümmert sich um die Beschaffung der Materialien, die Einhaltung der Qualität der Baustoffe und die Einhaltung des Zeit- und Kostenrahmens. Weiterhin sollte die Bauweise so gewählt werden, dass es optisch ansprechend und kostengünstig ist, sowie dass alle gesetzlichen und baurechtlichen Anforderungen eingehalten werden.

Bei Bestandsimmobilien sollte, anhand der Originalunterlagen aus der Bauzeit, die Bauweise und die Bauqualität geprüft werden. Hierbei sollte darauf geachtet werden, dass diese auch vollständig und noch aktuell sind. Dies soll verhindern, dass das Bauwerk und die Installationen trotz ursprünglicher korrekter Ausführungen, aufgrund von Änderungen der gesetzlichen oder auch mieterseitigen Ansprüche nicht mehr genügen.8

2.3.3 Wertermittlungsverfahren

Die Wertermittlungsverfahren dienen zur Bewertung der zu finanzierenden Immobilie und haben ihren Ursprung aus der Immobilienwertermittlungsverordnung. Die Beleihungswertermittlungen der Kreditinstitute richten sich nach diesen Wertermittlungsverfahren und stellen damit einen der wichtigsten Faktoren bei der Entscheidung für eine Kreditgewährung dar. Man unterscheidet dabei drei Verfahren: das Ertragswertverfahren, das Sachwertverfahren und das Vergleichswertverfahren.9

Bei Immobilien, die mit der Absicht der Ertragserzielung gekauft werden, wird das Ertragswertverfahren herangezogen, weswegen auch nur dieses in der Hausarbeit näher erläutert wird. Zur Ermittlung des Ertragswertes dient hierbei vorrangig der nachhaltig erzielbare jährliche Reinertrag. Der Reinertrag ergibt sich dabei aus dem Rohertrag abzüglich der Bewirtschaftungskosten. Der jährliche Rohertrag entspricht dabei der Jahresnettokaltmiete. Die Bewirtschaftungskosten sind beispielsweise Instandhaltungskosten oder auch Verwaltungskosten.10

Das Verfahren ist im Anhang genauer erläutert.11

2.3.4 Renditeberechnung

Die Renditeberechnung gibt an, welche Verzinsung das eingesetzte Kapital erwirtschaftet.12 Beispiele hierfür sind die Eigenkapitalrendite, die Objektrendite, die Bruttomietrendite oder auch die Nettomietrendite. Dabei zeigt sich in der Praxis, dass ausschließlich nur der Nettomietrendite Beachtung geschenkt wird, weshalb nur diese in der Hausarbeit erläutert wird. Die Nettomietrendite berechnet sich wie folgt:

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Dabei ergibt sich der Jahresreinertrag aus der Differenz der Jahresnettokaltmiete und der Bewirtschaftungskosten.13

Liegt die Nettomietrendite unterhalb des Zinssatzes des Fremdkapitals, könnte dies ein Indikator für eine Fehlinvestition sein. Außerdem sollten alternative Anlagemöglichkeiten geprüft werden, um auch hier einen Vergleich zur Nettomietrendite zu erreichen.

Weiterhin könnte eine Rendite aus der Spekulation von Wertsteigerungen des Objektes entstehen, dies kann jedoch erst dann abschließend berechnet werden, nachdem die Veräußerung stattgefunden hat.

2.3.5 Rechtliche Aspekte

2.3.5.1 Grundbuch

Das Grundbuch gibt Auskunft über die dinglichen Rechtszustände an Grundstücken und beinhaltet vor allem die Offenlegung von Eigentumsverhältnissen an Grundstücken, die Kenntlichmachung von dinglichen Belastungen und die Festlegung von Rangverhältnissen. Darüber hinaus gibt es Auskunft über Verfügungsbeschränkungen und Verfügungsverbote.14

Besonders die dinglichen Belastungen können zu einer enormen Wertminderung der Immobilie führen und haben somit im Zuge der Finanzierung auch Auswirkung auf die Werthaltigkeit und somit auf die Finanzierungskosten. Die hierbei in der Praxis am häufigsten vorkommenden Belastungen sind Wohnungsrechte, Nießbrauchrechte und Erbbaurechte.

2.3.5.2 Mietvertrag

Der Mietvertrag hat einen zentralen wirtschaftlichen Einfluss auf das Immobilieninvestment. Fehler bei der Gestaltung des Mietvertrages können nachhaltige Auswirkungen auf den Investitionswert haben. Da es mietvertragliche Klauseln mit einer deutlich unterschiedlichen wirtschaftlichen Gewichtung gibt, ist es hierbei sinnvoll Schwerpunkte zu bilden, die die tatsächlichen „Werttreiber“ sind.15 Bestand, Cashflow, Verkäuflichkeit und Finanzierbarkeit sind hierbei zu nennen. Der Bestand bezeichnet die Grundvoraussetzung für das Bestehen eines Mietvertrages, in dem die Mietzahlungspflicht (Cashflow) und außerdem etwaige Klauseln über Mietanpassung, Nebenkosten, Instandhaltung und Instandsetzung etc. vereinbart werden.

Des Weiteren kann eine Reihe von Klauseln vereinbart sein, die die Verkäuflichkeit des Objekts beeinflussen und die aus Sicht der Banken für die Finanzierbarkeit eine Rolle spielen könnten. Hier könnte man als Beispiel die „Mieterdienstbarkeiten“ nennen, die den Mieter, bei einer Eigentumsübertragung auf einen Dritten durch eine Zwangsversteigerung, vor dem Verlust der Mietsache schützt.16

Besonders bei der Höhe der Mietzahlung schützt der Gesetzgeber den Mieter. So kann ein Vermieter z.B. eine Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete nur dann verlangen, wenn die Miete in dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten unverändert ist. Weiterhin kann das Mieterhöhungsverlangen frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung geltend gemacht werden.17

2.3.5.3 Nebenkosten

Die Nebenkosten stellen einen weiteren wichtigen Teil des Investments dar. So besteht die Miete, die ein Investor von seinem Mieter erhält einerseits aus der Nettokaltmiete und den Nebenkosten. Die Nettokaltmiete gibt die tatsächliche Bepreisung für die Nutzung der Wohnfläche an. Die Nebenkosten werden zudem in umlagefähige und nicht umlagefähige Kosten unterteilt. Die umlagefähigen Kosten sind dabei Kosten wie die Haus- und Gartenpflege, die Wasserversorgung, bzw. die Heizungskosten oder auch die Straßenreinigung. Die nicht umlagefähigen Nebenkosten, auch Bewirtschaftungskosten genannt, sind die persönlichen Kosten des Investors. Hierzu gehören z.B. Instandhaltungskosten, Verwaltungskosten und weitere nicht umlegbare Betriebskosten.18

2.3.6 Steuerliche Aspekte

Bei der Betrachtung von Immobilieninvestitionen für Privatinvestoren unterliegen Erträge aus Immobilien der Einkommensteuer. Laufende Erträge wie z.B. die Mietzahlungen bezeichnet man als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Führt hingegen ein späterer Verkauf des Objektes zu einem Veräußerungsgewinn sind dies Einkünfte aus privaten Veräußerungsgeschäften. Hält der Investor das Objekt mehr als zehn Jahre, unterliegt ein möglicher Veräußerungsgewinn nicht der Einkommensteuer, da dieser nicht steuerbar ist.19 Um die Steuerlast zu verringern gibt es die Möglichkeit die Erträge aus den Investitionen mit verschiedenen Aufwendungen zu verrechnen.

Unter anderem sind dies die Zinsaufwendungen aus der Finanzierung, die Abschreibung des Objektes und weitere Werbungskosten.20

3 Anwendung der Kriterien an einem Beispiel der KSK Stade

Beim Beispiel handelt es sich um eine 63,86 m² große 3-Zimmer Eigentumswohnung in einem Mehrfamilienhaus mit insgesamt 12 Wohneinheiten, die bereits vermietet ist. (Kaltmiete: 430,00 €) Der Kaufpreis lag bei 87.000,00 €. Im Vergleich zu gleichartigen Objekten stellt sich der m²-Preis von 1.362,36 € als günstig dar. Da beim Erwerb eine neue Küche eingebaut wurde und Durchschnittsmieten vergleichbarer Objekte zwischen 7 - 7.50 € liegen, besteht beim Mietpreis, aktuell in Höhe von 6,73 €, noch Steigerungspotenzial.21 Außerdem zeigt die Bevölkerungsprognose von Stade, dass die Stadt es schafft, entgegen dem Trend des demographischen Wandels, die Anzahl der Bewohner zu halten.22

[...]


1 Vgl. Schulze et al. (2015), S.105

2 Anlage 1: Gegenüberstellung Grunderwerbsteuer

3 Vgl. Schulze et al. (2015), S.110

4 Vgl. Schulze et al. (2015), S.111

5 Vgl. Brauer (2018), S. 459 ff.

6 Vgl. Gabler Wirtschaftslexikon (2018a)

7 Vgl. Schulze et al. (2015), S.113 ff.

8 Vgl. Gondring (2007), S.132

9 Vgl. Brauer (2018), S.497

10 §9 BelWertV

11 Anlage 2: Ertragswertverfahren

12 Vgl. Brauer (2018), S.433

13 Vgl. Gabler Wirtschaftslexikon (2012)

14 Vgl. Brauer (2018), S.73

15 Vgl. Rottke et al. (2016), S.246

16 Vgl. Rottke et al. (2016), S.247

17 §558 BGB

18 Vgl. Rottke et al. (2016), S.275

19 Vgl. Schäfer und Conzen (2016), S.453

20 Vgl. Schäfer und Conzen (2016), S.477

21 Anlage 3: Wohnungs- und Mietpreise vergleichbarer Objekte in Stade

22 Anlage 4: Prognose zur Bevölkerungsentwicklung in Stade

Ende der Leseprobe aus 25 Seiten

Details

Titel
Wohnimmobilien als Investmentstrategie fur Privatinvestoren
Hochschule
Sparkassenakademie Niedersachsen
Veranstaltung
Finanzierung von Immobilien
Note
1,4
Autor
Jahr
2018
Seiten
25
Katalognummer
V452310
ISBN (eBook)
9783668873339
ISBN (Buch)
9783668873346
Sprache
Deutsch
Schlagworte
wohnimmobilien, investmentstrategie, privatinvestoren
Arbeit zitieren
Corvin Höft (Autor), 2018, Wohnimmobilien als Investmentstrategie fur Privatinvestoren, München, GRIN Verlag, https://www.grin.com/document/452310

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