Der Einfluss und die Auswirkungen der weltweiten Finanzkrise, mit Beginn in den Jahren 2007/2008, haben in den letzten Jahren zu einem starken Investitionsrückgang in einigen Bereichen der Wirtschaft geführt. In anderen Bereichen wurde hingegen ein Anstieg verzeichnet. Zu den Bereichen, in denen Investitionswachstum besonders deutlich wurden, zählt auch der Wohnimmobiliensektor.
Immer mehr Investoren, aber auch Privatpersonen, haben angesichts der unsicheren Finanzanlagen den soliden Anlagewert einer Immobilie erkannt. Faktoren wie die derzeit sehr niedrigen Kreditzinsen und die mittlerweile wieder gute konjunkturelle Entwicklung der deutschen Wirtschaft haben zu diesem Umdenken geführt. Eine erhöhte Attraktivität der Immobilie als Anlagewert ergibt sich vor allem, weil die Immobilienpreise seit dem Jahr 2010 je nach Index mit jährlichen Steigerungen von 2,5 Prozent bis 6,3 Prozent gegenüber den allgemeinen Preisen (circa 2 Prozent Anstieg pro Jahr) spürbar schneller gewachsen sind. Auch da Finanzierungskredite für Immobilien aktuell sehr günstig sind und sicherere Anlageklassen nur geringe Renditen bringen, gewinnt der deutsche Immobilienmarkt zunehmend an Attraktivität. So macht sich vor allem in den deutschen Großstädten ein Nachfragedruck sehr bemerkbar, was gegenwärtig zu einer immens zugespitzten Situation führt. Aufgrund der hohen Konkurrenz unter den Investoren und des Rückgangs der Renditedifferenz zwischen Core- und Non-Core-Immobilien weichen immer mehr Investoren auf die sogenannten B- und C-Städte aus.
Inwiefern sich vorstehend dargestellter Einfluss der Finanzkrise auch am Osnabrücker Wohnimmobilienmarkt abzeichnet und auswirkt, ist Untersuchungsgegenstand der vorliegenden Arbeit.
Inhaltsverzeichnis
- 1. Einleitung
- 1.1 Ausgangssituation am deutschen Wohnimmobilienmarkt
- 1.2 Forschungsfragen der Arbeit
- 1.3 Ziel der Arbeit
- 2. Resilienz-Ansatz im Immobiliensektor
- 2.1 Aktueller Stand der Forschung
- 2.2 Resilienz in der Stadtforschung und im Immobilienbereich
- 3. Vorstellung des deutschen Wohnimmobilienmarktes
- 3.1 Allgemeine Struktur und jüngere Entwicklung
- 3.2 Einflussfaktoren
- 3.2.1 Gesellschaftliche Entwicklungen
- 3.2.2 Kaufkraft, Zinsniveau und BIP
- 3.2.3 Investoren aus dem In- und Ausland
- 3.2.4 Nicht rationale Faktoren
- 4. Fallbeispiel des Wohnimmobilienmarktes der Stadt Osnabrück
- 4.1 Methodisches Vorgehen
- 4.2 Allgemeines zur Stadt Osnabrück
- 4.2.1 Räumliche Abgrenzung
- 4.2.2 Wirtschaftliche Kennzahlen
- 4.2.3 Demographie und sozialräumliche Struktur
- 4.3 Auswirkungen der Finanzkrise
- 4.3.1 Entwicklung der Bautätigkeit
- 4.3.2 Kaufpreisentwicklung
- 4.3.3 Mietpreisentwicklung
- 4.3.4 Anderweitige Entwicklung und Auswirkung
- 5. Zusammenfassung und Fazit
- Literaturverzeichnis
- Anhang
Zielsetzung & Themen
Die vorliegende Bachelorarbeit untersucht den Einfluss der weltweiten Finanzkrise ab 2007/2008 auf lokale Wohnimmobilienmärkte, exemplarisch am Beispiel der Stadt Osnabrück. Dabei wird das Resilienz-Konzept als theoretischer Rahmen genutzt, um die Anpassungsfähigkeit und Widerstandsfähigkeit des Marktes gegenüber externen Störungen zu analysieren.
- Analyse der Veränderungen auf dem deutschen Wohnimmobilienmarkt seit 2007.
- Identifikation ökonomischer und sozialer Einflussfaktoren auf den Immobilienmarkt.
- Untersuchung der spezifischen Situation des Wohnimmobilienmarktes in Osnabrück.
- Anwendung und Übertragung des Resilienz-Konzepts auf den Wohnimmobiliensektor.
- Beurteilung der Auswirkungen der Finanzkrise auf Bautätigkeit, Kauf- und Mietpreise in Osnabrück.
- Einordnung Osnabrücks als B- oder C-Stadt im Kontext nationaler und internationaler Investitionsströme.
Auszug aus dem Buch
3. Vorstellung des deutschen Wohnimmobilienmarktes
Warum nun ausgerechnet in den Folgejahren der Finanzkrise eine Aufschwungsphase zu beobachten ist, lässt sich vordergründig mit der steigenden Nachfrage nach Wohnraum beantworten (KHOLODILIN et al. 2014), die unter anderem durch die derzeit fortschreitende Singularisierung der Haushalte hervorgerufen wird (DORFFMEISTER & GLUCH 2009; HELD & WALTERSBACHER 2015). Die hohe Nachfrage resultiert zudem aus der auf Sicherheit ausgerichteten Finanzierungspolitik, die sich durch mehrjährige und festverzinste Vertragslaufzeiten auszeichnet (SCHÜRT 2012; HOFER 2012) und somit einen hohen Anreiz für potenzielle Käufer bietet. Ebenso besitzt Deutschland aber auch einen attraktiven Mietwohnungsmarkt³, der durch stabile Mietpreissteigerungen und einen markanten Mieterschutz gekennzeichnet ist. Werden beide Faktoren in die Überlegung mit einbezogen, besteht eine gute Wahlmöglichkeit zwischen den Wohnformen ,Eigentum' und „Mieteʻ (SCHÜRT 2012). Nicht grundlos wird Deutschland mit einer Mieterquote von etwa 55 Prozent (STATISTISCHES BUNDESAMT 2014: 16) auch als die Mieternation in Europa bezeichnet (STRÖHLE & LISSNER 2013: 1).
Infolgedessen scheint es wenig überraschend, dass besonders die (stetig steigenden) Mieten ein sehr wichtiges Kriterium für Investoren darstellen, an dem sie ihre Renditeerwartungen orientieren und anhand dessen sie ihre Investitionsentscheidungen treffen. Summa summarum sind die Renditen am deutschen Wohnimmobilienmarkt bereits seit einigen Jahren solide, sodass sehr viele Finanziers diesen Bereich als langfristig sichere und vor allem profitable Wertanlage einschätzen (HAGEN 2015; HENGER et al. 2012): Deutschland ist zu einem stabilen Investitionsstandort geworden (SCHÜRT 2012), wodurch sich mittlerweile auch eine zunehmende Internationalisierung der in Deutschland agierenden Immobiliennachfrager ergibt (BBSR 2012). In einer Pressemitteilung der Deutschen Bundesbank hieß es, in letzter Zeit hätten insbesondere die Käufe aus Russland und China moderat zugenommen (HANDELSBLATT-Online 2013). Auch für private, eher risikoaverse Anleger ist die Attraktivität von Wohnimmobilien als Anlageform in letzter Zeit immer mehr gestiegen, da andere Dispositionen mit ähnlicher Sicherheit oftmals weniger Rendite versprechen (HAAS et al. 2013; DORFFMEISTER 2012). So sieht auch JUST (2015, zit. n. DB Research 2015) die Gründe für eine Kapitalanlage am deutschen Wohnimmobilienmarkt in den niedrigen Zinsen und dem Mangel an attraktiven Alternativen. Wie auch in Abbildung 3 zu erkennen ist, sanken zum Beispiel die Renditen der Bundesanleihen in den letzten zehn Jahren, während die Mietrenditen relativ konstant geblieben sind. Für KABESCH & CALLIES (2011) ist dies der zentrale Grund für die Zunahme an Investitionen im Immobiliensektor.
Zusammenfassung der Kapitel
1. Einleitung: Dieses Kapitel führt in das Thema ein, erläutert die Ausgangssituation am deutschen Wohnimmobilienmarkt im Kontext der Finanzkrise und formuliert die Forschungsfragen sowie das Ziel der Arbeit, den Einfluss der Krise auf Osnabrück zu untersuchen.
2. Resilienz-Ansatz im Immobiliensektor: Hier wird der theoretische Rahmen des Resilienz-Konzepts vorgestellt, seine historische Entwicklung und seine Anwendung in verschiedenen Wissenschaftsbereichen diskutiert, um eine Basis für die Analyse des Immobilienmarktes zu schaffen.
3. Vorstellung des deutschen Wohnimmobilienmarktes: Das Kapitel beschreibt die allgemeine Struktur und jüngere Entwicklung des deutschen Wohnimmobilienmarktes und identifiziert die maßgeblichen Einflussfaktoren wie gesellschaftliche Trends, Kaufkraft, Zinsniveau und die Rolle nationaler und internationaler Investoren.
4. Fallbeispiel des Wohnimmobilienmarktes der Stadt Osnabrück: Dieses Kapitel präsentiert die empirische Untersuchung am Beispiel Osnabrücks, legt das methodische Vorgehen dar (Experteninterviews und Datenanalyse) und analysiert die lokalen Auswirkungen der Finanzkrise auf Bautätigkeit, Kauf- und Mietpreisentwicklung.
5. Zusammenfassung und Fazit: Das Abschlusskapitel fasst die wesentlichen Erkenntnisse der Arbeit zusammen, bewertet den Einfluss der Finanzkrise auf den deutschen und den Osnabrücker Wohnimmobilienmarkt und schließt mit einer kritischen Auseinandersetzung des angewandten Resilienz-Ansatzes ab.
Schlüsselwörter
Finanzkrise, Wohnimmobilienmarkt, Osnabrück, Resilienz, Immobilienpreise, Mietpreise, Bautätigkeit, Investoren, Deutschland, Kaufkraft, Zinsniveau, Demographie, Stadtentwicklung, Krisenfestigkeit, Anpassungsfähigkeit.
Häufig gestellte Fragen
Worum geht es in dieser Arbeit grundsätzlich?
Die Arbeit untersucht den Einfluss der weltweiten Finanzkrise ab 2007/2008 auf lokale Wohnimmobilienmärkte, mit einem speziellen Fokus auf die Stadt Osnabrück, und nutzt dabei den Resilienz-Ansatz als konzeptionellen Rahmen.
Was sind die zentralen Themenfelder?
Zentrale Themenfelder sind die Analyse des deutschen Wohnimmobilienmarktes, die Rolle von Einflussfaktoren wie Demographie und Zinsniveau, die Anwendung des Resilienz-Konzepts und die detaillierte Untersuchung des Immobilienmarktes in Osnabrück (Bautätigkeit, Kauf- und Mietpreise).
Was ist das primäre Ziel oder die Forschungsfrage?
Das primäre Ziel ist es, herauszufinden, inwiefern sich der Einfluss der weltweiten Finanzkrise am Osnabrücker Wohnimmobilienmarkt abbildet und welche Auswirkungen sie auf diesen lokalen Markt hatte.
Welche wissenschaftliche Methode wird verwendet?
Es wird eine Kombination aus qualitativen und quantitativen Methoden verwendet, bestehend aus Sekundärdatenanalyse, Literaturrecherche und leitfadengestützten Experteninterviews mit lokalen Akteuren in Osnabrück.
Was wird im Hauptteil behandelt?
Der Hauptteil behandelt die Vorstellung des deutschen Wohnimmobilienmarktes, seine allgemeine Struktur, jüngere Entwicklung und Einflussfaktoren, gefolgt von einem Fallbeispiel des Wohnimmobilienmarktes der Stadt Osnabrück, einschließlich methodischem Vorgehen, allgemeiner Stadtcharakteristik und den Auswirkungen der Finanzkrise auf Bautätigkeit, Kauf- und Mietpreise.
Welche Schlüsselwörter charakterisieren die Arbeit?
Die Arbeit wird durch Schlüsselwörter wie Finanzkrise, Wohnimmobilienmarkt, Osnabrück, Resilienz, Immobilienpreise, Mietpreise, Investoren und Demographie charakterisiert.
Wie hat sich der Wohnimmobilienmarkt in Osnabrück von den "A-Städten" unterschieden?
Im Gegensatz zu den großen "A-Städten, die enorme Veränderungen durch gestiegene Bautätigkeit und Preisanstiege erlebten, zeigte der Osnabrücker Markt nur bedingt einen so ausgeprägten Einfluss der Finanzkrise, vor allem aufgrund seiner soliden Grundstruktur und geringeren Attraktivität für ausländische Großinvestoren.
Welche Rolle spielen niedrige Kreditzinsen und Inflation bei der Entwicklung des Immobilienmarktes in Osnabrück?
Niedrige Kreditzinsen führten zu einer erhöhten Attraktivität von Immobilien als Anlageform, da andere Anlageklassen weniger Rendite boten. Die Angst vor Inflation verstärkte zudem die Tendenz vieler Anleger, ihr Geld in Sachwerte wie Immobilien zu investieren, was die Kaufpreisentwicklung antrieb.
Gab es in Osnabrück Anzeichen für eine spekulative Preisblase im Wohnimmobilienmarkt?
Während im lokalen Neubausegment erste Anzeichen einer spekulativen Überbewertung erkannt wurden, wurde eine umfassende Preisblase am Osnabrücker Wohnimmobilienmarkt, ähnlich wie in anderen europäischen Ländern, in der Arbeit nicht bestätigt.
