Kurzzeitvermietung als alternative Wohnraumverwendung

Inhaltsverzeichnis

1 Einführung und Forschungsfrage

2 Nutzung der Onlineplattform für Vermieter
2.1 Kommunikation und Präsentation
2.2 Preisgestaltung und Zahlungsabwicklung
2.3 Reporting und Rechnungslegung
2.4 Praktische Umsetzung
2.4.1 Ausgestaltung zur Ermittlung des Ertragswerts
2.4.2 Verhältnis zwischen Eigentümer und Betreiber
2.4.3 Chancen und Risiken für den Eigentümer
2.5 Vergleichsdaten aus Airbnb
2.5.1 Angebote und Preise
2.5.2 Schlussfolgerung

3 Gesetzliche Rahmenbedingungen der Kurzzeitvermietung
3.1 Vertragsverhältnis und Mietrechtsgesetz
3.1.1 Verhältnis zwischen dem Eigentümer und dem Betreiber
3.1.2 Inhalte des Bestandvertrages
3.1.3 Verhältnis zwischen dem Betreiber und den Reisenden
3.2 Wohnungseigentumsgesetz
3.3 Gewerbeordnung
3.4 Steuerrecht und Abgaben
3.4.1 Einkommen- und Körperschaftsteuer
3.4.2 Umsatzsteuer
3.4.3 Ortstaxe
3.4.4 Vergebührung des Mietvertrages
3.5 Wiener Bauordnung

4 Auswirkungen auf den Ertragswert
4.1 Definition der Beispielwohnung
4.2 Begriffe und Anwendungsbereich
4.3 Erträge
4.3.1 Potentieller Jahresumsatz
4.3.2 Erträge im Mietermodell
4.3.3 Erträge im Betreibermodell
4.3.4 Nachhaltigkeit der Erträge
4.4 Bewirtschaftungskosten
4.4.1 Pachtausfallwagnis
4.4.2 Instandhaltungskosten
4.4.3 Verwaltungskosten
4.4.4 Nicht umlagefähige Betriebskosten
4.5 Kapitalisierungszins
4.5.1 Ableitung des Kapitalisierungszinses
4.5.2 Vergleichszinssätze aus dem Immobilienmarkt
4.5.3 Bestimmung des Zinssatzes in der gewählten Nutzungsform
4.6 Bodenwert und Restnutzungsdauer
4.7 Abschließende Schritte des Verfahrens

5 Forschungsergebnis
5.1 Gegenüberstellung der Ertragswerte
5.2 Sensitivitätsanalyse einzelner Parameter
5.2.1 Kapitalisierungszins
5.2.2 Erträge
5.3 Ertragsmodell für Eigentümer

6 Schlussfolgerung

Literaturverzeichnis

Literatur

Sonstige Quellen

Tabellenverzeichnis

Tabelle 1 - Sensitivitätsanalyse der Mindestverfügbarkeit

Tabelle 2 - Durchschnittliche Nächtigungspreise in Wien

Tabelle 3 - Parameter im Ertragswertverfahren (vgl. Bienert 2014, Ertragswertverfahren S 336)

Tabelle 4 - Jahresrohertrag im Betreibermodell

Tabelle 5 - Übersicht Pachtausfallwagnis

Tabelle 6 - Bandbreiten für Kapitalisierungszinssätze

Tabelle 7 - Empfehlung der Kapitalisierungszinssätze

Tabelle 8 - Ableitung des Kapitalisierungszinses

Tabelle 9 - Übersicht der Ertragswerte

Tabelle 10 - Auswirkung von Zinssatz und RND auf den Barwertfaktor

Tabelle 11 - Sensitivitätsanalyse zum Zinssatz

Tabelle 13 - Sensitivitätsanalyse zum Ertrag

Tabelle 14 - Sensitivitätsanalyse zum Ertrag

Abbildungsverzeichnis

Abbildung 1 - Beispiel Cashflow-Forecast

Abbildung 2 - Betreiber als Mieter

Abbildung 3 - Betreiber als Dienstleister

Abbildung 4 - Verteilung nach Art der Unterkunft

Abbildung 5 - Lage und Verteilung der Inserate

Abbildung 6 - Lage der Beispielwohnung

Abbildung 7 - Pachtwertverfahren

Abbildung 8 - Auswirkung von Zinssatz und RND auf den Barwertfaktor

Abkürzungsverzeichnis

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Danksagung

Vorweg möchte ich meinem Betreuer, Herrn Dipl. Ing. Harald Peham, für die so en­gagierte und stets unverzügliche Unterstützung sowie die wertvollen Anregungen beim Verfassen dieser Arbeit herzlichen Dank aussprechen.

Das Verfassen dieser Masterthese bedurfte dementsprechender Zeit. Persönliche und soziale Bedürfnisse mussten häufig hintanstehen, um eine Fertigstellung in an­gemessener Zeit zu erreichen. Damit ging leider auch eine weitere Vernachlässigung meiner Familie einher. Wegen deren unerschöpflichen Verständnisses dafür und der trotzdem konstanten Unterstützung in allen Belangen, geht mein Dank in erster Linie an meine Eltern Ilse und Gerhard, meine Schwester Anna und meine Großmutter Melitta. Ganz besonders möchte ich meiner Mutter Mag. iur. Ilse Böhm danken, da ohne ihre Erziehung und ständige Unterstützung meine Ausbildung und mein Werde­gang wohl gänzlich anders verlaufen wären, danke Mama! Zusätzlich möchte ich an dieser Stelle auch meiner Schwester Mag. phil. Anna Böhm für ihre Hilfe in den letzten Jahren danken. Außerdem möchte ich mich bei meinem Patenonkel Wolfgang Wandl bedanken, der für mich beruflich wie privat stets ein Mentor war und mein Leben sehr stark geprägt hat.

Überdies möchte ich meinen herzlichen Dank auch gegenüber meinem Arbeitgeber Herrn Dr. Manfred Boyer-Telmer zum Ausdruck bringen, der jederzeit großes Ver­ständnis für private Verpflichtungen zeigte und vor allem in beruflicher Hinsicht ein sehr großes Vorbild ist.

Abschließend und besonders möchte ich mich bei meiner wundervollen Freundin, Anna Reinthaler, die immer bedingungslos für mich da ist, bedanken. Danke Anna! Für alles.

Kurzfassung

Die vorliegende Arbeit beschäftigt sich mit der Auswirkung der Kurzzeitvermietung auf den Ertragswert einer Wohnung und behandelt die dazu einschlägigen Rechts­normen in den Grundzügen. Durch Plattformen wie bspw Airbnb oder Booking.com wird Wohnungseigentümern eine Alternative zur herkömmlichen Vermietung geboten und durch das tageweise Anbieten einer Wohnung an Reisende lässt sich in Wien ein durchschnittlicher Betrag von EUR 61,15 pro Nacht erwirtschaften. Da ein Eigentümer idR nicht daran interessiert ist, den Betrieb über die Plattformen selbst zu führen, ist eine Verpachtung der Wohnung an sog Betreiber denkbar. Diese kümmern sich dann um den operativen Betrieb und zahlen dafür Miete/Pacht, die idR, aber vor allem bei Immobilien im Vollanwendungsbereich des MRG, weit über dem gesetzlich zulässi­gen Mietzins liegt. Ebenso obliegt es in dieser Form dem Betreiber den gesetzlichen Vorschriften, die sich ua aus der GewO, den einschlägigen Steuergesetzen sowie dem WTFG ergeben, zu entsprechen. Steht dem Betrieb auch gem MRG, WEG sowie der BO für Wien nichts im Weg, so kann die Vermarktung, die für gewöhnlich aus­schließlich über die Plattformen erfolgt, beginnen. Die rechtliche Situation zwischen Eigentümer und Betreiber ergibt sich aus deren Vertrag, wobei zwei Formen, einer­seits ein Mietermodell mit fester bzw variabler Pacht und andererseits ein Betreiber­modell auf Rechnung und Gefahr des Eigentümers, möglich sind. Hieraus leitet sich dementsprechend auch der dem Vermieter zustehende Zahlungsfluss ab, der in wei­terer Folge in die Ertragswertberechnung eingeht. Für die Bewertung wird das Pacht­wertverfahren in leichter Abwandlung zum Ertragswertverfahren verwendet. Da das zu bewertende Objekt in seiner Substanz aber stets eine Wohnung bleibt, die jeder­zeit wieder zur langfristigen Vermietung genutzt werden kann, sind einige Parameter hieraus zu berücksichtigen. Im Ergebnis erhält man, trotz Berücksichtigung der ope­rativen Risiken und der daraus folgenden Erhöhung des Kapitalisierungszinssatzes, in den alternativen Verwendungen der Wohnung einen vergleichsweise höheren Er­tragswert als bei einer MRG-Vermietung. Für einen Eigentümer bzw Investor ist in Anbetracht des zugehörigen Aufwandes jedoch nur das Modell der Fest- bzw ggf auch der Umsatzpacht zu empfehlen, woraus sich aber ein erheblicher Mehrertrag von mehr als 60% in der Beispielwohnung ergeben kann. Schlussendlich wird das Modell der Verpachtung an eine Betreibergesellschaft unter der Prämisse einer Fest­pacht empfohlen, da sich in Anbetracht der Chancen und Risiken sowie des zugehö­rigen Aufwandes eine beachtliche Optimierung der Erträge einer MRG-Wohnung er­zielen lässt.

1 Einführung und Forschungsfrage

Jeder Wohnungseigentümer ist in erster Linie an nachhaltig hohen Erträgen interessiert. Ist man hierzulande grundbücherlicher Eigentümer einer Immobilie, die sich im Vollanwendungs­bereich des MRG befindet, sind die maximal erzielbaren Mietzinseinnahmen wesentlich durch § 16 MRG und das RichtWG beschränkt. Der Wert einer Immobilie, den ihr Parteien am Markt und bei Rechtsgeschäften zu Grunde legen, wird jedoch maßgeblich anhand der damit erziel­baren Einnahmen ermittelt. Um mit einer dem Vollanwendungsbereich des MRG unterliegen­den Immobilie, trotz der soeben erwähnten Beschränkungen, annähernd adäquate Einnah­men zu erwirtschaften, sieht man sich als Eigentümer schnell gezwungen, alternative Nut­zungsmöglichkeiten zu suchen, die gem § 1 Abs 2 MRG vom Vollanwendungsbereich ausge­nommen sind und somit auch rechtlich zulässig eine ertragsstärkere Bewirtschaftungsform ermöglichen. Möglichkeiten, einen Ausnahmetatbestand zu erfüllen, sind bspw die Vermietung im Rahmen eines Beherbergungsbetriebs gem § 1 Abs 2 Z 1 MRG oder zu Zwecken der Er­holung bzw Freizeitgestaltung gem § 1 Abs 2 Z 4 MRG. Solche alternativen Nutzungsmöglich­keiten bieten für Eigentümer und Investoren Ertragschancen, die andererseits aber an umfas­sende rechtliche Komplikationen gebunden sind. Auch bei Immobilien, die nicht dem Vollan­wendungsbereich des MRG unterliegen, lässt sich durch eine solche alternative Verwendung potentiell eine überdurchschnittliche Rendite erzielen. Hierfür entstehen durch die sog Sha­ring-Economy, die an sich als soziale und, wie schon aus dem Namen hervorgeht, „teilende" Wirtschaft ausgerichtet ist und auf das Teilen von Gütern und Erlebnissen abzielt, neue wirt­schaftliche Möglichkeiten für Vermieter. Etablierte Onlineplattformen wie bspw Airbnb, Boo- king.com, Wimdu oder 9flats gestalten den Betrieb von alternativen Nutzungsmöglichkeiten durchaus einfach. Vielfach bieten sich auch sog Betreibergesellschaften an, die gegen Entgelt die Betreibung für den Eigentümer übernehmen. Seit geraumer Zeit manifestieren sich aller­dings starke Gegenbewegungen, vor allem gegenüber Plattformen wie Airbnb, über die man herkömmliche Wohnungen anstatt klassischer Hotelzimmer zu Urlaubszwecken bucht, da durch sie verschiedene gesellschaftliche Nachteile, im Fall von Airbnb ua hauptsächlich die zusätzliche Verknappung von Wohnraum - in Wien vor allem in den inneren Bezirken -, ent­stehen. Der potentielle Vorteil überwiegt jedoch aus wirtschaftlicher Betrachtungsweise des Vermieters idR die ggf entstehenden gesellschaftlichen Nachteile.

In der vorliegenden Arbeit soll die Möglichkeit der alternativen Wohnraumnutzung iS einer ta­geweisen Vermietung über Onlineplattformen zur Erzielung von überdurchschnittlichen Ren­diten, unter der Berücksichtigung der rechtlichen und steuerlichen Aspekte sowie der wirtschaftlichen Chancen bzw Risiken, erarbeitet werden. Hinsichtlich der wirtschaftlichen Ge­sichtspunkte werden die potentiellen Einkünfte und der Einfluss derer auf den Wert der Immo­bilie erarbeitet. Dazu wird näher auf die Bewertung von Immobilien, speziell in dieser Verwen­dung, eingegangen und es wird dargelegt, wie sich die damit zusammenhängenden Risiken und Erträge auf den Ertragswert auswirken, da bei höheren Risiken naturgemäß auch höhere Erträge erwartet werden. Ausschlaggebende Bewertungsparameter werden gegenüberge­stellt, die Unterschiede zu einer konventionellen Vermietung dargestellt und erläutert. Zusätz­lich wird eine Sensitivitätsanalyse der einzelnen ausschlaggebenden Parameter ceteris pari­bus auf den Ertragswert aufgezeigt. Bei der rechtlichen und steuerlichen Betrachtungsweise werden maßgebende Aspekte behandelt und potentielle Probleme aufgezeigt. Die jeweiligen Plattformen werden bewusst nicht genauer betrachtet, da sich daraus kaum Unterschiede er­geben. Die etablierte Plattform Airbnb soll in der Arbeit als Stellvertreter für alle anderen An­bieter gelten. Die Betrachtung der Plattformen erfolgt vollkommen und in jeglicher Hinsicht wertungsfrei. Es soll auch keinerlei Werbung für die Plattformen betrieben werden, sondern lediglich die Auswirkungen der Nutzungsmöglichkeiten aufgezeigt werden.

Im Ergebnis soll die Arbeit den potentiellen Werteinfluss einer Vermietung über Onlineplattfor­men cet par auf die Immobilie darstellen und die zugehörigen rechtlichen bzw steuerlichen Aspekte aufarbeiten.

Die Arbeit an sich ist in sechs Kapitel gegliedert und beginnt nach der Einleitung mit der Auf­arbeitung der Forschungsfragen in Kapitel Zwei. Darin werden zur Einführung in das Thema kurz einige Hintergrundinformationen zum Prinzip der Onlineplattformen, deren Zweck und Möglichkeiten dargestellt. Anschließend daran werden im Kapitel Drei die rechtlichen und steu­errechtlichen Beschränkungen in der derzeitigen Rechtslage aufgearbeitet. Einschlägige Re­geln der GewO, des MRG, des EStG sowie des UStG und anderer Rechtsnormen werden auf die Vermietung über Onlineplattformen angewandt. Im vierten Kapitel werden die potentiellen Mehreinnahmen sowie die damit einhergehenden höheren Risiken und deren Auswirkungen auf den Ertragswert der Wohnung aufgezeigt. Die Veranschaulichung dieser erfolgt anhand einer Gegenüberstellung der Bewertung einer Wohnung mit herkömmlicher Langzeitvermie­tung in Kapitel Fünf. Hier werden die maßgeblichen Forschungsergebnisse dargestellt und die ertragsoptimale Alternative für Eigentümer beschrieben. Abschließend wird in Kapitel Sechs eine Schlussfolgerung über die aktuelle Situation und die Vor- und Nachteile der Kurzzeitver­mietung über Onlineplattformen gezogen.

2 Nutzung der Onlineplattform für Vermieter

Plattformen der eingangs erwähnten so genannten Sharing-Economy ermöglichen den Teil­nehmern die Nutzung verschiedenster Gegenstände entweder entgeltlos oder gegen Entgelt, mit dem Zweck die verwendeten Ressourcen zu schonen und soziale Aspekte in den Mittel­punkt der teils wirtschaftlichen Nutzung zu bringen. Diese Plattformen bieten ihre Möglichkei­ten zum größten Teil online an, weshalb die meisten Ausprägungen der Sharing-Economy global verfügbar sind. Airbnb ist in seinem ursprünglichen Gedanken ebenso eine gewisse Ausgestaltung der Sharing-Economy. Reisende können über die Plattformen Wohnraum von sog Hosts, also den Anbietern von Wohnungen, Zimmern, Betten, etc für deren Aufenthalte buchen. Im Vordergrund sollte hierbei eine soziale Komponente stehen, bei der von den Hosts bspw Insidertipps für die Reiseziele zur Verfügung gestellt und zwischenmenschliche Kontakte geknüpft werden. Es ermöglicht im Idealfall eine sozialere und persönlichere Alternative zu klassischen Hotels, da man die ganze Reise über und teilweise sogar mit dem Host erleben sollte. Durch das Zur-Verfügung-Stellen des eigenen Wohnraums wird den Hosts überdies eine Möglichkeit des Zuverdienstes geboten. In der Form von Airbnb wird dem Wohnungsei­gentümer (oder auch Mieter)¹ also die Gelegenheit geboten, außerhalb des MRG² Raum ge­gen Entgelt an Reisende für die Zeit ihres Aufenthalts zu vermieten. Dass dies bereits in er­heblichem Umfang umgesetzt wird, zeigt ein Bericht von Airbnb aus dem August 2017, wo von Vermietern bereits über vier Millionen Inserate in 190 Ländern auf der Plattform zur Verfügung gestellt werden (vgl. Airbnb, 2017).

Entscheidet man sich als Wohnungseigentümer dafür seinen Wohnraum für alternative Nut­zungen zur Verfügung zu stellen, bieten die Onlineplattformen, ua Airbnb, umfassende Mög­lichkeiten für die Kommunikation mit den Nutzern und für die Präsentation der Räumlichkeiten auf der Plattform selbst. Um als sog Host aufzutreten benötigt man, neben der notwendiger­weise eingerichteten³ Wohnung, lediglich ein paar grundlegende Details zur Wohnung (wie bspw Anzahl der Schlafmöglichkeiten, Bäder, WCs, die Verfügbarkeit von WiFi, TVs, etc.) und Fotos zur Darstellung. Airbnb stellt hierfür aber umfassend Hilfe bereit und bietet überdies auch den Kontakt zu Fotografen gegen Entgelt an. Auch die Zahlungsabwicklung erfolgt voll­ständig über den Anbieter. Für den Host stellt die Plattform im Ergebnis als sog One-Stop- Shop⁴ also alles zur Verfügung, was zur alternativen Vermietung gebraucht wird. Auf der Platt­form treten sämtliche Betreiber iS einer Sharing-Economy als natürliche Personen⁵ mit Vor- und Nachnamen auf. Zur Registrierung auf der Plattform ist somit lediglich ein Identitätsnach­weis erforderlich. Nicht notwendigerweise muss aber die registrierte Person auch die Buchun­gen bzw den Betrieb übernehmen. Es ist durchaus der Fall, dass Apartments mit bereits be­stehendem Host vermietet oder übernommen werden. Dies ist vor allem aufgrund des Bewer­tungssystems der Plattformen eine beliebte Option, da die von Reisenden vorgenommenen Bewertungen jeweils nur für das Inserat gelten. Löst man dieses aber auf, so verliert man auch jegliche dazu gehörenden Bewertungen. Vor allem bei guten Bewertungen kann die Über­nahme bzw Weiterverwendung eines profilierten Hostprofils durchaus sinnvoll sein.

2.1 Kommunikation und Präsentation

Zur Unterstützung der gänzlichen Kurzzeitvermietung der Wohnung bieten die Plattformen ei­gene Kanäle zur Kommunikation an, weshalb diese zwischen dem Vermieter und den Reisen­den meist auch ausschließlich über die Plattform erfolgt. Es wird ein interner Chat angeboten, über den man jegliche Informationen zum Aufenthalt vor Anreise und nach Abreise austau­schen kann. Ebenso bieten die Plattformen Unterstützung bei der Kommunikation an, falls sich diese außerhalb der gewollten Norm befinden sollte. Die Präsentation des eigenen Inserats erfolgt sinngemäß auf der Website der Anbieter, wo sie allen Nutzern gleichermaßen zur Ver­fügung stehen. Dem Vermieter steht nach Freischaltung seines Inserats ein umfassender Ka­lender zur Verfügung. Hier können die Verfügbarkeit und der Preis für jeden Tag individuell gestaltet werden. Airbnb bietet jedem Host zusätzlich eine eigene Versicherung an, die dem Gastgeber in Schadensfällen bereitgestellt werden soll (vgl. Airbnb, 2018).

2.2 Preisgestaltung und Zahlungsabwicklung

Die Benutzerfreundlichkeit zieht sich bei allen Onlineplattformen durch sämtliche Funktionen und macht auch bei der wichtigsten, der Preisgestaltung, keine Ausnahme. Der Host kann, neben der Möglichkeit den Preis mittels Kalender für jeden Tag individuell festzulegen, auch Regeln gestalten, die datumsbezogen zur Anwendung kommen. Bspw kann für Buchungen innerhalb der nächsten 14 Tage ein „Sonderrabatt“ gegeben werden, für besondere Anlässe ein Aufschlag festgelegt oder der vorgeschlagenen Preisgestaltung von Airbnb gefolgt werden, die die Preise, ausgehend von einem festgelegten Minimal- und Maximalpreis, je nach Ange­bot und Nachfrage in der Umgebung festlegt. Dem Vermieter werden so zur Umsetzung der optimalen Preisgestaltung umfassende Anleitungen und Hilfestellungen geboten, sodass selbst ohne jegliches Vorwissen der ertragsoptimale Preis pro Nacht bestimmt werden kann. Zur Preisgestaltung gehört auch das Festlegen der Reinigungsgebühr, die dem Gast auf den Preis der Nächtigung zugeschlagen wird. Diese Gebühren werden extra ausgewiesen und er­möglichen dem Vermieter somit einen guten Überblick über die Kosten und die Einnahmen für die Reinigung der Wohnung. Zuletzt gibt es die Möglichkeit Stornierungsbedingungen festzu­legen, die je nach Plattform unterschiedlich ausgestaltet, im Ergebnis aber sehr ähnlich sind.

Die Zahlungsabwicklung der Buchungen läuft ebenfalls über die Plattform. Je nach Anbieter erhält der Vermieter den Umsatz noch am Tag der Buchung oder zu einem späteren Zeitpunkt. Prinzipiell hat der Vermieter aber für die Abwicklung nicht mehr als ein Bankkonto zur Anwei­sung zur Verfügung zu stellen. Der von den Reisenden zu bezahlende Betrag wird diesen vom Anbieter angelastet und iF von dieser Stelle an den Vermieter überwiesen. Das gleiche Prinzip gilt für Buchungsänderungen oder Schäden, die durch den Gast verursacht wurden.

2.3 Reporting und Rechnungslegung

Den Hosts/Betreibern/Vermietern, also all jenen, die ihre Wohnungen online anbieten, werden von den Anbietern unterschiedliche, meist sehr ausführliche Berichte zur Verfügung gestellt. Diese können von der jeweiligen Plattform in gebräuchlicher Form als .csv- oder .xls-Dateien heruntergeladen, bearbeitet und zu jeglichen Planungs- oder Berichtszwecken verwendet wer­den. Außerdem werden sog Steuerberichte, die uU zur Erfüllung der gesetzlichen Verpflich­tungen⁶ herangezogen werden können, als .pdf-Dateien erstellt. Meist beinhalten diese aber ähnliche, jedoch aufgearbeitete Inhalte der anderen Berichte. Teilweise sind die Berichte auch in Form von Buchungszeilen mit der zugehörigen Anweisung downloadbar. Zusätzlich wird anhand der aktuellen Buchungslage ein Cashflow-Forecast (vgl. Abbildung 1) zur Verfügung gestellt, der ebenso in jeglicher Form heruntergeladen und zu Planungszwecken herangezo­gen werden kann. Von den Anbietern werden die einbehaltenen Gastgebergebühren, die sich je nach Plattform zwischen 2,5 vH und 18 vH bewegen, in Rechnung gestellt und idR direkt von der Überweisungssumme in Abzug gebracht. Die Rechnungen werden entweder per Mail automatisch am Monatsende übermittelt oder müssen von der Plattform heruntergeladen wer­den.

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abbildung 1 - Beispiel Cashflow-Forecast⁷

2.4 Praktische Umsetzung

Die Plattformen zeichnen sich also durch sehr umfangreiche Hilfestellungen aus. Letztendlich liegt es jedoch am Host, sich dieser zu bedienen und sie für sich optimal zu nutzen. Haupt­sächlich wird der erwirtschaftete Erfolg aber von der Lage, Ausstattung, Sauberkeit und Deko­ration sowie der Gastfreundlichkeit und der Kommunikationsfähigkeit des Vermieters abhän­gen. Nutzt der Vermieter also die angebotenen Möglichkeiten zum Bewerben seiner Unterkunft und widmet er sich zuvorkommend den Gästen, sollte dies dementsprechende Früchte tragen.

Wie bereits in Kapitel 1 kurz angeführt, wird in der vorliegenden Arbeit stets unterstellt, dass der Vermieter seine Wohnung ausschließlich der kurzfristigen Vermietung widmet. Sie wird also auf Airbnb angeboten, um sie Reisenden als Unterkunft zur Verfügung zu stellen. Neben dem Anbieten der Räumlichkeit wird diese vor jeder Anreise gereinigt, es werden Bettwäsche, Handtücher, Badetücher sowie die gewohnte Ausstattung einer bewohnten Wohnung inkl WiFi zur Verfügung gestellt.

[...]

¹ Je nach mietvertraglicher Ausgestaltung steht naturgemäß auch dem Mieter die Möglichkeit offen als Host auf Airbnb oder anderen Plattformen aufzutreten. Zum Mietermodell siehe Kapitel 2.4.2.

² Zur rechtlichen Zulässigkeit siehe Kapitel 3.

³ Die Einrichtung der Wohnung kommt im Idealfall der Ausstattung einer zu normalen Wohnzwecken genutzten Wohnung nahe.

⁴ In dieser Form wird dem Vermieter ermöglicht, alle für den Betrieb notwendigen Schritte an einer Stelle, hier also der Plattform selbst, durchzuführen.

⁵ Dies wird auf den jeweiligen Plattformen jedoch unterschiedlich gestaltet. Auf Booking.com regis­ triert man bspw einen Betrieb bzw einzelne Apartments und tritt unter diesem Namen auf.

⁶ Siehe dazu Kapitel 3.4.

⁷ Quelle: www.airbnb.com; Inhalt zur Verfügung gestellt von HB&H Immobilien GmbH.