Die vorliegende Arbeit beschäftigt sich mit der Auswirkung der Kurzzeitvermietung auf den Ertragswert einer Wohnung und behandelt die dazu einschlägigen Rechtsnormen in den Grundzügen. Durch Plattformen wie bspw Airbnb oder Booking.com wird Wohnungseigentümern eine Alternative zur herkömmlichen Vermietung geboten und durch das tageweise Anbieten einer Wohnung an Reisende lässt sich in Wien ein durchschnittlicher Betrag von EUR 61,15 pro Nacht erwirtschaften. Da ein Eigentümer idR nicht daran interessiert ist, den Betrieb über die Plattformen selbst zu führen, ist eine Verpachtung der Wohnung an sog Betreiber denkbar. Diese kümmern sich dann um den operativen Betrieb und zahlen dafür Miete/Pacht, die idR, aber vor allem bei Immobilien im Vollanwendungsbereich des MRG, weit über dem gesetzlich zulässigen Mietzins liegt.
Ebenso obliegt es in dieser Form dem Betreiber den gesetzlichen Vorschriften, die sich u.a. aus der GewO, den einschlägigen Steuergesetzen sowie dem WTFG ergeben, zu entsprechen. Steht dem Betrieb auch gem MRG, WEG sowie der BO für Wien nichts im Weg, so kann die Vermarktung, die für gewöhnlich ausschließlich über die Plattformen erfolgt, beginnen. Die rechtliche Situation zwischen Eigentümer und Betreiber ergibt sich aus deren Vertrag, wobei zwei Formen, einerseits ein Mietermodell mit fester bzw variabler Pacht und andererseits ein Betreibermodell auf Rechnung und Gefahr des Eigentümers, möglich sind. Hieraus leitet sich dementsprechend auch der dem Vermieter zustehende Zahlungsfluss ab, der in weiterer Folge in die Ertragswertberechnung eingeht. Für die Bewertung wird das Pachtwertverfahren in leichter Abwandlung zum Ertragswertverfahren verwendet. Da das zu bewertende Objekt in seiner Substanz aber stets eine Wohnung bleibt, die jederzeit wieder zur langfristigen Vermietung genutzt werden kann, sind einige Parameter hieraus zu berücksichtigen.
Im Ergebnis erhält man, trotz Berücksichtigung der operativen Risiken und der daraus folgenden Erhöhung des Kapitalisierungszinssatzes, in den alternativen Verwendungen der Wohnung einen vergleichsweise höheren Ertragswert als bei einer MRG-Vermietung. Für einen Eigentümer bzw Investor ist in Anbetracht des zugehörigen Aufwandes jedoch nur das Modell der Fest- bzw ggf auch der Umsatzpacht zu empfehlen, woraus sich aber ein erheblicher Mehrertrag von mehr als 60% in der Beispielwohnung ergeben kann. Schlussendlich wird das Modell der Verpachtung an eine Betreibergesellschaft unter der
Inhaltsverzeichnis
1 Einführung und Forschungsfrage
2 Nutzung der Onlineplattform für Vermieter
2.1 Kommunikation und Präsentation
2.2 Preisgestaltung und Zahlungsabwicklung
2.3 Reporting und Rechnungslegung
2.4 Praktische Umsetzung
2.4.1 Ausgestaltung zur Ermittlung des Ertragswerts
2.4.2 Verhältnis zwischen Eigentümer und Betreiber
2.4.3 Chancen und Risiken für den Eigentümer
2.5 Vergleichsdaten aus Airbnb
2.5.1 Angebote und Preise
2.5.2 Schlussfolgerung
3 Gesetzliche Rahmenbedingungen der Kurzzeitvermietung
3.1 Vertragsverhältnis und Mietrechtsgesetz
3.1.1 Verhältnis zwischen dem Eigentümer und dem Betreiber
3.1.2 Inhalte des Bestandvertrages
3.1.3 Verhältnis zwischen dem Betreiber und den Reisenden
3.2 Wohnungseigentumsgesetz
3.3 Gewerbeordnung
3.4 Steuerrecht und Abgaben
3.4.1 Einkommen- und Körperschaftsteuer
3.4.2 Umsatzsteuer
3.4.3 Ortstaxe
3.4.4 Vergebührung des Mietvertrages
3.5 Wiener Bauordnung
4 Auswirkungen auf den Ertragswert
4.1 Definition der Beispielwohnung
4.2 Begriffe und Anwendungsbereich
4.3 Erträge
4.3.1 Potentieller Jahresumsatz
4.3.2 Erträge im Mietermodell
4.3.3 Erträge im Betreibermodell
4.3.4 Nachhaltigkeit der Erträge
4.4 Bewirtschaftungskosten
4.4.1 Pachtausfallwagnis
4.4.2 Instandhaltungskosten
4.4.3 Verwaltungskosten
4.4.4 Nicht umlagefähige Betriebskosten
4.5 Kapitalisierungszins
4.5.1 Ableitung des Kapitalisierungszinses
4.5.2 Vergleichszinssätze aus dem Immobilienmarkt
4.5.3 Bestimmung des Zinssatzes in der gewählten Nutzungsform
4.6 Bodenwert und Restnutzungsdauer
4.7 Abschließende Schritte des Verfahrens
5 Forschungsergebnis
5.1 Gegenüberstellung der Ertragswerte
5.2 Sensitivitätsanalyse einzelner Parameter
5.2.1 Kapitalisierungszins
5.2.2 Erträge
5.3 Ertragsmodell für Eigentümer
6 Schlussfolgerung
Literaturverzeichnis
Literatur
Sonstige Quellen
Tabellenverzeichnis
Tabelle 1 - Sensitivitätsanalyse der Mindestverfügbarkeit
Tabelle 2 - Durchschnittliche Nächtigungspreise in Wien
Tabelle 3 - Parameter im Ertragswertverfahren (vgl. Bienert 2014, Ertragswertverfahren S 336)
Tabelle 4 - Jahresrohertrag im Betreibermodell
Tabelle 5 - Übersicht Pachtausfallwagnis
Tabelle 6 - Bandbreiten für Kapitalisierungszinssätze
Tabelle 7 - Empfehlung der Kapitalisierungszinssätze
Tabelle 8 - Ableitung des Kapitalisierungszinses
Tabelle 9 - Übersicht der Ertragswerte
Tabelle 10 - Auswirkung von Zinssatz und RND auf den Barwertfaktor
Tabelle 11 - Sensitivitätsanalyse zum Zinssatz
Tabelle 13 - Sensitivitätsanalyse zum Ertrag
Tabelle 14 - Sensitivitätsanalyse zum Ertrag
Abbildungsverzeichnis
Abbildung 1 - Beispiel Cashflow-Forecast
Abbildung 2 - Betreiber als Mieter
Abbildung 3 - Betreiber als Dienstleister
Abbildung 4 - Verteilung nach Art der Unterkunft
Abbildung 5 - Lage und Verteilung der Inserate
Abbildung 6 - Lage der Beispielwohnung
Abbildung 7 - Pachtwertverfahren
Abbildung 8 - Auswirkung von Zinssatz und RND auf den Barwertfaktor
Abkürzungsverzeichnis
Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten
Danksagung
Vorweg möchte ich meinem Betreuer, Herrn Dipl. Ing. Harald Peham, für die so engagierte und stets unverzügliche Unterstützung sowie die wertvollen Anregungen beim Verfassen dieser Arbeit herzlichen Dank aussprechen.
Das Verfassen dieser Masterthese bedurfte dementsprechender Zeit. Persönliche und soziale Bedürfnisse mussten häufig hintanstehen, um eine Fertigstellung in angemessener Zeit zu erreichen. Damit ging leider auch eine weitere Vernachlässigung meiner Familie einher. Wegen deren unerschöpflichen Verständnisses dafür und der trotzdem konstanten Unterstützung in allen Belangen, geht mein Dank in erster Linie an meine Eltern Ilse und Gerhard, meine Schwester Anna und meine Großmutter Melitta. Ganz besonders möchte ich meiner Mutter Mag. iur. Ilse Böhm danken, da ohne ihre Erziehung und ständige Unterstützung meine Ausbildung und mein Werdegang wohl gänzlich anders verlaufen wären, danke Mama! Zusätzlich möchte ich an dieser Stelle auch meiner Schwester Mag. phil. Anna Böhm für ihre Hilfe in den letzten Jahren danken. Außerdem möchte ich mich bei meinem Patenonkel Wolfgang Wandl bedanken, der für mich beruflich wie privat stets ein Mentor war und mein Leben sehr stark geprägt hat.
Überdies möchte ich meinen herzlichen Dank auch gegenüber meinem Arbeitgeber Herrn Dr. Manfred Boyer-Telmer zum Ausdruck bringen, der jederzeit großes Verständnis für private Verpflichtungen zeigte und vor allem in beruflicher Hinsicht ein sehr großes Vorbild ist.
Abschließend und besonders möchte ich mich bei meiner wundervollen Freundin, Anna Reinthaler, die immer bedingungslos für mich da ist, bedanken. Danke Anna! Für alles.
Kurzfassung
Die vorliegende Arbeit beschäftigt sich mit der Auswirkung der Kurzzeitvermietung auf den Ertragswert einer Wohnung und behandelt die dazu einschlägigen Rechtsnormen in den Grundzügen. Durch Plattformen wie bspw Airbnb oder Booking.com wird Wohnungseigentümern eine Alternative zur herkömmlichen Vermietung geboten und durch das tageweise Anbieten einer Wohnung an Reisende lässt sich in Wien ein durchschnittlicher Betrag von EUR 61,15 pro Nacht erwirtschaften. Da ein Eigentümer idR nicht daran interessiert ist, den Betrieb über die Plattformen selbst zu führen, ist eine Verpachtung der Wohnung an sog Betreiber denkbar. Diese kümmern sich dann um den operativen Betrieb und zahlen dafür Miete/Pacht, die idR, aber vor allem bei Immobilien im Vollanwendungsbereich des MRG, weit über dem gesetzlich zulässigen Mietzins liegt. Ebenso obliegt es in dieser Form dem Betreiber den gesetzlichen Vorschriften, die sich ua aus der GewO, den einschlägigen Steuergesetzen sowie dem WTFG ergeben, zu entsprechen. Steht dem Betrieb auch gem MRG, WEG sowie der BO für Wien nichts im Weg, so kann die Vermarktung, die für gewöhnlich ausschließlich über die Plattformen erfolgt, beginnen. Die rechtliche Situation zwischen Eigentümer und Betreiber ergibt sich aus deren Vertrag, wobei zwei Formen, einerseits ein Mietermodell mit fester bzw variabler Pacht und andererseits ein Betreibermodell auf Rechnung und Gefahr des Eigentümers, möglich sind. Hieraus leitet sich dementsprechend auch der dem Vermieter zustehende Zahlungsfluss ab, der in weiterer Folge in die Ertragswertberechnung eingeht. Für die Bewertung wird das Pachtwertverfahren in leichter Abwandlung zum Ertragswertverfahren verwendet. Da das zu bewertende Objekt in seiner Substanz aber stets eine Wohnung bleibt, die jederzeit wieder zur langfristigen Vermietung genutzt werden kann, sind einige Parameter hieraus zu berücksichtigen. Im Ergebnis erhält man, trotz Berücksichtigung der operativen Risiken und der daraus folgenden Erhöhung des Kapitalisierungszinssatzes, in den alternativen Verwendungen der Wohnung einen vergleichsweise höheren Ertragswert als bei einer MRG-Vermietung. Für einen Eigentümer bzw Investor ist in Anbetracht des zugehörigen Aufwandes jedoch nur das Modell der Fest- bzw ggf auch der Umsatzpacht zu empfehlen, woraus sich aber ein erheblicher Mehrertrag von mehr als 60% in der Beispielwohnung ergeben kann. Schlussendlich wird das Modell der Verpachtung an eine Betreibergesellschaft unter der Prämisse einer Festpacht empfohlen, da sich in Anbetracht der Chancen und Risiken sowie des zugehörigen Aufwandes eine beachtliche Optimierung der Erträge einer MRG-Wohnung erzielen lässt.
1 Einführung und Forschungsfrage
Jeder Wohnungseigentümer ist in erster Linie an nachhaltig hohen Erträgen interessiert. Ist man hierzulande grundbücherlicher Eigentümer einer Immobilie, die sich im Vollanwendungsbereich des MRG befindet, sind die maximal erzielbaren Mietzinseinnahmen wesentlich durch § 16 MRG und das RichtWG beschränkt. Der Wert einer Immobilie, den ihr Parteien am Markt und bei Rechtsgeschäften zu Grunde legen, wird jedoch maßgeblich anhand der damit erzielbaren Einnahmen ermittelt. Um mit einer dem Vollanwendungsbereich des MRG unterliegenden Immobilie, trotz der soeben erwähnten Beschränkungen, annähernd adäquate Einnahmen zu erwirtschaften, sieht man sich als Eigentümer schnell gezwungen, alternative Nutzungsmöglichkeiten zu suchen, die gem § 1 Abs 2 MRG vom Vollanwendungsbereich ausgenommen sind und somit auch rechtlich zulässig eine ertragsstärkere Bewirtschaftungsform ermöglichen. Möglichkeiten, einen Ausnahmetatbestand zu erfüllen, sind bspw die Vermietung im Rahmen eines Beherbergungsbetriebs gem § 1 Abs 2 Z 1 MRG oder zu Zwecken der Erholung bzw Freizeitgestaltung gem § 1 Abs 2 Z 4 MRG. Solche alternativen Nutzungsmöglichkeiten bieten für Eigentümer und Investoren Ertragschancen, die andererseits aber an umfassende rechtliche Komplikationen gebunden sind. Auch bei Immobilien, die nicht dem Vollanwendungsbereich des MRG unterliegen, lässt sich durch eine solche alternative Verwendung potentiell eine überdurchschnittliche Rendite erzielen. Hierfür entstehen durch die sog Sharing-Economy, die an sich als soziale und, wie schon aus dem Namen hervorgeht, „teilende" Wirtschaft ausgerichtet ist und auf das Teilen von Gütern und Erlebnissen abzielt, neue wirtschaftliche Möglichkeiten für Vermieter. Etablierte Onlineplattformen wie bspw Airbnb, Boo- king.com, Wimdu oder 9flats gestalten den Betrieb von alternativen Nutzungsmöglichkeiten durchaus einfach. Vielfach bieten sich auch sog Betreibergesellschaften an, die gegen Entgelt die Betreibung für den Eigentümer übernehmen. Seit geraumer Zeit manifestieren sich allerdings starke Gegenbewegungen, vor allem gegenüber Plattformen wie Airbnb, über die man herkömmliche Wohnungen anstatt klassischer Hotelzimmer zu Urlaubszwecken bucht, da durch sie verschiedene gesellschaftliche Nachteile, im Fall von Airbnb ua hauptsächlich die zusätzliche Verknappung von Wohnraum - in Wien vor allem in den inneren Bezirken -, entstehen. Der potentielle Vorteil überwiegt jedoch aus wirtschaftlicher Betrachtungsweise des Vermieters idR die ggf entstehenden gesellschaftlichen Nachteile.
In der vorliegenden Arbeit soll die Möglichkeit der alternativen Wohnraumnutzung iS einer tageweisen Vermietung über Onlineplattformen zur Erzielung von überdurchschnittlichen Renditen, unter der Berücksichtigung der rechtlichen und steuerlichen Aspekte sowie der wirtschaftlichen Chancen bzw Risiken, erarbeitet werden. Hinsichtlich der wirtschaftlichen Gesichtspunkte werden die potentiellen Einkünfte und der Einfluss derer auf den Wert der Immobilie erarbeitet. Dazu wird näher auf die Bewertung von Immobilien, speziell in dieser Verwendung, eingegangen und es wird dargelegt, wie sich die damit zusammenhängenden Risiken und Erträge auf den Ertragswert auswirken, da bei höheren Risiken naturgemäß auch höhere Erträge erwartet werden. Ausschlaggebende Bewertungsparameter werden gegenübergestellt, die Unterschiede zu einer konventionellen Vermietung dargestellt und erläutert. Zusätzlich wird eine Sensitivitätsanalyse der einzelnen ausschlaggebenden Parameter ceteris paribus auf den Ertragswert aufgezeigt. Bei der rechtlichen und steuerlichen Betrachtungsweise werden maßgebende Aspekte behandelt und potentielle Probleme aufgezeigt. Die jeweiligen Plattformen werden bewusst nicht genauer betrachtet, da sich daraus kaum Unterschiede ergeben. Die etablierte Plattform Airbnb soll in der Arbeit als Stellvertreter für alle anderen Anbieter gelten. Die Betrachtung der Plattformen erfolgt vollkommen und in jeglicher Hinsicht wertungsfrei. Es soll auch keinerlei Werbung für die Plattformen betrieben werden, sondern lediglich die Auswirkungen der Nutzungsmöglichkeiten aufgezeigt werden.
Im Ergebnis soll die Arbeit den potentiellen Werteinfluss einer Vermietung über Onlineplattformen cet par auf die Immobilie darstellen und die zugehörigen rechtlichen bzw steuerlichen Aspekte aufarbeiten.
Die Arbeit an sich ist in sechs Kapitel gegliedert und beginnt nach der Einleitung mit der Aufarbeitung der Forschungsfragen in Kapitel Zwei. Darin werden zur Einführung in das Thema kurz einige Hintergrundinformationen zum Prinzip der Onlineplattformen, deren Zweck und Möglichkeiten dargestellt. Anschließend daran werden im Kapitel Drei die rechtlichen und steuerrechtlichen Beschränkungen in der derzeitigen Rechtslage aufgearbeitet. Einschlägige Regeln der GewO, des MRG, des EStG sowie des UStG und anderer Rechtsnormen werden auf die Vermietung über Onlineplattformen angewandt. Im vierten Kapitel werden die potentiellen Mehreinnahmen sowie die damit einhergehenden höheren Risiken und deren Auswirkungen auf den Ertragswert der Wohnung aufgezeigt. Die Veranschaulichung dieser erfolgt anhand einer Gegenüberstellung der Bewertung einer Wohnung mit herkömmlicher Langzeitvermietung in Kapitel Fünf. Hier werden die maßgeblichen Forschungsergebnisse dargestellt und die ertragsoptimale Alternative für Eigentümer beschrieben. Abschließend wird in Kapitel Sechs eine Schlussfolgerung über die aktuelle Situation und die Vor- und Nachteile der Kurzzeitvermietung über Onlineplattformen gezogen.
2 Nutzung der Onlineplattform für Vermieter
Plattformen der eingangs erwähnten so genannten Sharing-Economy ermöglichen den Teilnehmern die Nutzung verschiedenster Gegenstände entweder entgeltlos oder gegen Entgelt, mit dem Zweck die verwendeten Ressourcen zu schonen und soziale Aspekte in den Mittelpunkt der teils wirtschaftlichen Nutzung zu bringen. Diese Plattformen bieten ihre Möglichkeiten zum größten Teil online an, weshalb die meisten Ausprägungen der Sharing-Economy global verfügbar sind. Airbnb ist in seinem ursprünglichen Gedanken ebenso eine gewisse Ausgestaltung der Sharing-Economy. Reisende können über die Plattformen Wohnraum von sog Hosts, also den Anbietern von Wohnungen, Zimmern, Betten, etc für deren Aufenthalte buchen. Im Vordergrund sollte hierbei eine soziale Komponente stehen, bei der von den Hosts bspw Insidertipps für die Reiseziele zur Verfügung gestellt und zwischenmenschliche Kontakte geknüpft werden. Es ermöglicht im Idealfall eine sozialere und persönlichere Alternative zu klassischen Hotels, da man die ganze Reise über und teilweise sogar mit dem Host erleben sollte. Durch das Zur-Verfügung-Stellen des eigenen Wohnraums wird den Hosts überdies eine Möglichkeit des Zuverdienstes geboten. In der Form von Airbnb wird dem Wohnungseigentümer (oder auch Mieter)1 also die Gelegenheit geboten, außerhalb des MRG2 Raum gegen Entgelt an Reisende für die Zeit ihres Aufenthalts zu vermieten. Dass dies bereits in erheblichem Umfang umgesetzt wird, zeigt ein Bericht von Airbnb aus dem August 2017, wo von Vermietern bereits über vier Millionen Inserate in 190 Ländern auf der Plattform zur Verfügung gestellt werden (vgl. Airbnb, 2017).
Entscheidet man sich als Wohnungseigentümer dafür seinen Wohnraum für alternative Nutzungen zur Verfügung zu stellen, bieten die Onlineplattformen, ua Airbnb, umfassende Möglichkeiten für die Kommunikation mit den Nutzern und für die Präsentation der Räumlichkeiten auf der Plattform selbst. Um als sog Host aufzutreten benötigt man, neben der notwendigerweise eingerichteten3 Wohnung, lediglich ein paar grundlegende Details zur Wohnung (wie bspw Anzahl der Schlafmöglichkeiten, Bäder, WCs, die Verfügbarkeit von WiFi, TVs, etc.) und Fotos zur Darstellung. Airbnb stellt hierfür aber umfassend Hilfe bereit und bietet überdies auch den Kontakt zu Fotografen gegen Entgelt an. Auch die Zahlungsabwicklung erfolgt vollständig über den Anbieter. Für den Host stellt die Plattform im Ergebnis als sog One-Stop- Shop4 also alles zur Verfügung, was zur alternativen Vermietung gebraucht wird. Auf der Plattform treten sämtliche Betreiber iS einer Sharing-Economy als natürliche Personen5 mit Vor- und Nachnamen auf. Zur Registrierung auf der Plattform ist somit lediglich ein Identitätsnachweis erforderlich. Nicht notwendigerweise muss aber die registrierte Person auch die Buchungen bzw den Betrieb übernehmen. Es ist durchaus der Fall, dass Apartments mit bereits bestehendem Host vermietet oder übernommen werden. Dies ist vor allem aufgrund des Bewertungssystems der Plattformen eine beliebte Option, da die von Reisenden vorgenommenen Bewertungen jeweils nur für das Inserat gelten. Löst man dieses aber auf, so verliert man auch jegliche dazu gehörenden Bewertungen. Vor allem bei guten Bewertungen kann die Übernahme bzw Weiterverwendung eines profilierten Hostprofils durchaus sinnvoll sein.
2.1 Kommunikation und Präsentation
Zur Unterstützung der gänzlichen Kurzzeitvermietung der Wohnung bieten die Plattformen eigene Kanäle zur Kommunikation an, weshalb diese zwischen dem Vermieter und den Reisenden meist auch ausschließlich über die Plattform erfolgt. Es wird ein interner Chat angeboten, über den man jegliche Informationen zum Aufenthalt vor Anreise und nach Abreise austauschen kann. Ebenso bieten die Plattformen Unterstützung bei der Kommunikation an, falls sich diese außerhalb der gewollten Norm befinden sollte. Die Präsentation des eigenen Inserats erfolgt sinngemäß auf der Website der Anbieter, wo sie allen Nutzern gleichermaßen zur Verfügung stehen. Dem Vermieter steht nach Freischaltung seines Inserats ein umfassender Kalender zur Verfügung. Hier können die Verfügbarkeit und der Preis für jeden Tag individuell gestaltet werden. Airbnb bietet jedem Host zusätzlich eine eigene Versicherung an, die dem Gastgeber in Schadensfällen bereitgestellt werden soll (vgl. Airbnb, 2018).
2.2 Preisgestaltung und Zahlungsabwicklung
Die Benutzerfreundlichkeit zieht sich bei allen Onlineplattformen durch sämtliche Funktionen und macht auch bei der wichtigsten, der Preisgestaltung, keine Ausnahme. Der Host kann, neben der Möglichkeit den Preis mittels Kalender für jeden Tag individuell festzulegen, auch Regeln gestalten, die datumsbezogen zur Anwendung kommen. Bspw kann für Buchungen innerhalb der nächsten 14 Tage ein „Sonderrabatt“ gegeben werden, für besondere Anlässe ein Aufschlag festgelegt oder der vorgeschlagenen Preisgestaltung von Airbnb gefolgt werden, die die Preise, ausgehend von einem festgelegten Minimal- und Maximalpreis, je nach Angebot und Nachfrage in der Umgebung festlegt. Dem Vermieter werden so zur Umsetzung der optimalen Preisgestaltung umfassende Anleitungen und Hilfestellungen geboten, sodass selbst ohne jegliches Vorwissen der ertragsoptimale Preis pro Nacht bestimmt werden kann. Zur Preisgestaltung gehört auch das Festlegen der Reinigungsgebühr, die dem Gast auf den Preis der Nächtigung zugeschlagen wird. Diese Gebühren werden extra ausgewiesen und ermöglichen dem Vermieter somit einen guten Überblick über die Kosten und die Einnahmen für die Reinigung der Wohnung. Zuletzt gibt es die Möglichkeit Stornierungsbedingungen festzulegen, die je nach Plattform unterschiedlich ausgestaltet, im Ergebnis aber sehr ähnlich sind.
Die Zahlungsabwicklung der Buchungen läuft ebenfalls über die Plattform. Je nach Anbieter erhält der Vermieter den Umsatz noch am Tag der Buchung oder zu einem späteren Zeitpunkt. Prinzipiell hat der Vermieter aber für die Abwicklung nicht mehr als ein Bankkonto zur Anweisung zur Verfügung zu stellen. Der von den Reisenden zu bezahlende Betrag wird diesen vom Anbieter angelastet und iF von dieser Stelle an den Vermieter überwiesen. Das gleiche Prinzip gilt für Buchungsänderungen oder Schäden, die durch den Gast verursacht wurden.
2.3 Reporting und Rechnungslegung
Den Hosts/Betreibern/Vermietern, also all jenen, die ihre Wohnungen online anbieten, werden von den Anbietern unterschiedliche, meist sehr ausführliche Berichte zur Verfügung gestellt. Diese können von der jeweiligen Plattform in gebräuchlicher Form als .csv- oder .xls-Dateien heruntergeladen, bearbeitet und zu jeglichen Planungs- oder Berichtszwecken verwendet werden. Außerdem werden sog Steuerberichte, die uU zur Erfüllung der gesetzlichen Verpflichtungen6 herangezogen werden können, als .pdf-Dateien erstellt. Meist beinhalten diese aber ähnliche, jedoch aufgearbeitete Inhalte der anderen Berichte. Teilweise sind die Berichte auch in Form von Buchungszeilen mit der zugehörigen Anweisung downloadbar. Zusätzlich wird anhand der aktuellen Buchungslage ein Cashflow-Forecast (vgl. Abbildung 1) zur Verfügung gestellt, der ebenso in jeglicher Form heruntergeladen und zu Planungszwecken herangezogen werden kann. Von den Anbietern werden die einbehaltenen Gastgebergebühren, die sich je nach Plattform zwischen 2,5 vH und 18 vH bewegen, in Rechnung gestellt und idR direkt von der Überweisungssumme in Abzug gebracht. Die Rechnungen werden entweder per Mail automatisch am Monatsende übermittelt oder müssen von der Plattform heruntergeladen werden.
Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten
Abbildung 1 - Beispiel Cashflow-Forecast7
2.4 Praktische Umsetzung
Die Plattformen zeichnen sich also durch sehr umfangreiche Hilfestellungen aus. Letztendlich liegt es jedoch am Host, sich dieser zu bedienen und sie für sich optimal zu nutzen. Hauptsächlich wird der erwirtschaftete Erfolg aber von der Lage, Ausstattung, Sauberkeit und Dekoration sowie der Gastfreundlichkeit und der Kommunikationsfähigkeit des Vermieters abhängen. Nutzt der Vermieter also die angebotenen Möglichkeiten zum Bewerben seiner Unterkunft und widmet er sich zuvorkommend den Gästen, sollte dies dementsprechende Früchte tragen.
Wie bereits in Kapitel 1 kurz angeführt, wird in der vorliegenden Arbeit stets unterstellt, dass der Vermieter seine Wohnung ausschließlich der kurzfristigen Vermietung widmet. Sie wird also auf Airbnb angeboten, um sie Reisenden als Unterkunft zur Verfügung zu stellen. Neben dem Anbieten der Räumlichkeit wird diese vor jeder Anreise gereinigt, es werden Bettwäsche, Handtücher, Badetücher sowie die gewohnte Ausstattung einer bewohnten Wohnung inkl WiFi zur Verfügung gestellt.
[...]
1 Je nach mietvertraglicher Ausgestaltung steht naturgemäß auch dem Mieter die Möglichkeit offen als Host auf Airbnb oder anderen Plattformen aufzutreten. Zum Mietermodell siehe Kapitel 2.4.2.
2 Zur rechtlichen Zulässigkeit siehe Kapitel 3.
3 Die Einrichtung der Wohnung kommt im Idealfall der Ausstattung einer zu normalen Wohnzwecken genutzten Wohnung nahe.
4 In dieser Form wird dem Vermieter ermöglicht, alle für den Betrieb notwendigen Schritte an einer Stelle, hier also der Plattform selbst, durchzuführen.
5 Dies wird auf den jeweiligen Plattformen jedoch unterschiedlich gestaltet. Auf Booking.com regis triert man bspw einen Betrieb bzw einzelne Apartments und tritt unter diesem Namen auf.
6 Siehe dazu Kapitel 3.4.
7 Quelle: www.airbnb.com; Inhalt zur Verfügung gestellt von HB&H Immobilien GmbH.
- Quote paper
- David Böhm (Author), 2018, Kurzzeitvermietung als alternative Wohnraumverwendung, Munich, GRIN Verlag, https://www.grin.com/document/458050
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