Erfolgschancen und Risiken eines privaten Immobilien-Investors


Bachelorarbeit, 2017
75 Seiten, Note: 1,9

Leseprobe

Inhaltsverzeichnis

Vorwort

Abbildungsverzeichnis

Abkürzungsverzeichnis

1 Einführung
1.1 Funktion des Geldes
1.2 Umgang mit Geld und finanzielle Bildung

2 Indirekte Immobilienanlage in Deutschland
2.1 Immobilienaktien
2.2 Offene Immobilienfonds
2.3 Geschlossene Immobilienfonds
2.4 Immobilien-Dachfonds
2.5 REITs
2.6 Exchange-traded fund

3 Direkte Immobilienanlage in Deutschland
3.1 Aktueller Immobilienmarkt in Deutschland
3.2 Allgemeine Motive für eine Investition in Immobilien
3.3 Erfolgschancen und Vorteile eines Immobilien-Investments
3.3.1 Beleihbarkeit und Leverage-Effekt
3.3.2 Wertsteigerung der Immobilie
3.3.3 Steuerlicher Vorteil
3.4 Nachteile und Risiken eines Immobilien-Investments
3.4.1 Flexibilität
3.4.2 Liquidität und Fungibilität von Immobilien
3.4.3 Professionelles Management oder eigene Verwaltung
3.4.4 Langfristige Investition und Gefahr des Klumpenrisiko
3.4.5 Bausubstanz der Immobilien
3.4.6 Hohe Kaufpreise und Transaktionskosten

4 Strategische Herangehensweise

5 Praktische Umsetzung mit Fallbeispiel

6 Fazit

Literaturverzeichnis

Internetquellen

Vorwort

Ich möchte mein technisches und wirtschaftliches Interesse in Verbindung mit der Theorie aus dem Studium nutzen, um diese wissenschaftliche Arbeit zu verfassen.

Ich bedanke mich recht herzlich bei Herrn Prof. Dr. xxxx, der mir während der Ausarbeitung meiner Bachelorarbeit immer mit Rat und Tat zur Seite stand. Des Weiteren danke ich Herrn Prof. xxxx für die Betreuung als Co-Referent und für die fachliche Beratung in meiner gesamten Studienzeit.

Ein besonderer Dank gilt meinen Eltern, die mich während und vor meiner Studienzeit in allen Lebenslagen sehr unterstützt haben. Ich danke euch für die konstruktive Kritik, die finanzielle Unterstützung und für ein allzeit offenes Ohr.

Vielen Dank für alles! Berlin, den 20.02.2017

Abbildungsverzeichnis

Abbildung 1: Versorgungslücke

Abbildung 2: Verhältnis zwischen Beitragszahlern und Rentnern

Abbildung 3: Studienergebnisse zur Umfrage nach finanzieller Bildung

Abbildung 4: Entwicklung des Dimax

Abbildung 5: Funktionsweise von offenen Immobilienfonds

Abbildung 6: Produktinformationsblatt der Firma HTB Fondshaus

Abbildung 7: Entwicklung der offenen Immobilienfonds 2000-

Abbildung 8: Phasen eines geschlossenen Fonds

Abbildung 9: Aufbau eines G-REIT

Abbildung 10: Die größten Immobilien-ETFs am europäischen Mark

Abbildung 11: ETF-Volumen und -Anzahl Weltweit, Europa und Deutschland

Abbildung 12: Beispiel einer Immobilie als Kapitalanlage

Abbildung 13: Neubau und Altbau in Berlin Friedrichshain

Abbildung 14: Wohneigentumsquote Deutschland

Abbildung 15: Eigentümer und Mieterquote am

Abbildung 16: Transaktionsvolumen in den Jahren von 2004 bis

Abbildung 17: Übersicht A-, B-, C-, D-Standorte

Abbildung 18: Motivation eines Immobilien-Investors

Abbildung 19: Aktives und passives Einkommen

Abbildung 20: Leverage-Effekt am Beispiel

Abbildung 21: Drei Arten der Wertsteigerung von Immobilien

Abbildung 22: Kalkulation Balkon Anbau

Abbildung 23: Arbeitshilfe Aufteilung Kaufpreis in Gebäude und Grundstück

Abbildung 24: Beispiel für Berechnung der Immobilien-Abschreibung

Abbildung 25: Abschreibung Denkmalschutz-Immobilie

Abbildung 26: steuerliche Betrachtung Immobilienfinanzierung

Abbildung 27: Organigramm einer Hausverwaltung

Abbildung 28: Einnahmen und Ausgaben Tabelle

Abbildung 29: Score-Wert Schufa

Abbildung 30: Zinsentwicklung für Annuitäten-Darlehen

Abbildung 31: Beispielrechnung Kapitalanlage Dresden

Abkürzungsverzeichnis

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

1 Einführung

Die Zinssätze im Dauertief, die Stabilität der Finanzmärkte in Gefahr und zusätz- lich droht dem Sparguthaben die Entwertung. Anleger sorgen sich um ihr bisher sicher geglaubtes Privatvermögen.1 Die EZB flutet die Märkte mit Geld und In-vestoren suchen geeignete Möglichkeiten zur Geldanlage.2 Dabei fällt der Fokus häufig auf Immobilien und verschafft der Bau- und Immobilienwirtschaft somit gute Umsätze. Gerade private Käufer von Immobilien bezahlen in der Regel Kaufpreise über dem Marktwert, um ihr Geld gewinnbringend anzulegen, bevor es auf einem Sparkonto mit wenig Zinsertrag von der Inflation ‚aufgefressen‘ wird.

Der Erwerb einer oder mehrerer Immobilien ist für deutschen Anleger häufig die größte finanzielle Kaufentscheidung in ihrem Leben. Kredite mit langen Laufzei- ten binden den Käufer für zehn und mehr Jahre, weshalb zahlreiche Bundes- bürger Immobilien als ideale Form der Altersvorsorge betrachten.3 Die historisch niedrigen Zinsen für Baugeld machen es möglich, über den Kauf einer Immobilie nachzudenken und mit einer Immobilie zur Vermietung langfristig Vermögen aufzubauen.4 Die Eigentumsquote liegt in Deutschland jedoch deutlich geringer als in anderen EU-Ländern.5

Darüber hinaus geben Einkommensengpässe im Alter (Versorgungslücke) An- lass, über Geldanlagen in Immobilien nachzudenken:

Die Versorgungslücke ist die Differenz zwischen dem finanziellen Bedarf im Ruhestand und dem Einkommen, das Ihnen tatsächlich zur Verfügung steht. Damit im Alter aus finanziellen Gründen nicht auf gewohnten Lebensstandard verzichtet werden muss, sollte rechtzeitig eine zusätzliche Vorsorge geschaffen werden.6

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

A bbildung 1: Versorgungslücke 7

Diese Lücke entsteht, da sich das Verhältnis zwischen Beitragszahlern und Bei- tragsempfängern verschlechtert hat, weiter verschlechtern wird und Rentner immer länger leben.8

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

A bbildung 2: Verhältnis zwischen Beitragszahlern und Rentnern 9

In dieser Arbeit werden zu Beginn allgemeine Grundsätze zum Thema Geld und finanzielle Bildung aufgegriffen, um die Intention einer Geldanlage als indirekte oder direkte Kapitalanlage besser zu verdeutlichen. Dabei werden Gründe für eine mangelhafte Finanzbildung als auch eine Tabuisierung des Themas Geld im Allgemeinen aufgeführt. Im zweiten Teil werden die Merkmale des indirekten Immobilien-Investments aufgezeigt. Zudem wird auf einzelnen Anlagemöglich- keiten eingegangen und eine Abgrenzung zu ähnlichen Anlageprodukten wie dem Erwerb von Anteilen an einer Immobilienaktiengesellschaft oder offenen und geschlossenen Fonds dargestellt. Der erste Teil erklärt die Grundlagen des Themas und gibt eine kurze Übersicht für die Bewertung der folgenden Arbeit.

Im Hauptteil werden auf die Vor- und Nachteile einer direkten Investition in Im- mobilien eingegangen und die eigentlichen Gründe für ein beachtlich hohes In- vestment in Immobilien der Kleinanleger aufgeführt. Darauf folgend wird ein strategisches Vorgehen geschildert, um eine Immobilie zur Vermietung zu er- werben. Das letzte Kapitel befasst sich mit einem Fallbeispiel des Immobiliener- werbs. Hier wird anhand von fiktiven, aber realistischen Annahmen eine konkre- te Vorgehensweise verdeutlicht.

Das Ziel dieser Arbeit ist, dem Leser die Merkmale sowie die Vor- und Nachteile des Anlagevehikel Immobilien-Investment aufzuzeigen, und diesem damit neues Wissen über das teilweise komplexe Immobilienanlagen Angebot zu verdeutli- chen. Zudem wird der Frage nachgegangen, warum nur wenige Menschen in Deutschland in Immobilien als Direktanlage investieren.

In dieser Arbeit wird ausschließlich auf private Haushalte und Investoren einge- gangen und institutionelle Unternehmen werden außen vorgelassen. Zudem wird nur den Kauf von Immobilien zu Vermietung betrachtet und nicht der zur Selbstnutzung.

1.1 Funktion des Geldes

Im Allgemeinen gibt es drei wesentliche Funktionen des Geldes:

- „Geld ist in erster Linie ein Tauschmittel, das den Austausch von Gütern vereinfacht.
- Geld als Recheneinheit erlaubt es, Güter- und Vermögenswerte in einer allgemeinen Bezugsgröße auszudrücken und dadurch vergleichbar zu machen.
- Geld als Wertaufbewahrungsmittel bietet den Vorteil, dass Kauf und Ver- kauf zeitlich auseinanderliegen können, wenn Waren nicht direkt ge- tauscht werden müssen. In Geld lässt sich somit ein gewisser Wert „spei- chern“ und zu einem späteren Zeitpunkt wieder eintauschen.“10

Da es keine eindeutige kompakte Definition von Geld gibt, wird sich damit behol- fen, Geld über die Funktion zu definieren. Geld ist demnach grundsätzlich alles, was die obigen drei Funktionen gleichzeitig erfüllt und es hat folglich eine große Bedeutung. Geld ist zentral für das Wirtschaftssystem, hat aber für jeden Men- schen einen unterschiedlichen Stellenwert.

Zudem gibt es Regeln zum Erlangen von mehr Geld, was auch die Basis für ei- ne Investition ist. Das überschüssige Geld aus Bezügen von bspw. Gehalt oder Lohn sollte gespart werden. Einnahmen im täglichen Leben sollten möglicher- weise erhöht werden, was vielseitig durchgeführt werden kann. Zum Beispiel durch eine erweiterte Tätigkeit, eine Geschäftsidee oder durch Verkäufe im In- ternet. Zuletzt sollten Ausgaben wie Konsumschulden vermieden werden, wo- runter Schulden verstanden werden, die nach einiger Zeit nichts mehr wert sind, nicht unbedingt gebraucht werden und die kein Vermögen aufbauen wie bspw. Luxusgüter wie ein Flachbild-Fernseher.

1.2 Umgang mit Geld und finanzielle Bildung

Über Geld wird in Deutschland üblicherweise nicht gesprochen. Es gibt ver- schiedene Gründe, wieso es im deutschsprachigen Raum und der Gesellschaft öffentlich nicht thematisiert oder gar als absolutes Tabuthema behandelt wird, obwohl es für alle Menschen zentral ist. Jeder nutzt Geld in physischer Form (Banknoten oder Münzen) oder in Form von Giralgeld (Kredit-, EC-Karten). In der Gesellschaft wird alltäglich auf das Tauschmittel Geld zurückgegriffen, um Dienstleistungen oder Waren von anderen Menschen und Firmen zu kaufen. Angestellte, Freiberufler oder Unternehmer bringen sich selbst in die Gesell- schaft ein und erhalten dafür von den Kunden oder vom Arbeitgeber Geld, was wiederum als Tauschmittel eingesetzt oder gespart bzw. angelegt wird. Hinsicht- lich der Kultur sind Deutsche eine neidorientierte Gesellschaft, da Geld als Zahl direkt erfasst und verglichen werden kann. Andere werden beneidet, wenn das eigene Vermögen groß ist. Somit werden Zahlen vermieden, um solchem Neid zu entgehen. Dies ist anders im Vergleich zu anderen Nationen wie z. B. den USA, wo die Verwendung des Geldes und auch, dass etwas erreicht wurde, gerne gezeigt wird.

Ein weiterer Grund ist, dass Deutsche mit Geld eher eine negative Assoziation haben, was durch die Medien noch verstärkt wird. D. h., wenn ein Mensch mehr Geld hat, kommen Gedanken auf, dass sich dieser Mensch das Geld auf illegale Weise beschafft hat. Oder der Wohlhabende hat sich an anderen Leuten berei- chert. Etwa ist das typische Bild eines Unternehmers in Deutschland im Schnitt eher negativ.11

Eine zusätzliche Ursache könnte sein, dass Deutsche gelernt haben bescheiden zu sein. Größere finanzielle Ziele, wie teure Immobilien oder Aktien zu besitzen, werden eher belächelt, da Realität und Bodenständigkeit bevorzugt werden.

Ein für den Autor der vorliegenden Arbeit prägnanter Aspekt ist die Unwissen- heit deutscher Bürger von Finanz-, Geld- oder auch Vermögensbildung. Sie ist kaum Unterrichtsbestandteil in Schulen und wird wenig an den Universitäten gelehrt, was eine Unsicherheit diesbezüglich entstehen lässt. Es fehlt folglich an Kenntnissen der Fachausdrucksweise und wird daher aufgrund dieser Unsi- cherheit auch ungern besprochen.12 Dies belegt die folgende Grafik zu einer Umfrage zum Thema finanzielle Bildung im Auftrag einer deutschen Direktbank. Diese brachte zum Ergebnis:

In Deutschland geben mit 53 Prozent mehr als die Hälfte der Menschen zu, keine Finanzbildung zu haben. In absoluten Zahlen ausgedrückt outen sich damit 35 Mio. deutsche Erwachsene als finanzielle Analphabeten. [...] Men- schen, die gegen ihren Willen keine Finanzbildung in der Schule bekommen haben.13

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

A bbildung 3: Studienergebnisse zur Umfrage nach finanzieller Bildung 14

Zudem gilt das Thema Geld, Finanzen und Zahlen in der deutschen Gesell- schaft als eher trocken, nicht attraktiv und nicht interessant. Erstrebenswert sind eher kreative Dinge, die sich konkret vorgestellt werden können. Themen mit dem Schwerpunkt Finanzen wie Einzelaktien oder Lebensversicherungen er- scheinen eher abstrakt und mit zu wenig Wissen darüber schwer vorstellbar. Des Weiteren werden Gesprächsthemen durch die Medien mit beeinflusst. Ak- tuelle Nachrichten sind Gesprächspunkt, egal wie bedeutend und relevant diese Nachrichten sind. Gerade Mainstream-Medien, Zeitungen und Formate, die von einem Großteil der Menschen gelesen werden, verbreiten häufig konzentriert Nachrichten wie: „Aktien = Zockerei“15 oder „Immobilien, die wahrscheinlich si-cherste Anlage der Welt“16. So werden teilweise falsche Standpunkte vermittelt. Der Anreiz, sich mit Finanzthemen auseinanderzusetzen, verfällt. Ohne finanzi- elle Bildung wird Finanzvorsorge oft negativ assoziiert und es entsteht eine ab- lehnender Blick auf das Thema.

Es ist jedoch essenziell, mehr über Geld in Familien oder im Freundeskreis zu sprechen. Finanzielle Intelligenz ist eine Schlüsselkompetenz, um später erfolg- reich zu sein, denn der Sozialstaat wird sich langfristig aufgrund der schrump- fender Bevölkerungszahl und hoher Staatsverschuldung immer mehr zurückzie- hen. Ein konkretes Beispiel dafür ist die Rentenniveauabsenkung durch das Al- tersvermögensgesetz (AVmG) im Jahre 2001 und die damit verbundene private Vorsorge in Form von bspw. der Riesterrente oder einer Lebensversicherung.17

Die Eigenverantwortung des einzelnen Bürgers wird immer erheblicher. Um die- ser Eigenverantwortung jedoch gerecht zu werden, ist finanzielle Bildung eine Grundvoraussetzung, die sich im offenen Austausch mit anderen Menschen besser aneignet werden kann.18 Durch den Austausch über diese Themen durch Diskussionen und Recherchen werden Sachverhalte geklärt und besser verstanden, um Finanzthemen offener und positiver zu begegnen.

Finanzielle Bildung ist möglicherweise bedeutender als die Höhe des eigentli- chen Einkommens. Ohne die Erkenntnis für die Bedeutung der finanziellen Ab- sicherung kann kein Vermögen aufbaut werden, das in Zeiten von Erblosigkeit, Krankheit oder im Rentenalter fehlt. Fehler sind unter anderem auch Konsum- schulden für z. B. Fernseher oder Autos, sorgloser Umgang mit Geld oder über- triebene Ausgaben bei steigenden Einkommen.

Fundiertes Fachwissen lässt sich aneignen. Bspw. schon durch Sprechen ab dem Kindesalter oder durch Fachliteratur, mit der Konsequenz, ein Gefühl für das Thema zu entwickeln. Zudem kann eine objektive und unabhängige Bera- tung zielführend und hilfreich sein. Beschäftigung mit diesen Themen beugt spä- ter Überforderung vor. Negative Beispiele sind Lottogewinner mir einem plötzli- chen hohen Millionengewinn, der schon nach kurzer Zeit ausgegeben wird, da ein wirtschaftlicher Background fehlt, um das Geld zu vermehren. Auch im Falle einer Erbschaft wird wenig darüber gesprochen und die Erben sind oft damit überfordert, da sich nie damit beschäftigt wurde. In Folge dessen werden fal- sche Entscheidungen getroffen, die gravierende Fehler nach sich ziehen kön- nen. Stattdessen ist es besser, frühzeitig über das Thema zu sprechen, zu spa- ren und das Geld sinnvoll in bspw. Aktien oder Immobilien anzulegen. Das Ziel ist ein verantwortungsbewusster Umgang mit den Themen der Vermögensbil- dung.

2 Indirekte Immobilienanlage in Deutschland

Geldvermögen können durch Immobilien gefestigt werden, wenn die Investitio- nen ausreichend breit gestreut sind. Institutionelle wie private Anleger, die eine Wohnung oder ein Haus kaufen, erzielen jedoch oft den gegenteiligen Effekt. Meist wird in Verbindung mit einer Kreditfinanzierung das gesamte angesparte Kapital in einer Immobilie gebunden. Es entsteht ein Klumpenrisiko und im Falle einer plötzlichen Krise ist es dem Käufer nicht möglich, das Risiko durch andere Anlagen auszugleichen. Zusätzlich kann der Kauf nicht kurzfristig rückgängig gemacht werden, da die Abläufe umständlich und teuer sind oder die Immobilie auf dem Land bereits enorm an Wert verloren hat. Für eine Diversifikation des Gesamtportfolios, die mögliche Immobilien- und Standortrisiken vorbeugen soll, geben indirekte Immobilienanlagen die Chance, Anteile an mehreren Immobilien zu erwerben. Hierfür steht eine Reihe unterschiedlicher Anlageformen in Deutschland zur Verfügung. Diese Art der Immobilienanlage hat ihre Vor- und Nachteile. Im folgenden Abschnitt werden die bedeutendsten Formen darge- stellt.

2.1 Immobilienaktien

Immobilienaktien sind Anteile an Immobiliengesellschaften mit der Rechtsform Aktiengesellschaft (AG). Die Immobilienaktie wird in Form von Anteilsscheinen ausgegeben und bietet Anlegern bei Erwerb die Möglichkeit, die Vorteile von Aktien und Immobilien zu koppeln. Die Vorzüge dieser Anlageform sind die Fle- xibilität der Aktie und andererseits die Wertstabilität der Immobilie, ohne dabei alleiniger Eigentümer mit Rechten und Pflichten zu sein.

An der Börse ist der Kauf oder Verkauf der Immobilienaktien zum jeweiligen Kurswert täglich möglich. Der Kurswert wird durch Angebot und Nachfrage be- stimmt.19 Die Entscheidung, ob eine Immobilienaktie günstig oder teuer ist, kann durch den Vergleich des Börsenwerts mit dem Nettoinventarwert (engl. Net As- set Value, NAV) geschehen. Der NAV gibt den Wert aller Vermögensgegen-stände wie Immobilien nach Abzug sämtlicher Verbindlichkeiten eines Unter- nehmens an. Der Wert der Immobilien wird in regelmäßigen Abständen durch einen unabhängigen Immobilien Sachverständigen geschätzt. Wenn der Bör- senwert unter dem NAV liegt, kann das bedeuten, dass die Aktie unterbewertet ist.20

Immobilienaktien Gesellschaften sind, im Gegensatz zu den später noch an- zusprechenden REITs, in Deutschland nicht gesetzlich definiert. Sie zeichnen auch keine spezifischen rechtlichen und steuerlichen Besonderheiten gegen- über anderen Aktiengesellschaften aus. Es existiert daher in der Literatur und in der Praxis keine einheitliche Begriffserfassung.21

Eine Abgrenzung erfolgt demnach üblicherweise nach dem vorrangigen Unter- nehmenszweck, der bei einer Immobilienaktien Gesellschaft hauptsächlich aus dem Ertrag aus Immobilien bestimmt ist. Dabei wird ein Großteil der Erträge der Immobilien-AGs durch Projektentwickler (Erträge aus der Entwicklung und schnellen Weiterveräußerung von Immobilien) und Bestandshalter (Erträge aus der Vermietung und Verpachtung der eigenen Immobilienbestände) dominiert und erwirtschaftet. Auf dem Markt finden sich jedoch mehrere Mischformen wie- der.

Immobilien-AGs werden überwiegend ausgegliedert und übernehmen die Lie- genschaftsverwaltung für die Konzerngesellschaften oder sind darauf ausgerich- tet, konzernunabhängig ein möglichst ertragsstarkes Immobilienportfolio aufzu- bauen.22 Im Gegensatz zum Kauf einer Immobilie ist ein günstiger Einstieg mit kleineren Beträgen möglich. Anleger profitieren zusätzlich von Dividendenaus- schüttungen, den Wertsteigerungen des Immobilienbestandes und von Kursge-winnen. Parallel zu üblichen Aktien sind aber auch gravierende Verluste durch fallende Aktien möglich. Vor allem bei schlechten Meldungen in Verbindung mit dem Immobilienunternehmen oder in Krisenzeiten kommt es zu einem erhöhten Verlustrisiko. 23

Am deutschen Aktienmarkt ist mittlerweile eine Reihe von Immobilien Unter- nehmen gelistet. Zu den größten zählen Vonovia, Deutsche Wohnen, TAG Im- mobilien, Deutsche Euroshop und GSW Immobilien. Sie sind im MDax vertreten, dem Index der Deutschen Börse für die mittelgroßen Aktien.24 Das Bankhaus Ellwanger Geiger entwickelte im Jahre 1989 den ersten deutschen Immobi- lienaktienindex (DIMAX). Hatte die Anlage in Immobilien-AGs anfangs noch we- nig Bedeutung, hat der Dimax parallel zum Deutschen Leitindex DAX seit 2009 pro Jahr ca. 11% an Wert gewonnen. Zudem sind seit August 2016 Immobilien- aktien eine eigene Immobilien Klasse und werden nicht mehr als Unterkategorie ‚Financials‘ geführt, was gerade für Fondsmanager großer unabhängiger Akti-engesellschaften interessant ist.25

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

A bbildung 4: Entwicklung des Dimax 26

2.2 Offene Immobilienfonds

Offene Immobilienfonds sammeln Geld mehrerer Anleger ein, um finanzielle Mit- tel zum Erwerb von Immobilien zu erhalten. Im Gegenzug werden Anteilsschei- ne, sog. Investmentfondsanteile, an die Anleger ausgegeben. Einem professio- nellen Management (Fondsverwaltung) wird der Auftrag erteilt, das Kapital mög- lichst ertragreich und breit gestreut im Rahmen einer vorgegebenen Anlagestra- tegie in Immobilien zu investieren und zu verwalten. Die Hauptaufgaben der Fondsverwaltung bestehen in der Kapitalbeschaffung und -anlage sowie im Ri-sikomanagement.27 Fondskäufer müssen für die Arbeit des Fondsmanagements eine Verwaltungsgebühr oder Managementgebühren entrichten, die in der Regel 0,5 bis 2 % p.a. beträgt.28 Die Zahl der Anleger und der erworbenen Immobilien ist nach oben hin offen und Beteiligungen sind meist ab einem Betrag von 50 € möglich.

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

A bbildung 5: Funktionsweise von offenen Immobilienfonds 29

Für die Anleger ist es bereits möglich, sich mit kleinen Beiträgen am Wertzu- wachs eines breit gestreuten Immobilienvermögens zu beteiligen. In den Son- dervermögen befinden sich in der Regel mehr als 50 Immobilien.

Unterschieden werden können Investmentfonds in Publikumsfonds, die jedem offenstehen, und Spezialfonds, die institutionellen Investoren (z. B. Pensions- kassen oder Lebensversicherungen) vorbehalten sind.30 Offene Fonds sind zu- sätzlich so charakterisiert, dass der Anlagebetrag unbestimmt ist und die Anle- ger die Möglichkeit haben, Anteile zu erwerben und wieder zurückzugeben. Fondsanteile können entweder an die Kapitalanlagegesellschaft zurückverkauft oder an der Börse veräußert werden.31

Die Fond-Gesellschaften können weltweit in Immobilienanlagen investieren und das Portfolio nach dem Grundsatz der Risikostreuung ausbauen. Die Abhängig- keit von einem Immobilienmarkt wie bspw. Deutschland sinkt.32 Die Einzahlun- gen des Anlegerkapitals sind rechtlich als unselbstständiges Immobilien- Sondervermögen strukturiert und werden treuhänderisch von einer Kapitalver- waltungsgesellschaft (KVG) verwahrt und vertrieben. Diese erhalten dafür einen Ausgabeaufschlag (von ca. 5% des Anlagebetrags). Es findet eine rechtliche Trennung zum Vermögens der Fondsgesellschaft statt. Die Einlage ist folglich auch bei einer Insolvenz der Fondsgesellschaft geschützt.33

Für das Immobilien-Sondervermögen müssen bestimmte Anlagevorschriften eingehalten werden. Daher werden offene Immobilienfonds von der Bundes- anstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin) überwacht. Durch die ständi- ge Rücknahmeverpflichtung der Anteilsscheine, die börsentägliche Anteils- preisermittlung und die halbjährliche Veröffentlichungspflicht wird eine hohe Markttransparenz erreicht. Nachteilig sind kosten- und zeitintensive Gründung (Sondervermögen, ggf. KVG). Einwertungsgewinne entstehen, wenn die Gut- achter des Fonds zu dem Ergebnis kommen, dass der Marktwert der Immobi-lie höher ist als der soeben bezahlte Kaufpreis.34

Mit dem am 7. April 2011 beschlossenen Anlegerschutz- und Funktionsverbes­ serungsgesetz werden aile Kosten bzw. Gebuhren des offenen lmmobilienfonds in einem Produktinformationsblatt dargestellt, das Verbrauchern kurze und ver­ standliche lnformationen zum Produkt geben soli. 35 In der folgenden Grafik wird ein Beispiel fUr eine Verbraucher-Vermogensanlage dargestellt.

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abbildung 6: Produktinformationsblatt der Firma HTB Fondshaus 36

Zur Beurteilung einer Investmentanlage wird die Performance herangezogen, die eine jährliche Barausschüttung beinhaltet. Als Performance wird die Wert- entwicklung eines Fonds über einen bestimmten Zeitraum bezeichnet. Ein durchschnittlicher Fonds erreicht die Wertentwicklung von ca. 5 % des Anteils- wertes, wobei erst nach Berücksichtigung der Ausgabekosten in Höhe von bis zu 6 % der tatsächliche Anlageerfolg von ca. 2%-4% widergespiegelt wird. Je länger die Anteile gehalten werden, desto geringer ist die Auswirkung des ein- maligen Ausgabeaufschlages. Ein zweiter bedeutender Bestandteil des Anlage- erfolges besteht in der Wertentwicklung der Immobilie und der Inflation gegen eine wirkende Steigerung der Mieterträge durch Erhöhung der Mieten.37 Wohn-objekte erwirtschaften dabei für offene Immobilienfonds meist nicht genug Ren- dite und erfordern einen hohen Verwaltungsaufwand. Lukrative Gewerbeimmo- bilien an begehrten Standorten in Ballungszentren mit Investitionssummen von mehreren Millionen Euro erhöhen die Chancen der erwarteten Rendite. Zudem sind eine Indexierung sowie Mietgleit- oder Staffelklauseln in gewerblichen Miet- verträgen leichter durchsetzbar.38

Ausschüttungen an Privatanleger unterliegen der Abgeltungssteuer in Höhe von 25 % plus Solidaritätszuschlag in Höhe von 5,5 % auf die Abgeltungssteuer und gegebenenfalls der Kirchensteuer. Veräußerungsgewinne, die mit ausländi- schen Immobilien erwirtschaftet wurden, werden im Ausland besteuert. Es kommt in der Regel zu keiner Doppelbesteuerung in Deutschland.39

Nach Angaben des Bundesamt Investment und Asset Management e.V. (BVI) waren zum Stichtag 30.09.2016 in deutsche Immobilienfonds ca. 148 Mrd. € investiert. Davon wurden ca. 88 Mrd. € in Publikumsfonds, Fonds, deren Anteil- scheine jeder erwerben kann, der Rest in Spezialfonds für institutionelle Anleger mit individueller Bedürfnisausrichtung, investiert.

Im Vergleich zum Jahre 2003 ist in der folgenden Grafik zu erkennen, dass die Anzahl der offenen Immobilienfonds auf dem Markt leicht gestiegen, das Netto- Fonds-Vermögen jedoch konstant geblieben ist.40 Die ist auf Fondsmanager zurückzuführen, die aufgrund aktuell hoher Kaufpreise nicht sofort das passen- de Objekt finden. Sie sind aber verpflichtet jeden Euro aus einem Fonds sofort anzulegen, da sonst aufgrund der aktuellen Zinspolitik der EZB für liquide Mittel Negativzinsen gezahlt werden müssen, was die Gesamtrendite des Fonds schmälern würde.41

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abbildung 7: Entwicklung der offenen Immobilienfonds 2000-2014 42

Die größten deutschen offenen Immobilienfonds, geordnet nach Fondsvermö- gen, sind der Deka-ImmobilienEuropa, der hausInvest, der UniImmo Deutsch- land und der UniImmo Europa. Über eine Anlagedauer von 10 Jahren erwirt- schafteten diese Fonds jeweils durchschnittliche Gesamtrenditen von 3,0 % bis 3,4 % pro Jahr.43

[...]


1 Vgl. o.A. (2004), Kein Bemuttern beim Aktienkauf auf Pump, Abrufdatum: 14.01.2017

2 Vgl. o.A. (2016), Draghi flutet die Märkte mit Geld, Abrufdatum: 12.01.2016

3 Vgl. o.A. (2009), Irrtum 8: Eine eigene Immobilie ist die beste Altersvorsorge, Abrufdatum:18.01.2017

4 Vgl. o.A. (2014), Wann sich der Immobilienkauf als Kapitalanlage lohnt, Abrufdatum:18.01.2017

5 Vgl. Brühl, Jannis (2013), Immobilien – Warum die Deutschen mieten statt kaufen, Abrufdatum:22.01.2017

6 Fischer, Michael (2017), Versorgungslücke, Abrufdatum: 05.01.2017

7 https://www.cosmosdirekt.de/CosmosCAE/S/linkableblob/home/10566-15598/data/ berufsun- faehigkeit-versorgungsluecke-klassische-bu-data.png, Abrufdatum 13.01.2017

8 Vgl. Dorbritz, Jürgen (2014), Demografieportal - Zunehmende Belastung der Beitragszahler in der gesetzlichen Rentenversicherung, Abrufdatum: 11.01.2017

9 https://www.demografie-por tal.de/SharedDocs/Bilder/Informieren/ZahlenFakten/ Beitragszah- ler_Altersrentner.png;jsessionid=687673FD991283ACC03290A082FC26BE.1_cid380? blob=n ormal v=2; Abrufdatum 15.01.2017

10 Peter Trautmann; Magnus Mäkelä (2015), Begriff und Aufgaben des Geldes, Abrufdatum:04.01.2017

11 Vgl. Gadeib, Andrea (2015), Warum sich das Unternehmerbild in Deutschland ändern muss, Abrufdatum: 06.01.2017

12 Vgl. Hattwig, Lars (2013), Grundregeln der finanziellen Bildung, Abrufdatum: 06.01.2017

13 van den Ban, Tamara (2013), Deutsche mit geringster Finanzbildung in Europa, Abrufdatum:10.01.2017

14 https://www.ing-diba.de/site/www.ing-diba.de-site/get/params_E-1559343711/83753/infografiken_iss.jpg, Abrufdatum: 03.01.2017

15 Vgl. Hajek, Stefan (2005), Nervenkitzel: Einige Anleger spekulieren wieder mit exotischen Aktien: Die Rückkehr der Zocker, Abrufdatum: 18.02.2017

16 Vgl. Sontowski, Klaus-Jürgen (2015), Immobilien - die wahrscheinlich sicherste Anlage der Welt, Abrufdatum: 18.02.2017

17 Vgl. o.A. (O.J.), Die Altersvorsorge für den öffentlichen Dienst., Abrufdatum: 06.01.2017

18 Vgl. Obersteller, Jan (2016), Finanzielle Bildung ist eine wichtige Schlüsselkompetenz der Zukunft - Geldbildung, Abrufdatum: 06.01.2017

19 Vgl. Haugk, Oliver (2017), Immobilienaktie – Definition im Lexikon | börsennews.de, Abrufda- tum: 09.01.2017

20 Vgl. Hackhausen, Jörg (2016), Immobilien: Vergessen Sie das Häuschen, kaufen Sie Aktien!, Abrufdatum: 14.12.2016

21 Gondring, Hanspeter; Wagner, Thomas (2010), S. 133

22 Vgl. Gondring, Hanspeter; Wagner, Thomas (2010), S. 133

23 Vgl. Pilz, Gerald (2007), S. 103

24 Hackhausen, Jörg (2016), Immobilien: Vergessen Sie das Häuschen, kaufen Sie Aktien!, Ab- rufdatum: 14.12.2016

25 Vgl. Leykam, Monika (2014), "Der Dimax ist zum Wohn-Index geworden", Abrufdatum:09.01.2017

26 Ellwanger und Geiger: unter http://www.immobilien-zeitung.de/130926/experten-sehen- goldene-zeiten-fuer-immo-aktien, Abrufdatum: 09.01.2017

27 Vgl. Bals, Werner, et al. (2016), S. 176 ff

28 Vgl. Rehbein, Helge (2016), Mit welchen Kosten müssen Käufer von Investmentfonds rech- nen?, Abrufdatum: 06.12.2016

29 https://de.wikipedia.org/wiki/Offener_Investmentfonds, Abrufdatum: 06.12.2016

30 Vgl. Bals, Werner, et al. (2016), S. 176 ff

31 Vgl. Bischoff, Bernhard (2015), S. 799

32 Vgl. Klug, Walter (2009), S. 12

33 Vgl. Klug, Walter (2009), S. 9

34 Bals, Werner, et al. (2016), S. 33

35 Vgl. Fenchel, Udo, et al. (2011), Bundesfinanzministerium- Bundestag beschlier.,t Anleger­ schutz- und Funktionsverbesserungsgesetz, Abrufdatum: 06.12.2016

36 www.oc-fonds.de/fileadmin/downloads/.../HTB lmmo 5 - Produktinformationsblatt, Abrufda­tum: 11.01.2016

37 Vgl. Brunner, Marlies (1997), S. 205–206

38 Vgl. Brunner, Marlies (1997), S. 221

39 Vgl. Bals, Werner, et al. (2016), S. 35

40 Vgl. Bischoff, Bernhard (2015), S. 799

41 Vgl. Seibel, Karsten (2016), Geldanlage: Das ist die beste Rendite bei Immobilienfonds, Ab- rufdatum: 11.01.2017

42 Bals, Werner, et al. (2016), S. 33

43 http://www.finanzen.net/fonds, Abrufdatum: 11.01.2016

Ende der Leseprobe aus 75 Seiten

Details

Titel
Erfolgschancen und Risiken eines privaten Immobilien-Investors
Hochschule
Hochschule Anhalt - Standort Bernburg
Note
1,9
Autor
Jahr
2017
Seiten
75
Katalognummer
V458744
ISBN (eBook)
9783668881785
ISBN (Buch)
9783668881792
Sprache
Deutsch
Schlagworte
Immobilien, Investor, Deutschland, ETF, Fonds, Passives Einkommen, Darlehen, Abschreibung, Steuer, Sonder Afa, Risiko, Rendite
Arbeit zitieren
Paul Heinzmann (Autor), 2017, Erfolgschancen und Risiken eines privaten Immobilien-Investors, München, GRIN Verlag, https://www.grin.com/document/458744

Kommentare

  • Noch keine Kommentare.
Im eBook lesen
Titel: Erfolgschancen und Risiken eines privaten Immobilien-Investors


Ihre Arbeit hochladen

Ihre Hausarbeit / Abschlussarbeit:

- Publikation als eBook und Buch
- Hohes Honorar auf die Verkäufe
- Für Sie komplett kostenlos – mit ISBN
- Es dauert nur 5 Minuten
- Jede Arbeit findet Leser

Kostenlos Autor werden