Der Immobilienbranche bedarf es an „Transparenz, Professionalität und guter Ausbildung“, so Alexander Otto, Vorsitzender des Land Urban Institute, in Reaktion auf das momentan schlechte Image dieses Wirtschaftszweiges. Schmiergeldskandale, sinkende Renditen, hohe Leerstände, nachgebende Mieten und Berichte über die Schädigung von Anlegern, denen Schrottimmobilien verkauft wurden, sind als Auslöser der andauernden Krise anzusehen. Hierunter haben insbesondere offene Immobilienfonds zu leiden, die sich seit September 2004 Mittelabflüssen in Millionenhöhe gegenübersehen. Geschlossene Immobilienfonds sind von derartigen Verlusten bisher verschont geblieben und konnten im Jahre 2004 sogar noch etwas zulegen. Laut den aktuellen Jahreszahlen des Analysehauses Scope, konnten sie ihr platziertes Eigenkapital von 3,43 Milliarden Euro im Jahre 2003, auf 3,87 Milliarden Euro im Jahre 2004 erhöhen. Von der Krise ausgenommen sind geschlossene Immobilienfonds deshalb noch lange nicht. Könnten sich Investoren von Beteiligungen dieser Fonds trennen, wären die Mittelabflüsse in einigen Fällen gigantisch. Dies gilt insbesondere für geschlossene Immobilienfonds, die nach der Wende in den neuen Bundesländern investierten und heute mit Leerständen zu kämpfen haben, sowie für Objekte, deren Mietverträge auslaufen und die wegen der schlechten Lage auf den Märkten, nicht mit Anschlussmietverträgen zu bisherigen Konditionen rechnen können. Erst kürzlich haben Mietgarantien und schleppende Neugeschäfte die Falk Capital KG, einen der größten Anbieter geschlossener Immobilienfonds, an den Rand der Insolvenz getrieben, die sich, wie die Vergangenheit zeigt, auch auf gesunde Fondsprojekte des Unternehmens auswirken würde.
Die Krise der Immobilienwirtschaft und der sukzessive Abbau von Steuervergünstigungen haben, am deutschen Markt geschlossener Immobilienfonds, einen Umstrukturierungsprozess angestoßen. Es reicht nicht mehr, den Anleger mit hohen Verlustzuweisungen überzeugen zu wollen, die Steuer induzierte Boomphase ist vorbei. Durch den Abbau der Steuervorteile gewinnt der Renditeaspekt zunehmend an Bedeutung. Der geschlossene Immobilienfonds wird verstärkt als Kapitalanlage betrachtet. Dessen sind sich die Initiatoren längst bewusst und suchen nach renditeträchtigen Objekten, die sie, wie die aktuellen Zahlen belegen, nur allzu oft im Ausland finden.
Inhaltsübersicht
1 AUSGANGSSITUATION UND MOTIVATION
1.1 FOKUSSIERUNG UND ZIELSETZUNG
1.2 GANG DER UNTERSUCHUNG
2 DER MARKT GESCHLOSSENER IMMOBILIENFONDS
2.1 BESONDERHEITEN DES IMMOBILIENMARKTES
2.1.1 Immobilienmärkte im Allgemeinen
2.1.2 Spezielle Besonderheiten des Marktes geschlossener Immobilienfonds
2.2 ANFORDERUNGEN AN DIE ANALYSEMETHODEN
2.2.1 Anforderungen an die Investitionsrechnung
2.2.2 Anforderungen an die Risikoanalyse
3 INVESTITIONSRECHNUNG GESCHLOSSENER IMMOBILIENFONDS
3.1 SYSTEMATISIERUNG DER INVESTITIONSRECHENVERFAHREN
3.2 INVESTITIONSRECHNUNG MITTELS VOLLSTÄNDIGER FINANZPLÄNE
3.3 KLASSISCHE VERFAHREN DER INVESTITIONSRECHNUNG
3.3.1 Kapitalwertmethode
3.3.2 Interne Zinsfußmethode
3.3.3 Bewertung klassischer Investitionsrechenverfahren
4 INVESTITIONSRECHNUNG UNTER RISIKO
4.1 GRUNDLAGEN DER STATISTIK UND WAHRSCHEINLICHKEITSRECHNUNG
4.1.1 Begriffe
4.1.2 Wahrscheinlichkeitsverteilungen mehrwertiger Variablen
4.1.3 Statistische Lagemaße
4.1.4 Statistische Maße der Streuung und Interdependenz
4.2 SYSTEMATISIERUNG DER RISIKOBETRACHTUNGSMETHODEN
4.3 MONTE-CARLO-SIMULATION
4.3.1 Monte-Carlo-Simulation und quantitative Risikoanalyse
4.3.2 Woher kommt die Monte-Carlo-Methode
4.3.3 Wie funktioniert das Monte-Carlo-Verfahren
4.3.3.1 Auswahl unsicherer Inputgrößen
4.3.3.2 Bestimmung der Wahrscheinlichkeiten und Interdependenzen der Variablen
4.3.3.3 Technische Durchführung der Simulation: Berechnung der Verteilung des Ergebniswertes
4.3.3.3.1 Sampling
4.3.3.3.2 Erzeugung der Ergebnisverteilung
4.3.4 Was sind die Stärken und was sind die Schwächen
4.4 ALTERNATIVE METHODEN OHNE BERÜCKSICHTIGUNG VON WAHRSCHEINLICHKEITSVERTEILUNGEN
4.4.1 Korrekturverfahren
4.4.2 Sensitivitätsanalyse
4.5 ALTERNATIVE METHODEN MIT BERÜCKSICHTIGUNG VON WAHRSCHEINLICHKEITSVERTEILUNGEN
4.5.1 Varianz-Kovarianz-Methode
4.5.2 Historische Simulation
4.5.3 Verfahren von Hillier
5 HERLEITUNG EINES KONZEPTES ZUR RISIKOANALYSE GESCHLOSSENER IMMOBILIENFONDS
5.1 AUSWAHL GEEIGNETER METHODEN
5.1.1 Auswahl eines geeigneten Investitionsrechenverfahren
5.1.2 Auswahl geeigneter Methoden der Risikoanalyse
5.1.2.1 Grundsätzliche Überlegungen
5.1.2.2 Auswahl geeigneter Verfahren
5.2 ANFORDERUNGEN AN DIE MODELLBILDUNG
5.2.1 Welche Modelle zur Risikoanalyse mit der Monte-Carlo-Simulation gibt es?
5.2.2 Wie muss ein Spreadsheet Modell zur Risikoanalyse beschaffen sein?
5.2.3 Sollen Extremereignisse modelliert werden?
5.3 ALLE RELEVANTEN RISIKOFAKTOREN ERFASSEN
5.3.1 Identifizierung der Risikofaktoren und der Aggregationstiefe
5.3.2 Auswahl und Beurteilung relevanter Risikofaktoren mittels Sensitivitätsanalyse
5.4 WAHRSCHEINLICHKEITSVERTEILUNGEN BESTIMMEN
5.4.1 Welche Möglichkeiten stehen zur Verfügung
5.4.2 Bestimmung der Verteilung aus Daten
5.4.2.1 Empirische Verteilung
5.4.2.2 Anpassen einer theoretischen Verteilung an beobachtete Daten
5.4.2.2.1 Auswahl einer theoretischen Verteilung
5.4.2.2.2 Bestimmung der Parameter der theoretischen Verteilung
5.4.2.2.3 Güte der theoretischen Verteilung und Anpassungstests
5.4.3 Bestimmung der Verteilungen durch Expertenbefragung
5.4.3.1 Zu verwendende Verteilungen
5.4.3.2 Ablauf der Expertenschätzung
5.4.3.3 Workshop
5.4.3.4 Quantifizierung der Verteilungen im persönlichen „One to One Interview“
5.4.3.4.1 Expertenbefragung durch Punktschätzverfahren
5.4.3.4.2 Expertenbefragung durch Intervalltechnik und diskrete Schätzung
5.4.3.5 Verschiedene Expertenschätzungen vereinen
5.5 KORRELATIONEN DER INPUTGRÖßEN BESTIMMEN
5.5.1 Berechnung der Korrelationen aus Daten
5.5.2 Ableitung subjektiver Korrelationen
5.6 MODELLIERUNG DER RISIKOFAKTOREN IM SIMULATIONSMODELL
5.6.1 Modellierung der aus Daten abgeleiteten Zufallsgrößen
5.6.2 Modellierung der aus Expertenbefragung abgeleiteten Zufallsgrößen
5.6.2.1 Modellierung des Verkaufserlöses
5.6.2.2 Modellierung der Mieteinnahmen und weiterer Inputgrößen
5.7 DIE SIMULATION RICHTIG DURCHFÜHREN
5.8 AUSWERTUNG UND INTERPRETATION DES SIMULATIONSERGEBNISSES UND ENTSCHEIDUNGSFINDUNG
5.8.1 Beurteilung einer Einzelinvestition
5.8.2 Beurteilung mehrerer alternativer Investitionen
5.8.3 Simulationsergebnisse als Strategie- und Controllinginstrument
5.9 SCHEMA DES ENTWICKELTEN KONZEPTES DER RISIKOANALYSE
6 PRAKTISCHE UMSETZUNG IN EIN REALES FONDSKONZEPT
6.1 MODELLBILDUNG: ANPASSEN DER PROGNOSERECHNUNG AN DIE BEDÜRFNISSE DER SIMULATION
6.2 IDENTIFIZIERUNG DER RELEVANTEN UNSICHEREN GRÖßEN
6.3 QUANTIFIZIERUNG DER RISIKOGRÖßEN
6.3.1 Aus Daten abgeleitete Risikogrößen
6.3.2 Aus Expertenbefragung abgeleitete Inputgrößen
6.4 QUANTIFIZIERUNG DER KORRELATIONEN
6.5 ERGEBNISSE DER RISIKOANALYSE
7 ZUSAMMENFASSUNG UND AUSBLICK
Zielsetzung & Themen
Die Arbeit adressiert die mangelnde Transparenz und Risikotransparenz bei geschlossenen Immobilienfonds. Das Hauptziel ist die Entwicklung eines praxisorientierten Konzepts zur Implementierung einer simulativen Risikoanalyse (Monte-Carlo-Simulation) in die finanzwirtschaftliche Prognoserechnung, um Immobilieninvestitionen anhand einer Rendite-Risiko-Relation vergleichbar mit anderen Kapitalanlagen zu machen.
- Analyse der Besonderheiten des Immobilienmarktes und geschlossener Immobilienfonds.
- Evaluation klassischer und moderner Investitionsrechnungsverfahren für Immobilien.
- Konzeptionelle Herleitung der simulativen Risikoanalyse unter Nutzung moderner EDV.
- Praktische Umsetzung und Implementierung des Risikoanalysemodells in ein reales Fondsprojekt der DB Real Estate.
- Methoden zur Expertenbefragung zur Quantifizierung unsicherer Größen und Korrelationen.
Auszug aus dem Buch
4.3 Monte-Carlo-Simulation
Wichtige Ergebnisse: Die Monte-Carlo-Simulation ist ein sehr flexibles aber aufwendiges Werkzeug zur Risikoberechnung einer Investition. Sie eignet sich jedoch aufgrund ihrer methodischen Vorteile sehr gut als Instrument der Risikoanalyse, denn sie kommt ohne restriktive Annahmen aus, ist leicht in vorhandene EDV-Strukturen einzubinden und liefert ein vollständiges Abbild der Risikosituation in Form der Wahrscheinlichkeitsverteilung der Ergebnisgröße. Zudem kann sie jede Form von Wahrscheinlichkeitsverteilungen, inklusive deren Interdependenzen, verarbeiten.
Nachdem die zum Verständnis der Monte-Carlo-Simulation notwendige Systematisierung und Begriffsdefinition abgeschlossen ist, wendet sich das folgende Kapitel der näheren Erklärung dieses Verfahrens zu. Wie schon mehrfach erwähnt, zielt die vorliegende Arbeit auf eine problem- und praxisorientiert Vorgehensweise. Aus diesem Grund wird die Monte-Carlo-Simulation auf anschaulichem Niveau erläutert und neben der Erklärung des Prinzips nur in dem Maße mathematisch vertieft, wie für eine anschließende Modellierung mit Hilfe der Software Tools @RiskTM und ExcelTM von Nöten ist. Das Software Tool beinhaltet bereits die teilweise komplexen Rechenvorschriften für die Monte-Carlo-Simulation, weshalb an dieser Stelle auf deren exakte Beschreibung verzichtet wird. Dieses Kapitel beinhaltet die Grundprinzipien der Methode, deren Vor- und Nachteile, deren Anforderungen und deren Anwendbarkeit. Der Fokus liegt auf der Ermöglichung der praxisnahen Nutzung des Verfahrens.
Zusammenfassung der Kapitel
1 AUSGANGSSITUATION UND MOTIVATION: Einleitung in die Krise der Immobilienbranche und Begründung der Notwendigkeit einer verbesserten Risikotransparenz bei geschlossenen Immobilienfonds.
2 DER MARKT GESCHLOSSENER IMMOBILIENFONDS: Analyse der marktspezifischen Besonderheiten und Ableitung der daraus resultierenden Anforderungen an Analysemethoden für geschlossene Fonds.
3 INVESTITIONSRECHNUNG GESCHLOSSENER IMMOBILIENFONDS: Untersuchung der Eignung verschiedener Investitionsrechenverfahren, wobei die Methode der vollständigen Finanzpläne (VOFI) als überlegen identifiziert wird.
4 INVESTITIONSRECHNUNG UNTER RISIKO: Theoretische Grundlagen der Statistik und Wahrscheinlichkeitsrechnung sowie systematische Darstellung von Methoden zur Risikobetrachtung.
5 HERLEITUNG EINES KONZEPTES ZUR RISIKOANALYSE GESCHLOSSENER IMMOBILIENFONDS: Zusammenführung der Ergebnisse zur Entwicklung eines umfassenden Risikoanalysekonzeptes unter Einsatz der Monte-Carlo-Simulation und Expertenbefragungen.
6 PRAKTISCHE UMSETZUNG IN EIN REALES FONDSKONZEPT: Beschreibung der konkreten Implementierung des entwickelten Konzeptes in ein reales Fondsprojekt der DB Real Estate.
7 ZUSAMMENFASSUNG UND AUSBLICK: Resümee der Ergebnisse und Ausblick auf zukünftige Anwendungsmöglichkeiten der simulativen Risikoanalyse.
Schlüsselwörter
Risikoanalyse, geschlossene Immobilienfonds, Monte-Carlo-Simulation, Vollständige Finanzplanung, VOFI, Investitionsrechnung, Risikotransparenz, Expertenbefragung, Wahrscheinlichkeitsverteilungen, Korrelationsanalyse, Immobilieninvestition, Asset Management, Risikomanagement.
Häufig gestellte Fragen
Worum geht es in dieser Arbeit grundsätzlich?
Die Studienarbeit behandelt die Integration einer simulativen Risikoanalyse in die finanzwirtschaftliche Prognoserechnung für geschlossene Immobilienfonds, um Investitionsentscheidungen fundierter zu treffen.
Was sind die zentralen Themenfelder?
Die zentralen Felder umfassen die Investitionsrechnung mittels vollständiger Finanzpläne, die Anwendung statistischer Risikobetrachtungsmethoden und die praktische Modellierung von Risikofaktoren unter Unsicherheit.
Was ist das primäre Ziel der Arbeit?
Ziel ist es, ein praktikables Risikoanalysekonzept zu entwickeln, das dem Investor erlaubt, Immobilieninvestitionen anhand ihrer Rendite-Risiko-Relation präzise zu beurteilen und mit anderen Anlagen zu vergleichen.
Welche wissenschaftliche Methode wird primär verwendet?
Die Arbeit stützt sich primär auf die Monte-Carlo-Simulation, da diese objektorientiert ist und komplexe Abhängigkeiten sowie subjektive Wahrscheinlichkeitsverteilungen verarbeiten kann.
Was wird im Hauptteil behandelt?
Im Hauptteil werden nach einer Marktanalyse und der Bewertung klassischer Investitionsrechenverfahren die mathematischen Grundlagen für Risikoanalysen, Methoden zur Daten- und Expertenbefragung sowie der Aufbau eines Simulationsmodells detailliert erörtert.
Welche Schlüsselwörter charakterisieren die Arbeit?
Die Arbeit wird durch Begriffe wie Risikoanalyse, geschlossene Immobilienfonds, Monte-Carlo-Simulation, Vollständige Finanzplanung (VOFI) und Risikotransparenz charakterisiert.
Wie wird die Expertenbefragung methodisch umgesetzt?
Die Expertenbefragung erfolgt in einer modifizierten Delphi-Variante, bestehend aus einem Workshop zur Validierung der Variablenstruktur und anschließenden persönlichen „One to One Interviews“ zur Quantifizierung der Wahrscheinlichkeiten.
Warum wird die klassische Szenarioanalyse als ungeeignet bewertet?
Die Szenarioanalyse wird kritisch betrachtet, da sie keine fundierten Wahrscheinlichkeitsinformationen liefert und durch die oft subjektive Wahl von Extremwerten ein falsches Gefühl von Sicherheit (Scheinsicherheit) erzeugen kann.
- Quote paper
- Christoph Mootz (Author), 2005, Simulative Risikoanalyse geschlossener Immobilienfonds mit der Monte-Carlo-Methode und vollständiger Finanzplanung, Munich, GRIN Verlag, https://www.grin.com/document/45997
