Marktanalyse am Beispiel eines konkreten Standorts und einer konkreten Nutzungsart


Hausarbeit, 2018

17 Seiten, Note: 2,0


Leseprobe

Inhaltsverzeichnis

Abkürzungsverzeichnis

Abbildungs- und Tabellenverzeichnis

1 Einleitung

2 Aufbau einer Standort- und Marktanalyse
2.1 Vorbereitung der Standort- und Marktanalyse
2.2 Standortanalyse
2.3 Marktanalyse

3 Standort- und Marktanalyse am Beispiel von Mikro-Apartments in Waiblingen
3.1 Mikro-Apartments als Nutzungsart des Immobilienprojekts
3.2 Makrostandort Rems-Murr-Kreis und Umgebung
3.3 Mikrostandort Waiblingen

4 Fazit

Literaturverzeichnis

Kurzfassung

Nach einer Analyse des globalen Immobiliendienstleisters CBRE wurden bereits im ersten Halbjahr 2018 über 1,6 Milliarden Euro für Mikro-Apartments und Studentenwohnheime investiert. Dies entspricht einer Steigerung von 224% im Vergleich zum selben Zeitraum im Vorjahr – und das alleine in Deutschland.

Dieses Wachstum lässt das enorme Potential welches in dieser Form des Wohnens steckt erahnen. Doch kann ein Immobilienprojekt „Mikro-Apartments“ nur in Studentenhochburgen und Großstädten entstehen oder ist diese Idee auch für mittlere und kleinere Städte eine Alternative zur Bekämpfung des Wohnraummangels?

Die folgende Standort- und Marktanalyse untersucht diese Thematik um herauszufinden, ob Mikro-Apartments auch in einer Kreisstadt in Mitten Baden- Württembergs erfolgreich sein können.

Abkürzungsverzeichnis

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abbildungs- und Tabellenverzeichnis

Abbildung 1: Der Rems-Murr-Kreis in BW

Abbildung 2: Die Lage von Waiblingen im RMK

Tabelle 1: Entfernungen zur Infrastruktur

Tabelle 2: Entfernungen zu Bildungseinrichtungen

Tabelle 3: Entfernung zu Einrichtungen der Kultur, Freizeit und Gesundheit

1 Einleitung

Die folgende Marktanalyse am Beispiel eines konkreten Standorts und einer konkreten Nutzungsart stellt ein Beispiel für einen Teil der Planungen im Rahmen eines Immobilienprojekts dar.

„Planung ist ein von Personen getragener, rationaler informationsverarbeitender Prozess zur Erstellen eines Entwurfs, welcher Maßnahmen für das Erreichen von Zielen vorausschauend festlegt.“1

Diese Arbeit geht auf den generellen Aufbau einer Standort- und Marktanalyse ein und wird diese am konkreten Beispiel von Mikro-Apartments in Waiblingen genauer beleuchten.

2 Aufbau einer Standort- und Marktanalyse

Bei Immobilienprojekten ist eine Standort- und Marktanalyse aufgrund der nach Baubeginn absoluten Standortgebundenheit von enormer Bedeutung. Eine genaue Kenntnis aller entscheidenden Faktoren der Region ist unverzichtbar, da - anders als bei mobilen Gütern - Immobilien im Nachgang nicht an einem anderen als ursprünglich geplanten und realisierten Standort abgesetzt werden können.

Wichtig ist auch nicht nur die aktuelle Situation zu bewerten. Eine Prognose für die Zukunft und somit die Analyse der Nachhaltigkeit ist aufgrund der in der Regel langen Zeit von der Planung bis zur Realisierung und Fertigstellung eines Projekts und der damit verbundenen Kapitalbindung unumgänglich.2

Die Standort- und Marktanalyse ist somit die Grundlage für den langfristigen Erfolg eines Immobilienprojekts.

2.1 Vorbereitung der Standort- und Marktanalyse

Im ersten Schritt wird die Nutzungsart der Immobilie festgelegt. Damit ist oft bereits automatisch die Zielgruppe verbunden. Diese und der zu analysierende Teil des Marktes – aufgeteilt nach Makro- und Mikrostandort - müssen in der Folge genau definiert werden.

Bei der anschließenden Datenerhebung werden die anzuwendenden Methoden der Erhebungsarten, -quellen und -verfahren festgelegt. Man kann zwei Arten der Erhebungsart unterscheiden. Bei Primärdaten werden diese selbständig für die Analyse erhoben. Sekundärdaten greifen auf bereits bestehende Auswertungen zurück. Das Erhebungsverfahren wird in Voll- und Teilerhebung unterschieden. Aufgrund der großen Menge an vorhandenen Daten wird in der Regel eine Teilerhebung durchgeführt.3

2.2 Standortanalyse

Die Standortanalyse beschäftigt sich mit dem Standort an sich, also der Infrastruktur, der soziodemographischen Struktur, den ökonomischen Rahmendbedingungen, dem Immobilienmarkt und sonstigen Rahmenbedingungen.4

Zunächst werden die Standortbedingungen des Makrostandorts, also des (Bundes-) Landes bzw. der Region analysiert. Im zweiten Schritt folgt die Bewertung des Mikrostandorts, also der konkreten Stadt bzw. eines Stadtteils.5

2.3 Marktanalyse

Bei der Marktanalyse geht es im Wesentlichen um immobilienbezogene Aspekte. Wichtig sind hier vor allem Daten wie das aktuelle Mietniveau, Leerstand bereits vorhandener Immobilien oder Kaufpreisfaktoren.6

Ein weiterer Teil der Marktanalyse ist die Betrachtung der Konkurrenzsituation. Bei diesen Prüfungen ist nicht das Sammeln vollständiger Daten aller Mitbewerber entscheidend, sondern die Identifizierung der Anbieter mit dem regional größten Einfluss.7

Ist ein Standort als Investitionsort gewählt und ein entsprechendes Grundstück vorhanden, ist dieses entsprechend zu prüfen. Die Vorgaben zur baulichen Nutzung gibt die Gemeinde. Mit einer Bauvoranfrage kann während der Planungsphase abgestimmt werden, ob sich das Projekt realisieren lässt und mit welchen Kosten zu rechnen ist. Zusätzlich gilt es weiter rechtliche Rahmenbedingungen, wie Grundbucheintragungen oder Baulasten zu prüfen.8

3 Standort- und Marktanalyse am Beispiel von Mikro-Apartments in Waiblingen

Als Nutzungsart wurde für die folgende Analyse die Form der Mikro-Apartments gewählt. Auf die entsprechende Zielgruppe wird unter 3.1 näher eingegangen.

Für die Datenerhebung wurden ausschließlich Sekundärdaten verschiedener Quellen genutzt, die überwiegend als Teilerhebung erfolgt sind.

3.1 Mikro-Apartments als Nutzungsart des Immobilienprojekts

Nach der Definition von Mikro-Apartments als Nutzungsart des Projekts ist die Zielgruppe der Nutzer – in diesem Fall die Mieter - zu bestimmen.9

Mikro-Apartments sind in Deutschland noch nicht flächendeckend zu finden. Man kann also noch von einem Nischenmarkt ausgehen, der aktuell ei immer weiter steigendes Wachstum erfährt.

Diese Form des Wohnens wird überwiegend von Studenten oder Arbeitnehmern genutzt, die für eine begrenzte Zeit an einem bestimmten Standort leben. In der Regel sind diese Personen Pendler, sodass das Apartment einen Zweitwohnsitz darstellt. Zusätzlich gibt es eine wachsende Nachfrage von größeren Konzernen, die Fachkräfte für temporäre Projekte oder Auszubildenden an bestimmten Standorten einsetzen möchten.10

Der Vorteil für Investoren bei diesem Konzept: da die Einheiten in der Regel nur zum vorübergehenden Gebrauch oder sogar konkret als Studentenwohnheim vermietet werden, sind sie von verschiedenen Regelungen des BGB bezüglich Mietverhältnisse über Wohnraum ausgenommen. So auch vom §556d Abs. 1 BGB, der eine Begrenzung der Miete zu Beginn des Mietverhältnisses von höchstens 10% über der ortsüblichen Vergleichsmiete in von der Landesregierung festgelegten Städten verlangt. Daher können Vermieter unabhängig vom Standort auch deutlich mehr als die ortsüblichen Mieten verlangen.11

Für die folgende Standortanalyse wird also der Fokus auf die Zielgruppe der Studierenden sowie die oben beschriebenen Arbeitnehmer und Arbeitgeber gerichtet.

Grundsätzlich ist davon auszugehen, dass diese Zielgruppen zu dem Teil der Bevölkerung zählen, der als überdurchschnittlich gebildet bezeichnet werden kann. Dieser Personenkreis gilt als mobiler als der „Durchschnittsdeutsche“. Sie wechseln Ihren Wohnsitz häufiger, was es umso wichtiger macht einen attraktiven Standort zu wählen und zusätzlich innerhalb des Projekts selbst ein ansprechendes Umfeld zu schaffen.12

3.2 Makrostandort Rems-Murr-Kreis und Umgebung

Im Zentrum Baden-Württembergs befindet sich östlich an die Landeshauptstadt Stuttgart angrenzend der Rems-Murr-Kreis (rot markiert in Abb. 1), welcher zum Regierungsbezirk Stuttgart (hellrot markiert in Abb. 1) gehört.

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

13 Abbildung 1 Der Rems-Murr-Kreis in BW

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

14 Abbildung 2 Lage von Waiblingen im RMK

Die Stadt Waiblingen (gelb markiert in Abb. 2) ist als eine von sechs großen Kreisstädten und mit ihren 54.824 Einwohnern (inkl. Teilorten, Stand 30.09.2018)15 gleichzeitig die einwohnerstärkste und Hauptstadt des Landkreises.

Im Rems-Murr-Kreis leben 422.698 Menschen (Stand 31.12.2016), was bei 858 km² einer Bevölkerungsdichte von ca. 493 Personen pro Quadratkilometer entspricht.16 Dies zeigt, dass die Region eher ländlich geprägt ist. Zum Vergleich: die angrenzende Landeshauptstadt Stuttgart kam zur selben Zeit auf knapp 3000 Einwohner pro Quadratkilometer.17 Dementsprechend liegen auch die Preise für Grundstücke im Rems-Murr-Kreis unter derer im angrenzenden Stuttgart, was ein Vorteil für den Investor im Bezug auf die Kosten des Projekts ist.

Wo viele Menschen auf engem Raum leben möchten – Studierende oder Arbeitnehmer – steigen die Mietpreise und somit die Renditen der Vermieter. Daher sieht das Konzept der Mikro-Apartments eine sehr effiziente Nutzung des Wohnraums vor. Obwohl Städte wie Waiblingen aktuell auf dem Immobilienmarkt sehr gefragt sind, ist die im Verhältnis zu Großstädten noch dünne Bevölkerungsdichte im Rems-Murr-Kreis ein klares Negativkriterium bei der Standortanalyse. Die Stadt Waiblingen selbst (ohne Teilorte) ist dichter besiedelt, jedoch gibt es bereits im sehr nahegelegenen Umfeld Ausweichmöglichkeiten auf bezahlbaren Wohnraum im etwas ländlicheren Bereich.

Von der wachsenden Nachfrage größerer Konzerne kann der gewählte Standort profitieren. Im Rems-Murr-Kreis finden sich mehrere – auch weltweit tätige - Firmen, die nicht nur als beliebte Arbeitgeber, sondern auch als erfolgreiche Unternehmen bekannt sind wie z.B. der Motorsägenhersteller Andreas Stihl AG & Co. KG oder die Haushaltsgerätebauer Robert Bosch GmbH und Alfred Kärcher GmbH & Co. KG. Im angrenzenden Großraum Stuttgart mit angrenzenden Landkreisen finden sich zahlreiche weitere große Weltkonzerne, die Fachkräfte für temporäre Projekte oder Auszubildenden einsetzen.

Die Arbeitslosenquote lag im September 2018 bei 3,0% und somit im Bereich des Baden-Württembergischen Durchschnitts von 3,1%.18 Diese Quote liegt unter dem Bundesdurchschnitt und zeugt von einer stabilen wirtschaftlichen Situation der Region.

[...]


1 Schweitzer (2011), S. 40.

2 Vgl. Brauer (2018), S. 607 + 608.

3 Vgl. Brauer (2018), S. 609 – 615 und Großklaus (2009), S. 84.

4 Falk (Hrsg.) (1994), S. 353-354.

5 Vgl. Theis (2008), S. 310.

6 Vgl. Brauer (2010), S. 611.

7 Vgl. Theis (2008), S. 340 und Großklaus (2009), S. 99.

8 Vgl. Brauer (2010), S. 615 - 621.

9 Vgl. Brauer (2018), S. 609.

10 Vgl. Ponnewitz / Kienzler (2016), S. 36-38.

11 Siehe §549 Abs. 2 Nr. 1 und Abs. 3 BGB

12 Vgl. Becker, J. (2018), S. 270

13 Wikimedia Commons (2009).

14 Wikipedia (2009).

15 Vgl. Statistische Ämter des Bundes und der Länder (2018).

16 Vgl. Rems-Murr-Kreis (2018).

17 Vgl. Stadt Stuttgart (2018).

18 Vgl Bundesagent fur Arbeit(2018).

Ende der Leseprobe aus 17 Seiten

Details

Titel
Marktanalyse am Beispiel eines konkreten Standorts und einer konkreten Nutzungsart
Hochschule
Hochschule der Sparkassen-Finanzgruppe Bonn
Veranstaltung
Immobilienökonomie - Immobilienprojekte / Portfoliomanagement
Note
2,0
Autor
Jahr
2018
Seiten
17
Katalognummer
V464310
ISBN (eBook)
9783668932586
ISBN (Buch)
9783668932593
Sprache
Deutsch
Schlagworte
Marktanalyse, Standortanalyse, Mikroappartments
Arbeit zitieren
Anna-Lena Neuwirth (Autor), 2018, Marktanalyse am Beispiel eines konkreten Standorts und einer konkreten Nutzungsart, München, GRIN Verlag, https://www.grin.com/document/464310

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