Immobilienpreisblasen und ihre ökonomischen Folgen für Wachstum und Beschäftigung

Inhalt:

1. Immobilienpreisblasen - Folgen für Wachstum und Beschäftigung

2. Theoretischen Einordnung der wirkenden Mechanismen

3. Auswirkungen von Immobilienpreisblasen am Beispiel von Japan

4. Auswirkungen der amerikanischen Subprimeblase und Wirkssphären in der Europäischen Union

5. Resümee und potentielle Interdependenz spekulativer Entwicklungen

6. Literaturverzeichnis

1. Immobilienpreisblasen - Folgen für Wachstum und Beschäftigung

Befassend mit der Thematik von Immobilienpreisblasen ersucht die vorliegende Ausarbeitung die Wirkungsweise auf Faktoren von Wachstum- und Beschäftigungssteigerung zu erfassen. Einleitend erfolgt eine Begriffscharakterisierung und theoretische Definition der wirkenden Mechanismen bei einer irregulären Preissteigerung am Immobilienmarkt bedingt durch Spekulation. Folgend werden pluralistische Auswirkungen in ökonomischer und soziokultureller Wirksphäre mit Hilfe von zwei Beispielen angeführt. Zum einen wird die fiskalinduzierten Immobilienblase in Japan 1980 dargestellt und zum anderen wird auf die amerikanischen Subprimeblase von 2007 Bezug genommen. Letzteres erfolgt resümierend, so wird die Reichweite von Immobilienpreisblasen am Beispiel der resultierten Zahlungsbilanzkrise der europäischen Union charakterisiert und ein Ausblick auf die Interdependenz im globalen Wirtschaftsgefüge gegeben.

2. Theoretischen Einordnung der wirkenden Mechanismen

Immobilienpreisblasen sind Spekulationsblasen¹, in erster Linie liegt in diesem Fall makroökonomisch eine Marktsituation vor, im Rahmen derer die Preise in keiner Relation zu dem intrinsischen Wert von Handelsgüter (zum Beispiel Rohstoffe oder Lebensmittel) und/ oder Vermögensgegenständen (Immobilien und Wertpapiere) stehen.² Intrinsisch ist ein Wert, der in diesem Kontext durch empirische Analysen erhoben wird, er kann sich von dem Marktwert zu dem ein Wirtschaftssubjekt gehandelt wird, unterscheiden.

Der Marktwert beeinflusst Investitionsentscheidungen der Marktakteure, zudem hat er direkte Auswirkungen auf die Kapitalkosten der Unternehmen. Extreme Preiswirkungen, wie sie bei „bubble-and-crash patterns“ auf den Finanzmärkten und in einer Blasenwirtschaft zu beobachten sind, affektieren die Gesamtwirtschaft negativ (spillover effect).³

Der Preis eines Vermögensgegenstandes entspricht seinem Barwert bei zukünftig erwarteten Zahlungsströmen. Spekulationsblasen weisen auf fehlende Markteffizienz hin, in einem ausgeglichenen Markt ändern sich Preise durch veränderte Annahmen bezüglich der prognostizierten Investitionen, diese gründen sich auf Informationen.⁴ Irrationales Handeln der Marktteilnehmer, selbstwertdienlicher Verzerrung und die Institutionalisierung von Normen, indem Akteure sich an den Handlungsweisen der Umwelt orientieren und folgen diesen nach, werden als Ursachen für Spekulationsblasen angeführt.⁵ Mangelnde Verrechtlichung und unreguliertes Schattenbankentum spielen ebenso eine große Rolle. Hedgefonds, wie Black Rock-Fonds, haben so Potential Kredite und zugehörige Anleihen nach eigenem Ermessen zu gewähren. Sie generieren beispielsweise unreguliert multiple Gläubiger für Anleihen.⁶ Das Kapital in Schattenbanken umfasst heute FSB-Berechnungen zufolge 75 Billionen Dollar.⁷

Bei einer Immobilienblase kommt es auf einem regional abgegrenzten Teilsegment des Immobilienmarktes zu einer deutlichen Überbewertung im Hinblick auf den nominalen Preis.

Auf dem Immobilienmarkt stehen die drei Marktfaktoren Angebot, Nachfrage und Preis in einem engen wechselseitigen Zusammenhang, sodass Änderungen von einem dieser Faktoren jeweils Veränderungen der beiden anderen Faktoren zur Folge haben.⁸ Eine besondere Rolle in diesem Zusammenspiel der Marktfaktoren hat der Preis, da er Angebot und Nachfrage am Markt zum Ausgleich bringt und damit einen Gleichgewichtszustand herbeiführt. Die nachgefragten Mengen hängen von dem Preis des Gutes ab. Angebot und Nachfrage haben im Zusammenspiel von Menge und Preis einen festen Verlauf, die Angebotskurve von Unternehmen ergibt sich aufgrund der Grenzkostensituation.⁹ Ein Gleichgewichtspreis räumt den Markt, sodass alle angebotenen Güter nachgefragt werden und jedes Bedürfnis gedeckt wird.¹⁰ Verschiebt sich nun die Angebotskurve oder Nachfragekurve verändert sich das Marktgleichgewicht. Ausgeglichenes Angebot und Nachfrage ist durch die konjunkturellen Entwicklungen, einen Polypol an Anbietern, globalen Verpflichtungen und Externalitäten dauerhaft nicht gegeben.¹¹ Steigt z.B. das Einkommen der Haushalte durch Lohnerhöhungen an, können diese eine erhöhte Gütermenge am Markt nachfragen. Steigt die Nachfrage nach bestimmten Gütern jedoch über das Angebot dieser Güter, das gleichzeitig vorhanden ist, so hat es Auswirkungen auf den Marktpreis: er steigt für diese Güter.¹²

Dem Hersteller und Händler wird so signalisiert, dass er mehr umsetzen könnte und es kommt zu einer Produktionssteigerung.¹³

Wirtschaftswachstum kann unter quantitativem und qualitativen Aspekten gemessen werden. Ersteres misst die mengenmäßige Steigerung einer Sozialproduktgröße, letzteres erweitert den Wachstumsaspekt, um einen Wohlstandsaspekt von gesteigerten Lebensbedingungen und fehlendem Wohlstandsgefälle.¹⁴ Die Messung des qualitativen Wachstums und die Steigerung des Wohlstands in einer Gesellschaft gestaltet sich demnach schwierig, in vergleichbaren Größen ist es oftmals nicht erfassbar, da es sich um einen psychologischer Faktor handelt. Als Indikatoren für Wirtschaftswachstum werden vielfältige Faktoren begriffen, die nun exemplarisch angeführt werden; Es handelt sich unter Anderem um Stabilität des Preisniveaus, welche durch die Inflationsrate bei Verteuerung von Gütern im Vergleich zu einem Zeitraum, oder durch die Deflationsrate bei Preisverfall gemessen wird. Des Weiteren ist ein hoher Beschäftigungsstand, in einer geringen Arbeitslosenquote erkenntlich und außenwirtschaftliches Gleichgewicht maßgeblich. Die Balance kann anhand von Zahlungsbilanzvergleichen ermessen, ob die vom Ausland empfangenen Zahlungseingänge, den im gleichen Zeitraum ins Ausland transferierten Zahlungen entsprechen. Errechnet durch das Produktionspotential als Inlandsprodukt, welches erzielt werden könnte, wenn das vorhandene Kapital an Sachmaterial und Arbeitskräften imProduktionsprozess vollständig eingebunden wäre, lässt sich ein angemessenes und längerfristiges Wirtschaftswachstum identifizieren. Ausgeglichene öffentliche Haushalte und soziokulturelle Lebensbedingungen wie gerechte Einkommensverteilung, Erhaltung einer lebenswerten Umwelt und humane Arbeitsbedingungen sind dieser anteilig.

Weitere Vorraussetzungen für Wirtschaftswachstum und kumulativen Fortschritt sind neben einer Lernfähigkeit und Wettbewerb auch die Arbeitsteilung und Ausdifferenzierung, problematisch ist aber die Verselbstständigung von Spezialisierungsprozessen, sodass diese nicht mehr durchschaut und reguliert werden können.¹⁵

Kommt es nun zu einer Bubble Economy, ist von einer Volkswirtschaft die Rede, die zunächst durch eine Spekulationsblase¹⁶ prosperiert. Platzt die Blase, leidet die Wirtschaft jedoch unter den Auswirkungen massiv.¹⁷ Die kumulierte Überbewertung eines Wirtschaftssubjektes führt zu einer Konsumerhöhung.¹⁸ Eine Wertsteigerung z.B. in der Immobilienbranche führt zu einer Vermögenserhöhung von Bürgern, die das Wirtschaftssubjekt besitzen. Ein Teil des Vermögens wird konsumiert oder investiert, Aktiengesellschaften erhalten in diesem Zusammenhang meist Kapital zu niedrigen Aufwendungen und haben mehr Investitionskapital. Bedingt durch diese positiven Wirkungen steigert sich erstmal das Wirtschaftswachstum. Kennzeichen einer Blase ist neben der Überbewertung die gesteigerte Spekulation auf Kredit, der zu günstigen Konditionen von niedrigen Zinsen erworben werden kann, und Leveraging Prozesse setzen ein.¹⁹ Hinzu kommt, dass Immobilienmärkte zwar standortgebunden und auf lokale Märkte begrenzt sind, sie sind durch die Globalisierung trotzdem weltweit verknüpft. Es kommt zu Kapitalflüssen im Rahmen von ausländischen Direktinvestitionen, um Absatzmärkte zu erschließen, aber ebenso zu Portfolioinvestitionen, hierbei werden Wertpapiere erworben. So werden gleichzeitig Forderungen gekauft, ohne ein direktes Eigentumsrecht z.B. bei Immobilienfonds.²⁰ D i e Globalisierung der Immobilienmärkte führte zu einer Integration ins Portfoliomarktsegment, um so effiziente Allokationen der monetären Mittel zu erreichen.²¹

Bei gesteigerten Bauinvestitionen, die ebenso einen Anteil am BIP haben, kann es langfristig zu einer Umstrukturierung der Volkswirtschaft hin zu einer Immobilienwirtschaft kommen. Mit sich steigernder Produktion und Beschäftigung steigt der Bedarf an Immobilien, auch wächst das Bedürfnis nach gewerblichen Flächen. Die wachsende Wirtschaft schlägt sich in erhöhter Beschäftigung und steigenden Einkommensverhältnissen nieder. Anfänglich werden leerstehende Immobilien nachgefragt, langfristig dann Neubauten.²²

Steigen nun die Immobilienpreise - erhöht sich auch der Marktwert verbriefter Papiere. Wenn die Finanzintermediäre durch die Fremdfinanzierung ihren eigenen Gewinn (Eigenkapitalrendite) maximieren möchten, tun sie dies über vermehrte Kreditvergabe. Die nun steigende Nachfrage nach Immobilien treibt nicht nur die Preise dieser, sondern auch den Marktwert verbriefter Papiere nach oben. Als Sicherheit für den Kredit das Wohneigentum hinterlegt.

Kommt es zu einer Diskrepanz in der Preisentwicklung, kann sich diese Spirale schnell negativ umkehren: Wenn der Marktwert verbriefter Papiere sinkt, wird die Kreditvergabe eingeschränkt, da sich diese weniger rentiert. Für Investitionen steht weniger Kapital zur Verfügung. Es kann weniger Kapital geliehen werden und die Nachfrage nach Immobilien sinkt - somit auch der Immobilienpreis und der Wert bereits verbriefter Immobilien.

Ist der Immobilienmarkt gesättigt, wird ebenso weniger nachgefragt, die Preise für Immobilien steigen nicht mehr kontinuierlich und es können keine neuen verbrieften Papiere ausgestellt werden. Hinzu kommt, dass der kalkulierte Gewinn für den die Anteile an den Häusern spekulativ verkauft wurden, nicht mehr generiert werden kann. Wenn die Bauherren sehr leicht Kapital leihen konnten, und diese nicht zurückzahlen können, so wird der Bank das Haus als Sicherheit übereignet. Passiert dieses kumuliert, verfügt der Kreditgeber über viele eingelöste Sicherheiten und kann diese durch Preisverfall nicht mehr wirtschaftlich veräußern.²³ Eine Immobilienblase platzt an einem erhöhten Preisniveau, wenn der Zugang zu weiterem Kreditgeld verteuert wird, womit sich nicht ausreichend Nachschuldner finden und die weitere Nachfrage abbricht.²⁴ Für Bauherren, in deren Nachbarschaft die Immobilien durch Verkauf und Zwangsveräußerung an Wert verlieren, verfällt auch der Wert des Eigenheims für den z.B. deutlich mehr abbezahlt werden muss, was nicht wirtschaftlich ist.

Stagnieren aufgrund der erhöhten Kreditzinsen Investitionen und Schuldnern, steht weniger freies Kapital für Tilgung zur Verfügung. Dies kann eine Wirtschafts- bzw. Absatzkrise nach sich ziehen.²⁵

3. Auswirkungen von Immobilienpreisblasen am Beispiel von Japan

Im Folgenden wird die Entwicklung der japanische Land-und Immobilienspekulationsblase ihre Auswirkungen auf die Stadtentwicklung Tokios nachgezeichnet.²⁶

Der Fokus beschränkt sich auf die Auswirkungen des regionalen Marktes, führte die hier nachgezeichnete Entwicklung aber zu einer asiatischen Zahlungsbilanzkrise.²⁷

Vergleicht man den Wert der Landfläche Japans in den 1980er Jahren, ist eine vierfach gesteigerte Wertbeständigkeit ersichtlich. Es kam zu einem hyperinflationären Anstieg der Bodenpreise, was eine Immobilienpreissteigerung nach sich zog.²⁸

Die erstgenannte Entwicklungen verstärkten sich durch die Senkung der Leitzinsen, Deregulierung und politische Erleichterung von Kreditvergabe an Investoren, somit die Möglichkeit günstig Kapital zu leihen. So lässt sich die damaligen Policygestaltung im Rahmen der Fiskalpolitik als maßgebend bezeichnen.²⁹

Das Gesamtkreditvolumen im Immobiliensektor steigerte erheblich. Allein im Zeitraum 1985 bis 1989 flossen 220 Milliarden amerikanische Dollar von Banken und weitere 75 Milliarden Dollarnoten von Nicht- Banken in die Immobilienwirtschaft. Im März 1987 wurde mit ca. 300 Millionen US$ ein Spitzenwert erreicht. Diese Summe entsprach ungefähr der Hälfte des japanischen Staatshaushalts. Insbesondere von Spekulanten eröffnete Finanzdienstleister weiteten ihre Kreditvergabe an die Immobilienwirtschaft drastisch aus.³⁰

Erkenntlich wird dies, wenn man die Zahl der Forderung in Relation zu denen der reglementierten Banken auf den Immobiliensektor setzt. Beispielsweise im Herbst 1990 bezog sie die Summe der geschuldeten Beträge an die 200 größten nicht normierten Finanzdienstleister Anteilig zu 35% auf den Immobiliensektor.³¹ Resultierend waren Unternehmen nicht nur in der Lage finanzielle Ressourcen am Kapitalmarkt zu beziehen, sondern konnten ihren immer größer werdenden Land- und Immobilienbesitz bei den Banken als Sicherheiten geltend machen um mit jenen Krediten weiterhin ihren Land-und Immobilienbestand auszuweiten. Land wurde hierbei nicht mehr als ein Produktionsfaktor verstanden, sondern als spekulative Vermögensanlage gehandelt.³²

[...]

¹ vgl. Glebe 2008: 184f.

² vgl. Glebe 2008: 140ff.; vgl. Mankiw 2008

³ vgl. Gjerstad/Smith 2014: 41ff.; vgl. King 1993

⁴ vgl. Stratenschulte 2012: vgl. Sturn 2011; vgl. Illini 2011

⁵ vgl. Gjerstad/Smith 2014: 41ff.

⁶ vgl. Tichy 2011; vgl. BaFin 2014: 11ff.

⁷ vgl. Buchte 2015; vgl. BaFin 2014: ebenda.; vgl. FCIC 2011: Abb. 2.1, S.32

⁸ vgl. Glebe 2008: 141f. vgl. Sauerland 2016

⁹ vgl. Steven 2016

¹⁰ vgl. Piekenbrock 2016

¹¹ vgl. ebenda.

¹² vgl. ebenda.

¹³ vgl. ebenda.

¹⁴ vgl. Schäferr 2016

¹⁵ vgl. ebenda; vgl. Duden 2013.

¹⁶ vgl. Glebe 2008: 184

¹⁷ vgl. Stratenschulte 2012

¹⁸ vgl. Glebe 2008: 67f.

¹⁹ vgl. Breuer 2016; vgl. Illing 2011: 42

²⁰ vgl. Klein 2016

²¹ vgl. Stern 2011; vgl. Vornholz 2015

²² vgl. Vorholz 2015

²³ vgl. Glebe 2008: 60ff.; vgl. Martini 2013

²⁴ vgl. King 1993

²⁵ vgl. FCIC 2011; vgl. Illing 2011

²⁶ vgl. Glebe 2008: 186f.

²⁷ vgl. Horn 2016; vgl. PaySol Finanzlexikon 2016

²⁸ vgl. Asako 1991

²⁹ vgl. Glebe 2008: 141

³⁰ vgl. Kitzmann 2014; vgl. Nishimura / Kawamoto 2004

³¹ vgl. Kitzmann 2014

³² vgl. ebenda.