Struktur und Entwicklung des Wohnungsmarktes der Stadt Dresden

Inhalt

Vorwort: Einführung und Herangehensweise

I. Vorgefundene Situation nach dem Fall der Mauer 1989/90 in Dresden
1. Volkseigentum
2. Genossenschaften;

II. Versuch der Rekonstruktion der Entwicklungen des dresdner Wohnungsmarkts seit 1989/90
1. Umwandlung des Volkseigentums in zwei GmbHs
2. Weiterführung der Genossenschaften
3. Staatliche Förderung bis 1998
a) Sanierung
b) Daraus resultierender Leerstand;

III. Im Aufbau befindliche Lösungsansätze zum Leerstandsproblem und die unterschiedlichen Positionen dazu:
1. Genossenschaften
2. Städtische Wohnungsbaugesellschaften
3. Staatliche Entscheidungsträger (Stadt Dresden,
Landesinnenministerium);

IV. Reaktionen auf das Rückbaugesetz
1. der Bauträger, als Betroffene,
2. der politischen Instanz, als Gesetzgeber
3. des Präsidiums des Bundes der Steuerzahler, und
4. des Lehrstuhls für öffentliches Recht (Prof. Dr. Schachtschneider) an der FAU Erlangen-Nürnberg;

V. Ausblick: Risiken und Chancen des Dresdner Wohnungsmarktes

VI. Rückblick auf das Lehrforschungsprojekt: Reflexion

„Aufbau Ost: Viel Geld – wenig Wirkung“. So lautete die Schlagzeile eines siebenseitigen Berichtes in dem Nachrichtenmagazin FOCUS im Juni diesen Jahres. Das ist eine zugegeben wissenschaftlich nicht sehr gehaltvolle Hypothese. Sie zeigt aber, das ein ziemlich großes, immerhin sieben Seiten im Focus rechtfertigendes, öffentliches Interesse für die Problematik des Aufbau Ost besteht.

Wir wollen jedoch im Folgenden versuchen die Verwendung von Steuergeld im Aufbau Ost am Beispiel des dresdner Wohnungsmarktes wissenschaftlich zu betrachten. Wir werden uns des Problems von unterschiedlichen Richtungen nähern. Es wird versucht historische, rechtliche, marktwirtschaftliche und soziale Faktoren interdisziplinär zu einer sozialwissenschaftlichen Gesamtdiagnose der Problematik zu verknüpfen.

Durch die Exkursion zum Institut für ökologische Raumentwicklung e.V. in Dresden im Winter 2000 wurden wir auf die außergewöhnliche Situation des dresdner Wohnungsmarktes aufmerksam.

I. Vorgefundene Situation nach dem Fall der Mauer 1989/90 in Dresden

„Nach letzten DDR-Angaben waren in Ostdeutschland 225.000 Wohnungen unbewohnbar. Weitere 340.000 drohten kurzfristig unbewohnbar zu werden.“ (Adam/Ulrich S. 54f.)

Da es zur Wiedervereinigung 1990 rund 6,5 Millionen Wohnungen in den neuen Bundesländern gab, sind 565.000 Wohnungen, die nicht bewohnbar oder drohten unbewohnbar zu werden, ein nicht geringer Anteil, wobei man hier nur von den nicht bewohnbaren bzw. unbewohnbar werdenden Wohnungen spricht. Die Anzahl der sanierungsbedürftigen Wohnungen ist leider nicht bekannt, im späteren wird aber an der Höhe der gezahlten Subventionen deutlich, dass es sich um einen sehr großen Teil handeln muss. Zwei Beispiele verdeutlichen die schlechten hygienischen und sanitären Bedingungen: „Der Anteil der Wohnungen mit Innentoiletten lag nach Angaben der amtlichen Statistik in Dresden nur bei 59 Prozent Nur 39 Prozent der Wohnungen in Sachsen wurden nach 1945 errichtet. In den alten Bundesländern waren es durchschnittlich 75 Prozent.“ (Adam/Ulrich S. 55) Nur 41 Prozent der Wohnungen verfügten also über Innentoiletten. An diesem Beispiel, wird der desolate Zustand des gesamten Bestandes deutlich.

Der industrialisierte Wohnungsneubau – also Plattenbauten – wurde in der DDR zwar stark vorangetrieben, allerdings wurde in Instandhaltungs- oder Sanierungsmaßnahmen für Altbauwohnungen nichts investiert, wodurch nur Ersatzwohnungen gebaut, aber kein zusätzlicher Wohnraum geschaffen wurde.

1. Volkseigentum

Die DDR verstand sich als ‚Arbeiter- und Bauernstaat’ ohne Klassengegensätze.

Bis Mitte der sechziger Jahre wurde das Ziel verfolgt, durch Enteignung der Kapitalisten und Erziehung aller zu sozialistischen Persönlichkeiten eine klassenlose sozialistische Menschengemeinschaft zu schaffen.

Aus diesen Gründen begann 1945/46 die ´soziale Umschichtung´ der DDR-Gesellschaft durch Enteignungen in Industrie und Landwirtschaft.

Die Beschlagnahme von Betrieben zur Schaffung von volkseigenen Betrieben und die Bodenreform entzogen den bürgerlichen und adligen Oberschichten ihre Existenzgrundlage und dominierende Stellung. Auflagen, Gesetze und andere Benachteiligungen erschwerten die Bildung von Privateigentum.

1972 fand in der DDR noch einmal eine große Nationalisierungswelle statt, bei der innerhalb weniger Monate tausende privater Unternehmen und Handwerker zum ‚freiwilligen Verkauf’ ihrer Betriebe an den Staat genötigt wurden.

Durch eben diese Maßnahmen lag die Eigentumsquote in der DDR mit 24% (Adam/Ulrich S.54) deutlich niedriger als in den alten Bundesländern. Somit waren in der DDR 76% der Wohnungen im Besitz der Kommunalen Wohnungsverwaltungen (KWV) und damit Volkseigentum.

2. Genossenschaften

Obwohl das Wesen der Genossenschaft, mit seinem kooperationswirtschaftlichen Bestreben der Mitgliederförderung, am ehesten mit dem Sozialismus in Einklang zu bringen gewesen wäre, wurde von dieser Rechtsform im Sinne des Genossenschaftsgesetzes wenig gebrauch gemacht. Vielmehr erfolgte eine Ideologisierung dieser Idee durch das SED- Regime (Adam/Ulrich S.57).

Rechtlich ist eine Genossenschaft ein privates Wirtschaftsunternehmen, also Kaufmann im Sinne § 17 GenG, §§ 6, 17 HGB.

Aus dem 1952 proklamierten Aufbau des Sozialismus, folgte 1957 die „Verordnung über die Umbildung gemeinnütziger und sonstiger Wohnungsbaugenossenschaften (GWG)“. Hierdurch wurde die Struktur der GWG an die staatlich geförderten Arbeiterwohnungsgenossenschaften (AWG) angeglichen. Die Sicherstellung dieser Gleichschaltung beruhte vor allem auf der großzügigen staatlichen Unterstützung, die von zinslosen Darlehen bis zu Steuerbefreiungen von Körperschaft-, Vermögen-, Gewerbe-, Grunderwerb-, Umsatz- und Grundsteuer (persönliche Anmerkung: kein Wunder, dass dieser Staat Bankrott ging!). Nach guter Art der Zentralverwaltungswirtschaft, wurde nunmehr von der Eigenleistung jedes Genossen (Arbeitsleistung von 350-600 Stunden im Jahr auf den Baustellen der Genossenschaft) bis hin zur Überführung der gesamten in den genossenschaftlichen Kassen befindlichen Vermögen in die jeweiligen staatlichen Stadtsparkassen, alles reglementiert. (Adam/Ulrich S.47)

Der Zustand des genossenschaftlichen Wohnungsbestandes entsprach dem des oben angeführten Volkseigentums. Laut dem Sprecher des Verbandes sächsischer Wohnungsgenossenschaften Orbanz, kann lediglich durch die direkte Beteiligung der Bewohner, durch Mitgliedschaft, ein besserer Gesamtzustand durch die vermehrte Erbringung von Eigenleistung, konstatiert werden. Dieser Vorteil, wurde jedoch durch die noch schlechtere Versorgungslage mit Baumaterial als der des Volkseigentums größtenteils wieder aufgefressen.

II. Versuch der Rekonstruktion der Entwicklungen des Dresdner Wohnungsmarktes seit 1989/1990

1. Umwandlung des Volkseigentums in zwei GmbHs

Grundlage für die Neuordnung des auf Grund der Regelung des Einigungsvertrages (siehe Anhang) neuen städtischen wohnungswirtschaftlichen Vermögens war das von der Stadtverordnetenversammlung am 13. Juni 1991 beschlossene wohnungswirtschaftliche Programm ´Dresdner Wohnkonzept´ (siehe Anhang). Dort war die Aufteilung des bisher volkseigenen Vermögens Dresdens in hauptsächlich zwei Vermögensmassen festgelegt:

Die SÜDOST WOBA DRESDEN GMBH und die NORDWEST WOBA DRESDEN GMBH.

Die Aufteilung erfolgte anhand geographischer Fixpunkte, wie aus den Namen der Gesellschaften schon hervorgeht. Auf diesem Weg wechselten rund 120.000 Wohneinheiten den Besitzer.

Beide Gesellschaften sind zu 100% Töchter der Stadt Dresden. Das notwendige gezeichnete Kapital in Höhe von jeweils 10 Mio. DM wurde von der Stadt Dresden bereit gestellt.

An dieser Stelle muss erwähnt werden, dass die Stadt Dresden die juristische, privatrechtliche Selbständigkeit der GmbHs betont und sich angeblich nicht in deren Angelegenheiten einmischt. Da aber 18 von 21 Personen im Aufsichtsrat bei NORDWEST und 16 von 19 Personen im Aufsichtsrat (Geschäftsberichte 1999) bei SÜDOST Stadträte sind, erscheint diese Aussage zweifelhaft.

Laut dem ´Dresdner Wohnkonzept´ müssen auch „drei Persönlichkeiten, die über besondere Kenntnisse und Erfahrungen verfügen“ (´Dresdner Wohnkonzept´ S. 24), im Aufsichtsrat vertreten sein. Bei der NORDWEST WOBA DRESDEN GMBH sind dies 1991 der Vorstandsvorsitzende der Stadtsparkasse Dresden, ein Präsidiumsmitglied der Industrie- und Handelskammer Dresden und der erste Vorsitzende des Mietvereins Dresden e.V., die in den Aufsichtsrat gewählt wurden (´Dresdner Wohnkonzept´ S. 32). Alle diese Personen sitzen noch 1999 im Aufsichtsrat.

Bisher vielleicht noch nicht ungewöhnlich; dass aber gleich auf der nächsten Seite im ´Dresdner Wohnkonzept´ darauf hingewiesen wird, dass „Die Stadtverordnetenversammlung ... allen durch die Gauck-Behörde belasteten Abgeordneten der Stadtverordnetenversammlung bis zur endgültigen Klärung der Vorwürfe ihre Funktionen in Aufsichtsräten nicht anzutreten“ (´Dresdner Wohnkonzept´ S. 33) empfiehlt, lässt die Vermutung zu, dass Partei-Mitglieder der SED von den Stadtverordneten der Stadt Dresden toleriert und unterstützt werden, indem sie Personen, die vielleicht Menschenrechte mit Füßen getreten haben, weiterhin Arbeitsplätze mit großem Einfluss auf kommunaler Ebene geben. Wie viele Personen ihre Funktionen in den Aufsichtsräten vorerst nicht antreten sollten, konnte bedauernswerter Weise nicht herausgefunden werden.

Bei der SÜDOST WOBA DRESDEN GMBH lässt sich leider solch ein Vergleich nicht ziehen, da 1998 ein großer Personalaustausch auf Grund von schlechten Jahresbilanzen vorgenommen wurde und uns nur ein Geschäftsbericht aus dem Jahr 1999 zur Verfügung gestellt wurde. An dieser Stelle wären Prognosen, die sich auf gleiche Praktiken wie bei NORDWEST WOBA DRESDEN GMBH beziehen, reine Spekulation und es wird deshalb darauf verzichtet.

2. Weiterführung der Genossenschaften

Nach 1989/90 musste die Einbindung in das Planungs- und Kontrollsystem des Staates gelöst werden. Hierzu wurde im August 1990 (also letzte DDR-Regierung unter de Mazière) eine Verordnung zur Angleichung der bestehenden Strukturen an das GenG beschlossen. Diese wurde unter weitgehender Beibehaltung des Personals bis heute weitestgehend durchgeführt. Es setze jedoch nach dem Fall der Mauer eine Entsolidarisierung der Bewohner mit ihrer Genossenschaft ein, da es offensichtlich weniger Bedarf an Gemeinschaften der Form „gemeinsam sind wir stark“ gibt (Adam/Ulrich S.69). Gründe hierfür finden sich unter anderem wahrscheinlich in der schnellen Adaption westlich orientierten Konsumstrebens und Ellenbogendenkens. Hier ergaben sich Nachteile für die Genossenschaften: Es müssen Anteile an der Genossenschaft erworben werden, will man eine Wohnung beziehen. Dies ist eine ungleich höhere Verantwortung (Teilnahme an Mitgliederversammlungen und gemeinschaftlichen Verpflichtungen) als das Unterschreiben eines herkömmlichen Mietvertrages. Dennoch sind die Genossenschaften, was den Leerstand angeht, den anderen Unternehmen gleich, was laut Herrn Orbanz auf die höhere Loyalität der Bewohner mit den Unternehmen zurückzuführen ist.

3. Staatliche Förderung bis 1998

a) Sanierung

Im November 1990 hat Bundeskanzler Helmut Kohl einen Brief an alle Mitbürgerinnen und Mitbürger gerichtet, in dem er unter anderem die kurz zuvor vollzogene deutsche Einheit angesprochen hat: „Schon bald werden auch die fünf neuen Bundesländer blühende Landschaften sein“ (Quelle: http://home.t-online.de/home/johannes.schenk/kanzlrbf.htm ).

Kurz nach der Wiedervereinigung Deutschlands ist man, wie man dem Brief Helmut Kohls entnehmen kann, von einem neuen großen Markt mit vielen Nachfragern und wenig Anbietern ausgegangen. Ein neues Wirtschaftswachstum wurde zum Teil heraufbeschwört, modernste Technik, neue Produktionshallen und moderne Wohnungen sollten entstehen.

In diesem Zusammenhang sind die Bundesregierung und die einzelnen Kommunen der neuen Bundesländer 1990 von Wohnungsnot ausgegangen. Dies lässt sich durch das ´Dresdner Wohnkonzept’ belegen: „Für nicht sanierungsfähige Gebäude ... ist die Erstellung von Ersatzbauten vorzubereiten.“ (´Dresdner Wohnkonzept´ S. 3), „Zur Schaffung von dringend benötigtem Wohnraum soll möglichst kurzfristig ein Beitrag aus dem städtischen Gebäude- und Grundstücksbestand geleistet werden. Leerstehende Wohngebäude und unbebaute Wohngrundstücke sollen an private Interessenten mit entsprechenden Bauverpflichtungen veräußert werden. In die Veräußerung können zum Ausbau geeignete Dachgeschosse einbezogen werden.“ (´Dresdner Wohnkonzept´ S. 4). Alle diese Maßnahmen zur Förderung von Wohnbautätigkeiten sprechen für die Annahme eines Wohnungsmangels zu dieser Zeit.

Dementsprechend gab es unter anderem auch Steuerbegünstigungen in großem Ausmaß. Um in den neuen Bundesländern einen Überblick über alle Fördermaßnahmen zu wahren, wurde die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) gegründet, die bei Einhaltung der Vorschriften des Altschuldenhilfegesetzes (AHG) Fördermittel bereitstellen muss. In diesem (AHG) wird die Teilentlastung durch Schuldenübernahme geregelt: „Das Wohnungsunternehmen muss sich zur Veräußerung von Wohnraum und Abführung von Veräußerungserlösen ... verpflichten. ... insbesondere muss sein Unternehmenskonzept eine zügige Privatisierung, Modernisierung und Instandsetzung seiner Wohnungsbestände vorsehen;“ (AHG §4). Bei der Privatisierungs- und Veräußerungspflicht muss das „Wohnungsunternehmen ... mindestens 15 vom Hundert seines zahlenmäßigen Wohnungsbestandes mit mindestens 15 vom Hundert seiner Wohnfläche ... privatisieren“ (AHG §5). Wenn der Erlös der privatisierten Wohnungen 150 DM je Quadratmeter verkaufter Wohnfläche, zuzüglich der in Verbindung mit dem Verkauf entstandenen Sanierungskosten, übersteigt, müssen an den Erblastentilgungsfonds bei Veräußerung folgende Beträge abgeführt werden:

1. bis zum 31. Dezember 1994 in Höhe von 20 vom Hundert,
2. vom 1. Januar 1995 bis zum 31. Dezember 1995 in Höhe von 30 vom Hundert
3. vom 1. Januar 1996 bis zum 31. Dezember 1996 in Höhe von 40 vom Hundert
4. vom 1. Januar 1997 bis zum 31. Dezember 1998 in Höhe von 45 vom Hundert
5. vom 1. Januar 1999 bis zum 31. Dezember 1999 in Höhe von 50 vom Hundert.

(AHG § 5 Abs.2)

Modernisierung und Privatisierung mussten also als Bedingung erfüllt sein, um in das Altschuldenhilfe-Programm aufgenommen zu werden.

Eine weitere Fördermaßnahme bei städtischem Wohneigentum war, den Kaufpreis für eine Eigentumswohnung aus dem Verkehrswert des Gebäudes, der mit mindestens 20 Prozent anzusetzen ist, und dem Verkehrswert des Grundstückes, zu bilden. (´Dresdner Wohnkonzept´ S. 9). Bei nur geringen oder gar keinen Sanierungstätigkeiten waren bis zu 80 Prozent des Verkehrswertes des Gebäudes anzusetzen. Diese Richtlinien ermöglichten es, günstig Grundstücke zu erwerben, die der Besitzer dann zwar sanieren bzw. renovieren musste, für ihn aber dennoch eine gute Investition darstellte. Das wurde jedenfalls von Kreditinstituten und der Politik zur Wiedervereinigung propagiert. Zum heutigen Zeitpunkt stellt sich die damalige Prognose aber als schlichtweg unhaltbar dar. Viele wertvolle und sanierte bzw. renovierte Immobilien wie zum Beispiel kleine Schlösser und Villen in den Stadtteilen Radeberger Vorstadt, Weißer Hirsch und Wachwitz, stehen heute leer und finden keine Käufer, wie ein Spaziergang durch die genannten Stadtteile deutlich macht. Sie werden nun durch Kreditinstitute von den zahlungsunfähigen Eigentümern gepfändet und versteigert.

Statt „blühenden Landschaften“ wurden der westdeutschen Bevölkerung nur Potemkinsche Dörfer präsentiert!

Der Solidaritätszuschlag diente hierbei zur Finanzierung der staatlichen Subventionen und Steuerbegünstigungen.

Laut dem Stadtplanungsamt Dresden sind seit der Wiedervereinigung bis zum Jahr 2000 circa 30.000.000.000DM (30 Milliarden DM!) Fördermittel allein nach Dresden geflossen.

Abbildung 1:

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Bereits Mitte der 90er Jahre war an der Bevölkerungsentwicklung deutlich zu erkennen, dass ein solcher Wohnungsbedarf, der durch die staatlichen Unterstützungsakte heraufbeschworen wurde, nicht notwendig ist. Aber erst zu diesem Zeitpunkt beginnt die Bau-Branche alle staatlichen Fördermittel auszuschöpfen - wie die Abbildung auf der nächsten Seite verdeutlicht - und baut bzw. saniert solange weiter, bis diese gestoppt werden. 1996 und 1997 sind über 320.000 Wohnungen gebaut worden, mehr als von 1990 bis 1995 (286.131 Wohnungen). Staatliche Gegenmaßnahmen hätten schon Mitte der 90er Jahre ergriffen werden müssen, um schwerwiegende Folgen für den Wohnungsmarkt zu verhindern.

Abbildung 2:

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