Der Begriff Real Estate Investment Trust stammt ursprünglich aus dem amerikanischen Steuerrecht. Ein REIT [ri:t] ist ein Immobilienvermögen, das mit Hilfe einer Verwaltungsgesellschaft an der Börse notiert werden kann. Die Erträge eines REITs sind unter bestimmten Bedingungen auf Gesellschaftsebene steuerbefreit. Eine Besteuerung findet nur auf der Anlegerebene statt.
Aufgrund der Vielzahl positiver Erfahrungen weltweit und der Internationalisierung der Märkte wird in Deutschland seit längerer Zeit die Einführung eines REIT diskutiert.
Die Diplomarbeit beginnt mit der Entwicklungsgeschichte der REITs ausgehend des 1900 Jahrhunderts. Bis heute hat dieses Anlageinstrument vor allem in den USA einen hohen Spezialisierungsgrad erreicht, wovon viele andere REIT-Einführungen profitieren konnten. Dies gilt insbesondere für das holländische Pendant, als älteste REIT-Struktur in Europa, und Frankreich, das bislang als letztes EU-Land diese Anlageklasse eingeführt hat.
Mittelpunkt dieser Arbeit ist eine detaillierte Analyse des deutschen Immobilienmarktes, der bereits bestehenden Immobilienanlageprodukte und den Besonderheiten des Marktumfeldes. In Folge einer erwarteten Gesetzesvorlage im Jahr 2006 soll diese Diplomarbeit die Grundlagen des Kapitalmarktinstrumentes REIT vermitteln und die Chancen für den Immobilienmarkt in Deutschland aufzeigen, die mit ihr verbunden sind.
Die Untersuchung des Themas stellt sich als schwierig dar, da die deutsche Grundlagenliteratur zu dem Thema Real Estate Investment Trusts nur sehr begrenzt verfügbar ist. Größtenteils musste auf Artikel zurückgegriffen werden, die in Sammelwerken oder Fachzeitschriften veröffentlicht worden sind. Die Ausgangssituation für die Untersuchung der ausländischen REITs basiert im Wesentlichen auf Fachliteratur, die in englischer Sprache verfasst wurde.
Der Analyse des deutschen Immobilienmarktes liegt die einschlägige deutsche Fachliteratur zugrunde. Die Diskussion über die Einführung und Gestaltung eines deutschen REIT wird aktuell geführt, wie die Zitate aus der Tagespresse unterstreichen.
Inhaltsverzeichnis
1. Einleitung
2. Entwicklungsgeschichte der REITs
3. Internationale Beispiele
3.1. Vorbild USA
3.2. Fiscale Beleggingsinstelling in den Niederlanden
3.3. Société d´Investissement Immobilier Cotée in Frankreich
3.4. Geplante Einführung eines UK-REIT
4. Chancen und Risiken des German-REIT
4.1. Der deutsche Immobilienmarkt
4.2. Bewertung bestehender Anlageprodukte
4.2.1. Geschlossene Immobilienfonds
4.2.2. Offene Immobilienfonds
4.2.3. Die Immobilien – Aktiengesellschaft
4.3. Spezifische Marktgegebenheiten
4.3.1. Opportunity Funds
4.3.2. Stille Reserven deutscher Unternehmen
4.3.3. Die öffentliche Hand
4.3.4. Kreditinstitute und Non-Performing Loans
4.4. Ausgestaltung des G-REIT
4.4.1. Geschäftszweck
4.4.2. Corporate Governance
4.4.3. Gewinnausschüttung
4.4.4. Besteuerung
5. Zusammenfassende Bewertung
Zielsetzung & Themen
Die Diplomarbeit analysiert die Einführung des Real Estate Investment Trust (REIT) als neues Kapitalmarktinstrument für den deutschen Immobilienstandort. Ziel ist es, auf Basis einer Untersuchung der Entwicklungsgeschichte und internationaler Praxisbeispiele die spezifischen Chancen und Risiken eines German-REIT (G-REIT) unter Berücksichtigung des aktuellen deutschen Markt- und Steuerumfelds zu bewerten.
- Historische Entwicklung und globale Verbreitung von REIT-Modellen
- Analyse des deutschen Immobilienmarktes und bestehender Anlageprodukte
- Evaluation der Auswirkungen von Opportunity Funds und Stillen Reserven
- Diskussion steuerlicher Rahmenbedingungen und Konvertierungsprozesse
- Konzeptuelle Anforderungen an einen G-REIT in Bezug auf Corporate Governance und Ausschüttung
Auszug aus dem Buch
3.1. Vorbild USA
Nach der Einführung über die Entstehung und Entwicklung des US-REIT soll im Folgenden die Gestaltung dieser Anlageklasse beschrieben werden.
Grundsätzlich kann ein REIT von juristischer Seite her in drei verschiedenen Formen geführt werden. Möglich ist eine Corporation, die man am ehesten mit unseren Aktiengesellschaften vergleichen kann. Weiterhin kann die Gesellschaft als Trust (Treuhänderschaft) und als Association (Gemeinschaft) firmieren, welche nicht zwingend eine Börsennotierung benötigen.
Für alle gelten jedoch die gleichen rechtlichen Anforderungen, um das Steuerprivileg in Anspruch nehmen zu können. Die wichtigsten Voraussetzungen zur Erlangung des REIT-Status sind im Folgenden genannt:
(1) Es muß eine Auszahlung von mindestens 90% des Bruttoeinkommens an die Anteilseigner erfolgen.
(2) Mindestens 75% des Anlagekapitals muss in Immobilien, Bargeld oder Staatsanleihen investiert sein („Asset Test“).
(3) Mindestens 75% des Bruttoeinkommens müssen aus Mietzahlungen und Hypothekenzinsen bestehen („Activity oder Income Test“).
(4) Mindestens 100 Aktionären, dürfen nicht weniger als fünf 50% des Kapitals besitzen („Five-or-fewer rule“).
(5) Höchstens 30% des Bruttoeinkommens darf aus dem Verkauf von Immobilien bestehen, die vier oder weniger Jahre im Bestand waren.
Zusammenfassung der Kapitel
1. Einleitung: Einführung in den Begriff des REIT und Erläuterung der Motivation zur Diskussion dieses Anlageinstruments in Deutschland.
2. Entwicklungsgeschichte der REITs: Darstellung der historischen Wurzeln des REIT-Modells in den USA, ausgehend vom "Massachusetts Trust" des 19. Jahrhunderts.
3. Internationale Beispiele: Analyse verschiedener nationaler REIT-Strukturen, insbesondere in den USA, den Niederlanden, Frankreich und Großbritannien.
4. Chancen und Risiken des German-REIT: Detaillierte Untersuchung des deutschen Marktumfeldes, Bewertung bestehender Produkte und Ausgestaltungsvorschläge für einen G-REIT.
5. Zusammenfassende Bewertung: Fazit zur Notwendigkeit und den Perspektiven eines deutschen REIT-Regimes angesichts des internationalen Wettbewerbs.
Schlüsselwörter
Real Estate Investment Trust, REIT, German-REIT, Immobilienstandort Deutschland, Kapitalmarktinstrument, Aktien, Immobilienfonds, Besteuerung, Börsennotierung, Opportunity Funds, Non-Performing Loans, Stille Reserven, Corporate Governance, Anlegerschutz, Immobilienmarkt.
Häufig gestellte Fragen
Worum geht es in dieser Diplomarbeit im Kern?
Die Arbeit untersucht die Eignung und Gestaltung eines Real Estate Investment Trust (REIT) für den deutschen Markt als Antwort auf die Internationalisierung der Kapitalmärkte.
Welche zentralen Themenfelder werden abgedeckt?
Die Schwerpunkte liegen auf der internationalen Entwicklung, der Analyse des aktuellen deutschen Immobilienmarktes sowie der rechtlichen und steuerlichen Ausgestaltung eines G-REIT.
Was ist das primäre Ziel der Untersuchung?
Das Ziel ist es, aufzuzeigen, wie ein G-REIT das Kapitalmarktinstrumentarium in Deutschland sinnvoll ergänzen und als Exit-Option für bestehende Immobilieninvestitionen dienen kann.
Welche wissenschaftliche Methode wird primär angewendet?
Die Arbeit basiert auf einer Literaturanalyse sowie der Auswertung von Fachartikeln, Marktstudien und Diskussionsbeiträgen von Branchenexperten und Regierungsinitiativen.
Was wird im Hauptteil der Arbeit behandelt?
Der Hauptteil analysiert bestehende deutsche Anlageprodukte wie Immobilienfonds und Immobilien-AGs und leitet daraus die spezifischen Anforderungen und Chancen für eine REIT-Einführung ab.
Welche Begriffe charakterisieren die Arbeit am stärksten?
Wichtige Begriffe sind REIT, G-REIT, Börsennotierung, Immobilie, Kapitalmarktinstrument und steuerliche Rahmenbedingungen.
Warum gelten offene Immobilienfonds in Deutschland als problematisch?
Die Arbeit verweist auf Liquiditätsprobleme bei den Fonds und eine restriktive gesetzliche Einbettung, die im internationalen Wettbewerb als unflexibel wahrgenommen werden.
Welche Rolle spielen "Opportunity Funds" in der Argumentation?
Opportunity Funds werden als Treiber des deutschen Immobilienmarktes identifiziert, für die ein REIT eine notwendige Exit-Chance zur Veräußerung ihrer Investments über den Kapitalmarkt darstellen würde.
- Quote paper
- Dipl.-Kfm (FH) Christian Verg (Author), 2005, Einführung eines Real Estate Investment Trust: Chancen und Risiken für den Immobilienstandort Deutschland, Munich, GRIN Verlag, https://www.grin.com/document/48693
