Der Nischenmarkt Mikroapartments in Hamburg. Rentable Assetklasse oder vorübergehender Trend?

Inhaltsverzeichnis

Abkürzungsverzeichnis

Tabellenverzeichnis

1. Einleitung

2. Marktüberblick
2.1 Das Mikroapartment (Begriffsbestimmung)
2.1.1 Definition und Eigenschaften
2.1.2 Abgrenzung und Alternativen
2.1.3 Historische und internationale Beispiele
2.1.4 Kritische Ansatzpunkte
2.1.5 Nachnutzung
2.2 Ausgangslage
2.3 Anbieteranalyse
2.3.1 Firmenportrait des größten Mikroapartmentanbieters
2.3.2 Anbietervergleich
2.3.3 Beispielobjekt
2.4 Nachfragedeterminanten von Mikroapartments
2.5 Zielgruppen
2.6 Perspektiven
2.7 Renditebeeinflussende Faktoren von Mikroapartments
2.7.1 Allgemeine Marktbedingungen
2.7.2 Makro- und Mikrolage
2.7.3 Rechtliche und steuerliche Vertragsausgestaltung

3. Metropole Hamburg im Überblick
3.1 Investmentfähigkeit von Mikroapartments am Standort Hamburg
3.2 Objektanalyse des Neubauprojektes „Urban Living Hamburg“
3.2.1 (Betreiber-) Vertragsanalyse
3.2.2 Rentabilitätsanalyse

4. Zusammenfassung und Ausblick

A. Anhang
A.1. Gegenüberstellung kleinteiliger Wohnformen
A.2. Die Whg. für das Existenzminimum nach Architekt Ernst May
A.3. Mikroapartment, Leben in Hong Kong auf 5,5 qm
A.4. Anbietervergleichsanalyse

Literaturverzeichnis

Verzeichnis der Gesetze

Abkürzungsverzeichnis

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abbildungsverzeichnis

Abbildung 1 Struktur des Marktüberblicks

Abbildung 2 Struktur der Begriffsbestimmung

Abbildung 3 Struktur der Ausgangslage und Ihre Indikatoren

Abbildung 4 Aufbau der Anbieteranalyse

Abbildung 5 Panoramafoto des Grdstk. – Neubauprojekt „Urban Living Hamburg“

Abbildung 6 Innenansicht eines Muster-Comfortapartments (ca. 20 qm)

Abbildung 7 Visualisierung einiger Gemeinschaftsräume „Urban Living Hamburg“

Abbildung 8 Entwicklung des Verstädterungsgrads in Deutschland

Abbildung 9 Haushaltsentwicklung in Deutschland nach Haushaltstypen

Abbildung 10 Entwicklung der 1-Personen-Haushalte in Deutschland in %

Abbildung 11 1-Personenhaushalte vs. Kleinstwohnungen in deutschen Großstädten

Abbildung 12 Zielgruppen für temporäres Mikrowohnen

Abbildung 13 Perspektivbetrachtung des Investors

Abbildung 14 Renditebeeinflussende Faktoren von Mikroapartments

Abbildung 15 Wohnungsbedarf vs. Wohnungsbestand in Hamburg

Abbildung 16 Standort des Neubauprojektes „Urban Living Hamburg“

Abbildung 17,18,19 Finanzierungsstruktur, Darlehensentwicklung, Zinsaufwandsverlauf

Tabellenverzeichnis

Tabelle 1 Immobilienmarktrelevante Kennzahlen der Metropole Hamburg

Tabelle 2 Benchmarkanalyse - Neubauprojekt „Urban Living Hamburg“

Tabelle 3 Objekt und Investition / Miete, Steuern, Rücklagen / BWK

Tabelle 4 Kennzahlen vs. Kennzahlen in der Zukunft

1. Einleitung

Die Stichwörter Urbanisierung und Metropolisierung sind in aller Munde. Deutsche Metropolen verzeichnen seit mehreren Jahren ein progressives Bevölkerungswachstum. Der Platzmangel nimmt bei gleichzeitiger Wohnungsknappheit zu. Die Wohnungsneubauaktivität, insbesondere für bezahlbaren Wohnraum stagniert schon seit Jahren. Der akute Nachfrageüberhang ist einer der Gründe warum die Wohnungsmietpreise kräftig gestiegen sind und sich zunehmend für mehr Großstadtbewohner kaum noch als tragbar erweisen.

Die naheliegende Lösung gewöhnungsbedürfte Wohnhochhäuser zu errichten bzw. auf Bestandsflächen aufzustocken, wird teilweise schon umgesetzt. Mit der Höhe der Wohnungsbelegenheit steigen Preise auf ein unerschwingliches Niveau. Dieser neue Trend dient vorrangig vermögenden Auslandsinvestoren sowie einer beschränkten Nachfragegruppe die Wert auf mondänes Wohnen legt. Abgesehen von der Metropole Frankfurt, ist es äußerst fraglich ob die Wohnhochhäuser sich in das Stadtbild anderer Großstädte einfügen bzw. dieses attraktiver werden lassen. Eine Antwort auf das Defizit an günstigeren Wohnungen stellt dieser Trend gewiss nicht dar.

Kleinstwohnungen sind bislang eine Randerscheinung am deutschen Wohnungsmarkt. Das Nischenprodukt Mikroapartment erfährt durch die sich abzeichnenden Trends in den deutschen Metropolen eine starke Dynamik. Dafür spricht die rege Thematisierung in den Medien und Fachpressen in Form von Beiträgen und Marktberichten. Mit Hinblick auf Vorstehendem, ist mit dem jungen Nischenprodukt der Mikroapartments eine potenzielle Problemlösung auf den Immobilienmarkt platziert worden. In Ihrer Eigenschaft als Mikrowohnform, sind die Mietpreise in Summe deutlich niedriger und somit trotz hoher Quadratmeterpreise bezahlbar.

Insbesondere für Wohnimmobilieninvestoren wird es zunehmend schwierig annähernd profitable Renditen in den großen A-Märkten zu erzielen. Aufgrund des erheblichen Missverhältnisses zwischen Kaufpreisen und der zu erzielenden Mieteinnahmen bedeuten Wohnimmobilieninvestments an TOP-Standorten wie München bereits vielmals ein Minusgeschäft. Trotz der überteuerten Preise für Bestands- und insbesondere Neubauwohnungen, ist der Investmentmarkt nach wie vor von einer hohen Nachfrage, bei gleichzeitig limitierten Angebot gekennzeichnet. Die Begründung liegt u. a. in fehlenden bzw. ausreichend vorhandenen Anlageformen. Vor diesem Hintergrund ist mit dem Nischenprodukt der Mikroapartments eine potenzielle Alternative für Investoren sowie eine neue, kleinteilige Wohnform als mögliche Problemlösung für den Wohnungsnachfrageüberhang entstanden.

Die Arbeit beschäftigt sich mit der aktuellen Bedeutung und Investmentfähigkeit von Mikroapartments am deutschen Immobilienmarkt und soll primär privaten Investoren eine Unterstützung im Entscheidungsprozess für eine alternative Assetklasse im Bereich der Wohnimmobilien bieten.

Zwecks nachvollziehbarer Abfolge wird das Werk in zwei Hauptteile strukturiert. Im ersten Abschnitt wird ein allgemeiner Marktüberblick erarbeitet, der gleichzeitig als Grundlage der späteren Analyse am Standort Hamburg dient. Zum nachfolgenden Verständnis ist zunächst durch die Begriffsbestimmung, insbesondere der Definition von Mikroapartments und Abgrenzung zu verwandten Wohnformen eine Markttransparenz zu schaffen. Auf die bereits angeschnittene Problemstellung und aktuelle Situation wird im Rahmen der Ausgangslage weiter eingegangen. Die Anbieteranalyse soll bedeutsame Marktakteure hervorheben, vergleichen und durch Vorstellung des größten Anbieters einen Einblick in die Marktaktivität gewähren. Um einen direkten Eindruck zu einer Mikroapartmentanlage zu gewinnen, wird ein am Analysestandort Hamburg befindliches Neubauprojekt im Rahmen einer durchgeführten Grundstücksbegehung kurz vorgestellt.

Der empirische Teil der Arbeit, insbesondere mit den Nachfragedeterminanten, Zielgruppen, Perspektiven sowie der renditebeeinflussenden Faktoren, schafft eine Basis für die spätere Bewertung einer Investmentfähigkeit von Mikroapartments am Standort Hamburg.

Im Überblick zur Metropole soll eruiert werden ob die entsprechenden immobilienmarktspezifischen Bedingungen am Makrostandort Hamburg erfüllt sind. Die darauffolgende Benchmarkanalyse gibt Aufschluss darüber, inwieweit sich das Neubauvorhaben in den Nischenmarkt einfügt und wo evtl. Potenziale oder negative Abweichungen existieren.

Zum Ende des zweiten Hauptteils folgt die Rentabilitätsanalyse auf Grundlage der reellen Projektdatenparameter des Bauträgers. Mit Hilfe eines entsprechenden Tabellenkalkulationsprogrammes werden die heutigen Kennzahlen sowie die Kennzahlen für die Zukunft berechnet. Um schlussendlich eine Aussage über den Erfolg einer möglichen Investition treffen zu können, werden die Kalkulationsergebnisse mit den fundierten Kennwerten für herkömmliche Wohnimmobilien verglichen.

Um einen entsprechenden Praxisbezug herzustellen, wird sich bewusst auf aktuelle Fachpresseberichte berufen. Aufgrund der noch so jungen Assetklasse, ist es nur sehr eingeschränkt möglich fachliterarische Thematisierungen einzubeziehen.

Als Recherchebasis wird folglich auf allgemeine wissenschaftliche Fachliteratur, Datenerhebungen von Researcher- und Analysehäusern, Markt- und Forschungsberichte sowie Beiträge öffentlicher Quellen, statistische Erhebungssätze und valide Internetquellen zurückgegriffen.

2. Marktüberblick

Im ersten Abschnitt dieser Arbeit wird ein umfassender Marktüberblick zum Megatrend Mikroapartments erarbeitet. Anhand von analytischen Betrachtungen wird eine Grundlage für die darauffolgenden Kapitel geschaffen. Die Abb. 1 veranschaulicht die zugrunde liegenden Schwerpunkte.

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abbildung 1 Struktur des Marktüberblicks^[1]

2.1 Das Mikroapartment (Begriffsbestimmung)

Alle Begrifflichkeiten zur Bestimmung des Themenkomplexes der Mikroapartments werden im folgenden Kapitel gem. u.a. Abb. 2 untergliedert.

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abbildung 2 Struktur der Begriffsbestimmung^[2]

2.1.1 Definition und Eigenschaften

Mit Hinblick auf den gegenwärtigen Zustand am deutschen Immobilienmarkt, ist mit dem Mikroapartment eine neue Immobilienform entstanden. Ein sogenanntes Nischenprodukt, welches neben dem minimalistischen Wohnen auch ein Lifestyle-Gefühl verwirklichen soll. „Moderne, innovative Lifestyle-Apartments, die für eine moderne Architektur und Wohnkomfort, mit funktionellen Raumkonzepten bei kleinen Wohnungsgrößen stehen“, so die i-Live Sales GmbH^[3]. Aufgrund der fehlenden fachliterarischen Thematisierung, lässt dieser neue Begriff keine eindeutige Definition zu. Daher ist es unerlässlich eine eigene Begriffsbestimmung aufzustellen. So verstehen wir zum Status quo unter Mikroapartments; kleine, moderne, hochwertige, zielgruppenzugeschnittene, flächenoptimierte, möblierte Apartments, mit einer durchschnittlichen Größe von 20 bis 40 qm. Mikroapartments werden grundsätzlich in Objektanlagen mit einer signifikanten Anzahl an Wohneinheiten errichtet und befinden sich in bester Innenstadtlage oder an 1A-Standorten mit hervorragender Infrastruktur. Die in der heutigen Zeit nachhaltig geplanten Mikroapartmentanlagen limitieren sich nicht nur auf den minimalistischen Wohnkubus, sondern verkörpern darüber hinaus ein Lifestyle-Immobilienprodukt. Dieser Mehrwehrt definiert sich u.a. durch die mit zu nutzenden Gemeinschaftsflächen: Sportanlagen (Tenniscourts, Fußballplätze), Bibliotheken, Gesellschaftsräume, Dachterrassen, Fitnessräume, Kinos und Eventküchen. Weiterer Mehrwert in Form von Events, Carsharing, Reinigungs- und Wäschedienste oder Schaffung eines sozialen Bewohnernetzwerkes über eine digitale App, um den Anschluss für Neuzugezogene zu erleichtern, finden sich in dem Konzept einer Mikroapartmentanlage wieder. Die Nutzungsform der Mikroapartments ist auf temporäres Wohnen und für Einpersonenhaushalte ausgelegt. Grundlage einer jeden Mikroapartmentanlage sind eine bedarfsgerechte und zielgruppenoptimierte Ausrichtung des jeweiligen Konzeptes.

Los gelöst davon, dass gem. § 181 Abs. 9 S. 4 Bewertungsgesetz eine Wohnung als mit mindestens 23 qm bezeichnet ist, werden Mikroapartments (auch unterhalb der 23 qm) aus steuerrechtlicher Sicht als privatwirtschaftliche Vermietungsobjekte bewertet und subsumieren unter Wohnungseigentum (§ 1 Abs. 2 S. 1 WEG) und Teileigentum (§ 1 Abs. 3 S. 1 WEG).^[4]

2.1.2 Abgrenzung und Alternativen

Die breite Fächerung dieses Themenkomplexes sowie die Einbeziehung unterschiedlicher Artikulationsweisen, bspw. durch missverstandener bzw. fälschlicher Über- und Gleichsetzungen der Begriffsvielfalt aus dem angelsächsischen Raum, führen stückweit zu einer Marktintransparenz. Dieser Abschnitt soll aufzeigen wie sich das Nischenprodukt Mikroapartment in seinen besonderen Eigenschaften von anderen resp. ähnlichen Wohnformen abgrenzt. Weiter ist dieser Abschnitt auch dafür dienend, alternative Objekttypen in Ihren Gemeinsamkeiten zu erörtern und die signifikanten, wesensprägenden Unterschiede zu verstehen.

Zurückblickend auf die mittelfristige Entwicklung der in vielen Großstädten durchaus angekurbelten Wohnungsneubauaktivität, sticht stark die Errichtung von teuren Eigentumswohnanlagen hervor. Diese sind ohne Frage, keine zielführende Reaktion auf die Rufe aus Gesellschaft und teils Politik, nach deutlich mehr günstigem Wohnraum gewesen. Für die eher gering verdienende gesellschaftliche Masse, welche auf staatliche Ausgleichs- und Zuschusszahlungen oder aber mehrere Nebenjobtätigkeiten angewiesen ist, kann nur sozial geförderter Wohnungsbau eine Lösung darstellen.

Abgesehen von der Idee Baukosten durch die Errichtung von Kleinstwohnungen zu senken, – welches auch im Interesse des Bewohners niedrigere Nebenkosten impliziert – ist der soziale Wohnungsbau eindeutig von Mikroapartments abzugrenzen. Diese Immobilienform zeichnet sich primär durch die Gebundenheit an stark nachgefragten Standorten sowie höherwertige Bau- und Einrichtungsweise aus und soll daher den Bedarf einer Nischenzielgruppe decken. Die angesprochenen Nutzer unterscheiden sich aufgrund der wirtschaftlich geordneten Verhältnisse sowie damit einhergehenden guten Perspektiven.^[5]

Innerhalb des Segments ist unter dem Hauptkriterium des anmietbaren Zeitraums zwischen einer auf Dauer angelegten Häuslichkeit sowie dem temporären Wohnen zu unterscheiden. Hier untergliedern sich insbesondere die Objekttypen des Temporären Wohnens in mehrere Kategorien. Die klassische 1-Raum-Wohnung ist grundsätzlich dauerhaft anmietbar und befreit von Servicedienstleistungen. Unter Berücksichtigung von Grundrissänderungen bzw. baulicher Veränderungen und mit Hinblick auf großräumige 1-Zimmer-Lofts, ist diese auch in der Größe nicht limitiert.^[6]

Studentenapartments sind ein bedeutsames Teilsegment des temporären Wohnens und können semesterbedingt je nach Studiengang und Durchhaltevermögen des Studenten in der Zeit mittelfristig variieren. Die Regelstudienzeit kann mit 3 Jahren a 6 Semestern angegeben werden. Auch wenn Studentenapartments als Subkategorie von Mikroapartments wahrgenommen werden, unterscheiden Sie sich doch im restriktiven Nutzerkreis. Diese Einschränkungen sind auf baurechtliche Vorschriften mit eingetragener Nutzungsbeschränkung zurückzuführen. So wird eine in Erwägung zu ziehende Eigen- bzw. Selbstnutzung eines Apartments durch die Gebundenheit an Auflagen untersagt. Ein Mikroapartment bleibt hiervon befreit. Ferner sind die Ausstattungen der Mikroapartments höherwertig. In Mikroapartmentanlagen wird der Qualität des Wohnquartiers sowie des Wohnklientels mehr Beachtung geschenkt. In Studentenwohnheimen ist oftmals aufgrund ausschließlich gemeinschaftlich genutzter Sanitär- und Kücheneinrichtungen die Privatsphäre sehr eingeschränkt. Deckungsgleich bei Mikro-und Studentenapartments, sind die Nutzeranforderungen an die Infrastruktur bzw. zentrale Lage, zwecks schneller Erreichbarkeit von Hochschulen und Innenstadt.^[7]

Hinsichtlich des Wirtschaftlichkeitsgrundsatzes ist pauschal zusagen, dass je größer eine (Mikro- oder Studentenapartment-) Anlage wird, umso mehr Dienst-, Service- und Wartungsleistungen integriert werden. Werden diese Mehrkosten auf alle verteilt, ist die finanzielle Belastung des Einzelnen in Relation betrachtet, eher unerheblich.

Mit der Unterkategorie der Serviced Apartments / Boarding Houses entstand in den 60er Jahren in Nordamerika, ein dem Mikroapartments annäherndes Konzept. Entstanden ist ein Kombiprodukt aus Hotellerie und möblierten 1-Raum-Apartment. Sie werden im Gegensatz zum wohnwirtschaftlichen Mikroapartment als gewerbliches Objekt behandelt. Abgesehen von den Vorzügen, ist als Nachteil die eher geringe Vermietungsauslastung an den Wochenenden zu erwähnen.^[8]

Um Unterschiede bzw. Gemeinsamkeiten der kleinteiligen Wohnformen übersichtlich darzustellen, wurde unter Anhang 1 eine entsprechende Vergleichstabelle beigefügt.

2.1.3 Historische und internationale Beispiele

Auf die Frage hin, wo die Ursprünge bzw. die Wurzeln der in Deutschland jüngst präsenten Assetklasse liegen, soll dieser Abschnitt in kurzen Anschnitten einen Aufschluss geben. Die Idee hinter dieser kleinteiligen Wohnform ist tatsächlich schon seit langem existent.

2.1.3.1 Historische Idealisierung

Die Entstehung dieser Wohnform ist historisch gewachsen. Um es präziser zu bezeichnen, in den 20er und 30er Jahren. Die Zeit der großen Architekten wie Le Corbusier oder auch Ernst May. Der letztere war in seiner Eigenschaft als Architekt und Stadtplaner von 1925 bis 1930 unter dem SPD-Oberbürgermeister Ludwig Landmann Frankfurter Stadtbaurat.^[9] Bereits dieser verinnerlichte die Idee von zielgruppenzugeschnittenen Grundrissen (s. Anhang 2), wie heute am Beispiel der Mikroapartments ersichtlich. So formulierte May 1929 im Kontext der großen Wohnungsnot unter der Weimarer Republik, die Erforderlichkeit zur Typisierung von Wohnraum. Die Typisierungsabteilung unter May, erhielt Weisung, durch Experimentieren mit typisierten Grundrissserien die Wohnraumflächen – bei optimaler Ausnutzung – zu reduzieren. Auch wenn hier Wirtschaftlichkeit das oberste Gebot war, sind doch rationale Wohnraumaufteilungen ein gestaltender Faktor gewesen.^[10]

2.1.3.2 Internationale Gegenwart

Vor etwa 15 Jahren etablierte sich bereits das Mikroapartment im angelsächsischen Raum als neue Assetklasse.^[11] In den Weltmetropolen und insbesondere den prosperierenden asiatischen Großstädten wie Hong Kong, Shanghai und Tokio, hat dieser Nischenmarkt schon lange seine Präsenz. Aus der Not heraus, leben immer mehr Menschen, auf teilweise aberwitzigen Mikroflächen. Eindrucksreich wird dieses an einer angehängten Fotoaufnahme (s. Anhang 3) aus der Großstadt Hong Kong illustriert. Hier teilen sich Mutter und Sohn auf einer Abstellkammerwürdigen Fläche von 5,50 qm, ein Apartment zu einem monatlichen Mietpreis in umgerechneter Höhe von 435 Euro^[12]. Nur sehr schwer vorstellbar, doch tatsächlich Realität.

2.1.4 Kritische Ansatzpunkte

Unter Headlines wie „Wohnen im Schuhkarton“, „Vor zu viel Enge wird gewarnt“ oder „Wohnen in der Schublade“, sind auch kritikübende Presseartikel medial präsent.

So geht aus einem veröffentlichten Interview zwischen einem Mikroapartmentbewohner und der Süddeutschenzeitung hervor, dass für den interviewten Masterstudenten das Mikroapartment zu Anfangs die perfekte Lösung zwischen Studenten-WG und zu teurer Mietwohnung war. Nach einiger Zeit leuchtete dem Bewohner ein, dass sein Bett nur Kapazität für Ihn selbst bietet und sich dieses unveränderlich an der selben Stelle im Raum, wie des Nachbars befindet. Dass die Bewohner, um ihm herum an dem identischen Schreibtisch aus Buchenholz sitzen und über den gleichen matschgrauen Linoleumboden laufen. Jeder dieser 350 Wohneinheiten der Mikroapartmentanlage verfügt über die gleiche Quadratmeterfläche mit selbigen Duschbad, WC und Waschbecken.^[13]

Kleiner Wohnraum kann ein Stressauslöser sein. Privatsphäre ist Grundbedürfnis, dass aber grundsätzlich in Abhängigkeit des einzelnen Individuum und seines Lebensalters steht. Um sich auch auf breiter angelegten Flächen bewegen zu können, bieten die Gebäudekomplexe großzügige Gemeinschaftseinrichtungen. Auch spielen das gut ausgesuchte Wohnumfeld, freundlich angelegte Grünflächen sowie ein guter Ausblick, bspw. von der Gemeinschaftsdachterrasse, in der Gesamtbetrachtung eine wichtige Rolle.

Ob trendige Mikroapartments aufgrund abebbender Vermietungsauslastungen, unter dem Vorwurf eine temporäre Modeerscheinung zu sein, keine beständige Anlageklasse darstellen, bleibt kritisch zu beobachten. In jedem Fall, kann nur eine Prognose aufgestellt werden.

Ohne Frage würde ein Großteil der potenziellen Mieter eine größere Wohnung präferieren. Unter der Prämisse, dass diese bezahlbar ist. Diese Voraussetzung ist in Ballungszentren schon lange nicht mehr gegeben. Unter der gewagten Annahme, dass die Wohnungsknappheit in den Großstädten zurückgeht, hat die Frage, nach der dann noch vorhandenen Attraktivität solcher Apartments eine Berechtigung. Gehen die zu erzielenden Mieten dann runter? Hat das Nischenprodukt für den Kapitalanleger dann überhaupt noch Ertragskraft? Bei Leerstand würde sogar ein Totalausfall drohen. Kann der bei Immobilienfinanzierung abgeforderte Kapitaldienst an die Bank dann überhaupt noch geleistet werden?

An dieser Stelle ist das größte Proargument der Mikroapartments hervorzuheben. Und zwar die vielzitierten 3 Kriterien: Lage, Lage, Lage! Wo man profitiert, ist wo man investiert. Mikroapartments werden grundsätzlich nur an strukturstarken Wirtschafts- und Universitätsstandorten projektiert und errichtet. Aufgrund der bereits voranschreitenden Verdichtung der Innenstädte, steigt auch die Neubauaktivität in bereits suburbanen Siedlungen städtischer Umgebung. Selbst unter der Hypothese, dass genug Wohnraum existiert, gar von einem Bauüberhang die Rede ist, wird immer eine Zielgruppe vorhanden sein, welche in Ihrer Eigenschaft als Student, Young Professional oder Geschäftsmann, den Anspruch auf hochwertiges Wohnen in innerstädtischer 1A-Lage hat. Es ist auch zu benennen, dass der Mieter im Detail nicht auf den Quadratmeterpreis schaut, sondern die Gesamtbelastung maßgeblich ist. Vor diesem Hintergrund, bietet das Mikroapartment auch in Zukunft einen „Versicherungsschutz“ gegen entsprechendes Ausfallrisiko.

Gemäß eines Interviews mit Herrn Lutz Dammaschk (Geschäftsführer der VEGIS Unternehmensgruppe sowie damaliger Vorstand einer der führenden Wohnungsprivatisierungsunternehmen) geht hervor, dass der absolute Megatrend der Mikroapartments laut bisher zugrunde gelegter Prognosen bis mindestens zum Jahr 2025 stabil bleibt. Als er auf das vom Immobilienforum München, kritische Zitat von Dr. Jens Laub angesprochen wird – welches lautete: „Selbst in Gefängnissen in Norwegen haben man mehr Platz“ – konterte dieser, dass er diese Auffassung absolut nicht teilt. So Lutz Dammaschk: „Zu meiner Zeit als Student hatte ich in Frankfurt ein Studentenapartment mit insgesamt 13,5 Quadratmeter Wohnfläche. Wir Studierende haben dies als „Wohnküche mit Klo“ betitelt. Für einen Studenten als Nutzer sind 18 – 22 m² Quadratmeter Wohnfläche inklusive Nasszelle und integrierter Pantry-Küche vollkommen ausreichend. Dabei muss man noch berücksichtigen, dass das Apartment in der Regel nicht Lebensmittelpunkt ist und am Wochenende Heimfahrten zu Mama, Familie oder Freunden anstehen. Ein Mikro-Apartment, dass sich eher an eine andere Zielgruppe richtet, die schon im Berufsleben steht und über eigenes Einkommen verfügt, sollte von der Größe bei circa 28 bis 40 Quadratmeter Wohnfläche liegen.“^[14]

Los gelöst von der direkten Kritik an Mikroapartments, muss in diesem Zusammenhang ein kurzer Bezug zur Herausforderung der Realisierung von Mikroapartmentanlagen hergestellt werden. Durch die immer weiter vorangeschrittene Verdichtung der Ballungszentren sind entsprechend geeignete Grundstücksflächen Mangelware. Additiv ist zusagen, dass durch die jeweiligen Stellplatzsatzungen weitere Hürden aufgebaut werden. Je nach Bundesland bzw. Stadt ist ein entsprechender Stellplatzschlüssel nachzuweisen, welcher im Extremfall vorschreiben kann, pro Wohneinheit, einen Stellplatz zu errichten. Abgesehen davon, dass hinsichtlich der erheblichen Aushebungskosten und strenger Brandschutzvorschriften damit ein horrender Kostentreiber einhergeht, gibt die Standortgebundenheit bzw. Objektlage dieses oft nicht her.^[15]

Abschließend ist in diesem Kapitel hinsichtlich der jungen Existenz dieser neuen Assetklasse zu erwähnen, dass sich auf keine langfristigen Erfahrungswerte berufen werden kann. Mit Weitblick in die Zukunft, sollte innerhalb des Segments umso mehr Beachtung einer möglichen Nach-bzw. Drittnutzung geschenkt werden.

2.1.5 Nachnutzung

„Wir müssen Wege finden, den vorhandenen Raum effizienter zu nutzen. Eine 30 qm große Wohnung kann ausreichend Platz bieten, wenn jeder Winkel klug genutzt wird. Unsere Immobilien sind starr und unflexibel. Derzeit bestehen sie vor allem aus Stahlbeton. Erst sind sie sehr aufwendig in der Herstellung, dann unflexibel, wenn wir sie verändern oder modernisieren möchten, sodass es günstiger ist sie abzureißen und neu zu bauen“, erklärt der Architekt Van Bo Le-Mentzel in der Zeitschrift Business Punk.^[16]

Es kann nur sinnvoll sein, ein Nachnutzungskonzept mit einzuplanen. Wird dieses bereits vor der Neubauphase berücksichtigt, halten sich die Mehrkosten noch im Rahmen. In Anbetracht des demographischen Wandels, könnten die Apartments im Seniorenalter als Einpersonenhaushalte dienlich sein. Die gute Anbindung an die öffentlichen Verkehrsmittel sowie diverse Einkaufsmöglichkeiten und medizinische Versorgung direkt vor der Tür, sprechen für eine seniorenzugeschnittene Nachnutzung. Eine barrierefreie- bzw. barrierearme Konzeptgestaltung, gekennzeichnet durch einen stufenlosen Wohnungszugang, breitere Türen, kleine Türschwellen sowie keine Stufen bei Duschen und Balkonen sind daher obligatorisch.

Die am ehesten in Frage kommenden Nachnutzungsmodelle sind Hotels und Seniorenanlagen. Bezugnehmend auf Neuferts Bauentwurfslehre, verfügt ein Standard-Doppelapartment des Hoteltypus „Tourist“ / „Low-budget“ eine Flächengröße von ca. 15 bis 20 qm.^[17] Einzelzimmer eines Alten- und Pflegeheimkomplexes mit durchschnittlich ca. 18 qm fügen sich in dieser Quadratmeterspanne ein.^[18]

2.2 Ausgangslage

Durch das Zusammenwirken mehrere Indikatoren ist das Mikroapartment als neues Nischenprodukt in den deutschen Immobilienmarkt eingetreten und alternative Formen des temporären Wohnens gewinnen wieder an Präsenz. In der nachfolgenden Abbildung werden die entsprechenden Einflussfaktoren illustriert.

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abbildung 3 Struktur der Ausgangslage und Ihre Indikatoren^[19]

Für diese Ausgangssituation, ist vorweg als maßgeblicher Faktor die Knappheit an (bezahlbaren) Wohnraum in deutschen Metropolregionen und Universitätsstandorten zu bezeichnen. Diese nimmt aufgrund von Schwarmverhalten weiter zu. In den Metropolen entstehen im Zusammenhang mit florierender Wirtschaft neue Arbeitsplätze. Neu zu vergebende Ausbildungs- und Praktikumsstellen locken junge Menschen in die Städte. Das Bildungsangebot an Studiengängen wird immer umfangreicher. Die steigenden Studentenzahlen verstärken den Trend der Wohnungsknappheit. Ferner werden immer mehr Singlewohnungen durch den Anstieg der Haushaltszahlen nachgefragt. Doch Kleinstwohnungen sind bislang eine Randerscheinung und machen grundsätzlich den geringsten Anteil des Wohnungsbestandes deutscher Städte aus. Die bereits erwähnte Verdichtung der Ballungszentren, fordert neue Wohnraumkonzepte. Unter Berücksichtigung der steigenden Pendlerströme hinsichtlich steigender und unbezahlbarer Mieten, werden Zweitwohnsitze attraktiver.

In Zeiten florierender Wirtschaft durch gefüllte Auftragsbücher, Umsetzung von Digitalisierungsanforderungen sowie des voranschreitenden Wettbewerbs, werden zunehmend entsprechende Fachkräfte aus dem Ausland nachgefragt. Hier können die Mikroapartments als entsprechend vom Arbeitgeber subventionierte Mitarbeiterwohnung genutzt werden. Eine ideale Alternative für überteuerte Hotels.

Im Rahmen eines Forschungsauftrages konnte das Bundesministerium für Bildung und Forschung eruieren, dass ein Großteil der (Studenten-) Wohnheimnutzer und Wohnungssuchenden, eine eigene Mietwohnung bzw. Einzelapartment deutlich präferiert, jedoch der Wunsch sich nur für zwei Drittel der Befragten realisieren lässt.^[20]

Aus Investorensicht schafft die zu erwartende Renditeperformance bei Investments in Studenten- und Mikroapartments eine hohe Anziehungskraft. Hinsichtlich Nutzungsart, Branchenfokus, Standort, jeweilige Mieterauswahl und die Laufzeitstrukturen der Mietverträge kann das Risiko minimiert werden. In diesem Zusammenhang betont Herr Lutz Dammaschk (Geschäftsführer der VEGIS Unternehmensgruppe), dass im Gegensatz zur klassischen Wohnimmobilie als Kapitalanlage, Nettoanfangsrenditen von ca. 5 % realisiert werden können.. Darüber hinaus kann aufgrund hoher Fluktuation immer wieder die Stellschraube der Miethöhe nach oben gedreht werden. Durch die hohe Absicherung von ausreichenden Mietkautionen und Elternbürgschaften, sind die Zahl der Mietausfälle laut Dammaschk fast unerheblich.^[21]

2.3 Anbieteranalyse

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abbildung 4 Aufbau der Anbieteranalyse^[22]

Die Anbieteranalyse soll einen Markteinblick gewähren. Unter dem Abschnitt Firmenportrait wird die i Live Holding GmbH (nachfolgend i Live genannt) aufgrund ihrer Marktführerstellung vorgestellt. Die kennzeichnenden Parameter wie Projekt-, Flächen-, Kosten- und Distanzkennzahlen wurden zwecks eines direkten Vergleiches der drei überregional bedeutsamsten Anbieter für Mikroapartments herangezogen. Zu diesen gehören neben der i Live, das Unternehmen Mercurius Real Estate AG (nachfolgend Mercurius genannt) sowie die Gesellschaft für Beteiligungen und Immobilienentwicklungen AG (nachfolgend GBI genannt). Ähnliche Anbieter von Serviced Apartments / Boarding Houses bleiben unberücksichtigt.

2.3.1 Firmenportrait des größten Mikroapartmentanbieters

Die i Live Holding GmbH (nachfolgend i Live genannt) ist in Ihrer Eigenschaft als Holding (Kurzform für Dachgesellschaft) eine Gesellschaft die Beteiligungen an mehreren Unternehmen hält.^[23] Gründer und aktive Geschäftsführer sind Amos Engelhardt, Thorsten Beer und Kai Bodamer. Über 15 Jahre Unternehmehrknowhow und Immobilienkompetenz aus der Entwicklung, Planung, Realisierung und Verwaltung von Objekten sind in dieser Gesellschaft gebündelt. Das in die Firma eingebrachte Kapital beläuft sich nach eigenen Angaben auf mehr als 500 Mio. Euro.^[24] Von einst 15 Mitarbeitern, zählt die Firma nun 107 Angestellte. Der Hauptsitz liegt in Aalen. Niederlassungen sind an den Standorten Hamburg und Köln vorhanden. In den Aalener Nachrichten mit der Überschrift – In 6 Jahren zum Marktführer – äußert sich Amos Engelhardt konkret: „15 Projekte sind bereits in Betrieb, von Aalen bis Nürnberg und von Berlin bis Frankfurt, und sie sind alle zu 100 Prozent vermietet. Fünf sind im Bau und 16 in der Entwicklung, in ganz Deutschland, aber auch in Graz und eines in Zürich.“^[25]

Die i Live Gruppe bezeichnet sich selbst als „Pioniere und Innovationsführer im Bereich Mikro-Wohnen“. Es werden auf spezielle Zielgruppen zugeschnittene, innovative, nachhaltige und renditeorientiere Immobilienprojekte umgesetzt. Als wichtiger Teil der Holding-Organisation, befasst sich die Al+P Planungs GmbH (AIP) mit der Projektentwicklung. Ein hauseigenes Planungs- und Architektenbüro – welches die komplette Betreuung und Abwicklung des Bauprojektes an Generalunternehmen abgibt und in der Phase der GU-Abwicklung als Steuerungs- und Kontrollorgan fungiert. Zwecks Finanzierung der Wohnanlagekomplexe werden Joint Venture Partner sowie lokale Sparkassen herangezogen. Teilweise fungiert die Immobilienabteilung der jeweiligen Bank unterstützend im Vertrieb. Schon vor Beginn bzw. während der Bauphase, nimmt sich die ebenfalls zur Dachgruppe gehörende i Live Sales GmbH der Eigenvermarktung sowie der Betreuung der i Live-Kunden und Kaufinteressenten an. Als weitere Vertriebspartner sind u.a. die Makler nowinta Immobilien GmbH sowie die in Hamburg ansässige Peters+Peters Wohn- und Anlageimmobilien GmbH zu benennen. Nach Projektrealisierung startet die i Live Immobilienverwaltung GmbH mit der gesamten Objektverwaltung, insbesondere Mietverwaltung. Diese arbeitet engverzahnt mit der u. a. für das Facility Management zuständige Unternehmen i Live Services GmbH zusammen. Die i Live Immobilienprojekte werden im Global- und Einzelverkauf vertrieben. Die Rede ist bei ersterem, von institutionellen Investmentgesellschaften oder vermögenden Investoren die entsprechende Objekte in Ihrer Gesamtheit aufkaufen. Bei letzterem, werden die Apartments auf Wohnungsebene an private Einzelkapitalanleger veräußert. Die i Live bietet grundsätzlich zwei unterschiedliche Apartmenttypen an. Das sog. Komfortapartment (ca. 20-29 qm) sowie das Penthouse-Apartment (ca. 35-42 qm). Beide Apartments werden i. d. R. vollmöbliert angekauft. Die Unterschiede liegen zum einen in der größeren Quadratmeterausführung der Penthouse-Apartments sowie der Belegenheit im obersten Geschoss einschließlich privater Dachterrasse.^[26]

[...]

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^[1] Quelle: eigene Darstellung, Vgl. Ponnewitz, P., Kienzler T. (2016): Marktfähigkeit von Mikroapartments, 1. Auflage, Köln, S.3.

^[2] Quelle: eigene Darstellung, ebenda.

^[3] o.V. (2017): i Live Sales GmbH, Expose Teil A, Urban Living Hamburg, Projektdaten und allg. Hinweise, S. 25.

^[4] Vgl. Blumenhagen, U. (2017): Telefonische Stellungnahme, STBN Hanseatische Steuerberatungsgesellschaft mbH, Hamburg.

^[5] Vgl. f. d. Abs. Ponnewitz, P., Kienzler T. (2016): a.a.O., S. 5.

^[6] Vgl. f. d. Abs. Ponnewitz, P., Kienzler T. (2016): a.a.O., S. 10.

^[7] Vgl. f. d. Abs. Engelhardt A., Kaljic D. (2017): Entwicklung von Studenten- u. Mikroapartments, in: Gregorius, A., Niemeyer M. (Hrsg.): Kompendium des Temporären Wohnens, Wiesbaden, S. 87 ff..

^[8] Vgl. f. d. Abs. Gregorius, A. (2017): Der Markt für Serviced Apartments, in: Gregorius, A., Niemeyer M. (Hrsg.): Kompendium des Temporären Wohnens, Wiesbaden, S. 107.

^[9] Quelle (Datum Zugriff: 09.12.17): http://www.fr.de/kultur/ernst-may-festspiele-ingenieurhafte-phantasie-a-1236220 .

^[10] Vgl. f. d. Abs. o.V. (1930), Intern. Kongresse für neues Bauen und städt. Hochbauamt Frankfurt-M. (Hrsg.), im Verlag Englert und Schlosser, Frankfurt am Main, o. S.

^[11] Vgl. f. d. Abs., Gregorius A., Niemeyer M. (2017): Kompendium des Temporären Wohnens, Wiesbaden, S. 95.

^[12] Quelle (Datum Zugriff: 09.12.17): http://www.spiegel.de/fotostrecke/mini-wohnungen-mikro-wohnungen-fotostrecke-146606-6.html.

^[13] Vgl. f. d. Abs. Bolmer V. (2017): Wohnen im Schuhkarton, Süddeutsche Zeitung, o.O.; Quelle (Datum Zugriff: 09.12.17): http://www.sueddeutsche.de/stil/mikroapartments-wohnen-im-schuhkarton-1.3347533.

^[14] Vgl. f. d. Abs. Dammaschk, L. (2016): Vogt M., Management Circle AG (Hrsg.): Lutz Dammaschk über Mikro-Apartments [Interview] o.O.; Quelle (Datum Zugriff: 09.12.17): http://www.management-circle.de/blog/interview-lutz-dammaschk/.

^[15] Vgl. f. d. Abs. Engelhardt A., Kaljic D. (2017): a.a.O., S. 91.

^[16] Vgl. Ulm, P. (2016): Am Wohnungsmarkt wird’s Bunter, 6B47 Real Estate Investors AG, o.O.; Quelle (Datum Zugriff: 09.12.17): https://www.heuer-dialog.de/news/1000033561/am-wohnungsmarkt-wirds-bunter.

^[17] Vgl. (2012): Neufert, E., Bauentwurfslehre, 40. Auflage, Wiesbaden, S. 332.

^[18] Vgl. (2012): Neufert, E., Bauentwurfslehre, 40. Auflage, Wiesbaden, S. 330.

^[19] Quelle: eigene Darstellung; Vgl. (2016): Ponnewitz, P., Kienzler T., a.a.O., S. 14.

^[20] Vgl. Middendorff, E. und weitere (2012): Bundesministerium für Bildung und Forschung (Hrsg.): Die wirtschaftliche und soziale Lage der Studierenden in Deutschland 2012, Berlin, o.S.

^[21] Vgl. f. d. Abs., Vogt, M., (2016): a.a.O.; Quelle (Datum Zugriff: 10.12.17): http://www.management-circle.de/blog/interview-lutz-dammaschk/.

^[22] Quelle: eigene Darstellung; Vgl. (2016): Ponnewitz, P., Kienzler T., a.a.O., S. 16.

^[23] Vgl., Bewanger, J., Dautzenberg, N. (o.Jg.), Springer Gabler Verlag (Hrsg.): im Gabler Wirtschaftslexikon, Stichwort: Holdinggesellschaft; Quelle (Datum Zugriff: 10.12.17): http://wirtschaftslexikon.gabler.de/Archiv/1401/holdinggesellschaft-v10.html.

^[24] Quelle: i Live Sales GmbH (Hrsg.), Expose Teil A, Urban Living Hamburg, Projektdaten und Allg. Hinweise, o. O., S. 27.

^[25] Aalener Nachrichten (erschienen am 28.06.17), Seilbold, T. (Hrsg.): https://www.i-live.de/in-sechs-jahren-zum-marktfuehrer/.

^[26] Vgl. o.V. (o.Jg.): Internetauftritt der i Live Holding GmbH, Quelle (Datum Zugriff: 10.12.17): https://www.i-live.de/systemkreislauf/.