Die Arbeit beschäftigt sich mit der aktuellen Bedeutung und Investmentfähigkeit von Mikroapartments am deutschen Immobilienmarkt und soll primär privaten Investoren eine Unterstützung im Entscheidungsprozess für eine alternative Assetklasse im Bereich der Wohnimmobilien bieten.
Kleinstwohnungen sind bislang eine Randerscheinung am deutschen Wohnungsmarkt. Das Nischenprodukt Mikroapartment erfährt durch die sich abzeichnenden Trends in den deutschen Metropolen eine starke Dynamik. Dafür spricht die rege Thematisierung in den Medien und Fachpressen in Form von Beiträgen und Marktberichten. Vor diesem Hintergrund ist mit dem jungen Nischenprodukt der Mikroapartments eine potenzielle Problemlösung auf den Immobilienmarkt platziert worden. In Ihrer Eigenschaft als Mikrowohnform, sind die Mietpreise in Summe deutlich niedriger und somit trotz hoher Quadratmeterpreise bezahlbar.
Insbesondere für Wohnimmobilieninvestoren wird es zunehmend schwierig annähernd profitable Renditen in den großen A-Märkten zu erzielen. Aufgrund des erheblichen Missverhältnisses zwischen Kaufpreisen und der zu erzielenden Mieteinnahmen bedeuten Wohnimmobilieninvestments an TOP-Standorten wie München bereits vielmals ein Minusgeschäft. Trotz der überteuerten Preise für Bestands- und insbesondere Neubauwohnungen, ist der Investmentmarkt nach wie vor von einer hohen Nachfrage, bei gleichzeitig limitierten Angebot gekennzeichnet. Die Begründung liegt unter anderem in fehlenden bzw. ausreichend vorhandenen Anlageformen. Vor diesem Hintergrund ist mit dem Nischenprodukt der Mikroapartments eine potenzielle Alternative für Investoren sowie eine neue, kleinteilige Wohnform als mögliche Problemlösung für den Wohnungsnachfrageüberhang entstanden.
Inhaltsverzeichnis
1. Einleitung
2. Marktüberblick
2.1 Das Mikroapartment (Begriffsbestimmung)
2.1.1 Definition und Eigenschaften
2.1.2 Abgrenzung und Alternativen
2.1.3 Historische und internationale Beispiele
2.1.4 Kritische Ansatzpunkte
2.1.5 Nachnutzung
2.2 Ausgangslage
2.3 Anbieteranalyse
2.3.1 Firmenportrait des größten Mikroapartmentanbieters
2.3.2 Anbietervergleich
2.3.3 Beispielobjekt
2.4 Nachfragedeterminanten von Mikroapartments
2.5 Zielgruppen
2.6 Perspektiven
2.7 Renditebeeinflussende Faktoren von Mikroapartments
2.7.1 Allgemeine Marktbedingungen
2.7.2 Makro- und Mikrolage
2.7.3 Rechtliche und steuerliche Vertragsausgestaltung
3. Metropole Hamburg im Überblick
3.1 Investmentfähigkeit von Mikroapartments am Standort Hamburg
3.2 Objektanalyse des Neubauprojektes „Urban Living Hamburg“
3.2.1 (Betreiber-) Vertragsanalyse
3.2.2 Rentabilitätsanalyse
4. Zusammenfassung und Ausblick
Zielsetzung & Themen
Diese Abschlussarbeit untersucht die Bedeutung und Investmentfähigkeit von Mikroapartments auf dem deutschen Immobilienmarkt mit einem speziellen Fokus auf den Standort Hamburg. Ziel ist es, privaten Investoren eine fundierte Entscheidungshilfe zur Bewertung dieser alternativen Assetklasse zu bieten, indem Marktgegebenheiten, Nachfragedeterminanten und Wirtschaftlichkeit analysiert werden.
- Marktüberblick und Begriffsbestimmung von Mikroapartments
- Analyse von Nachfragedeterminanten und Zielgruppen
- Untersuchung der Standortfaktoren am Beispiel Hamburg
- Benchmark- und Rentabilitätsanalyse eines konkreten Neubauprojekts
- Bewertung von Renditepotenzialen und Risikofaktoren
Auszug aus dem Buch
2.1.1 Definition und Eigenschaften
Mit Hinblick auf den gegenwärtigen Zustand am deutschen Immobilienmarkt, ist mit dem Mikroapartment eine neue Immobilienform entstanden. Ein sogenanntes Nischenprodukt, welches neben dem minimalistischen Wohnen auch ein Lifestyle-Gefühl verwirklichen soll. „Moderne, innovative Lifestyle-Apartments, die für eine moderne Architektur und Wohnkomfort, mit funktionellen Raumkonzepten bei kleinen Wohnungsgrößen stehen“, so die i-Live Sales GmbH. Aufgrund der fehlenden fachliterarischen Thematisierung, lässt dieser neue Begriff keine eindeutige Definition zu. Daher ist es unerlässlich eine eigene Begriffsbestimmung aufzustellen. So verstehen wir zum Status quo unter Mikroapartments; kleine, moderne, hochwertige, zielgruppenzugeschnittene, flächenoptimierte, möblierte Apartments, mit einer durchschnittlichen Größe von 20 bis 40 qm.
Mikroapartments werden grundsätzlich in Objektanlagen mit einer signifikanten Anzahl an Wohneinheiten errichtet und befinden sich in bester Innenstadtlage oder an 1A-Standorten mit hervorragender Infrastruktur. Die in der heutigen Zeit nachhaltig geplanten Mikroapartmentanlagen limitieren sich nicht nur auf den minimalistischen Wohnkubus, sondern verkörpern darüber hinaus ein Lifestyle-Immobilienprodukt. Dieser Mehrwehrt definiert sich u.a. durch die mit zu nutzenden Gemeinschaftsflächen: Sportanlagen (Tenniscourts, Fußballplätze), Bibliotheken, Gesellschaftsräume, Dachterrassen, Fitnessräume, Kinos und Eventküchen. Weiterer Mehrwert in Form von Events, Carsharing, Reinigungs- und Wäschedienste oder Schaffung eines sozialen Bewohnernetzwerkes über eine digitale App, um den Anschluss für Neuzugezogene zu erleichtern, finden sich in dem Konzept einer Mikroapartmentanlage wieder. Die Nutzungsform der Mikroapartments ist auf temporäres Wohnen und für Einpersonenhaushalte ausgelegt. Grundlage einer jeden Mikroapartmentanlage sind eine bedarfsgerechte und zielgruppenoptimierte Ausrichtung des jeweiligen Konzeptes.
Los gelöst davon, dass gem. § 181 Abs. 9 S. 4 Bewertungsgesetz eine Wohnung als mit mindestens 23 qm bezeichnet ist, werden Mikroapartments (auch unterhalb der 23 qm) aus steuerrechtlicher Sicht als privatwirtschaftliche Vermietungsobjekte bewertet und subsumieren unter Wohnungseigentum (§ 1 Abs. 2 S. 1 WEG) und Teileigentum (§ 1 Abs. 3 S. 1 WEG).
Zusammenfassung der Kapitel
1. Einleitung: Diese Einleitung führt in die Problematik des Wohnungsmangels in Metropolen ein und stellt das Mikroapartment als potenzielle, renditestarke Lösung für Investoren vor.
2. Marktüberblick: Dieses Kapitel definiert Mikroapartments, grenzt sie von anderen Wohnformen ab und analysiert die Hintergründe, Zielgruppen sowie wirtschaftliche Einflussfaktoren für Investoren.
3. Metropole Hamburg im Überblick: Hier werden die spezifischen Rahmenbedingungen des Standorts Hamburg für Mikroapartment-Investments untersucht und ein konkretes Neubauprojekt benchmarkartig analysiert.
4. Zusammenfassung und Ausblick: Das Fazit bestätigt Mikroapartments als prosperierende, wenn auch junge Assetklasse, deren Erfolg maßgeblich von standortspezifischen Faktoren und der Betreiberqualität abhängt.
Schlüsselwörter
Mikroapartments, Immobilienmarkt, Investmentfähigkeit, Hamburg, Rendite, Einpersonenhaushalte, temporäres Wohnen, Nutzungsform, Nachfragedeterminanten, All-in-Miete, Mietpool, Immobilienprojekt, Standortfaktoren, Assetklasse, Immobilienökonomie.
Häufig gestellte Fragen
Worum geht es in dieser Abschlussarbeit grundlegend?
Die Arbeit untersucht die Marktfähigkeit und das Potenzial von Mikroapartments als alternative Assetklasse für private Investoren, speziell unter Berücksichtigung der Rahmenbedingungen in Hamburg.
Welche zentralen Themenfelder werden bearbeitet?
Zentrale Themen sind die Definition von Mikroapartments, die Analyse von Nachfragedeterminanten wie dem demographischen Wandel, die Zielgruppenanalyse sowie die betriebswirtschaftliche Bewertung von Investitionsmodellen.
Was ist das primäre Ziel oder die Forschungsfrage?
Das primäre Ziel ist es, Investoren eine Unterstützung im Entscheidungsprozess für Mikroapartments als alternative Wohnimmobilien-Assetklasse durch eine fundierte Standort- und Rentabilitätsanalyse zu bieten.
Welche wissenschaftliche Methode kommt zum Einsatz?
Die Arbeit basiert auf einer Literaturanalyse, der Auswertung von Marktdaten, einer Standortanalyse in Hamburg sowie einer Benchmark- und Rentabilitätsberechnung eines konkreten Immobilienprojekts.
Was wird im Hauptteil der Arbeit behandelt?
Der Hauptteil gliedert sich in einen allgemeinen Marktüberblick, eine Anbieteranalyse, die Untersuchung von Nachfragedeterminanten, eine spezifische Analyse des Standorts Hamburg und die Berechnung der Rentabilität anhand des Projekts "Urban Living Hamburg".
Welche Schlüsselwörter charakterisieren die Arbeit am besten?
Die Arbeit wird maßgeblich durch Begriffe wie Mikroapartments, Investmentfähigkeit, Rendite, Standort Hamburg, Mietpool und Zielgruppenoptimierung geprägt.
Was unterscheidet Mikroapartments von klassischen Studentenwohnheimen?
Im Vergleich zu oft restriktiven Studentenwohnheimen bieten Mikroapartments eine höhere Ausstattungsqualität, mehr Privatsphäre und sind für einen breiteren, nicht nur studentischen, Nutzerkreis konzipiert.
Warum spielt der Mietpool bei Mikroapartment-Investments eine zentrale Rolle?
Der Mietpool dient als Risikoschutz, um gleichmäßige Mieteinnahmen für alle Eigentümer zu sichern, wobei er jedoch die freie Verfügung über die eigene Immobilie einschränkt und Verwaltungskosten verursacht.
Welche Bedeutung haben die Ergebnisse der Rentabilitätsanalyse für den Anleger?
Sie ermöglichen dem Anleger eine Prognose über die langfristige Performance, indem sie den Cashflow und die Eigenkapitalrendite unter Berücksichtigung von Finanzierungsparametern wie dem Leverage-Effekt abbilden.
- Quote paper
- Oliver Ursic (Author), 2018, Der Nischenmarkt Mikroapartments in Hamburg. Rentable Assetklasse oder vorübergehender Trend?, Munich, GRIN Verlag, https://www.grin.com/document/505877
