Zu- und Abschläge beim Mietzins durch das Mietrechtsgesetz am Beispiel Wien. Einfluss auf Immobilieninvestitionen

Inhaltsverzeichnis

i. Abkürzungs- und Symbolverzeichnis

1 Einleitung

2 Relevanz mietrechtlicher Rahmenbedingungen bei Immobilieninvestitionen
2.1 Due Diligence
2.1.1 Rechtliche Prüfung
2.1.2 Technische Prüfung
2.1.3 Wirtschaftliche Prüfung
2.2 Controlling
2.3 Immobilienökonomische Entscheidungsdeterminanten und Ausschlusskriterien

3 Ausgangssituation für Immobilieninvestoren in Österreich bei Anwendung des MRG
3.1 Geschichte des Mietrechts in Österreich
3.2 Anwendungsbereiche des MRG
3.2.1 Vollanwendungsbereich
3.2.2 Teilanwendungsbereich
3.2.3 Nichtanwendungsbereich
3.3 Arten des Mietzinses
3.3.1 Freier Mietzins
3.3.2 Richtwertmietzins
3.3.3 Kategoriemietzins
3.3.4 Angemessener Mietzins
3.4 Kündigungsbestimmungen des MRG
3.5 Zu- und Abschläge im Richtwertsystem
3.5.1 Zuschläge für die Ausstattung der Wohnung und des Gebäudes
3.5.2 Zu- bzw. Abschlag für den Erhaltungszustand des Hauses
3.5.3 Abschläge für geringere Ausstattungskategorien
3.5.4 Zu- bzw. Abschläge für die Stockwerkslage
3.5.5 Zu- bzw. Abschläge für die Lage innerhalb des Stockwerkes
3.5.6 Zu- bzw. Abschläge für die Ausstattung und Grundrissgestaltung der Wohnung
3.5.7 Abschlag wegen Befristung
3.5.8 Der Lagezuschlag
3.6 Ökonomische Effekte der Mietregulierung
3.6.1 Volkswirtschaftlicher Mechanismus
3.6.2 Konsequenzen für andere Märkte
3.6.3 Beurteilung der Mietkontrolle des MRG
3.6.4 Verbesserungspotenzial und internationaler Vergleich

4 Fallstudie: Relevanz von Zu- und Abschlägen des MRG für Immobilieninvestoren
4.1 Ausgangssituation
4.1.1 Beispielwohnung A
4.1.2 Beispielwohnung B
4.2 Richtwertzinsberechnung
4.2.1 Beispielwohnung A
4.2.2 Beispielwohnung B
4.3 Ertragswertberechnung
4.3.1 Beispielwohnung A
4.3.2 Beispielwohnung B
4.3.3 Zusammenfassung und Interpretation der Ergebnisse

5 Analyse gerichtlicher Urteile im Zusammenhang mit dem Richtwertsystem des MRG
5.1 OGH-Urteil 5 Ob 74/17v vom
5.1.1 Verfahren und Urteilsbegründung
5.1.2 Interpretation und Auswirkungen
5.2 OGH-Urteil 5 Ob 170/18p vom
5.2.1 Verfahren und Urteilsbegründung
5.2.2 Interpretation und Auswirkungen
5.3 LG-Urteil 40 R 28/10d vom
5.3.1 Verfahren und Urteilsbegründung
5.3.2 Interpretation und Auswirkungen

6 Experteninterviews zum Richtwertsystem des MRG
6.1 Interview 1: Manfred P
6.2 Interview 2: Leopold B
6.3 Zusammenfassung der Experteninterviews

7 Fazit und Interpretation der Forschungsergebnisse

ii. Literaturverzeichnis

Danksagung

An dieser Stelle möchte ich mich einerseits bei meinem Betreuer Herrn Prof. Dr. habil. Steffen Metzner für die prompte Zusage der Betreuung sowie die stets raschen und professionellen Hilfestellungen bei Fragen vor und während der Bearbeitung der vorliegenden Thesis bedanken. Andererseits ist es mir auch ein Anliegen, meinen Eltern und meiner Freundin Madeleine für die Unterstützung und Entlastung sowohl während der Verfassung der Master-Thesis als auch des gesamten Studiums meinen ausdrücklichen Dank auszusprechen. Ohne die genannten Beteiligten wäre das in dieser Form und Zeit nicht möglich gewesen.

Abstract

Das österreichische Mietrecht wird vielerorts als zu streng, komplex und nicht mehr zeitgemäß kritisiert. Die vorliegende Thesis erhebt daher mittels Literaturanalyse den gesetzlichen Ist-Zustand, bevor sie dessen Auswirkungen auf Immobilieninvestitionen sowie Verbesserungsmaßnahmen analysiert. Dabei liegt der Fokus auf dem streng regulierten Wiener Wohnungsmarkt, da dieser aufgrund des Baubestands für die Thematik von wesentlicher Relevanz ist. Im empirischen Forschungsteil der Lektüre wird neben einer Analyse gerichtlicher Urteile und Experteninterviews eine Fallstudie angefertigt, um die Relevanz mietrechtlicher Gegebenheiten auf Immobilieninvestitionen zu erheben. Darin spielen die Errechnung und Interpretation einzelner Zu- und Abschläge innerhalb des Richtwertmietsystems des österreichischen Mietrechtsgesetzes eine übergeordnete Rolle.

i. Abkürzungs- und Symbolverzeichnis

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

1 Einleitung

Das österreichische Mietrecht gilt im internationalen Kontext als stark reguliert und Mieter-freundlich, vor allem aber ist es sehr facettenreich. Die Anwendung des Mietrechtsgesetzes (MRG) und seinen Nebengesetzen ist nicht zwingend für die Vermietung aller Immobilien vorgesehen, oft hat auch lediglich das Allgemeine Bürgerliche Gesetzbuch (ABGB) Gültigkeit. In letzterem Fall herrschen weitgehend die Prinzipien und Mechanismen einer freien Marktwirtschaft. Muss jedoch das MRG angewandt werden, wie beispielsweise bei den meisten vor 1945 errichteten Altbauten, haben Vermieter strenge Regulatorien in Kombination mit gefestigter höchstrichterlicher Rechtssprechung zu beachten, deren Ausgestaltung nicht immer klar definiert ist. Aus diesem Grund widmet sich die vorliegende Master-Thesis dem Richtwertsystem des MRG, welches im Vollanwendungsbereich verpflichtend zu berücksichtigen ist und die Höhe des maximal erlaubten Mietzinses vorgibt. Dabei spielen der bundeslandspezifische Richtwert selbst sowie diverse Zu- und Abschläge - allen voran der Lagezuschlag - eine wichtige Rolle. Da die Anwendung des MRG die Bundeshauptstadt Wien aufgrund dessen Gebäudebestands besonders betrifft, findet die Betrachtung bei der Bearbeitung der Thematik darin meist ihren Ausgang.

Eingangs wird der Einfluss mietrechtlicher Rahmenbedingungen auf Immobilieninvestitionen untersucht, wobei darin die wirtschaftliche Prüfung innerhalb der Due Diligence eine dominierende Stellung einnimmt. Anschließend wird dem Leser die Ausgangssituation für Investoren in Österreich bei Anwendung des MRG nähergebracht. Darin werden die verschiedenen Regelungen des MRG und seinen Nebengesetzen sowie die Situation am Wiener Wohnungsmarkt betreffend Zu- und Abschlägen erläutert. In diesem Kontext spielt vor allem der Lagezuschlag eine wichtige Rolle. Außerdem wird auf die ökonomischen Effekte der Mietregulierung im Allgemeinen Bezug genommen. Die beiden ersten Kapitel dienen der Einführung in die Thematik bei gleichzeitiger Vornahme wichtiger Begriffsdefinitionen und stellen das mittels Literaturanalyse erforschte Grundgerüst der Arbeit dar. Bei den danach folgenden Kapiteln handelt es sich um den empirischen Forschungsteil der Thesis. Dieser besteht aus einer Fallstudie, in welcher die Relevanz einzelner Zu- und Abschläge innerhalb des Richtwertsystems des MRG bei Investitionen in Immobilien untersucht und plakativ veranschaulicht werden, einer praxisbezogenen Analyse gerichtlicher Urteile im Zusammenhang mit der Anwendung des MRG sowie Experteninterviews. Zuletzt werden die erhaltenen Forschungsergebnisse in einem Schlussfazit noch zusammengefasst und ganzheitlich interpretiert.

Bei allen empirischen Komponenten handelt es sich um das Ergebnis qualitativer Forschungsmethoden, welche auf Basis der bis dahin behandelten Themenpunkte Aufschluss über die Forschungsfragen bringen sollen. Die zentralen zugrundeliegenden Fragestellungen lauten:

Welche Relevanz besitzen mietrechtliche Rahmenbedingungen bei Investitionsentscheidungen allgemein? Welche zulässigen Zu- und Abschläge sieht das MRG in Österreich beim Mietzins vor und welche Bedeutung haben diese im Speziellen für Immobilieninvestoren? Wie konkret sind die diesbezüglichen gesetzlichen Regelungen formuliert, wie werden sie in der Praxis ausgelegt und wo stoßen sie an ihre Grenzen? Durch welche Maßnahmen können nicht- oder semiprofessionelle Vermieter möglichen Gesetzesübertretungen vorbeugen?

Die Fallstudie beschäftigt sich mit der Berechnung von Mietzinsen zweier fiktiver Beispielwohnungen unter Berücksichtigung wissenschaftlicher Methoden und soll damit die Kalkulation und Zulässigkeit von Zu- und Abschlägen im Richtwertsystem und deren Bedeutung für Investoren verdeutlichen. Die Urteilsanalysen sollen den praktischen Bezug zur Realität herstellen und dessen Divergenz zu den theoretischen Grundlagen aufzeigen. Die Befragungen wurden als qualitative Leitfadeninterviews mit zwei Experten des gegenständlichen Bereiches geführt und dienten der Plausibilisierung der bis dahin erhaltenen Forschungsergebnisse. Die beiden Befragten qualifizierten sich durch jahrzehntelange private wie berufliche Erfahrung im Bereich der Immobilienbewertung und -finanzierung speziell am Wiener Wohnungsmarkt.

Um den vorgesehenen Umfang der Thesis nicht zu überschreiten, wurde versucht die Grundlagen und Begriffsdefinitionen auf nicht zu tiefer Ebene und dennoch ausreichend verständlich wiederzugeben, um ein begriffliches Grundgerüst für die anschließende Bearbeitung der Thematik zu erarbeiten. Damit der rechtliche Teil der Arbeit nicht überstrapaziert wird, bilden die Beurteilung aus Sicht der Immobilieneigentümer sowie die Auswirkungen auf deren Wohnungsauswahl und Ertragsplanung den konzeptionellen Rahmen der Thesis und gewährleisten auch bei der Analyse gerichtlicher Urteile ausreichend wirtschaftlichen Bezug.

Hintergrund für die Themenwahl ist das hohe persönliche Interesse und Engagement im Bereich Immobilienwirtschaft. Als Kundenbetreuer und Wohnbauberater einer österreichischen Regionalbank in Wien bin ich täglich mit Wohnungsfinanzierungen und Vorsorgeobjekten befasst. Ebenso verfolge ich privat die Entwicklung der österreichischen Immobilienmärkte und deren Reglements. Als zukünftiger Vermieter einer Wohnung werde ich nicht zuletzt auch selbst davon betroffen sein.

Durch die Literaturanalyse mit anschließender Erforschung der Relevanz mietrechtlicher Gegebenheiten für Immobilieninvestments soll das vorliegende Nischenthema strukturiert analysiert werden und damit einen wissenschaftlichen Mehrwert hervorbringen. Diese erhebt jedoch keinesfalls Anspruch auf Vollständigkeit. Weiters wird darauf hingewiesen, dass die im Zuge der Fallstudie publizierten Beispielwohnungen fiktiv beschriebene Wohnungen an tatsächlichen Grundstücksadressen darstellen, deren Daten nicht der Realität entsprechen. Innerhalb der Master-Thesis wird entweder die männliche oder weibliche Sprachform benutzt. Die Formulierungen sollen inhaltlich allerdings die jeweils andere sowie auch die Sprachform jener, die sich keinem dieser Geschlechter zuordnen können oder wollen, einschließen.

2 Relevanz mietrechtlicher Rahmenbedingungen bei Immobilieninvestitionen

Auf die einzelnen Aspekte einer Immobilieninvestition können mietrechtliche Gegebenheiten teils weitreichenden Einfluss nehmen. Im Folgenden werden daher einige dieser Bereiche näher beleuchtet und deren Zusammenhang analysiert.

2.1 Due Diligence

Wörtlich übersetzt bedeutet Due Diligence "gebotene Sorgfalt". In gegenständlichem Zusammenhang versteht man unter Due Diligence eine eingehende Prüfung und Bewertung des Kaufobjektes nach unterschiedlichen Kriterien. Dementsprechend wird eine Immobilien Due Diligence im Vorfeld eines Immobilienerwerbs durchgeführt und soll Aufschluss über Chancen und Risiken des Objektes bringen. Ursprünglich kommt der Begriff aus der Unternehmensakquisition (vgl. Wallner 2013, S. 7).

Die Befundaufnahme geltender Rahmenbedingungen im Zusammenhang mit dem Mietrecht ist ebenfalls Teil dieser Analyse. Die einzelnen Teilbereiche einer umfangreichen Due Diligence zeigt die nachfolgende Grafik. Im Anschluss werden diese näher erörtert.

Abb. 1: Immobilien Due Diligence (eigene Darstellung in Anlehnung an Wallner 2013, S. 9)

2.1.1 Rechtliche Prüfung

Die rechtliche Prüfung im Rahmen einer Due Diligence umfasst sowohl Rechtsbestimmungen des öffentlich-rechtlichen als auch solche des privatrechtlichen Bereichs (vgl. Wallner 2013, S. 13).

Das Baurecht in Österreich ist großteils in den einzelnen Landesgesetzen und -verordnungen geregelt und somit Landesrecht. In der Vergangenheit gab es bereits vielfach Bestrebungen zur Harmonisierung, welche jedoch nie vollends durchgesetzt wurden. Lediglich die technischen Standards in den Richtlinien des Österreichischen Instituts für Bautechnik (OIB) wurden vereinheitlicht und sukzessive in den einzelnen Landesgesetzen verbindlich erklärt. Die Bauordnungen der Länder regeln die wesentlichen Bebauungsbestimmungen und teilen die Bauvorhaben in frei, anzeigepflichtig, mitteilungspflichtig und bewilligungspflichtig ein (vgl. Wallner 2013, S. 13f.).

Das Sachenrecht regelt die Eigentumsverhältnisse und somit die Beziehung zwischen Rechtsobjekt und Rechtssubjekt. Dabei sind vor allem das Allgemeine Bürgerliche Gesetzbuch (ABGB), das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) und das Allgemeine Grundbuchsgesetz (GBG) relevant. Es können die Eigentumsverhältnisse Alleineigentum, schlichtes Miteigentum, Wohnungseigentum an Wohnungseigentumsobjekten sowie Belastungen und Servitute unterschieden werden (vgl. Wallner 2013, S. 20).

Das Bestandrecht wird hauptsächlich in Mietrechtsgesetz (MRG), WEG und ABGB geregelt, wobei hier vor allem die Bestimmungen des MRG entscheidend sind (vgl. Wallner 2013, S.22). Letztere sind Kern der Forschung und werden im nächsten Kapitel separat im Detail dargestellt. In jedem Fall sind sie wichtiger Bestandteil einer Due Diligence.

Steuerrechtliche Agenden im Zusammenhang mit Immobilieninvestitionen sind überwiegend dem Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG) und dem Einkommensteuergesetz (EStG) zu entnehmen. Die Grunderwerbsteuer in Österreich beträgt 3,5 Prozent bzw. 2 Prozent bei taxativ aufgezählten Begünstigten - zu welchen beispielsweise nahe Familienangehörige zählen - und wird bei jeder Form der Eigentumsübertragung fällig (vgl. Wallner 2013, S. 48f.). Auf die Bestimmungen des EStG und dessen Steuertarife wird hier nicht näher eingegangen. In steuerlichem Zusammenhang sei jedoch noch das Spezifikum der Liebhaberei gemäß Liebhabereiverordnung (LVO) genannt. Darunter versteht der Gesetzgeber den Sachverhalt, wenn in einem absehbaren Zeitraum kein Gesamtüberschuss der Einnahmen über die Ausgaben erzielt wird. Der Steuerpflichtige hat dabei mittels Prognoserechnung dessen Gesamtüberschusserzielungsabsicht nachzuweisen. Bei der sogenannten kleinen Vermietung beträgt der absehbare Zeitraum 20 Jahre. Diese gilt bei der Bewirtschaftung von Eigenheimen und Eigentumswohnungen. Der Betrachtungszeitraum der großen Vermietung liegt bei 25 Jahren und betrifft die geschäftliche Vermietung. Werden die entsprechenden Kriterien nicht erfüllt, besteht die Vermutung der Liebhaberei, was zur Folge hat, dass die zugehörigen Aufwendungen nicht als Werbungskosten abzugsfähig und erzielte Verluste nicht abzugs- und ausgleichsfähig sind. Dies kann in der Rückbetrachtung teils sensible Steuernachzahlungen nach sich ziehen (vgl. Wallner 2013, S. 51).

2.1.2 Technische Prüfung

Für die technische Prüfung ist die Erhebung des Gebäudebestandes ebenso relevant wie dessen Erhaltungszustand. Eine diesbezügliche Analyse umfasst nach Kurzrock (2017, S. 743) "die Primärstruktur mit dem Aufbau des Gebäudes und der äußeren Gebäudehülle, die Sekundärstruktur mit dem inneren Ausbau, Decken- und Bodenaufbau sowie die Tertiärstruktur mit der technischen Gebäudeausstattung." Je nachdem, ob der Fokus auf Vermietung oder Wiederveräußerung liegt, wird die Größe eines Objektes nach dessen Mietfläche oder Verkehrswert bemessen. Neben den genannten Faktoren sind auch die Architektur und das Erscheinungsbild sowie die Gebäudekonfiguration für eine ganzheitliche Analyse relevant. Ähnlich wie eine hohe Lagequalität kann auch die Qualität des Gebäudes die relative Miethöhe beeinflussen und so direkte Ertragssteigerungen bewirken (vgl. Kurzrock 2017, S. 743).

Der Gebäudezustand bestimmt das wirtschaftliche Baujahr und somit die voraussichtliche Restnutzungsdauer der Immobilie. Durch umfassende Sanierungs- und Renovierungsmaßnahmen kann diese verlängert werden. Dabei spielen auch Gebäudeausstattung und -technik eine wichtige Rolle. Letztere beinhaltet "die Abstimmung von Belichtung und Beleuchtungstechnik, Raumlüftung und Klimatisierung, Sonnen- und Blendschutzsysteme, Sicherheitsausstattungen, Rolltreppen- und Aufzugssysteme, technische Anlagen für Garage und Parkplätze sowie Informations- und Kommunikationstechnologien" (Kurzrock 2017, S. 745).

Die technischen Anforderungen an neue Bauwerke werden in den OIB-Richtlinien 1 bis 6 festgehalten, worin folgende Bereiche geregelt werden: Mechanische Festigkeit und Standsicherheit, Brandschutz, Hygiene, Gesundheit und Umweltschutz, Nutzungssicherheit, Schallschutz sowie Energieeinsparung und Wärmeschutz. Dabei nimmt die Energieeffizienz eine zunehmend wichtige Rolle ein. Bei Neuerrichtung eines Gebäudes oder dessen umfangreicher Sanierung ist die Erstellung eines Energieausweises, welcher zur Transparenz und Vergleichsmöglichkeit der laufenden Betriebskosten beitragen soll, mittlerweile verpflichtend. Dieser repräsentiert somit ebenfalls einen zu berücksichtigenden Aspekt im Zuge einer Immobilieninvestition (vgl. Wallner 2013, S. 32ff.).

2.1.3 Wirtschaftliche Prüfung

Das Hauptelement der wirtschaftlichen Prüfung bildet die sogenannte Standort- und Marktanalyse (StoMa). Diese gliedert sich in Grundstücks-, Standort- und Marktanalyse und stellt ein essentielles Prüfungsinstrument dar, um das Risiko einer falschen Standortwahl und somit einer Fehlinvestition zu minimieren. Baumkirchner (2015, S. 5) versteht darunter "eine objektive, methodisch aufgebaute und fachlich fundierte Untersuchung der wichtigsten Faktoren und Rahmenparameter einer Immobilieninvestition bzw. eines Immobilienprojektes", deren Grundlage "das systematische Sammeln, Gewichten und Bewerten von für die Entwicklung des Projektes essentiellen Informationen über den Standort und den möglichen Nutzermarkt unter Berücksichtigung der aktuellen Marktlage" bildet.

Die Grundstücksanalyse befasst sich mit der Beschaffenheit und den Rahmenparametern eines spezifischen Grundstückes. Unmittelbare Grundstücksfaktoren stellen unter anderem die Bodenbeschaffenheit, Altlasten, Topographie und Zuschnitt dar. Zu den mittelbaren Parametern können beispielsweise Flächenwidmung, Stadtplanung und Bauordnung gezählt werden. Generell ist festzuhalten, dass die Eignung eines Grundstückes wie auch des Standortes jeweils von den individuellen Anforderungen des potenziellen Werbers abhängig ist und daher zwar objektiv untersucht, jedoch nur subjektiv beurteilt werden kann (vgl. Baumkirchner 2015, S. 7).

Bei der Standortanalyse wird zwischen harten und weichen Faktoren, welche für die Attraktivität des Standortes maßgeblich sind, unterschieden. Bei harten Standortfaktoren handelt es sich um gut quantifizierbare Strukturdaten wie beispielsweise Infrastruktur oder sozio-demografische Merkmale. Aufgrund ihrer guten Messbarkeit stehen harte Faktoren bei Standortanalysen meist im Fokus der Betrachtung. Je nach Nutzung und Investitionszweck können unterschiedliche Aspekte relevant sein. Weiche Standortfaktoren sind nicht oder nur begrenzt quantifizierbar und deshalb schwierig zu erheben, oft aber mindestens genauso ausschlaggebend für einen attraktiven Standort. Es handelt sich dabei um Faktoren wie Image des Standortes, Wohnqualität, Freizeitqualität und ähnliche. Zudem sind weiche Standortfaktoren meist schwieriger zu beeinflussen, können sich aber trotzdem schneller und stärker verändern. Die integrative Berücksichtigung derartiger Aspekte stellt insofern eine Schwierigkeit innerhalb der StoMa dar, die ausgeprägter Erfahrung und qualitativer Erhebungen bedarf. Weiters sind sowohl harte als auch weiche Standortfaktoren jeweils auf Makro- und Mikroebene zu betrachten (vgl. Baumkirchner 2015, S. 9ff.).

Die folgende Grafik fasst eine Auswahl unterschiedlicher Standortfaktoren noch einmal zusammen:

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abb. 2: Standortfaktoren (eigene Darstellung in Anlehnung an Baumkirchner 2015, S. 9)

Die Marktanalyse als finaler Bestandteil der StoMa gibt Auskunft "über die bisherige, aktuelle und zukünftig zu erwartende Entwicklung von Angebot und Nachfrage sowie Preisen" (Baumkirchner 2015, S. 14). Gleich wie bei der Standortanalyse handelt es sich im Grunde um die Risikominimierung im Zuge einer Immobilienprojektentwicklung, welche es mittels Wahl der richtigen Methodik und Instrumente zu erzielen gilt. Die Marktanalyse widmet sich jedoch der Erhebung der Angebots- und Nachfragesituation am konkreten Immobilienmarkt, um beurteilen zu können, ob das Objekt den aktuellen Marktanforderungen entspricht und den vorhandenen Bedarf abdecken kann. Essentiell ist weiters die Untersuchung der Teilmärkte der einzelnen Nutzungen im Zuge einer disaggregierten Analyse, da es zwischen den einzelnen Segmenten zu unterschiedlichen Marktentwicklungen kommen kann und die Gesamtmarktanalyse die notwendigen Informationen eventuell nicht ausreichend widerspiegelt. Grob ist die Marktanalyse in eine Angebots- und Wettbewerberanalyse sowie eine Nachfrageanalyse untergliedert. Während sich erstere mit der Qualität und Quantität des bereits vorhandenen bzw. im Bau befindlichen Immobilienangebotes beschäftigt, schafft die Nachfrageanalyse einen Überblick über die Nachfragesituation nach Flächen und Nachfragekriterien (Baumkirchner 2015, S. 14ff.).

Die Investitionsrechnung dient einem Investor dazu, Informationen über die rechnerische Vorteilhaftigkeit bzw. Wirtschaftlichkeit eines oder mehrerer Projekte zu liefern. Absolut vorteilhaft ist eine Investition, wenn sie zum Erreichen der Unternehmensziele beiträgt. Von relativer Vorteilhaftigkeit wird gesprochen, wenn die Investition im Vergleich zu anderen Investitionsalternativen wirtschaftlicher ist. Grundlegend ist zwischen statischen und dynamischen Verfahren zu unterscheiden (vgl. Noosten 2018, S. 7). Einen Auszug möglicher Verfahren gibt die nachstehende Übersicht wieder:

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abb. 3: Verfahren der Investitionsrechnung (eigene Darstellung in Anlehnung an Noosten 2018, S. 7)

Der grundsätzliche Unterschied besteht darin, dass bei statischen Verfahren lediglich eine Periode der Nutzungsdauer betrachtet wird. Man wählt diese entweder, weil sie besonders bedeutsam ist oder bildet eine Durchschnittsperiode. Bei statischen Verfahren wird das zeitliche Auseinanderfallen von Ein- und Auszahlungen sowie Zinsen und Zinseszinsen somit nicht berücksichtigt. Dies kann einerseits zu falschen Ergebnissen führen, andererseits jedoch die Anwendung und Interpretation stark vereinfachen. Je nach Verfahren handelt es sich bei der Zielgröße um Kosten, Gewinn, Rentabilität oder die Amortisationszeit, welche entsprechend ermittelt und mit jenen der Alternativinvestitionen verglichen wird. Im Gegensatz dazu wird bei der dynamischen Investitionsrechnung der zeitliche Verlauf von Zahlungsströmen berücksichtigt. Besonders ist dabei die Barwert- oder Kapitalwertmethode hervorzuheben, mittels derer der Bar- bzw. Kapitalwert einer Investition durch Auf- oder Abzinsen der Ein- und Auszahlungen errechnet wird. Das Ergebnis stellt die Summe der Barwerte dar, bei welchem es sich um einen bereinigten, auf den Anschaffungszeitpunkt abgezinsten Wert handelt, der dadurch unter Alternativen verglichen werden kann (vgl. Noosten 2018, S. 7ff.).

Das für den empirischen Teil maßgebliche Ertragswertverfahren bedient sich als dynamisches Verfahren bei der Verkehrswertberechnung ebenfalls der Barwertmethode und soll im Folgenden näher vorgestellt werden, um die begriffliche Basis für die praktische Anwendung zu schaffen. Beim Ertragswertverfahren handelt es sich "um eine Methode zur Bewertung einer Immobilie bei vorwiegend wirtschaftlicher Nutzung, deren Zielsetzung es ist, aus den Erträgen über die Bewirtschaftungskosten hinaus eine angemessene Verzinsung des eingesetzten Kapitals zu erzielen, welches durch den Verkehrswert der Liegenschaft repräsentiert wird" (Rief-Hauser 2012, S. 50). Aus diesem Grund bedienen sich des Ertragswertverfahrens vor allem Investoren, die mit laufenden Erträgnissen aus der Vermietung des Objektes rechnen. Neben Vergleichswert- und Sachwertverfahren kommt es je nach Bewertungsanlass in Österreich auch bei gerichtlicher Liegenschaftsbewertung zur Anwendung und ist in § 5 des österreichischen Liegenschaftsbewertungsgesetzes (LBG) verankert. Grundsätzlich soll dabei der Wert sämtlicher baulichen Anlagen getrennt vom Bodenwert bestimmt werden. Bei der Berechnung des Gebäudewertes ist vom Rohertrag auszugehen, welcher die tatsächlich erzielten Erträge aus der Bewirtschaftung widerspiegelt. Davon muss der Bewirtschaftungsaufwand in Abzug gebracht werden, welcher nicht umlagefähige Aufwendungen für den Betrieb, die Instandhaltung sowie die Verwaltung der Sache ebenso wie fiktive Kosten in Form eines Mietausfallswagnisses beinhaltet (vgl. Jusline 2019a). Unter letzterem Begriff wird das Risiko von Ertragsminderungen, welche durch Leerstände oder uneinbringliche Mietforderungen entstehen können, subsummiert. Der durchschnittliche Erfahrungswert für die genannten Risiken bei der Vermietung von Wohnobjekten liegt je nach Mieterbonität bei drei bis fünf Prozent des Jahresrohertrags (vgl. Rief-Hauser 2012, S. 50ff.). Durch die Subtraktion der Bewirtschaftungskosten vom Jahresreinertrag erhält man den sogenannten Reinertrag. Sofern der Rohertrag mangels tatsächlicher Erträge nicht bekannt ist, darf von jenen Erträgen und Aufwänden ausgegangen werden, die bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung der Sache voraussichtlich nachhaltig erzielt werden können. Wichtig für die Ermittlung des Ertragswertes ist weiters der Kapitalisierungszinssatz, welcher sich gemäß § 5 LBG an der bei Sachen der gleichen Art üblicherweise erzielbaren Kapitalverzinsung zu orientieren hat (vgl. Jusline 2019a). Er drückt die Rendite des eingesetzten Kapitals aus und wird von der Miethöhe maßgeblich beeinflusst. Der Kapitalisierungszinssatz variiert je nach Objektverwendung und -standort. Er kann bei Mietwohnhäusern je nach (Nicht-)Anwendung des MRG zwischen zwei und fünf Prozent per anno betragen. Die Wahl eines realitätsgetreuen Zinssatzes ist für die Plausibilität der Ergebnisse von hoher Relevanz. Alternativ kann auch eine Kapitalmarktrendite annähernd risikoloser festverzinslicher Wertpapiere wie beispielsweise Staatsanleihen großer Industrieländer als Berechnungsgrundlage dienen. Diese sollte in so einem Fall jedoch um einen Risiko- und Immobilitätszuschlag ergänzt werden. Weiters ist die Restnutzungsdauer des Objektes zu bestimmen. Dabei gilt: Übliche Gesamtnutzungsdauer - Alter des Gebäudes = Restnutzungsdauer (vgl. Rief-Hauser 2012, S. 54). Die Gesamtnutzungsdauer von Wohnhäusern wird mit 80 bis 100 Jahren veranschlagt. Bei Gewerbeobjekten oder Geschäftshäusern ist diese mit 50 bis 80 Jahren meist niedriger. Durch laufende Instandhaltungsmaßnahmen kann die Lebensdauer der Immobilie jedoch wesentlich verlängert werden. Wichtige zu wartende technische Bestandteile sind dabei etwa die Heizungsanlage, das Abwassersystem, die elektrischen Leitungen sowie die Gebäudehülle (vgl. Immobilienscout 2019).

Liegenschaftszinssatz und Restnutzungsdauer fließen dann in die Berechnung des sogenannten Vervielfältigers ein, welcher sich in Anlehnung an Rief-Hauser 2012 (S. 54) wie folgt berechnet:

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Dabei gilt:

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Mit den genannten Komponenten kann nun der Ertragswert der baulichen Anlagen bestimmt werden. Daneben gilt es jedoch noch, den Bodenwert zu beziffern. Dieser wird in der Regel mittels Vergleichswertverfahren ermittelt. Dabei wird aus einer ausreichenden Anzahl an repräsentativen Vergleichsliegenschaften ein Durchschnittspreis errechnet, wobei auf die hinreichende Übereinstimmung der wertbeeinflussenden Grundstücksmerkmale zu achten ist (vgl. Thomas 2017, S. 792).

In der Formelschreibweise kann das Rechenverfahren im Gesamten nach Thomas (2017, S. 792) wie folgt dargestellt werden:

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abschließend kann die Verkehrswertberechnung mittels Ertragswertverfahren nach Rief-Hauser (2012, S. 59) folgendermaßen schematisch veranschaulicht werden:

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abb. 4: Schema der Verkehrswertermittlung mittels Ertragswertverfahren (eigene Darstellung in Anlehnung an Rief-Hauser 2012, S. 59)

Unter dem Verkehrswert, welcher üblicherweise mit dem Marktwert einer Immobilie gleichgestellt wird, ist gemäß § 2 LBG "der Preis, der bei einer Veräußerung der Sache üblicherweise im redlichen Geschäftsverkehrs für sie erzielt werden kann" zu verstehen. "Die besondere Vorliebe und andere ideelle Wertzumessungen einzelner Personen haben bei der Ermittlung des Verkehrswertes außer Betracht zu bleiben" (Jusline 2019b). Das deutsche Baugesetzbuch enthält eine ähnliche Definition. Die beiden namhaften europäischen Sachverständigenverbände "Royal Institution of Chartered Surveyors" (RICS) und "European Group of Valuers Association" (TEGoVA) formulieren den Marktwert in ihren Standards etwas genauer aus, entsprechen aber in ihrem Sinn der obigen Definition (vgl. Lorenz 2001, S. 4ff.). Die international anerkannte Begriffsdefinition des International Valuation Standards Councils (IVSC) lautet: "Der Marktwert ist der geschätzte Betrag, zu dem eine Immobilie in einem funktionierenden Immobilienmarkt zum Bewertungsstichtag zwischen einem verkaufsbereiten Verkäufer und einem kaufbereiten Erwerber nach angemessenem Vermarktungszeitraum in einer Transaktion im gewöhnlichen Geschäftsverkehr verkauft werden könnte, wobei jede Partei mit Sachkenntnis, Umsicht und ohne Zwang handelt" (Waibel 2010, S. 28). Die genannten gebräuchlichen Wertbegriffe sind eindeutig von anderen zu unterscheiden. In diesem Zusammenhang seien beispielsweise der Beleihungswert, der Einheitswert, der Versicherungswert oder der Investitionswert erwähnt. Diese zielen auf bestimmte andere Bewertungsanlässe ab, auf deren Erläuterung an dieser Stelle mangels Relevanz für diese Thesis allerdings verzichtet wird (vgl. Salden 2014, S. 31f.).

Zuletzt stellt die Finanzierung noch einen wesentlichen Bestandteil einer umfassenden Due Diligence dar. Sie dient der erforderlichen Mittelaufbringung, um die Investition realisieren zu können und wird grundlegend als Außen- oder Innenfinanzierung durch Eigen-, Fremd- oder Mezzaninkapital als Mischform bzw. einer Kombination daraus sichergestellt. Gründe für eine Fremdfinanzierung können neben der Notwendigkeit im Falle fehlender Eigenmittel auch steuerliche Hintergründe sein, da Fremdkapitalzinsen üblicherweise abzugsfähig sind und dadurch den Gewinn bzw. das steuerpflichtige Einkommen und somit die Steuerlast verringern (vgl. Rottke 2017, S. 886 ff.).

Im Zusammenhang mit der Kosten- und Gewinnanalyse von Investitionen sei noch die Existenz von Transaktionskosten genannt, welche unter anderem im Speziellen bei der Weiter- bzw. Übergabe von Wohnungen entstehen und das Verhalten der handelnden Akteure entsprechend beeinflussen (vgl. Pichlmair 2012, S. 21). Vor Vertragsbindung fallen sie in der Regel bei beiden Vertragspartnern - also sowohl bei Vermieter als auch Mieter - in Form von Such- und Informationskosten an. Während der Mieter Zeit für die Suche nach einer geeigneten Wohnung aufwendet, schaltet der Vermieter Anzeigen und führt beispielsweise Besichtigungen mit potenziellen Bestandnehmern durch. Relevant für die Höhe der Such- und Informationskosten ist die Tatsache, ob ein Makler zwischengeschalten wird. Im Falle einer Engagierung können die Anbahnungskosten weitgehend auf diesen übergewälzt werden, was jedoch die Zahlung einer Provisionszahlung, welche als solche wiederum die Höhe der Transaktionskosten beeinflusst, zur Folge hat (vgl. Seewald 2004, S. 8f.). Dieser Teil der in Summe anfallenden Transaktionskosten wird ebenfalls von mietrechtlichen Rahmenbedingungen tangiert. Erwähnenswert sind dazu gesetzliche Regelungen zu Maklerprovisionen sowie die Höhe der Mehrwertsteuer, welche bei derartigen Dienstleistungen zur Anwendung kommt. Erstere regelt in Österreich die Immobilienmaklerverordnung. Diese wurde zuletzt per 01.09.2010 angepasst. Sie gibt vor, dass die Höhe der zulässigen Maklerprovision maximal zwei Monatsmietzinse bei unbefristeten oder auf mehr als drei Jahre befristeten Mietverträgen sowie einen Monatsmietzins in allen anderen Fällen, wobei der Nettohauptmietzins und die Betriebskosten als Bemessungsgrundlage dienen, betragen darf. Zu diesem Wert werden noch 20 Prozent Mehrwertsteuer hinzugerechnet. Tritt der Makler als Doppelmakler für beide Vertragsparteien auf, kann er die Provision sowohl vom Vermieter als auch vom Mieter einfordern (vgl. Mietervereinigung 2019a).

Weiters entsteht bei Abschluss von Bestandverträgen in Österreich gemäß Gebührengesetz im Allgemeinen eine Gebühr in Höhe von einem bzw. zwei Prozent bei Jagdpachtverträgen, welche sich bei Verträgen auf unbestimmte Dauer vom dreifachen Jahresentgelt sowie bei jenen auf bestimmte Dauer von dem auf die Vertragsdauer entfallenden Entgelt, höchstens jedoch vom 18-fachen Jahresentgelt, bemisst. Bei der Vermietung von Wohnraum handelt es sich aber um eine der taxativ aufgezählten Ausnahmen, sodass diese nicht mehr von der Bestandgebühr betroffen ist (vgl. Doralt 2018, S. 507f.). Schließlich fallen Transaktionskosten noch bei der Kontrolle und Durchsetzung der Vertragsbedingungen an (vgl. Seewald 2004, S.8). Diese werden jedoch nur mäßig von gesetzlichen Rahmenbedingungen beeinflusst und daher nicht näher ausgeführt.

Zusammenfassend ist festzuhalten, dass mietrechtliche Rahmenbedingungen bereits bei der Auswahl von Immobilien(-märkten) und deren Analyse eine wichtige Rolle spielen und deshalb stets mit einzubeziehen sind. Es hat sich gezeigt, dass diese sowohl als Teilbereich der rechtlichen Prüfung innerhalb einer Due Diligence berücksichtigt werden, als auch mehrere der übrigen Aspekte maßgeblich tangieren.

2.2 Controlling

Geprägt durch zunehmende Globalisierung und Wettbewerbsintensivierung nimmt das Controlling eine mittlerweile unerlässliche Stellung innerhalb von Immobilienunternehmen ein. Die Grundaufgabe des Controllings besteht in der zeitgerechten Information über relevante Steuerungsgrößen an das Management, damit dieses notwendige Entscheidungen rechtzeitig und fundiert treffen kann. Dabei gilt es sämtliche Chancen und Risiken, die einen potenziellen Einfluss auf die Erreichung strategischer und operativer Ziele des Unternehmens haben, zu erkennen. Das Immobiliencontrolling soll durch die Konzeption verschiedener Planungs-, Kontroll- und Informationsprozesse sowie -instrumente zur Optimierung der Unternehmenssteuerung beitragen (vgl. Ebert/Monien/Steinhübel 2012, S. 21f.).

Wie bereits ausgeführt, handelt es sich beim Controlling um einen umfangreichen und voll integrierten Bereich innerhalb eines Unternehmens. Es darf daher keinesfalls unter dem Wort "Kontrolle", welches lediglich eine Überwachungsinstanz suggerieren würde, subsummiert werden. Vielmehr greift es steuernd in Ablaufprozesse ein (vgl. Bach/Sailer 2015, S. 283f.).

Aus der funktionalen Betrachtungsweise stellt das Controlling im Allgemeinen die Planung, Steuerung, Koordination und Kontrolle von betrieblichen Leistungsprozessen auf der Grundlage definierter Ziele sicher. Zwar assistiert es bei der Festlegung der Unternehmensziele, indem es die benötigten Informationen zur Verfügung stellt, die Entscheidungen ansich werden aber von der Unternehmensführung getroffen. Um zielorientiert planen zu können, ist die Vorgabe von Sollgrößen unumgänglich. Diese können finanzielle Größen, Stückzahl-Vorgaben oder Qualitätsmerkmale sein und entweder zur Erreichung der Unternehmensziele beitragen oder auch durch gesetzliche Vorschriften auferlegt sein. Die Steuerungsfunktion betrifft vor allem den Eingriff in die Ablaufplanung im Störungsfall, um die Zielerreichung weiterhin zu gewährleisten. Koordinationsaufgaben werden hingegen gerade darum wahrgenommen, um Störfälle oder Abweichungen zu verhindern. Leistungen und Prozesse können dabei zeitlich, räumlich und sachlich aufeinander abgestimmt werden. Man denke im Immobilienbereich an Bau- oder Sanierungsprojekte, bei welchen die Maßnahmen und Zuständigkeiten der einzelnen technischen und kaufmännischen Abteilungen bzw. Unternehmen koordiniert werden müssen. Ab einer bestimmten Baustellengröße ist indes in ganz Europa ein sogenannter Baustellenkoordinator verpflichtend zu bestellen. Schließlich handelt es sich bei der Kontrolle um die Überprüfung der Zielerreichung mittels Soll-Ist-Vergleichen und die Durchführung von Abweichungsanalysen. Erkenntnisse aus der Ursachenforschung sollen für die künftige Verbesserung von Steuerungsmechanismen dienen. Die einzelnen Controlling-Funktionen weisen Interdependenzen auf und sind dabei als integrativ zu betrachten (vgl. Bach/Sailer 2015, S. 285ff.).

Die zeitraumbezogene Betrachtungsweise legt die Einteilung in eine strategische und eine operative Dimension nahe. Das strategische Controlling dient als eine Art Frühwarnsystem, indem es relevante Entwicklungen im Unternehmen und dessen Umfeld laufend beobachtet und kommuniziert. An der Unternehmensleitung liegt es dann, diese Informationen in die Entscheidungen einfließen zu lassen sowie eventuelle Korrekturen vorzunehmen. Gerade in der Immobilienwirtschaft sind Langfristperspektiven besonders relevant. Man bedenke, dass ein Wohngebäude mit einer Nutzungsdauer von 100 Jahren die Wandlungen mehrerer Generationen durchläuft und dennoch bestmöglich die Bedürfnisse aller befriedigen soll. Im Gegensatz dazu regelt das operative Controlling das kurz- und mittelfristige Vorgehen und berücksichtigt dabei die Einflüsse der Gegenwart. Es gilt ein Betrachtungszeitraum von nicht mehr als einem Jahr. Eine der wichtigsten Informationsgrundlagen ist die kalkulatorische Erfolgsrechnung. Auf eventuelle Planabweichungen kann mittels operativer Maßnahmen sofort reagiert werden (vgl. Bach/Sailer 2015, S. 302 ff.). Bach/Sailer (2015, S. 304) sehen das sogenannte "taktische Controlling" als einen weiteren Bestandteil innerhalb der zeitraumbezogenen Betrachtungsweise. Dieses gilt als Bindeglied zwischen strategischem und operativem Controlling, um ein zusammenhangloses Nebeneinander der beiden Ebenen zu verhindern und die Ausrichtung des operativen Vorgehens an den langfristigen Unternehmenszielen zu gewährleisten.

Eine Auswahl möglicher Instrumente innerhalb eines integrativen Controllingsystems für die Immobilienwirtschaft zeigt die nachfolgende Übersicht:

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abb. 5: Controlling-Instrumente (Ebert/Monien/Steinhübel 2012, S. 41)

Essentiell bei der Entwicklung eines individuellen Immobiliencontrolling-Systems ist die enge Verknüpfung von Eigentümerzielen und Immobilieneigenschaften. Es handelt sich um ein komplexes und flexibles Netzwerk aus vielen, je nach Zielsetzung und Bedeutung verschiedenen Systemelementen, für welches Systemgrenzen zu definieren sind. Den gegensätzlichen Aspekten der beiden Zielstellungen "Flexibilität" und "Standardisierung" kann durch Modularisierung des Systems entgegengewirkt werden. Je nach Individualfall lassen sich die einzelnen Module dann zu einem ganzheitlichen Controlling-System zusammenführen. Unumgänglich ist dabei die Implementierung im EDV-System. Ziel muss die Entwicklung eines benutzerfreundlichen und dynamischen Managementinformationssystems (MIS) sein, welches stets aktuelle und konsistente Daten liefert und so die Unternehmensführung bei der Zielfestlegung und -erreichung unterstützt (vgl. Metzner 2002, S. 55ff.).

Zusammenfassend kann festgehalten werden, dass das Controlling in Immobilienunternehmen eine zunehmend wichtige Rolle übernimmt und mitunter über den Erfolg eines Unternehmens entscheidet. Innerhalb dieser Vielfalt an Informationen und Instrumenten wird deutlich, dass auch mietrechtliche Rahmenbedingungen für das Controlling von hoher Relevanz sind. Bereits im Planungsprozess von Immobilien-Engagements nehmen diese erheblichen Einfluss auf Potenzial- und Szenarioanalysen. Neben der Standortentscheidung besitzen auch die Immobilienart und deren individuelle Vorgaben einen nicht zu vernachlässigenden Stellenwert. Mietzinsbegrenzungen, Baubeschränkungen sowie diverse Einschränkungen der (Miet-)Vertragsfreiheit sind nur wenige Beispiele für Themen, die Bestandteil rechtlicher Erhebungen innerhalb der vielseitigen Controlling-Analysen sind.

Zunehmende Aufmerksamkeit ist in der Wohnungswirtschaft abseits des Mietzinses und dessen Einschränkungen auch dem Betriebskostenmanagement zu schenken, da der Anteil der Betriebskosten an der Gesamtmiete immer höher wird. Um einen zusätzlichen Anstieg der Gesamtmiete zu verhindern, ist es nicht zuletzt Aufgabe des Controllings, genaue Kenntnisse der einzelnen Strukturdaten und Betriebskosten zu erlangen und damit ein effektives Betriebskostenmanagement zu gewährleisten. Besonders relevant ist in diesem Zusammenhang, welche Einzelkosten vom Mieter getragen werden und somit umlagefähig sind und welche nicht. "Unabhängig von einer Betrachtung umlage- oder nicht umlagefähiger Kosten bestimmt die Bruttomiete entscheidend die gesamte Mietbelastung eines Mieters sowie die Rentabilität der Investition für den Vermieter. [...] Aber nicht nur das Betriebskostenmanagement, sondern alle Teile der objektbezogenen Kosten-Leistungs-Rechnung müssen in die Unternehmens- und Objektführung eingebunden werden. Hierzu sind z. B. die Methoden des Controllings anzuwenden" (Bogenstätter 2018, S. 305).

2.3 Immobilienökonomische Entscheidungsdeterminanten und Ausschlusskriterien

Vereinfacht bedeutet eine Investition innerhalb der Asset-Klasse Immobilien den Tausch von Geld- in Realvermögen, wobei auch Wertdifferenzen und Transaktionskosten auftreten können. Grundsätzliches Ziel der Investition ist eine Erzielung von Mittelüberschüssen in Form von Mieterträgen und Wertzuwächsen über den Kapitalrückfluss hinaus. Dem stehen laufende Bewirtschaftungskosten sowie Folgeinvestitionen und ein etwaiger Werteverzehr gegenüber. Eine Immobilieninvestition ist dabei stets als eine von vielen alternativen Geldanlagen zu sehen sowie an ihnen zu bemessen. Andere Realinvestitionsobjekte können beispielsweise Maschinen sein. Finanzinvestitionen wie Unternehmensbeteiligungen oder Forderungspapiere wie Anleihen können ebenfalls Alternativen darstellen. Ist die Wahl auf die Anlageklasse Immobilien gefallen, werden die darauffolgenden Kaufentscheidungen im Portfoliomanagement wie in den vorhergehenden Kapiteln erörtert meist umfassend und intensiv vorbereitet. Dazu werden Besichtigungen, Datenrecherchen, Szenarioanalysen sowie Bewertungsrechnungen durchgeführt, da die Auswirkungen operativer oder taktischer Entscheidungen erheblich sein können. Je nach Investitionszweck und -ziel gilt es Parameter und Ausschlusskriterien zu definieren. Dabei sind neben Aspekten wie Instandhaltung, Verwaltung, Vermarktung, Imagebildung und Inkasso auch Mietvertragskonditionen und -potenziale hochrelevant. Letztere können durch gesetzliche Regulierungen mitunter stark beeinflusst sein. Aber auch nichtmonetäre Entscheidungskriterien wie Nutzungsmöglichkeiten oder Imagewirkungen sind zu berücksichtigen. Derartige weiche Faktoren können oft nur mittels qualitativer Modelle untersucht und beurteilt werden (vgl. Metzner 2016, S. 26 ff.).

Die hohe Anzahl an Investitionsalternativen innerhalb der Asset-Klasse Immobilien macht eine effiziente Entscheidungsfindung schwierig. Grundsätzlich soll eine ökonomische Investmententscheidung auch die Suche nach Alternativen beinhalten, da mit einer Vergrößerung der in Betracht gezogenen Grundgesamtheit die Findung besserer Alternativen wahrscheinlich ist. Jedoch wäre eine entsprechend tiefgehende Due Diligence ab einer gewissen Anzahl an Objekten nicht mehr wirtschaftlich. Unumgänglich ist deshalb ein individueller Selektionsprozess, welcher geeignete Handlungsalternativen erkennt und deren Anzahl stufenweise reduziert. Dazu sind vorerst Ausschlusskriterien innerhalb der Bereiche Makrostandort, Nutzungsart oder voraussichtlicher Investitionsbetrag notwendig und sinnvoll. Diese erste Filterung basiert auf relevanten Grunddaten, sodass sie oft automatisiert durchgeführt werden kann. In einem zweiten Schritt steigen Anforderungen und Aufwand bereits. Hier werden immobilienökonomische Kennzahlen wie Rendite, Cashflow, Vermietungsquote oder Instandhaltungsstau herangezogen. Anschließend wird auf einer dritten Ebene eine detaillierte Due Diligence durchgeführt, um schließlich eine Investitionsentscheidung zu treffen. Hierbei fließt unter anderem die Betrachtung mietrechtlicher Rahmenbedingungen ein, da diese durch eine eventuelle Einschränkung der Mietvertragsgestaltung den potenziellen Cashflow wesentlich beeinflussen können (vgl. Metzner 2016, S. 30f.).

3 Ausgangssituation für Immobilieninvestoren in Österreich bei Anwendung des MRG

Im Folgenden wird nach einer kurzen Einführung in den geschichtlichen Hintergrund auf die einzelnen Regelungen des MRG näher eingegangen. Dies soll als Überblick dienen und ein begriffliches Grundgerüst für den empirischen Teil schaffen.

3.1 Geschichte des Mietrechts in Österreich

Noch im 19. Jahrhundert existierte in Österreich kein gesondertes Mietrecht. Rechtsgrundlage für die Vermietung von Wohnobjekten war damals - wie auch heute noch für Objekte, die nicht in den Anwendungsbereich des MRG fallen - das ABGB. Dieses enthält jedoch wenig restriktive Inhalte und gewährt damit Wohnraumvermietung im Rahmen der Privatautonomie. Zu Beginn des 20. Jahrhunderts herrschte Landflucht in mannigfaltigem Ausmaß, sodass die Bevölkerungszahl vor allem in Wien eklatant anstieg. In dieser Zeit entstanden dort sehr viele Zinshäuser mit Kleinwohnungen, die etwa 30 Quadratmeter Wohnnutzfläche aufwiesen und sich die Sanitäranlagen im Stiegenhaus mit Nachbarn teilten. Vor dem Ersten Weltkrieg lebten in einer Wiener Wohnung im Schnitt 4,5 Personen. Die steigende Nachfrage hatte hohe Mietsteigerungen zur Folge. Diese Teuerung war derart ausgeprägt, dass sich die meisten Mieter deren Mietzins nur noch durch Untervermietung der eigenen Wohnung leisten konnten. Im Jahr 1917 wurde schließlich eine Mieterschutzverordnung (MschVO) erlassen, welche den Zweck haben sollte, heimkehrende Soldaten zu schützen. Danach folgten mehrere weitere Verordnungen, wodurch sich ein Netz aus Mietzinsbegrenzungen, Kündigungsschutz, Ablöseverbot, Befristungsbeschränkungen und weiteren Regelungen bildete. Schließlich wurde im Jahr 1922 das erste Mietengesetz (MG) erlassen, das "die gesetzlich zulässige Miethöhe auf das 150-fache der Miete vom August 1914 (vor Kriegsbeginn)" einfror. "Damit lag die maximale Miethöhe bei einem Prozent der ursprünglichen Realmiete, denn die Hyperinflation zu Kriegszeiten führte zu einer Geldentwertung um das 14.000-fache" (Pichlmair 2012, S. 48f.). Von dieser Maßnahme stammt der bis heute geläufige Begriff "Friedenskronenzins". Neubauten nach 1917 blieben vom MG vorerst unberührt. Weitere Novellen des Mietrechts erfolgten in den Jahren 1925, 1929, 1933, 1936 und 1937 (vgl. Pichlmair 2012, S. 47ff.).

Nach dem Zweiten Weltkrieg folgten weitere Novellierungen des Gesetzes. Im Jahr 1949 unterwarf der Gesetzgeber mit dessen Preisregelungsgesetz auch die bisher unbetroffenen Neubauten seit 1917 dem MG. Erst Neubauten ab dem 30. Juni 1953 unterlagen nicht mehr den Mietzinsobergrenzen und konnten frei vermietet werden (vgl. Pichlmair 2012, S. 49).

Vollständig neu formuliert wurde das bestehende Regulatorium in Form des MRG 1981 wie wir es heute kennen. Zu diesem Zeitpunkt wurde der Kategoriemietzins eingeführt, welcher fixe Mietgrenzen für ganz Österreich vorsieht. Eine weitere erwähnenswerte Novelle wurde 1993 vollzogen, als das Richtwertgesetz (RichtWG) eine Marktannäherung und dadurch Liberalisierung bringen sollte, indem es erstmals die Lage und den Erhaltungszustand bei der Höchstmiete berücksichtigte (vgl. Pichlmair 2012, S. 50f.).

Wie aus den vorigen Absätzen zu erkennen ist, ist das heute in Österreich Gültigkeit besitzende Mietrechtsgesetz über Jahrzehnte historisch gewachsen. Teile davon stoßen heute bei Investoren auf Unverständnis und sind Bestandteil gerichtlicher Auseinandersetzungen. Umstritten ist dabei mitunter der starke Eingriff in die Marktmechanismen, der aus Zeiten unvergleichbarer Gegebenheiten basiert und damit als nicht mehr zeitgemäß empfunden wird. Eine grundlegende Modernisierung bezeichnen einigen Experten als längst überfällig, jedoch wird dieser von aktuellen Regierungen aus diversen - meist parteipolitischen Gründen - kein Wert beigemessen (vgl. Pichlmair 2012, S. 51).

3.2 Anwendungsbereiche des MRG

Nicht immer ist das MRG auch verpflichtend anzuwenden. Je nach Mietzweck und -gegenstand kann letzterer davon auch teilweise oder zur Gänze ausgenommen sein.

3.2.1 Vollanwendungsbereich

Grundsätzlich gilt die Vermutung der Anwendbarkeit der Bestimmungen des MRG. Im Falle einer Nichtanwendung muss dies durch Nachweis eines konkreten Ausnahmetatbestandes begründet werden (vgl. Azem 2018, S. 7).

3.2.2 Teilanwendungsbereich

In den Teilanwendungsbereich des MRG fallen folgende Mietgegenstände:

- "Mietgegenstände, die in Gebäuden gelegen sind, die ohne Zuhilfenahme öffentlicher Mittel auf Grund einer nach dem 30.06.1953 erhaltenen Baubewilligung neu errichtet worden sind,
- Mietgegenstände, die durch den Ausbau eines Dachbodens oder einen Aufbau auf Grund einer nach dem 31.12.2001 erteilten Baubewilligung neu errichtet worden sind, sowie unausgebaute Dachbodenräumlichkeiten, die mit der Abrede vermietet werden, dass - wenn auch zum Teil oder zur Gänze durch den Hauptmieter - entweder in ihnen oder in einem an ihrer Stelle durchgeführten Aufbau eine Wohnung oder Geschäftsräumlichkeiten errichtet werden,
- Mietgegenstände, die durch den Zubau auf Grund einer nach dem 30.09.2006 erteilten Baubewilligung neu errichtet worden sind,
- Mietgegenstände, die im Wohnungseigentum stehen, sofern der Mietgegenstand in einem Gebäude gelegen ist, das auf Grund einer nach dem 08.05.1945 erteilten Baubewilligung neu errichtet worden ist und
- Mietgegenstände in einem Wirtschaftspark [...], in (auf) denen jedoch nicht überwiegend Handelsgewerbe im Sinne der GewO (Anm.: Gewerbeordnung) 1973 betrieben werden" (Azem 2018, S. 7f.).

Für gegenständliche Tatbestände gelten im Grunde nur die Kündigungsbestimmungen, die Befristungsbestimmungen sowie das Vertragseintrittsrecht im Todesfall. Das Richtwertgesetz mit dessen Höchstmietzins findet hier keine Anwendung. Zum Großteil handelt es sich dabei um Neubauten, die nach dem Zweiten Weltkrieg erbaut wurden. Unter dem Begriff "Altbau" wird in Wien folglich ein Wohngebäude, das davor errichtet wurde, verstanden. Die grobe Merkregel lautet daher, dass das MRG für "Altbauten" gilt, für "Neubauten" nicht, wobei unter letzterem die Teilanwendung zu verstehen ist. (vgl. Pichlmair 2012, S. 52ff.).

3.2.3 Nichtanwendungsbereich

Die gänzliche Vollausnahme vom MRG hat nichts mit dem Baujahr des Gebäudes zu tun. Hier wird auf das Objekt selbst bzw. den Mieter Bezug genommen. Für diese taxativ definierten Fälle findet lediglich das ABGB Anwendung, welches bei Weitem weniger restriktiv formuliert ist und eine freie Mietzinsvereinbarung erlaubt, solange dieser als angemessen und kein "Wucher" eingestuft werden kann. Ausgenommen vom MRG sind folgende Verhältnisse:

- "Zweitwohnsitze für Ferienwohnungen,
- Halbjahresverträge, die arbeitsbedingt einen kurzfristigen Ortswechsel erfordern,
- Wohnungen in Häusern mit maximal zwei Mietobjekten
- sowie Spezialobjekte, wie karitative Einrichtungen, Garagen, Pflegeheime oder Dienstwohnungen" (Pichlmair 2012, S. 52f.).

Die Vermietung von Häusern zählt dabei zu den bedeutendsten Ausnahmen.

3.3 Arten des Mietzinses

Es werden verschiedene Arten des Mietzinses, welche für die jeweiligen Anwendungsbereiche relevant sind, definiert. Die wichtigsten werden nun erläutert.

3.3.1 Freier Mietzins

Der freie Mietzins stellt jenen Mietzins dar, der nach volkswirtschaftlichen Prinzipien am freien Markt durch Angebot und Nachfrage gebildet wird. Dieser ist im MRG nicht erwähnt. Für ihn gelten lediglich allgemeine zivilrechtliche Vorschriften nach dem ABGB, jedoch keine spezifischen Regelungen. Er kommt im Nicht- bzw. Teilanwendungsbereich des MRG zur Anwendung (vgl. Pichlmair 2012, S. 61).

3.3.2 Richtwertmietzins

Das Richtwertsystem ist seit 1994 im Richtwertgesetz (RichtWG) verankert und seither Grundbestandteil der aktuellen Mietzinsermittlung bei Anwendung des MRG. Dabei werden der veröffentlichte, laufend valorisierte Richtwert sowie etwaige weitere Faktoren wie beispielsweise Lage-, Ausstattungs- oder Grundrisskriterien mittels Zu- und Abschlägen berücksichtigt. Letztere sind als wichtiger Bestandteil der vorliegenden Thesis Inhalt des nachfolgenden Kapitels. Die Richtwerte wurden ursprünglich jedes Jahr, mittlerweile meist zweijährlich angepasst und vom Justizministerium veröffentlicht. Im Jahr 2016 ist dies trotz Zurückliegens der letzten Valorisierung von zwei Jahren zum Ärgernis vieler Vermieter gar nicht geschehen (vgl. Azem 2018, S. 18f.). Aktuell besitzen gemäß Bundesgesetzblatt II Nr. 70/2019 seit 01. April 2019 folgende Richtwerte in Euro pro Quadratmeter Wohnnutzfläche für die jeweiligen Bundesländer Gültigkeit (vgl. RIS 2019a):

[...]