Erfolgreiche Stadtentwicklung und die Zukunft der Stadt. Redevelopment-Projekte in strukturschwachen Städten


Fachbuch, 2020

227 Seiten


Leseprobe

Inhaltsverzeichnis

Abkürzungsverzeichnis

Abbildungsverzeichnis

Tabellenverzeichnis

1 Einleitung
1.1 Fragestellung
1.2 Zielsetzung
1.3 Bezugsrahmen und Abgrenzung
1.4 Forschungsstand
1.5 Methodik und Vorgehensweise.

2 Die Immobilienwirtschaft – eine kurze Einführung.

3 Die Projektentwicklung – Grundlagen und Definitionen..
3.1 Projektentwicklungsphasen..
3.2 Immobilien-Lebenszyklen..

4 Redevelopment.
4.1 Immobilienwirtschaftliche Betrachtung der Chancen und Risiken..
4.2 Strategische Projektentwicklung im Bestand..
4.3 Gegen den Trading-Down-Effekt – Redevelopment als Lenkungsimpuls.

5 Redevelopment und die Bedeutung innerhalb der Stadtentwicklung.
5.1 Stadterneuerung und die Veränderungen des städtischen Nutzungsgefüges.
5.2 Steuerungsinstrumente der Stadtentwicklung.
5.3 Räumliche Grenzen der Stadtentwicklung.

6 Redevelopment: Stadtreparatur als Beitragsleistung zur Entwicklung.
6.1 Redevelopment auf Stadtplanungsebene.
6.2 Strategische Ansätze der Umfeldverbesserung.

7 Praxisbeispiel „Impulsquartier Lange Straße“.
7.1 Standortvorstellung.
7.2 Projektvorstellung.
7.3 Standortbezogene Stadtentwicklungsmaßnahmen..

8 Raum- und Stadtentwicklungsziele der Lenkungsimpulse.
8.1 Umfeldverbesserung.
8.2 Soziokulturelle Stadtteilstruktur.
8.3 Einzelhandelsentwicklung.

9 Erkenntnisgewinnung.

10 Zusammenfassung und Ausblick..
10.1 Fazit
10.2 Ausblick auf offene Forschungsfelder.

Städtebauliche Überlegung zur Weiterentwicklung.

Maßnahmen- und Umsetzungskonzept IMaHSD..

Städtebauliche Studien zur Neuordnung der Impulsbereiche.

Literaturverzeichnis.

Online-Literaturverzeichnis.

Verzeichnis der Gesetze.

Abkürzungsverzeichnis

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abbildungsverzeichnis

Abbildung 1: Haus der Immobilienökonomie. Quelle: Eigene Darstellung in Anlehnung an Schulte, K.-W./Bone-Winkel, S./Schäfers, W. (2014): Immobilienökonomie I, 4.Auflage, München, S.58. 9

Abbildung 2: Magisches Dreieck der Projektentwicklung. Quelle: Eigene Darstellung in Anlehung an Diederichs, C. J. (2006): Immobilienmanagement im Lebenszyklus,Berlin, S.7. 12

Abbildung 3: Leistungsphasen der HOAI. Eigene Darstellung in Anlehnung an Honorarordnung für Architekten und Ingenieure. 15

Abbildung 4: Intelligentes Projektmanagement. Quelle: Eigene Darstellung in Anlehnung an Aichele, C. (2006): Stuttgart, S.32–36. 17

Abbildung 5: Immobilien-Lebenzyklus. Quelle: Eigene, modifizierte Darstellung in Anlehnung an die Richtlinie GEFMA 100-1. 21

Abbildung 6: Glasmacherviertel Düsseldorf IST-Zustand und Perspektive. Bildquelle: Glasmacherviertel GmbH & Co. KG, Zugriff am 28.05.2019, https://www.glasmacherviertel.de. 25

Abbildung 7: Masterplan Glasmacherviertel Düsseldorf. Quelle: RHA Planer im Auftrag der Stadt Düsselorf, Zugriff am 28.05.2019, http://rha-planer.eu/news/perspektiven-fur-gerresheim-sud. 26

Abbildung 8: Kreislauffähiges Bauen. Quelle: Eigene, modifizierte Darstellung in Anlehnung an Hillebrandt, A., Riegler-Floors, P., Rosen, A. (2018): Atlas Recycling: Gebäude als Materialressource, S.121. 28

Abbildung 9: Risiken der Projektentwicklung. Quelle: Eigene Darstellung in Anlehnung Alda, W./Hirschner, W. (2005): Projektentwicklung in der Immobilienwirtschaft, Wiesbaden, S.90. 29

Abbildung 10: Grundlagen einer strategischen Projektentwicklung. Quelle: Eigene, modifizierte Darstellung in Anlehnung an Eichener, V./Kamis, A.: Strategisches Management, S.35 ff. 37

Abbildung 11: Dimensionen des Steuerungsverhaltens öffentlicher Akteure. Quelle: Eigene, modifizierte Darstellung in Anlehnung RWTH Aachen: Ergebnisbericht zum Forschungsprojekt „Steuerung im Städtebau“ Alltag der Stadtplanung. 38

Abbildung 12: Die Folgen nicht prosperierender Marktverhältnisse. Quelle: Eigene Darstellung. 42

Abbildung 13: Leerstand und Strategien. Quelle: Eigene Darstellung. 50

Abbildung 14: Städtebauliche Sanierungsmaßnahmen. Quelle: Eigene Darstellung in Anlehnung an BauGB. 52

Abbildung 15: Stadtumbaumaßnahmen. Quelle: Eigene Darstellung in Anlehnung an BauGB. 53

Abbildung 16: Stadtbauförderprogramme. Quelle: Eigene Darstellung. 56

Abbildung 17: „Mehr Wohnbauland am Rhein“, 1. Änderung des Regionalplans Düsseldorf, Zugriff am 13.07.2019, https://www.brd.nrw.de/planen_bauen/regionalplan/pdf_rpd_aen/01rpdaen_Anlage_5_28-06-19.pdf. 60

Abbildung 18: Karstadtwarenhaus, Berlin-Hermannsplatz, 1929 und 2019. Bildquelle: Berlin-hermannplatz.de und SIGNA Prime Selection AG, Zugriff am 16.06.2019, http://www.berlin-hermannplatz.de/karstadt und https://www.signa.at/de/real-estate/berlin-hermannplatz. 65

Abbildung 19: Karstadtwarenhaus Redevelopment. Bildquelle: Berliner Woche und SIGNA Prime Selection AG, Zugriff am 16.06.2019, https://www.berliner-woche.de/kreuzberg/c-bauen/erste-einblicke-in-das-karstadt-vorhaben-am-hermannplatz sowie https://www.signa.at/de/real-estate/berlin-hermannplatz. 65

Abbildung 20: IST-Zustand „Lange Str. 36–38“. Bildquelle: HJPlaner, Köln, Machbarkeitsstudie zur Schlüsselimmobilie im Auftrag der Stadt Viersen. 67

Abbildung 21: Entwicklunsgszenarien „Lange Str. 36–38“. Bildquelle: HJPlaner, Köln, Machbarkeitsstudie zur Schlüsselimmobilie im Auftrag der Stadt Viersen. 68

Abbildung 22: Geografische Einordnung Viersen/NRW. Quelle: Eigene Darstellung. 73

Abbildung 23 Standortimpressionen. Bildquelle: Grundstücks-Marketing-Gesellschaft der Stadt Viersen mbH. 77

Abbildung 24: Luftbildaufnahme Viersen Dülken. Quelle: GMG Stadt Viersen. 78

Abbildung 25: Übersichtsplan historisch geprägter Raumbezüge. Quelle: Eigene, modifizierte Darstellung in Anlehnung an den immobilienwirtschaftlichen Masterplan historischer Altstadtkern Dülken, Stadt Viersen. 80

Abbildung 26: Befragungsergebnisse zur Einzelhandelssituation in Dülken 2019. Quelle: CIMA Personenbefragung im Auftrag der Stadt Viersen. 84

Abbildung 27: Räumliche Positionierung der Impulsbereiche. Quelle: Eigene, modifizierte Darstellung in Anlehnung an „Immobilienwirtschaftlicher Masterplan Historischer Stadtkern Dülken“, Stadt Viersen. 87

Abbildung 28: Impulsquartier 1 „Stadteingang Melcherstiege“. Bildquelle: Hellmich Unternehmensgruppe, Zugriff am 29.04.2019, https://www.hellmich- gruppe.de/immobilienangebote/wohn-und-einzelhandelsflaechen. 89

Abbildung 29: Impulsquartier 2 „Kaiser-Kino-Areal/Lange Straße“. Bildquelle: Grundstücks-Marketing-Gesellschaft der Stadt Viersen mbH. 89

Abbildung 30: Impulsquartier 3 „Blauensteinstraße/Domhof“. Bildquelle: Grundstücks-Marketing-Gesellschaft der Stadt Viersen mbH. 90

Abbildung 31: Kreuzherrenschule. Bildquelle: Eigene Darstellung. 91

Abbildung 32: Güsken-Gelände – Bestand. Eigene Quelle. 92

Abbildung 33: Planung ehemaliges Güsken-Gelände. Bildquelle: Dornieden Gruppe. 92

Abbildung 34: Übersicht Impulsquartier 2. Bildquelle: Stadt Viersen, modifiziert. 94

Abbildung 35: Übersicht Impulsquartier 3. Bildquelle: Stadt Viersen, modifiziert. 95

Abbildung 36: Städtebaulicher Entwurf „Lange Straße“. Quelle: Verheijen Smeets Architecten im Auftrag der Grundstücks-Marketing-Gesellschaft der Stadt Viersen mbH. 101

Abbildung 37: Städtebaulicher Entwurf „Blauensteinstraße“. Quelle: Ector Hoogstad Architecten im Auftrag der Grundstücks-Marketing-Gesellschaft der Stadt Viersen mbH. 102

Abbildung 38: Entwurfsplanung Stadtpark „Melcherstiege“. Quelle: Stadt Viersen. 106

Abbildung 39: Entwurfsplanung „Alter Markt“. Quelle: Stadt Viersen. 107

Abbildung 40: Siedlungsfläche Baugebiet „Auf dem Burgacker“. Bildquelle: Grundstücks-Marketing-Gesellschaft der Stadt Viersen mbH. 109

Abbildung 41: Impressionen der Siedlungsfläche Baugebiet „Auf dem Burgacker“. Bildquelle: Grundstücks-Marketing-Gesellschaft der Stadt Viersen mbH. 110

Abbildung 42: Städtebauliche Überlegung zur Weiterentwicklung. Quelle: HJPlaner im Auftrag der Stadt Viersen. 136

Abbildung 43: Städtebauliche Überlegung zur Weiterentwicklung. Quelle: HJPlaner im Auftrag der Stadt Viersen. 136

Abbildung 44: Städtebauliche Überlegung zur Weiterentwicklung. Quelle: HJPlaner im Auftrag der Stadt Viersen. 137

Abbildung 45: Städtebauliche Überlegung zur Weiterentwicklung. Quelle: HJPlaner im Auftrag der Stadt Viersen. 138

Abbildung 46: Städtebauliche Überlegung zur Weiterentwicklung. Quelle: HJPlaner im Auftrag der Stadt Viersen. 139

Abbildung 47: Städtebauliche Überlegung zur Weiterentwicklung. Quelle: HJPlaner im Auftrag der Stadt Viersen. 140

Abbildung 48: Städtebauliche Überlegung zur Weiterentwicklung. Quelle: HJPlaner im Auftrag der Stadt Viersen. 141

Abbildung 49: Städtebauliche Überlegung zur Weiterentwicklung. Quelle: HJPlaner im Auftrag der Stadt Viersen. 142

Abbildung 50: Städtebauliche Überlegung zur Weiterentwicklung. Quelle: HJPlaner im Auftrag der Stadt Viersen. 143

Abbildung 51: Städtebauliche Überlegung zur Weiterentwicklung. Quelle: HJPlaner im Auftrag der Stadt Viersen. 144

Abbildung 52: Städtebauliche Überlegung zur Weiterentwicklung. Quelle: HJPlaner im Auftrag der Stadt Viersen. 145

Abbildung 53: Städtebauliche Überlegung zur Weiterentwicklung. Quelle: HJPlaner im Auftrag der Stadt Viersen. 146

Abbildung 54: Städtebauliche Überlegung zur Weiterentwicklung. Quelle: HJPlaner im Auftrag der Stadt Viersen. 147

Abbildung 55: Städtebauliche Überlegung zur Weiterentwicklung. Quelle: HJPlaner im Auftrag der Stadt Viersen. 148

Abbildung 56: Städtebauliche Überlegung zur Weiterentwicklung. Quelle: HJPlaner im Auftrag der Stadt Viersen. 149

Abbildung 57: Städtebauliche Überlegung zur Weiterentwicklung. Quelle: HJPlaner im Auftrag der Stadt Viersen. 150

Abbildung 58: Städtebauliche Überlegung zur Weiterentwicklung. Quelle: HJPlaner im Auftrag der Stadt Viersen. 151

Abbildung 59: Immobilienwirtschaftlicher Masterplan für den historischen Altstadtkern Dülken. Quelle: Stadt Viersen. 153

Abbildung 60: Impulsquartier 1 „Stadteingang Melcherstiege“, „Wohnen am Kesselsturm“, Hellmich Gruppe. Bildquelle: Hellmich Unternehmensgruppe, Zugriff am 29.04.2019, https://www.hellmich-gruppe.de/immobilienangebote/wohn-und-einzelhandelsflaechen/wohn-geschaeftshaus-viersen. 154

Abbildung 61: Beispielgrundriss Impulsquartier – „Stadteingang Melcherstiege“, „Wohnen am Kesselsturm“ der Hellmich Gruppe. Bildquelle: Hellmich Unternehmensgruppe, Zugriff am 29.04.2019, https://www.hellmich-gruppe.de/immobilienangebote/wohn-und-einzelhandelsflaechen/wohn-geschaeftshaus-viersen. 155

Abbildung 62: Übersicht Impulsquartier 2. Bildquelle: Stadt Viersen, modifiziert. 155

Abbildung 63: Impressionen Bestand. Bildquelle: Eigene Darstellung. 156

Abbildung 64: Übersicht Impulsquartier 3. Bildquelle: Stadt Viersen, modifiziert. 156

Abbildung 65: Impressionen Bestand. Bildquelle: Eigene Darstellung. 157

Abbildung 66: Impressionen „Kreuzherrenschule“. Bildquelle: Das große Haus, Zugriff am 11.07.2019, http://www.dasgrossehaus.de/wohnenImpulsbereich Güsken-Gelände – Im Bauleitplanverfahren, Realisierung VISTA REIHENHAUS GMBH. 158

Abbildung 67: Plangebiet VISTA REIHENHAUS GMBH. Quelle: Grundstücks-Marketing-Gesellschaft der Stadt Viersen. 159

Abbildung 68: Städtebaulicher Entwurf ehemaliges Güsken-Gelände. Bildquelle: Dornieden Gruppe. 159

Abbildung 69: Impressionen ehemalige Eisengießerei Güsken. Quelle: Harald Droste, Stadt Viersen. 160

Abbildung 70: Städtebauliche Studie „Lange Straße“. Quelle: Verheijen Smeets Architecten im Auftrag der Grundstücks-Marketing-Gesellschaft der Stadt Viersen mbH. 161

Abbildung 71: Städtebauliche Studie „Lange Straße“. Quelle: Verheijen Smeets Architecten im Auftrag der Grundstücks-Marketing-Gesellschaft der Stadt Viersen mbH. 162

Abbildung 72: Städtebauliche Studie „Lange Straße“. Quelle: Verheijen Smeets Architecten im Auftrag der Grundstücks-Marketing-Gesellschaft der Stadt Viersen mbH. 162

Abbildung 73: Städtebauliche Studie „Lange Straße“. Quelle: Verheijen Smeets Architecten im Auftrag der Grundstücks-Marketing-Gesellschaft der Stadt Viersen mbH. 163

Abbildung 74: Städtebauliche Studie „Lange Straße“. Quelle: Verheijen Smeets Architecten im Auftrag der Grundstücks-Marketing-Gesellschaft der Stadt Viersen mbH. 163

Abbildung 75: Städtebauliche Studie „Lange Straße“. Quelle: Verheijen Smeets Architecten im Auftrag der Grundstücks-Marketing-Gesellschaft der Stadt Viersen mbH. 164

Abbildung 76: Städtebauliche Studie „Lange Straße“. Quelle: Verheijen Smeets Architecten im Auftrag der Grundstücks-Marketing-Gesellschaft der Stadt Viersen mbH. 164

Abbildung 77: Städtebauliche Studie „Lange Straße“. Quelle: Verheijen Smeets Architecten im Auftrag der Grundstücks-Marketing-Gesellschaft der Stadt Viersen mbH. 165

Abbildung 78: Städtebauliche Studie „Lange Straße“. Quelle: Verheijen Smeets Architecten im Auftrag der Grundstücks-Marketing-Gesellschaft der Stadt Viersen mbH. 165

Abbildung 79: Städtebauliche Studie „Lange Straße“. Quelle: Verheijen Smeets Architecten im Auftrag der Grundstücks-Marketing-Gesellschaft der Stadt Viersen mbH. 166

Abbildung 80: Städtebauliche Studie „Lange Straße“. Quelle: Verheijen Smeets Architecten im Auftrag der Grundstücks-Marketing-Gesellschaft der Stadt Viersen mbH. 166

Abbildung 81: Städtebauliche Studie „Lange Straße“. Quelle: Verheijen Smeets Architecten im Auftrag der Grundstücks-Marketing-Gesellschaft der Stadt Viersen mbH. 167

Abbildung 82: Städtebauliche Studie „Lange Straße“. Quelle: Verheijen Smeets Architecten im Auftrag der Grundstücks-Marketing-Gesellschaft der Stadt Viersen mbH. 167

Abbildung 83: Städtebauliche Studie „Lange Straße“. Quelle: Verheijen Smeets Architecten im Auftrag der Grundstücks-Marketing-Gesellschaft der Stadt Viersen mbH. 168

Abbildung 84: Städtebauliche Studie „Lange Straße“. Quelle: Verheijen Smeets Architecten im Auftrag der Grundstücks-Marketing-Gesellschaft der Stadt Viersen mbH. 168

Abbildung 85: Städtebauliche Studie „Lange Straße“. Quelle: Verheijen Smeets Architecten im Auftrag der Grundstücks-Marketing-Gesellschaft der Stadt Viersen mbH. 169

Abbildung 86: Städtebauliche Studie „Lange Straße“. Quelle: Verheijen Smeets Architecten im Auftrag der Grundstücks-Marketing-Gesellschaft der Stadt Viersen mbH. 169

Abbildung 87: Städtebauliche Studie „Lange Straße“. Quelle: Verheijen Smeets Architecten im Auftrag der Grundstücks-Marketing-Gesellschaft der Stadt Viersen mbH. 170

Abbildung 88: Städtebauliche Studie „Lange Straße“. Quelle: Verheijen Smeets Architecten im Auftrag der Grundstücks-Marketing-Gesellschaft der Stadt Viersen mbH. 170

Abbildung 89: Städtebauliche Studie „Lange Straße“. Quelle: Verheijen Smeets Architecten im Auftrag der Grundstücks-Marketing-Gesellschaft der Stadt Viersen mbH. 171

Abbildung 90: Städtebauliche Studie „Lange Straße“. Quelle: Verheijen Smeets Architecten im Auftrag der Grundstücks-Marketing-Gesellschaft der Stadt Viersen mbH. 171

Abbildung 91: Städtebauliche Studie „Lange Straße“. Quelle: Verheijen Smeets Architecten im Auftrag der Grundstücks-Marketing-Gesellschaft der Stadt Viersen mbH. 172

Abbildung 92: Städtebauliche Studie „Lange Straße“. Quelle: Verheijen Smeets Architecten im Auftrag der Grundstücks-Marketing-Gesellschaft der Stadt Viersen mbH. 172

Abbildung 93: Städtebauliche Studie „Lange Straße“. Quelle: Verheijen Smeets Architecten im Auftrag der Grundstücks-Marketing-Gesellschaft der Stadt Viersen mbH. 173

Abbildung 94: Städtebauliche Studie „Lange Straße“. Quelle: Verheijen Smeets Architecten im Auftrag der Grundstücks-Marketing-Gesellschaft der Stadt Viersen mbH. 173

Abbildung 95: Städtebauliche Studie „Lange Straße“. Quelle: Verheijen Smeets Architecten im Auftrag der Grundstücks-Marketing-Gesellschaft der Stadt Viersen mbH. 174

Abbildung 96: Städtebauliche Studie „Lange Straße“. Quelle: Verheijen Smeets Architecten im Auftrag der Grundstücks-Marketing-Gesellschaft der Stadt Viersen mbH. 174

Abbildung 97: Städtebauliche Studie „Lange Straße“. Quelle: Verheijen Smeets Architecten im Auftrag der Grundstücks-Marketing-Gesellschaft der Stadt Viersen mbH. 175

Abbildung 98: Städtebauliche Studie „Lange Straße“. Quelle: Verheijen Smeets Architecten im Auftrag der Grundstücks-Marketing-Gesellschaft der Stadt Viersen mbH. 175

Abbildung 99: Städtebauliche Studie „Lange Straße“. Quelle: Verheijen Smeets Architecten im Auftrag der Grundstücks-Marketing-Gesellschaft der Stadt Viersen mbH. 176

Abbildung 100: Städtebauliche Studie „Lange Straße“. Quelle: Verheijen Smeets Architecten im Auftrag der Grundstücks-Marketing-Gesellschaft der Stadt Viersen mbH. 176

Abbildung 101: Städtebauliche Studie „Lange Straße“. Quelle: Verheijen Smeets Architecten im Auftrag der Grundstücks-Marketing-Gesellschaft der Stadt Viersen mbH. 177

Abbildung 102: Städtebauliche Studie „Blauensteinstraße“. Quelle: Ector Hoogstad Architecten im Auftrag der Grundstücks-Marketing-Gesellschaft der Stadt Viersen mbH. 177

Abbildung 103: Städtebauliche Studie „Blauensteinstraße“. Quelle: Ector Hoogstad Architecten im Auftrag der Grundstücks-Marketing-Gesellschaft der Stadt Viersen mbH. 178

Abbildung 104: Städtebauliche Studie „Blauensteinstraße“. Quelle: Ector Hoogstad Architecten im Auftrag der Grundstücks-Marketing-Gesellschaft der Stadt Viersen mbH. 178

Abbildung 105: Städtebauliche Studie „Blauensteinstraße“. Quelle: Ector Hoogstad Architecten im Auftrag der Grundstücks-Marketing-Gesellschaft der Stadt Viersen mbH. 179

Abbildung 106: Städtebauliche Studie „Blauensteinstraße“. Quelle: Ector Hoogstad Architecten im Auftrag der Grundstücks-Marketing-Gesellschaft der Stadt Viersen mbH. 179

Abbildung 107: Städtebauliche Studie „Blauensteinstraße“. Quelle: Ector Hoogstad Architecten im Auftrag der Grundstücks-Marketing-Gesellschaft der Stadt Viersen mbH. 180

Abbildung 108: Städtebauliche Studie „Blauensteinstraße“. Quelle: Ector Hoogstad Architecten im Auftrag der Grundstücks-Marketing-Gesellschaft der Stadt Viersen mbH. 180

Abbildung 109: Städtebauliche Studie „Blauensteinstraße“. Quelle: Ector Hoogstad Architecten im Auftrag der Grundstücks-Marketing-Gesellschaft der Stadt Viersen mbH. 181

Abbildung 110: Städtebauliche Studie „Blauensteinstraße“. Quelle: Ector Hoogstad Architecten im Auftrag der Grundstücks-Marketing-Gesellschaft der Stadt Viersen mbH. 181

Abbildung 111: Städtebauliche Studie „Blauensteinstraße“. Quelle: Ector Hoogstad Architecten im Auftrag der Grundstücks-Marketing-Gesellschaft der Stadt Viersen mbH. 182

Abbildung 112: Städtebauliche Studie „Blauensteinstraße“. Quelle: Ector Hoogstad Architecten im Auftrag der Grundstücks-Marketing-Gesellschaft der Stadt Viersen mbH. 182

Abbildung 113: Städtebauliche Studie „Blauensteinstraße“. Quelle: Ector Hoogstad Architecten im Auftrag der Grundstücks-Marketing-Gesellschaft der Stadt Viersen mbH. 183

Abbildung 114: Städtebauliche Studie „Blauensteinstraße“. Quelle: Ector Hoogstad Architecten im Auftrag der Grundstücks-Marketing-Gesellschaft der Stadt Viersen mbH. 183

Abbildung 115: Städtebauliche Studie „Blauensteinstraße“. Quelle: Ector Hoogstad Architecten im Auftrag der Grundstücks-Marketing-Gesellschaft der Stadt Viersen mbH. 184

Abbildung 116: Städtebauliche Studie „Blauensteinstraße“. Quelle: Ector Hoogstad Architecten im Auftrag der Grundstücks-Marketing-Gesellschaft der Stadt Viersen mbH. 184

Abbildung 117: Städtebauliche Studie „Blauensteinstraße“. Quelle: Ector Hoogstad Architecten im Auftrag der Grundstücks-Marketing-Gesellschaft der Stadt Viersen mbH. 185

Abbildung 118: Städtebauliche Studie „Blauensteinstraße“. Quelle: Ector Hoogstad Architecten im Auftrag der Grundstücks-Marketing-Gesellschaft der Stadt Viersen mbH. 185

Abbildung 119: Städtebauliche Studie „Blauensteinstraße“. Quelle: Ector Hoogstad Architecten im Auftrag der Grundstücks-Marketing-Gesellschaft der Stadt Viersen mbH. 186

Abbildung 120: Städtebauliche Studie „Blauensteinstraße“. Quelle: Ector Hoogstad Architecten im Auftrag der Grundstücks-Marketing-Gesellschaft der Stadt Viersen mbH. 186

Abbildung 121: Städtebauliche Studie „Blauensteinstraße“. Quelle: Ector Hoogstad Architecten im Auftrag der Grundstücks-Marketing-Gesellschaft der Stadt Viersen mbH. 187

Abbildung 122: Städtebauliche Studie „Blauensteinstraße“. Quelle: Ector Hoogstad Architecten im Auftrag der Grundstücks-Marketing-Gesellschaft der Stadt Viersen mbH. 187

Abbildung 123: Städtebauliche Studie „Blauensteinstraße“. Quelle: Ector Hoogstad Architecten im Auftrag der Grundstücks-Marketing-Gesellschaft der Stadt Viersen mbH. 188

Abbildung 124: Städtebauliche Studie „Blauensteinstraße“. Quelle: Ector Hoogstad Architecten im Auftrag der Grundstücks-Marketing-Gesellschaft der Stadt Viersen mbH. 188

Abbildung 125: Städtebauliche Studie „Blauensteinstraße“. Quelle: Ector Hoogstad Architecten im Auftrag der Grundstücks-Marketing-Gesellschaft der Stadt Viersen mbH. 189

Abbildung 126: Städtebauliche Studie „Blauensteinstraße“. Quelle: Ector Hoogstad Architecten im Auftrag der Grundstücks-Marketing-Gesellschaft der Stadt Viersen mbH. 189

Abbildung 127: Städtebauliche Studie „Blauensteinstraße“. Quelle: Ector Hoogstad Architecten im Auftrag der Grundstücks-Marketing-Gesellschaft der Stadt Viersen mbH. 190

Abbildung 128: Städtebauliche Studie „Blauensteinstraße“. Quelle: Ector Hoogstad Architecten im Auftrag der Grundstücks-Marketing-Gesellschaft der Stadt Viersen mbH. 190

Abbildung 129: Städtebauliche Studie „Blauensteinstraße“. Quelle: Ector Hoogstad Architecten im Auftrag der Grundstücks-Marketing-Gesellschaft der Stadt Viersen mbH. 191

Abbildung 130: Städtebauliche Studie „Blauensteinstraße“. Quelle: Ector Hoogstad Architecten im Auftrag der Grundstücks-Marketing-Gesellschaft der Stadt Viersen mbH. 191

Abbildung 131: Städtebauliche Studie „Blauensteinstraße“. Quelle: Ector Hoogstad Architecten im Auftrag der Grundstücks-Marketing-Gesellschaft der Stadt Viersen mbH. 192

Abbildung 132: Städtebauliche Studie „Blauensteinstraße“. Quelle: Ector Hoogstad Architecten im Auftrag der Grundstücks-Marketing-Gesellschaft der Stadt Viersen mbH. 192

Abbildung 133: Städtebauliche Studie „Blauensteinstraße“. Quelle: Ector Hoogstad Architecten im Auftrag der Grundstücks-Marketing-Gesellschaft der Stadt Viersen mbH. 193

Abbildung 134: Städtebauliche Studie „Blauensteinstraße“. Quelle: Ector Hoogstad Architecten im Auftrag der Grundstücks-Marketing-Gesellschaft der Stadt Viersen mbH. 193

Abbildung 135: Städtebauliche Studie „Blauensteinstraße“. Quelle: Ector Hoogstad Architecten im Auftrag der Grundstücks-Marketing-Gesellschaft der Stadt Viersen mbH. 194

Abbildung 136: Städtebauliche Studie „Blauensteinstraße“. Quelle: Ector Hoogstad Architecten im Auftrag der Grundstücks-Marketing-Gesellschaft der Stadt Viersen mbH. 194

Abbildung 137: Städtebauliche Studie „Blauensteinstraße“. Quelle: Ector Hoogstad Architecten im Auftrag der Grundstücks-Marketing-Gesellschaft der Stadt Viersen mbH. 195

Abbildung 138: Städtebauliche Studie „Blauensteinstraße“. Quelle: Ector Hoogstad Architecten im Auftrag der Grundstücks-Marketing-Gesellschaft der Stadt Viersen mbH. 195

Abbildung 139: Städtebauliche Studie „Blauensteinstraße“. Quelle: Ector Hoogstad Architecten im Auftrag der Grundstücks-Marketing-Gesellschaft der Stadt Viersen mbH. 196

Abbildung 140: Städtebauliche Studie „Blauensteinstraße“. Quelle: Ector Hoogstad Architecten im Auftrag der Grundstücks-Marketing-Gesellschaft der Stadt Viersen mbH. 196

Abbildung 141: Städtebauliche Studie „Blauensteinstraße“. Quelle: Ector Hoogstad Architecten im Auftrag der Grundstücks-Marketing-Gesellschaft der Stadt Viersen mbH. 197

Abbildung 142: Städtebauliche Studie „Blauensteinstraße“. Quelle: Ector Hoogstad Architecten im Auftrag der Grundstücks-Marketing-Gesellschaft der Stadt Viersen mbH. 197

Tabellenverzeichnis

Tabelle 1: Demografie, Wirtschaft und Bauen. Quelle: Eigene Darstellung auf Datenbasis IT.NRW. 72

Tabelle 2: Kennzahlen der Markt- und Wettbewerbssituation. Eigene Darstellung auf Datenbasis des Grundstücksmarktberichtes und Marktauswertungen. 76

Tabelle 3: Soziokulturelle Daten des Betrachtungsraums. Quelle: Eigene Darstellung auf Datenbasis Sozialbericht 2017 der Stadt Viersen und IT.NRW. 115

„Die Schwärmerei für die Natur kommt von der Unbewohnbarkeit der Städte.“

Bertolt Brecht

(1898–1956) einflussreicher deutscher Dramatiker und Lyriker des 20.Jahrhunderts

1 Einleitung

Die Anforderung von Funktion und Struktur in Städten und Gebäuden hat sich innerhalb der letzten Jahrzehnte grundlegend verändert. Rasant fortschreitende Technologien, eine sich verändernde Gesellschaft und eine komplexere Arbeitswelt wirken sich nachhaltig auch auf unseren Wohn- und Lebensraum aus.

Lebenswerte Städte, Stadtteile und Quartiere definieren sich nicht mehr nur über eine effiziente Infrastruktur, ansprechende Gestaltung und Freiraum, sondern müssen Kultur, Versorgung, Erholung und Rückzug gleichermaßen bieten. Diese Faktoren gestalten sich als zunehmend wichtige Erfolgskriterien innerhalb des Wettbewerbs der Städte und Regionen um ihre Einwohner. Die geringe Anpassungselastizität des Immobilienmarktes erschwert jedoch die bedarfsgerechte Etablierung neuer Wohnformen und kollaborativer Räume. Die öffentliche Hand muss sich der Herausforderung des komplexen Anforderungsprofils stellen und mit der derzeit gegebenen Marktdynamik plangerichtete und konzeptionelle Grundsteine für die Städte der Zukunft legen.

Doch während sich die Metropolen weiterhin dynamisch entwickeln und auch metropolnahe Mittelstädte einen Aufschwung erfahren, bleiben ganze Stadtteile und große Areale außerhalb der Wachstumszonen von den Transformationsprozessen ausgeschlossen. Diese Areale kämpfen um ihren Erhalt und teilweise gegen den Verfall. Als Gegenmaßnahme werden innerhalb dieser Zonen, meist durch die öffentliche Hand, seltener durch Investoren der freien Wirtschaft, Redevelopment-Projekte entwickelt. Die hier vorliegende Arbeit beschäftigt sich mit diesen Redevelopment-Projekten und ihrer Bedeutung im Rahmen der Stadtentwicklung am Beispiel von konkreten Projektentwicklungen der öffentlichen Hand innerhalb der Stadt Viersen.

1.1 Fragestellung

Die Leitfragen sind damit wie folgt formuliert: Können hybride Gebäude mit (erheblichen) Funktions- und Strukturschwächen außerhalb der unmittelbaren innerstädtischen Wachstumszonen wirtschaftlich rentabel zu erfolgreichen Immobilien mit zukunftsfähigen Nutzungen entwickelt werden? Und geht von dieser Entwicklung eine Anstoßwirkung zur Verbesserung des weiteren Projekt-Umfeldes aus? Welche Bedeutung wird das Redevelopment innerhalb der Stadtentwicklungen zukünftig einnehmen?

1.2 Zielsetzung

Die Zielsetzung bezieht sich auf die Erforschung der benannten Leitfragen im Sinne der zukünftigen Bedeutung des Redevelopments innerhalb der Stadtentwicklung und einer möglichen Kreislaufwirtschaft innerstädtischer Flächennutzung. Dabei ist primär die Implikation ökonomischer Lenkungsimpulse kommunaler Akteure im Kontext der Zukunftswirksamkeit der Ausgaben im Sinne sektoraler Folgeinvestitionen zu überprüfen.

1.3 Bezugsrahmen und Abgrenzung

Der Bezugsrahmen der wissenschaftlichen Analyse bezieht sich ausschließlich auf die theoretische Untersuchung der benannten Fragestellungen. Eine Ableitung von konkreten Erhebungen und Untersuchungen von Auswirkungen in der Praxis wird damit als separates Forschungsfeld deklariert und ist nicht Bestandteil dieser Arbeit. Der Fokus der Analyse bezieht sich dabei auf sogenannte „Schlüsselimmobilien“, die mit dem Ziel der Impulsgebung innerhalb strukturschwacher Areale entwickelt werden. Dabei sind diese Untersuchungen zur Rolle des Redevelopments innerhalb der Stadtentwicklung in zweierlei Hinsicht zu verstehen. Zum einen im engeren Sinne in einer Anstoßwirkung zu einer positiven Stadtentwicklung und zum anderen im weiteren Sinne in einem verantwortungsvollen Umgang mit der vorhandenen Flächenressource und den gegebenen Planungsmöglichkeiten.

1.4 Forschungsstand

Redevelopment versteht sich als spezielle Sparte der Projektentwicklung und ist infolgedessen als Disziplin in der Immobilienwirtschaftslehre impliziert. Letztere ist trotz ihrer fundamentalen Bedeutung ein verhältnismäßig junger Zweig der Lehre und Forschung.1Mit annähernd universalwissenschaftlichem Charakter reicht die Immobilienwirtschaftslehre2in viele weitere relevante Disziplinen und Fachgebiete. Daher ist das Forschungsfeld Redevelopment insbesondere im deutschsprachigen Raum noch als defektiv einzuordnen. Schwerpunktmäßig wird sich die Masterthesis daher auf den empirischen Teil und die Erhebung neuer Erkenntnisse durch Expertenbefragung beziehen. Die wissenschaftlichen Grundlagen werden dabei – gestützt auf den nachbenannten Publikationen – erweitert.

So hat die „gif Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung e.V.“ 2016 das Arbeitspapier „Redevelopment – Leitfaden für den Umgang mit vorgenutzten Grundstücken und Gebäuden“ entwickelt und bietet damit erste Begriffs- und Prozessdefinitionen. Auch die Forschungsinitiative „Zukunft Bau“ beschäftigte sich mit dem Thema Redevelopment – hier lag der Fokus jedoch auf der Umnutzung des innerstädtischen Bürohausbaus zu adäquatem Wohnraum. Aktuelle Forschungsimpulse im Sinne dieser Masterthesis gehen insbesondere von der RWTH Aachen aus, mit ihrem Lehrstuhl für Planungstheorie entwickelt sie in einem Forschungsverbund (SteVe) mit Werkstattgesprächen – insbesondere im Kontext des Beitrages kommunaler Akteure – neue Ansätze.

Darüber hinaus hat Dr. M.-Maximilian Lederer, Rechtsanwalt, Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht, 2008 mit seinen umfassenden, themenbezogenen Erkenntnissen in seiner Publikation „Redevelopment von Bestandsimmobilien. Planung, Steuerung und Bauen im Bestand“ den Auftakt zu einer Auseinandersetzung mit diesem Thema gestartet. Mit seiner Arbeit begründet er eine Neudefinition der Bestandsentwicklung, die inhaltlich Anknüpfungspunkte zu eigenen Untersuchungen bietet.

Denkansätze auf Fragen einer geänderten räumlichen Ordnung erlaubt auch das BBSR (Bundesamt für Bauwesen und Raumordnung) mit seinen Veröffentlichungen – wie die Sonderpublikation im Kontext einer Nachhaltigkeitsstrategie für die Flächenneuinanspruchnahme.

Eine Ausweitung der Forschungsperspektive auf die konkrete Rolle des Redevelopments innerhalb der Stadtentwicklung wird mit dieser Arbeit aufgenommen.

1.5 Methodik und Vorgehensweise

Zur Gegenüberstellung von Theorie und Praxis wird die Masterthesis in zwei Untersuchungsbereiche aufgeteilt. „Teil I – Theoretische Grundlagen“ fokussiert sich dabei auf die Analyse und Zusammenfassung der vorhandenen Literatur als Grundlage wissenschaftlicher Denkansätze. „Teil II – Praktische Grundlagen“ beinhaltet den empirischen Teil der Forschungsarbeit. Zur Ergänzung und Erweiterung werden verschiedene Expertenbefragungen mit Entscheidungs- und Verantwortungsträgern der öffentlichen Hand der Stadt Viersen durchgeführt. Die Experten-Interviews sollen dabei als Informationsquelle für bereichsspezifisches Wissen dienen. Unter diesem Aspekt wurden der Fachbereichsleiter für Stadtplanung, der stellvertretende Fachbereichsleiter der Wirtschaftsförderung und der Geschäftsführer der Grundstücks-Marketing-Gesellschaft der Stadt Viersen mbH (GMG) als Stadtentwicklungsgesellschaft befragt. Das Profil wird mit dem Interview des Geschäftsführers der Denk X Grundbesitzverwaltung, einem privaten Investor mit Schwerpunkt Dülken, ergänzt. Das Vorgehen dient insbesondere der Reflexion des aktuellen Standes der Literatur und beantwortet noch offene Ansätze zu den formulierten Thesen. Auf Grundlage der unterschiedlichen Herangehensweisen werden die theoretischen Ergebnisse dann in einen Praxisbezug gesetzt. Bei der im Praxisteil herangezogenen Projektentwicklung handelt es sich um zwei komplexe Bauvorhaben der Grundstücks-Marketing-Gesellschaft der Stadt Viersen mbH. Der konzeptionelle Anspruch für die zur Erhebung herangezogenen Areale kennzeichnet sich in kreativen Mehrwert- und Lösungsansätzen zur Re-Positionierung der Immobilien sowie des Quartiers und bietet damit gute Modellstrukturen für die vorliegenden Forschungsfragen. Zudem begleitet die Grundstücks-Marketing-Gesellschaft der Stadt Viersen mbH subsidiär wichtige Stadtplanungs- und Entwicklungsprozesse des „Mutterkonzerns Stadt Viersen“. Im Zusammenhang mit aktuellen und perspektivischen Stadtstrukturen werden ergänzend empirische Raumbeobachtungen im Kontext der gegebenen Bewegungsprofile und Passantenfrequenzen erhoben.

Um die vorangestellten Fragestellungen umfassend beantworten zu können, werden zunächst in Teil I dieser Arbeit die theoretischen Grundlagen dokumentiert. Beginnend mit einer kurzen Einführung in die Immobilienwirtschaft wird darüber hinaus die Projektentwicklung mit ihren wichtigsten Rahmenparametern betrachtet. Flankierend dazu erfolgt die Erörterung der einzelnen Entwicklungsphasen und der Immobilienlebenszyklen. Dagegen wird das Redevelopment mit seinen spezifischen Definitionen und Strategieansätzen sowie den besonderen Chancen und Risiken gestellt. Die Darstellung und Analyse des Trading-Down-Prozesses ist ebenfalls wichtiger Bestandteil des Kapitels. Anschließend wird sowohl die Bedeutung des Redevelopments als auch dessen Beitragsleistung innerhalb der Stadtentwicklung eruiert. Diesem Teil ist auch die Analyse städtischer Veränderungsprozesse und der Steuerungsinstrumente der Stadtentwicklung inhärent. Die räumlichen Grenzen der Stadtentwicklung sowie strategische Ansätze der Umfeldverbesserung und die Beitragsleistung des Redevelopments als Stadtreparatur schließen dieses Kapitel ab.

Teil II der Arbeit widmet sich den praktischen Grundlagen anhand der ausgesuchten Referenzprojekte. Nach einer Standort- und Projektvorstellung werden sowohl die Umsetzungsstrategien als auch die konzeptionellen und wirtschaftlichen Ansätze der Neuordnung beleuchtet. Den Schwerpunkt bildet dabei die Untersuchung, inwieweit die gesetzten Lenkungsimpulse zu einer Erreichung der erstrebten Raum- und Stadtentwicklungsziele beitragen können. Die Beleuchtung der Einzelhandelssituation und deren Auswirkungen auf Stadtteilebene komplettieren den Untersuchungsschwerpunkt. Dabei erfolgt die Betrachtung insbesondere im Sinne unterstellter sektoraler Folgeinvestitionen und ergänzt den praktischen Teil damit abschließend.

2 Die Immobilienwirtschaft – eine kurze Einführung

Im Zentrum der Immobilienwirtschaft steht evidenterweise die Immobilie selbst, diese reicht jedoch in ihrer Vieldimensionalität in weitaus mehr Segmente hinein als jedes andere Wirtschaftsgut. Daher erfasst das interdisziplinäre Verständnis der Immobilienökonomie die Immobilie stets sowohl in ihrer Gesamtheit als auch in ihrer Wechselwirkung. Wesentlich für das Verständnis der Immobilienwirtschaft ist daher auch die Betrachtung der Immobilie sowohl als Sozialgut als auch als Wirtschaftsgut.3Im Sinne des Sozialguts Immobilie wurde mit der Einführung der sozialen Marktwirtschaft 1948 gleichfalls die Immobilienwirtschaft sozialisiert und unter besonderen staatlichen Schutz sowie Reglements gestellt.4Immobilien sind ein existenzielles Grundbedürfnis der Menschheit – wir wohnen, arbeiten und verbringen unsere Freizeit in ihnen.5Zum Schutz vor Missbrauch durch den wirtschaftlich Stärkeren, agiert der Staat mit Lenkungsmaßnahmen, wobei sich das staatliche Selbstverständnis der sozialen Verantwortung retardierend den Marktverhältnissen anpasst. Vorrangiges Ziel ist es dabei, diejenigen zu unterstützen, die sich selbst auf dem freien Wohnungsmarkt nicht adäquat mit Wohnraum versorgen können.

Immobilien sind jedoch auch Wirtschaftsgüter von enormer volkswirtschaftlicher Bedeutung. Die Immobilienwirtschaft beschäftigt als weit verzweigter Wirtschaftssektor eine Vielzahl von Akteuren. Dabei reichen die immobilienbezogenen Tätigkeiten von der Planung und Produktion über die Bewirtschaftung bis hin zur Finanzierung. Zudem bildet der Immobilienmarkt eine unserer größten Assetklassen. Das gesamtvolkwirtschaftliche Bruttoanlagevermögen in Sachanlagen (Wohn- und Nichtwohnbauten) betrug Ende des Jahres 2018 allein in Deutschland insgesamt 15.834 Billionen Euro.6

Die Immobilienwirtschaft umfasst somit alle wirtschaftlichen Funktionen, bei denen das Wirtschaftsgut Immobilie im Ergebnis des Leistungsprozesses entsteht und/oder die Immobilie selbst innerhalb ihres Lebenszyklus wesentlicher Produktionsfaktor ist.7Als besondere Merkmale der Immobilien lassen sich zudem folgende Sachverhalte als prägnant aufzählen: Standortgebundenheit, Heterogenität, begrenzte Substituierbarkeit, hohe Kapitalbindung, Dauerhaftigkeit und hohe Übertragungskosten.8Die sowohl physischen als auch ökonomischen Eigenschaften prägen somit auch als Determinanten den Markt.

Der Immobilienmarkt selbst ist darüber hinaus von einer geringen Markttransparenz und der Abhängigkeit von anderen Märkten – insbesondere durch Verflechtungen zu den Finanzmärkten und der Geldpolitik – geprägt. Dabei unterscheidet sich der Markt jedoch sowohl sachlich als auch räumlich und beinhaltet eine Vielzahl von Teilmärkten, die jeweils ihren eigenen Gesetzmäßigkeiten von Angebot und Nachfrage unterliegen.9Zudem teilt sich der Markt in einen großvoluminösen Bestandsmarkt und in einen kleinvoluminösen Veränderungsmarkt.10Die Diversität räumlicher und typologischer Submärkte begründet auch zahlreiche der zuvor benannten zentralen Eigenschaften des Immobilienmarktes.11Damit ist die Immobilienwirtschaft durch die speziellen ökonomischen und sozioökonomischen Charakteristika des „Gutes Immobilie“ wie kaum ein zweiter Markt geprägt.12

Geschichtlich gesehen war die Wohnimmobilie der Ausgangspunkt für die wirtschaftliche Betrachtung der Immobilie.13Die historische Entwicklung des Mietwohnungsbaus ist deshalb als wichtige Quelle mit der Entstehung der Immobilienwirtschaft eng verbunden.14Im Entwicklungsverlauf erfolgte eine Kategorisierung hinsichtlich der Immobilienarten, die sich übergeordnet in Wohn-, Gewerbe- und Sonderimmobilien mit unterschiedlichsten Bautypologien einteilen lassen.15Die Entwicklungslinien der Immobilienwirtschaft ließen rund um Produktion, Finanzierung, Bewirtschaftung und Vermarktung die verschiedensten Unternehmenstypen entstehen.16In diesem Zusammenhang zeigen die Marktstrukturen bei der Versorgung der Gesellschaft mit Lebens- und Arbeitsräumen eine Vielzahl von Beteiligten:

· Private Eigentümer

· Architekten

· Bauträger

· Projektentwickler

· Bauingenieure

· Facility Manager

· Stadtplaner

· Fachplaner

· Kreditinstitute

· Kapitalgeber

· Baugenossenschaften

· Immobilien- und Wohnungsunternehmen

· Handwerksbetriebe

· Baubranche

Hierbei ist die Auflistung nicht abschließend zu verstehen – sie alle jedoch befassen sich innerhalb der Immobilienwirtschaft mit der Gestaltung realer Entscheidungen rund um die Immobilie und beziehen dabei weitere beteiligte Wirtschaftssubjekte ein. Zu letzteren gehören auch der Staat (auf Bundes-, Landes- und Kommunalebene) und Non-Profit-Unternehmen sowie Kirchen und private wie institutionelle Anleger. Die Komplexität und Vielschichtigkeit der Immobilienwirtschaft lässt sich durch die Darstellung des Hauses der Immobilienökonomie (siehe Abb.1) mit den beteiligten Disziplinen am besten erfassen.

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abbildung 1: Haus der Immobilienökonomie. Quelle: Eigene Darstellung in Anlehnung an Schulte, K.-W./Bone-Winkel, S./Schäfers, W. (2014): Immobilienökonomie I, 4.Auflage, München, S.58.

Das Redevelopment als Teil der Projektentwicklung reicht aus dieser Sichtweise in die Managementaspekte sowie funktions- und phasenorientierten Aspekte und knüpft zudem interdisziplinär signifikant an die Bereiche Architektur und Stadtplanung an. Zum besseren Verständnis und als Grundlage einer Definition des Redevelopments wird im nächsten Kapitel daher zunächst die Projektentwicklung mit ihren besonderen Rahmenbedingungen und Parametern betrachtet.

3 Die Projektentwicklung – Grundlagen und Definitionen

Unter Projektentwicklung wird im Allgemeinen das Planen, Bauen, Vermarkten von in der Regel größeren Immobilienprojekten verstanden. Hinsichtlich einer klaren Begriffsbestimmung besteht in der Immobilienwirtschaft keine einheitliche Definition.

Einigkeit herrscht dagegen darüber, dass die Projektentwicklung auf den Faktoren Standort, Kapital und Projektidee basiert. Aufbauend auf diesen drei Funktionen resultiert die gebräuchlichste Definition des Begriffs nach Diederichs: „Durch Projektentwicklung sind die Faktoren Standort, Projektidee und Kapital so miteinander zu kombinieren, dass einzelwirtschaftlich wettbewerbsfähige, arbeitsplatzschaffende und -sichernde sowie gesamtwirtschaftlich sozial- und umweltverträgliche Immobilienobjekte geschaffen und dauerhaft rentabel genutzt werden können.“17In diesem Kontext hat sich das magische Dreieck der Projektentwicklung (siehe Abb.2) im allgemeinen Verständnis für die Ausgangssituation einer Projektentwicklung verankert.18

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abbildung 2: Magisches Dreieck der Projektentwicklung. Quelle: Eigene Darstellung in Anlehung an Diederichs, C. J. (2006): Immobilienmanagement im Lebenszyklus,Berlin, S.7.

Grundlage dieser Ausgangsituation bildet darüber hinaus der Faktor Zeit.19Jede Entwicklung ist den herrschenden Immobilienmarktzyklen und damit den Angebots- und Nachfragebewegungen sowie den daraus resultierenden Entscheidungs-Timelags unterworfen.20Der Erfolg einer Projektentwicklung ist neben einer marktgerechten Entwicklung somit auch von den Kriterien Timing, Standort, Flächenstruktur, Qualität, Quantität sowie Wirtschaftlichkeit und Drittverwendungsfähigkeit abhängig.21

Dabei ist der Betrachtungshorizont der einzelnen Kriterien komplex und in der Tiefe noch weiter zu differenzieren. Der Blick auf Qualität und Kosten macht dies deutlich. Bei einer erweiterten Betrachtung splittet sich der Faktor Qualität in Material-, Funktions- und Gestaltungsqualitäten.22Dies gilt ebenfalls für die Investitionskosten, die Kosten der Nutzung und des Betriebs, deren gegenseitige Abhängigkeiten bedeutenden Anteil in den Bewertungsprozessen der Projektentwicklung haben.23

Die aufgeführten Sachverhalte machen die Bedeutung der Projektentwicklung und auch die besondere Selbstverantwortung erkennbar – diese bewusst gewählten Begriffe eröffnen ein weites semantisches Feld: Denn neben den gesellschaftlich relevanten Entwicklungsthemen, den baukulturellen Aspekten und der städtebaulichen Dimension, verstehen sich ganzheitliche Projektansätze auch unter dem Aspekt der Nachhaltigkeit24und bedingen ökologische, ökonomische und soziokulturelle Aspekte.25

Diese Aspekte fanden als Säulen der Nachhaltigkeit ihren Eingang in die Immobilienwirtschaft und damit in die Projektentwicklung und definieren Schutzgüter und -ziele:

· Ökologie: Schutz der natürlichen Ressourcen und des Ökosystems

· Ökonomie: Reduzierung der Lebenszykluskosten und Verbesserung der Wirtschaftlichkeit

· Soziokulturelles: Bewahrung von Gesundheit, Sicherheit und Behaglichkeit26

Aus diesem Verständnis und den daraus resultierenden Erkenntnissen heraus beginnt die Branche sich zunehmend in Richtung nachhaltiges Bauen zu verlagern. Zertifizierungs­systeme wie zum Beispiel die Deutsche Gesellschaft für Nachhaltiges Bauen (DGNB e.V.) bemühen sich um maßgebliche Anteile zur Erreichung globaler Klimaschutzziele und machen mit ihren Bewertungssystemen die Qualität von nachhaltigem Bauen erfass- und bewertbar.27

Grundsätzlich lassen sich die Formen der Projektentwicklung aus institutioneller Sicht in drei mögliche Varianten der Leistungserstellung unterscheiden: Projektentwicklung für den eigenen Bestand, für Investoren sowie als Consulting-Leistung.

Bei einer Entwicklung für den eigenen Bestand sind Leistungserstellungen sowohl über einen eigenen Mitarbeiterstab als auch durch die Einbindung von Projektentwicklungsunternehmen denkbar. Bei Projektentwicklungen für Investoren fungiert der Entwickler als operativer Part und der Investor als Kapitalgeber, Grundlage hierfür sind häufig Joint Ventures. In der Variante einer Consulting-Leistung kommt sowohl die Entwicklung von Bestandsimmobilien für den Auftraggeber (Eigentümer) als auch für Investoren in Betracht. Als klassische Projektarten lassen sich Wohngebäude, Büro- und Verwaltungsgebäude, Hotelbauten, Gewerbe- sowie Shoppingcenter und Spezialimmobilien definieren.28

In der Praxis sind Entwickler oft auf eine der Projektarten spezialisiert29, denn jede Variante zeigt sich mit einer Vielfalt von komplexen Aufgaben, die im Folgenden ergänzend (nicht abschließend) dargestellt werden:

· Entwicklung der Projektidee

· Machbarkeitsstudien

· Mikro- und Makroanalysen

· Nutzungskonzeptanalysen

· Wettbewerbsanalysen

· Risikoanalysen

· Wirtschaftlichkeits- und Renditeanalysen

· Technisches und finanzielles Konzept

· Planung

· Bauplanungsrechtliche Vorprüfung

· Bauvorbereitung

· Bewertungen

· Grundstückserwerb

· Investorensuche

· Baurealisierung

· Projektcontrolling

· Vertragsrechtliche Angelegenheiten

· Nutzung oder Vermarktung.30

Die Konzentration auf Entwicklungsschwerpunkte baut Spezialwissen und damit Kernkompetenzen auf,31denn innerhalb von Konzeption, Planung und Erstellung ist eine Vielzahl von Leistungsprozessen eingebunden. Das interdisziplinäre Management dieser planungs- und baubezogenen Prozesse umfasst im weitesten Sinne alle Leistungsphasen der HOAI und zieht sich durch den vollständigen Projektentwicklungsprozess hindurch (siehe Abb.3).

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abbildung 3: Leistungsphasen der HOAI. Eigene Darstellung in Anlehnung an Honorarordnung für Architekten und Ingenieure.

Elementar ist hierbei für alle vorbenannten Leistungsphasen die Steuerung der Projekte, die oft derart vielschichtig ist, dass sie über die in der HOAI genannten Aufgaben auch hinausgeht.32

Dabei sind die verschiedenen Phasen einer Projektentwicklung nicht nur von der beschriebenen Komplexität geprägt, sondern auch von einer hohen und langen Kapitalbindung.33Fehlprognosen und -entscheidungen haben weitreichende wirtschaftliche Konsequenzen und eine nachträgliche Modifikation des Gesamtkonzeptes ist nicht oder nur mit hohen zusätzlichen Aufwendungen möglich.34

Insbesondere in der Grundlagenermittlung, die der eigentlichen Investitionsentscheidung vorgelagert ist, aber auch in der konkreten Planung und baulichen Realisierung ist ein enges Projektcontrolling Grundlage einer indispensablen Risikoüberwachung. Vorangehend sind die verschiedenen Phasen eines Projektentwicklungsprozesses dadurch bereits assoziiert und werden daher im nächsten Kapitel ergänzend beleuchtet.

3.1 Projektentwicklungsphasen

Der Entwicklungsprozess von Projekten teilt sich dem Grunde nach in drei entscheidende Phasen: die Investitionsentscheidungs-, die Konzeptions- und Planungsphase sowie die Realisierungs- und Vermarktungsphase.35Dabei verläuft die prozessorientierte Sichtweise auf die betriebliche Leistungserstellung entlang der Wertschöpfungskette.36Eine differenziertere Betrachtung unterteilt dann in eine mehrstufige Prozesskette (siehe Abb.4).

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abbildung 4: Intelligentes Projektmanagement. Quelle: Eigene Darstellung in Anlehnung an Aichele, C. (2006): Stuttgart, S.32–36.

Der Ausgangspunkt der Phase bis zur eigentlichen Investitionsentscheidung findet sich in dem magischen Dreieck der Projektentwicklung wieder (vgl. Kapitel 3) – hierbei sind alle Kombinationsmöglichkeiten zwischen Kapital, Standort und Idee denkbar. In dieser Phase bilden die Grundstücksakquise beziehungsweise -sicherung, die Markt- und Standortanalyse sowie die Prüfung der baulichen Nutzungsmöglichkeiten und eine erste grobe Wirtschaftlichkeitsanalyse das Fundament des Projektentwicklungsprozesses.37Diese Basisdaten führen, zusammen mit den individuell gegebenen Projektfinanzierungsmöglichkeiten und einer umfassenden Risikobetrachtung, zu einer Investitionsentscheidung. Final wird dabei stets das Verhältnis von möglicher Gewinnmarge und Risiko Einfluss auf die Entscheidung nehmen.

Darauf aufbauend befasst sich die Konzeptions- und Planungsphase mit konkreten Realisierungsentscheidungen und der tatsächlichen Gestaltung der Immobilien sowie ihren finalen Nutzungsvarianten. In diesem Entwicklungsstadium sind die weitergehende Plausibilisierung der Wirtschaftlichkeit, die Schaffung grundbuchrechtlicher Voraussetzungen und die Genehmigungsplanung sowie die Klärung sämtlicher vertraglicher Rahmenbedingungen essenzieller Bestandteil.38Die Realisierungs- und Vermarktungsphase umfasst die Errichtung der Immobilie (HOAI – Leistungsphasen 5–9) und deren Vermarktung.39

Auch wenn die vorbenannten Phasen einer gewissen Zeitlogik unterliegen, verlaufen sie nicht zwingend konsekutiv oder nach einem streng schematischen Ablauf. Vielmehr sichert die Prozessorientierung durch eine zielgerichtete und strategische Ausrichtung die permanente Verbesserung der Erfolgsfaktoren40und begünstigt so auch die Realisierung von Wettbewerbsvorteilen.

Dabei gestalten der Projektentwicklungsprozess und die daraus resultierenden Phasen den Beginn des Lebenszyklus der Immobilien. Schlagwörter wie „verantwortliches Investment‎“ und „Megatrend Nachhaltigkeit“ sind in der Immobilienbranche seit langem fest verankert. Denn bereits in den ersten Projektentwicklungsphasen werden irreversible Weichen gestellt, die über den gesamten Immobilienlebenszyklus Fortbestand haben und eine Verantwortung in Bezug auf ökologisches und soziales Handeln implementieren. Daraus resultierend erfolgt auch eine zunehmende Lebenszyklusorientierung der einzelnen Prozesse.41

3.2 Immobilien-Lebenszyklen

Aus dem Aspekt einer ganzheitlichen Betrachtung des Immobilienlebenszyklus hat sich die Richtlinie „GEFMA 100-1“ etabliert. Unter wissenschaftlicher Begleitung wurden die Lebenszykluskosten erstmals länderübergreifend auf einen einheitlichen Standard systematisiert. Das im Ursprung für das Facility Management gedachte Berechnungsmodell etablierte sich aufgrund des ganzheitlichen sowie primär nachhaltigen Ansatzes rasch innerhalb der Immobilienwirtschaft. Das Modell unterteilt den Lebenszyklus einer Immobilie in neun einzelne Phasen: Konzeption, Planung, Errichtung, Vermarktung, Beschaffung, Nutzung, Umbau und Leerstand sowie Verwertung.42

Dabei wird der Nutzungszeitraum von Gebäuden üblicherweise über eine lange Periode, in der Regel 50 bis 100 Jahre, gesehen. In diesem Zeitintervall nimmt die Bauphase nur einen sehr geringen Anteil ein. Die Zielsetzung der Lebenszyklusbetrachtung liegt daher in Gründen der Nachhaltigkeit, deshalb muss unter diesem Aspekt nicht nur die Erstellung eines Gebäudes, sondern stets der gesamte Zyklus der Immobilie betrachtet werden. Dieser kann über eine sich wiederholende Abfolge durch Umnutzung und Modernisierung mehrere Zyklen durchlaufen.43

Hier sind die Prozesse Revitalisierung und Redevelopment in der Tiefe zu differenzieren. Während sich Revitalisierung als Sanierungsmaßnahme und Wiederbelebung der vorhandenen Nutzung versteht, greift das Redevelopment grundlegend in den Immobilien-Lebenszyklus ein.

4 Redevelopment

Aus dieser Betrachtungsweise heraus versteht sich Redevelopment als Rückkopplung zum Ausgangspunkt des Lebenszyklus. Der Eingriff in der auslaufenden Lebensphase überführt durch eine erneute Projektentwicklung dem Grunde nach in ein neues Objekt.44Der in Abbildung 5 bildlich veranschaulichte Prozess transformiert damit von der Leerstands- (1) oder der Verwertungsphase (2) durch eine erneute Konzeption (3) in einen zyklischen Kreislauf. Daher ist Redevelopment vielmehr entsprechend des Präfix „Re“ damit als eine vollständige Neupositionierung der vorhandenen Entwicklung (Development) zu verstehen.45

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abbildung 5: Immobilien-Lebenzyklus. Quelle: Eigene, modifizierte Darstellung in Anlehnung an die Richtlinie GEFMA 100-1.

Entsprechend definiert sich Redevelopment als Re-Positionierung von Immobilien im Sinne einer Weiterentwicklung, die auch eine Nutzungs- oder Zweckänderung beinhalten kann.46Oft bleiben wesentliche Teile des Rohbaus erhalten, dabei werden die Baumassen jedoch signifikant verändert und sofern möglich stets erhöht.47Aber auch der vollständige Rückbau und der Wiederaufbau eines neuen Projektes auf vorhandenem Grund und Boden ist Teil des Redevelopments. Vorrangig geht es dann um die Re-Positionierung des Grundstückes – oft in städtebaulich bedeutenden Lagen. Zusammenfassend ist damit sowohl eine Revitalisierung im Sinne einer erheblichen Qualitäts- und Ausstattungsanpassung als auch die Umnutzung der Immobilie mit wesentlichen baulichen Veränderungen sowie das Recycling baulich bereits erschlossener Flächen gemeint.48

Unter dem Aspekt der Stadtentwicklung beinhaltet Redevelopment alle Entwicklungs- und Baumaßnahmen innerhalb eines städtischen Gefüges, um Flächen, Immobilien oder auch ganze Quartiere in defizitärem Zustand sowohl inhaltlich, baulich, gestalterisch als auch technisch derart umzugestalten, dass sie nach den aktuellen Erkenntnissen zukünftig wieder langfristig erfolgreich genutzt werden können.49

In Abgrenzung zu „standardisierten Neubauplanungen auf der grünen Wiese“ beschäftigt sich Redevelopment sehr intensiv mit der vorhandenen Bebauungsstruktur und berücksichtigt diese in der konzeptionellen Ausrichtung des Projektes genauso wie die umgebende, gewachsene städtebauliche Struktur.50

Während der Schwerpunkt auf architektonischer Ebene bei der Konversion überkommener Gebäude in neue, zeitgemäße Strukturen liegt, ist auf städtebaulicher Ebene eine Neuordnung oder Umnutzung brachliegender Flächen oder auch eine Nachverdichtung gemeint.51

Aus dieser Sicht beinhalten Redevelopment-Prozesse also auch die Konversion und Nutzung ehemaliger Industrie- und Brachflächen. Der Begriff Brownfield (deutsch: braunes Feld), als Synonym für unfruchtbaren Boden, zeichnet sich zunehmend als Farbe einer nachhaltigen Regeneration und Freimachung potenzieller Werte ab.52

Denn die überwiegend großdimensionierten zuvor industriell, gewerblich oder militärisch genutzten abgeschlossenen Bereiche lassen mit Funktionsverlust bezuglose Areale als Störfaktor städtischer Raumgefüge zurück.53Eine Konversion ist aus der Sicht der Stadtentwicklungsperspektive somit essenzieller Bestandteil einer nachhaltigen Progression des städtischen Nutzungsgefüges.

Insbesondere vor dem Hintergrund einer begrenzten Flächenverfügbarkeit und der Innen- vor Außenentwicklung, zeigen sich durch den industriellen Strukturwandel in brachliegenden Arealen besondere Möglichkeiten der städtischen Neuordnung. Meist liegen diese Flächen historisch bedingt innerhalb des Siedlungsgefüges sehr zentral, was ein Redevelopment in Richtung Wohnen attraktiviert. So sind auf vielen Flächen alter Industriestandorte in der Vergangenheit bereits Wohngebiete von hoher Qualität mitten in der Stadt entstanden.54

Daher stehen die Gefahren einer möglichen Bodenkontamination einer meist exponierten Lagegunst gegenüber. Mangelnde Nutzbarkeit vorhandener Gebäudestrukturen, fehlendes Baurecht, die Erfordernis von großvolumigen Investments und eher unsichere Ertragslagen sorgten jedoch über lange Phasen für ein eher verhaltenes Nachfragevolumen. Mit zunehmend fehlender Flächenverfügbarkeit rückten auch die Brachflächen in den Fokus der Entwicklungen.

In diesem Zusammenhang sahen zunächst Nutzer von flächen- und verkehrsintensiven Anlagen in der Reaktivierung von Brachen eine mögliche Positionierung im Kampf um metropolnahe Flächen mit sozialer, industrieller und verkehrstechnisch guter Infrastruktur.

Zur dauerhaften Attraktivitätssteigerung der Städte, nicht nur als Wohn-, sondern auch als Arbeitsplatzstandort, sind ein besonnener Umgang mit diesen Flächenreserven und eine sorgfältige Weiterentwicklung unabdingbar. Unter diesem Aspekt ist für die wertvollen Reserven auch ein Redevelopment hin zu neuen Gewerbeformen denkbar.55

Dabei bleibt die Frage der Baulandaktivierung angesichts fehlender Flächenverfügbarkeit für die zukünftige Stadtentwicklung von sehr zentraler Bedeutung. Sowohl unter diesem Aspekt als auch vor dem Hintergrund des Strukturwandels erfährt die Konversion von Gewerbe- und Industrieflächen eine immer größere Bedeutung. Jedoch zeigt sich die planungsrechtlich vorgeschriebene Konfliktbewältigung, unter dem Gebot der gegenseitigen Rücksichtnahme im Sinne heranrückender Wohnbebauung, als kaum lösbar. Derzeit fehlt es noch an Instrumentarien, die ein verträgliches Nebeneinander von Wohnen und Gewerbe ermöglichen.56

Hierbei zeigen die derzeit in Deutschland brachliegenden Flächen von circa 176.000 Hektar allerdings ein Wiedernutzungspotenzial von mehr als 63.000 Hektar ohne aufwändige Aufbereitung. Die Dimension der Zahlen verdeutlicht die Bedeutung des Flächenrecyclings für die Stadt- und Innenentwicklung. Das von der Bundesregierung zur Reduzierung des Flächenverbrauchs als wesentlich bestimmte Handlungsfeld rückt damit Brachflächen entsprechend ihrer städtebaulichen Potenziale auch in den Mittelpunkt wohnwirtschaftlicher Nutzungen.57

Am Beispiel des Glasmacherviertels in Düsseldorf-Gerresheim lässt sich die Neuarrondierung eines Stadtteilprofils über diese Flächen verdeutlichen. Die vom Investor Brack Capital abgespaltene Glasmacherviertel GmbH & Co. KG errichtet auf dem circa 31,5 Hektar großen Gelände der ehemaligen Gerresheimer Glashütte ein neues innerstädtisches Quartier mit insgesamt circa 1600 Wohneinheiten, Restaurants, Großraumbüros sowie zwei Kindertagesstätten. Die Konzeption sieht vor, den ehemaligen Glasturm freizustellen und als zukünftiges Zentrum des Viertels zu initiieren. Geplant sind auch Flächen für Veranstaltungen sowie ergänzend zwei Parkanlagen (Düsselpark Nord und Süd). Die Entwicklung des teilweise unter Denkmalschutz stehenden Areals erweitert das in Düsseldorf dringend benötigte Wohnraumangebot damit maßgeblich und prägt einen ganzen Stadtteil und seinen weiteren Entwicklungsverlauf entscheidend. Hierbei steht das Beispiel nicht nur für das Potenzial von Konversionsflächen, sondern auch für die Trägheit politischer Diskurse innerhalb von Stadtplanungsprozessen. Nach über elf Jahren Konzeptionsphase hofft der nunmehr zweite Eigentümer und Investor Brack Capital auf „[…] einen gemeinsamen Konsens zwischen der Verwaltung und der Politik […].“58Eine Offenlage des Bebauungsplanentwurfs ist für dieses Jahr geplant und die Bauzeit mit 10–15 Jahren kalkuliert.59

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abbildung 6: Glasmacherviertel Düsseldorf IST-Zustand und Perspektive. Bildquelle: Glasmacherviertel GmbH & Co. KG, Zugriff am 28.05.2019, https://www.glasmacherviertel.de.

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Abbildung 7: Masterplan Glasmacherviertel Düsseldorf. Quelle: RHA Planer im Auftrag der Stadt Düsselorf, Zugriff am 28.05.2019, http://rha-planer.eu/news/perspektiven-fur-gerresheim-sud.

Dabei zielt der strategische Ansatz der unter Redevelopment zu erfassenden Entwicklungen größtenteils sowohl auf eine primäre als auch auf eine sekundäre Gewinnerzielung. Der primäre Ansatz bezieht sich auf die grundlegende Wertsteigerung der Immobilie60oder des Grundstückes. Der sekundäre Ansatz impliziert im Sinne der hier vorliegenden Arbeit dabei auch eine nachgelagerte wertmäßige Weiterentwicklung durch die Anstoßwirkung auf dem zonalen Immobilienmarkt.

Darüber hinaus leistet Redevelopment einen wertvollen Beitrag im Sinne eines nachhaltigen Umgangs mit den vorhandenen Gebäuden und Flächen als Rohstoff. Denn die immer knapper werdenden Ressourcen stellen auch den Immobiliensektor – als größten Verbraucher – zunehmend vor Probleme.61Innerhalb der Redevelopment-Prozesse fungieren die vorhandenen Rohstoffströme der Gebäude als sekundärer (vorhandener) Rohstoff und fließen in den erneuerten Lebenszyklus ein. Vor diesem Hintergrund findet in der Immobilienbranche ein Umdenken statt. Nachhaltigkeitsaspekte und die Verantwortung für kommende Generationen fließen in wachsendem Maße auch in Entwicklungsprozesse ein. Die Beurteilung von Kreislaufpotenzialen der Baukonstruktion gestaltet sich als zunehmend wichtiges Kriterium. Dabei ist die Bereitschaft zur Investition in nachhaltige Bauausführungen deutlich gestiegen.62

Denn derzeit stellen die bis in die 70er Jahre aus der Wohnungsnot errichteten Gebäude Redevelopment-Prozesse mit ihrer Eindimensionalität (Eingriffe sind möglich, aber meist kostenintensiv) noch teilweise vor Herausforderungen.63Einem Redevelopment und damit einer Transformation in neuzeitliche Anforderungsprofile sind, was Raumkubaturen betrifft, ökonomische Grenzen gesetzt.

Unter diesem Aspekt entwickelte sich eine geänderte Sicht der Nachhaltigkeit, auch im Sinne perspektivischer Redevelopment-Prozesse in der Neubauplanung. Diese Sicht unterteilt in eine funktionale und ökologische Nachhaltigkeit.64

Dabei wird unter funktionaler Nachhaltigkeit die Nutzungsflexibilität und Universalität tragender Konstruktionsteile sowie die Veränder- und Nachrüstbarkeit auch insbesondere der TGA verstanden.65Mit diesem Ansatz werden Gebäude schon in der ersten Planungsphase für eine etwaige Drittverwendungsmöglichkeit gerüstet, was den anstehenden Lebenszyklus entscheidend verlängern wird.

Die ökologische Nachhaltigkeit hingegen legt ihren Fokus auf die Recycelbarkeit der verwendeten Materialien sowie auf die Minimierung des Verbrauchs66und daraus resultierend auf die Entstehung einer zirkulären Wertschöpfung. Eine so entstehende Kreislaufwirtschaft (siehe Abb.8) wird nicht nur die Nachhaltigkeitsansätze entscheidend etablieren, sondern auch die Redevelopment-Prozesse weiter in den Fokus rücken und einen weiteren Paradigmenwechsel im Bauen einläuten.

Unter dem Gesichtspunkt „Urban Mining“ werden Gebäude so zum anthropogenen Wertstofflager künftiger Generationen. Die Stadt selbst wird zur Ressource. Lösungsansätze wie Cradle to Cradle® etablieren sich längst von einer Philosophie zu einem System.

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abbildung 8: Kreislauffähiges Bauen. Quelle: Eigene, modifizierte Darstellung in Anlehnung an Hillebrandt, A., Riegler-Floors, P., Rosen, A. (2018): Atlas Recycling: Gebäude als Materialressource, S.121.

Dabei wird die Erfüllung von ökologischer und funktionaler Nachhaltigkeit perspektivisch in direkter Korrelation mit Wertsteigerung und -erhalt einhergehen67und fester Bestandteil der immobilienwirtschaftlichen Betrachtung.68

Die in den vorbenannten Kapiteln erläuterten Grundlagen fungieren daher als Basis der ökonomischen Aspekte der Projektentwicklung und sind Garant für den Erfolg oder den Misserfolg. Aufgrund der gegebenen Komplexität und den multiplen Unsicherheitsfaktoren der Redevelopment-Projekte werden die Chancen und Risiken im nachstehenden Kapitel ergänzend betrachtet.

4.1 Immobilienwirtschaftliche Betrachtung der Chancen und Risiken

Innerhalb des zuvor beschriebenen komplexen Bereichs der Projektentwicklung positioniert sich das Redevelopment mit einer Vielzahl von darüber hinausgreifenden interdisziplinären Aufgaben und unzähligen Risiken.69Dabei kann das in Projektentwicklungen stets unvermeidbar inhärente Risiko im Wesentlichen als intern und extern charakterisiert werden (siehe Abb.9).70

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abbildung 9: Risiken der Projektentwicklung. Quelle: Eigene Darstellung in Anlehnung Alda, W./Hirschner, W. (2005): Projektentwicklung in der Immobilienwirtschaft, Wiesbaden, S.90.

Gerade bei vorgenutzten Gebäuden sind die Risiken für den Entwickler nicht immer zu erkennen und daher schwer zu kalkulieren. Der Umgang mit dem Bestand erfordert aus diesem Grund umfassende Vorprüfungen im Kontext der Baukonstruktion und -qualität, der technischen Gebäudeausrüstung sowie der besonderen Anforderungen an Statik und Brandschutz.71Dabei ist eine Beurteilung des aktuellen Instandhaltungszustandes bis in die erforderliche Tiefe faktisch oftmals nicht möglich. Das Risiko des Baubestandes beinhaltet zudem auch immer mögliche Altlasten im Baugrund sowie mögliche Kontaminationen in der Bausubtanz (Asbest, PCB).72Umfassende Prüfprozesse sollten aus diesen Gründen ein unerlässlicher Baustein des Entwicklungsprozesses sein. Die Identifizierung durch Erkenntnis dient der Beurteilung der gesamten Qualität des Redevelopment-Objektes und damit der Risikoeinschätzung zur Vermeidung von Nachfolgeschäden für das Projekt und das Unternehmen. Doch letztendlich kann auch eine noch so sorgfältige technische Due Diligence, Risiken allenfalls minimieren und nicht ausschließen.73

Darüber hinaus sollte eine verstärkte Risikobetrachtung auch auf einem möglichen Genehmigungsrisiko liegen. Im Verlauf der Vorprüfung und Konzeption sind rechtliche Unsicherheiten daher zwingend zu erkennen und zu klären. Evidenterweise ist auch bei Redevelopment-Projekten die grundsätzliche Einhaltung öffentlich-rechtlicher (Bau-) Vorschriften unabdingbar, das städtebauliche Interesse an einer „Wiederbelebung“ obsoleter Immobilien stützt dabei jedoch eine mögliche Ausschöpfung von Ermessens- und Entscheidungsspielräumen. Der mit Nutzungsänderung einhergehende Verlust des Bestandsschutzes birgt ungeachtet jedes Entwicklungswillens großes Konfliktpotenzial. Klassischer Fall ist der zu erbringende Stellplatznachweis, der gerade bei innerstädtischen Gebäuden mit beschränkten Flächen einen kritischen Punkt in der Planung darstellt.

Unter den vorbenannten Punkten ist darüber hinaus zu bedenken, „dass mit den Redevelopment-Projekten immer in gewohnte Bau- und Nutzungsstrukturen eingegriffen wird, so dass die neuen Inhalte und Gebäude insbesondere den Menschen in der Umgebung sowie den Entscheidern in Politik und Verwaltung bereits in einem sehr frühen Planungsstadium und während des gesamten weiteren Prozesses sorgfältig erklärt werden müssen.“74

Das Konglomerat an Risiken wirkt sich auch bei der Projektfinanzierung aus. Die Banken reagieren mit einer erhöhten Risikoeinstufung, die sich in steigenden Zinsen und in einer Begrenzung des Kreditvolumens niederschlägt.75Gerade diese Begrenzung kann sich als kritisch erweisen, wenn die teilweise unkalkulierbaren (technischen) Bestandsrisiken in der Realisationsphase zu einem erhöhten Fremdkapitalbedarf führen. In Anbetracht der Komplexität der Projekte rücken in diesem Kontext auch die Immobilienkompetenz des Investors und die Qualität des Konzeptes in den Fokus der Bankenprüfung.76

Denn ein durchdachtes Projektkonzept sowie die entsprechende Vertriebsstrategie und-kompetenz begrenzen das Risiko der Vermarktung (i. S. der Vermiet- und Veräußerbarkeit). Dabei subsumieren sich die Unsicherheiten nicht nur durch generelle Prognoserisiken und bereits durchlebte Nutzungsperioden, sondern auch durch nicht-marktkonforme Nutzungskonzepte und mögliche Terminverzögerungen. Die vorhandenen Gebäudestrukturen begrenzen zudem eine Anpassung insbesondere im Zusammenhang mit (modernen) Raumhöhen, so dass die Vielzahl der Unsicherheiten am Ende dazu führen kann, dass ein Projekt nicht in angedachtem Ausmaß auf dem Markt abgesetzt werden kann.

Damit klingt bereits an, dass Redevelopment-Projekte trotz aller Aufklärungsversuche ein hohes ökonomisches Risiko beherbergen. Jeder nicht im Vorfeld geklärte Sachverhalt tangiert direkt die Kosten-, Qualitäts- und Zeitplanung. Das Risiko konkretisiert sich umso mehr, als dass es um die Fragen des jeweiligen Marktes (und der vorhandenen Wettbewerber) ergänzt werden muss. Evidenterweise muss auch bei Redevelopment-Prozessen der Standort stets in Verbindung mit der Bestandsimmobilie betrachtet werden.77Denn die derzeit vorherrschenden Veränderungsprozesse wirken sich nicht nur global, sondern schon auf kleinräumiger Ebene unterschiedlich aus.78Somit ist eine sowohl auf den spezifischen Teilmarkt als auch auf den individuellen Standort maßgeschneiderte Lösung unabdingbar. Dabei wirken sich insbesondere nicht prosperierende Marktverhältnisse, die dieser Arbeit als Fokus zugrunde liegen, in der Risikobetrachtung oft als Eintrittsbarriere in den spezifischen Immobilienteilmarkt aus.

Innerhalb der Standortanalyse sollte der Fokus der Prüfprozesse jedoch nicht nur auf der aktuellen Marktlage liegen, sondern zur Identifikation möglicher Wertsteigerungspotenziale, auch eine Prognose der zukünftigen Marktentwicklung enthalten. Bei der Betrachtung dieser Potenziale zeigen sich nicht nur die Wertschöpfungsprozesse aus der Investition sowie die damit verbundene gesteigerte Werthaltigkeit des Objektes,79sondern vielmehr auch die Wertsteigerungspotenziale, die sich durch eine perspektivische Immobilienteilmarktentwicklung initiieren. Angesichts des seit Jahren vorherrschenden Immobilienbooms und der daraus resultierenden Verknappung des „Gutes Immobilie“, erfolgt zunehmend eine Nachfrageverlagerung auch in vermeintlich schlechtere Lagen. Die Entwicklungspotenziale dieser oft unterbewerteten Standorte führen teils zu stabilen Wertentwicklungen eines Bestandes.

Um die zuvor beschriebenen Risiken zu beherrschen und Chancen zu nutzen, bedarf es wie bei jeder Projektentwicklung grundlegender konzeptioneller und strategischer Ansätze. Der wesentliche Unterschied in der Verfahrensweise für Redevelopment-Projekte ergibt sich dabei aus einem erhöhtem Planungs-, Analyse- und Koordinationsaufwand.80Der Eingriff in ein bestehendes System als bauphysikalische Grundlage einer Neuplanung erfordert auch in dieser Hinsicht besondere Berücksichtigung81und wird daher ergänzend im nächsten Kapitel beleuchtet.

4.2 Strategische Projektentwicklung im Bestand

Die Instrumente und methodischen Ansätze des strategischen Managements gewinnen auch innerhalb der Projektentwicklung zunehmend an Bedeutung. Risikominimierung und Erfolgssicherung werden verstärkt durch aktive Planung anstatt durch reaktive Beherrschung gesteuert. Vor dem Hintergrund der Komplexität der Projektentwicklung und der wirtschaftlichen Dimensionen ist eine Einbettung der gesamten Unternehmensstruktur in strategische Ansätze unverzichtbar.

Ein historischer Rückblick zeigt, dass aufgrund der Dynamik und Veränderungen auf den Märkten sowie von Trendbrüchen die Entwicklung von der reinen Finanzplanung zum strategischen Management notwendig war. Die unternehmensinterne und unternehmensexterne Komplexität hat seit 1945 signifikant zugenommen und führte zunehmend zu höheren Anforderungen an das Management.82Die erste Zeit nach dem Zweiten Weltkrieg war geprägt von Ressourcenknappheit und angebotsorientierten Verkäufermärkten.83Die Zielplanung war nach innen gerichtet, kurzfristig, berücksichtigte lediglich die eigenen Wachstumsziele und bestand aus einer reinen Finanzplanung (1945–1960).84Die zunehmenden Wachstumsraten Mitte der 50er Jahre und ein verstärktes Konsumentenbewusstsein offenbarten die Schwächen der kurzfristigen Finanzplanung, so dass eine nach außen, auf die Unternehmensumwelt gerichtete Langfristplanung (1960–1973) erforderlich wurde.85Die Ölkrise 1973 zeigte der langfristigen Planung die Grenzen auf, da sie ihre Erkenntnisse aus der Vergangenheit nahm und in die Zukunft projizierte. Die Unternehmen waren Trendbrüchen, wie der Ölkrise, hilflos ausgeliefert. Als Reaktion darauf entwickelte sich die strategische Planung (1973–1980), welche sowohl die Chancen und Risiken der Unternehmensumwelt als auch die Stärken und Schwächen des eigenen Unternehmens berücksichtigte.86Jedoch waren am Anfang der 80er Jahre die Wachstumsgrenzen auf diversen inländischen Märkten erreicht. Als Folge setzte die Globalisierung ein und die Bedürfnisse der Kunden wurden in den Fokus gerückt. Die Notwendigkeit von Differenzierungsstrategien sowie die Innovationsfähigkeit und Anpassungsfähigkeit der Unternehmen waren die Konsequenz. Die entwickelten Strategien der strategischen Planung führten aber nicht zum Erfolg, weil nicht alle Mitarbeiter die Implementierung akzeptierten.87Aus diesem Grund beschäftigt sich das strategische Management (1980 bis heute) sowohl mit der Entwicklung von Strategien als auch mit der Steuerung und Kontrolle der Implementierung.

Dabei bedingt schon allein die Betrachtung der wirtschaftlichen Größe einer Projektentwicklung eine strategische Ausrichtung und ein enges Projekt-Controlling. Unter diesem Aspekt meint Wirtschaftlichkeit im Sinne eines ganzheitlichen Ansatzes sowohl die gesamtwirtschaftliche als auch die einzelwirtschaftliche Wirkungsebene.88Gesamtwirtschaftlich tangiert die Projektentwicklung im weiteren Sinne öffentliche Belange – einzelwirtschaftlich Wettbewerbsfähigkeit und Rentabilität.89Dieses Anforderungsprofil stellt die Funktion der Projektentwicklung unvermeidlich in einen übergeordneten strategischen Zusammenhang.90Dabei sind die in Kapitel 4.1 aufgeführten besonderen Risiken des Redevelopments verstärkt zu betrachten.

Aus diesem Verständnis heraus erfolgt eine strategische Unternehmensausrichtung nach den Grundsätzen einer systemischen Betrachtung und impliziert eine nachhaltige chancennutzende und risikominimierende Unternehmenssteuerung.91

Letztendlich ist die strategische Ausrichtung als Aktionsplan zu verstehen, der sich mit gegenwärtigen und zukünftigen Entwicklungen des Unternehmens befasst.92In der Gesamtbetrachtung geht es in diesem Zusammenhang „… nicht nur darum, optimale Maßnahmen zu planen, sondern auch darum, eine Vision über die Natur des Unternehmens, das Spektrum seiner Geschäftsfelder und die Art seiner Leistungen zu entwickeln.“93

Klassischerweise basiert die strategische Zielplanung auf dem Fünf-Phasen-Modell und setzt sich aus der strategischen Zielplanung, der strategischen Analyse und Prognose, der Strategieformulierung und -bewertung, der Implementierung sowie der Umsetzung und der strategischen Kontrolle zusammen.94

Die erste Phase ist die strategische Zielplanung. Die strategischen Ziele sind hierarchisch angeordnet und werden nach dem Anwendungsbereich sowie Grad der Präzision unterschieden. Unternehmensvision und -mission agieren dabei als Leitplanken der Unternehmenskultur und bilden den Grundstein des unternehmerischen Handelns. Eine Bestimmung der Kernkompetenzen definiert die Geschäftsfelder und Wertschöpfungsstrategien zur Erreichung leistungswirtschaftlicher und finanzwirtschaftlicher Ziele.

Die zweite Phase ist die strategische Analyse, in welcher sowohl die externe Unternehmensumwelt als auch das eigene Unternehmen analysiert und prognostiziert wird.95Dabei ist das strategische Management einerseits als unternehmensumfassender Prozess, andererseits als Anwendung von Instrumenten zu verstehen.96Sinnvolle Instrumentarien sind aus dieser Sicht Wettbewerbsanalysen nach Porter, Balanced Scorecard oder die Anwendung der Szenariotechnik.

Die Strategieentwicklung bildet die dritte Phase und beinhaltet die Strategieformulierung und Strategieauswahl. Alle Strategiealternativen werden, beispielsweise mittels einer SWOT-Analyse, auf ihre Zielerreichung geprüft und beurteilt.97Die Strategiealternative, welche am besten zur Zielerreichung beiträgt, wird ausgewählt.98

In der vierten Phase steht die Strategieimplementierung im Fokus. Die Strategie ist zu operationalisieren und die Mitarbeiter sind durch Motivation, Schulungen und Informationen mitzunehmen.99

Die strategische Kontrolle als fünfte Phase umfasst alle Phasen im Planungsprozess als kontinuierliches Monitoring sowie die Umsetzung, den Erfolg der Strategie und auch die Wirksamkeit der ausgewählten Maßnahmen.100

Allen strategischen Ansätzen sollte auf operativer Ebene als Leitmaxime inhärent sein: das (Projekt-) Controlling als Grundlage einer effektiven und effizienten Lenkung.101Insofern sind sowohl die strategische Planung als auch die strategische Kontrolle Bausteine einer nachhaltigen Existenzsicherung des Unternehmens.102Vor diesem Hintergrund bildet die strategische Planung respektive das strategische Management das Fundament einer grundsätzlichen Unternehmensausrichtung – wie wollen wir welche Ziele erreichen? Dem gegenüber ist das strategische Controlling zur dauerhaften Gewährleistung der Erfolgsrealisierung auf das Erkennen und Schaffen neuer Potenziale sowie auf die Pflege der vorhandenen Potenziale orientiert.103

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abbildung 10: Grundlagen einer strategischen Projektentwicklung. Quelle: Eigene, modifizierte Darstellung in Anlehnung an Eichener, V./Kamis, A.: Strategisches Management, S.35 ff.

Um eine unerlässliche Planungssicherheit zu gewährleisten, ist die fortlaufende Steuerung der technischen, wirtschaftlichen, qualitativen und rechtlichen Einzelabläufe zu überwachen.104Gerade in Bezug auf Redevelopment-Projekte können auch eingeübte und bewährte Routinemechanismen nicht zum Tragen kommen – kein Bestandsobjekt gleicht dem anderen. Zudem basieren anerkannte Vorgehensweisen überwiegend auf den Erfahrungen des Neubaus.“105Daher sind die in Abbildung 10 dargestellten Methodiken als Leitlinien zu interpretieren, die bei jedem Projekt neu zu hinterfragen sind. Insbesondere für Redevelopment-Projekte gilt: Die spezifische Projektstrategie muss dabei sowohl eine marktbedingte Qualität als auch ein marktgerechtes Preis-Leistungsverhältnis bieten und ist für jeden Teilmarkt neu zu definieren.106

Zudem kommt dem operativen Projektcontrolling bei Redevelopment-Projekten eine besondere Bedeutung zu. Eine Erfolgsgewährleistung beruht auf der interdisziplinären Zusammenarbeit und dem regelmäßigen Austausch aller auf operativer Ebene beteiligten Personen. Dabei sind insbesondere asymmetrische Informationsverteilungen unter allen Umständen zu vermeiden. Die den Projekten inhärenten Unsicherheitsfaktoren bedingen eine störungsfreie und effiziente Zusammenarbeit der Akteure. Denn nur so kann reaktiv eine wirksame Schadensbegrenzung erfolgen.

In dem gesamten Strategieprozess sind darüber hinaus die Ziele der verschiedenen Projekt-Stakeholder zu implementieren. Gerade im Kontext des Redevelopments sind in dieser Hinsicht Interessenslagen auf gesellschaftlicher, kommunaler und politischer Ebene mitunter nur schwer zu vereinen. Dieses Spannungsfeld resultiert aus einer unterschiedlichen Sichtweise auf städtebauliche Ziele. Das Steuerungsverhalten öffentlicher Akteure tangiert jedoch direkt den Redevelopment-Prozess. Auch in diesem Zusammenhang unterstützen strategische Konzepte und schaffen eine Transparenz, die eine Teilhabe an komplexen Prozessen losgelöst von Sozialromantik oder Anforderungsüberspannung ermöglichen.

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abbildung 11: Dimensionen des Steuerungsverhaltens öffentlicher Akteure. Quelle: Eigene, modifizierte Darstellung in Anlehnung RWTH Aachen: Ergebnisbericht zum Forschungsprojekt „Steuerung im Städtebau“ Alltag der Stadtplanung.

Nachdem in den vorangegangenen Kapiteln sowohl die immobilienwirtschaftlichen Chancen und Risiken als auch die strategische Projektentwicklung im Bestand mit den Redevelopment-Prozessen in Bezug gesetzt wurden, befasst sich das folgende Kapitel mit möglichen Lenkungsimpulsen innerhalb der Spirale des Trading-Down-Effektes.

4.3 Gegen den Trading-Down-Effekt – Redevelopment als Lenkungsimpuls

Unter der Vielzahl der zuvor beschriebenen Immobilien-Teilmärkte bildet ein Stadtteilzentrum einen spezifischen und eigenen Markt ab. Er fungiert nicht nur als Ort, an dem Immobiliennachfrage und Angebot aufeinandertreffen, sondern interagiert meist indirekt auch mit dem lokal verorteten Konsumgütermarkt.

Dabei wird der Mikroökonomie folgend die Nachfrage der privaten Haushalte durch die Präferenzen, dem für Konsum verfügbaren Einkommen und dem Preis der Güter determiniert.107Auf funktionierenden Märkten sorgt der Marktmechanismus, welcher auf Angebot und Nachfrage basiert, für eine effiziente Allokation der Ressourcen.108

Der Trading-Down-Effekt beschreibt in der Raumplanung den typischen negativen Entwicklungstrend von Wohn- und Einkaufsquartieren in Stadtteilzentren.109Wo einst pulsierendes Leben herrschte und gehobene, traditionelle Einzelhändler für eine Angebotsvielfalt sorgten, prägen, auch durch E-Commerce bedingt, zunehmende Leerstände und fehlende Kundschaft das Stadtbild.110Die kontinuierliche Abwärtsspirale mit einhergehenden Attraktivitäts- und Qualitätsverlusten wird durch einen strukturellen Wandel des Standortes ausgelöst.111Dieser Wandel kann sich sowohl wirtschaftlich in Einzelhandel und Industrie als auch demografisch begründen.112Die Folgen sind sinkende Kaufkraft, Abwanderungen und Verlagerung von Kundenströmen.113Der verbleibende Einzelhandel gerät unter Druck, die Umsatzrückgänge zwingen zu einer Reduzierung der Preise und die qualitätsorientierten Händler verlagern ihre Standorte.114Es rücken Imbissbuden, 1-Euro-Shops und Discounter nach. Leerstände lassen sich meist nur noch mit kritischen Nutzungen wie Wettbüros, Sexshops und Spielhallen beheben.115Die Folgen zeigen sich in der Regel in weiteren Verdrängungen sowie Leerständen und sinkenden Immobilienwerten, die sich rasant auch von den Gewerbe- auf die Wohneinheiten auswirken.116

Dabei beeinträchtigen die durch leerstehende Ladenlokale verursachten Sicherheits- und Vandalismusprobleme die Wohnqualität maßgeblich.117Wer es sich leisten kann, zieht weg, und eine monetär limitierte Klientel wird von den sinkenden Mieten angezogen. Der weitere Attraktivitätsverlust des Standortes bremst Modernisierung- und Instandhaltung sowie die allgemeine Investitionsbereitschaft. Der negative Wandel der sozialen Struktur wird weiter forciert.

In schrumpfenden Arealen herrscht somit ein Überangebot an Immobilien und die Knappheit der Ressource – als ein zentraler Wirkungsmechanismus des Marktes – wird ausgesetzt.118Die Synchronisation der Marktebenen Nutzeranforderung, Bausubstanz und Renditeerwartungen ist jedoch Voraussetzung für eine positive Stadtentwicklung119und in außerhalb der Wachstumszonen liegenden Arealen unter den vorgenannten Bedingungen nicht zu erreichen. Als Folge wird der Markt aus sich selbst heraus keine Transformationsprozesse mehr auslösen. Ist also die Balance zwischen Angebot und Nachfrage nicht mehr gegeben, spricht man allgemein von einem Marktversagen.120

An dieser Stelle sind staatliche Eingriffe aus dem allokativem Teilmarktversagen heraus begründet und angesichts des erheblichen Korrekturbedarfs auch indiziert. Der Staat reagiert zum einen mit den in Kapitel 5.2 dargelegten Steuerungsinstrumenten und zum anderen mit einem direkten Eingriff über Redevelopment-Projekte. Von diesem Lenkungsimpuls soll neben der in Kapitel 6 dargelegten Beitragsleistung im Sinne einer Stadtreparatur auch eine Initialzündung gegen den Trading-Down-Effekt ausgehen.

Wesentliche Impulse können jedoch nicht nur von Politik und Verwaltung ausgehen, sondern liegen auch in der gesellschaftlichen Verantwortung, insbesondere der betroffenen Eigentümer. Denn trotz allen begründeten Forderungen nach staatlicher Unterstützung darf nicht vergessen werden, dass die Hoheitsrechte an der Grenze des privaten Besitzes enden.

So leitet sich aus den verankerten Eigentumsrechten in Artikel 14GG einerseits das Herrschaftsrecht über vermögenswerte Positionen und andererseits eine Verpflichtung aus dem Besitz des Eigentums ab.121In Bezug auf das Herrschaftsrecht kann der Eigentümer (innerhalb des gesetzlichen Rahmens) nach Belieben verfahren und andere von der Einwirkung ausschließen. Abgeleitet aus Artikel 14GG ergibt sich so auch ein Bestandsschutz. Zwar ist eine Enteignung und damit ein Eingriff des Staates dem Grunde nach gesetzlich legitimiert122, aus der Gewährleistung durch das deutsche Grundgesetz heraus müssen jedoch besonders hohe Hürden gelten. Es kann nur dann zum Tragen kommen, wenn ein besonders schwerwiegendes und dringendes öffentliches Interesse besteht123, beide Anforderungen sind kumulativ zu betrachten und in der Praxis so gut wie nie durchzusetzen.

In den vom Trading-Down-Effekt betroffenen Arealen sind Immobilien meist nicht mehr veräußerbar und selten rentierlich zu halten. Aus den im vorherigen Absatz beschriebenen vielschichtigen Sachverhalten ergeben sich weitreichende Konsequenzen. Der Weg zum Verfall und zur Verwahrlosung ist vielerorts in Gang gesetzt. Denn trotz Verwahrlosung bleibt der Bestandsschutz erhalten, er endet erst bei massiver Baufälligkeit sowie Gefahr für die öffentliche Sicherheit. Aus Sicht der Stadtentwicklungsperspektive sind sämtliche negativen Folgen bereits entstanden und eine subjektive Schädigung des Allgemeinwohls eingetreten. In verfassungsrechtlicher Sicht ist dies jedoch keine Enteignungsbefugnis im Sinne des Artikels 14IIIGG. Die Folgen erschweren mit Leerständen, Wertverlusten und räumlicher Segregation eine städtebaulich sinnvolle Nutzung. Zwar ergeben sich aufgrund der Verpflichtung durch den Besitz von Eigentum Eingriffsmöglichkeiten, im Sinne dieser Arbeit sind diese jedoch ausschließlich auf konsensualer Basis zu sehen (vgl. Kapitel 5.2 Steuerungsinstrumente der Stadtentwicklung).

Neben den Wohnraumleerständen ist als maßgeblicher Indikator auch die Einzelhandelsentwicklung Vorbote des Trading-Down-Effektes. Der Verlust der innerstädtischen Einzelhandelsfunktion führt zu einer Diffusion des kompakten Stadtbildes und somit zu sichtbaren Erosionsprozessen. Es besteht evidenterweise eine Wechselwirkung zwischen den Kernproblemen. Die Folgen können bis zu einer möglichen Ghettoisierung reichen.

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abbildung 12: Die Folgen nicht prosperierender Marktverhältnisse. Quelle: Eigene Darstellung.

Vor diesem Hintergrund gilt es für die derzeit 120 Millionen Quadratmeter Einzelhandelsfläche in Deutschland124weitere Leerstandsszenarien zu vermeiden. Dabei kann dem Fluch der Fläche nur mit Nutzungsumwandlungen125oder Rückbau begegnet werden.

Auch unter diesem Aspekt werden Redevelopmentprozesse einen wertvollen Beitrag im Kontext des Strukturwandels des Einzelhandels leisten. Um der Bedeutung des Re­developments weiter nachzugehen, werden in den folgenden Kapiteln flankierend die Veränderungen des städtischen Nutzungsgefüges, räumliche Grenzen und Steuerungsinstrumente der Stadtentwicklung beleuchtet.

5 Redevelopment und die Bedeutung innerhalb der Stadtentwicklung

Unter Stadtentwicklung wird die aktive Steuerung der räumlichen und strukturellen Gesamtentwicklung eines definierten Planungsgebietes verstanden.126Dies kann sowohl ein räumlich begrenztes zonales Gebiet, wie beispielsweise ein Quartier, als auch ein Stadtteil oder die gesamte Stadt sein. Die Stadtplanung und damit auch die Entwicklung gehört zu den Selbstverwaltungsaufgaben einer Stadt und sind im Grundgesetz verankert (Art.28GG).127Die Aufgabenfelder der Stadtentwicklung sind breit gestreut und zeichnen sich durch reaktive und aktive Planungs- und Veränderungsprozesse aus.128Hierbei werden sowohl die strukturellen Grundlagen der Bereiche Wohnungsbau, Gewerbe- und Industrieflächen, Gemeinbedarfsanlagen, Verkehrsanlagen, Anlagen für die Ver- und Entsorgung sowie das Grünanlagennetz unter staatliche Hoheit und Steuerung gestellt. Die rechtliche Grundlage der einzelnen Steuerungsinstrumente bildet das Baugesetzbuch. Ziel ist die Schaffung einer Ordnung, die sowohl den aktuellen als auch den zukünftigen Anforderungen der jeweiligen Nutzer optimal gerecht wird.

Grundlage ist in diesem Zusammenhang das derzeit vorherrschende Verständnis einer nachhaltigen Stadtentwicklung, die sich durch die gleichrangige Berücksichtigung von ökonomischen, ökologischen und sozialen Aspekten auszeichnet.129Dabei sind aktuelle Stadtentwicklungsprozesse von einer Gleichzeitigkeit von Wachstum und Schrumpfung geprägt.130Auf der einen Seite können wachsende Städte den Bedarfsanforderungen an benötigtem Wohnraum nicht mehr gerecht werden131(vgl. auch Kapitel 5.3). Auf der anderen Seite wird erhaltenswerte Bausubtanz in schrumpfenden Städten und Regionen dem Leerstand und Verfall überlassen.132„Für die Bewahrung von identitätsstiftenden Orts- und Stadtkernen sind aber insbesondere diese Gebäude und Bestände von großer Bedeutung.“133

Die mehrheitlich in diesen Arealen vorherrschenden nicht prosperierenden Marktverhältnisse stellen für die dringend notwendigen Redevelopment-Prozesse ein nur schwer zu überwindendes Hemmnis dar (vgl. auch Kapitel 4.3). Diese, auf den spezifischen Teilmarkt bezogene, Eintrittsbarriere relativiert sich jedoch bei kommunalen Stadtentwicklungsgesellschaften.134Ihr, mit einem öffentlichen Interesse und Zweck ausgestattetes Leistungsspektrum, ermöglicht vor dem Hintergrund einer sich von der maximalen Kapitalmarktrendite abhebende Zielsetzung einen direkten und effektiven Eingriff in die Stadtentwicklung.135Daher agieren viele Städte über ihre Tochtergesellschaften, um eine zielgerichtete Baulandstrategie und städtische Neuarrondierung zu unterstützen.136Ein Erfolgsmodell mit der Möglichkeit, auf „eigenen“ Flächen gezielt auf den Standort angepasste Vorstellungen losgelöst von privater Investitionsbereitschaft umzusetzen.137

Aus diesem Kontext gilt es die Verantwortung auf kommunaler, politischer und gesellschaftlicher Ebene anzunehmen und mit dem vorhandenen Bestand weiterzudenken. Die gezielte Reaktivierung räumlich bedeutender Bestandsgebäude wird nicht nur die Immobilie, sondern letztendlich auch den umgebenden Siedlungskern mit neuem Leben füllen. Dieser Sicht entsprechend setzen erste wissenschaftliche Denkansätze Redevelopment mit einer Renaissance der erhaltenden Stadterneuerung nicht nur im Sinne einer punktuellen Bestandsveränderung, sondern vielmehr mit der gezielten Veränderung des Nutzungsgefüges und damit des Stadtbildes gleich.138Zugleich mehren sich Stimmen, die ein Umdenken innerhalb der Stadtentwicklung im Kontext der Verankerung von Redevelopment fordern und den Erhalt der Baukultur losgelöst von rein architektonischen Qualitäten und ökonomischen Aspekten sehen.139Insbesondere die geänderten Anforderungen von Funktionen und Strukturen unserer Städte erfordern ein grundlegendes Umdenken.

Aus dieser Sicht wird die Bedeutung von Redevelopment weiter zunehmen.140Fehlende Flächenverfügbarkeit, Voranschreitung des Strukturwandels und die Lageattraktivität werden Redevelopment von Brachflächen und Immobilien in innerstädtischen Lagen zusätzlich attraktivieren.141Die daraus resultierenden Veränderungen innerhalb des städtischen Nutzungsgefüges läuten einen Paradigmenwechsel ein.

5.1 Stadterneuerung und die Veränderungen des städtischen Nutzungsgefüges

Unter Stadterneuerung wird im Allgemeinen die planmäßige Steuerung der Anpassungsprozesse des städtischen Raums an neue Anforderungen verstanden.142Der Prozess der Strukturierung des besiedelten Raums umfasst dabei die Verteilung von Nutzungen (Wohnen, Einzelhandel, Gewerbe), Bevölkerungsgruppen (soziale Schichten, Haushaltstypen, Altersgruppen) sowie die Struktur der Bodenwerte und unterliegt dabei sowohl dem Einfluss des Marktes als auch der öffentlichen Planung.143

Unter diesem Aspekt befinden sich unsere Städte seit jeher in Veränderungs- und Erneuerungsprozessen. Sie unterliegen dem beständigen Versuch, die gegebenen Siedlungsstrukturen dem Anforderungsprofil der jeweiligen Epochen anzupassen. Die Erneuerung der Städte ist damit eine genauso kontinuierliche wie aktuelle Aufgabe.144Vor dem Hintergrund des anhaltenden Zuwanderungsdrucks auf die Innenstädte und der weiter voranschreitenden Zersiedelung der Stadt- und Ortsränder sowie des soziodemografischen und volkswirtschaftlichen Wandels wird die Stadterneuerung jedoch zu einem drängenden Thema.145Dabei sind die aktuellen Einflüsse auf die Veränderung des städtischen Nutzungsgefüges in ihrer Streuungsbreite und Überlagerung vielschichtig. Größe, Dichte, Vielfalt und Dauerhaftigkeit gelten als Paradigmen der Urbanität, dabei ergänzt ein Erlebniswert das urbane Milieu.146Insbesondere das stark verschärfte Anforderungsprofil der Bürger im Sinne eines idealtypischen sozialen Raums mit wahrnehmbarer Mehrwert- und Erlebnisfunktion erfordern eine Weiterentwicklung und eine Anpassung des Bestands.

Der demografische Wandel, Digitalisierung, Aspekte der Zuwanderung, der industrielle Strukturwandel, sich verändernde Arbeitswelten, infrastrukturelle und klimatische Entwicklungen, strukturelle Anforderungsveränderungen an Wohnformen und Qualitäten, ein verändertes Freizeitverhalten sowie insbesondere der Bedeutungsverlust des Einzelhandels verlangen derzeit komplexe Anpassungsprozesse, um einem innerstädtischen Funktionsverlust entgegentreten zu können. Auch der seinem Lebenszyklusende entgegen schreitende, meist triste und oft wenig raumbildende Nachkriegsbestand erfordert Konzepte im Kontext einer städtischen Transformation.

Dem gegenüber steht, dass die Entwicklung unserer Städte ausnahmslos als sehr langfristiger Prozess zu verstehen ist. Viele unserer Städte fußen auf antiken Stadtgrundrissen und die vorhandenen Stadtstrukturen wie Straßenräume und Plätze überdauern, losgelöst von der aufstehenden Architektur, Jahrhunderte. Große Teile unserer heutigen Innenstädte wurden während der sogenannten Gründerzeit (vor 100 bis 120 Jahren) geplant und realisiert, zu Zeiten, als es motorisierten Individualverkehr in der heutigen Form gar nicht gab. Aus dieser Zeit stammen viele kompakte Stadtbilder, es galt Wohnen und Arbeiten auf möglichst kurzen Wegen miteinander zu verbinden.147

Doch schon während der Nachkriegszeit verlagerte sich der Umbau zu einer autogerechten Stadt, Arbeitsplätze siedelten an die Stadtränder und es entstanden reine Wohn- und Schlafstädte. Gerade diese Funktionstrennungen führen heute viele Städte hinsichtlich der noch verkraftbaren Verkehrsmenge an ihre Grenzen. Der derzeitige Gegentrend führt zu einer Renaissance der Gründerzeitviertel mit urbanem Charme, baulicher Dichte und der Möglichkeit zur Integration moderner Arbeitsformen. Dabei gilt es auch in diesen Arealen, die Straßenräume neu zu denken und sie den Menschen als Erlebnis- und Bewegungsraum zurückzugeben. Innerhalb unserer Städte bleiben Straßen als Lebensadern für Mobilität unverzichtbar, die verschiedenen Verkehrsformen müssen jedoch zu einem neuen Miteinander finden. In diesem Zusammenhang werden die Nutzungsmöglichkeiten innerhalb der begrenzten Räume von Entwicklungstrends wie Elektro-Fahrräder und -Roller als Verkehrsmittel unterstützt.148

Unabhängig von der verkehrlichen Problematik lebt die europäische Stadt in ihrer heutigen Form von einer Nutzungsmischung, in der Einzelhandel und Freizeitaktivitäten eine existenzielle Rolle spielen. Der Staat reagierte auch im Planungsrecht auf das sich ändernde Anforderungsprofil und definierte die entsprechende Gebietskategorie des „Urbanen Gebietes“. Doch die Herausforderung eines bedachtsamen Umbaus bleibt unter dem Aspekt des Veränderungsdrucks und der Verantwortung gegenüber künftiger Bewohner­generationen indessen komplex.149

Damit klingt es bereits an: Unsere Städte sind in Bewegung und der politische sowie gesellschaftliche Druck auf Deutschlands Zentren ist spürbar. Neueste empirische Erhebungen kommen zu dem Schluss, dass die Megatrends Globalisierung, Digitalisierung, sozio-demografischer Wandel, außenpolitisch motivierte Geld- und Wirtschaftspolitik sowie Nachhaltigkeit einen erheblichen Einfluss auf die gesamte Immobilienwirtschaft ausüben und sich dieser Einfluss in den kommenden Jahren noch verstärken wird.150

Doch wie sieht sie aus – unsere Stadt der Zukunft? Es werden innovative Lösungen für Mobilität, Energie sowie Wohnen in den unterschiedlichsten Bedarfsformen benötigt. Doch die Zeit der ganz großen Utopien scheint vorbei zu sein.151Einigkeit herrscht nur, dass es zur Gestaltung einer zukunftsfähigen Siedlungsstruktur einer entschlossenen Ziel- und Rahmensetzung bedarf.152Dabei bleibt zu prüfen, ob sich der Transfer von Zukunftsvisionen und damit der zwingend notwendige Wandel mit den gegebenen Steuerungsinstrumenten der Stadtentwicklung erreichen lässt. Denn nicht zuletzt sind die Ausführungsprozesse der Stadtplanung geprägt von Planungsverfahren und Instrumentarien der 1970er und 80er Jahre.153Vor dem Hintergrund der fundamentalen Bedeutung der Steuerungsinstrumente der Stadtentwicklung für die in der Zukunft liegende Aufgabe der städtebaulichen Umstrukturierungsprozesse werden diese im folgenden Kapitel detaillierter betrachtet.

5.2 Steuerungsinstrumente der Stadtentwicklung

Die Stadtentwicklung wird formal auf der Grundlage rechtlicher Normen geregelt, die ihren Ursprung in politischen Entscheidungen finden.154Hierbei ist zwischen formellen und informellen Stadtplanungsinstrumenten zu unterscheiden.

Zu den formellen Instrumenten zählen etwa Bauleitplanverfahren, Satzungen nach der BauO über örtliche Bauvorschriften, Begrünungssatzung oder städtebauliche Gebote. Sie dienen der Schaffung einer Grundordnung und sind rechtlich bindend und rahmensetzend. Informelle Instrumente der Stadtplanungen dienen beispielsweise der Erarbeitung städtebaulicher Leitbilder, der Entwicklung von Planungskonzepten, der Überprüfung der Machbarkeit einzelner Projekte oder dem Aufzeigen von Planungsalternativen. Dies können Stadtentwicklungskonzepte, Rahmen-, Entwicklungs- oder Strukturplanungen oder auch Machbarkeitsstudien sein, ihre rechtliche Wirkung ist selbstbindend.155

Begleitend wirken (je nach Betroffenheitsgrad des Areals) konsensuale Strategien – oft auch parallel zu den hoheitlichen Instrumenten (siehe Abb.13). Sie sind zunächst das Medium erster Wahl zur Anstoßung von Entwicklungsprozessen.

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abbildung 13: Leerstand und Strategien. Quelle: Eigene Darstellung.

Doch wenn die Freiwilligkeit einzelner Sanierungsmaßnahmen erschöpft und/oder das betreffende Areal in seinen Dimensionen zu umfangreich ist, haben sich sowohl Stadtumbaumaßnahmen (siehe Abb.14) als auch städtebauliche Sanierungsmaßnahmen (siehe Abb.15) als Instrumentarien profiliert. Doch vor dem Hintergrund des sich stark wandelnden Anforderungsprofils an unsere Städte und einem anstehenden Paradigmenwechsel drängt sich die Frage auf, ob es nicht einer grundlegenden Renaissance dieser Instrumentarien bedarf. Um dieser Frage nachzugehen, werden die Steuerungsinstrumente der Stadtentwicklung zunächst kurz beleuchtet.

5.2.1 Städtebauliche Sanierungsmaßnahmen

Das Gesetz über städtebauliche Sanierungs- und Entwicklungsmaßnahmen in den Gemeinden (Städtebauförderungsgesetz) trat 1971 in Kraft156und beschränkt sich räumlich auf Sanierungs- und Entwicklungsmaßnahmen in amtlich festgelegten Sanierungsgebieten.

Aus dem Erfordernis der Funktionsmängel öffentlicher Räume statten §§136ff.BauGB die Kommunen mit einem sachlich, räumlich und zeitlich begrenzten Sonderrecht aus.

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abbildung 14: Städtebauliche Sanierungsmaßnahmen. Quelle: Eigene Darstellung in Anlehnung an BauGB.

Die Rechtsnorm impliziert die erst durch zeitgleiche Grundgesetzänderung (Art.104aff.GG) mögliche und damit verfassungsrechtlich abgesicherte finanzielle Beteiligung des Bundes.157

Damit wurde die finanzielle Förderung ein in der Praxis zentrales Instrument der Stadtplanung158und im Verlauf der Jahre sukzessive erweitert. Es entwickelte sich das auf Bundes- und Landesebene gestützte Förderprogramm Stadtumbau.

5.2.2 Bund-Länder-Programm Stadtumbau

Mit der auf Europarechtsanpassung basierenden Novellierung 2004 wurden Stadtumbaumaßnahmen in das Baugesetzbuch aufgenommen und fortan durch §§171BauGB Absätze a bis e geregelt.159Das Bund-Länder-Programm Stadtumbau West startete 2004 in den elf westlichen Bundesländern und wurde 2017 mit Stadtumbau Ost zu einem Programm zusammengelegt.160Das grundlegende Ziel ist die Förderung der Umgestaltung des öffentlichen Raums und des Wohnumfeldes. Gebiete, die von erheblichen städtebaulichen Funktionsverlusten betroffen sind, eröffnen sich über Fördermittel die Möglichkeit der Anpassungen der städtebaulichen Infrastrukturen (siehe Abb.15).

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abbildung 15: Stadtumbaumaßnahmen. Quelle: Eigene Darstellung in Anlehnung an BauGB.

Das Bund-Länder-Programm Stadtumbau basiert auf dem Gedanken einer nachhaltigen Stadtentwicklung, die stets als Gemeinschaftsaufgabe zu verstehen ist. Aus dieser Sicht ist ein Vorgehen der Kommunen gemeinsam mit den Bürgerinnen und Bürgern, Eigentümern und Investoren unabdingbar. In diesem Sinne steuerte das auf Kooperation angelegte Instrument städtebauliche Anpassungen. Mit der Aufnahme von Regelungen zum Stadtumbau wurden erste Maßnahmen des Bürokratieabbaus und der Verwaltungsvereinfachung vorgenommen.161

5.2.3 Programme der Städtebauförderung

Die Förderungsprogramme unterstützen durch Subventionen in erster Linie die Städte selbst und fördern aber auch private Sanierungsmaßnahmen über eine Anreizsteuerung. „Damit die Städte die neuen Aufgaben und Herausforderungen besser bewältigen können, unterstützt der Bund die Herstellung nachhaltiger städtebaulicher Strukturen mit Programmen zur Städtebauförderung.“162

Diese Förderprogramme verstehen sich als Beitragsleistung zur Konkretisierung einer sozial, wirtschaftlich und ökologisch ausgewogenen Stadtentwicklungs- und Stadterneuerungspolitik.163Die Ziele dieser finanziellen Unterstützung für ein räumlich begrenztes und funktional zusammenhängendes Programmgebiet sind klar definiert:

· Städtebauliche Funktionsstärkung von Innenstädten und Ortszentren,

· Herstellung nachhaltiger städtebaulicher Strukturen in von Funktionsverlusten betroffenen Gebieten,

· Behebung sozialer Missstände,

· Stärkung von Klein- und Mittelstädten im ländlichen Raum als Ankerpunkte der Daseinsvorsorge,

· Verbesserung des städtischen Grüns.164

Insgesamt stellte der Bundeshaushalt 2018 für die sechs Stadtbauförderungsprogramme, wie beispielsweise „Soziale Stadt“ oder „Aktive Stadt- und Ortsteilzentren“, rund 790 Millionen Euro zur Verfügung.165Die daraus resultierenden städtebaulichen Sanierungs- und Entwicklungsmaßnahmen und deren Ziele sind vielfältig (siehe Abb.16). Diese differenzierten Handlungsansätze stellen dem Grunde nach sowohl einen Steuerungsansatz als auch einen Impuls dar, der auf weitere Investitionswirkungen und Engagement der privaten Hand baut.

Dabei zeigen sich die Stadtentwicklungsmaßnahmen zunehmend als offene Steuerungskreisläufe.166Die Einbindung privater Akteure mit ihren Interessen und Einflussmöglichkeiten in die Planungsprozesse haben sich bewährt und sind zwingender Bestandteil integrierter Handlungskonzepte. Das Verständnis dieser integrierten Stadtentwicklungsplanung begreift sich daher als Schnittstelle zwischen den unterschiedlichen Akteuren und teilt diese in drei Sphären ein: Markt, Staat, private Haushalte.167

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abbildung 16: Stadtbauförderprogramme. Quelle: Eigene Darstellung.

Vor diesem Hintergrund sind integrierte Handlungskonzepte in NRW verpflichtende, konzeptionelle Grundlage für die nachhaltige Aufwertung von Entwicklungsgebieten und damit für alle im Kapitel 5.2 erläuterten Maßnahmen. Sie fungieren als strategisches Planungs- und Steuerungsinstrument und basieren auf umfänglichen Analysen der Gegebenheiten innerhalb eines Plangebietes. Dies beinhaltet insbesondere die städtebaulichen, sozialen und ökonomischen Defizite sowie deren Potenziale. Auf Grundlage dieser Erkenntnisgewinnung lassen sich das Leitbild und die Ziele ableiten, die sich wiederum in einzelne Maßnahmen herunterbrechen.

Auch vor dem Hintergrund des Strukturwandels passen sich die Instrumente der Städtebauförderung durch permanente Weiterentwicklung ihren Aufgaben an.168Doch gerade kleineren und mittleren Kommunen fehlen, aufgrund der Komplexität der Programme, der personellen Kapazitäten und auch aufgrund des Know-hows, oft der Überblick und damit letztendlich der Zugang zu Fördermöglichkeiten. Daher wird in einer stärkeren Verzahnung und Vereinheitlichung der Programme auf Verwaltungsebene vielerorts Optimierungsbedarf gesehen.169

Trotz aller Integrationsansätze von betroffenen Beteiligten, freiwilligen Akteuren und der Einbindung von allen relevanten Themenfeldern stellen diese kein Allheilmittel für städtebauliche Fehlentwicklungen dar. Zwar ist der Grad der Selbstbindung relativ hoch, doch müssen sich die Realitäten auch den angedachten Planungen anpassen. Auch vor dem Hintergrund der zuvor angesprochenen Sphären Markt, Staat und Bürger lässt sich das Spannungsfeld bereits erahnen. Die auf kommunaler Ebene lastende gesellschaftliche Verantwortung im Kontext nicht prosperierender Stadträume ist durchgängig von einem Mehrebenen-Charakter geprägt. Die Steuerung der zukünftigen Raumentwicklungsmöglichkeiten wird oftmals nicht nur von der klassischen Strategiefrage: „Wo stehen wir und wo wollen wir hin?“ geprägt, sondern ist vielfach um: „Wo stehen wir und wo sollen wir hin?“ zu ergänzen. Der politische Einfluss auf kommunaler Ebene ist in diesem Sinne nicht zu unterschätzen170und setzt, rein sachlich betrachtet, keine Fachkenntnisse der Stadtentwicklung oder Immobilienwirtschaft voraus. Zudem verändert sich auf gesellschaftlicher Ebene das Informationsgefüge durch die Rahmenbedingungen unserer Wissensgesellschaft.171Die Folge: Die Institutionen der Stadtplanung stehen vor einer gewaltigen Herausforderung. Man glaubt ihnen nicht mehr – zumindest nicht mehr alles.172

Vor dem Hintergrund des Veränderungsdrucks auf unsere Städte und den räumlichen Grenzen der Stadtentwicklung sind auch unter diesen Aspekten standardisierte Verfahrensweisen zu hinterfragen.

Neben den bereits benannten Spannungsfeldern steht die Stadtentwicklung derzeit jedoch vor einer ihrer größten Herausforderungen. Vielerorts stoßen Städte und damit Entwicklungsmöglichkeiten physisch an ihre räumlichen Kapazitätsgrenzen. Die derzeitigen Gegebenheiten werden daher im folgenden Kapitel ergänzend untersucht.

5.3 Räumliche Grenzen der Stadtentwicklung

Der Schwerpunkt der Stadtplanungs- und Veränderungsprozesse verlagert sich zunehmend in das Innere der Städte und nicht mehr an ihre Ränder.173Stadtentwicklung ging in den vergangenen 150 Jahren fast immer mit einer ringförmigen Stadterweiterung nach außen einher, dabei wuchsen die Städte insgesamt sowohl weiter nach außen als auch in die Fläche.174Zudem war eine erhebliche Entkopplung von Einwohner- und Flächenwachstum zu beobachten.175Wachstum, ausschließlich auf „Planungen auf der grünen Wiese“ beruhend, ist angesichts der begrenzt verfügbaren Flächenreserven und im Sinne einer nachhaltigen sowie zukunftsfähigen Stadtentwicklung obsolet. Denn ein derartiges Wachstumsdogma tangiert direkt unsere ökologischen Lebensgrundlagen. Grund und Boden ist ein nicht vermehrbares Gut176und vielerorts wurde das vorhandene Potenzial nahezu ausgeschöpft. Dazu beigetragen haben insbesondere der kontinuierliche Bau von Einfamilienhäusern und die daraus resultierende Flächenneuinanspruchnahme.177Die Siedlungsstrukturen deutscher Großstädte ermöglichen mit den derzeitigen Siedlungs- und Verkehrsflächenanteilen nahezu ausschließlich einen innerstädtischen Stadtentwicklungsschwerpunkt. So wurde im Jahr 2015 der Siedlungs- und Verkehrsflächenanteil der Städte Düsseldorf mit 60,66 Prozent, Berlin mit 70,24 Prozent und Essen mit 67,64 Prozent an der Gesamtfläche ausgewiesen.178Mit Fokus auf die zwingend notwendige Sicherung von Freiflächen und -räumen als wesentliches Element der Stadt- und Regionalentwicklung stoßen damit viele Siedlungsbereiche faktisch an ihre räumliche Grenze.

[...]


1 Vgl. Rottke, N./Thomas, M. (2017): Immobilienwirtschaftslehre, Nachdruck, Wiesbaden, S.28.

2 Vgl. a.a.O., S.75.

3 Vgl. Schulte, K.-W./Bone-Winkel, S./Schäfers, W. (2016): Immobilienökonomie I, Betriebswirtschaftliche Grundlagen, 5.Auflage, München, S.89.

4 Vgl. a.a.O., S.89.

5 Vgl. Gondring, H. (2008): Immobilienwirtschaft, 2.Auflage, München, S.3.

6 Vgl. Information und Technik Nordrhein-Westfalen, Statistisches Landesamt, Vermögensrechnungen, Zugriffam01.05.2019,https://www.destatis.de/DE/Themen/Wirtschaft/Volkswirtschaftliche-Gesamtrechnungen-Inlandsprodukt/Publikationen/Downloads-Inlandsprodukt/inlandsprodukt-vorlaeufig-pdf-2180140.pdf?__blob=publicationFile&v=7.

7 Vgl. Brauer, K.-U. (2013): Grundlagen der Immobilienwirtschaft, 8.Auflage, Leipzig, S.9.

8 Vgl. a.a.O., S.10–13.

9 Vgl. Streibich, R. (2011): Erfolgsfaktoren im Bau- und Immobilien-Marketing, Hamburg, S.6.

10 Vgl. Hagemeier, I. (2003): Einsatz staatlicher Instrumente in der Wohnungs- und Bodenpolitik, Köln, S.9.

11 Vgl. Rottke, N./Thomas, M. (2017): Immobilienwirtschaftslehre, Nachdruck, Wiesbaden, S.45.

12 Vgl. Hagemeier, I. (2003): Einsatz staatlicher Instrumente in der Wohnungs- und Bodenpolitik, Köln, S.7.

13 Vgl. Gondring, H. (2013): Immobilienwirtschaft, 3.Auflage, München, S.4.

14 Vgl. a.a.O., S.4.

15 Vgl. Meissl, A. (2010): Strategische Projektentwicklung bei Immobilien – die VSC-Methode, Hamburg, S.9.

16 Vgl. Gondring, H. (2013): Immobilienwirtschaft, 3.Auflage, München, S.7–10.

17 Diederichs, C.J.: Grundlagen der Projektentwicklung, in: Schulte, K.-W. (1996): Handbuch Immobilien-Projektentwicklung, Köln, S.43.

18 Vgl. Diederichs, C. J. (2006): Immobilienmanagement im Lebenszyklus, Berlin, S.7.

19 Vgl. Schulte, K.-W./Bone-Winkel, S./Schäfers, W. (2016): Immobilienökonomie I, Betriebswirtschaftliche Grundlagen, 5.Auflage, München, S.234.

20 Vgl. a.a.O., S.235.

21 Vgl. Alda, W./Hirschner, W. (2016): Projektentwicklung in der Immobilienwirtschaft, 5.Auflage, Wiesbaden, S.77.

22 Vgl. Kochendörfer, B./Liebchen, J./Viering, M. (2018): Bau-Projekt-Management, 4.Auflage, Wiesbaden, S.242.

23 Vgl. a.a.O., S.242.

24 Vgl. a.a.O., S.299.

25 Vgl. a.a.O., S.92–95.

26 Vgl. a.a.O., S.92–95.

27 Vgl. Deutsche Gesellschaft für Nachhaltiges Bauen, Zugriff am 08.07.2019, https://www.dgnb-system.de.

28 Vgl. zu diesem Absatz: Diederichs, C. J. (2006): Immobilienmanagement im Lebenszyklus, Berlin, S.8–10.

29 Vgl. Diederichs, C. J. (2006): Immobilienmanagement im Lebenszyklus, Berlin, S.10.

30 Vgl. Alda, W./Hirschner, W. (2016): Projektentwicklung in der Immobilienwirtschaft, 6.Auflage, Wiesbaden, S.49–146.

31 Vgl. Diederichs, C. J. (2006): Immobilienmanagement im Lebenszyklus, Berlin, S.10.

32 Vgl. Brauer, K.-U. (2013): Grundlagen der Immobilienwirtschaft, 8. Auflage, Leipzig, S.613.

33 Vgl. Preuß, N./Schöne, L./Nehrhaupt, A., et. al. (2016): Real Estate und Facility Management, 4.Auflage, Wiesbaden, S.131.

34 Vgl. a.a.O., S.131.

35 Vgl. Brauer, K.-U. (2013): Grundlagen der Immobilienwirtschaft, 8.Auflage, Leipzig, S.615.

36 Vgl. Held, T. (2010): Immobilien-Projektentwicklung, Berlin, S.34.

37 Vgl. Brauer, K.-U. (2013): Grundlagen der Immobilienwirtschaft, 8.Auflage, Leipzig, S.615.

38 Vgl. a.a.O., S.616.

39 Vgl. a.a.O., S.616.

40 Vgl. Held, T. (2010): Immobilien-Projektentwicklung, Berlin, S.34.

41 Vgl. Kochendörfer, B./Liebchen, J./Viering, M. (2018): Bau-Projekt-Management, 4.Auflage, Wiesbaden, S.1.

42 Vgl. zu diesem Absatz: Fachhochschule Münster, Lebenszykluskosten von Immobilien, Zugriff am 05.2019, https://www.fh-muenster.de/fb5/downloads/departments/rote mund/Gruppe_01_LZK.pdf.

43 Vgl. zu diesem Absatz: Streck, S. (2018): Nachhaltiges Planen, Bauen und Wohnen, 2.Auflage, Berlin, S.3.

44 Vgl. Alda, W./Hirschner, W. (2016): Projektentwicklung in der Immobilienwirtschaft, 5.Auflage, Wiesbaden, S.122.

45 Vgl. Lederer, M. (2016): Redevelopment von Bestandsimmobilien, 3.Auflage, München, S.5.

46 Vgl. a.a.O., S.5.

47 Vgl. Alda, W./Hirschner, W. (2016): Projektentwicklung in der Immobilienwirtschaft, 5.Auflage, Wiesbaden, S.122.

48 Vgl. Lederer, M. (2016): Redevelopment von Bestandsimmobilien, 3.Auflage, München, S.6.

49 Vgl. Düwel, J. (2019): Die Bedeutung des Redevelopments im Rahmen der Stadtentwicklung, Interview am 02.05.2019.

50 Vgl. a.a.O.

51 Vgl. zu diesem Absatz: Droste, H. (2019): Die Bedeutung des Redevelopments im Rahmen der Stadtentwicklung, Interview am 14.06.2019.

52 Vgl. zu diesem Absatz: Busch, A. (2008): Projektentwicklung brachgefallener Flächen und Immobilien, Kassel, S.168.

53 Vgl. Reicher, C. (2014): Städtebauliches Entwerfen, 3.Auflage, Wiesbaden S.244.

54 Vgl. zu diesem Absatz: Droste, H. (2019): Die Bedeutung des Redevelopments im Rahmen der Stadtentwicklung, Interview am 14.06.2019.

55 Vgl. zu diesem Absatz: Droste, H. (2019): Die Bedeutung des Redevelopments im Rahmen der Stadtentwicklung, Interview am 14.06.2019.

56 Vgl. a.a.O.

57 Vgl. zu diesem Absatz: Positionierung des Umweltbundesamtes zum Thema Flächenrecycling und Innenentwicklung,Zugriffam28.05.2019,https://www.umweltbundesamt.de/themen/boden-landwirtschaft/flaechensparen-boeden-landschaften-erhalten/flaechenrecycling-innenentwicklung#textpart-1.

58 Sachstandsbericht Glasmacherviertel, Zugriff am 14.07.2019, https://ratsinfo.duesseldorf.deratsinfo/ duesseldorf/16330/TmllZGVyc2NocmlmdA==/9/n/336679.doc.

59 Vgl. zu diesem Absatz: Sachstandsbericht Glasmacherviertel, Zugriff am 14.07.2019, https://ratsinfo.duesseldorf.deratsinfo/ duesseldorf/16330/TmllZGVyc2NocmlmdA==/9/n/336679.doc.

60 Vgl. Lederer, M. (2016): Redevelopment von Bestandsimmobilien, 3.Auflage, München, S.6.

61 Vgl. a.a.O., S.138.

62 Vgl. Vuk, W. (2016): Immobilien der Zukunft, Hamburg, S.23.

63 Vgl. Pelzeter, A. (2017): Lebenszyklus-Management von Immobilien, Berlin, S.13–15.

64 Vgl. Kerbrat, Y. (2016): Einfluss des Cradle-to-Cradle®-Nachhaltigkeitskonzepts auf die MarktwertermittlungvonGebäuden,S.10,Zugriffam17.06.2019,http://www.curem.uzh.ch/static/abschlussarbeiten/2016/Kerbrat_Yann_AbAr_Lg15-16.pdf.

65 Vgl. Pelzeter, A. (2017): Lebenszyklus-Management von Immobilien, Berlin, S.13–15.

66 Vgl. a.a.O., S.13–15.

67 Vgl. Kerbrat, Y. (2016): Einfluss des Cradle-to-Cradle®-Nachhaltigkeitskonzepts auf die MarktwertermittlungvonGebäuden,S.10,Zugriffam17.06.2019,http://www.curem.uzh.ch/static/abschlussarbeiten/2016/Kerbrat_Yann_AbAr_Lg15-16.pdf.

68 Vgl. Brauer, K.-U. (2013): Grundlagen der Immobilienwirtschaft, 8.Auflage, Leipzig, S.50.

69 Vgl. Lederer, M. (2016): Redevelopment von Bestandsimmobilien, 3.Auflage, München, S.215.

70 Vgl. Alda, W./Hirschner, W. (2016): Projektentwicklung in der Immobilienwirtschaft, 6.Auflage, Wiesbaden, S.89.

71 Vgl. Lederer, M. (2016): Redevelopment von Bestandsimmobilien, 3.Auflage, München, S.215.

72 Vgl. a.a.O., S.215.

73 Vgl. a.a.O., S.215.

74 Düwel, J. (2019): Die Bedeutung des Redevelopments im Rahmen der Stadtentwicklung, Interview am 02.05.2019.

75 Vgl. Lederer, M. (2016): Redevelopment von Bestandsimmobilien, 3.Auflage, München, S.161.

76 Vgl. a.a.O., S.161.

77 Vgl. Kasemir, A. (2015): Projektentwicklung von Unternehmensimmobilien im Bestand, Hamburg, S.26.

78 Vgl. Schaefer, S./Lindner, A./Schröder, H., u.a. (2018): Quartiersforschung im Fokus der Wohnungswirtschaft, Lemgo, S.12.

79 Vgl. Kasemir, A. (2015): Projektentwicklung von Unternehmensimmobilien im Bestand, Hamburg, S.28.

80 Vgl. Lederer, M. (2016): Redevelopment von Bestandsimmobilien, 3.Auflage, München, S.244.

81 Vgl. a.a.O., S.244.

82 Vgl. Bea, F. X./Haas, J. (2009): Strategisches Management, 5.Auflage, Stuttgart, S.10.

83 Vgl. a.a.O., S.14.

84 Vgl. Hungenberg, H. (2008): Strategisches Management in Unternehmen, Ziele – Prozesse – Verfahren, 5.Auflage, Wiesbaden, S.50 ff.

85 Vgl. Welge, M./K., Al-Laham, A. (2008): Strategisches Management, Grundlagen – Prozess – Implementierung, 5.Auflage, Wiesbaden, S.11.

86 Vgl. Bea, F. X./Haas, J. (2009): Strategisches Management, 5.Auflage, Stuttgart, S.12.

87 Vgl. Hungenberg, H. (2008): Strategisches Management in Unternehmen, Ziele – Prozesse – Verfahren, 5.Auflage, Wiesbaden, S.53.

88 Vgl. Diederichs, C.J. (2006): Immobilienmanagement im Lebenszyklus, 2.Auflage, Berlin, S.42.

89 Vgl. a.a.O., S.42.

90 Vgl. Ebert, G./Monien, F./Steinhübel, V. (2012): Controlling in der Wohnungswirtschaft, 2.Auflage, Freiburg, S.23.

91 Vgl. a.a.O., S.37.

92 Vgl. Meckl, R. (2014): Internationales Management, 3.Auflage, München, S.133.

93 Eichener, V./Kamis, A. (2018): Strategisches Management für die Wohnungs-und Immobilienwirtschaft, Freiburg, S.27.

94 Vgl. Ebert, G./Monien, F./Steinhübel, V. (2012): Controlling in der Wohnungswirtschaft, 2.Auflage, Freiburg, S.17.

95 Vgl. Hungenberg, H. (2008): Strategisches Management in Unternehmen, Ziele – Prozesse – Verfahren, 5.Auflage, Wiesbaden, S.9.

96 Vgl. Ebert, G./Monien, F./Steinhübel, V. (2012): Controlling in der Wohnungswirtschaft, 2.Auflage, Freiburg, S.18.

97 Vgl. Hungenberg, H. (2008): Strategisches Management in Unternehmen, Ziele – Prozesse – Verfahren, 5.Auflage, Wiesbaden, S.10.

98 Vgl. Steinmann, H./Schreyögg, G. (1997): Management, Grundlagen der Unternehmensführung, Konzepte, Funktionen, Fallstudien, 4.Auflage, Wiesbaden, S.156.

99 Vgl. Hungenberg, H. (2008): Strategisches Management in Unternehmen, Ziele – Prozesse – Verfahren, 5.Auflage, Wiesbaden, S.15.

100 Vgl. Schreyögg, G./Koch, J. (2010): Grundlagen des Managements, Basiswissen für Studium und Praxis, 2.Auflage, Wiesbaden, S.75.

101 Vgl. Ebert, G./Monien, F./Steinhübel, V. (2012): Controlling in der Wohnungswirtschaft, 2.Auflage, Freiburg, S.37.

102 Vgl. a.a.O., S.71–73.

103 Vgl. a.a.O., S.73.

104 Vgl. Wieland, A. (2014): Projektentwicklung nutzungsgemischter Quartiere, Wiesbaden, S.93.

105 Vgl. Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung e.V., Redevelopment – Leitfaden für den Umgang mit vorgenutzten Grundstücken und Gebäuden, 2016, Zugriff am 25.04.2018,

https://www.gif-ev.de/onlineshop/detail/302?a_add_basket=302&a_amount=1.

106 Vgl. Alda, W./Hirschner, W. (2005): Projektentwicklung in der Immobilienwirtschaft, Wiesbaden, S.56.

107 Vgl. Vornholz, G. (2014): VWL für die Immobilienwirtschaft, 2.Auflage, Berlin, S.113.

108 Vgl. Definition des Marktversagens, Zugriff am 20.06.2019, https://welt-der-bwl.de/Markversagen.

109 Vgl. Flächenmanagement-Instrumente und Maßnahmen für die Innenstadtentwicklung, Block, J., Icks, S., Herausgeber Bundesvereinigung City- und Stadtmarketing Deutschland e.V., Zugriff am 20.06.2019, https://www.bcsd.de/media/fl__chenmanagement.pdf, S.3 ff.

110 Vgl. a.a.O.

111 Vgl. Achten, P. (2007): Risikopatient Innenstadt – Trading-Down und Leeerstand, In: Frauns, E., Imorde, J., Junker, R. (Hrsg.): Standort Innenstadt – Raum für Ideen: Ladenleerstand – Ein Fachbuch, Eppstein, S.66.

112 Vgl. Flächenmanagement-Instrumente und Maßnahmen für die Innenstadtentwicklung, Block, J., Icks, S., Herausgeber Bundesvereinigung City- und Stadtmarketing Deutschland e.V., Zugriff am 20.06.2019, https://www.bcsd.de/media/fl__chenmanagement.pdf, S.3.

113 Vgl. Sperle, T. (2012): Was kommt nach dem Handel? – Umnutzung von Einzelhandelsflächen und deren Beitrag zur Stadtentwicklung, S.55, Zugriff am 01.07.2019, http://elib.uni-stuttgart.de/handle/11682/110.

114 Vgl. Achten, P. (2007): Risikopatient Innenstadt – Trading-Down und Leerstand, In: Frauns, E., Imorde, J., Junker, R. (Hrsg.): Standort Innenstadt – Raum für Ideen: Ladenleerstand – Ein Fachbuch, Eppstein, S.66.

115 Vgl. a.a.O., S.66.

116 Vgl. Flächenmanagement – Instrumente und Maßnahmen für die Innenstadtentwicklung, Block, J., Icks, S., Herausgeber Bundesvereinigung City- und Stadtmarketing Deutschland e.V., Zugriff am 20.06.2019, https://www.bcsd.de/media/fl__chenmanagement.pdf, S.3.

117 Vgl. a.a.O., S.4.

118 Vgl. Schiffers, B. (2009): Verfügungsrechte im Stadtumbau, Wiesbaden, S.30.

119 Vgl. a.a.O., S.192.

120 Vgl. Definition des Marktversagens, Zugriff am 20.06.2019, https://welt-der-bwl.de/Markversagen.

121 Vgl. Grundgesetz, Art. 14, Abs. 1–2.

122 Vgl. Grundgesetz, Art. 14, Abs.3.

123 Vgl. Bundesverfassungsgericht, Beschluss der 3.Kammer des Ersten Senats vom 04. Juli 2002 – 1BvR390/01-Rn.(1–23),Zugriffam01.05.2019,https://www.bundesverfassungsgericht.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/2002/07/rk20020704_1bvr039001.html.

124 Vgl. Der Fluch der Fläche, Reportage des Handelsblatts, Zugriff am 02.06.2019, https://www.handelsblatt.com/unternehmen/handel-konsumgueter/einzelhandel-der-fluch-der-flaeche-einkaufsflaeche-wird-fuer-haendler-zunehmend-zum-problem/24146464.html?ticket=ST-3388526-IlbKUjpreZ3RnhZyJE3R-ap6.

125 Vgl. a.a.O.

126 Vgl. Bundesministerium für Umwelt, Naturschutz und nukleare Sicherheit, (Umweltbundesamt), Zugriff am01.05.2018,https://www.umweltbundesamt.de/themen/nachhaltigkeit-strategien-internationales/planungsinstrumente/umweltschonende-raumplanung/stadtentwicklung#textpart-1.

127 Vgl. Grundgesetz, Art. 28, Abs. 1–3.

128 Vgl. a.a.O.

129 Vgl. Gondring, H./Lammel, E. (2001): Handbuch Immobilienwirtschaft, Wiesbaden, S.131.

130 Vgl. Städtebauförderkongress: Herausforderungen und Perspektiven, Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung,Online-Publikation,2017,Zugriffam01.05.2019,https://www.bbsr.bund.de/BBSR/DE/Veroeffentlichungen/BBSROnline/zurueckliegendeAusgaben.html?nn=415910.

131 Vgl. a.a.O.

132 Vgl. a.a.O.

133 Vgl. a.a.O.

134 Vgl. Jansen, N. (2019): Die Bedeutung des Redevelopments im Rahmen der Stadtentwicklung, Interview am 25.04.2019.

135 Vgl. a.a.O.

136 Vgl. Droste, H. (2019): Die Bedeutung des Redevelopments im Rahmen der Stadtentwicklung, Interview am 14.06.2019.

137 Vgl. Droste, H./Düwel, J./Jansen, N. (2019): Die Bedeutung des Redevelopments im Rahmen der Stadtentwicklung, Interview.

138 Vgl. Städtebauförderkongress: Herausforderungen und Perspektiven, Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung,Online-Publikation,2017,Zugriffam01.05.2019,https://www.bbsr.bund.de/BBSR/DE/Veroeffentlichungen/BBSROnline/zurueckliegendeAusgaben.html?nn=415910.

139 Vgl. a.a.O.

140 Vgl. Droste, H. (2019): Die Bedeutung des Redevelopments im Rahmen der Stadtentwicklung, Interview am 14.06.2019.

141 Vgl. a.a.O.

142 Vgl. Schmitt, G./Schröteler-von Brandt, H. (2016): Stadterneuerung, Wiesbaden, S.16.

143 Vgl. a.a.O., S.96.

144 Vgl. a.a.O., S. 16.

145 Vgl. Bundesstiftung Baukultur, Baukulturbericht 2018/19: Erbe – Bestand – Zukunft, Zugriff am 25.04.2019, https://www.bundesstiftung-baukultur.de/baukulturbericht-201819.

146 Vgl. Gondring, H./Lammel, E. (2001): Handbuch Immobilienwirtschaft, Wiesbaden, S.131.

147 Vgl. zu diesem Absatz: Droste, H. (2019): Die Bedeutung des Redevelopments im Rahmen der Stadtentwicklung, Interview am 14.06.2019.

148 Vgl. a.a.O.

149 Vgl. a.a.O.

150 Vgl. Pfnür, A./Wagner, B. (2018): Transformation der Immobilienwirtschaft, Darmstadt, S.25.

151 Vgl. Bartels, O. (2008): Metropole: Ressourcen, Hamburg, S.109.

152 Vgl. Bundesministerium für Umwelt, Naturschutz und nukleare Sicherheit, (Umweltbundesamt), Die Stadt fürMorgen,2017,Zugriffam01.05.2019,https://www.umweltbundesamt.de%2Fsites%2Fdefault%2Ffiles%2Fmedien%2F421%2Fpublikationen%2F20170505_stadt_von_morgen_2_auflage_web.pdf&usg=AOvVaw3kbAhYIf55zxvGBqSOogur.

153 Vgl. Schmitt, G./Schröteler-von Brandt, H. (2016): Stadterneuerung, Wiesbaden, S.17.

154 Vgl. Pauli, M. (2005): Öffentliche und private Steuerung von Stadtentwicklung, Münster, S.2.

155 Vgl. zu diesem Absatz: Frey, O./Koch, F. (2011): Die Zukunft der europäischen Stadt, Wiesbaden, S.194–196.

156 Vgl. Veröffentlichung des Bundesanzeiger Verlag, Bundesgesetzblatt, Gesetz über städtebauliche Sanierungs- und Entwicklungsmaßnahmen in den Gemeinden (Städtebauförderungsgesetz) in der Fassung der BekanntmachungvomZugriffam29.04.2019, https://www.bgbl.de/xaver/bgbl/start.xav?start=//*%5B@attr_id=%27bgbl171072.pdf%27%5D#__bgbl__%2F%2F*%5B%40attr_id%3D%27bgbl171072.pdf%27%5D__1556349604703.

157 Vgl. Besecke, A./Schäfer, R. (2010): Planen-Bauen-Umwelt, Wiesbaden, S.440.

158 Vgl. a.a.O., S.440.

159 Vgl. Veröffentlichung des Bundesanzeiger Verlag, Bundesgesetzblatt, Baugesetzbuch in der Fassung der Bekanntmachungvom23.09.2004,Zugriffam29.04.2019, https://www.bgbl.de/xaver/bgbl/start.xav?start=%2F%2F*%5B%40attr_id%3D%27bgbl117s3634.pdf%27%5D#__bgbl__%2F%2F*%5B%40attr_id%3D%27bgbl117s3634.pdf%27%5D__1556350001294.

160 Vgl. Bundesministerium des Innern, für Bau und Heimat, Städtebau & Städtebauförderung, Zugriff am 25.04.2019, https://www.staedtebaufoerderung.info/StBauF/DE/Programm/Stadtumbau/StadtumbauWest/stadtumbau_west_node.html.

161 Vgl. zu diesem Absatz: Nachhaltige Stadtentwicklung – ein Gemeinschaftswerk, Städtebaulicher Bericht der Bundesregierung 2004, Zugriff am 29.04.2019, https://www.bbsr.bund.de/BBSR/DE/FP/ExWoSt/Forschungsfelder/2005/InnovationenFamilieStadtquartiere/Veroeffentlichungen/DL_Bericht.pdf%3F__blob%3DpublicationFile%26v%3D3.

162 Vgl. Bundesministerium des Innern, für Bau und Heimat, Städtebau & Städtebauförderung, Zugriff am 25.04.2019, https://www.bmi.bund.de/DE/themen/bauen-wohnen/stadt-wohnen/staedtebau/staedtebau-node.html.

163 Vgl. a.a.O.

164 Vgl. a.a.O.

165 Vgl. a.a.O.

166 Vgl. Deutscher Städtetag, Integrierte Stadtentwicklungsplanung und Stadtentwicklungsmanagement – Strategien und Instrumente nachhaltiger Stadtentwicklung, Positionspapier des Deutschen Städtetages, 2013, Zugriffam03.05.2019,http://www.staedtetag.de/imperia/md/content/dst/veroeffentlichungen/mat/mat_integrierte_stadtentwicklungsplanung_2013_web.pdf.

167 Vgl. a.a.O.

168 Vgl. zu diesem Absatz: Droste, H. (2019): Die Bedeutung des Redevelopments im Rahmen der Stadtentwicklung, Interview am 14.06.2019.

169 Vgl. a.a.O.

170 Vgl. Wachten, K./Knoblauch, M. (2012): Wer gestaltet und finanziert den Wandel der Stadt? Stuttgart, S.5.

171 Vgl. Streich, B. (2014): Subversive Stadtplanung, Wiesbaden, S.121.

172 A.a.O., S.121.

173 Vgl. Wachten, K./Knoblauch, M. (2012): Wer gestaltet und finanziert den Wandel der Stadt? Stuttgart, S.5.

174 Vgl. Rheinisch-Westfälische Technische Hochschule Aachen, Der Beitrag kommunaler Akteure zur Siedlungsflächenentwicklung,2017,Zugriffam10.05.2019,http://publications.rwth-aachen.de/record/94487/files/15_pt_materialien_15.pdf.

175 Vgl. a.a.O.

176 Vgl. Murfeld, E. (2010): Spezielle Betriebswirtschaftslehre der Immobilienwirtschaft, Hamburg, S.107.

177 Vgl. Bundesstiftung Baukultur, Baukulturbericht 2018/19: Erbe – Bestand – Zukunft, Zugriff am 25.04.2019, https://www.bundesstiftung-baukultur.de/baukulturbericht-201819.

178 Vgl. Bundesamt für Bauwesen und Raumordnung, Raumbeobachtung, Zugriff am 03.05.2019, https://bbsr-geodienste.de/raumbeobachtung.

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Titel
Erfolgreiche Stadtentwicklung und die Zukunft der Stadt. Redevelopment-Projekte in strukturschwachen Städten
Autor
Jahr
2020
Seiten
227
Katalognummer
V513606
ISBN (eBook)
9783964871893
ISBN (Buch)
9783964871909
Sprache
Deutsch
Schlagworte
Stadtplanung, Stadtentwicklung, Redevelopment, Bauen im Bestand, Immobilien, Trading-Down-Effekt, Stadtteilstruktur, Investitionsbereitschaft
Arbeit zitieren
Melanie Jablonski (Autor), 2020, Erfolgreiche Stadtentwicklung und die Zukunft der Stadt. Redevelopment-Projekte in strukturschwachen Städten, München, GRIN Verlag, https://www.grin.com/document/513606

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