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Inhaltsverzeichnis
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Teil II: Kauf einer Immobilie (als Kapitalanlage) - Diese Steuern kommen auf mich zu
1 Einleitung
2 Der Ablauf beim Kauf einer Immobilie
2.1 Rentabilität ausrechnen
2.2 Finanzierung
2.3 Notar
3 Steuerzahlungen vor und während dem Erwerb der Immobilie
3.1 Grunderwerbsteuer
3.2 Grundsteuer
3.3 Umsatzsteuer
4 Steuerzahlungen nach Erwerb der Immobilie - laufende Steuern
4.1 Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung
4.2 Werbungskosten
5 Steuerliche Vorteile generieren
6 Fazit
Quellenverzeichnis
Teil II: Kauf einer Immobilie (als Kapitalanlage) – Diese Steuern kommen auf mich zu
1 Einleitung
Ein sehr aktuelles Thema dieser Zeit: Der Immobilienmarkt. Durch die niedrigen Zinsen war es schon lange nicht mehr so attraktiv an ein Immobilienkauf zu denken, wie jetzt.
Die Banken vergeben hohe Summen und verlangen im Gegenzug kaum Zinsen. Dies zieht viele Interessenten an.
Das hohe Interesse am Immobilienmarkt bringt daher auch gewisse Folgen mit sich: Das Angebot.
Durch die hohe Nachfrage fällt das Angebot zurzeit sehr mager aus.
Die Folgen daraus sind deutlich zu sehen, was bedeutet das mit sehr hohen Preisen gehandelt wird. Teilweise sind die Preise doppelt so hoch, wie sie noch vor ein paar Jahren waren.
Doch ein Thema bleibt meist ganz unbeachtet und unterschätzt: Die Steuern.
Natürlich gehören zu einem Immobilienkauf, wie auch jeder andere Kauf, die Zahlungen von verschiedenen Steuern. Zusätzlich zu den Steuern kommen auch noch weitere Kosten auf den Käufer zu, wie etwa Notarkosten. Bei einem Immobilienkauf sind auf viele Teilbereiche einzugehen.
Ein enormer Bereich, auf den nicht zu verzichten ist, ist der Finanzierungsbereich. Wenn die Bank nicht mitmacht, dann kann der Kauf nicht vollendet werden. Deshalb ist es sehr wichtig, die Finanzierung relativ früh zu klären, aber auch sollte sie richtig analysiert werden.
Sobald die Informationen bezüglich der Finanzierung von der Bank bekannt sind, muss vorerst die Rentabilität für die individuelle Immobilie berechnet werden. Was das genau bedeutet, wird im weiteren Verlauf der Hausarbeit näher erläutert.
Wenn der Teil der Finanzierung abgewickelt ist, müssen die rechtlichen Aspekte realisiert werden.
Hierfür wird ein Notar, der den gesamten Kaufvertrag notariell beurkundet, herangezogen.
Insoweit alles abgeschlossen ist, werden die steuerlichen Aspekte in den Vordergrund gezogen, denn beim Immobilienkauf fallen gleich mehrere Steuern an. Bei diesen Steuern sollte man jedoch darauf achten, dass zwischen einmaligen Zahlungen und laufenden Zahlungen zu unterscheiden ist. Unter anderem fällt beim Immobilienkauf folgende Steuern an: Umsatzsteuer, Grundsteuer etc.
Im weiteren Verlauf dieser Studienarbeit soll auf mögliche steuerliche Vorteile, die man beim Kaufen oder Halten von Immobilien hat, eingegangen werden.
Zum Abschluss soll mit einem Fazit geklärt werden, ob es sich letztendlich lohnt eine Immobilie zu kaufen und auf welche Faktoren man bei einem Kaufvorhaben achten sollte.
2 Der Ablauf beim Kauf einer Immobilie
Beim Kauf einer Immobilie hat man meistens immer denselben Vorgang. Die eigenen Wünsche und Vorstellungen von der eigenen Immobilie als Kapitalanlage werden festgelegt und auf dieser Basis beginnt die Recherche.
Von einer Eigentumswohnung bis hin zu einem Mehrfamilienhaus, so viel verschiedene Immobilienarten bietet der Markt an. Daher bieten sich auch mehrere Möglichkeiten an, wie man seine Kapitalanlage gestaltet.1
Hierbei spielt die Risikobereitschaft eine große Rolle. Je höher die Bereitschaft ist Geld auszugeben, desto größer wird die Immobilie sein, die man sich zulegt.
Zur genaueren Darstellung zum Ablauf der Kauf einer Immobilie wird im Folgenden auf folgende Punkte näher eingegangen.
2.1 Rentabilität ausrechnen
Auf dem ersten Blick scheint es ganz einfach zu sein, die Rentabilität einer Immobilie auszurechnen. Häufig gehen Interessenten davon aus, dass mit einem günstigen Kaufpreis alles getan ist, doch das entspricht nicht der Wahrheit.
Weitere Kriterien spielen weitaus eine größere Rolle. Ein sehr wichtiger Punkt stellt den Zustand der Immobilie dar. Dabei sind Baujahr bzw. mögliche Sanierungen oder Renovierungen von großer Bedeutung. Je besser und sauberer eine Immobilie gehalten wird, desto höher ist ihr Wert dementsprechend und je höher der Wert, desto mehr hat man die Möglichkeit eine höhere Miete in Anspruch zu nehmen.
Lokale Effekte dürfen bei der Immobilienauswahl nicht außer Acht gelassen werden. Hierbei spielen Standorte eine große Rolle für den Mieter, als auch für den Kapitalanleger.
Dieser muss sich im Klaren darüber sein, in wie weit er bereit ist, eine gewisse Strecke zu fahren, sobald Mieter Probleme haben oder Reparaturen brauchen. Zudem sollte der Kapitalanleger im Wissen darüber sein, wie vertraut er mit der Region der Immobilie ist.
Letztlich kann man in Bezug auf den Standort der Immobilie sagen, dass alles einfacher zu koordinieren ist, wenn das Objekt in der Nähe ist.2
Soweit diese Effekte berücksichtigt werden, kommt es zu der Errechnung der Mietrendite. Dafür sollte man sich im Vorfeld darüber informieren, wie der aktuelle Mietspiegel in der ausgewählten Region ist. Diesen sollte man anschließend auf die eigene Immobilie anpassen.
Anschließend addiert man die Kaltmiete und Nebenkosten, die der Mieter über das Jahr bezahlt.
Davon zieht man alle Nebenkosten ab, die man als Eigentümer zu bezahlen hat.
Das Ergebnis, welches man bekommt, dividiert man zum Abschluss durch den Kaufpreis.
Zu klären ist jedoch, was alles zu den Nebenkosten einer Immobilie gehört.
Unter anderem gehören zu den Nebenkosten die Kosten für Heizung, Strom und Abwasser, sowie die Kosten für einen Hausmeisterservice. Zudem werden Versicherungskosten und Grundsteuerkosten hinzuaddiert.
Kosten für Schornsteinreinigung und Müllabfuhr, sowie Stromkosten zählen ebenso zu den Nebenkosten. Weiterhin werden Kosten für Beleuchtung von gemeinschaftlichen genutzten Räumend wie Trockenraum, Treppenhaus und Flure hinzuaddiert.
2.2 Finanzierung
Die Finanzierung ist der wichtigste Schritt, wenn man sich letztlich für eine Immobilie entschieden hat. Mit cleveren Strategien kann man eine Menge Geld sparen, aber auch viel Geld verlieren, wenn man sich um wichtige Details nicht kümmert.
Bei der Finanzierung sind in erster Linie die Zinsen der ausschlaggebende Punkt, ob ein Kredit bei einer Bank aufgenommen wird oder nicht.
Je höher die Zinsen sind, desto weniger Interessenten haben die Möglichkeit einen Kredit aufzunehmen, weil die Kosten zu hoch sind.3
Ein weiterer wichtiger Punkt ist die Laufzeit eines Vertrages. Der Interessent sollte für sich selbst abwägen können, welche Präferenzen bezüglich der Laufzeit bestehen. Man hat die Möglichkeit sich für eine längere Laufzeit zu entscheiden, doch dadurch müssen in der Summe mehr Zinsen gezahlt werden. Doch manche weisen nicht die nötige Liquidität auf, um kürzere Laufzeiten zu beziehen.
Daher sollte sich im Vorfeld bereits Gedanken darüber gemacht werden, wie es mit den liquiden Mitteln aussieht, bevor eine Immobilie als Kapitalanlage in Betracht kommt.
Aus diesem Grund sollte auch genug Zeit für Vergleiche und Analysen vorliegen.
Für eine Finanzierung gilt eine Faustregel, die besagt, dass mindestens ein Drittel der benötigten Summe in liquiden Mittel verfügbar sein sollte für beispielsweise: Maklerprovision, Beurkundung, Eintragung ins Grundbuch, sowie Grunderwerbssteuer.4
Im Folgenden wird zusammenfassend der Prozess einer Finanzierung dargestellt.
Im ersten Schritt wird das erste Finanzierungsgespräch mit Banken geführt. In diesem wird ein grober finanzieller Rahmen geklärt. Die ersten Finanzierungskonzepte werden miteinander verglichen.5
Die Auswahl der endgültigen Immobilie wird im zweiten Schritt vollbracht, denn nach den sorgfältigen Analysen und Überlegungen wird die beste Immobilie ausgewählt.
Im Folgenden geht die Suche nach dem günstigsten Kreditanbieter los. Da der konkrete Kaufpreis bekannt ist und die Höhe des benötigten Darlehens bekannt ist, wird das beste Angebot rausgesucht.6
Dieses muss nicht unbedingt bei der eigenen Hausbank sein, deshalb werden viele verschiedene Banken miteinander verglichen.
Im weiteren Verlauf geht es mit der Kreditverhandlung weiter. Hierbei geht es darum, die Darlehensbedingungen und die Zinsen zu verhandeln.
Sobald ein endgültiges, verbindliches Angebot und eine Finanzierungszusage von der Bank vorliegt, kann der Kauf vom Notar mit Brief und Siegel bestätigt werden. Wichtige Voraussetzung dafür ist, dass zwischen dem Käufer und Verkäufer alles geklärt ist.
Zu dem Prozess und Vorgehen beim Notar wird im nächsten Schritt geklärt.7
2.3 Notar
Grundsätzlich handelt es sich beim Kauf einer Immobilie um einen Kaufvertrag gemäß §433 BGB. Dieser ist entstanden durch ein Angebot und Annahme des Angebots. Immer handelt es sich um einen Kaufvertrag in Schriftform §126 BGB. Der Eigentumserwerb durch Einigung und Übergabe erfolgt gemäß §929 BGB.8
Die Aufgaben eines Notars beim Immobilienkauf umfassen die Einsicht ins Grundbuch, die Erstellung eines Vertragsentwurf und die Beurkundung des Vertrages.
Erst wenn der Vertrag von Käufer und Verkäufer akzeptiert wird, kommt es zu Beurkundung beim Notar.
Wichtige Inhalte eines Vertrages sind die Namen der beiden Parteien, daher ist es wichtig, dass sie sich am Tag der Beurkundung beim Notar jeweils ausweisen.
Zudem muss das Objekt, welches verkauft wird, definiert werden. Dies geschieht, in dem das Baujahr, Fläche, mögliche Schäden aufgelistet werden. Die Auflistung möglicher Schäden dient dem Schutz des Verkäufers. Diesen Vorgang nennt man Haftungsausschluss.
Ein weiterer grundlegender Punkt stellt den Kaufpreis und dessen Fälligkeit zur Zahlung dar.
Zu dem Zeitpunkt geht auch das Eigentum an den Käufer, wenn dies im Vertrag so geregelt ist.
Gemäß §929 BGB wird das Abstraktionsprinzip angewandt. Dieses Prinzip basiert auf zwei Ebenen. Zumal liegt ein Verpflichtungsgeschäft vor bei dem der Abschluss des Kaufvertrages im Vordergrund steht. Mit Abschluss dieses Kaufvertrages entsteht ein schuldrechtliches Geschäft.9
Die zweite Ebene ist bekannt als Verfügungsgeschäft, bei dem das Grundstück übergeben wird. Hierbei ist die Eintragung ins Grundbuch nicht zu vergessen.
Weiterhin ist im Vertrag gezeichnet, ob zusätzlich zur Immobilie Inventar mit veräußert wurde. Wenn dies der Fall ist, muss der Wert des Inventars genannt werden.
Im weiteren Verlauf gehören Nebenabreden zum Bestandteil eines Vertrages. Diese sind dafür da, um beispielsweise zu klären, welche Aufgaben vom Käufer oder Verkäufer zu erledigen sind.10
Notargebühren dürfen nicht außer Acht gelassen werden. Zu den Kosten gehören unter anderem die Gebühren für die Beurkundung, Fälligkeitsmitteilung des Kaufpreises und Vollzugsüberwachung des Kaufpreises, Schreibgebühren und Mehrwertsteuer.
Zusätzlich kommen Grundbuchgebühren hinzu. Diese beinhalten die Gebühr für die Eintragung der Vormerkung, der späteren Löschung der Vormerkung und die Umschreibung der Eigentümer ins Grundbuch.11
Die Aufteilung der Gebühren sieht so aus, dass der Käufer der Immobilie die Notar- und Grundbuchkosten trägt. Zudem kommt die anfallende Gewerbesteuer hinzu.12
3 Steuerzahlungen vor und während dem Erwerb der Immobilie
3.1 Grunderwerbsteuer
Bei jedem Kauf einer Immobilie fällt die Grunderwerbsteuer an. Diese Kosten sind mitunter die höchsten Kosten im ganzen Kaufprozess.
Hierbei ist es wichtig darauf zu achten, dass die Steuer in jedem Bundesland unterschiedlich ist.
Sie liegt zwischen 3,5% und 6,5% der Kaufsumme der Immobilie.13
3.2 Grundsteuer
Die Grundsteuer wird in Deutschland auf Grundstücke erhoben. Dabei ist es unmaßgeblich, ob das Grundstück bebaut ist oder nicht.
Es gibt zwei Arten von Grundsteuer. Die erste Grundsteuer wird auf Grundstücke erhoben, die für die Landwirtschaft genutzt werden.
Die zweite Grundsteuer bezieht sich auf bebaute oder bebaubare Grundstücke.
Die Zahlung der Grundsteuer wird alle drei Monate fällig. Diese muss der Eigentümer des Grundstücks abführen.
Die Höhe der Grundsteuer wird mithilfe eines Hebesatzes individuell ermittelt. Wichtige Variablen für die Ermittlung sind Beispielswiese die Erträge, die man aus dem Grundstück erwirtschaften kann. Weiterhin spielen die Sachwerte, die sich auf dem Grund befinden eine wichtige Rolle.14
Meistens werden Grundsteuer und Grunderwerbssteuer verwechselt. Beide Steuern unterscheiden sich in der Entrichtung. Die Grundsteuer ist eine laufende Steuer und die Grunderwerbsteuer muss nur einmalig gezahlt werden.
3.3 Umsatzsteuer
Die wichtigste und bedeutendste Steuer im gesamten Steuerrecht stellt die Umsatzsteuer dar.
Sie beträgt 19% und in manchen besonderen Ausnahmen beträgt sie 7%.15
Allgemein ist zu erwähnen, dass die Umsatzsteuer eine allgemeine Verkehrsteuer ist. Das liegt daran, dass alle ihre Vorgänge dem Rechts- und Wirtschaftsverkehr unterliegen.
Beim Immobilienkauf an sich fällt keine Umsatzsteuer an. Dafür wird die Grunderwerbsteuer bereits gezahlt.
[...]
1 Vgl. Hammer (1999), S.25
2 Vgl. Hammer (1999), S. 54
3 Vgl. Schuck. (1997), S.35
4 Vgl. Schuck (1997), S.110
5 Vgl. Hammer (1999), S.105
6 Vgl. Hammer (1999), S.105
7 Vgl. Hammer (1999), S.105
8 Vgl. Müssig (2015), S.333
9 Vgl. Müssig (2015), S.334
10 Vgl. Müssig (2015), S.334
11 Vgl. Müssig (2015), S.334
12 Vgl. Schuck (1997), S.33
13 https://www.immoverkauf24.de/immobilienverkauf/immobilienverkauf-a-z/grunderwerbsteuer/ (Abruf: 14.08.2019)
14 Vgl. Schuck (1997), S.115
15 Vgl. Grefe (2017), S. 355
- Citar trabajo
- Daniela Benjamin (Autor), 2019, Kauf einer Immobilie (als Kapitalanlage). Diese Steuern kommen auf mich zu, Múnich, GRIN Verlag, https://www.grin.com/document/539601
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