Soll im Mieterland Deutschland mehr Eigentum erworben werden? Wohnungspolitische Instrumente zur Steigerung der Wohneigentumsquote

Inhaltsverzeichnis:

1 Einleitender Gedanke zu Entwicklungen auf dem Wohnungsmarkt in Berlin

2 Mieten oder kaufen? Was lohnt sich mehr?
2.1 Selbstnutzerkostenrechnung für Berlin
2.2 Auswirkungen von höheren Fremdkapitalzinsen auf die Selbstnutzerkosten

3 Baukindergeld als wirksame politische Unterstützung?

4 Mögliche Maßnahmen und Anreize zum Eigentumserwerb
4.1 Verbindliche Bearbeitungsdauer für Baugenehmigungen
4.2 Eigenkapitalersatz für Geringverdiener

5 Fazit zur aktuellen Situation für Wohnungseigentümer

6 Literaturverzeichnis

Abbildungsverzeichnis:

Tabelle 1: Variable und Erläuterungen zur Selbstnutzerkostenrechnung Variable und Erläuterungen zur Selbstnutzerkostenrechnung

Tabelle 3: SNK in Berlin 2019

Tabelle 4: Erhöhung des Fremdkapitalzinses auf 2,0 %

Tabelle 5: SNK unter Berücksichtigung des Baukindergelds

Soll im Mieterland Deutschland mehr Eigentum erworben werden?

Wohnungspolitische Instrumente zur Steigerung der Wohneigentumsquote

1 Einleitender Gedanke zu Entwicklungen auf dem Wohnungsmarkt in Berlin

„Wohnen stellt ein Grundbedürfnis dar und ist in jeder Hinsicht für den Menschen unverzichtbar. Eine Bedrohung der Wohnung ist eine Bedrohung der Menschenwürde, eine Bedrohung gegen jede Form der menschlichen Entwicklung, der Teilhabe, der Familie, eine Bedrohung gegen das Leben selbst“¹.

Mit dieser Aussage begründet die Initiative Deutsche Wohnen & Co Enteignen im Jahr 2019 die Forderung nach einer Vergesellschaftung aller Wohnungsimmobilienunternehmen mit einem Bestand von mehr als 3.000 Wohnungen im Land Berlin. Das Unternehmen Deutsche Wohnen ist dabei aus Sicht der Initiatoren ein Negativvorbild für andere Immobilienunternehmen. Es verfügt über einen Gesamtbestand von 163.100 Wohneinheiten, von denen 70% in Berlin sind².

Durch konsequente Mietsteigerungen, Klagen gegen den Mietspiegel und Infragestellungen der ortsüblichen Miete erzeugte das Unternehmen bereits in den letzten Jahren viel Ärger auf Seiten der Mieter³, was zu der drastischen Forderung nach Enteignung der Immobilienkonzerne führte. Der erste notwendige Schritt für einen Volksentscheid wurde bereits erreicht. Die Initiative konnte 77.000 Unterstützungsunterschriften für einen Antrag auf Einleitung des Volksbegehrens sammeln, wobei nur 20.000 notwendig gewesen wären⁴.

Unabhängig von der Bewertung der Praxis der Immobilienunternehmen zeigt diese Diskussion deutlich die Probleme von steigenden Mieten, unzufriedenen Mietern und einem angespannten Wohnungsmarkt auf.

Eine eindeutige Analyse, welche Faktoren in welchem Umfang für diese aktuelle Lage verantwortlich sind, würde den Rahmen dieser Hausarbeit überschreiten.

Die vorliegende Arbeit untersucht zunächst am Beispiel Berlin, ob das Wohnen im Eigentum günstiger als das Wohnen zur Miete ist. Anschließend werden verschiedene wohnungspolitische Maßnahmen, die auf eine Steigerung der Wohneigentumsquote zielen, hinsichtlich ihrer Wirksamkeit untersucht. Auf dieser Basis wird eine wohnungspolitische Maßnahme empfohlen.

2 Mieten oder kaufen? Was lohnt sich mehr?

Seit geraumer Zeit steigen in attraktiven Regionen insbesondere die Neuvertragsmieten (Angebotsmieten) stark an. Sie haben sich in Berlin von 2005 bis 2019 fast verdoppelt, von 4,88 Euro/m² auf 9,57 Euro/m²⁵. Davon sind in Berlin insbesondere die Haushalte betroffen, die sich neuen Wohnraum suchen müssen.

Enteignungen im Sinn der Deutsche Wohnen & Co Enteignen schaffen keinen neuen Wohnraum. Zusätzlich dazu belasten sie den Haushalt der öffentlichen Hand stark, selbst bei Entschädigungen unter dem Marktwert. Gleichzeitig erscheint es aufgrund des historischen Niedrigzinsniveaus einfach, Kredite für einen Wohnungsbau aufzunehmen.

Der Erwerb von Immobilien ermöglicht dabei nicht nur eine Unabhängigkeit von Immobilienkonzernen, sondern kann auch als Altersvorsorge und damit als langfristige Absicherung dienen. Durch die Zahlung der monatlichen Miete erwerben private Haushalte kein Eigentum oder betreiben Altersvorsorge.

Statt der Einführung eines festen Mietendeckels und einer Enteignung von Immobilienkonzernen könnte eine verstärkte Förderung von Wohneigentumserwerb der privaten Haushalte ein effektiver Schritt sein, um in attraktiven Regionen neuen Wohnraum als Eigenbedarf zu schaffen.

2.1 Selbstnutzerkostenrechnung für Berlin

Jeder Kauf einer bestehenden Immobilie bzw. jeder Neubau ist mit sehr hohen Kosten verbunden. In den allermeisten Fällen nehmen Privathaushalte einen Kredit dafür auf, welchen sie jahrzehntelang abzahlen. Das Mieten einer Wohnung dagegen wirkt zunächst deutlich attraktiver. Allerdings ist das stets mit einer gewissen Abhängigkeit von dem Vermieter und möglichen Mietsteigerungen verbunden, während kein Vermögen seitens des Mieters gebildet wird.

Um klar zu bestimmen, ob ein Eigentumserwerb finanziell sinnvoller als ein Mietverhältnis ist, werden zwei zentrale Werte einander gegenübergestellt: Die durchschnittliche, monatliche Miete pro m² und die Selbstnutzerkosten, auch bekannt als Wohnnutzerkosten.

Die Selbstnutzerkosten beschreiben dabei die monatlichen Kosten, die durch das Selbstnutzen einer neugebauten, bzw. neugekauften Immobilie anfallen. Dabei werden neben dem Kaufpreis alle zusätzlichen Kosten berücksichtigt, die allgemein als Baunebenkosten verstanden werden. Zusätzlich werden hier die Opportunitätskosten für das eingesetzte Eigenkapital errechnet und durchschnittliche Wertsteigerungen berücksichtigt.

Bei der Selbstnutzungskostenrechnung werden Tilgungszahlungen des Kredites nicht mitberücksichtigt, da diese zur Vermögensbildung beitragen. Mit der Miete einer Wohnung wird jedoch kein Vermögen gebildet, sodass die Tilgung an sich nicht berücksichtigt wird. Alle durch den Kredit anfallenden Kosten wie Zinsen werden jedoch eingerechnet⁶.

Im Folgenden wird die Berechnung der Selbstnutzerkosten (SNK) pro Quadratmeter Wohnfläche in Berlin zum Zeitpunkt t bestimmt. Bis auf den Kaufpreis/m², den zeitvariablen Fremdkapitalzins und der Grunderwerbssteuer wird mit den Angaben bzw. Annahmen aus dem Accentro-IW Wohnkostenreport 2019 gerechnet⁷:

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Tabelle 1: Variable und Erläuterungen zur Selbstnutzerkostenrechnung Variable und Erläuterungen zur Selbstnutzerkostenrechnung

Daraus ergeben sich für Berlin als Beispiel folgende Ergebnisse, wobei die einzelnen Kosten als Faktoren angegeben werden. Um die Rechnung möglichst nachvollziehbar zu gestalten, werden die einzelnen Kostenpunkte in der mittleren Spalte separat aufgeführt.

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Tabelle 3: SNK in Berlin 2019

Sind die errechneten Selbstnutzerkosten pro Monat geringer als die durchschnittliche, monatliche Miete pro Quadratmeter, so ist das Wohnen im Eigentum im Vorteil gegenüber dem Mieten, umgekehrt genauso.⁸

Wie bereits in der Einleitung erwähnt liegen die Angebotsmieten bei 9,57 Euro/m² im Durchschnitt. Somit liegt das Wohnen im Eigentum sowohl in Ein- /bzw. Zweifamilienhäusern als auch in der Eigentumswohnung klar im Vorteil relativ zum Wohnen in der Miete mit 5,64 Euro bzw. 6,92 Euro.⁹

2.2 Auswirkungen von höheren Fremdkapitalzinsen auf die Selbstnutzerkosten

Kritisch in der dargestellten Selbstnutzerkostenrechnung ist die Rolle der aktuell niedrigen Zinsen auf dem Hypothekenmarkt zu sehen. Derzeit wird mit einem Hypothekenzinssatz von 1,20 % bei einer Laufzeit von über zehn Jahren gerechnet. Dies ist ein historischer Tiefstand und führt zu äußerst geringen Finanzierungskosten des Fremdkapitals. Ein Anstieg der Zinsen, auch wenn dies aus finanzpolitischen Gründen in absehbarer Zeit nicht zu erwarten ist¹⁰, würde sich deutlich in den Selbstnutzerkosten widerspiegeln. Im in Tabelle 3 angeführten Beispiel wurde eine moderate Steigerung um 0,8 Prozent auf 2,00 Prozent angenommen.

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Tabelle 4: Erhöhung des Fremdkapitalzinses auf 2,0 %

Selbst in diesem Szenario ist der Eigentumserwerb mit 7,48 € immer noch wirtschaftlicher als die Angebotsmiete von 9,57 €. Bestandsmieten sind dabei in Berlin zwar günstiger, können allerdings nicht von Neumietern in Anspruch genommen werden. Im gesamtdeutschen Durchschnitt sind die Selbstnutzerkosten noch niedriger als die Bestandsmieten¹¹.

So ist erkennbar, dass das Wohnen im Eigentum sich finanziell für Neumieter, also z. B. für junge Familien, die in größere Immobilien ziehen müssen, lohnt. Dennoch ist die Wohneigentumsquote in Deutschland im europäischen Vergleich gering. In Berlin ist diese mit 14,8 Prozent besonders niedrig¹². Der deutsche Durchschnitt von Personen, die im Eigenheim wohnen, liegt bei 51,4 Prozent und besetzt damit den vorletzten Platz vor der Schweiz. Der europäische Durchschnitt liegt bei 69,3 Prozent. Spitzenreiter ist Rumänien mit einer Wohneigentumsquote von 96,8 Prozent. Aber auch andere großen Volkswirtschaften in Europa wie Frankreich und Spanien liegen deutlich vor Deutschland mit 65 bzw. 77 Prozent¹³. Zahlreiche politische Ansätze haben bereits versucht, den deutschen Anteil zu steigern, wobei das Baukindergeld dabei die jüngste Initiative darstellt.

3 Baukindergeld als wirksame politische Unterstützung?

Das Baukindergeld als Nachfolge der 2005 abgeschafften Eigenheimzulage wurde erstmals im Bundestagswahlkampf 2013 von der CSU in Aussicht gestellt und in den anschließenden Koalitionsvertrag zwischen CDU/CSU und der SPD aufgenommen.

Seit 01.01.2018 können Familien bzw. Alleinerziehende mit mindestens einem Kind unter 18 Jahren Baukindergeld beantragen, sofern ihr zu versteuerndes jährliches Haushaltseinkommen 90.000 Euro bei einem Kind, zuzüglich 15.000 Euro je weiterem Kind, nicht überschreitet. Das Baukindergeld beträgt beim Neubau oder Erwerb von Wohneigentum 1.200 Euro pro Jahr für jedes Kind für einen maximalen Zeitrahmen von 10 Jahren nach dem Einzug in das Wohneigentum¹⁴.

In der oben errechneten Selbstnutzerkostenrechnung würde das bei einem Haushalt mit zwei Kindern und einer Immobiliengröße von 150 m² den in Tabelle 4 dargestellten Unterschied machen. Dabei wird das Baukindergeld nicht mit der Tilgung verrechnet, die bei der Selbstnutzerkostenrechnung nicht berücksichtigt wird, sondern wird abschließend abgezogen. Die Berechnung ist für die ersten zehn Jahre nach dem Einzug gültig.

[...]

¹ Deutsche Wohnen & Co enteignen: Warum enteignen, in Mietervolksentscheid e. V., [online] https://www.dwenteignen.de/warum-enteignen/ [06.01.2020]

² Deutsche Wohnen: Zahlen und Fakten, in Deutsche Wohnen, [online] https://www.deutsche-wohnen.com/ueber-uns/unternehmen/zahlen-und-fakten/ [06.01.2020]

³ Ralf Schönball: Stadtentwicklung in Berlin : Deutsche Wohnen startet Großangriff auf den Mietspiegel, 01.11.2017, in Tagesspiegel [online] https://www.tagesspiegel.de/berlin/stadtentwicklung-in-berlin-deutsche-wohnen-startet-grossangriff-auf-den-mietspiegel/20525660.html [06.01.2020]

⁴ Zeit online: "Deutsche Wohnen & Co enteignen": Volksbegehren zu Enteignungen geht in die nächste Runde, [14.06.2019], in ZEIT ONLINE, [online] https://www.zeit.de/wirtschaft/2019-06/deutsche-wohnen-co-enteignung-buergerinitiative-volksbegehren-wohnungsmarkt [06.01.2020]

⁵ Empirica: Entwicklung der Angebotsmieten für Wohnungen in Berlin von 2004 bis zum 1. Quartal 2019 (in Euro pro Quadratmeter), [16.04.2019] in Statista Chart, [online] https://de‑statista‑com.evhn.idm.oclc.org/statistik/daten/studie/535119/umfrage/mietpreise-auf-dem-wohnungsmarkt-in-berlin/[06.01.2020]

⁶ M. Voigtländer, P. Saggner: ACCENTRO-IW WOHNKOSTENREPORT 2019: Eine Analyse von Mieten und Wohnnutzerkosten für 401 Kreise, S. 16 [12.04.2019] in Institut der deutschen Wirtschaft, [online] https://www.iwkoeln.de/fileadmin/user_upload/Studien/Gutachten/PDF/2019/IW-Gutachten_ACCENTRO-IW-Wohnkostenreport.pdf [06.01.2020]

⁷ Vgl. M. Voigtländer, P. Saggner, S. 5-7, 2019

⁸ BerlinOnline Stadtportal GmbH & Co. KG: FAQ Grunderwerbsteuer, in Land Berlin, [online] https://www.berlin.de/sen/finanzen/steuern/informationen-fuer-steuerzahler-/faq-steuern/artikel.9062.php [06.01.2020]

⁹ Bundesbank: Wohnungsbaukredite an private Haushalte, in Bundesbank Zinsstatistik, [online] https://www.bundesbank.de/resource/blob/615036/b695fedaa89fd047d8fd91eac0fadce6/mL/s510athyp-data.pdf [06.01.2020]

¹⁰ Klaus-Rainer Jackisch: Lagarde wird das Rad noch schneller drehen, [11.09.2019] in tagesschau.de, [online] https://www.tagesschau.de/wirtschaft/euroschau-163.html [06.01.2020]

¹¹ Vgl. M. Voigtländer, P. Saggner, S. 10, 2019

¹² Statistisches Landesamt (Sachsen-Anhalt): Wohneigentumsquote in Berlin von 1998 bis 2013, [27.02.2014] in Statista GmbH, [online] https://de.statista.com/statistik/daten/studie/255813/umfrage/wohneigentumsquote-in-berlin/ [06.01.2020]

¹³ Eurostat.: Wohneigentumsquoten in ausgewählten europäischen Ländern im Jahr 2017, [05.06.2019] in Statista GmbH [online] https://de.statista.com/statistik/daten/studie/155734/umfrage/wohneigentumsquoten-in-europa/ [06.01.2020]

¹⁴ KfW: Merkblatt Baukindergeld [17.05.2019] in KfW [online] https://www.kfw.de/PDF/Download-Center/F%C3%B6rderprogramme-(Inlandsf%C3%B6rderung)/PDF-Dokumente/6000004381_M_424_Baukindergeld.pdf [06.01.2020]