Asset-, Portfolio-, Property- und Facility Management: Definition und Abgrenzung

Inhaltsverzeichnis

1 Einleitung
1.1 Problemstellung und Zielsetzung
1.2 Gang der Untersuchung

2 Grundlagen
2.1 Definitionen zu Asset Management
2.2 Definitionen zu Facility Management
2.3 Definitionen zu Portfolio Management
2.4 Definitionen zu Property Management

3 Abgrenzung der Managementbegriffe
3.1 Eine generelle Einordnung der Managementbereiche
3.2 Abgrenzungen der Handlungsbereiche und Aufgabenfelder

4 Entwicklungstendenzen und Dynamik der Managementbereiche am Beispiel des Facility Managements

5 Zusammenfassung und Ausblick

1 Einleitung

1.1 Problemstellung und Zielsetzung

Weltweit sind innerhalb der der einzelnen Sprachkreise Begriffe durch sprachgeschichtliche, kulturelle und viele andere Einflüsse geprägt. Häufig werden Begriffe bei Übersetzungen und Übertragungen in andere Sprachen - und somit auch in andere sozio-ökonomische Systeme – unterschiedlich aufgefasst und gedanklich reflektiert. Interpretationen gestalten sich als besonders schwierig, wenn Begriffe schon bei ihrem sprachgeschichtlichen Ursprung ein gewisses Maß an terminologischer „Unschärfe“ mit sich bringen. Erfordert das Verständnis eines solchen Ausdrucks auch noch eine Abweichung von etablierten Denkmustern, also von kulturellen und anderen Paradigmen, so ist die Reflexion um so vielfältiger.^[1] Hieraus können beim Gebrauch in Theorie und Praxis Missverständnisse, Verwirrungen und Ungenauigkeiten entstehen. Als eine relative junge Disziplin im Rahmen der Betriebswirtschaftslehre blieb die Immobilienökonomie von einer solchen Entwicklung nicht verschont. Scheinbar eindeutige Begriffe im Bereich des Corporate Real Estate Management (CREM) und anderen Bereichen werden auch heute noch teilweise ungenau benutzt.

In diesem Zusammenhang ist es das Ziel dieser Arbeit, einen Beitrag zum Verständnis der bestehenden Terminologie ausgewählter Fachbegriffe zu leisten. Die Begriffe Asset Management, Facility Management, Portfolio Management und Property Management sollen im Rahmen dieser Arbeit anhand von aktueller Fachliteratur definiert und voneinander abgegrenzt werden.

1.2 Gang der Untersuchung

Im Kapitel 2 werden zunächst für die Begriffe Asset Management, Facility Management, Portfolio Management und Property Management nacheinander ausgewählte Definitionen vorgestellt. Da dieses grundlegende Kapitel zugleich direkt das Thema dieser Arbeit betrifft, wird sich in diesem Teil intensiv mit den Begriffen befasst. Nach dieser Auseinandersetzung mit den Definitionen wird in Kapitel 3 zunächst der generelle Zusammenhang der vier Managementbegriffe erläutert. Darüber hinaus werden die vier Managementbegriffe voneinander abgegrenzt, um noch bestehende Unklarheiten und Verwechslungen zu beseitigen. Im Anschluss werden in Kapitel 4 die Entwicklungstendenzen und die Dynamik der Managementbereiche an Hand des Beispiels Facility Management erarbeitet. Die aktuellen Entwicklungen in diesem Bereich zeigen beispielhaft den Wandel der Begriffsinhalte in den verschiedenen Managementdisziplinen. Eine erschöpfende Analyse aller Entwicklungstendenzen der anderen Managementbegriffe ist auf Grund des eingeschränkten Umfangs dieser Arbeit nicht möglich. Das letzte Kapitel 5 enthält eine zusammenfassende Betrachtung der Ergebnisse dieser Arbeit und wagt einen Ausblick auf zukünftige Entwicklungen der Ausdruckverwendungen im Bereich der Immobilienökonomie.

2 Grundlagen

2.1 Definitionen zu Asset Management

Der Ausdruck „Asset Management“ in der Immobilienbranche entwickelte sich in den späten sechziger Jahren des vorigen Jahrhunderts in den USA. Als institutionelle Anleger bemerkten, dass die bisherigen Managementleistungen nicht mehr genügten, bildete sich diese Disziplin des Immobilienmanagements.^[2] Die Autoren Dubben und Sayce definieren Asset Management wie folgt:

„ Asset management […] is defined as the process of maximizing value to a property or portfolio of properties from acquisition to disposition within the objectives defined by the owner. This concept uses strategic planning, which includes investment analysis and operation and marketing analysis, as well as the positioning of a property in the marketplace in accordance with market trends and conditions.“^[3]

Eine erweiterte Aufschlüsselung der einzelnen Kompetenzbereiche des „Real Estate Asset Managements“ erfolgt bei Seldin:

„ The general process of managing all aspects of real estate assets, including acquisition and disposition, devising management strategies, management of building/facility operations, financial management, and all aspects of accounting and reporting on real estate held.”^[4]

Silverman hingegen unterstreicht die wesentliche Bedeutung des Einsatzes von professionellem Personal:

“This more proactive approach is characterized by the deployment of professional real estate and construction personnel who utilize up-to-date managerial, financial, and real estate techniques to deliver and maintain relatively attractive physical facilities which are functional and economically sound. In the asset management mode, the corporate real estate unit will aim to achieve profits from time to time on a very limited risk basis and only in relation to situations when, in the past or present, the corporation had or has a requirement for partial or full occupancy of a property. A unit with an asset management focus generally has a wide range of activities situated in one relatively comprehensive corporate real estate organization.”^[5]

2.2 Definitionen zu Facility Management

Obwohl der Begriff Facility Management bereits Ende der siebziger Jahre in den Vereinigten Staaten eingeführt wurde, konnte er sich in Deutschland innerhalb der Immobilienlandschaft erst in den letzten fünf Jahren etablieren.^[6] Trotz seiner kurzen Geschichte findet man besonders für diesen Begriff eine Vielzahl von Definitionen. Dies liegt u.a. daran, dass der Begriff aus dem amerikanischen Sprachgebrauch übernommen wurde und der sprachliche Hintergrund des Worts „Facility“ dabei zum Teil verloren ging. Daher soll im folgenden nur eine Auswahl der präzisesten Beschreibungen vorgestellt werden.

Zuvor ist jedoch auf die unterschiedliche Begriffsverwendung im amerikanischen und englischen Sprachraum hinzuweisen. Während in Großbritannien von „Facilities Management“, also der Mehrzahl, gesprochen wird, hat sich in Deutschland die amerikanische Schreibweise „Facility Management“ weitgehend durchgesetzt. Schulte verwendet die englische Schreibweise und verweist darauf, dass sich das Konzept nicht nur auf eine Immobilie (facility), sondern auf den gesamten Bestand der Betriebsmittel bezieht. Darüber hinaus führt die Verwendung des Singulars oft zu einer Verwechslung mit den Begriffen „Gebäudemanagement“ oder „Objektmanagement“. Obwohl die englische Schreibweise präziser den Inhalt ihrer Disziplin abbildet, wird weiterhin die amerikanische Schreibweise beibehalten, um der Themenstellung dieser Arbeit gerecht zu werden.^[7]

Die United States Library of Congress lieferte eine weit verbreitete und auch noch bis heute gültige Definition für Facility Management:

„ The practice of coordinating the physical workplace with the people and the work of the organization; it integrates the principles of business administration, architecture, and the behavioral and engineering sciences.”^[8]

Im deutschen Sprachraum finden sich leicht veränderte Definitionen. Der Deutsche Verband für Facility Management (GEFMA) definiert Facility Management wie folgt:

„ Facility Management ist ein unternehmerischer Prozeß, der durch die Integration von Planung, Kontrolle und Bewirtschaftung bei Gebäuden, Anlagen und Einrichtungen (facilities) und unter Berücksichtigung von Arbeitsplatz und Arbeitsumfeld eine verbesserte Nutzungsflexibilität, Arbeitsproduktivität und Kapitalrentabilität zum Ziel hat. ‚Facilities’ werden als strategische Ressourcen in den unternehmerischen Gesamtprozeß integriert.“^[9]

Im Ansatz mehr objektbezogen ist die Definition des European Facility Management Network (EURO-FM):

„Facility Management ist der ganzheitliche strategische Rahmen für koordinierte Programme, um Gebäude, ihre Systeme und Inhalte kontinuierlich bereitzustellen, funktionsfähig zu halten und an die wechselnden organisatorischen Bedürfnisse anzupassen“^[10]

An diese Funktion des Facility Managements, die Bereitstellung des organisatorischen Rahmens, knüpft die Definition der International Facility Management Association (IFMA) an:

„[…] die Praxis, den physischen Arbeitsplatz mit den Menschen und mit der Organisation zu koordinieren. Es integriert die Grundlagen der wirtschaftlichen Betriebsführung, der Architektur und der Verhaltens- und Ingenieurwissenschaften.“^[11]

Der Verband Deutscher Maschinen- und Anlagenbau e.V. (VDMA) stellt die Funktion als umfassende Dienstleistung heraus und definiert Facility Management als:

„Gesamtheit aller Leistungen zur optimalen Nutzung der betrieblichen Infrastruktur auf der Grundlage einer ganzheitlichen Strategie. Betrachtet wird der gesamte Lebenszyklus, von der Planung und Erstellung bis zum Abriss. Ziel ist die Erhöhung der Wirtschaftlichkeit, die Werterhaltung, die Optimierung der Gebäudenutzung und die Minimierung des Ressourceneinsatzes zum Schutz der Umwelt. Facility Management umfasst gebäudeabhängige und gebäudeunabhängige Leistungen.“^[12]

Die Autoren Frutig und Reiblich kombinieren die Einflußbereiche bzw. Aspekte Kerngeschäft, Nutzen und Datenorganisation mit einem theoretischen Modellansatz zu einer generellen Definition für Facility Management:

„Offenes System von Konzepten, Regeln und Programmen zur zeitstabilen ganzheitlichen Befriedigung der Anlageneigentümer/-nutzer –Bedürfnisse (Business-Ziel) auf logistischer Datenbasis grafischer und nichtgrafischer Anlagenbeschreibung für Gebäude, Einrichtungen, Produktionsausrüstungen u.a. Mobilien.“^[13]

[...]

^[1] Vgl. KAHLEN (2001), S. 33.

^[2] Vgl. DUBBEN /SAYCE (1991), S. 84.

^[3] DUBBEN /SAYCE (1991), S. 83.

^[4] SELDIN (1980), S. 5.

^[5] SILVERMAN (1987), S. 18.

^[6] Vgl. BRAUN (2004), S. 1; MOSLENER / RONDEAU (2001), S. 13.

^[7] Vgl. SCHULTE (2000), S. 34. Eine weitere Abgrenzung der Begriffe „Objektmanagement“ und „Gebäudemanagement“ erfolgt in Kapitel 3.

^[8] Amerikanische Definition, United States Library of Congress (1988).

^[9] GEFMA (1996), S. 5.

^[10] EURO FM-Network (1988); siehe auch ULRICH (2001), S. 47 f.

^[11] IFMA (1996), S. 4.

^[12] VDMA (1996), S. 2.

^[13] FRUTIG / REIBLICH (1995), S. 22.