Diese Seminararbeit basiert auf dem Aufsatz von Richard Stehle und Barbara Wirth „Die Ermittlung der Rendite geschlossener Immobilienfonds“, geschrieben 1998. Ziel dieser Arbeit ist es, die Entwicklungen auf dem Markt für geschlossene Immobilienfonds seit 1998 zu schildern, sowie die tatsächlich erreichten Renditen einiger Immobilienfonds zu ermitteln. Die unterschiedlichen theoretischen Methoden zur Renditeberechung werden diskutiert, um ihre Relevanz für die Investitionsentscheidungen bei geschlossenen Immobilienfonds zu prüfen. Die empirischen Daten stammen aus den veröffentlichten Leistungsbilanzen der hier erwähnten Fondsinitiatoren. Die Arbeit wurde unter der Leitung von Professor Stehle, vom Institut für Bank-, Börsen- und Versicherungswesen an der Humboldt Universität zu Berlin vorbereitet.
Inhaltsverzeichnis
1. Einführung
2. Praktische Verfahren zur Renditeberechnung bei geschlossenen Immobilienfonds
3. Die Methode des internen Zinsfußes
4. Vorschläge zur Verfeinerung der Methode des internen Zinsfußes
5. Die Entwicklung der Diskussion um die Methode des internen Zinsfußes
6. Empirische Studie: Tatsächliche Renditen geschlossener Immobilienfonds
6.1 Annahmen der Studie
6.2 Ergebnisse der Studie
6.3 Probleme mit den Ergebnissen der Studie
7. Eine Rehabilitierung der internen Zinsfußmethode
8. Ausblick
9. Anhänge
9.1 Anhang A: Renditen der untersuchten Beteiligungen
9.2 Anhang B: Ranking nach Rendite
10. Literaturverzeichnis
Zielsetzung & Themen
Das Hauptziel dieser Arbeit ist es, die Marktentwicklung geschlossener Immobilienfonds seit 1998 zu analysieren und die tatsächlich erzielten Renditen ausgewählter Fonds empirisch zu ermitteln, um die Eignung verschiedener Performance-Messmethoden zu bewerten.
- Analyse und Vergleich von Renditeberechnungsverfahren (interne Zinsfußmethode vs. modifizierte Zinsfußmethode)
- Kritische Diskussion der steuerlichen Gestaltung und der sogenannten Wiederanlageprämisse
- Empirische Untersuchung der Performance realer Immobilienfonds im In- und Ausland
- Evaluation der Aussagekraft von Leistungsbilanzen und Renditeangaben
- Einfluss regulatorischer Änderungen auf die Modellierung von Fondszahlungsströmen
Auszug aus dem Buch
3. Die Methode des internen Zinsfußes
Bei der Methode des internen Zinsfußes steigen die Abdiskontierungsfaktoren mit der Zeit geometrisch an, um den Zeitwert des Geldes zu berücksichtigen. Dies führt dazu, dass Investitionen, die in der Anfangsphase schnell große Teile des eingesetzten Kapitals zurückzahlen, besser abschneiden als diejenigen, die erst zum Ende große Ausschüttungen leisten. Dies ist Finanzwissenschaftlern wohl bekannt und auch richtig zum Beispiel in dem klassischen Model von Fischer, in dem die Agenten investieren, um künftigen Konsum zu sichern und in dem der Konsum umso wertvoller ist, je früher er anfällt (deswegen die Abdiskontierung). Auch wenn der Konsum aller aus einer Investition freigesetzten Mittel nicht erwünscht wäre (wegen konkaver Nutzenfunktionen und die Bemühung den Konsum intertemporal möglichst zu glätten), wird in diesem einfachen Model mit vollkommenen Kapitalmärkten unterstellt, dass es trotzdem besser wäre, über diese Mittel, möglichst früh verfügen zu können, weil es möglich ist andere Investitionen mit vergleichbarer Verzinsung zu finden. Diese Annahme des einfachen Fischer-Models wird die „Wiederanlageprämisse“ genannt und ist der Hauptkritikpunkt an der Methode des internen Zinsfußes.
Es ist am Besten diese Kritik anhand dem obigen Beispiel zu erläutern. Der Zahlungsstrom erweist eine große Auszahlung schon im ersten Jahr, die durch eine steuerliche Verlustzuweisung zustande kommt, gefolgt von viel kleineren laufenden Ausschüttungen und einer großen Schlussausschüttung. Die Rendite nach Interne Zinsfußmethode für diesen Zahlungsstrom ist 9,66%. Dies ist allerdings nicht die Verzinsung des ursprünglich eingesetzten Kapitals, sondern die Verzinsung des durchschnittlich gebundenen Kapitals. Die beiden Größen unterscheiden sich in diesem Fall, wie es in der folgenden Abbildung zu sehen ist.
Zusammenfassung der Kapitel
1. Einführung: Darstellung der historischen Entwicklung und der Bedeutung geschlossener Immobilienfonds in Deutschland sowie deren strukturelle Ähnlichkeit zu Anleihen bei steuerlicher Betrachtung.
2. Praktische Verfahren zur Renditeberechnung bei geschlossenen Immobilienfonds: Erläuterung statischer Kennzahlen der Branche und Einleitung in die Problematik der Performance-Messung bei Immobilieninvestitionen.
3. Die Methode des internen Zinsfußes: Theoretische Herleitung der Zinsfußmethode, Diskussion der Wiederanlageprämisse und Kritik an deren Anwendung für Immobilienfonds.
4. Vorschläge zur Verfeinerung der Methode des internen Zinsfußes: Vorstellung der modifizierten internen Zinsfußmethode (MIRR/VoFi) als präzisere Alternative zur Standardmethode.
5. Die Entwicklung der Diskussion um die Methode des internen Zinsfußes: Historischer Rückblick auf die Auseinandersetzung zwischen Anlegerschützern und Fondsinitiatoren sowie die Rolle des IDW-Standards.
6. Empirische Studie: Tatsächliche Renditen geschlossener Immobilienfonds: Durchführung und Auswertung einer eigenen Untersuchung von 87 Immobilienfonds unter Berücksichtigung steuerlicher Effekte.
7. Eine Rehabilitierung der internen Zinsfußmethode: Argumentation, dass der Zinsfuß bei Investitionsentscheidungen gegenüber dem Kapitalmarkt durchaus valide ist, wenn er nicht missinterpretiert wird.
8. Ausblick: Einschätzung der zukünftigen Relevanz der Zinsfußmethode unter Berücksichtigung neuer gesetzlicher Rahmenbedingungen wie dem § 15b EStG.
Schlüsselwörter
Geschlossene Immobilienfonds, Renditeberechnung, Interner Zinsfuß, Modifizierte interne Zinsfußmethode, MIRR, VoFi, Leistungsbilanz, Wiederanlageprämisse, Steuerliche Verlustzuweisung, Kapitalmarktzins, Fondsinvestitionen, Immobilienmarkt, Performance-Messung, Anlegerschutz, Deutschlandfonds.
Häufig gestellte Fragen
Worum geht es in der Arbeit grundlegend?
Die Arbeit analysiert die Eignung der internen Zinsfußmethode zur Berechnung der Rendite bei geschlossenen Immobilienfonds und setzt sich kritisch mit deren Anwendung sowie alternativen Berechnungsmethoden auseinander.
Was sind die zentralen Themenfelder?
Im Fokus stehen Investitionsrechnung, steuerliche Aspekte bei Immobilienbeteiligungen, die Problematik der Wiederanlageprämisse und die empirische Performance-Analyse von Fonds.
Was ist das primäre Ziel der Forschungsarbeit?
Das Ziel ist es, basierend auf einer eigenen empirischen Datensammlung zu prüfen, wie sich unterschiedliche Renditemethoden auf die Beurteilung der Vorteilhaftigkeit von Immobilienfonds auswirken.
Welche wissenschaftliche Methode wird verwendet?
Der Autor nutzt sowohl theoretische finanzwirtschaftliche Herleitungen als auch eine quantitative empirische Untersuchung (t-Test) von 87 realen Fondsdaten.
Was wird im Hauptteil der Arbeit behandelt?
Neben der theoretischen Fundierung der Zinsfußmethoden wird eine umfangreiche empirische Studie zu tatsächlichen Renditen von In- und Auslandsfonds vorgestellt und diskutiert.
Welche Begriffe charakterisieren die Arbeit?
Die Arbeit ist durch Begriffe wie interne Zinsfußmethode, modifizierte Renditeberechnung, steuerliche Effekte, Leistungsbilanzen und Wiederanlageprämisse geprägt.
Warum kritisieren manche Experten den internen Zinsfuß bei Immobilienfonds?
Die Kritik richtet sich primär gegen die implizite Wiederanlageprämisse, die davon ausgeht, dass Ausschüttungen zum gleichen hohen Zins wie das Projekt selbst angelegt werden können, was oft unrealistisch ist.
Welche Auswirkungen hatte die Einführung des § 15b EStG für diese Problematik?
Die Gesetzesänderung hat die hohen steuerlichen Verlustzuweisungen begrenzt, was zu gleichmäßigeren Zahlungsströmen führt und die interne Zinsfußmethode in der Zukunft wieder praktikabler und weniger irreführend macht.
- Quote paper
- Nencho Georgiev (Author), 2006, Renditeberechnung bei geschlossenen Immobilienfonds, Munich, GRIN Verlag, https://www.grin.com/document/54629
