Direkte Investitionen auf dem Immobilienmarkt stehen trotz ausgewogener Rendite und positiven Diversifikationseffekten aufgrund ihrer zeitaufwendigen und komplizierten Struktur, hohen Transaktionskosten und geringer Liquidität nur wenigen Investoren zur Verfügung. Um ein ausreichend diversifiziertes Immobilienportefeuille aufzubauen, sind neben umfangreichen Kenntnissen auch hohe Investitionsbeträge nötig. Aus diesem Grund hat der Gesetzgeber sowohl in den USA mitreal estate investment trusts als auch in Deutschland mit offenen Immobilienfonds Möglichkeiten geschaffen, in Immobilien zu investieren ohne auf die Vorzüge von Wertpapieren, wie Handelbarkeit und kleinere Transaktionsvolumen, verzichten zu müssen. In der Ausgestaltung weisen beide Formen jedoch große Unterschiede auf. Werden REITs an der Börse gehandelt und lässt sich dadurch für sie ein aussagefähiger Marktwert ableiten, erfolgen bei den offenen Immobilienfonds in Deutschland Transaktionen in Form der Ausgabe und des Einzuges von Zertifikaten durch die verwaltende Kapitalanlagegesellschaft zum buchwertbasierten net asset value. Dadurch ergeben sich gravierende Unterschiede bezüglich der Rendite, insbesondere aber in Hinsicht auf die Volatilität als Risikomaß. Diese Unterschiede zu untersuchen ist Ziel der Arbeit. In den Abschnitten 2 und 3 werden beide Konstruktionen kurz vorgestellt. Es folgt in Abschnitt 4 eine Übersicht über Rendite und Risiko im Zeitraum 1985 bis 2004, in Abschnitt 5 ein Ausblick auf die Einführung von REITs in Deutschland und die Auswirkungen auf den Anleger.
Inhaltsverzeichnis
1 Einführung
2 Offene Immobilienfonds in Deutschland
2.1 Definition
2.2 Bewertung und Handel
3 REITs in den USA
3.1 Definition
3.1.1 Asset Requirements
3.1.2 Income Requirements
3.1.3 Distribution Requirements
3.1.4 Stock and Ownership Requirements
3.2 Bewertung und Handel
3.3 Ausgestaltung von REITs
4 Rendite und Risiko offener Immobilienfonds und REITs
4.1 Vorüberlegungen und Problemfelder
4.2 Datengrundlage
4.2.1 Offene Immobilienfonds
4.2.2 REITs
4.3 Berechnungen und Zeitraum der Untersuchung
4.4 Ergebnisse der empirischen Untersuchung
4.4.1 Langfristige Rendite und Risiko in der Periode 1985-2004
4.4.2 Untersuchung fünfjähriger Sub-Perioden
4.5 Immobilienfonds und REITs in einem Downside Risk Framework
4.6 Berücksichtigung von Ausgabeaufschlägen bei offenen Immobilienfonds
5 REITs in Deutschland
6 Zusammenfassung
Anhang
A.1 Wertentwicklung offener Immobilienfonds und REITs 1985-2004
A.2 Maximum Drawdown
A.3 Bereinigung um den Ausgabeaufschlag
A.4 Daten
A.4.1 Offene Immobilienfonds
A.4.2 REITs
Zielsetzung & Themen
Die vorliegende Arbeit untersucht und vergleicht das Rendite- und Risikoprofil von deutschen offenen Immobilienfonds und US-amerikanischen REITs im Zeitraum von 1985 bis 2004, um insbesondere die Auswirkungen unterschiedlicher Bewertungsstrukturen (transaktionsbasierte Marktpreise bei REITs versus Schätzwerte bei Immobilienfonds) auf die Volatilität und Performance zu analysieren.
- Vergleich von Investmentstrukturen (Open-End vs. Closed-End REITs)
- Analyse der Rendite- und Volatilitätsunterschiede zwischen beiden Anlageklassen
- Einsatz von Downside-Risk-Methoden wie dem Maximum Drawdown
- Bewertung der historischen Performance über 20 Jahre und in fünfjährigen Sub-Perioden
- Ausblick auf die potenzielle Einführung von G-REITs in Deutschland
Auszug aus dem Buch
4.1 Vorüberlegungen und Problemfelder
Der Vergleich von Rendite und Risiko zwischen offenen Immobilienfonds in Deutschland und US-REITs wird durch die unterschiedliche Struktur stark erschwert. Für Immobilienfonds gibt es keinen Markt, Zertifikate werden von der Gesellschaft ständig ausgegeben und zurückgenommen. Die Preisfindung basiert auf den Einschätzungen des Sachverständigenrates und nicht auf Markttransaktionen und dem Ausgleich von Angebot und Nachfrage. Unabhängig vom konkret gewählten Bewertungsverfahren besteht ein Problem bezüglich der Glättung der Ergebnisse, die tatsächliche Volatilität der Renditen wird systematisch unterschätzt.
Auch bei sonst gleichen Voraussetzungen sollte die Standardabweichung der aktiv an einer Börse gehandelten REITs daher weit über der offener Immobilienfonds liegen. Ross und Zisler (1991) schätzten die wahre Volatilität von geglätteten Immobilienrenditen auf 9 % -13 %; Volatilitäten, die bereits sehr denen von Aktien oder Anleihen ähneln. Grundsätzlich werden Preisänderungen früher und besser durch transaktionsbasierte Immobilienindizes (wie z. B. dem NAREIT Index) dargestellt als durch die Wertentwicklung geglätteter Immobilienindizes (z. B. ein Portefeuille offener Immobilienfonds).
Zusammenfassung der Kapitel
1 Einführung: Einleitung in die Thematik der indirekten Immobilienanlagen und Definition der Zielsetzung der Arbeit.
2 Offene Immobilienfonds in Deutschland: Erläuterung der Struktur, Definition sowie des Bewertungs- und Handelsmechanismus offener Immobilienfonds.
3 REITs in den USA: Beschreibung der steuerlichen und regulatorischen Rahmenbedingungen sowie der Funktionsweise von Real Estate Investment Trusts.
4 Rendite und Risiko offener Immobilienfonds und REITs: Empirische Analyse der Performance- und Risikodaten beider Anlageklassen unter Berücksichtigung von Volatilität und Downside-Risk-Kennzahlen.
5 REITs in Deutschland: Diskussion über die geplante Einführung von G-REITs und die damit verbundenen ökonomischen Erwartungen.
6 Zusammenfassung: Synthese der Ergebnisse und Schlussfolgerung zur besseren Markteffizienz durch transaktionsbasierte Immobilienanlagen.
Schlüsselwörter
Offene Immobilienfonds, REITs, Rendite, Risiko, Volatilität, Portfolio-Management, Immobilienanlage, Maximum Drawdown, Net Asset Value, G-REITs, Anlageklassen, Diversifikation, Performance, Investmentgesetz, Börsennotierung
Häufig gestellte Fragen
Worum geht es in der Arbeit grundsätzlich?
Die Arbeit analysiert und vergleicht das Rendite-Risiko-Verhalten von deutschen offenen Immobilienfonds und US-amerikanischen Real Estate Investment Trusts (REITs).
Was sind die zentralen Themenfelder?
Die Themen umfassen die unterschiedlichen Investmentstrukturen, Bewertungsmethoden, Markttransparenz sowie die historische Performance beider Anlageklassen.
Was ist das primäre Ziel der Forschungsarbeit?
Das Ziel ist es, den Einfluss der unterschiedlichen Preisfindungsmechanismen – Schätzwerte versus Marktpreise – auf die wahrgenommene Volatilität und das Risiko der Immobilieninvestments zu untersuchen.
Welche wissenschaftliche Methode wird verwendet?
Es wird eine empirische Analyse durchgeführt, die historische Daten über 20 Jahre hinweg auswertet, unterstützt durch statistische Kennzahlen wie Varianz, Standardabweichung und den Maximum Drawdown (Downside Risk Framework).
Was wird im Hauptteil der Arbeit behandelt?
Der Hauptteil deckt die Datengrundlage, die Berechnungsformeln für Renditen, die Ergebnisse der Langzeit- und Sub-Perioden-Analyse sowie die Berücksichtigung von Transaktionskosten durch Ausgabeaufschläge ab.
Welche Schlüsselwörter charakterisieren die Arbeit?
Wichtige Begriffe sind insbesondere Immobilienfonds, REITs, Volatilität, Downside Risk, Net Asset Value und G-REITs.
Warum weisen offene Immobilienfonds eine scheinbar geringere Volatilität auf?
Dies liegt an der Bewertung durch Sachverständigengutachten anstatt durch kontinuierliche Börsenkurse, was zu einem Glättungseffekt führt und die tatsächlichen Marktschwankungen systematisch unterschätzt.
Welche Bedeutung hat der Maximum Drawdown in dieser Untersuchung?
Der MaxDD dient als "Worst-Case-Szenario"-Maßstab, um zu verdeutlichen, welche Verluste ein Investor bei REITs im Vergleich zu den scheinbar verlustfreien offenen Immobilienfonds in Krisenzeiten hätte erleiden können.
- Quote paper
- Sebastian Bauch (Author), 2005, Rendite und Risiko von deutschen offenen Immobilienfonds und US-amerikanischen REITS, Munich, GRIN Verlag, https://www.grin.com/document/55926
