Finanzielle Komponenten eines Mietvertrages über Gewerberäume

Inhaltsverzeichnis

Abkürzungsverzeichnis

1. Einleitung

2. Mietzins

3. Mietzinsanpassung

4. Mietnebenkosten

5. Mietsicherheiten

6. Zusammenfassung

Literaturverzeichnis

Abkürzungsverzeichnis

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

1. Einleitung

Im Rahmen eines Mietverhältnisses kommt dem Mietzins als direkte Gegenleistung für die gemietete Sache sicher eine besondere Bedeutung zu. Nicht umsonst gilt er als ein wesentlicher Vertragsbestand- teil für das Zustandekommen eines Mietvertrages. In einem Gewerbemietverhältnis stellt der Mietzins für den Mieter zudem aus betriebswirtschaftlicher Betrachtungsweise einen enormen finanziellen Fak- tor dar, der in die Kosten- Leistungskalkulation entsprechend einfließt. Er trägt somit zur Preisbildung eines Produktes entscheidend bei. Aus Sicht des Vermieters hingegen ist der Mietzins mitunter eine primäre Einnahmequelle, die er zur Deckung seiner eigenen Kosten benötigt. Aus dieser Erkenntnis der enormen wirtschaftlichen Bedeutung der Miete entnommen, bedarf es einer zweckadäquaten Ausges- taltung des Mietzinses, die für beide Parteien akzeptabel erscheint. Des Weiteren ist unter dem Ge- sichtpunkt der Funktionsweise von Angebot und Nachfrage stets auch die Lage auf dem entsprechen- den Gewerbeimmobilienmarkt zu berücksichtigen. Trotz dieser rein ökonomischen Betrachtungsweise bedarf es selbstverständlich auch einer Berücksichtigung des rechtlichen Rahmens bei der Ausgestal- tung des Mietzinses. Denn nicht alles, was im Interesse der Vertragsparteien liegen mag ist zugleich auch rechtlich unbedenklich, auch wenn die mitunter strengen Vorgaben des Wohnraummietrechts im Gewerbebereich überwiegend nicht zur Anwendung kommen.

Der gleiche wirtschaftliche und juristisches Maßstab gilt auch für das Bestreben des Vermieters, eine regelmäßige und angemessene Anpassung des Mietzinses zu bewirken, denn auch hier stehen sich die finanziellen Begehrlichkeiten der Vertragsparteien einerseits und der rechtlich zulässige Rahmen an- dererseits gegenüber. Den Betriebs- und Nebenkosten kommt bei der Kalkulation des Mietzinses eben- falls eine bedeutende Rolle zu, denn nur zu häufig tritt der Vermieter mit einer relativ niedrigen und zugleich werbewirksamen Grundmiete am Markt auf, um sich entsprechend über die Betriebs- und Nebenkosten entsprechend zu refinanzieren. Auch hier müssen wirtschaftliche und rechtliche Aspekte im Einklang stehen. Nicht zuletzt hat der Vermieter speziell im Gewerbemietbereich ein besonderes Sicherungsinteresse seines Eigentums, da gewerbliche Mieter regelmäßig in besonderem Maße auf die Mietsache einwirken, um sie für ihre speziellen wirtschaftlichen Interessen und betrieblichen Abläufe nutzen zu können. Da hieraus für den Eigentümer mitunter hohe Folgekosten entstehen können, liegt es wohl in seinem Interesse, eine adäquate Mietsicherheit zu erlangen. Gleichzeitig kann sie im Rahmen eines Dauerschuldverhältnisses mitunter auch zur Absicherung bei Zahlungsausfällen dienen.

Diese Arbeit beschäftigt sich mit den finanziellen Aspekten des im Rahmen der Präsentation vorgelegten Gewerberaummietvertrages unter Berücksichtigung der vorgegebenen Aufgabenstellung. Es sollen vermieterfreundliche und mieterfreundliche Ausgestaltungsmöglichkeiten aufgezeigt werden und gegebenenfalls ein zweckadäquater Kompromiss getroffen werden.

2. Mietzins

Die Miete ist das Entgelt, welches der Mieter dem Vermieter für die Gebrauchsüberlassung der Miet- sache schuldet. Sie bildet neben dem Mietobjekt und der Mietdauer einen weiteren wesentlichen Be- standteil des Mietvertrages und ist die Hauptleistungspflicht des Mieters.¹ Im Gegensatz zum Wohn- raummietrecht kann im Gewerbemietbereich die Ausgestaltung der Miete weitgehend frei vereinbart werden, da es an entsprechenden mietrechtsspezifischen Vorgaben im BGB fehlt. Fraglich ist, ob das Zustandekommen eines Gewerbemietvertrages schon daran scheitert, wenn die Vertragsparteien keine Vereinbarung hinsichtlich der Miethöhe getroffen haben. Da im Mietrecht die Entgeltlichkeit der Leis- tung nicht, wie bspw. im Arbeits- und Werkvertragsrecht, gesetzlich vermutet wird, bedarf es, sofern keine Umstände für eine unentgeltliche Leistung sprechen, einer analogen Anwendung der §§ 612 Abs. 2, 632 Abs. 2 BGB. Ob dem Vermieter hier ein Leistungsbestimmungsrecht gem. den §§ 315, 316 BGB zusteht, ist streitig, braucht aber an dieser Stelle nicht Näher erörtert werden.

Grenzen findet die freie Vereinbarkeit der Miethöhe lediglich in der Sittenwidrigkeit gem. § 138 BGB bei Wucher. Da die Vereinbarung einer überhöhten Miete, sprich ein auffälliges Missverhältnis zwi- schen Leistung und Gegenleistung jedoch allein nicht ausreicht, bedarf es zusätzlich noch weiterer Umstände, wie das Ausnutzen einer Zwangslage oder der Unerfahrenheit, des Mangels an Urteilsver- mögen oder der erheblichen Willensschwäche des Mieters. Insbesondere im Gewerberaummietvertrag wird man solche Tatbestände regelmäßig nicht bejahen können, da es jedem Unternehmer frei steht und zumutbar ist, sich einer rechtlichen Beratung vor Abschluss eines Mietvertrages zu unterziehen.

Hinsichtlich der Gestaltung des Mietzinses besteht, wie bereits erwähnt, Vertragsfreiheit zwischen den Parteien. Demnach kann neben einer Miete in Geld auch eine Sachleistung vereinbart werden, wobei eine entgeltliche Miete aus betriebswirtschaftlicher Sicht regelmäßig von Vorteil sein dürfte, da der Vermieter hiermit seine Kosten entsprechend flexibel decken kann. Auch für den Mieter ist eine in Geld zu zahlende Miete in den meisten Fällen sinnvoller, da sie einerseits einen Wertmesser für die gemietete Sache darstellt und andererseits bei der eigenen Kosten- Leistungsrechnung und Bilanzauf- stellung leichter zu berücksichtigen ist. Zumindest werden Probleme der Bewertung von Sachgütern von vornherein vermieden. Üblich sind indes Quadratmetermieten, da diese eine objektive Vergleich- barkeit mit anderen Mietobjekten ermöglichen. Die Parteien können jedoch im Gewerbebereich auch umsatzabhängige Mieten vereinbaren. Der Vermieter hat hierbei Teilhabe am Erfolg bzw. Misserfolg des mieterischen Unternehmens. Aus Sicht des Vermieters sollte jedoch eine Untergrenze, sprich eine Mindestmiete vereinbart werden, um bei schlechten Umsatzzahlen des Mieters nicht selbst in Zah- lungsschwierigkeiten zu geraten. Für den Mieter wird es regelmäßig günstig sein, eine Obergrenze zu vereinbaren, um nicht in den Zwang zu geraten, Umsatzzahlen bewusst gering zu halten.

Bei der Vereinbarung einer Quadratmetermiete ist stets darauf zu achten, eine möglichst wasserdichte Festlegung der Quadratmeter vorzunehmen, da dem Vermieter anderenfalls Rückzahlungsverpflich- tungen treffen, sofern die tatsächliche Fläche kleiner ist, als die im Mietvertrag vereinbarte. Der Zusatz „ca.“ eignet sich nur bedingt als Absicherungsmöglichkeit, da nur kleine Abweichungen einen Rück- zahlungsanspruch verhindern können.² Des Weiteren kann eine Aufspaltung der Fläche in Haupt- und Nebenfläche sinnvoll sein, sofern sie jeweils einen unterschiedlichen Mietzins aufweisen. Als Ver- tragsklausel könnte hinsichtlich der Miete wie folgt vereinbart werden:

Vereinbart wird eine monatliche Grundmiete, die sich anhand der Hauptfläche von ca. 250 m² und einem zunächst zugrunde gelegten Preis von 6,00 € / m² zzgl. Mehrwertsteuer ergibt.

Die ab dem 01.01.2006 zunächst geltende Grundmiete beträgt 1.500,00 € zuzüglich der gesetzlichen Mehrwertsteuer, derzeit 16 %, mithin 1.740,00 €.

Hiernach ergibt sich für den Mieter eine gewisse Transparenz, wie sich der Mietpreis bemisst und der Vermieter hat hinsichtlich der Quadratmeterzahl einen minimalen Schwankungsspielraum. Die Vereinbarung einer monatlichen im Voraus zu zahlenden Miete ist wohl insbesondere für den Vermieter von Vorteil. Für den Mieter hingegen könnte die gesetzliche Vorgabe des § 579 BGB einer Mietzahlung nach Ablauf einzelner Zeitabschnitte bzw. nach Ablauf eines Kalendervierteljahres aus betriebswirtschaftlicher Sicht wesentlich sinnvoller sein, da er hier einen Zinseffekt durch den möglichst späten Kapitalabfluss aus seinem Unternehmen erzielen kann. Dies ist allerdings in der heutigen Mietpraxis eher ungewöhnlich, da auch der Vermieter einem hohen Kostenaufwand unterliegt, so dass er Üblicherweise die Miete im Voraus zu erlangen versucht.

Der zusätzlichen Ausweisung der Mehrwertsteuer kommt eine äußerst wichtige Rolle zu, da gemäß § 4 Nr. 12 a UStG Mieteinkünfte grundsätzlich umsatzsteuerfrei sind. Da es für den Vermieter durch- aus von Vorteil sein, von seinem Optionsrecht gemäß § 9 Abs. 2 UStG hin zur Umsatzsteuer Gebrauch zu machen, bedarf es einer ausdrücklichen Vereinbarung der Mehrwertsteuer im Mietvertrag. Dem Vermieter entsteht so die Möglichkeit des Vorsteuerabzugs, wobei hieran einige Voraussetzungen ge- knüpft sind. So muss der Mietvertrag die Kriterien einer Rechnung gem. § 14 Abs. 1 S. 2 UStG erfül- len und den Mehrwertsteuerbetrag entsprechend gesondert ausweisen. Des Weiteren müssen sich aus den einzelnen Mietzahlungen die Zeiträume ergeben, auf die sich die jeweilige Zahlung bezieht.

Die Option zur Mehrwertsteuer ist gem. § 9 Abs. 2 UStG nur zulässig, wenn der Mieter ausschließlich umsatzsteuerpflichtige Umsätze tätigt, wobei eine Bagatellgrenze von 5% nicht umsatzsteuerpflichtiger Umsätze unbeachtet bleibt. Da stets der Vermieter die Voraussetzungen für die Umsatzsteueroption nachweisen muss, ist es sinnvoll, die Vorlage entsprechender Unterlagen im Mietvertrag zu vereinba- ren sowie dem Mieter eine Betriebspflicht zur ausschließlichen Tätigung von umsatzsteuerpflichtigen Umsätzen aufzuerlegen.

Eine entsprechende Klausel könnte wie folgt aussehen:

Dem Mieter ist bekannt, dass der Vermieter zur Umsatzsteuer optiert hat und erklärt, dass er selbst

Unternehmer i.S. des UStG ist und er verpflichtet sich, bis auf eine Bagatellgrenze von 5% nur Umsätze zu tätigen, die den Vorsteuerabzug nicht ausschließen, außerdem dem Vermieter entsprechende Nachweise darüber zur Vorlage beim Finanzamt jährlich nach Aufstellung seines Jahresabschlusses zur Verfügung zu stellen.

Um einem möglichen Streit bei einer Mehrwertsteueränderung zu begegnen, ist es sinnvoll, entspre- chende Vorkehrungen für diesen Fall im Mietvertrag zu treffen. Denn grundsätzlich bedarf es hierbei einer Vertragsänderung oder eines Nachtrags. Der Vermieter sollte hier auf eine automatische Vertragsanpassung hinwirken und im Zusammenhang mit einer Einzugsermächtigung die Änderung der Mietzahlung selbst vornehmen. Dies könnte mit folgender Klausel zweckadäquat erfolgen:

Ändert sich die Höhe der Mehrwertsteuer, erklären sich beide Parteien bereits jetzt mit einer entsprechenden Vertragsänderung einverstanden. Der Vermieter ist berechtigt, den geänderten Betrag ab Wirksamwerden der Mehrwertsteuererhöhung vom Konto des Mieters einzuziehen.

Um eine regelmäßige und korrekte Mietzahlung zu gewährleisten, ist dem Vermieter gelegen, das Zep- ter selbst in die Hand zu nehmen. So ist, vorausgesetzt es handelt sich um einen liquiden Mieter, eine Einzugsermächtigung für beide Beteiligten sicher die einfachste und bequemste Art der Zahlung. Dem Vermieter bietet sich hier die Möglichkeit, eine einheitliche Abbuchung der Mieten für alle seine Miet- objekte vorzunehmen und seine Finanzausstattung entsprechend selbst zu beeinflussen. Zwar geht er hierbei das Risiko einer Rückbelastung ein, da dem Mieter ein sechswöchiges Widerrufsrecht zusteht oder die Bank den Abbuchungsauftrag mangels ausreichender Kontendeckung verweigern kann. Den- noch erweist sich hierbei keine der anderen möglichen Zahlungsarten als vorteilhafter, da der Vermie- ter stets auf das Mitwirken des Mieters angewiesen ist. Im Übrigen hat der Vermieter mit der Möglich- keit des Widerrufs seitens des Mieters gute Argumente für eine Einzugsermächtigung, da der Mieter bei fehlerhaften Abbuchungen diesem nicht völlig ausgeliefert ist. Des Weiterhin kann der Mieter bei Vorliegen einer Einzugsermächtigung nicht ohne weiteres in Verzug geraten. Als Vertragsklausel für die Vereinbarung der Zahlungsweise käme daher folgende Formulierung in Betracht:

Die vereinbarte Gesamtmiete ist spätestens am 3. Werktag eines jeden Monats fällig. Beide Vertragsparteien vereinbaren für die Mietzahlung das Lastschriftverfahren. Der Mieter hat zum Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrags eine Einzugsermächtigung zu erteilen. Andere Zahlungsarten bedürfen der vorherigen Zustimmung des Vermieters.

Bei Scheitern des Lastschriftverfahren ist die Gesamtmiete kostenfrei auf das nachfolgende Konto ,..., zu übermitteln. Für die Rechtzeitigkeit der Zahlung kommt es nicht auf die Absendung, sondern auf den Eingang beim Vermieter an.

Der Vermieter sichert sich bei der Wahl dieser Klausel auch für den Fall des Scheiterns des Last- schriftverfahrens dahingehend ab, dass der Mieter für eine termingerechte Zahlung zu sorgen hat. Im Übrigen hat dieser nur dann das Recht, die Zahlungsmodalitäten zu ändern, wenn er die vorherige Zustimmung des Vermieters eingeholt hat.

Für den Fall der selbständigen Zahlung durch den Mieter ist es erforderlich, Vorkehrung hinsichtlich der Leistungsbestimmung zu treffen. Überweist der Mieter, ohne einen entsprechenden Verwendungs- zweck anzugeben, stellt sich die Frage, in welcher Reihenfolge der Vermieter diese mit seinen offenen Forderungen verrechnen darf. Solch eine Verrechnungsvereinbarung könnte wie folgt aussehen:

Trifft der Mieter bei der Zahlung keine Leistungsbestimmung und befindet er sich mit Zahlungen im Rückstand, so werden Zahlungen des Mieters in folgender Reihenfolge verrechnet: Kosten der Rechts- verfolgung und Mahnkosten, Verzugszinsen, Kautionen, Nebenkostennachzahlungen, Nebenkostenvor- auszahlungen, rückständige Miete, der älteste Rückstand jeweils zuerst. Diese Verrechnungsvereinba- rung gilt nicht, wenn dadurch für den Mieter die Gefahr einer fristlosen Kündigung entstünde.

Diese Formulierung greift den rechtlichen Vorgaben hinsichtlich des Leistungsbestimmungsrechts des Leistenden vor. Die Vereinbarung greift einerseits nur, sofern der Mieter keine Leistungsbestimmung vornimmt und andererseits trifft ihn keine unangemessene Benachteiligung, da ihm eine Absicherung hinsichtlich der Gefahr einer fristlosen Kündigung durch eine willkürliche Verrechnung seitens des Vermieters zukommt. Es handelt sich hierbei um eine Lösung im Sinne beider Beteiligter, zumal die Vorrangigkeit des Lastschriftverfahrens hierbei entsprechend zu berücksichtigen ist.

Für den Fall des Verzuges sollte der Vermieter unbedingt Regelungen hinsichtlich eines angemessenen Ausgleichs treffen. Da es sich bei einem Gewerbemietverhältnis regelmäßig um Unternehmer handelt, können gem. § 288 Abs. 2 BGB Verzugszinsen in Höhe von 8 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz nach § 247 BGB vereinbart werden. Des Weiteren können für eventuelle Mahnungen 5,00€ pro Mahn- schreiben erhoben werden, wobei auch die Geltendmachung eines höheren Verzugsschadens erfolgen kann. Eine entsprechende Vereinbarung für den Verzugsfall kann wie folgt geschehen:

Im Fall des Verzuges mit der Zahlung des Mietzinses und/oder der Nebenkosten ist der Mieter zur Zahlung von Verzugszinsen in Höhe von 8 % über dem Basiszinssatz nach § 247 BGB verpflichtet. Des Weiteren ist der Vermieter berechtigt, Mahnkosten in Höhe von 5,00 € je Mahnung zu erheben. Der Vermieter ist berechtigt, auch einen etwaigen, weitergehenden Schaden geltend zu machen.

Neben einer möglichst umfassenden Regelung der Modalitäten für die Mietzahlung hat der Vermieter auch ein erhebliches Interesse an einer regelmäßigen und angemessenen Anpassung des Mietzinses, um einerseits dem Trend ständig steigender Kosten zu begegnen und andererseits seine Rendite im Sinne der Gewinnmaximierung zu erhöhen. Dies steht dem Mieterinteresse einer Kostenbegrenzung fundamental entgegen, so dass hier zwei völlig unterschiedliche Positionen in Einklang zu bringen sind. Das nächste Kapitel erörtert hierzu verschiedene Lösungsmöglichkeiten.

[...]

¹ Entsprechende Deutung des § 535 BGB.

² BGH, Urteil vom 24. März 2004 - VIII ZR 295/03