Eine Immobilienaktiengesellschaft ist eine spezielle Form der AG, welche sich hauptsächlich mit Immobiliengeschäften befasst. Sie ist eine in Deutschland noch nicht all zu weit verbreitete Form der indirekten Immobilienanlage, wohl aber in den USA in Form so genannter Real Estate Investment Trusts (REITs), wie sie auch in Deutschland eingeführt werden, bekannt. Auch hierzulande nimmt die Marktkapitalisierung der Immobilienaktiengesellschaften immer weiter zu.
Immobilienaktiengesellschaften haben aufgrund ihres Unternehmensgegenstandes über die Internationalen Rechnungslegungsstandards, die Möglichkeit besondere Methoden der Bilanzierung und Bewertung zu nutzen, was deren Vermögens-, Finanz- und Ertragslage genauer darstellen kann, als wenn sie nach den gängigen Methoden bilanzieren würden.
Nach einer Vorstellung der Investitionsmöglichkeiten in die Immobilienklasse aus Sicht des Anlegers werden die besagten Besonderheiten in der vorliegenden Arbeit dargestellt und deren Auswirkungen auf andere Bilanzpositionen sowie auf die Begleitrechnungen aufgezeigt. Abschließend wird sich der Autor kritisch mit diesen Bilanzierungsbesonderheiten auseinandersetzen und in einem Fazit das Erfasste zusammenführen.
Inhaltsverzeichnis
A. Einführung
B. Möglichkeiten der Investition in die Anlageklasse Immobilien
I. Die Direktanlage
II. Die Immobilienaktiengesellschaft
III. Der Immobilienfond
IV. Der Real Estate Investment Trust (REIT)
C. Besonderheiten der Bilanzierung
I. Der Regelungsgehalt des IAS 40
II. Besonderheiten auf der Aktivseite
1. Als Finanzinvestition gehaltene Immobilien
2. Erbbaugrundstücke
3. Zum Verkauf bestimmte Immobilien
III. Besonderheiten auf der Passivseite
1. Passivische latente Steuern
2. Neubewertungsrücklage
3. Kapitalstruktur
IV. Besonderheiten in der Gewinn- und Verlustrechnung
V. Besonderheiten im Anhang
D. Kritische Würdigung
E. Fazit
Zielsetzung und Themenbereiche
Die vorliegende Seminararbeit untersucht die spezifischen Besonderheiten bei der Bilanzierung von Immobilien-Aktiengesellschaften, wobei insbesondere die Anwendung der Internationalen Rechnungslegungsstandards (IAS/IFRS) im Vordergrund steht. Ziel ist es, aufzuzeigen, wie diese Bilanzierungsmethoden eine präzisere Darstellung der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage ermöglichen und welche Auswirkungen sich daraus auf die Bilanzstruktur ergeben.
- Anlagealternativen in der Immobilienwirtschaft
- Regelungsgehalt und Anwendung des IAS 40
- Bilanzielle Besonderheiten der Aktiv- und Passivseite
- Auswirkungen der Kapitalstruktur und des Leverage-Effekts
- Analytische Einblicke in aktuelle Geschäftsberichte
Auszug aus dem Buch
3. Kapitalstruktur
Betrachtet man die Kapitalstruktur von Immobilienaktiengesellschaften, fällt auf, dass diese zum Großteil fremdfinanziert sind. Der Anteil des Fremdkapitals ist also im Vergleich zum Eigenkapital übermäßig hoch, was einen immensen Verschuldungsgrad mit sich zieht. In der folgenden Darstellung sind die dafür ausschlaggebenden Kennzahlen der betrachteten Aktiengesellschaften zu ersehen.
Diese beschriebene Gegebenheit zieht ein hohes Leverage-Risiko mit sich. Das bedeutet, dass mit zunehmender Verschuldung das Risiko für das Eigenkapital steigt. Dies besteht darin, dass aufgrund der Zinsen, welche für das Fremdkapital zu entrichten sind, bei schlechtem Geschäftsgang oder Zinserhöhungen, die Gefahr der Zahlungsunfähigkeit ansteigt. Der Fremdkapitalaufnahme sind also Grenzen gesetzt. Dies geht nur so lange gut, wie die Hebelwirkung des Fremdkapitals, hervorgerufen durch den so genannten Leverage-Effekt besteht. Dieser besagt, dass sich die Eigenkapitalrentabilität mit steigendem Verschuldungsgrad erhöht, solange die erwirtschaftete Gesamtrentabilität des Unternehmens über den Fremdkapitalkosten liegt.
Allerdings ermutigt diese Kapitalstruktur die Fremdkapitalgeber nicht gerade zur Investition, da die Stabilität der Kreditwürdigkeit nicht gegeben ist. Die Investment Properties beziehungsweise die Einnahmen aus deren Vermietung und Verpachtung dienen daher der Kreditabsicherung.
Zusammenfassung der Kapitel
A. Einführung: Das Kapitel führt in das Themenfeld der Immobilien-Aktiengesellschaften ein und erläutert die Relevanz einer speziellen Bilanzierung nach internationalen Standards.
B. Möglichkeiten der Investition in die Anlageklasse Immobilien: Es werden verschiedene Investitionswege wie Direktanlagen, Aktiengesellschaften, Immobilienfonds und REITs hinsichtlich ihrer Struktur und Attraktivität verglichen.
C. Besonderheiten der Bilanzierung: Dieses Kernkapitel analysiert detailliert die Anwendung des IAS 40 sowie spezifische bilanzielle Herausforderungen auf der Aktiv- und Passivseite sowie in der GuV und im Anhang.
D. Kritische Würdigung: Der Autor hinterfragt die Praxis der hohen Fremdfinanzierung und das damit verbundene Leverage-Risiko im Kontext der Kreditabsicherung.
E. Fazit: Die Arbeit fasst zusammen, dass Immobilien-Aktiengesellschaften durch ihre spezifische Geschäftstätigkeit eine von gängigen Unternehmen abweichende Bilanzierung erfordern, insbesondere bei der Handhabung von Finanzinvestitionen.
Schlüsselwörter
Immobilien-Aktiengesellschaft, IAS 40, Bilanzierung, Finanzinvestition, Erbbaugrundstücke, Leverage-Effekt, Kapitalstruktur, Immobilienmarkt, Geschäftsbericht, Eigenkapitalquote, Fremdkapital, Bewertung, Rechnungslegung, Investment Properties, Immobilienmanagement
Häufig gestellte Fragen
Worum geht es in dieser Arbeit grundsätzlich?
Die Arbeit befasst sich mit den speziellen Anforderungen und Methoden bei der Bilanzierung von Immobilien-Aktiengesellschaften unter Berücksichtigung internationaler Rechnungslegungsstandards.
Welche zentralen Themenfelder werden behandelt?
Im Zentrum stehen die Investitionsmöglichkeiten in Immobilien, die bilanziellen Auswirkungen von IAS 40, die Kapitalstruktur sowie die Offenlegungspflichten im Anhang von Geschäftsberichten.
Was ist das primäre Ziel der Untersuchung?
Das Ziel besteht darin, aufzuzeigen, wie Immobilien-Aktiengesellschaften durch spezielle Bilanzierungsmethoden ihre Vermögens- und Ertragslage abweichend von Standard-AGs darstellen können.
Welche wissenschaftliche Methode wird verwendet?
Es handelt sich um eine deskriptive und analysierende Arbeit, die auf der Auswertung aktueller Geschäftsberichte ausgewählter Immobilien-Aktiengesellschaften basiert.
Was wird im Hauptteil detailliert beleuchtet?
Der Hauptteil analysiert die bilanzielle Behandlung von Finanzinvestitionen, Erbbaugrundstücken, zum Verkauf bestimmten Immobilien sowie die spezifische Passivierung von latenten Steuern.
Welche Schlüsselwörter charakterisieren die Arbeit?
Die Arbeit wird maßgeblich durch Begriffe wie IAS 40, Immobilien-Aktiengesellschaft, Kapitalstruktur, Leverage-Effekt und Investment Properties definiert.
Warum ist die Wahl der Bilanzierung nach IAS 40 für diese Unternehmen so relevant?
IAS 40 ermöglicht eine genauere Darstellung der Vermögenslage, da Immobilien, die zur Erzielung von Mieteinnahmen oder Wertsteigerung gehalten werden, gezielt als Finanzinvestitionen ausgewiesen werden können.
Wie bewertet der Autor das hohe Fremdkapitalniveau der betrachteten Gesellschaften?
Der Autor sieht dies kritisch, da ein hohes Leverage-Risiko besteht, welches bei unvorhersehbaren Marktereignissen zu einer Gefährdung der Zahlungsunfähigkeit führen kann.
Welche Rolle spielen Erbbaugrundstücke in der Bilanz?
Sie erlauben eine rechtliche Trennung von Bauwerk und Grundstück und werden nach Maßgabe des zukünftigen Nutzens, etwa durch jährliche Erbbauzinsen, als Fair Value angesetzt.
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- Mirko Jung (Author), 2006, Besonderheiten der Bilanzierung bei Immobilien-Aktiengesellschaften, Munich, GRIN Verlag, https://www.grin.com/document/57333
