Alternative Immobilieninvestments. Sind Reisemobilstellplätze ein lohnendes Investment?

Inhaltsverzeichnis

Abstract

Inhaltsverzeichnis

Abbildungs- und Tabellenverzeichnis

1 Einleitung
1.1 Einführung und Fragestellung
1.2 Forschungsmethodik

2 Aktueller Stand der Forschung
2.1 Analyse des Reisemobiltourismuses
2.2 Grundlagen der Immobilienwirtschaft
2.3 Die Investition – Begriffsbestimmung
2.4 Vergleichsgrößen verschiedener Kapitalanlagen
2.5 Immobilieninvestitionen
2.6 Finanzierung
2.7 Einführung in die Investitionsrechnung
2.7.1 Gewinnvergleichsrechnung
2.7.2 Statische Amortisationsrechnung (Pay-off- oder Pay-back-Methode)
2.7.3 Kalkulationszinssatz
2.7.4 Kapitalwertmethode
2.8 Fazit

3 Marktanalyse
3.1 Campingtourismus gesamt
3.2 Abgrenzung des Wohnmobil-Tourismus gegenüber Campingtourismus
3.3 Basisdaten zur Entwicklung des Wohnmobiltourismus
3.4 Soziografische Kundenstrukturanalyse, Nutzerverhalten und Reisegewohnheiten
3.5 Standortanalyse
3.5.1 Grundsätzliche Aspekte der Standortauswahl
3.5.2 Lieblingsreiseländer und -regionen der Reisemobilreisenden
3.5.3 Anforderungen an touristische Angebote im Umfeld eines Stellplatzes
3.5.4 Ausstattungsmerkmale und Platzgestaltung
3.6 Auslastungsprognose
3.7 Pachtpreise

4 Konzeption des Fallbeispiels
4.1 Standortentscheidung Bad Wildbad
4.2 Modellvorgaben
4.2.1 Baukosten
4.2.2 Finanzierungsmodell des Fallbeispiels
4.3 Erlöse
4.3.1 Analyse der Zahlungsbereitschaft
4.3.2 Preisspiegel aus Marktübersicht
4.3.3 Stellplatzgebühren
4.3.4 Erlöse aus Verbrauchsgebühren
4.4 Fixkosten
4.4.1 Pacht
4.4.2 Abschreibungen
4.4.3 Zinsen
4.5 Variable Kosten
4.5.1 Sonstige Kosten des Unterhalts
4.5.2 Personalkosten
4.6 Investitionsbezogene Modellvorgaben
4.6.1 Gewinnvergleichsrechnung
4.6.2 Statische Amortisationsrechnung
4.6.3 Festlegung des Kalkulationszinssatzes
4.6.4 Kapitalwertmethode

5 Ergebnisse
5.1 Vorstellung der Ergebnisse
5.2 Interpretation und Diskussion
5.3 Zusammenfassung
5.4 Chancen und Risiken
5.5 Schlussfolgerung
5.6 Weiterer Untersuchungs- und Forschungsbedarf

Literaturverzeichnis

Anhang

Tabelle 17 - Belegungsquoten einzelner Stellplätze

Tabelle 19 – Abschreibungen

Abbildung 3 - Angebot Sanitärcontainer Fa. BERGER Raumsysteme

Tabelle 20 - Kapitalwertmethode Szenario 1a

Tabelle 21 – Kapitalwertmethode Szenario 1b

Tabelle 22 - Kapitalwertmethode Szenario 2a

Tabelle 23 - Kapitalwertmethode Szenario 2b

Abstract

Dieses Frühjahr veranstaltete die Messe Stuttgart mit Beteiligten der Reisemobilbranche einen „Stellplatz-Gipfel“. Bereits zum dritten Mal wurden in Diskussionsrunden Chancen und Möglichkeiten erörtert, welche sich durch den anhaltenden Boom dieses Tourismusbereiches bieten. So hat sich seit 2009 die Zahl dieser Freizeitfahrzeuge nahezu verdoppelt und es wächst damit auch der Bedarf an Reisemobilstellplätzen. Nun liegt die Aufgabe darin, beide Segmente in Einklang zu bringen. Viele Kommunen und auch die Tourismusbranche selbst unterschätzen diesen Trend. Mehr Reisemobile brauchen eben mehr Platz, formulierte ein Branchenvertreter eindringlich.

Diese Ausführungen belegen eine ausgeprägte Nachfrage nach diesen Tourismusimmobilien. In Zeiten sinkender Kapitalmarktrenditen und günstiger Finanzierungskonditionen scheint sich ein interessantes Feld für Investoren zu eröffnen. Jedoch haben die Gäste auch anspruchsvolle Erwartungen. Die vorliegende Studie untersucht in einer Marktanalyse Abgrenzungsmerkmale zum etablierten Campingsegment, touristische Standortpräferenzen, Preismodelle und spezielle Kriterien an die Infrastruktur solcher Plätze.

Auf Basis von Auslastungsprognosen werden in einem Fallbeispiel Kosten und Erlöse kalkuliert. Verschiedenen Szenarien des Modells zeigen danach in den statischen und dynamischen Verfahren der Investitionsrechnung die ausgeprägte Vorteilhaftigkeit eines solchen Investments und betrachten die positiven Aussichten.

Abbildungs- und Tabellenverzeichnis

Abbildung 1 - Neuzulassungen Reisemobile (Quelle: CIVD)

Abbildung 2 – Umfrage Belegungsdichte an Stellplätzen (Quelle: www.promobil.de, 2017)

Abbildung 3 - Angebot Sanitärcontainer Fa. BERGER Raumsysteme

Tabelle 1 - Vergleichsrenditen alternativer Anlagenformen

Tabelle 2 - Beliebteste Regionen in Deutschland

Tabelle 3 - Aktivitäten bei Reisemobilreisen im Jahr

Tabelle 4 - Favorisierte Lage- und Ausstattungsmerkmale eines Stellplatzes

Tabelle 5 - Besatzungsfaktor

Tabelle 6 - Belegungsquote ausgewählter Stellplätze

Tabelle 7 - Marktinformationen Pachtzinsen

Tabelle 8 - Aktivitäten in Bad Wildbad

Tabelle 9 - Baukosten

Tabelle 10 - Annuitätendarlehen

Tabelle 11 - Berechnung der "Sonstigen Kosten"

Tabelle 12 - Personalkosten für Unterhalt Stellplatz

Tabelle 13 - Szenarioplanung des Fallbeispiels

Tabelle 14 - Gewinnvergleichsrechnung

Tabelle 15 - Amortisationsrechnung

Tabelle 16 - Kapitalwertmethode Szenario 1a (Ausschnitt)

Tabelle 17 - Belegungsquoten einzelner Stellplätze

Tabelle 18 - Preisspiegel Stellplatzgebühren und Verbrauchskosten

Tabelle 19 - Abschreibungen

Tabelle 20 - Kapitalwertmethode Szenario 1a

Tabelle 21 - Kapitalwertmethode Szenario 1b

Tabelle 22 - Kapitalwertmethode Szenario 2a

Tabelle 23 - Kapitalwertmethode Szenario 2b

1 Einleitung

1.1 Einführung und Fragestellung

Seit einigen Jahren boomt die Reisemobilbranche in Deutschland. Steigende Zulassungszahlen bei Wohnmobilen und eine beachtliche Kaufkraft der Nutzer stellen mehr und mehr einen bedeutenden Wirtschaftsfaktor dar. Jedoch gibt es über den innerdeutschen Wohnmobiltourismus nur wenige Daten und Untersuchungen. Statistiken oder wissenschaftliche Arbeiten betrachten in der Regel den Tourismus allgemein oder nur den Campingmarkt als Ganzes. Darüber hinaus sind viele Studien älter als fünf Jahre und werden so dem jungen Trend nicht gerecht. Eine Auswirkung des Booms ist die deutlich gesteigerte Nachfrage nach attraktiven Wohnmobilstellplätzen, welche sich bevorzugt in der Nähe touristischer Anziehungspunkte, romantischer Weingüter oder Thermalbäder befinden. In Branchenmagazinen, Fachmessen und den einschlägigen Internetforen ist mittlerweile von einer regelrechten „Enge“ die Rede. „Wir brauchen mehr Platz!“ titelte so auch kürzlich das Fachmagazin „Auto-Bild Reisemobil“ prägnant (Schmidt, 2017, S. 71).

In diesem Kontext ist es bedeutsam, die Abgrenzung der Wohnmobilisten von den herkömmlichen Campern herauszustellen. Sie sind zumeist im Rentenalter und wohlhabender als der Durchschnitt der Bevölkerung. Zudem erweisen sie sich als gut informiert und anspruchsvoll, auch was ihre Urlaubsgewohnheiten anbelangt. So sind Anzahl und Dauer von Wohnmobilreisen, nachgefragte Ausstattungsmerkmale an den Plätzen und angrenzende Freizeit-Angebote grundlegend verschieden strukturiert als bei Zelt- und Wohnwagen-Urlaubern.

Diese Studie wird in einer Zeit verfasst, in der die expansive Geldpolitik der Europäischen Zentralbank jahrzehntealte Modelle der Finanzwirtschaft ins Wanken bringt. Einlagenzinsen liegen niedriger als die Inflationsrate, Renditen deutscher Staatsanleihen tendieren zwischenzeitlich im negativen Bereich und auch die Kreditzinsen erreichen historische Tiefststände. Dies führt unter anderem dazu, dass Kaufpreise für Immobilien ansteigen und ihre Renditen somit erodieren. Im Endeffekt wird es immer schwieriger, Vermögensanlagen mit einem ausgewogenen Chance-Risiko-Verhältnis zu finden.

Oben aufgeführte Informationen lassen nun erkennen, dass man sich in einem relativ neuen, aufstrebenden und noch wenig kompetitiven Geschäftsfeld befindet, in welchem die starke Nachfrage und ein begrenztes Angebot Gelegenheit für ein erfolgreiches Investment bieten könnte. Ziel dieser Arbeit soll es demnach sein, im aktuell vorherrschenden Niedrigzinsumfeld des Euro-Raums mit Hilfe betriebswirtschaftlicher Vorgehensweisen ein erfolgversprechendes Anlagemodell in der speziellen Nische der Freizeitimmobilien zu planen, Chancen und Risiken zu identifizieren und die Ertragschancen zu prognostizieren. Dies geschieht unter Betrachtung der charakteristischen Merkmale des Produkts „Immobilie“, wie Standortabhängigkeit, eingeschränkte Substituierbarkeit, Fungibilität, Heterogenität und langfristige Projektlaufzeiten (Brauer, 2013, S. 403).

Zu diesem Zweck ist es im Sinne einer professionellen Projektentwicklung erforderlich, den speziellen Aspekte dieses Marktbereiches Rechnung zu tragen und auf das geplante Fallbeispiel zu projizieren. Allgemeine Branchenentwicklungen, Anforderungen der Nachfrageseite und typische Kennzahlen sind zu analysieren und ein Standortkonzept zu erstellen. Dieses bildet die Grundlage für die nachfolgende Baukostenkalkulation. Ist auf diesem Wege der Kapitalbedarf ermittelt, wird ein Finanzierungsmodell erstellt.

Im vorletzten Teil der Arbeit erfolgt die Prognose der Kosten und Erlöse als Basis der Investitionsrechnung, welche in drei unterschiedlichen Verfahren dargestellt wird. Mit deren Resultaten soll schlussendlich die Frage beantwortet werden, ob die Investition in einen Reisemobilstellplatz vorteilhaft erscheint. Ergebnisse der Rechenmodelle werden dokumentiert und zur Diskussion gestellt. Mit Abhandlung von Chancen und Risiken eines solchen Investments, mündet die Arbeit in der Schlussfolgerung und Ausblick auf zukünftige Entwicklungen.

1.2 Forschungsmethodik

Der Titel der Analyse impliziert bereits den induktiven Forschungsansatz. Anhand der Fragestellung ist die Rentabilität einer Investition „Reisemobilstellplatz“ zu untersuchen. In der vorliegenden Arbeit soll mittels einer deskriptiven Studie auf empirischem Weg eine Antwort gefunden werden. Anhand eines Fallbeispiels werden Modelldaten erzeugt. Gesteuert wird das konzeptionelle Vorgehen durch den Hauptprozess (die Investitionsrechnung) und die beiden unterstützenden Supportprozesse (Stichprobenerhebung und Preisspiegel). Zum Zweck der Eingrenzung wird lediglich der deutsche Binnenmarkt betrachtet.

Spärliche wissenschaftliche Erkenntnisse auf dem Gebiet des Wohnmobiltourismus verlangen in weiten Teilen primäre Datenerhebungen. Dies geschieht zum Ersten durch eine quantitative Methode der standardisierten Beobachtung an vier etablierten Reisemobilstellplätzen, in welcher die Anzahl der Reisemobile an den Erfassungstagen gemessen wird. Im Rahmen der Datenanalyse wird im univarianten Verfahren eine Häufigkeitstabelle erstellt und der arithmetische Mittelwert der Belegungsquoten aller vier Plätze berechnet. Da die Zählung der Übernachtungsgäste nicht kalendertäglich durchgängig und meist tagsüber erfolgt, wird die Repräsentativität der Stichprobe kritisiert. Auch die Konzentration auf lediglich vier Standorte ist fragwürdig. Angesichts der über 200 Datensätze kann dies jedoch teilweise entkräftet und in Ermangelung weiterführender Datengrundlagen gebilligt werden. Darüber hinaus werden die Messwerte mit Vergleichsdaten aus öffentlich zugänglichen Quellen validiert. Die so ermittelte Quote bildet eine Grundlage der Auslastungsprognose im Fallbeispiel und ist Teil der Erlösrechnung Die Stellplatzgebühren des Modells sollen durch eine Zielpreiskalkulation erfolgen, um die Orientierung am Markt zu erreichen. Im zweiten Supportprozess erfolgt deshalb durch repräsentative Stichprobe eine statistische Erhebung von Stellplatzpreisen nahezu aller inländischen Regionen, Betriebsgrößen und Kategorien. Da diese Preise Reiseführern entnommen werden und indirekt auf Eigenangaben der Betriebe beruhen, sind sie als Sekundärquellen zu bezeichnen. Die Werte werden in einer Verhältnisskala erfasst, redigiert und validiert und das arithmetische Mittel berechnet. Das Ergebnis dieses Preisspiegels dient als zweiter Bestandteil der Erlösrechnung im Modell.

Die weitere Sekundärforschung dieses Themenbereiches ist konzentriert auf der qualitativen Erhebung von objektiven und subjektiven Aspekten des Wohnmobilmarktes, darunter Marktentwicklung, Kundengewohnheiten, soziografische Daten sowie Standortpräferenzen. Anhand derer wird in interpretativer Auswertungsmethodik die Standortentscheidung argumentiert.

Die Themenfelder der Immobilienprojektentwicklung und der Investitionsrechnungen sind seit Jahrzehnten erforscht. Mittels sekundärer Datenerhebungen wird dort auf etablierte Analysemethoden, Nutzentheorien, Rechenverfahren und Modelle zurückgegriffen. Statische und dynamische Verfahren der Investitionsrechnungen bewerten letztendlich eine Vorteilhaftigkeit des vorgestellten Investitionsmodells.

2 Aktueller Stand der Forschung

Ausgangspunkt einer Immobilienprojektentwicklung ist die Kenntnis des Marktes und somit die entsprechende Informationsbeschaffung. Durch die Standortgebundenheit einer Immobilie hat die Analyse des geografischen Teilmarktes entscheidende Bedeutung (Brauer, 2013, S. 619). Die Aufgabenstellung erfordert somit eine zweigeteilte Thematisierung der Literaturrecherche. Zum einen ist eine eingehende Betrachtung des Reisemobiltourismuses erforderlich, um die Informationen der Nachfrageseite zu erarbeiten. (Dammertz & Bader, 2011, S. 1f). Zum anderen liegt das Erkenntnisinteresse im Immobilien-Investment selbst, mit seinen Bereichen Planung, Finanzierung, Unterhalt und Renditeberechnung.

Eine Kleine Anfrage mit dem Titel „Camping und Fahrradtourismus in Deutschland“ von BÜNDNIS90/DIE GRÜNEN im Bundestag, reißt bereits das Thema an und mahnt eine verbesserte Datenerhebung an (Tessel, et al., 2016). In der Antwort der Bundesregierung (Gleicke, 2017) werden lediglich zwei relevante Erhebungen aufgeführt, welche in der hier vorliegenden Arbeit ebenfalls Verwendung finden. Das Bundesministerium für Wirtschaft und Technologie hatte mit der Studie Nr. 587 „Der Campingmarkt in Deutschland 2009/2010“ den Deutschen Tourismusverband e.V. beauftragt (Deutscher Tourismusverband e.V., 2010). Es wurden die für das Camping relevanten Marktforschungserkenntnisse erarbeitet. Die Autoren der Studie merken jedoch an, dass das Ergebnis keine neue Bestandsaufnahme darstellt, sondern lediglich Hinweise auf strukturelle Veränderungen gegenüber der letzten Erfassung 1999 benennt. Weiterhin wird eine grundsätzliche Neuerhebung des gesamten Campingangebotes in naher Zukunft angeregt, welche „ dem immer wichtiger werdenden Aspekt der ´Reisemobilstellplätze` außerhalb von Campingplätzen“ (Deutscher Tourismusverband e.V., 2010, S. 9) entsprechende Aufmerksamkeit widmen sollte. Diese Art des Campings bindet eine immer höhere Nachfrage, welche in der Beherbergungsstatistik größtenteils unerfasst bleibt und so ihre Bedeutung unter Wert erscheinen lässt. Des Weiteren veröffentlicht das Statische Bundesamt im „Statistischen Jahrbuch“ unter Kapitel 26 die Datenerhebung des Gastgewerbes und des Tourismus (Statistisches Bundesamt, 2016). Hier bestätigt sich erneut, dass der Campingmarkt als Gesamtkonstrukt ohne tiefergehende Differenzierung erfasst wird. Dortige Auswertungen zu Betriebsanzahl, Bruttobetriebsüberschuss, Auslastung, Wachstumsraten und regionaler Verteilung können somit lediglich als grobes Indiz wahrgenommen werden.

Werden im Folgenden auch die Unterscheidungsmerkmale von Camping- und Reisemobiltourismus herausgestellt, so werden dennoch in Ermangelung näherer Informationen und aufgrund der Branchennähe einzelne Zahlen und Angaben für beide Teilbereiche als gleichwertig angenommen und deshalb auf die Daten der Gesamt-Campingbranche zurückgegriffen. Beispiele sind etwa Versicherungsprämien, sowie Kosten für Entsorgung, Marketing und allgemeine Verwaltung.

2.1 Analyse des Reisemobiltourismuses

Bei tiefgehender Recherche festigt sich das Bild, dass das Thema Wohnmobil-Tourismus, und hier insbesondere im Sinne von betriebswirtschaftlichen Untersuchungen, bisher sehr wenig Beachtung fand. Ist der Campingtourismus seit den 1970er Jahren eingehend analysiert und statistisch erfasst, so fristet das junge Thema Wohnmobil-Tourismus in den wissenschaftlichen Untersuchungen ein Nischendasein. Die branchenkundige Unternehmensberatung Dammertz & Bader formulierte bereits vor einigen Jahren, es gäbe „unfassbar wenig wissenschaftliche Untersuchen [sic] ... in diesem vernachlässigten Marktsegment“ (Dammertz & Bader, 2011) und beauftragte aus diesem Grund eine wissenschaftliche Studie. Diese wurde 2010 durch die Hochschule für nachhaltige Entwicklung unter Leitung von Prof. Dr. Gerd Peters durchgeführt und 2011 unter dem Titel „Reisemobil-Tourismus in Deutschland“ veröffentlicht. Die Untersuchung liefert detaillierte Informationen zu Reiseverhalten, Gästeansprüchen und Stellplatzbau. Einschränkend wirkt hier das Alter der Veröffentlichung. Zum Zeitpunkt der vorliegenden Arbeit basiert die Untersuchung auf sechs Jahre alten Daten und kann somit den jüngsten Boom der Branche nicht genügend abbilden. Aufgrund ihrer Expertise ist sie dennoch eine der wichtigsten Informationsquellen für diese Arbeit. So beinhaltet sie eine repräsentative Umfrage unter Reisemobilisten zur durchschnittlichen Zahlungsbereitschaft für einen idealen Stellplatz, welche mit 11,50 € pro Tag ermittelt wurde. Die Frage, die den Probanden gestellt wurde, lautete: „(...) Welche Gebühr sind Sie max. bereit für einen Stellplatz in Deutschland pro Tag (einschl. Übernachtung, Verbrauch, und Entsorgung) zu zahlen, der alle Ihre Anforderungen erfüllt?“ (Peters, Czapla, Kasten, Schulz, & Vahl, 2011, S. 45). Diese Information stellt eine Schlüsselfunktion in der folgenden Erlösrechnung dar. Für die Fallstudie werden die Angaben auf das heutige Preisniveau indexiert.

Baufachlich informativ, jedoch mit lediglich elf Seiten im überschaubaren Umfang, ist die vom Deutschen Tourismusverband und ADAC (und weiterer) herausgegebene „Planungshilfe für Wohnmobilstellplätze in Deutschland“ (Deutscher Tourismusverband e.V., o.J.). Gemeinsam mit der Informationsmappe „Stellplätze einrichten“ der Reisemobil-Union (Kose & Wegener, 2008) und dem „Ratgeber Nr. 5“ (Kose, 2017) des gleichen Autors liefert sie substantielle Angaben zur technischen Ausstattung von Wohnmobilstellplätzen.

Die Studie „Entwicklungen und Perspektiven des deutschen Campingtourismus“ des Instituts NIT GmbH Kiel, liefert wichtige sozidemografische Daten (Fischer, 2015). Sehr gut ausgearbeitet und mit ausführlichem betriebswirtschaftlichen Datenmaterial, erweist sich der „Betriebsvergleich für Campingplätze in Deutschland“ (Riechey, 2009), herausgegeben vom BVCD Bundesverband der Campingwirtschaft in Deutschland e.V.. Jedoch liegt auch hier der Fokus auf der Campingbranche insgesamt. An der Studie hatten insgesamt 121 Betriebe aus nahezu allen Bundesländern teilgenommen, wovon die Informationen von 117 Betriebe in die dortige Auswertung flossen. Die Betriebe, welche nicht in die Auswertung gelangten, machten keine oder nur unvollständig validierbare Angaben. Grundlage der Erhebung waren die von den Unternehmen selbst ausgefüllten Datenerhebungsbögen. Es wird darauf verwiesen, dass die Ergebnisse nicht repräsentativ sind, weil davon ausgegangen werden muss, dass diejenigen Campingunternehmer, welche an der Befragung teilgenommen haben, überdurchschnittlich engagiert und auch betriebswirtschaftlich interessiert sind. Demzufolge zeigten die erhobenen Werte anstatt exakter Durchschnittswerte höher liegende Werte. RIECHEY führt auf, dass solche Branchenbetriebsvergleiche gegenüber üblichen Kostenstrukturerhebungen, Bilanzanalysen und amtlichen Statistiken den positiven Aspekt der wesentlich differenzierteren, branchenspezifischen Betrachtungsweise und Kennziffernbildung besitzen. Nachteilig wirkt sich allerdings deren geringe Anzahl aus. Die Studie unterteilt die Probanden sowohl nach Größe, Struktur und Sterneklassifizierung, wie auch nach Rechtsform, Trägerschaft und Besitzverhältnissen, was zu einer sehr aussagekräftigen und detaillierten Ergebnisqualität führt. So werden unter anderem weitreichende Informationen zur Auslastung, zum Ressourcenverbrauch, Umsatz- und Kostenstrukturen, Bilanzkennziffern und Marktentwicklungen geliefert. Ist diese Studie in ihrer fachlichen Tiefe und betriebswirtschaftlichen Aussagekraft auch sehr aufschlussreich, so muss dennoch darauf hingewiesen werden, dass aufgrund weitreichender Unterschiede der Geschäftsmodelle Campingplatz und Reisemobilstellplatz ihre Vergleichbarkeit zum hier vorliegenden Investitionsprojekt begrenzt ist. Darüber hinaus wurde die Studie auf Datengrundlagen des Jahres 2007, wie Jahresabschlüsse und statistische Angaben der Betriebe, erstellt. Es muss hier ebenfalls eine Überalterung und Ergebnisverfälschung unterstellt werden.

So fordert exemplarisch auch die „Deutsche Zentrale für Tourismus e.V.“ in ihrem Jahresbericht 2016, dass die Bundesregierung in der boomenden Branche Campingtourismus endlich neue Grundlagenstudien finanziert (Deutsche Zentrale für Tourismus e.V. (DZT), S. 21).

Die letzte dieser Art war Studie Nr. 587 des Bundeswirtschaftsministeriums mit dem Titel „Der Campingmarkt in Deutschland 2009/2010“ mit redaktioneller Unterstützung des Deutschen Tourismusverband e.V. (Zeiner, et al., 2010). Der Forschungsbericht lieferte neben reichhaltigen Statistiken zu Campingangebot, Nachfrage, Camping als Wirtschaftsfaktor auch explizite Zahlen zu Bestand und Neuzulassungen von Reisemobilen im Inland. Allerdings beleuchten die weiteren Informationen erneut nur den Gesamtmarkt. Einmündend in Handlungsempfehlungen für zukünftigen Branchenerfolg, finden sich erneut Bedarfsanmeldungen für separate Stellplatz-Statistiken. Eine „überfällige, bundesweite Untersuchung des Nutzerverhaltens von Reisemobilen“ (Zeiner, et al., 2010, S. 30)wird angemahnt.

Insbesondere bei Betrachtung der aktuellen Stellplatzgebühren (Tabelle 18), Zulassungszahlen und Artikeln der Fachpresse zur Stellplatznot, wird deutlich, dass die aufgeführten Studien aus 2010 und 2011 veraltete und teilweise stark überholte Zahlen aufweisen, da die Nachfrage bereits wieder deutlich angestiegen ist. Wenn auch meist nicht wissenschaftlich fundiert, so liefern Fachmagazine wie „promobil“ und „Auto Bild Reisemobil“, sowie die diesjährigen Stellplatzführer von „mein Platz“ und „Top Platz“ doch aktuelle und fundierte Informationen aus der Branche. Deren Redaktionen haben augenscheinlich den besten Kontakt zu den Reisemobilisten, Herstellern, Platzbetreibern, Planern, Fachverbänden und sonstigen Insidern. Gerade in diesem Herbst startete etwa „promobil“ eine Aktion mit dem prägnanten Titel „Grünes Licht für mehr Stellplätze“.

Branchenmessen wie die „CMT“ in Stuttgart und der „Caravan-Salon“ in Düsseldorf stellen weitere Informationsquellen für potentielle Stellplatzinvestoren dar. So veranstaltete die Messe Stuttgart im Rahmen der Urlaubsmesse CMT einen Stellplatz-Gipfel unter dem Titel „Mehr Reisemobile brauchen mehr Platz“. Im Diskussionsforum äußerte Elke Schönborn von der IHK Nordschwarzwald, dass ihrer Meinung nach viele Kommunen und selbst die Tourismuswirtschaft diesen Trend unterschätzen (Pressestelle Landesmesse Stuttgart GmbH, 2017).

Vereinzelt finden sich Artikel in der Tagespresse oder in Regionalzeitungen, insbesondere mit kommunalen Bezug, welche stichprobenartige Angaben zu Neubauprojekten, Übernachtungszahlen und Gästenachfrage liefern. Aufgrund der fehlenden Empirie ist deren wissenschaftlich verwertbarer Informationsgehalt jedoch in der Regel sehr gering. In der vorliegenden Arbeit wurden aus diesem Grunde lediglich Belegungsquoten beispielhafter Stellplätze der Presse entnommen, um die vom Verfasser erstellte Stichprobenerhebung einer Plausibilitätskontrolle zu unterziehen. Die Standortentscheidung des Fallbeispiels beruhte u.a. auf Informationen der touristischen Infrastruktur aus der Website der Stadt Bad Wildbad (www.bad-wildbad.de).

Der Sozialwissenschaftler und Reisemobilfan Dr. Rainer Krüger untersucht in der Studie „Spur der Freiheit – Menschen im Wohnmobil“ (Krüger, 2002), beruhend auf 77 Tiefeninterviews, die Präferenzen der Wohnmobilurlauber und helfen dem außenstehenden Anleger, die Kundengruppe zu verstehen und ein attraktives Stellplatzkonzept zu entwerfen.

2.2 Grundlagen der Immobilienwirtschaft

Betriebswirtschaftliche Basisliteratur stellt WÖHE mit seinem Werk „Einführung in die Allgemeine Betriebswirtschaftslehre“ (Wöhe & Döring, 2000) dar. Die 20. Auflage dieses weitverbreiteten Buches liefert für diese Arbeit wichtige Grundlagenkenntnisse der Investitionsrechnung. Darauf aufbauend greift der Autor auf „Modelle und Analysen zur Beurteilung von Investitionsrechnungen“ (Götze, 2008) zurück. Führt Prof. Dr. Heinz Lothar Grob mit seinem Titel „Einführung in die Investitionsrechnung“ (Grob, 2006) in seiner Fallstudiengeschichte die klassischen Modelle der Investitionsrechnung auf, die essentielles Basiswissen in Kapitel 11 einbringen, so sind seine Erläuterungen doch größtenteils auf die VOFI-Methode¹ fixiert, welche aus Platzgründen hier keine Darstellung finden kann.

Für die Phase der Projektierung sei „Projektentwicklung in der Immobilienwirtschaft“ (Alda, Hirschner, & Reichelt, 2014) genannt, welche dem Autor wichtiges Know-how zur Markt- und Standortanalyse, Nutzungskonzept, Finanzierung und baulicher Grundlagen liefert. Rechtliche und steuerliche Fragestellungen, Marketing, Projektentwicklung und Immobilienbestandmanagement und nicht zuletzt Renditebeurteilungen werden umfassend von Kerry-U. Brauer (et.al.) im Band „Grundlagen der Immobilienwirtschaft“ abgehandelt und für die Fallstudie „Stellplatzinvestition“ zu Rate gezogen.

Finanzwirtschaftliche Statistiken und allgemeine volkswirtschaftliche Angaben liefern die Webseiten der Deutschen Bundesbank, der Deutschen Rentenversicherung, das DIW Berlin, die Ministerien und die statischen Bundes- und Landesämter. In Bezug auf die allgemeine Renditeentwicklung von Staats- und Unternehmensanleihen, sowie der Risikobereitschaft von Anlegerseite hierzu, sei zur weiterführenden Lektüre der Monatsbericht Juli 2017 der Deutschen Bundesbank (Deutsche Bundesbank, 2017) mit seinen Erläuterungen zu den aktuellen Entwicklungen der Anleihemärkten empfohlen.

2.3 Die Investition – Begriffsbestimmung

Allgemein betrachtet, beschreibt der Begriff der „Investition“ das Vorgehen, eigenes oder fremdes Kapital langfristig zu binden und spätere Rückflüsse zu erwarten. Unter dem Kriterium des Investitionsobjektes lassen sich dabei die Arten in Finanz- und Realinvestitionen einteilen. Erstere beschreiben eine Kapitalbindung als Bankeinlagen, Beteiligungen, Zertifikaten oder Fonds und besitzen entweder anlageorientierten oder spekulativen Charakter. Dagegen beschreiben Realinvestitionen materielle oder immaterielle Anlageformen, wie etwa Wissen, Potentiale oder Rechte. Materielle Investitionen sind in der Regel güterwirtschaftlich geprägt in Form von Betriebsmittel, Ressourcen oder Immobilen (Götze, 2008, S. 5ff). Der Zeithorizont ist in der Regel langfristig. Handelt der Investor dabei in erwerbswirtschaftlicher Absicht, erwartet er neben dem Rückfluss seines Kapitaleinsatzes nach Zeitablauf einen Gewinn, die Rendite. Umso riskanter dabei die Investition erscheint, desto höhere Rendite wird der Investor beanspruchen. Ausgehend vom Bankzins, für eine risikofreie Kapitalanlage², wird ein Risikoaufschlag addiert, welcher die objektiven Risikoaspekte der Investition und die subjektiven Risikopräferenzen des Investors abbildet.

2.4 Vergleichsgrößen verschiedener Kapitalanlagen

Erfolgt eine Investition mit dem Ziel der Kapitalmehrung, so wird ein rational handelnder Investor auf Grundlage seiner persönlichen Risikoneigung die Renditechancen verfügbarer Anlageformen vergleichen.

Tabelle 1 - Vergleichsrenditen alternativer Anlagenformen

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Anlage Rendite Quelle

Festgeldanlage³ 0,52 % (Deutsche Bundesbank, 2017)

Inländische Inhaberschuldverschreibungen 0,2 % (Deutsche Bundesbank, 2017)

Bundeswertpapiere⁴ -2,156 % (Deutsche Bundesbank, 2017)

Aktien Deutschland⁵ 8,73 % (Garz, 2016)

Büroimmobilien⁶ 3,0 - 3,75 % (Statista GmbH, 2017)

Wohnimmobilien 3,8 % (DIW Berlin, 2014, S. 23)

Campingplätze Deutschland⁷ 12,1 % (Riechey, 2009, S. 51)

(Eigene Darstellung)

Es wird vermutet, dass die rückläufigen Zinsen „sicherer [sic] Staatsanleihen“⁸ die Anleger Ihre Risikoaversion ablegen lassen und risikobehaftete Anlagen nachfragen, welche eine höhere Rendite versprechen. Beispielsweise verzeichneten die Renditen von Bundesanleihen mit zehnjähriger Laufzeit seit 2014 historische Tiefststände und fielen zwischenzeitlich in den negativen Bereich. Mit aktuell etwa 0,4 % erholten sie sich nur leicht und liegen weiterhin außerordentlich niedrig. Doch auch der Markt für risikobehaftete Unternehmensanleihen wurde durch die EZB-Politik⁹ stark beeinflusst, was zu sinkenden Renditen und fallenden Risikoprämien führte. Aktuell liegen diese je nach Risikoklassifizierung zwischen 0,8 % und 3,4 %¹⁰ (Deutsche Bundesbank, 2017, S. 22ff).

Die Rendite einer Investition, ohne weitere inhaltliche Bestimmung von Ausfallwahrscheinlichkeiten, Transaktionskosten, Steuerrückflüsse und Anlagedauer, ist wenig aussagekräftig (Brauer, 2013, S. 439). Siehe hierzu die weiteren Ausführungen in Kap. 2.7.3 „Kalkulationszinssatz“.

2.5 Immobilieninvestitionen

Ausgangspunkt für die Berechnung wirtschaftlich tragfähiger Immobilieninvestitionen ist neben der Zielgruppenanalyse die quantitative Erfassung der einmaligen und laufenden Aufwendungen und Erträge. Sie bilden die Grundlage für Eigen- und Fremdkapitalgeber, um eine Verzinsung des eingebrachten Kapitals zu sichern. Daraufhin hat der Endinvestor einer Immobilie dieser Anlageform entsprechend der Zeitabfolge die Einnahmen- und Ausgabengrößen zur Renditeberechnung im Blick, als da sind Mieteinnahmen und Verkaufserlöse und auf der anderen Seite kalkulatorische und tatsächliche Bewirtschaftungskosten, Abschreibungen, Pachtzins, Kapitaldienstraten und Entnahmen. Am Ende der Nutzungsdauer stehen gegebenenfalls Rückbaukosten an. Die zu berechnende Rendite des Projektes kann dabei umso genauer erfolgen, je exakter diese summierten Zu- und Abflüsse kalkuliert werden können. Daneben ist aus Sicht der Kreditinstitute die Liquidität und Kapitaldienstfähigkeit Grundlage für Finanzierungszusagen. Kurzum ist die Eignung einer Immobilie für einen bestimmten Nutzer wichtigste Grundlage für eine dauerhafte und ertragreiche Nutzung (Brauer, 2013, S. 442f).

Objektive Risiken langfristiger Investitionen bestehen in den Entwicklungen des Makro- und Mikrostandortes, etwa durch Veränderungen der Infrastruktur, und der gesamtwirtschaftlichen Situation. Hierzu zählen Einkommens- und Beschäftigungsentwicklungen wie auch fiskal- und währungspolitische Verwerfungen (Brauer, 2013, S. 618). Im Immobilienmarkt ist der Teilbereich der Freizeitimmobilien sehr heterogen. Dies betrifft neben Hotels spezifischer Ausrichtungen auch Wellness- und Sportanlagen, Ferienzentren und eben auch Reisemobilstellplätze. Es herrschen mitunter kurzlebige Freizeittrends vor, welche für den Investor eine höhere Risikobehaftung bedeuten (Brauer, 2013, S. 57).

2.6 Finanzierung

In der Praxis werden Immobilienprojekte oftmals über Fremdkapital realisiert. Vorwiegend geschieht die Fremdfinanzierung hierbei durch klassische Kreditgewährung von Kreditinstituten, wie Geschäftsbanken, Sparkassen oder Genossenschaften. Aufgrund der Kapitalintensität von Immobilieninvestitionen kommt dieser Variante, trotz vielfältiger alternativen Formen der Kapitalbeschaffung, die maßgebliche Bedeutung zu (Brauer, 2013, S. 468). Verlangen die Finanzierungsgeber dabei in kritischen Zeiten von Immobilienprojektentwicklern ein Eigenkapitalanteil in Höhe von 20 – 50% des Gesamtkapitalbedarfs, so wird in unkritischen Situationen oftmals eine Fremdfinanzierung über 100 % gewährt (Alda, Hirschner, & Reichelt, 2014, S. 129ff).

In Bezug auf die Kreditgewährung spricht der Zentrale Immobilien Ausschuss e.V. als Interessensvertreter der Immobilienwirtschaft für das Jahr 2016 von einer Entspannung für die gewerbliche Wirtschaft. Einen historischen Tiefststand erreichte zum Zeitpunkt der Erstellung der vorliegenden Arbeit (Oktober 2017) die ifo-Kredithürde mit lediglich 15,1 % der Befragten, welche die Kreditvergabe als restriktiv beurteilten (Feld, Schulten, Jahn, & Prof. Dr. Simons, 2017, S. 48f). In einigen Regionen bestehen bereits Struktur- und Förderprogramme für touristische Investitionsmaßnahmen¹¹. Aus Gründen der Vergleichbarkeit wird in dieser Studie darauf verzichtet, öffentliche Fördergelder bei der Finanzierung einzubeziehen.

Innerhalb der diversen Darlehensformen nimmt das Annuitätendarlehen die prägende Stellung ein und wird für Immobilienfinanzierungen am häufigsten verwendet. Seine Vorteilhaftigkeit liegt in der während der Laufzeit gleichbleibend hohe Rate. Diese besteht aus der Summe von Tilgungsrate und Zinsanteil und bildet den Kapitaldienst. Da mit fortschreitender Tilgung die Restschuld abnimmt, verringert sich von Periode zu Periode der Zinsanteil. Infolge der festen Kapitaldienstrate steigt somit der Tilgungsanteil (Brauer, 2013, S. 478). In der letzten Periode erfolgt die Tilgung des Restbetrages.

Aktuelle Konditionen von Neugeschäften und einer Laufzeit bis zehn Jahre werden mit 1,8 % Zins für besicherten Krediten begeben (Deutsche Bundesbank, 2017, S. 6).

2.7 Einführung in die Investitionsrechnung

Unterschiedliche Verfahren der Investitionsrechnung helfen dabei, den Erfolg eines Investitionsvorhabens zu evaluieren. Zweck dieser Berechnungsmodelle ist es, dem Investor als Entscheidungsgrundlage eine Aussage zu liefern, ob eine Investition vorteilhaft ist oder nicht. Es wird dabei unterschieden zwischen „absoluter Vorteilhaftigkeit“ (das Projekt isoliert betrachtet ist rentabel) und „relativer Vorteilhaftigkeit“ (das Projekt ist vorteilhafter, also rentabler als ein Vergleichsprojekt). Ein weiteres Unterscheidungsmerkmal der Vorteilhaftigkeitsanalyse besteht darin, ob eine oder mehrere Zielgrößen zu ermitteln sind (Götze, 2008, S. 49). Darüber hinaus ergeben sich vielfältige weitere Variablen in einer Investitionsrechnung, sollen Steuern, Inflation, unterschiedliche Zinssätze, Nutzungsdauern, Folgeinvestitionen sowie Entscheidungen unter Unsicherheiten in die Berechnungsmodelle einbezogen werden (Wöhe & Döring, 2000, S. 636).

Generelles Problem von Investitionsrechnungen ist die mitunter sehr aufwändige Ermittlung der Datengrundlagen. Ein weiterer Kritikpunkt liegt darin, dass für viele ihrer Modelldaten Sicherheit unterstellt wird. Diese ist indes in der Realität nur selten gegeben. Entscheidungsvorbereitungen hängen deshalb von der Güte der Daten und von der Vergleichbarkeit der Modelle mit der Realität ab (Götze, 2008, S. 56f). Wurden hierfür in der Vergangenheit statische Verfahren genutzt, so werden heute dynamische Berechnungsverfahren bevorzugt. Merkmal der dynamischen Methoden der Investitionsrechnung ist die Berücksichtigung aller erfolgten Zu- und Abflüsse im gesamten Zeitraum der Investition. Da Zahlungen zu unterschiedlichen Zeitpunkten anfallen, werden sie mittels Abzinsung auf den Zeitpunkt miteinander vergleichbar gemacht. Mit dieser Methode des internen Zinsfußes wird somit die Rendite berechnet. Werden zur Renditeberechnung allein Daten aus dem Immobilienprojekt zugrunde gelegt, so spricht man von „objektbezogener Rendite“. Fließen darüber hinaus auch die subjektiven Faktoren des Investors, wie Steuersatz, Abschreibungen und Fremdkapitalquote, ein, so ist von „subjektbezogener Rendite“ die Rede (Brauer, 2013, S. 439ff).

Statische Modelle betrachten lediglich einen Zeitabschnitt, beispielsweise eine durchschnittliche Periode innerhalb der Laufzeit. Der Nachteil dieser Modelle ist somit die eingeschränkte Aussagekraft durch ihre grobe Betrachtungsweise, insbesondere der fehlenden Zeitwerteffekte. Sind diese Ungenauigkeiten hingegen akzeptabel, liegen ihre Vorteile darin, dass sie einfacher anzuwenden sind. Aus diesem Grunde werden sie auch „Praktikerverfahren“ genannt (Wöhe & Döring, 2000, S. 628).Im Gegensatz zu den statischen Modellen, berücksichtigen dynamische Modelle charakteristischerweise die Einzahlungen und Auszahlungen¹² einer Investition über mehrere Perioden. Da diese Zahlungsvorgänge zu unterschiedlichen Zeitpunkten anfallen, können diese nicht unmittelbar zusammengefasst werden, sondern müssen entsprechend ihrer Zeitpräferenz auf- oder abgezinst werden. Hierbei kommen somit auch Zinseszinseffekte zum Tragen. Der Zeitwert des Geldes spielt deshalb eine entscheidende Rolle bei den dynamischen Modellen der Investitionsrechnung (Götze, 2008, S. 66ff). Aufgrund der Tatsache, dass Geldmittel verzinslich angelegt werden können, wird ein Anleger die Investition bevorzugen, die einen Kapitalrückfluss in anstatt in gewährleistet (Wöhe & Döring, 2000, S. 635). Aus der Vielfalt statischer und dynamischer Verfahren werden nachfolgend einige Modelle exemplarisch vorgestellt.

2.7.1 Gewinnvergleichsrechnung

Eine in der Praxis häufig angewandte Methode der statischen Investitionsrechnung stellt die Gewinnvergleichsrechnung dar, welche als Zielwert den Gewinn einer repräsentativen Periode innehat. Als repräsentative Periode wird dabei in der Regel die mittlere Periode der Nutzungsdauer betrachtet. Dieser durchschnittliche Gewinn wird dabei normalerweise nicht nur um die tatsächlichen Zinsen gemindert, sondern auch um die entgangenen Zinsen der Eigenkapitalanlage, die sogenannten Opportunitätszinsen (Grob, 2006, S. 14). Bei seiner Ermittlung werden die mittleren Kosten und Erlöse gegenübergestellt. Da die Umsatzerlöse häufig den größten Anteil der Erlöse ausmachen, werden dabei vereinfachend beide Größen gleichgesetzt. Kritikpunkt ist die statische Auslegung des Modells. Die Durchschnittsbetrachtung erlaubt keine Bewertung des zeitlichen Anfalls der Zahlungen. So wird sich beispielsweise der Zins im Zeitverlauf ändern, was im Einzelzyklus nicht zur Geltung kommt (Götze, 2008, S. 56).

Eine Investition gilt als absolut vorteilhaft, wenn der Gewinn größer Null ist. Sie ist relativ vorteilhaft, wenn ihr Gewinn größer als der der Alternative ist (Kern, 1974, S. 125).

Formel 1 - Berechnung Gewinn (Götze, 2008, S. 58)

2.7.2 Statische Amortisationsrechnung (Pay-off- oder Pay-back-Methode)

Die statische Amortisationsrechnung ist,¹³ wie der Name bereits sagt, ein weiteres Verfahren der statischen Investitionsrechnung. Sie dient der Ermittlung der Rückzahlungszeit einer Investition. Die Amortisationszeit ist hierbei der Zeitraum, der benötigt wird, um mit den durchschnittlichen Einzahlungsüberschüssen und Rückflüssen das eingesetzte Kapital wiederzugewinnen. In diesem simplen Praktikerverfahren wird die errechnete Amortisationsdauer einer subjektiv bezifferten Soll-Amortisationsdauer gegenübergestellt. Ein Risiko aversiver Investor wird somit eine möglichst kurze Zeitdauer ansetzen. Unterschreitet die errechnete Amortisationsdauer die Vorgabe, wird die Investition befürwortet (Wöhe & Döring, 2000, S. 633).

Das eingesetzte Kapital kommt hierbei den Anschaffungs- und Herstellungskosten gleich. Mögliche Restverkaufserlöse und Rückbaukosten verringern bzw. erhöhen die AHK. Es ist zu betonen, dass die durchschnittlichen Rückflüsse nicht dem Wert des durchschnittlichen Gewinns gleichzusetzen sind. Letzterer manifestiert sich als Saldo aus Kosten und Erlösen, die Rückflüsse zeigen die Differenz der laufenden Ein- und Auszahlungen auf. Eine wichtige Unterscheidung besteht beispielsweise darin, dass die Abschreibungen bei den Rückflüssen nicht berücksichtigt werden¹⁴, in Form von Kosten jedoch bei der Gewinnermittlung zum Tragen kommen.

Für die statische Amortisationsrechnung gelten die gleichen Kritikpunkte wie bei allen statischen Modellen. Sowohl die Vernachlässigung von zeitlichen Differenzen bei Kosten und Erlösen, als auch die Veränderung der kalkulatorischen Zinsen¹⁵, schaffen eine Ungenauigkeit. Die Amortisationszeit sollte aus diesem Grund nicht einziges Kriterium für eine Investitionsentscheidung darstellen. Jedoch kann sie ein ergänzendes Kriterium für das mit dem Projekt eingegangene Risiko liefern und als kritischer Vergleichswert für die Nutzungsdauer der Anlagegüter dienlich sein (Götze, 2008, S. 56f u. S. 63ff).

Eine Investition gilt als absolut vorteilhaft, wenn die Amortisationszeit kürzer ist, als ein vorgegebener Schwellenwert. Sie ist relativ vorteilhaft, wenn ihre Amortisationszeit kürzer als der der Alternative ist (Kern, 1974, S. 130).

Formel 2 – Amortisationszeit (Götze, 2008, S. 64)

2.7.3 Kalkulationszinssatz

Der Kalkulationszinssatz stellt die zentrale Größe jeder Kapitalwertberechnung dar,¹⁶ mit dessen Hilfe eine Vergleichbarkeit zwischen Investitionsalternativen hergestellt wird (Götze, 2008, S. 88). Er berücksichtigt das Risiko eines Investments in angemessener Weise. Dabei soll ein gewogener Durchschnitt aus Sollzinssatz für Fremdkapital, Habenzinssatz für Eigenkapital, Rentabilitätskennzahlen für Ergänzungsinvestitionen und die Kosten der Opportunität abgebildet werden.

Erster Maßstab für die Mindestverzinsung des Investments werden somit die Konditionen der Finanzierungskosten sein, welche jedoch noch keine Risikoprämie abbilden. Ein Investor wird aus diesem Grund seinem Projekt vergleichbaren Anlageformen gegenüberstellen und eine, mitunter subjektive, Risikoadjustierung vornehmen, die er auf Grundlage seiner persönlichen Präferenzen und Risikobereitschaft von einer Investition erwartet (Grob, 2006, S. 82ff).

2.7.4 Kapitalwertmethode

Aufgrund des Einbezugs mehrerer Perioden, legt die Kapitalwertmethode mehr Praxisnähe an den Tag, als die statischen Verfahren. Sie ist eines der am häufigsten eingesetzten Verfahren der dynamischen Investitionsrechnung. Der Kapitalwert beschreibt die Summe aller Ein- und Auszahlungen im Zeitlauf eines Investitionsprojektes, welche auf einen bestimmten Zeitpunkt hin mittels des Kalkulationszinssatzes auf- oder abgezinst werden. In der Regel ist dieser eine Zeitpunkt der Beginn des Planungszeitraumes ( ).

Wie der Rechenweg darstellt, wird somit für jede einzelne Periode zunächst die Differenz aus Einzahlungen und Auszahlungen ( gebildet und als Nettozahlung ( ) des expliziten Zeitabschnitts bezeichnet. Diese kann sowohl positiv (Einzahlungsüberschuss) als auch negativ (Auszahlungsüberschuss) sein. Im Anschluss wird diese durch Abzinsung auf den bezogen.

Formel 3 - Berechnung des Kapitalwertes (Götze, 2008, S. 72)

Eine Investition gilt als absolut vorteilhaft, wenn ihr Kapitalwert größer als Null ist. Sie ist relativ vorteilhaft, wenn ihr Kapitalwert größer als der der Alternative ist (Götze, 2008, S. 71).

In der Gruppe dynamischer Verfahren der Beurteilung der Vorteilhaftigkeit ist die Kapitalwertmethode jener Untergruppe einzuordnen, welche einen einheitlichen Kalkulationszinssatz bei Einzahlungen und Auszahlungen zugrunde legt. Hierbei geht man vereinfachend von einem vollkommenen Kapitalmarkt aus, in welchem in beliebiger Weise finanzielle Mittel aufgenommen oder angelegt werden können. Es wird darüber hinaus unterstellt, dass der Kalkulationszinssatz für alle Perioden identisch ist. Weitere Grundlagen dieser Methode sind die alleinige Relevanz nur einer Zielgröße (dem Kapitalwert), eine vorab festgelegte und bekannte Nutzungsdauer und das Vorhandensein weiterer relevanten Entscheidungen die Investition betreffend, sowie die Zuverlässigkeit der Datengrundlagen. Gemeinsam mit der bereits genannten aufwändigen Datenermittlung und der mitunter fraglichen Stabilität von Prognosen, stellen jene Voraussetzungen die Problematiken dieses Modells, wie auch de facto aller Verfahren der Investitionsrechnung dar (Götze, 2008, S. 71ff).

2.8 Fazit

Untersuchungen, welche die Themenfelder Wohnmobiltourismus, Stellplatzprojektierung und Investitionsrechnung additiv abhandeln und Ableitungen für Investitionsentscheidungen liefern, konnten vom Verfasser nicht aufgefunden werden. Jedoch besteht erkennbar der Bedarf daran. Hier knüpft die vorliegende Studienarbeit mit dem Ziel an, diese Themen in wissenschaftlicher Vorgehensweise zu kombinieren und betriebswirtschaftlich verwertbare Aussagen zu diesem Nischengebiet der Freizeitimmobilien zu gewinnen.

3 Marktanalyse

Der Machbarkeitsstudie („Feasibility Study“) obliegt in der Immobilien-Projektentwicklung grundlegende Priorität. Sie begleitet in unterschiedlicher Ausprägung einzelne Phasen der Projektinitiierung mittels Analyse des Marktes, Standortes, Nutzungskonzepts, sowie Wettbewerb und Risiko. Die Erkenntnisse aus der Machbarkeitsstudie münden in eine Wirtschaftlichkeits- und Renditeberechnung (Alda, Hirschner, & Reichelt, 2014, S. 137). In Anbetracht der Tatsache, dass es sich bei einem Wohnmobilstellplatz nicht um ein Gebäude im eigentlichen Sinne handelt, werden die weiteren Teilaspekte einer Feasibility Study, wie Baurecht, Immobiliennutzung und -vermarktung ausgeblendet.

3.1 Campingtourismus gesamt

Vielfältige Studien weisen für den inländischen Tourismus im Allgemeinen und dem Campingsektor im Besonderen stetige Wachstumsraten aus. Deutschland kann eine stetig verbesserte Angebotsqualität, günstige Beherbergungspreise und ein sicheres Umfeld bieten. Prognosen sehen auch für 2017 einen gesteigerten Anteil von Bundesbürgern, die zum Urlauben in Deutschland bleiben (Feld, Schulten, Jahn, & Prof. Dr. Simons, 2017, S. 186). Deutliche Wachstumsraten bei den Übernachtungszahlen auf den Campingplätzen und der mittlerweile größere Anteil von Wohnmobilen gegenüber Caravans bei den Neuzulassungen von Freizeitfahrzeugen sind einige der Trends, welche die Campingplatzbranche bestimmen. In Folge müssen sich die Platzbetreiber der neuen Situation stellen und attraktive Angebote schaffen (Riechey, 2009, S. 80).

Auch das Statistische Bundesamt führt in seinem Jahrbuch 2016 für die Campingplätze mit 7,7% die höchste Wachstumsrate innerhalb aller betrachteten Arten von Beherbergungsbetrieben auf (Statistisches Bundesamt, 2016, S. 612).

3.2 Abgrenzung des Wohnmobil-Tourismus gegenüber Campingtourismus

Erst in den letzten Jahren wird im Campingtourismus konkret zwischen Caravan-Reisenden und Wohnmobilisten differenziert. So sind auch viele Statistiken für diese beiden Bereiche noch nicht unterteilt. Dies ist für eine Marktanalyse jedoch immens wichtig, werden doch zwei sehr unterschiedliche Kundengruppen angesprochen. „Die vom Caravanfahrer erheblich abweichende Reisegewohnheiten der Reisemobilfahrer wie Aufenthaltsdauer, Reiseziel, Tagesablauf und wenig Interesse am Campingleben lassen erkennen, dass reisemobile Touristen vorrangig Reisemobil-Stellplätze benötigen (...). “ urteilen hierzu die Branchenkenner Dammertz und Bader deutlich (Dammertz & Bader, 2011, S. 53). Entsprechend sind Wohnmobilstellplätze eindeutig von Campingplätzen zu unterscheiden.

Herkömmliche Campingplätze bieten normalerweise mehrere hundert, mitunter auch über 1.000 Standplätze, während Wohnmobilstellplätze in der Regel lediglich etwa 20-150 Parzellen vorhalten. Erstgenannte werden von Dauercampern oder Tourismuscampern jeweils in Wohnmobilen, Wohnwagen oder Zelten, sowie Gästen in Mobilhomes genutzt. Letztgenannte Einrichtungen jedoch sind ausschließlich Besuchern mit Reisemobilen vorbehalten. Campingplätze wiederum bieten ihren Gästen meist eine umfangreiche Infrastruktur mit vielfältigen Sport- und Freizeiteinrichtungen. Hier sind etwa Gaststätten, Ladengeschäfte, Spiel- und Sportplätze, Geräteverleih, sowie Musik- und Showeinrichtungen zu nennen. Entsprechend umfangreich wird Personal für Rezeption, Gastronomie- und Einzelhandelbetrieb, Animation und sonstige Unterhaltungs- und Serviceleistungen vorgehalten. Dauercamper pflegen mitunter in jahrelanger Akribie ihren Kleingarten vor dem Wohnwagen und sehen Ihre Parzelle als zweites Zuhause.

Gerade diese Punkte widerstreben den Wohnmobilisten, Sie bevorzugen mit Ihrem Reisemobil die Flexibilität, jederzeit spontan an- und abreisen können. Als Individualisten genießen sie die Freiheit und Ungezwungenheit, die ein solch komfortables Freizeitfahrzeug erst ermöglicht. Die in der Regel mit Dusche, Toilette, Küche und Betten umfänglich ausgestatteten Fahrzeuge erlauben es den Nutzern, nahezu autark überall flexibel und ungezwungen Rast zu machen. Wird ein schöner Ort ausgemacht, sind oft nur Strom- und Wasseranschluss erforderlich, um diese Reisenden zufrieden zu stellen (von der Parkgenehmigung einmal abgesehen). Hat man dann von einem Ort genug, klappt man die Trittstufen ein und fährt weiter (zusammengefasst aus „Spur der Freiheit“, Krüger, 2002).

Während Campingurlauber die vielfältigen Angebote und Einrichtungen auf einem Campingplatz pauschal genießen, pflegen Wohnmobilreisende oftmals die kostenbewusste Einstellung, dass sie nur die Leistungen und Verbräuche bezahlen möchten, die explizit genutzt werden (Peters, Czapla, Kasten, Schulz, & Vahl, 2011, S. 42). „Ich habe ja meine Dusche an Bord, da will ich nicht die Sanitärräume der Allgemeinheit mitfinanzieren!“ ist solch eine oft gehörte Aussage (Krüger, 2002, S. 143). „Reisemobilisten sind eine überdurchschnittlich wohlhabende Klientel mit hohen Ansprüchen“ resümiert Hans-Karl Sternberg, Geschäftsführer des Caravaning Industrie Verband CVID (Peters, Czapla, Kasten, Schulz, & Vahl, 2011, S. 3). Solche Facetten kennzeichnen den Reisemobiltourismus. Sie lassen auf den ersten Blick erkennen, dass die betrieblichen Strukturen von Campingplätzen und Wohnmobilstellplätzen nur sehr begrenzt vergleichbar sind.

3.3 Basisdaten zur Entwicklung des Wohnmobiltourismus

Wohnmobile erfreuen sich steigender Beliebtheit. Prägte sich im Jahre 2002 das Verhältnis von Caravans zu Reisemobilen noch 68 % zu 32 %, so bildeten Reisemobile 2014 bereits nahezu die Hälfte (45 %) aller erfassten Campingurlauber (Fischer, 2015, S. 10). Seit zehn Jahren nun liegt diese Fahrzeugklasse bei den Neuzulassungen konstant oberhalb derer von Wohnwägen. 2016 betrug die Differenz +15.387 zugunsten von Reisemobilen. Für 2017 wird ein Anstieg um 10 % und für die Folgejahre eine ungebrochen positive Entwicklung prognostiziert. In absoluten Zahlen erwies sich das Jahr 2016 für die Reisemobilbranche als sechstes Rekordjahr in Folge, und übertraf mit 35.135 Neuzulassungen den Bestwert von 2015 um 23,9 %. Ebenso profitierten die Bestandszahlen vom anhaltenden Trend. Erfasste das Kraftfahrt-Bundesamt zum Stichtag 1. Januar 2016 noch 417.297 Stück, so steigerten sich diese um 7,9 % auf 450.167 in diesem Jahr¹⁷ (Caravaning Industrie Verband e.V. (CIVD), 2017).

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abbildung 1 - Neuzulassungen Reisemobile (Quelle: CIVD)

Parallel zu den höheren Zulassungszahlen würden auch die Besucherzahlen auf den Stellplätzen ansteigen, bemerkt dazu Hans-Jürgen Hess (2017), 1. Vorsitzender des Verbands der Wohnmobil-Stellplätze. Empirische Datensätze zu Besucherzahlen, Parzellensumme aller Stellplätze in Deutschland und deren Auslastungsquoten lassen sich jedoch nicht recherchieren, und so ist ein relativer Vergleich mit den Fahrzeugzahlen nicht möglich. Bereits die Ermittlung der Stellplatzanzahl erweist sich als schwierig, da es keine eindeutigen Angaben gibt. PETERS nannte 1.660 Plätze im Jahr 2002 und 3.006 in 2010 (Peters, Czapla, Kasten, Schulz, & Vahl, 2011), aktuell schwanken die Informationen zwischen 4.013 (www.stellplatz.info) und 4.889 (www.campercontact.com). So lässt sich auch keine Analyse der Belegungsdichten erstellen. In Abhilfe dessen greift man auf unvalidierte Informationen der Branche zurück. So stimmten die Leser eines Fachmagazins in einer Umfrage mit 97 % ganz oder teilweise der Aussage zu, die Stellplätze seien in letzter Zeit voller als früher (www.promobil.de). Obschon solche Ansichten als subjektive Beurteilung zu werten sind, festigen sie doch die weiteren Angaben aus der Wohnmobil-Szene. Die aufgeführten Spitzenwerte der diesjährigen Branchenmesse „Caravan-Salon“ zeugen hiervon in gleicher Weise (Focus Online, 2017).

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abbildung 2 – Umfrage Belegungsdichte an Stellplätzen (Quelle: www.promobil.de, 2017)

„Wir brauchen mehr Platz!“ Diese aktuelle Titelzeile in einem Fachmagazin weist kurz und markant auf die aktuelle Lage der Wohnmobilbranche hin (Schmidt, 2017). In welchen Ländern und Regionen die Plätze bevorzugt nachgefragt werden, wird im Kapitel „Standortanalyse“ (S.21f) erörtert.

3.4 Soziografische Kundenstrukturanalyse, Nutzerverhalten und Reisegewohnheiten

Ist die Altersstruktur der Zielgruppe auch breit gefächert, so bildet sich doch der Schwerpunkt bei den über 50-Jährigen (52 %), wobei hier der Anteil der Ruheständler stetig zunimmt. In drei Viertel dieser Haushalte leben keine Kinder unter 18 Jahren. 76% der Klientel ist verheiratet und auch als Paar unterwegs, meist im eigenen Mobil. Nur 3 % der Reisenden sind im geliehenen Gefährt auf Achse. Reisemobilurlauber verfügen über ein überdurchschnittlich hohes Einkommen. Nahezu die Hälfte (44 %) verfügt über ein Haushaltsnettoeinkommen von mehr als 3.000,00 €. Im landesweiten Vergleich sind dies lediglich 11 %. Sie sind deutlich häufiger unterwegs als der Bundesdurchschnitt der Urlauber. So unternehmen jeweils 22% der Befragten 4-5 oder 6-10 Kurzreisen pro Jahr. Kurzreisen sind hierbei definiert mit einer Dauer von zwei bis vier Tagen (Peters, Czapla, Kasten, Schulz, & Vahl, 2011, S. 30ff).

Die Besatzung der Fahrzeuge besteht hauptsächlich aus zwei Personen, nur in jedem sechsten Mobil sind Kinder an Bord (siehe Tabelle 5 - Besatzungsfaktor, S. 25). In all diesen Angaben spiegelt sich einmal mehr die Differenzierung vom herkömmlichen Camping. Eine Studie des NIT, Kiel eruierte für jenen Kundenkreis deutlich jüngere Gäste mit weniger Haushaltsnettoeinkommen und selteneren Touren (ø 1,3 p.a.). In der Regel waren dies Familien mit Kindern. Auch in der Frage der Reisezeit zeigen sich Differenzen. In der nasskalten Jahreszeit campen lediglich 16 %, während Wohnmobilisten dies mit 26 % im Herbst und 3 % im Winter bejahen (Fischer, 2015, S. 8ff).

Als Dachverband der Reisemobilfahrer skizziert die Reisemobil Union e.V. das Selbstbildnis folgendermaßen: Sie sind als Individualisten mitunter anspruchsvoll, überdurchschnittlich technisch und kulturell interessiert, sportlich und aktiv. Sie unternehmen jährlich mehrere Urlaubs-, Kur- und Erholungsreisen sowie Städtetouren, meist als Kurz- und Wochenendtrips. Sie sind internetaffin und informieren sich meist über Apps und Onlineforen. Viele sind bereits aus der Erwerbstätigkeit ausgeschieden und finanziell unabhängig (Kose & Wegener, Stellplätze einrichten, 2008, S. 3f).

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¹ VOFI: aus dem Englischen „Visualization of Financial Implications“, zu deutsch „Methode des Vollständigen Finanzplans“

² Im Bewusstsein, dass auch Bankeinlagen unsicher sein können, wird hier dennoch vereinfachend von „risikofreien Bankeinlagen“ gesprochen (siehe auch Fußnote 8)

³ Einlagen nichtfinanzieller Kapitalgesellschaften, vereinbarte Laufzeit von über 2 Jahren. Effektivzinssatz p.a.

⁴ Erwartete Realzinsen Deutschland für Bundeswertpapiere mit 5-jähriger Restlaufzeit

⁵ Reale Durchschnittsrendite und Risiko eines DAX-Portefeuilles bei Unterschiedlichen Anlagehorizonten. Beispiel: 10 Jahre. Arithmetisches Mittel.

⁶ Spitzenrendite auf dem Investitionsmarkt für Büroimmobilien in ausgewählten Städten in Deutschland Q3.17

⁷ Betriebsergebnis 2 (Umsatzrendite) incl. anlage- und kapitalbedingte Kosten im Durchschnitt aller befragten Betriebe

⁸ Die Deutsche Bundesbank benutzt in diesem Zusammenhang mehrfach diesen Ausdruck

⁹ EZB erwirbt mit dem Programm CSPP Unternehmensanleihen

¹⁰ Durchschnittliche Restlaufzeit der Anleihen zwischen 4 und 6 Jahren

¹¹ Das Land Baden-Württemberg beispielsweise unterstützt unter bestimmten Voraussetzungen, wie u.a. der kommunalen Trägerschaft und der überwiegend touristischen Nutzung, im Rahmen des Tourismus-Infrastrukturprogramms den Neu- und Ausbau von Wohnmobilstellplätzen mit einem Fördersatz von bis zu 15% und höchstens mit einem Zuschussbetrag von 200.000 EUR (Ministerium für Ländlichen Raum und Verbraucherschutz Baden-Württemberg, 2012)

¹² Per Definition spricht man bei den dynamischen Verfahren von Einzahlungen und Auszahlungen. Bei den statischen Verfahren hingegen von Kosten und Erlösen oder auch Aufwand und Ertrag

¹³ aus dem Englischen: „pay back“ zurückzahlen

¹⁴ Die Abschreibungen stellen eine Verrechnung der Anschaffungskosten dar. Würde man sie in den Rückflüssen einbeziehen, würde dies eine doppelte Erfassung darstellen

¹⁵ Am Anfang des Planungszeitraumes ist die Kapitalbindung hoch, somit auch die kalkulatorischen Zinsen. Am Ende jeweils niedrig.

¹⁶ Auch: „Kalkulationszinsfuß“

¹⁷ CIVD schätzt die tatsächlichen Zahlen noch höher, da PKW-, LKW- und unterjährige Zulassungen nicht in der Statistik erfasst werden